livedoor不動産
May 24, 2008
３５３） 不動産投資 分離して利回りを上げる
みなさんは、投資物件を探すとき、その物件の何を、どれくらいまで見ますか？
場所、利回り、築年数・・・・他、投資をするのですから真剣に見ていると思います。
でも、そのままの状態（現況）で、なるべく高利回りの物件を探していませんか？
はっきり言いましょう。
私たちが見て、これは美味しい！！！と思う物件は、あまり表にはでていません。
そんなに美味しい物件であれば、業者が買いますし、売主さんも簡単には手放しません。
素人さんが、美味しい物件を取得するのは、難しいのです。
運良く取得できたという人がいますが、それは所詮、運だけの話で、毎回、運良く買えるものではありません。
素人さんでも、美味しい物件を複数所有している人は、何らかの方法で利回りを良くしているものです。
売主さんから買った物件を、売主さんが所有していた時より良いものにして賃貸経営をしてこそ、美味しい物件になると言いたいのです。
それは、利回りＵＰでも、入居率ＵＰでもかまいません。
ネットで物件を見るときに、利回りが悪いものは、見る気もしないなんて言っていては、美味しい物件を買うことはできないと思います。
いろいろな物件を見て、これを、こうすれば、利回りが上がのでは？と、考えることと、そこからでてくる発想こそが、美味しい物件取得の鍵になるのです。
私の言いたいことがわかりますか？（表現が下手なので・・・）
例をあげましょう。↓
これは、私自身の話なのですが、収益、場所、築年数等の他に、収益物件の物件概要書の、土地の広さと建物の大きさを見ます。
場所は、名古屋市周辺の地方都市を狙います！
農家の方が自分の土地にアパートやマンションを建てた、土地を有効活用したような物件があると、目を皿のようにして資料を見ます。
理由は、そういった物件を売る際、土地の評価からの売価ではなく、投資家向けに利回りを合わせて売価を設定しているものが多いからです。
査定を、１年間の収入×８年〜１０年＝売価
こんなド素人査定で売りに出している不動産業者がいるのです。
その物件の土地相場を調べると、近隣の土地相場よりかなり安い場合があるのです。
そして、土地の金額を考慮してだした査定じゃないと判断すると、配置図や測量図を取り寄せて、少しでも土地を分離して売却できないかを、考えます。
どういうことかと言うと、大きな敷地にアパートを建ててあるので、土地が無駄に余ってることがあるのです。
例えば、３００坪の田を埋めて、１０戸のアパートを建てました。
残りの敷地は、駐車場にしてあり、どう見ても土地が余っていて、道路から敷地へ進入できる場所の間口を削って分筆し、５０坪の敷地を造り、売却してしまうのです。
売却して得た資金分、安く買えたことになるので、利回りがドーンと上がるのです。
家賃７万×１０戸×１２ヶ月＝ 年間家賃８４０万円
年間家賃８４０万円×家賃１０年分＝ 売価８４００万円
（こんな査定をしている、不動産業者が、稀にいるのですｗ）
敷地３００坪、相場３０万円だとして、５０坪分筆できた場合、１５００万円安く買った計算になります。
つまり 年間家賃８４０万円物件を、６９００万円で買えたことになるのです。
そんな訳で、土地面積と建物面積のバランスに違和感を感じると、分筆して売れないか、目を皿のようにして、配置図や測量図を眺めるのです。
ついでに、売却希望価格が８４００万円から値交渉できれば、もっと利回りが良くなりますよね〜ｗ
今日、書いたことは、ほんの１例に過ぎません。
物件を見る時、何か利回りをＵＰする方法がないか考えるてみてください。
ちょっと角度を変えてみると、案外、違った形に見えるかもしれませんよ。
昨日、当社に来た解体業者の社長は・・・・・
前から見ると真田○之似でカッコよく見えるのですが、上から見ると、ただの河童に見えるのです。
ちょっと例えが違いましたね・・・＾＾；
社長、ごめんなさい。今度の解体工事よろしく♪
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運良く取得できたという人がいますが、それは所詮、運だけの話で、毎回、運良く買えるものではありません。
素人さんでも、美味しい物件を複数所有している人は、何らかの方法で利回りを良くしているものです。
売主さんから買った物件を、売主さんが所有していた時より良いものにして賃貸経営をしてこそ、美味しい物件になると言いたいのです。
それは、利回りＵＰでも、入居率ＵＰでもかまいません。
ネットで物件を見るときに、利回りが悪いものは、見る気もしないなんて言っていては、美味しい物件を買うことはできないと思います。
いろいろな物件を見て、これを、こうすれば、利回りが上がのでは？と、考えることと、そこからでてくる発想こそが、美味しい物件取得の鍵になるのです。
私の言いたいことがわかりますか？（表現が下手なので・・・）
例をあげましょう。↓
これは、私自身の話なのですが、収益、場所、築年数等の他に、収益物件の物件概要書の、土地の広さと建物の大きさを見ます。
場所は、名古屋市周辺の地方都市を狙います！
農家の方が自分の土地にアパートやマンションを建てた、土地を有効活用したような物件があると、目を皿のようにして資料を見ます。
理由は、そういった物件を売る際、土地の評価からの売価ではなく、投資家向けに利回りを合わせて売価を設定しているものが多いからです。
査定を、１年間の収入×８年〜１０年＝売価
こんなド素人査定で売りに出している不動産業者がいるのです。
その物件の土地相場を調べると、近隣の土地相場よりかなり安い場合があるのです。
そして、土地の金額を考慮してだした査定じゃないと判断すると、配置図や測量図を取り寄せて、少しでも土地を分離して売却できないかを、考えます。
どういうことかと言うと、大きな敷地にアパートを建ててあるので、土地が無駄に余ってることがあるのです。
例えば、３００坪の田を埋めて、１０戸のアパートを建てました。
残りの敷地は、駐車場にしてあり、どう見ても土地が余っていて、道路から敷地へ進入できる場所の間口を削って分筆し、５０坪の敷地を造り、売却してしまうのです。
売却して得た資金分、安く買えたことになるので、利回りがドーンと上がるのです。
家賃７万×１０戸×１２ヶ月＝ 年間家賃８４０万円
年間家賃８４０万円×家賃１０年分＝ 売価８４００万円
（こんな査定をしている、不動産業者が、稀にいるのですｗ）
敷地３００坪、相場３０万円だとして、５０坪分筆できた場合、１５００万円安く買った計算になります。
つまり 年間家賃８４０万円物件を、６９００万円で買えたことになるのです。
そんな訳で、土地面積と建物面積のバランスに違和感を感じると、分筆して売れないか、目を皿のようにして、配置図や測量図を眺めるのです。
ついでに、売却希望価格が８４００万円から値交渉できれば、もっと利回りが良くなりますよね〜ｗ
今日、書いたことは、ほんの１例に過ぎません。
物件を見る時、何か利回りをＵＰする方法がないか考えるてみてください。
ちょっと角度を変えてみると、案外、違った形に見えるかもしれませんよ。
昨日、当社に来た解体業者の社長は・・・・・
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ちょっと例えが違いましたね・・・＾＾；
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May 22, 2008
３５２） 不動産投資 奴が語ったデフレとインフレ
午後から、友人（不動産投資家）が来た。（悪友）
こいつは、只者ではない。
どちらかというと、プロ・・・玄人・・・ん〜〜〜ちょっと違うな。
素人投資家なのだが、各方面に顔が効きアイデアマンで非常に頭が良い！
一言では表現するのは難しいタイプの人なのです。
不動産投資の手法としては、私と同じ区分所有派なのだ！
私と、彼と、どちらが、高利回りの区分所有持つか、常に競い合っている。
今のところは、私が勝っている！
私の物件は利回り２６％ 彼の物件は２２％
私の所有しているマンションの中で最高利回りの物件は、ある事情があるものを、ある方法で、処理して、・・・相場１５００万円のマンションを諸費用含む６００万円で買った。（真っ白なやり方）
それを、ある法人に貸している。（利回り２６％）
彼の持っている区分所有の中で最高利回りの物件は、相場１８００万円のマンションを相場チョイ安の諸費用別１６５０万円で買い、現在、会員制のカップルルームとやらに貸して、高額の賃料を得ているらしい。（黒に近いグレーなやり方）
なんだか怪しいところに貸しているようだ。（利回り２２％）
私は、激安で物件を買い高利回り、彼は、特殊な形で貸して高利回り。
そして、今日、遊びに来たのだが、また、特殊な借主を見つけたらしい。
借主は、会員制デートクラブの事務所として、自分の区分所有を、利回り２７％で貸すらしい・・・。
私が、『デートクラブの事務所にしては高い賃料だから、部屋で○○○するんじゃないの？』と聞くと、彼は、『そんなこと、居住用で貸すわけだし、聞かないほうがいいんだよ！ それに居住用で貸すのだから、契約解除したくなったとき、他目的に使用したということで追い出せばいいじゃんｗ』
どうやら、居住用ということで貸すらしい（＾＾；）
私が処理して安く買い、彼の特殊なやり方で貸したとしたら、利回り５０％を超える物件になることもあるのかもしれないが・・・・。
こいつのマンションの仲介だけは、絶対にやりたくないｗ というか、仕事という部分では、一切関わりたくはない！
結局、彼は、私の最高利回りの物件を越えるということを、自慢に来たのだ。
『合法で、勝負しろよ！』と言ってはみたが、『負け惜しみだ』と彼は言う＞＜
まあ、こんな奴なのだが、話していると楽しい。
今日は、インフレ＆デフレについて話をした。
私 『供給過多と新築時の高すぎる家賃設定の影響で、下げそうだな、ついでに家賃も下がるな〜。下がるというか、それが、もともとの適正価格なんだろうな〜ｗ』
『しかし、何から何まで高くなりやがって！ インフレっぽいけど、家賃や土地は下がりそうだな〜。』
悪友 『近ちゃん、俺的に言うと、今は、インフレとは言わないんだ！ ただ単に石油があがって吊られて物価があがっただけで、景気が良くなる気配もないし、所得があがっていく気配も無いし、むしろ金利面から見たら、デフレだと思うんだ。』
私は、なんとなく納得したのだが、同時に、言い負かされたような気がしたので、何かで言い負かしてやろうと考えて、口を開いた。
私、『デフレとインフレの話、勉強になったよ！ でも、おまえが、デフレ、インフレって言葉を使うと、デフレがデブな友達、インフレが陰気な友達、って聞こえるよ！ おまえは、俺のデフレだ〜ｗあはは〜ｗｗｗ』
悪友、『おまえな〜・・・・＞＜』
私は、デフレとインフレの件で、こいつに勝ったのだろうか負けたのだろうか？
デフレ？インフレ？ どちらにしても、この悪友ちゃんには、あまり関係にない話しだと思った。
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どちらかというと、プロ・・・玄人・・・ん〜〜〜ちょっと違うな。
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不動産投資の手法としては、私と同じ区分所有派なのだ！
私と、彼と、どちらが、高利回りの区分所有持つか、常に競い合っている。
今のところは、私が勝っている！
私の物件は利回り２６％ 彼の物件は２２％
私の所有しているマンションの中で最高利回りの物件は、ある事情があるものを、ある方法で、処理して、・・・相場１５００万円のマンションを諸費用含む６００万円で買った。（真っ白なやり方）
それを、ある法人に貸している。（利回り２６％）
彼の持っている区分所有の中で最高利回りの物件は、相場１８００万円のマンションを相場チョイ安の諸費用別１６５０万円で買い、現在、会員制のカップルルームとやらに貸して、高額の賃料を得ているらしい。（黒に近いグレーなやり方）
なんだか怪しいところに貸しているようだ。（利回り２２％）
私は、激安で物件を買い高利回り、彼は、特殊な形で貸して高利回り。
そして、今日、遊びに来たのだが、また、特殊な借主を見つけたらしい。
借主は、会員制デートクラブの事務所として、自分の区分所有を、利回り２７％で貸すらしい・・・。
私が、『デートクラブの事務所にしては高い賃料だから、部屋で○○○するんじゃないの？』と聞くと、彼は、『そんなこと、居住用で貸すわけだし、聞かないほうがいいんだよ！ それに居住用で貸すのだから、契約解除したくなったとき、他目的に使用したということで追い出せばいいじゃんｗ』
どうやら、居住用ということで貸すらしい（＾＾；）
私が処理して安く買い、彼の特殊なやり方で貸したとしたら、利回り５０％を超える物件になることもあるのかもしれないが・・・・。
こいつのマンションの仲介だけは、絶対にやりたくないｗ というか、仕事という部分では、一切関わりたくはない！
結局、彼は、私の最高利回りの物件を越えるということを、自慢に来たのだ。
『合法で、勝負しろよ！』と言ってはみたが、『負け惜しみだ』と彼は言う＞＜
まあ、こんな奴なのだが、話していると楽しい。
今日は、インフレ＆デフレについて話をした。
私 『供給過多と新築時の高すぎる家賃設定の影響で、下げそうだな、ついでに家賃も下がるな〜。下がるというか、それが、もともとの適正価格なんだろうな〜ｗ』
『しかし、何から何まで高くなりやがって！ インフレっぽいけど、家賃や土地は下がりそうだな〜。』
悪友 『近ちゃん、俺的に言うと、今は、インフレとは言わないんだ！ ただ単に石油があがって吊られて物価があがっただけで、景気が良くなる気配もないし、所得があがっていく気配も無いし、むしろ金利面から見たら、デフレだと思うんだ。』
私は、なんとなく納得したのだが、同時に、言い負かされたような気がしたので、何かで言い負かしてやろうと考えて、口を開いた。
私、『デフレとインフレの話、勉強になったよ！ でも、おまえが、デフレ、インフレって言葉を使うと、デフレがデブな友達、インフレが陰気な友達、って聞こえるよ！ おまえは、俺のデフレだ〜ｗあはは〜ｗｗｗ』
悪友、『おまえな〜・・・・＞＜』
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May 18, 2008
３４９） 不動産投資 敗者は誰？生き残るのは誰？
不動産投資流行で素人さんが収益物件を購入するようになり、投資物件を扱う不動産業者が増えました。
それに関係する、建設業者や、コンサルタント等も、かなり増えました。
仲介、転売、新築投資マンション、土地活用等、ネットや新聞で、沢山の物件が紹介されています。
新築賃貸マンションが増えましたよね〜。
地域によって異なりますが、投資流行初期の頃は、建てているうちに賃借人が決まってしまうなんてことが多かったのですが、新築の数が増えてからは、建って数ヶ月しないと満室にならない物件が増えてきました。
そして、古い物件に空きが目立つようになりなりました。
このような状況にならなかった地域では、投資流行初期に比べ、利回りが下がり、５％〜７％なんて物件でも売買されるようになりました。
そして今、以前よりは、良い物件が出てきたと思いませんか？
前より利回りの良い物が市場に出てきたということは、価格が下がってきたということです。
でも、市場には、現在満室利回り○％という物件が減り、満室時利回り○％という物件が増えた気がします。
こうなると、現在購入を考えている素人投資家は、当然満室の物件を狙ってきます。
空室の目立つ物件は売りにくい！
その結果、悪質な業者が増えたと思うのです。
私の知人の、ある建設業者の社長は、ゼネコンの下請けをしているのですが、こう愚痴っていました。
建設会社社長、『近ちゃん、俺、○○市に部屋借りているんだけど、使ってないんだ！ マンション建設の仕事をもらってて、次も仕事ほしいから、この間建てたマンションの１室を借りているんだ。』
私、『それって、ゼネコンか、発注元から、次の仕事を貰う条件として押し付けられているのか？』
建設会社社長、『いや〜、はっきりと言われたわけじゃないのだが、竣工の直前になっても５部屋空いているということで、元受（セネコン）の部長が、発注元の不動産会社から愚痴を言われてるみたいなんだよね〜。』
『それで、元受の部長が、俺が困っているのにお前らは何とかしようと思わないのか？なんて言うから、ご機嫌取りで、２年間借ります！って言ったら、喜んで次の仕事もくれると言うんだ』
『残りの４部屋も、下請けの関係で埋めたんだよ！』
私、『２年後には、５部屋空くってことだよな〜。』
建設会社社長、『いや、○○設備さんは、娘を住まわせていて、大学出るまでだから・・・あと３年くらいかな〜？ 確実に空くのは４部屋だ』
私、『そういう意味で聞いてるんじゃね〜よ！！！』
私は、この話を聞いたとき、恐ろしくなりました。
このマンション、利回りを合わせるために、少し家賃設定が高いのに２年後に４室の空室が確定しているのか・・・＾＾：
このマンションは、現在、素人の不動産投資家が所有している。
満室で利回り７％の新築マンション・・・数年後、どうなるのだろう？
そして・・・・・こんなことは、珍しいことではない！！！
他、いろんなことを耳にする。
『とりあえず、金積んででも満室にしないと売れないからな〜。』と言った、ファンド関係者。
自分が所有しているマンション周辺は供給過多になってきたから満室にして売りたいという素人投資家から『うちの物件を優先的に頼む』と言われて、酒池肉林の接待を受けた賃貸営業マン。
ファンドが転売を繰り返した後のファンドの産業廃棄物を、素人相手に適当なことを言って売りつける不動産業者。
こんな悪質な業者は、一部なのかもしれませんが・・・。
不動産投資流行初期のころより、こういった話をよく耳にするようになったのは事実です。
結局、いろいろ増えすぎたのだと思うのです。
業者も減るでしょうし、不動産投資家も減ります。
このブログを読んでいる不動産投資家さんに、今一度考えてもらいたい。
自分は、生き残ることができそうですか？
最初から、生き残る作戦を立てて勝負に挑みましたか？
今、貴方は、生き残るために何かしていますか？
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新築賃貸マンションが増えましたよね〜。
地域によって異なりますが、投資流行初期の頃は、建てているうちに賃借人が決まってしまうなんてことが多かったのですが、新築の数が増えてからは、建って数ヶ月しないと満室にならない物件が増えてきました。
そして、古い物件に空きが目立つようになりなりました。
このような状況にならなかった地域では、投資流行初期に比べ、利回りが下がり、５％〜７％なんて物件でも売買されるようになりました。
そして今、以前よりは、良い物件が出てきたと思いませんか？
前より利回りの良い物が市場に出てきたということは、価格が下がってきたということです。
でも、市場には、現在満室利回り○％という物件が減り、満室時利回り○％という物件が増えた気がします。
こうなると、現在購入を考えている素人投資家は、当然満室の物件を狙ってきます。
空室の目立つ物件は売りにくい！
その結果、悪質な業者が増えたと思うのです。
私の知人の、ある建設業者の社長は、ゼネコンの下請けをしているのですが、こう愚痴っていました。
建設会社社長、『近ちゃん、俺、○○市に部屋借りているんだけど、使ってないんだ！ マンション建設の仕事をもらってて、次も仕事ほしいから、この間建てたマンションの１室を借りているんだ。』
私、『それって、ゼネコンか、発注元から、次の仕事を貰う条件として押し付けられているのか？』
建設会社社長、『いや〜、はっきりと言われたわけじゃないのだが、竣工の直前になっても５部屋空いているということで、元受（セネコン）の部長が、発注元の不動産会社から愚痴を言われてるみたいなんだよね〜。』
『それで、元受の部長が、俺が困っているのにお前らは何とかしようと思わないのか？なんて言うから、ご機嫌取りで、２年間借ります！って言ったら、喜んで次の仕事もくれると言うんだ』
『残りの４部屋も、下請けの関係で埋めたんだよ！』
私、『２年後には、５部屋空くってことだよな〜。』
建設会社社長、『いや、○○設備さんは、娘を住まわせていて、大学出るまでだから・・・あと３年くらいかな〜？ 確実に空くのは４部屋だ』
私、『そういう意味で聞いてるんじゃね〜よ！！！』
私は、この話を聞いたとき、恐ろしくなりました。
このマンション、利回りを合わせるために、少し家賃設定が高いのに２年後に４室の空室が確定しているのか・・・＾＾：
このマンションは、現在、素人の不動産投資家が所有している。
満室で利回り７％の新築マンション・・・数年後、どうなるのだろう？
そして・・・・・こんなことは、珍しいことではない！！！
他、いろんなことを耳にする。
『とりあえず、金積んででも満室にしないと売れないからな〜。』と言った、ファンド関係者。
自分が所有しているマンション周辺は供給過多になってきたから満室にして売りたいという素人投資家から『うちの物件を優先的に頼む』と言われて、酒池肉林の接待を受けた賃貸営業マン。
ファンドが転売を繰り返した後のファンドの産業廃棄物を、素人相手に適当なことを言って売りつける不動産業者。
こんな悪質な業者は、一部なのかもしれませんが・・・。
不動産投資流行初期のころより、こういった話をよく耳にするようになったのは事実です。
結局、いろいろ増えすぎたのだと思うのです。
業者も減るでしょうし、不動産投資家も減ります。
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自分は、生き残ることができそうですか？
最初から、生き残る作戦を立てて勝負に挑みましたか？
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