不動産売却

2014年10月02日

1855) 悪質な不動産査定

読者の皆様、こんにちは

たまには、真面目な話も書かないと・・・・・、先日、ある常連読者様から、不動産の話が少ない!と、お叱りのメールをいただいてしまいました・・・・・。

本日は、不動産の査定について書かせていただきます。

前回のコブラは、いたずらがすぎました・・・すみませんでした・・・真面目に書きます


半年ほど前の話ですが、私の知人から土地の査定依頼がありました。

その近辺の土地は、住宅用地として40坪〜50坪ぐらいの土地で、坪50万円プラスマイナス3万円ぐらいが相場だったのですが、知人の土地は間口が狭く90坪ぐらいの土地でした。


土地というのは、同じ場所でも、地型や、向き、道路幅によって左右されますし・・・、基本的に需要が高い土地が坪単価が高く、需要が少ないほど坪単価は安くなります。

知人の土地は90坪で、50坪前後のものに比べると需要が少ないので、坪45万円で査定をしました。


坪50万円のエリアで、一般的な50坪であれば2500万円 家を2500万円で建てるとして、土地建物で5000万円です。

もしも、90坪の土地を坪50万円で買うとすると、土地が4500万円 それに見合った建物が3500万円だとすると、8000万円になります。

はい、ここで問題です・・・。

土地建物代、予算5000万円の人と、予算8000万円の人と、現在の日本には、どちらが多いでしょう???

・予算5000万円を住宅ローンにすると、月々約16万円  年収600万円以上必須

・予算8000万円を住宅ローンにすると、月々約25,5万円 年収900万円以上必須

圧倒的に年収600万円の人の方が多いわけです。

そうなると・・・・、50坪の土地と、90坪の土地では、需要が明らかに50坪の土地のほうが多い!

つまり、需要の少ない土地は、多少割安感をつけないと売り辛いわけです。

もちろん例外もあります。

極端に売り物が少ない地域や超人気のエリアであれば、同じぐらいの坪単価であっても売れます。


今回、知人が売却をするエリアは、売物件が少ないわけでもなく、超人気エリアというわけでもなかったですし、現在、近隣の物件の売れ行きと物件数を調べたところ、数件出ていて売れ残っていたので、相場から一割程度引いた額を査定価格としました。

これが、プロの不動産業者の査定であり、3ヶ月前後で売れるであろう仲介査定価格なのです。
 


その価格を基に、いくらで売り出すかを相談して決めるのが通常の査定価格なのですが・・・・。


ところが・・・・・。 

知人は、一応、他社の査定も出してみようと思ったらしく、ネットの不動産査定サイトで査定を出してもらったところ、大手不動産業者3社の査定金額が出てきたでてきたのですが・・・・。

これが、全社、坪単価50万円プラス1〜3万円の仲介査定価格が出てきたそうです。
 


知人は、私の査定よりも、かなり高いので、驚いて、ちょっと怒り気味で電話をかけてきました。 

 『何か月で売却したいって言ってましたっけ? 確か3〜4ヶ月って言ってましたよね〜?』

知人 『土地を売ったお金で家を購入したいのですが・・・、家の購入の時期から逆算すると、最長で5ヶ月です。』

 『なるほど・・・。 私は、5ヶ月以内に、その査定価格で売却をするのは無理だと思います。 もしかすると、その価格のままでは、一生売れないかもしれません。 ・・・。(査定の根拠を説明をしました。)』

知人 『それは分かりましたけど、今回は他社にお願いをすることにします。』

そう言ってから半年・・・・・、結局、現在、坪単価48万円まで落として大手三社が、売却を頑張っているそうです。

半年の間に、坪45万円と、坪43万円で買付希望があったらしいのですが、断ったそうです。


土地を売ったお金で家を買おうと思っていたらしいのですが、未だに買えていません。

私は、この話を、つい先日聞いたのですが・・・・・。

 『そうですか〜・・・・。 坪45万円で売っておくべきでしたね。 それ、私が査定した価格じゃないですか・・・・・。 半年の間に、坪45万円と、43万円の買い手が現れた・・・・私の査定が、ぴったり当たってるじゃないですかw たぶん、坪48万円では売れませんよ・・・・。 万が一売れたとしたら、まぐれ当たりですね。』

知人 『そうですね〜・・・。 私も、そんな気がします。 そう思ったので近藤さんに電話をしたのですが・・・・・、もう坪45万円でいいので、あと2〜3ヶ月で売ってもらえませんか???』

 『難しい相談ですね〜・・・。 私の感覚だと、大手が半年売りに出していたら、もう誰でも知ってる有名物件ですよw ですから、最初の買付の45万円で売っておけば良かったと言ったんですよ。 今依頼をしている不動産業者に、その時のお客様に45万円で売りますので、その話を復活させられないかって聞いてみるのがいいですよ。』

知人 『いえ・・・。 もうその買主さんは、他の土地を買ってしまったそうです。 45万円だったら売れるという事ですよね〜?』

 『45万円だと難しいかもしれません。 売りに出して半年・・・有名物件になってしまっているので・・・もう少し下になってしまう可能性が高いです。 一応坪45万円で売り出しますが、坪43万円までの交渉幅をください。 それから、当社が全力で取り組みますので、他社は全部断ってください。 専属専任であれば頑張らせていただきます。』

知人 『他社も含めて4社で、その価格ではダメですか???』

 『いいですけど・・・。 真剣に全力で取り組めるかは分かりません。 例えば、当社一社にということであれば、意地でも売らなければいけないですから、チラシも、単独チラシであったり、複数の物件を載せるチラシであっても、大きく載せていきますが・・・。 他社3社と当社ということでは、一般媒介の物件という感覚でしか扱えません。』

知人 『4社か1社かによって、力の入れ方が変わるという事ですか???』

 『ええ、そういうことです。 知り合いだからハッキリ言いますけど・・・、あなたが誰かから物を頼まれたとしましょう。 あなた一人に頼まれるのと、あちらこちらに頼まれるのと、どちらが責任を感じ、どちらが力が入りますか??? 私の感覚では、この物件を任されたら、最大100万円、この物件の宣伝広告に使い、会議などでも、私が知人から任された物件だから頼む!と社員たちにも言いますけど、4社でってことなら、そこまでの力は入りません。 人間、そういうもんじゃないですか?』

知人 『・・・・・・・。 確かに・・・・・・。 高い値段をつけるところが必ずしも、高く売るというわけではないってことは分かりました。 結局、近藤さんの言った価格以上の買主は現れていないわけですからね。 坪43万円以上・・できれば坪45万円で売ってもらえますか? なるべく早く売りたいのですが・・・・。』

 『仲介というのは、水物ですから絶対という言葉は言えません・・・。 でも、全力を尽くします。 私の全力は、むちゃくちゃ全力ですよ・・・・。 依頼をいただいたら即、当社全員で動き出します。 信頼されたら信頼にこたえる・・・・それが、人と人ですから・・・・。 誰でもいいからってのよりも、あなただけ!って言われたら、俺はグラッとくるんですよwww』

知人 『あはははw 分かりました。 近藤さん、あなただけ!って事で宜しくお願いします。』

 『分かりました。 確約はできませんが、全力を尽くします。 今まで依頼をしていた不動産屋の動きと、うちの動きをしっかりとその目で見て比べてください。 当社一の敏腕営業マンを担当にしますので・・・w 私も、同業者、住宅メーカー各社に、マジで速攻で売らなきゃいけない物件があるので宜しくお願いしますって、声をかけます。』

知人 『近藤さんに頼んだら、売れそうな気がしてきましたw』

 『責任重いですね・・・・とにかく頑張りますw  最悪の場合の話ですが・・・・、多少安くはなりますが、当社は、買取もしますので・・・・、でも、そんな事は最悪の場合ということで、まずは、全力で仲介に徹しますので・・・、明日にでも、営業から電話を入れさせますので・・・・あっ、携帯教えますけどいいですよね?』

知人 『はい! お電話お待ちしておりますので、宜しくお願いします。』

ということで・・・・、専属専任での仲介の依頼をいただいたわけですが・・・・・。

売却には、タイミングというものがあり、知人は、完全にタイミングを逃してしまっているわけですが・・・、任された以上は結果を出したいと思います。 


以前も書きましたが、仕事が欲しいためだけに売れないであろう相場で査定を出すのは詐欺に近い性質の悪い行為だと思いますし、本当に売れると思って出しているのであれば素人査定しかできない無知無能な不動産業者だと思います。

もちろん私の査定も、絶対かと言われれば、今回はドンピシャでしたが、少々見誤ることもないとは言いません。

近隣相場だけで、単純計算をして査定を出す行為は、売主の生活に少なからず影響を与えてしまうということを考えて、きちんとした査定をしなければいけません。

我々不動産業者は、プロなのですから、近隣相場だけとか、査定システムで出てきたものをそのまま出すのではなく、更に調査をして査定を出すべきなのです。 



 近藤



素人さんは、間違えている・・・。

たとえば3社に価格査定をお願いしたとして・・・

本当に売れるであろう価格査定価格が4000万円だとしましょう。

A社は4000万円、B社は4150万円、C社は4300万円という査定をしたとします。

この場合、単純に考えると、4300万円で売れるならC社に依頼するのが一番いいだろうと思ってしまいがちですが、 それは間違いで・・・・買取の査定であるなら4300万円のところに売るのが良いのですが、仲介査定というのは、高ければいいってものではないんですよね〜。

相場とズレた高い査定は、逆に売却を遅らせてしまい、尚かつ時間がかかるほど、物件は有名になり売り難くなるのです。 

不動産の査定額は、 いつかの業者の査定額を比較した場合、より高い査定額を提示してきた業者を 「自分の不動産をより高く評価してくれた良い業者で高く売れると勘違いをしてしまいがちです。

正しい方法は、正しい査定額を知った上で、不動産業者と売主様で相談した上で決めるものなのです。

例えば、お客様が、ゆっくり売ってくれればいいよと言われたら、売り出し価格を高めに設定して少しずつ下げながら様子を見て行くというアドバイスをすれば良いですし・・・、逆に時間がなければ、相場ぐらいで出して、広告をするごとに少しずつ下げて行く等・・・。

お客様の状況に合わせて、アドバイスをしてくのがプロの仕事なのです。

不動産業者たるもの誠実に・・・・!

とりあえず、他社よりも高い価格をつけて仕事を取ろうとする、自分の都合だけの悪質な査定ではなく、お客様の事を第一に考えた親切な査定をするべきなのです。

しかし、今の不動産売却の原状は、お客様は、査定サイトで高いところを選ぶか・・・・、もしくは、何社か査定をさせて高いところで・・・・、もしくは、何社にも一般媒介を出す方が多いのです。

不動産業者も正しい不動産査定をしていただきたいですし、お客様にも選ぶ目を持っていただきたいです。


最終的に、それが不動産業界にとっても良い事ですし、お客様にとっても良い結果になるように思いますが・・・・・・。

とりあえず私は、今回、仕切り直して当社に依頼をいただいた知人の土地の売却を頑張ります。

ということで・・・本日は、悪質な不動産査定の話を書かせていただきました。

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2014年05月12日

1785) 不動産売却の大きな間違い

不動産を売却するのなら、少しでも高く売りたい・・・・、売ると決めたら少しでも早く売りたい・・・・

ほとんどの人が、そう思うはずです。


売却をしたい場合、素人さんはネットで検索をする。 

最近は・・・、売却サイトを開き査定をする人が多い。  

どの不動産業者が高く売るのか? もしくは、不動産業者に査定価格を競わせることで、売却が有利になるというような、素人を誤認させるようなサイトも増えてきた。

不動産業者が査定した価格で絶対に売れるのであれば、この表示は正しいと思うのだが・・・・・、どこが高く査定をするかを、さも高く売ることができる不動産業者のように誤認させるのは、ちょっと違うんじゃないの?と疑問に思う。 


そう言いながら、弊社も、売却サイトの査定に参加しているわけだが・・・・・。

弊社は、あえて高い価格を付けて、売却の依頼を取りにはいかない!

本当の査定を出す。

本当の査定とは、依頼を受けて3ヶ月以内に売れるであろう価格をデーターと経験値から算出して、お客様に提示をすることだと思う。

しかし・・・、その本当の査定をすると、安い!と驚かれる方が多いのだが・・・・、提示した後、売却を急いでいないか、もしくは、売却してもしなくても良いというような状況であれば、査定価格の一割程度ぐらい高い価格で依頼を受ける事もあります。


本当の査定価格をお客様に伝えた上で、高く出せば出すほどに売却できる可能性は低くなり時間がかかることを説明するのは、プロとして当然の事であると思うのだが・・・・、高い価格で査定を出して、さもその価格で売れるような事を言って売却の依頼を受けようとする不動産業者も多く・・・、それが分からないお客様は、仲介の査定を高くした不動産業者に依頼をするという人も少なくはない。

頭の良い方は、仲介の査定価格なんてものは、所詮、いくらで売り出すかの話だけで、実際に必ず売れる金額ではないと気付くのだが・・・・、査定価格=売れる金額だと思い込んで、弊社の査定に対して、怒ったり、文句を言う方も少なくない。


以前、弊社の社員に・・・『社長・・・仕事を取るには、査定価格に1〜2割高くしないと、全部他社に持ってかれてしまいます。 うちも、高めに出して、とりあえず依頼を取りに行きましょうよ。 それから、徐々に値下げして行って、最終的に売れればいいんですから・・・。』と言われて、激怒したことがあります。

我々プロは、お客様に対して誠実でなければいけないのです。

それは、態度や言葉だけではなく、真実を伝えるという誠実さが必要不可欠・・・絶対なのです。
 



基本的に、売却サイトの運営側というのは、売却の査定があると・・・・その情報を、売却サイトに登録してある不動産会社に有料で流します。

情報1件に対して、5000円〜15000円ぐらいの料金を不動産業者が払うというシステムなのですが・・・大きく二つ・・・、査定の高い物順に並べてお客様に情報を流しておいて、お客様が不動産業者を選ぶというやり方や、お客様に査定をしてほしい不動産業者を選ばせて、その不動産業者に情報を流すというやり方に分かれます。

これが、けっこうガセネタっぽい情報もありまして・・・・まあ、その話は面白いネタがいっぱいあるのですが、今回は、置いといて・・・・、ガセネタを排除しようとしてくれるところと、ガセネタでも金をとるところがあります。

まあ、サイト名は・・・・・、やめておきましょう(笑)

とにかく、売却を希望する側は、査定の価格だけで不動産業者を選ぶのは、良い結果にならない事が多いので、価格だけではなく、その業者の販売力と誠実さを見抜くことです。 

写真 1


まあ、ここで、ちょっとした爆弾発言をしちゃいますが・・・・。

正直、一定のレベルの知識と常識がある不動産業者であれば、どこに依頼をしても大差はないんですけどね。

基本的に、不動産業者は、売却の依頼を受けたら、専属や専任であれば必ず流通に登録するわけですし、一般媒介だったとしても、ほとんど流通に登録をします・・・・。

つまり、その情報は、多くの不動産業者に公開されるわけで、依頼した会社のみで売却活動をすることはほとんどないわけです。

ただ・・・、その業者や営業マンが、独自で、どれくらい売却に力を入れてくれるかは、聞いた方が良いでしょうね。

どの地域にどれぐらいのペースでチラシを入れてくれるか、独自の販売力がどれぐらいあるのかは、しっかり聞いておくのがいいでしょうね〜。

あとは、お客様が素人ながらに感じ取った感覚で決めればいいと思います。

とにかく、査定価格は、実際に売却できる価格ではないということを頭に入れておくということが大切です。

お客様は、高い査定価格を付けると、その金額を充てにしてしまうものなので、不動産業者は査定価格で売れると誤認させないことです。

千代田不動産 名古屋 近藤利一


よくある事なのですが・・・・弊社と他社(大手)の戦いの話なんですけど・・・・。 

まあ、弊社は、本当の査定価格を出すのですが、他社は、それを、安すぎるとか、販売力がない等と言って、売却案件を取ろうとするわけです。

それに対して、弊社が、売却価格と査定価格についての話をすると・・・・、チラシの量や会社の大きさの話をして奪おうとするわけです。

そして、弊社は・・・・、全国区レベルでは、そうかもしれませんが、その地域でのチラシの量や質、その地域での検索でどちらが上にあるかをお客様に見ていただき・・・・、物件にもよりますが最終的には、この価格で買い取りますという買取査定価格を出して競います。

大手の、うちは大手ですよ〜、中小に力はないです・・・・、弊社の、最後まで頑張るのは地元の業者ですよ〜・・・・・、という醜い争いなんですけど・・・・。

最後の最後は、買取という形がある安心感で、弊社を選んでいただくか・・・、お客様が、不動産業者数社に依頼をすることが多いですけどね〜。

私は、勝負することが嫌いじゃないので・・・、弊社の営業から話を聞き、相手の業者が横着だと、私が出て行って、お客様と話をさせていただくこともあったりするのですが・・・・、とにかく真実・・・事実・・・取引実績・・・、お客様や不動産に対する思いを伝えて売却依頼を頂いてきます(笑)

まあ、でも・・・正直・・・、愛知西部での勝率は、めちゃくちゃ良いですが・・・、名古屋の中心部では、大手や、信託系、銀行系の不動産屋に負けてしまうことも・・・・、ちょくちょくあったりするんですけどね〜。

勝ち負けも大事なんでしょうけど・・・、それよりも真実を伝える事、一生懸命頑張る事は、悔いが残らないですから気持ちいいです。 


査定価格というのは、不動産業者が、どれだけ高値を付けようがいいわけですし・・・・、売却するお客様も、どれだけ高値で売り出そうがいいわけですが・・・・。

私は・・・、というより、当社は、これからも・・・、売却したいと考えるお客様に真実を伝えます。 


我々、地元の中小不動産業者が、真実を伝えなくなったら・・・、信用を失くして地元で商売ができなくなりますからね〜。

全国の、中小不動産業者さん・・・、我々を支えてくれている地域の皆様に真実を伝えて、誠実な仕事をしていきましょう。

最終的に、選ぶのはお客様なんですけど・・・・、地域の不動産業者が生き残るには、真実と誠意だと思います。






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toshikazy at 02:40|PermalinkComments(44)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック

2014年04月12日

1771) 自己破産、倒産の相談 (旅行 不動産)

読者さんからいただいた、質問です。 

その1 自己破産をすると、一生、海外旅行に行けなくなるって本当ですか?

その2 自己破産をすると、選挙権はなくなるのですか?

その3 自己破産をすると、親や兄弟の家まで売らなくてはいけないのですか? 


その他、詳細と、いろいろ質問が書いてあったのですが・・・・とりあえず、この3つについて・・・・・。

まず、1〜2の質問は、不動産とは全く関係ないのですが・・・・、普段私も不動産と全く関係ない事を書いているので、答えないわけにはいかないな〜・・・ということで・・・。


近藤利一 (


まずは・・・。

その1 自己破産をすると、一生、海外旅行に行けなくなるって本当ですか?

だ・・・・誰が、そんなことを言ったのか知りませんが・・・・、パスポートに破産って掲載されるわけではなく・・・・破産しても海外旅行は行けます・・・。

ただ・・・まあ、破産して、債権者に申しわけないので、なかなかすぐには行き辛いかもしれませんけど・・・・、友人や身内の結婚式や、家族が海外に住んでいる場合に訪ねていくこともあるわけですからね〜・・・・。

但し、不動産を持っていたりすると、手続きが終了するまでの期間は行けないというか・・・・裁判所の許可をもらってから行かなくてはいけません。

これは、海外だけではなく、国内でもそうなんですけど・・・、長期に自分の住所地から離れるような場合は同じことです。


破産手続開始決定後、財産がある場合は、破産管財人が選任されて管財事件となり、その財産が処分されるわけですが・・・、管財事件になった場合は、決着がつくまでの数ヶ月ぐらいは、裁判所の許可なしで長期の旅行は、裁判所に許可をもらわなければ行けないです。

たぶん、相談者が、この事を、一生、海外旅行に行けないというのと間違えて聞いたんじゃないかな〜と思うのですが・・・・・。

それから・・・・。

その2 自己破産をすると、選挙権はなくなるのですか?

この質問については・・・・、誰が、こういうガセネタを吹き込み、不安をあおるような事を言うのか知りませんが・・・、無責任な発言をする奴がいるってことで腹立たしいのを通り超えて笑えます・・・国民の権利まで失うわけないです・・・。

20歳以上の国民である以上、こんなことは、ありえません・・・選挙権は、なくなりませんので、どんどん投票してもらってけっこうです(笑)

と・・・書きながらも・・・・、専門家ではありませんので・・・・万が一、間違っていたらすみません。


さて・・・、専門的な分野の最後の質問

その3 自己破産をすると、親や兄弟の家まで売らなくてはいけないのですか? 


この質問ですが・・・、親兄弟、友人、連帯保証人になっていたり、物上保証をしていなければ、基本的には、取られてしまう事はありません。

連帯保証人になっていたり物上保証をしていると、基本的に、債務者が払いきれなければ、保証をしている側に迷惑が及ぶ可能性が高いです。


今回の相談者の内容だと、連帯保証人になって担保提供をしているので、放置しておけば取られるでしょうね・・・・、回避するには、保証している方が、債務者の債務の支払い不足分の現金を用意して、弁済してしまえば、取られなくても済みます。


まあ、そんなわけで・・・・メールでのご相談に対して、ブログでお答えしたわけですが・・・。

そもそも、破産、倒産の不動産売却案件を扱う際にいつも思うんですけど・・・・。

何で、もっと早くに相談にこないんだぁ〜!  


例えば・・・、今月中に、〇千万円必要だから、土地を売りたい・・・、マンションを売りたい! 

時間があれば、仲介でお客様を見つけることができます。

しかし、今月中なんて言われたら・・・・、相場よりも2〜3割安く買取をすることになる場合が多いわけで、経費だけでも約1割かかる上に、当然買取る側もリスクと事業利益分を見るので、安くなってしまうわけです。

まあ、不動産の価格以上に借りている額が大きい場合はともかく、それ以下の場合は、もう少し早く言ってもらえれば、破産せずに済んだのに〜とか、多少お金を残すことができたのに・・・・と思う案件も、けっこうな割合であるんですよね〜。


それに・・・・・・、もうどうにもならない破産、倒産案件にしても、誰に迷惑をかけて、誰に迷惑をかけないかって問題や、破産後の人生設計も必要なわけで・・・、もうダメだと思ったら、早めに相談してもらったほうが・・・弁護士さんも紹介しますし・・・不動産売却も含めて、いろんな手だてができるんですけど・・・・・時すでに遅しって場合が多いです。

でも、やはり一番悔しいのは・・・・、もう少し早ければ、仲介で、ゆっくり相場で買ってくれるお客さまを探すことができたのに・・・・そうすれば、債務はなくなったのに・・・・、少しはお金を残してあげられたのに・・・・、なんてときは、本当に悔しいし・・・少しでも高くは買ってあげるようにはしていますが、それでもやはりリスクや経費を考えると限界があるので、悔しいを通り越して、申し訳ないなんてことを思いながら買取をすることもあります。

債務額が惜しくも足りない・・・って状態から、仲介も、買取もできずに、競売になってしまうと、もっと悔しいですけどね・・・・。


とにかく、個人も法人も、こういう場合、手を打つのが遅すぎるんです。

誤解をされるといけないので、言っておきますが・・・・、破産をして人に迷惑をかけることを肯定しているわけではありません。

ヤバいと思ったら、早めに相談してくだされば、何とかなるかもしれませんし、人にかける迷惑も少なくて済むかもしれません・・・・・破産するにも、準備と段取りが必要なんです。 


今回のメールの相談者の場合は、債務が多すぎて、何ともなりませんが・・・・、今の段階であれば、連帯保証人さんへの被害は小さくすることができると思いますので・・・、頑張りたいと思います。

とは言っても・・・・まだ、連帯保証人さんと会ったわけではないので・・・、その人が、私の介入を拒めば別ですが、お願いしますという言葉をいただいたら・・・・介入して、被害を少なくするように頑張ります。

このブログの読者さんに、破産、倒産なんてことがあってはいけませんが・・・・・、万が一、もしもの場合は、早めにご相談いただきたいですね〜・・・。

ほとんどの方は、何ともならなくなってから相談に来ますので・・・・・。 
 


それに、早めに相談をしてくれたとしても・・・、余裕がないくせに、余裕のある顔をする・・・、これも、NGです。

私は、困って私を頼ってくる人の足元を見て商売するような事はしません・・・・できる範囲でですが、お客様に良い結果が出せるように頑張りますので・・・、早めに、正直に・・・・相談してほしいです。



そんなわけで・・・、本日は、自己破産、倒産の相談 (旅行 不動産)について書かせていただきました。




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toshikazy at 13:11|PermalinkComments(7)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック