不動産売却

2015年06月28日

1967) ご近所さんの意地悪の仕返し

先日、隣町の安⚪︎さん(以下、Yさんという。)という人から、私の携帯に突然電話がありました。

Yさんは、かなりご立腹でして、血管が切れるんじゃないかと思うぐらいの勢いで・・・怒ってきました。


Yさん 『お前、不動産屋のくせに、隣に何を吹き込んでいるんだ。 お前のせいで、家の解体工事ができないじゃないか・・・。』

 『すみません。 まずは、お名前、住所、もう少し詳細をご説明いただかないと、何も分かりません。 とりあえず・・・、どちら様でしょうか?』

Yさん 『とぼけるな・・・。 うちが解体工事をするのに、隣の家に、足場をかけさせてほしいと解体屋が挨拶に言ったら、あっさり断られたんだ。 隣は、あんたから断るように言われたと言ってるんだけどな。 不動産屋が、何の権利があって、そんなことするんだ? 訴えるそ。』

 『う〜ん・・・。 頭が悪いのか耳が悪いのか知りませんが、困った人ですね〜。 私は、あなた様に、どちら様ですかって質問してるんですが・・・。 解体って・・・どこの現場の話でしょう??? とぼけるわけではなく・・逃げるつもりもありません・・・、真面目に、おたくは、どちら様でしょう? もう少し、分かりやすく説明してください。』

Yさん 『⚪︎⚪︎市、⚪︎⚪︎町のY田だ・・・・。今回、うちの家を解体するんだ。 解体屋が挨拶に行って、足場をかけさせてくれと頼んだら、断られたんだ。 あんたが、断れと言ったという話だということと、あんたの連絡先を聞いてきたから、どういう意味だって電話してるんだ・・・。』

 『う〜ん・・・・。 そんな話はしてないと思うのですが・・・。 すみません。 やっぱり何の事だか、さっぱり分かりません・・・、とりあえず、あなたと隣の方の住所と名前と連絡先を教えてください。 それから、いちいち怒鳴らなくても、耳はいい方なので普通に話してもらってけっこうですよ。 あっ・・・、大声で話されるから、あなたが耳が悪いのかな〜???』

Yさん 『なんだ〜お前、その態度は・・・、耳なんか悪くないぞ。 いい加減にしろ。 嫌がらせしやがって・・訴えるぞ。』

 『うむ〜・・・。 どこの現場なんだろう・・・困ったな〜・・・。 せっかく訴えるとおっしゃってくださっているので・・・、訴えられてからのほうが、話が分かりやすそうですから、訴えてください。 訴え方知ってますか? 何だったら、優秀な弁護士さん紹介しましょうか???』

Yさん 『てめ〜・・・どこまでもナメやがって・・・、商売できんようにしたろか〜・・。』

そんなわけで・・・意味わかんないし・・・とりあえず、適当に話をして、電話を切りました。

しかし・・・、この時は、本当に分からなかったのですが、Yさんの言う通り、私が、この件を断るように、隣の住人に指示していたのです。

実は、後から分かったのですが・・・・・。

あっ・・・、読者の皆さん、話が長くなりそうですので・・・最近落ち目のブログランキングの投票にご協力をいただけるとありがたいです。

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さて、続きです。

怒りまくりのYさんとの電話を切ってしばらくすると・・・・、8年ほど前に、土地を購入していただき、家を建てたHさんというお客様から携帯に電話がありました。

Hさんから、隣地のYさんが、解体して家を新築するのに足場をかけたいらしく、頼みに来たけど、断った・・・とのことでした。

実は、このHさん・・・、土地を買い、家を建てる際に、建築会社の方といっしょに、Yさんのお宅に、家を建てる事のご挨拶と、家を建てる際の足場をかけるのに、Yさんの土地に、足場が越境をするということでお願いに行ったわけです。

しかし、断られたのです・・・おかげで、建築費が300万円ぐらい高くなってしまうので・・・、予定していた建物の幅を、60センチ減らして家を建てたのです。

結果、間口が狭くなり、旦那様の書斎や、クローゼットを減らして何とか建てたのですが・・・、何度お願いに行っても、あれこれ理由をつけて断られたのを覚えています。

つまり、お隣のYさんに、足場をかけさせてもらえなくて、泣く泣く・・・間取りを変更したわけです。

この時(8年前)に、私は、Hさんに、こう言ったらしいです。

 『どう見ても隣の家のほうが古いわけですから、いつか解体工事をするはずです。 その時に、意地でも断り続けて、足場をかけさせないようにしましょう。 お互い様ができない人なので、仕方がないです。 目には目を・・・まあ、江戸の仇の話は。。。。 江戸の仇は長崎で・・・。』

私は、8年前・・・・、Hさんと建設業者に、そのような事を話したようです。

そこから月日は流れ・・・、隣地のYさんが、息子さんとの二世帯住宅を建てることになったそうで、解体工事と住宅建設の足場をかけさせてほしいとお願いに来たそうで・・・・、Hさんは、8年前にYさんに協力をしてもらえず計画していた建物が建たなかった悔しさと、私が言った事を覚えていて・・・・、Yさんに対して、断りながら・・・、当時の事を説明しないで、私に、協力するなと言われたと、伝えたのです。 

Hさん 『これで、8年前の仇が打てました。 近藤社長が言ってた、江戸の仇を長崎で打つことができます。 隣とは、8年間、普通に近所づきあいしてきましたが、この事だけ、ずっと残っていたので、これでスッキリしました。』

 『まあ、隣地とは、不仲になるかもしれませんが・・・・。 それでも、構わないという覚悟があれば、いいんじゃないですか。  私のところにも、怒って電話がありましたが・・・、今度、電話があったら、8年前の事を説明しておきます。 Hさんに、なるべく飛び火しないように・・・、私の指示で・・・、Hさんが何と言おうが、私が許さん!って言っておけばいいでしょうw 私の不動産じゃないけど、言っちゃいますよw』

Hさん 『いえいえ。 社長さんからお願いをされたとしても、うちの敷地内に足場はかけさせないのでご安心ください。 ただ、私からは、足場をかけさせない理由は申しませんので、社長さんのほうから、伝えてください。』

 『たぶん、またお願いにくるでしょうから・・・・、許す場合は別として・・・、足場をかけさせないという気持ちであれば、全部私の入知恵だと、こっちに振ってください。』

そんな話をしている最中に、私に携帯に・・・・、Yさんから電話がありましたので・・・・、Hさんとの電話を中断し、キャッチフォンで、電話を取りました。

image


今度は、先ほどと違い・・・・・Yさんは、冷静に電話をしてきました。

カクカク云々で・・・・と、状況の説明があり・・・・Hさんから、私の連絡先を聞いて・・・・先ほどは、取り乱して申し訳ないという言葉もいただき・・・・、私の、知り合いの、地主の名前や、市会議員の名前を出して・・・・お願いをしてきました。

私は、8年前の状況を説明して・・・・、Yさんが、自分の敷地内に足場をかけることを拒んだために、Hさんは、ご主人の書斎をあきらめたり、ウォークインクローゼットができなくなってしまった事を話して・・・、Hさんは、泣く泣く諦めて間取りを考えた家のローンを35年間払っていることを伝えました。 

Yさん 『やっぱり、それか〜・・・・。 普段、顔を見れば挨拶をするのに、変だな〜と思っていたんだが・・・・、あの時は、隣の空き地を買った新参者という感覚だったからな。 うちの敷地に足場をかけるなんて、とんでもない話だと思っていたんだよな〜。  今、頼まれたら、そんなことは、お互いさんだから、足場でもなんでも、かけさせてあげるんだけどな。 社長さん、何とか、ならんですか???』

 『いえいえ・・・。 お隣さんは、ご近所さんで今後の近所付き合いもありますから・・・・、その時の悔しさはあるでしょうが、私にどうしましょう?って、相談してきたぐらいです・・・・。 でも、私が、足場をかけさせてはいけないと、アドバイスしてるんですよ。 8年前も・・・、今も、そう思っています。  まあ、隣も嫌な思いをして建築されたのですから、あなたも、同じような思いをしてほしい・・・・・私は、そう思っています。』

Yさん 『うむ〜・・・・。 あんたに、そんな事を言われる筋合いはないが・・・、確かに、あの時、新参者ってことで変な意地悪をしてしまったからな〜・・・・・、こんなことなら、あの時に足場をかけさせてやればよかったな〜・・・。 近所はお互い様だからな〜・・・・。 後悔先に立たず・・・・、社長さん、何とかしてもらえないだろうか? 多少のことなら、お金を包ませてもらうので・・・・。』

 『おいおい・・・。 意地悪しといて、自分がされたら、金を包んでなんとかしよってか〜w 随分虫のいい話ですね〜w 私を納得させる方法を教えましょうか?』

Yさん 『条件は、なんですか?』

 『今、Hさんは、私にどうしましょうか?と相談をしてきたので、私が、死んでも足場はかけさせえるな!と言っているんです。 でも、あの土地は、Hさんの所有であって、私は、ただのアドバイザーです。 Yさんが、本当に反省されて、Hさんに、それが伝われば、私に相談することなく、OKの返事をくださるのではないかと思うのですが・・・・、一度・・・・、私から8年前の事を聞いた・・・本当に申し訳なかったと頭を下げてみてはどうでしょう? Hさんは、それほど、気難しい人ではないと思いますよ。 』

Yさん 『そうか〜・・・・。 う〜ん・・・。 社長さん、間に入ってもらえないだろうか・・・?』

 『いえいえ・・・、私は、絶対に足場をかけさせるな・・・、江戸の仇は長崎で討てとアドバイスした立場です。 ご自身で、説得してください。 建設業者頼みでは無理だと思いますよ。  まあ、一応・・・、仇を討てとアドバイスしながらも、Yさんの交渉がうまくいくことを祈ってます。  Hさんから、私に相談がなければ、私は、これ以上何も言いませんので・・・。 このニュアンスで、私の気持ちをご理解ください。』

Yさん 『そうだな〜・・・。 何度か、頭を下げに行ってみるか・・・・。 そうか〜・・・・、隣に家が建つというときに、協力してやらなかったら、俺も協力を拒まれても仕方がないか・・・・。 今度、家を建て替えたら、息子も帰ってくるし、見たところ、隣の子供と、うちの孫と同じ年ぐらいだから、隣とは仲良くしたいしな〜・・・・、社長さんから聞いて、深く反省をしていると頭を下げてみますわ・・・。』

 『それがいいですよ。 怒っても何一ついいことないですし・・・、意地悪しても・・・、恨みが残るだけで何もいい事がない・・・・、所詮、困った時はお互い様ですからね。 それができない奴は、社会から孤立していき、楽しい人生なんて送れないんですよ・・・・、私は、そう考えていますが、もしも、不快に思われたのであれば、すみません。』

Yさん 『お互い様だからな・・・・、俺もひとついい勉強になりましたわ。』

あとは、お互い共通の知人の話なんかをして、Yさんと私も、なんとなく打ち解けた感じです(笑)

そんなわけで・・・・

Yさんは、早速、隣のHさんに謝りに行ったようで・・・・、今朝、Hさんから、電話があり・・・・・、足場をかける事をOKしたと連絡がありました。

Hさんは、完全に許したわけではないようですが・・・、Yさんが、あの時は申し訳なかったと、頭を下げられた事と・・・・・、Yさんの息子さんと、Hさんが同じ年代である事や、Yさんの孫と、Hさんの子供たちが同じ小学校に通うから隣同士仲良くしたいということを聞き・・・、解体、建築の足場を、Hさんの敷地にかけることを了承したようです。


Hさんは、私に、ありがとうございます!と言ってくださりました。

 『Hさん、仇が討てたのかどうかは、分かりませんが・・・・、その件で、隣からお詫びがあったということで、少しかもしれないけど、気が晴れたのではないですか? 家が、直るわけではないですが・・・、罪を憎んで人を憎まず、一件落着ということでいいんじゃないですかw』

Hさん 『はい・・・・・・・。 お陰様でだいぶ気が楽になりました。 近藤社長は、言葉の端々に時代劇のような言葉が出ますが、お好きなんですか???』

 『あははははw 嫌いじゃないです・・・。 ひとつ、人の世の生き血をすすり、ふたつ、不埒な悪行三昧・・・・、三つ醜い浮世の鬼を、退治てくれよう、ももたろ〜〜〜www って・・・、今回は、退治できませんでしたが、謝らせることはできましたw  ということで・・・、まあ、ちょっとはスッキリしたでしょうし、お幸せに暮らしてくださいw』

Hさん 『ありがとうございます。 ブログも毎回、読んでますので・・・社長さん、ありがとうございました。』

 『ありがとうございます。 毎日、ブログランキング、ポチッとクリックしてくださいね。 そこが、重要ですので・・・・w それでは・・・失礼いたします。』

そんなわけで・・・・、この一連の騒動も、何となく解決しました。

ただ・・・今後、小さなことで、火が付く可能性は残っている感じですけどね・・・、まあ、とりあえずのところは、一件落着ということで・・・、ご近所さんの意地悪の仕返しの話と、お互い様という精神の大切さを書かせていただきました。


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2014年10月06日

1857) 仲介手数料の相談 (融資特約)

世の中には、恐ろしい不動産屋がいる。  

愛知県のある不動産業者が、一般のお客様が買主である中古マンション売の仲介をしたのだが、金融機関から買主さんの融資承認が得られずに解約になったのだが・・・、なんと有るまじきことか、融資不承認で無条件解約になったお客様から仲介手数料をせしめようとしたのだ。 


そんなわけで、本日は、仲介手数料について書かせていただきます

不動産の売主買主は、不動産業者に仲介を依頼し成約に至った場合、仲介手数料を支払うのですが、解約になった場合は、手数料を払わなくてはいけないのでしょうか??? 

答えは・・・・・。基本的に、殆どの媒介契約書には、契約が成立したときは、報酬を請求することができるというような内容が書いてあります。

つまり、他の物件を買うといった事情で解除する場合など、お客様側等の責任というか・・・、不動産会社の責任によらない事由で契約が解除となった場合は、仲介手数料が発生するというのが一般的な考え方です。

しかし・・・・・・。売買契約の融資特約があり、融資不成立のために契約が解除された場合には、不動産業者は報酬を請求しないのが一般的というか、不動産取引の慣行なのです。


さて、本題に入りましょう。

実は、私、マスター近藤は、今回も、また、めんどくさい事に巻き込まれまして・・・・・

経営者仲間のY社長から電話がありまして・・・・。

息子さんが、A不動産の仲介で名古屋市内の高層階の超高級マンションの売買契約をしたらしいのですが、経営者の息子なのに、何故かローンが不成立となりまして、売買契約を解除することになったのです。

すると、A不動産から、「解約になっても契約をしているので手数料をいただかなくてはいけない! 気の毒だから半分にしておきます。」と言われたらしくて、それを聞いたY社長の息子は、納得がいかずに、パパに相談して・・・・、Y社長が、私に相談をしてきたわけです。

そんな、めんどくさい話しなんですけど・・・・。

Y社長 『近藤くん、解約になっても手数料を払わないといけないものなの???』

 『うむ〜・・・。 不動産業者の私としては、A不動産が気の毒な感じもするんですけどね〜・・・。 案内して、重説やって契約書作って、おたくの息子の融資を通すために走り回って、挙げ句の果てに、金が借りれませんでした・・・・かい、解約・・・。 A不動産可哀想じゃないですか・・・。 ただ、基本的には、融資が通らずに無条件解約になった場合は、普通は、手数料は一切請求しませんけどね。 当然、うちも、そんなせこい事はしません・・・。』

Y社長 『そうだよな〜。 物も手に入らないのに手数料だけ払うなんて、そんな馬鹿な話はない! 近藤くん、うちの息子は、気が弱いし・・・、私が出て行くと逆に喧嘩になるから・・・、近藤くん同業者だし、話をつけて、きれいに解約をしてやってもらえんかな〜・・・・。』

 『はっ・・・? 嫌ですよ・・・・、同業者だから、気の毒ですもんw  それより、Y社長、キャッシュで買ってやればいいじゃないですか・・・・可愛い息子さんなんでしょ・・・。 昔、彼女のマンションの頭金払ってあげてたじゃないですか〜・・。 彼女に買ってやって、息子には買ってやらんなんて、酷い人ですね〜www』

Y社長 『・・・・・・。 近藤くん・・・・。 ・・・。 ちょっと待って・・・・隣の部屋に行くから・・・・。  ・・・・・・・。俺は、家から電話をしているんだ・・・・・それに、あの頃とは時代が違う・・・・。しかし、近藤くん・・・そういう時代もあったな〜・・・・・  それはそれとして、頼むよ・・・不動産屋と話をつけてよ〜・・・。』

 『うむ〜・・・・・。 気乗りしないですけど・・・、分かりました。  同業だと言いにくいので、近藤利一不動産コンサルタントで、話をしますね・・・・。』

Y社長 『うんうん・・・。 宜しく頼むよ。 何か埋め合わせはするから・・・・・。』

そんなわけで・・・、何故か私が、Y社長の息子の仲介手数料を払わずに解約をするのに、仲介業者のA不動産と話を着ける事になってしまいました。

とりあえず・・・・A不動産に電話をしました。 



最初、A不動産が可哀想で・・・・・、近藤利一不動産コンサルタントと名乗り、めちゃくちゃ下手に、『仲介手数料をなしで解約をしていただきたい。 すみません・・・・。』というような感じで電話をしました。

A不動産の愚痴を聞き・・・・御尤もです・・・お気持ちは重々承知しておりますが何卒・・・なんて感じで・・・・。

A不動産の言い分としては、Y社長の息子さんのことを、「買えもしない癖に偉そうな態度で、あれこれ注文を付けて、値段交渉もアホみたいにしやがって・・・・」と、怒りまくり・・・・。

そして、私は更に下から・・・・、お気持ちは重々、十二分に・・・本当に申し訳ないですが・・・・と頭を下げ捲り・・・、今時のお客さんは・・・あんて話もして・・・・・怒りが沈ますのを待ったのですが、今度は火の粉がこちらに・・・・。


A不動産 『・・・・だいたいローンも通らん奴が、不動産屋の敷居を跨ぐなつ〜の・・・。 こっちは、ゴミ客のローンの世話で走り回らされて大損なんだぞ・・・。 おい、お前・・・、不動産コンサルタントって、そこらのブローカーだろう。 うちは、国のお墨付きの不動産業者だ。 お前に、取引の事で指図される筋合いはないんだ。 そもそもあんたどこの人だ?』

 『私ですか・・・・。 東区の泉に事務所がありまして・・・・、一応、御社ほどではございませんが、不動産コンサルマスターということで、お墨付きはいただいておる身でございます。 先ほども説明しましたが、知人の息子さんということで、解約について仲介手数料を・・・・・。』(何で頭下げてるんだろう?)

A不動産 『おい、それさっき聞いたわ・・・・。 契約してから1か月以上も引っ張り倒しやがって、半分にしてやるだけありがたいと思え とにかく、お前みたいな、どこのお馬の骨か分からん奴にとやかく言われる筋合いはない 人の仕事にケチ付けて飯を食ってるダニ野郎が・・・。』

 『ん・・・? ダニ野郎って言いましたよね〜? 取引やって動き回った大変さは分かりますし、気の毒だと思いますが・・・・、免許持ってやってるお墨付きの不動産業者が、ふざけた仕事してたらあかんでしょう。 何もしらない素人客から、払わなくてもいい手数料を、ふんだくろうとしているんだから、ダニはあんただろう・・・、この糞スーパーダニ野郎が・・・、下手に出てたらなめやがって雑魚不動産屋が・・・・・。 その手数料がないと、明日の米が食えんのか・・・この貧乏人がぁ〜・・・・。』

A不動産 『・・・・。 おいおいおいおい・・・・何言った? お前、電話でナメタ口きいとらんと、今から来い・・・・。』

 『OKw 今から行かせてもらいますわ・・・。 俺も、雑魚相手にいつまでも話してる暇ないんで、今から行って、30秒で片付けるわ・・・。 俺が乗り込んだんじゃなくて、お前が来いと言ったんだからな。 そこ忘れるなよ・・・、逃げんと待っとれよ。』

と電話を切って・・・・その業者の会社に直行・・・・・。

ローン特約で解除になったお客様から、手数料をふんだくろうとしているのは、どんな奴なのかと思って行ったのですが・・・・、中から出てきたのは、意外と紳士風のオジサン社長でした。

A不動産・・・代表取締役・・・・。  


BlogPaint


一応、A社長のプライバシーを保護するために、少し編集をさせていただきました。 

編集時間、5分・・・・A不動産の社長のプライバシーの保護の為に時間を無駄に使ってしまった・・・・・。

さて、悪ふざけは、これくらいにしまして・・・・・。

実は・・・・・セカンドの仕事であるコンサルを名乗って行ったのはいいのですが・・・・・・。 

A不動産内で、社長と、すったもんだ話をしているうちに・・・・、中にいたA不動産の従業員が私の事をジロジロ見ていたんですけど・・・その従業員が、社長に耳打ちをして、社長と中でコソコソ話をしていて、再び社長が出てきて言いました。

A不動産 『おたくって・・・、千代田不動産の社長さん???』

うわ〜・・・・バレた・・・・。 あの従業員め・・・と思ったが・・・・・。

 『それが何か???』

A不動産 『あんた、嘘名乗って、俺のところに来たのか?  社長さん、嘘はいかん・・・・嘘はいかんだろう。』

 『嘘なんか言うかw この名刺に、近藤利一不動産コンサルタントって書いてあるだろ? コンサルも俺の仕事なんだよ。 俺は、今日は千代田の代表として来てるんじゃね〜んだ。 知人の息子の解約の話で不動産コンサルとして、あんたが来いって言うから、こうやってA悪徳不動産屋に来てるんだけど・・・・。』

A不動産 『社長さん、人の事務所に来て、悪徳不動産屋はないでしょう。 名誉棄損で訴えますよ。』

 『どうぞ・・・・。 あんたが、電話で怒鳴り散らして、俺に来いって呼んだんでしょうw まあ、いいや。 訴えるなら訴えてちょうだい・・・判決とってこれたら、払ってあげますよ・・・・。 素人さん騙して、金をふんだくろうとした次は、俺に損害賠償か〜・・・、流石、悪徳不動産屋・・・考える事がお粗末すぎて笑えますわw』

A不動産 『この先、悪徳不動産屋呼ばわりされても嫌なので無条件解約で手数料なしでいいですよ。 社長さんがここに来る間に弁護士に相談したのですが、ローン特約がついている以上、お客が手数料を払わないと言われたら取れないと言われましたわ。  でも、あなたに悪徳不動産屋呼ばわりされた事は忘れませんよ。』

 『俺も、あんたに、糞とか、ボケとか、ダニ野郎まで言われた事は忘れんけどね。 まあ、こんな貧乏臭い事務所にいても縁起悪いから、手数料取らずに解約という事で帰りますけど、解約の手続きというか書類はどうしましょう?』

A不動産 『あんな糞客の顔を見たくないんで、もうこれで解約ということでいいですわ。』

 『分かりました。 じゃあここから先は、私も冷静に話をしましょう。  うむ〜・・・。 プロとして、最後まできちんとしたことをやりましょうよ。 売主買主双方の記名押印のある解約の書面を交わしたほうがいいと思いますけど・・・・。』

A不動産 『だから、あんたに指図される筋合いはないって言ってるだろう 解約って言ったら解約なんだから、手数料もいらんって言ってるだろう。』

 『それは違いますよ。 あなたは仲介、契約をしたのは売主と買主・・・・。 融資が通らなかったことを明記して、本契約〇条の・・・・・・により解約をすると書いて、これ以上の債権債務がないことを確認の上記名押印ってことで・・・、感情と金の問題じゃなく、プロとして最後まできっちりやりましょうよ。 俺が言ってる事、間違ってますか???』

A不動産 『そんなに言うなら、あんたが作って持ってきてくれたら、俺が売主から印鑑ぐらいもらってきてやるから、それでいいだろう。 あんたも、依頼者からコンサル料取るんだろう・・・それぐらいやったらどうだ? 俺は、1円も入らんのだぞ。』

 『あははははw 俺も1円にもならんよ。 コンサル料0円・・・・飯ぐらいはおごってくれるかもしれんけどな・・・。  目先の金を追わないんですよ、あなたと違ってね・・・、売主にひとつ貸しを作ってこの仕事は終わり・・・。  あっ、解約の合意書俺が作るから、買主の印鑑貰ったら郵送で送りますから、売主の印鑑もらったら、郵送でこっちに送ってください。  何だったら、返信用の切手と封筒入れときましょうか?』

A不動産 『必要ない!それぐらいこっちで出します。 それでは、これで・・・。 貧乏臭い事務所で縁起悪いですから、用が済んだのであればお引取りください。』

 『言われなくても、帰りますよ・・・・。 言葉を間違えました。 立派な事務所ですし貧乏臭いは訂正します・・・・とりあえず、鬼門玄関でカビ臭い・・・ってことで・・・、私が帰った後、塩巻かずに、カビキラー撒いた方がいいですよw それでは失礼します。』

A不動産 『バカヤロー、とっとと帰れ・・・・。』

ということで・・・・売り言葉に買い言葉で、私も少々感情的になってしましましたが・・・。

しかし、こういう不動産業者さんって、未だにいるんですね〜。 

A不動産さんは、弁護士に相談したって言ってましたけど・・・、融資特約付きの契約で、お客さんの融資が通らなくて解約になるのに仲介手数料を取ろうとするなんて・・・・、こんな初歩的な事、弁護士に相談しないと分からないのでしょうか?

もうひとつ・・・不動産業者の労力は、私も痛いほどよくわかりますが・・・・ A不動産の社長は、マンションを買おうと思って、長ったらしい重説を聞いて、契約をして、沢山の申込用紙を書いた挙げ句に買えなかったお客様の気持ちが分からないのでしょうか??? 

私も、怒りましたし、言わなくても良い事も言いました・・・そこは、私も悪い・・・。

でも、A不動産の社長は、ある意味、恐ろしい不動産屋で、手数料の話とお客様の悪口ばかりを言ってたけど・・・・・、仕事は、骨折り損のくたびれ儲けのこともあるけど、真面目にきちんとした仕事をしていれば、人様は見てないようで見ているんだから、いずれ良いことがいっぱいあるって・・・・、最後は、分かってほしかったな〜・・・・。


あっ・・・依頼者のY社長に、この苦労を、見てないようで、見ていないといけないので、明日、ブログを読むように電話をしておこうと思います(笑) 

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2014年10月02日

1855) 悪質な不動産査定

読者の皆様、こんにちは

たまには、真面目な話も書かないと・・・・・、先日、ある常連読者様から、不動産の話が少ない!と、お叱りのメールをいただいてしまいました・・・・・。

本日は、不動産の査定について書かせていただきます。

前回のコブラは、いたずらがすぎました・・・すみませんでした・・・真面目に書きます


半年ほど前の話ですが、私の知人から土地の査定依頼がありました。

その近辺の土地は、住宅用地として40坪〜50坪ぐらいの土地で、坪50万円プラスマイナス3万円ぐらいが相場だったのですが、知人の土地は間口が狭く90坪ぐらいの土地でした。


土地というのは、同じ場所でも、地型や、向き、道路幅によって左右されますし・・・、基本的に需要が高い土地が坪単価が高く、需要が少ないほど坪単価は安くなります。

知人の土地は90坪で、50坪前後のものに比べると需要が少ないので、坪45万円で査定をしました。


坪50万円のエリアで、一般的な50坪であれば2500万円 家を2500万円で建てるとして、土地建物で5000万円です。

もしも、90坪の土地を坪50万円で買うとすると、土地が4500万円 それに見合った建物が3500万円だとすると、8000万円になります。

はい、ここで問題です・・・。

土地建物代、予算5000万円の人と、予算8000万円の人と、現在の日本には、どちらが多いでしょう???

・予算5000万円を住宅ローンにすると、月々約16万円  年収600万円以上必須

・予算8000万円を住宅ローンにすると、月々約25,5万円 年収900万円以上必須

圧倒的に年収600万円の人の方が多いわけです。

そうなると・・・・、50坪の土地と、90坪の土地では、需要が明らかに50坪の土地のほうが多い!

つまり、需要の少ない土地は、多少割安感をつけないと売り辛いわけです。

もちろん例外もあります。

極端に売り物が少ない地域や超人気のエリアであれば、同じぐらいの坪単価であっても売れます。


今回、知人が売却をするエリアは、売物件が少ないわけでもなく、超人気エリアというわけでもなかったですし、現在、近隣の物件の売れ行きと物件数を調べたところ、数件出ていて売れ残っていたので、相場から一割程度引いた額を査定価格としました。

これが、プロの不動産業者の査定であり、3ヶ月前後で売れるであろう仲介査定価格なのです。
 


その価格を基に、いくらで売り出すかを相談して決めるのが通常の査定価格なのですが・・・・。


ところが・・・・・。 

知人は、一応、他社の査定も出してみようと思ったらしく、ネットの不動産査定サイトで査定を出してもらったところ、大手不動産業者3社の査定金額が出てきたでてきたのですが・・・・。

これが、全社、坪単価50万円プラス1〜3万円の仲介査定価格が出てきたそうです。
 


知人は、私の査定よりも、かなり高いので、驚いて、ちょっと怒り気味で電話をかけてきました。 

 『何か月で売却したいって言ってましたっけ? 確か3〜4ヶ月って言ってましたよね〜?』

知人 『土地を売ったお金で家を購入したいのですが・・・、家の購入の時期から逆算すると、最長で5ヶ月です。』

 『なるほど・・・。 私は、5ヶ月以内に、その査定価格で売却をするのは無理だと思います。 もしかすると、その価格のままでは、一生売れないかもしれません。 ・・・。(査定の根拠を説明をしました。)』

知人 『それは分かりましたけど、今回は他社にお願いをすることにします。』

そう言ってから半年・・・・・、結局、現在、坪単価48万円まで落として大手三社が、売却を頑張っているそうです。

半年の間に、坪45万円と、坪43万円で買付希望があったらしいのですが、断ったそうです。


土地を売ったお金で家を買おうと思っていたらしいのですが、未だに買えていません。

私は、この話を、つい先日聞いたのですが・・・・・。

 『そうですか〜・・・・。 坪45万円で売っておくべきでしたね。 それ、私が査定した価格じゃないですか・・・・・。 半年の間に、坪45万円と、43万円の買い手が現れた・・・・私の査定が、ぴったり当たってるじゃないですかw たぶん、坪48万円では売れませんよ・・・・。 万が一売れたとしたら、まぐれ当たりですね。』

知人 『そうですね〜・・・。 私も、そんな気がします。 そう思ったので近藤さんに電話をしたのですが・・・・・、もう坪45万円でいいので、あと2〜3ヶ月で売ってもらえませんか???』

 『難しい相談ですね〜・・・。 私の感覚だと、大手が半年売りに出していたら、もう誰でも知ってる有名物件ですよw ですから、最初の買付の45万円で売っておけば良かったと言ったんですよ。 今依頼をしている不動産業者に、その時のお客様に45万円で売りますので、その話を復活させられないかって聞いてみるのがいいですよ。』

知人 『いえ・・・。 もうその買主さんは、他の土地を買ってしまったそうです。 45万円だったら売れるという事ですよね〜?』

 『45万円だと難しいかもしれません。 売りに出して半年・・・有名物件になってしまっているので・・・もう少し下になってしまう可能性が高いです。 一応坪45万円で売り出しますが、坪43万円までの交渉幅をください。 それから、当社が全力で取り組みますので、他社は全部断ってください。 専属専任であれば頑張らせていただきます。』

知人 『他社も含めて4社で、その価格ではダメですか???』

 『いいですけど・・・。 真剣に全力で取り組めるかは分かりません。 例えば、当社一社にということであれば、意地でも売らなければいけないですから、チラシも、単独チラシであったり、複数の物件を載せるチラシであっても、大きく載せていきますが・・・。 他社3社と当社ということでは、一般媒介の物件という感覚でしか扱えません。』

知人 『4社か1社かによって、力の入れ方が変わるという事ですか???』

 『ええ、そういうことです。 知り合いだからハッキリ言いますけど・・・、あなたが誰かから物を頼まれたとしましょう。 あなた一人に頼まれるのと、あちらこちらに頼まれるのと、どちらが責任を感じ、どちらが力が入りますか??? 私の感覚では、この物件を任されたら、最大100万円、この物件の宣伝広告に使い、会議などでも、私が知人から任された物件だから頼む!と社員たちにも言いますけど、4社でってことなら、そこまでの力は入りません。 人間、そういうもんじゃないですか?』

知人 『・・・・・・・。 確かに・・・・・・。 高い値段をつけるところが必ずしも、高く売るというわけではないってことは分かりました。 結局、近藤さんの言った価格以上の買主は現れていないわけですからね。 坪43万円以上・・できれば坪45万円で売ってもらえますか? なるべく早く売りたいのですが・・・・。』

 『仲介というのは、水物ですから絶対という言葉は言えません・・・。 でも、全力を尽くします。 私の全力は、むちゃくちゃ全力ですよ・・・・。 依頼をいただいたら即、当社全員で動き出します。 信頼されたら信頼にこたえる・・・・それが、人と人ですから・・・・。 誰でもいいからってのよりも、あなただけ!って言われたら、俺はグラッとくるんですよwww』

知人 『あはははw 分かりました。 近藤さん、あなただけ!って事で宜しくお願いします。』

 『分かりました。 確約はできませんが、全力を尽くします。 今まで依頼をしていた不動産屋の動きと、うちの動きをしっかりとその目で見て比べてください。 当社一の敏腕営業マンを担当にしますので・・・w 私も、同業者、住宅メーカー各社に、マジで速攻で売らなきゃいけない物件があるので宜しくお願いしますって、声をかけます。』

知人 『近藤さんに頼んだら、売れそうな気がしてきましたw』

 『責任重いですね・・・・とにかく頑張りますw  最悪の場合の話ですが・・・・、多少安くはなりますが、当社は、買取もしますので・・・・、でも、そんな事は最悪の場合ということで、まずは、全力で仲介に徹しますので・・・、明日にでも、営業から電話を入れさせますので・・・・あっ、携帯教えますけどいいですよね?』

知人 『はい! お電話お待ちしておりますので、宜しくお願いします。』

ということで・・・・、専属専任での仲介の依頼をいただいたわけですが・・・・・。

売却には、タイミングというものがあり、知人は、完全にタイミングを逃してしまっているわけですが・・・、任された以上は結果を出したいと思います。 


以前も書きましたが、仕事が欲しいためだけに売れないであろう相場で査定を出すのは詐欺に近い性質の悪い行為だと思いますし、本当に売れると思って出しているのであれば素人査定しかできない無知無能な不動産業者だと思います。

もちろん私の査定も、絶対かと言われれば、今回はドンピシャでしたが、少々見誤ることもないとは言いません。

近隣相場だけで、単純計算をして査定を出す行為は、売主の生活に少なからず影響を与えてしまうということを考えて、きちんとした査定をしなければいけません。

我々不動産業者は、プロなのですから、近隣相場だけとか、査定システムで出てきたものをそのまま出すのではなく、更に調査をして査定を出すべきなのです。 



 近藤



素人さんは、間違えている・・・。

たとえば3社に価格査定をお願いしたとして・・・

本当に売れるであろう価格査定価格が4000万円だとしましょう。

A社は4000万円、B社は4150万円、C社は4300万円という査定をしたとします。

この場合、単純に考えると、4300万円で売れるならC社に依頼するのが一番いいだろうと思ってしまいがちですが、 それは間違いで・・・・買取の査定であるなら4300万円のところに売るのが良いのですが、仲介査定というのは、高ければいいってものではないんですよね〜。

相場とズレた高い査定は、逆に売却を遅らせてしまい、尚かつ時間がかかるほど、物件は有名になり売り難くなるのです。 

不動産の査定額は、 いつかの業者の査定額を比較した場合、より高い査定額を提示してきた業者を 「自分の不動産をより高く評価してくれた良い業者で高く売れると勘違いをしてしまいがちです。

正しい方法は、正しい査定額を知った上で、不動産業者と売主様で相談した上で決めるものなのです。

例えば、お客様が、ゆっくり売ってくれればいいよと言われたら、売り出し価格を高めに設定して少しずつ下げながら様子を見て行くというアドバイスをすれば良いですし・・・、逆に時間がなければ、相場ぐらいで出して、広告をするごとに少しずつ下げて行く等・・・。

お客様の状況に合わせて、アドバイスをしてくのがプロの仕事なのです。

不動産業者たるもの誠実に・・・・!

とりあえず、他社よりも高い価格をつけて仕事を取ろうとする、自分の都合だけの悪質な査定ではなく、お客様の事を第一に考えた親切な査定をするべきなのです。

しかし、今の不動産売却の原状は、お客様は、査定サイトで高いところを選ぶか・・・・、もしくは、何社か査定をさせて高いところで・・・・、もしくは、何社にも一般媒介を出す方が多いのです。

不動産業者も正しい不動産査定をしていただきたいですし、お客様にも選ぶ目を持っていただきたいです。


最終的に、それが不動産業界にとっても良い事ですし、お客様にとっても良い結果になるように思いますが・・・・・・。

とりあえず私は、今回、仕切り直して当社に依頼をいただいた知人の土地の売却を頑張ります。

ということで・・・本日は、悪質な不動産査定の話を書かせていただきました。

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