不動産売却

2019年04月18日

2215)ドケチな売主さん!(覆水盆に返らず)

不動産の売主は少しでも高く売りたい・・・不動産の買主は少しでも安く買いたい・・・売主も買主も経費は極力使いたくない!

不動産仲介の仕事は、欲と欲の狭間で仕事をするということなので、いろんな人を見ることになるわけですが・・・。

まあ、一概には言えないですが・・・、細いことを言いすぎる人は、相手との関係が悪くなり、結果として損をしている気がします。

人から嫌われてまで僅かな金を取りに行くのか、僅かな金を失ってでも人から好かれる方を選択するのかは、人それぞれ・・・いろんな人がいます。


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本日のブログは、ドケチな契約者という過激なタイトルなんですけど・・・。

不動産業者がお客様の悪口を書いていいものか迷ったが・・・、まあ、ちょっと度が過ぎるので・・・書かせていただくことにしました。


不動産取引において、めちゃくちゃ細かいことで経費を削ろうとする人が、極々稀にいらっしゃいます。

よくあるのが、振込代や保証小切手の作成費が契約書に記載されていないので、売主が負担するのか飼い主が負担をするのかで、ゴタゴタすることが多い・・・・。

あとは、売主買主双方に一部ずつ(合計2通)を、売主飼い主で契約書を1枚にしたいという人もいます。

まあ、このへんまでは、よくある話で、私も理解できるので、ケチとかドケチとか思いませんが・・・、中にはとんでもない事を言い出す人がいて対応に困ります。

とは言っても・・・私の20年の不動産業者人生を振り返り、ここまでのドケチは二人目です。

つまり、皮肉ると、10年に一人の逸材という感じなんですが・・・・。

先日の話です・・・契約の前の最終的な打ち合わせをドケチさんとしました。

まずは、契約書の件・・・振込代の話・・・、まあ、ここまでは、契約書を1枚にして、振込代は、どっちが払うと押し付けるよりも、スムーズに契約をしたいので、数百円を、弊社が負担をすると約束をしました。

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その後・・・。

ドケチ売主 『おいっ、社長さん、領収書の印紙は誰が払うんだ。 』

『ドケチさん(仮称)、個人の所有でございますので、領収書に印紙は必要ございません。ついでに言わせていただきますが、買主さんは残代金を現金で用意すると言ってますが、振込がいいんですよね? 買主さんも、自分は現金で用意をするんだから、振込代は売主が負担して欲しいと言ってます・・・、そこは、もう当社で負担しますのでご安心ください。』

ドケチ売主 『そうか・・・w 悪いな〜・・・。 ところで、契約は、オタクの会社でやるわけだが、そこまで行く交通費は、どうさせてもらったらいいんだ???』

『はいっ・・・? 交通費ですかw そう言ったものは、お支払いをしておりませんのでご自身でお越しいただくか、もしくは、そちらのご自宅を契約場所にさせていただきましょうか?  もしくは、持ち回り契約と言いまして、弊社の営業が契約印を取りに伺いますので・・・・。』

ドケチ売主 『いやいや・・。 そういう事を言ってるんじゃない! 契約は、予定通りオタクの事務所でいいから、タクシー代分ぐらい出してくれよ!って話なんだわ・・・。』

『それでは、当社の営業が、ご自宅にお迎えに上がりますね。  う〜ん・・・契約の手付け金で800万円・・・決済時には残金7500万円入ってくるんですから、そこまで細かい事を言わなくてもいいんじゃないですかwww お迎えに上がりますので・・・。』

ドケチ売主 『社長さん、そういう話を言ってるんじゃないんだ。 俺は、自転車で行くから、タフシー代分をくれと言ってるんだ。』

『・・・・。 あはははw まあ、いいですわw 今回、値段交渉もありましたし・・・それを受けていただいているので、まあ、払いましょう。 但し、会社からではなく、私のポケットマネーで払います。往復2千円でいいですか?』

ドケチ売主 『2千円あれば、十分だ・・・。 ただ、自転車で往復するから領収書は出ないわな〜。 』

『わかってますよ。 だからポケットマネーなんですよ!』

ドケチ売主 『申し訳ないな〜・・・w ところで、土地を売ったら、買主さんは、埋め立て工事をするんだろ? 悪いんだけど・・・ついでに、別の土地に置いてあるゴミを片付けてくれんかな〜?  何年か前にゴミを不法投棄されてしまって困ってたんだわ。 ダンプ1台分ぐらいだからついでに頼むわ。 それから、ゴミを処分した後、草も刈って置いてもらえると助かるな〜・・・。』

『う〜ん。 それは、どうでしょうね〜?  買主さんの費用する事なので・・・、ただ、今回の取引と無関係の土地のゴミの処理と、草刈りまでは、難しいんじゃないでしょうか?  私も買主さんに言いづらいです。 』

ドケチ売主 『何を言ってるんだ。 土地の値段、引いてやっただろう。 それくらいはしてくれないと、こっちが困る。』

『う〜ん・・・。大変申し上げにくいのですが・・・。 今の現状、農地が売れるということだけでもいい話だと思うのですが・・・しかも、ご希望には添えなかったかもしれませんが、かなり良い価格で売れたと思うのですが・・・・。 あまりにも、いろんな条件をつけられると、契約自体が流れる可能性がありますので、必要以外のことはおっしゃらず、普通に取引をしておくのがいいんじゃないですかね〜。』

ドケチ売主 『まあ、一応、買主に言ってみてくれ!  言うのはタダだから・・・。 土地だって、どうしても売らなきゃいけないわけじゃないんで・・・。それと、千代田さんところの手数料は、満額払うけど・・・あとで、裏金で半分返してくれ・・・。 』

『あははははw 裏金なんてものは、今の不動産業界に存在していませんし・・・、そもそも、うちの手数料が半分になるということじゃないですか・・・。 うちは、何か、手数料を半分にしなくてはいけないようなミスをしましたか???』

ドケチ売主 『いやいや・・・。 そういう意味じゃない・・。 言うのはタダだから!って、さっきも言ったじゃないか・・・あはははははwww あっ、社長、この菓子美味しいな〜w 孫にやりたいから、もう少しないか?』

ドケチ売主さんは、無茶苦茶な事を連呼しながら・・・、うちの茶菓子の皿の中のお菓子を、自分の服の両サイドのポケットに入れながら・・・同じ菓子があったら持って帰りたいと主張

『ん〜・・・。その菓子なら、まだあった気がします。あるだけ持って帰ってもらっても構いませんよ。  それよりも・・・、今まで仰ったことが条件で売却をするということでよろしいですか?』

ドケチ売主 『ん〜〜〜〜〜〜〜。 まあ、こんなもんでええやろ〜。』

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私は、ドケチ売主さんがいる、その場から買主さんに電話をして・・・、今回の取引条件を説明しました。

金額の話、経費はすべて買主持ち・・・、交通費の話、ゴミ片付けと草刈りの話、弊社の仲介手数料の話と半分を裏鉄で売主に返す話、弊社はそれはできないという話・・・ついでに、弊社の菓子をポケットに入れて持って帰ろうとしている話・・・。 

買主の社長さんは、若干怒り気味で・・・呆れ気味でしたが・・・w

買主さん 『近藤社長も大変ですね〜。 まあ、ここまで頑張ってくださったので、売主さんの条件を飲むかどうかは、近藤社長にお任せしますよ。 』

『う〜ん。 この条件なので、怒って断られると思っていたのですが・・・、お任せいただけるんですか?  つまりは、条件は、OKという解釈でよろしいですね?』

買主さん 『はい! 仲介手数料を、売主さんの分まで負担するとかは、勘弁して欲しいですけど・・・、しかし、すごい売主さんですね〜w というか、近藤社長が、そこまで我慢して聞いて、こちらに伝えてきたのですから・・・、私としては、不本意ですが、近藤社長のことだから何らお考えがあってのことだろうと思いますのでお任せします。』

『いえいえ。  私のお考えですか・・・。  まあ、こんなクソ取引はやめたいです。 他にもっと良い土地を探しますので・・・やめましょう。  まあ、今ある中では、御社の希望に一番近い物件というだけのことなので・・・。 時期的に、1〜2ヶ月いただければ、なんとかしてきます。 この契約やめてもいいですか? 裏金とか・・・公序良俗に反することも仰っていますし・・・。』

買主さん 『お任せしたと言ったらお任せしたわけなので、近藤社長の判断に従います。 私も、今回の取引は気分の良いものではありませんし・・・。 お金は、もう少し高くてもいいので、気持ちよく取引ができるような物件にしてください。』

『私も同感です。 じゃあ、この話はなかったということで、改めて、ご報告方々ご挨拶に伺います。 』

ドケチ売主 『ちょ・・・。 買主さん、やめるってか??? 』

『ちょっと待ってください!・・・    はい! 他の土地を探すそうです! 今、買主さんと話をしているので、後にしてください!』

ドケチ売主 『違う違う! 希望を言っただけだがや! 言うのはタダって言っただろう!』

『それじゃあ、そういうことで・・・また、物件を探してご連絡させていただきます。 失礼いたします。』

私は、買主さんとの電話を切りました。

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ドケチ売主さんは、激怒・・・!

ドケチ売主 『誰も、契約をやめるなんて言ってないだろう  お前、何を考えとるんだ! すぐに買主さんに電話をして、最初の条件通りでいいから契約をすると撤回してすすめろ!』

『私としては良い話を持って行ったつもりでしたが、別に土地を売らなくてもいいと仰っていましたし・・・。 あまりに非常識な希望をおっしゃるので、本当は売りたくないのかと思っていました。  他の土地のゴミ片付けと草刈り、その他にかかる売主側の費用面、弊社の仲介手数料は満額、変な返金とかも要求しないということでよろしいですか? 』

ドケチ売主 『まあ、条件を飲んでもらえなければ、仕方ないわな〜。  それでええから、契約してくれ! 』

『わかりました。  やっぱり、この契約はなかったことでお願いします。 大変申し訳ないのですが・・・、気分が悪い! というか、気分が回復しないのでやめましょう。 覆水盆に返らず!という言葉がありますが、49歳にして・・・こういう意味なんだな〜と理解できました。 』

ドケチ売主 『話が違うだろ? 言うだけはタダだって説明しただろう?  もう、嫁や息子や孫にも土地売った後の話もしてあるんだから、今更壊されたら敵わん! 早く買主さんに電話して撤回してくれ! 』

『おいっ、こら、おっさん! 撤回したいなら半値で、もの言ってこい・・・・ と言いたいところではありますが・・・、そう言う商売もしていないので・・・、この契約は、お互いに条件が合わなかったということで、一旦、静かに流しましょうよ。これから、こういう話があった際には、常識的にいきましょう。』

ドケチ売主 『あんた・・・。 そういう不意打ちみたいなやり方はあかんだろう? 誰も、こうじゃなきゃ絶対に売らないと言っているわけじゃないだろう。 あんたが、撤回してくれないなら、自分で買主さんのところに行って交渉してくるぞ! そうしたら、あんた手数料無しになるぞ! それよりも、話を戻して取引をしたほうがいいだろう。手数料も満額払うんだし・・・。』

『う〜ん・・・。 なんて言ったら理解していただけるのかな〜?  世の中、金だけの話ではないんですよ! 先方さんも仰られていましたけど、気持ちよく取引をしたいですよね。 もちろん、値段の交渉や、駆け引きはありますけど・・・、やりすぎですわ。 ドケチと、強欲にも、程ってものがあります。 まあ、今回は、無かったことで・・・。』

ドケチ売主 『もうええ 買主と直接交渉する! 買主も手数料分安くなるからな・・・。』

『どうぞ・・・。 買主さんは、買付証明の会社なので、交渉してみたらいいですよ! 買主さんも、金だけの話ではないと思いますよw 数十万円の手数料が安くなるからって、買主さんは、私の反目に回ってまで、私を裏切るとは思いませんけど・・・。それに、この土地は、調整区域内の青地なので農振除外、農地転用、地元の同意など・・・クリアしないといけないことが多々ある中で、私を外してできるならやってみてください。』

ドケチ売主 『もうええわ! 話にならん!  俺が区長の時には、お前の絡んだものには、絶対に印鑑を押さないからな・・・。』

『そういうことを、おっしゃらないほうがいいと思いますよ! 今、そういう時代ではないので・・・。 うちが、地元とも深いつながりもある中で、きちんとした正規のことをしていて・・・印鑑押さない!というのは、ご自身の立場が悪くなると思いますので・・・。 まあ、今回は、白紙に戻していただいて、次回、こういう話があった際には、スッキリ気持ちよく取引しましょう。』

ドケチ売主 『・・・・。・・・・。わかったから・・・復活させてくれ・・・何とか頼むわ・・・。』

『今更戻したら、私が、強引に交渉を跳ね除けたみたいですから・・・、今回は、もうやめときましょう。  それから・・・、はい! これ、お土産のお菓子です・・・。 』

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そんなわけで・・・この話は、ここで終わりなのですが・・・。

ドケチ売主さんは、肩を落としながらも・・・ポケットの中のお菓子と、手土産のお菓子を持って帰りました。

その翌日・・・買主さんのところに、ドケチ売主さんから、直接取引をしようと電話があったそうですが・・・、買主さんは、その話を丁重にお断りして・・・私に連絡をくださりました。

私は、1〜2ヶ月以内に、買主さんに喜んでいただけるような土地を探します!

冒頭にも書きましたが・・・ケチって、最終的に損をしていると思うんですよね。

何が損なのかを私の感覚で言わせていただきますが・・・・。

ケチは、そもそもイメージ悪いし、自己中心的だと人に嫌われるし、視野が狭く人間が小さくなり・・・一度きりの人生を楽しく過ごせない気がして小さなケチで大きく損している気がします。

まあ、人間・・・節約は必要ですが・・・ケチは、あかんと思います。

最後に・・・不動産仲介というのは、売主と買主双方に対して公平であり、双方が良い形になるポイントを見つけ、双方に喜んでいただけるように努力することだと思い、日々業務に励んでおります。

そんなわけで、本日は・・・ドケチな売主さん!(覆水盆に返らず)の話でした。




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2018年11月05日

2277) 住宅ローンの借金買取(債権譲渡、債権回収会社)

もしも、あなたが・・・。

ある日突然、あなたの借金は、譲渡されました!・・・と通知が来て、見知らぬ債権回収会社から、返済を迫られらレたらどうしますか???


公庫や大手銀行で、住宅ローンを組んで・・・支払いができなくなった・・・、督促状が届いて、その後、契約違反だから、数千万円のお金を一括返済してください!と・・・・。

まあ、月々のローンの支払いが滞っているのに、払えるわけないですよね〜???

そうなると・・・、公庫や大手銀行が、債権を、債権回収会社(サービサー)に売ってしまうことがあります。

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最近、銀行が、債権回収会社に債権を売ることは、以前より減ったようですが・・・、我々、不動産業者は、10年以上前に債権譲渡をされたような案件(不動産売却)を取扱うこともありますので・・・・、まだまだ、債権回収会社、もしくは、債権回収会社の下請けみたいな会社とのやりとりは、ちょくちょくあります。

まあ、常識的な対応であれば、私が、ブログに書くこともないのですが・・・、結構エグいやり方をする債権回収会社(servicer)もいますので・・・今日は、書いてしまおうと思います。

こういう書き出しをすると・・・、借金を返さない人寄りの書き方に見えるかもしれませんが・・・。

そういう意図ではないのですが・・・、


ちょっと、一般の人に対して、やり方が、エグ過ぎるんじゃないの?って思うことも多々ありまして・・・、怒鳴ったり、恐い顔で睨みつけたりしないだけで、言ってる事、やってる事は、堅気の枠を超えているな〜と思う案件もあります。

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おっと、その前に・・・。

債権回収会社への債権譲渡について、簡単に説明をしておきましょう。
※売買系の不動産業者さんは、常識的に知ってる事なので、つまらなかったら飛ばしてください!

20年ほど前に、債権管理回収業に関する特別措置法(サービサー法)が施行されました。

この法律は金融機関のために出来たといっても過言ではない超画期的で都合の良い法律で・・・、債権回収会社(サービサー)は、銀行などの金融機関から、不良債権を買い取り、債務者から回収(切り取り)することができるようになったのです。

そして、銀行等の金融機関側は、不良債権を債権回収会社(サービサー)に売却することにより、無税償却ができるようになったのです。

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つまり・・・・。

銀行は、この債務者、焦げ付いな〜と判断したら、提携先か関連会社の債権回収会社(サービサー)に二束三文の価格で、不良債権として譲渡します・・・・。

実際に貸し出した債権(債権の簿価)と、サービサーに譲渡した債権の売却価格との差額は、売却損として計上し、無税償却できてしまうことになります。

そして、債権回収会社(サービサー)ちゃんは、債権額の3%〜10%ぐらい?で買った債権を、元々の債権額の譲渡を受けたということで、債務者に、請求をするのです。


例えば、住宅ローンの払えない人がいて、3000万円の借金の焦げ付きがありました。
これを、債権回収会社が銀行や公庫から200万円で買ったとしましょう。

銀行や公庫は、無税償却・・・・債権回収会社は、200万円で買った債権を、債務者に、3000万円の債権を持ってるんだから払えやぁ〜って請求するわけです。

それで、債務者は、家を2000万円で売ったとしましょう・・・、もしくは、競売で売却して、2000万円残ったとしましょう。

債権回収会社は、200万円で買った債権を、2000万円取り立てたことになり、ヤッターwとなるわけです。

これ・・・・我々が、やったら・・・、堅気の商売じゃない!ってことになりそうですけど・・・、サービサーは、5億円積んで、弁護士を入れて、法務大臣のお墨付きをもらっているので、債権者から委託を受けて、債務者から借金などの取り立てや債権の管理を行うことができてしまうのです。

しかも、債権者である金融機関の関連企業か、何らか絡みの深い提携企業みたいなところが多い!


そんなわけで・・・・サービサーについての説明はこれくらいにして・・・そろそろ本題に入りますが・・・。

ブログの続きの、その前に・・・・。

うーんここまで書いたところで・・・、本日、ブログランキングが2位⤵︎になってしまっておりますので・・・、下部のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校をクリックして投票をしていただけるとありがたいです。


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続きです。

冒頭にも申し上げた通り・・・債務者を擁護するつもりはありません。

住宅ローンを、ちゃんと返済して入れば、借金を売り飛ばされることもないわけですし・・・金融機関とも良い関係でいられたわけですからね。

でも・・・・今回、私のところに売却の相談に来た人に対する、債権者たちの追い込み方は、少々エグ過ぎるんじゃないかな〜と思ったわけです。

相談者は、バブルの末期に、超高い住宅を、超高い金利で購入しました。

銀行と、公庫で借り入れをしました。

バブル崩壊後、焦げ付きまして・・・、当時一番抵当の銀行のローンは返済をしながらも、公庫の方は、払えなくなり・・・、結局、今から10年ちょっと前に、公庫が、サービサーに債権譲渡をしました。

公庫分は約3000万円・・・・、当時、サービサーと相談の上、毎月、3万円の返済をしていくことになりましたが・・・・この条件では、借金は、当然、減りませんよね。
でも、これは、当時、債務者が返済できる精一杯の金額でした。

それから10数年・・・、歳をとった債務者は、とうとう3万円も厳しい状況になりました・・・そうしたところ・・・、債権回収会社は、家を競売にかけました。

多分、債権は、200万円〜300万円ぐらい・・・もしかするとそれ以下で債権譲渡されていると思います・・・。

債務者は、十数年間、公庫が債権譲渡した債権回収会社に3万円ずつ払い、400万円近く借金を返済・・・元金はあまり減っておりません。

恐らく、債権回収会社は、債権譲渡した金額よりは回収していますよね。

つまり、競売にかけて・・・残ったお金が、利益になるということです。

任意売却をしようと、弊社に相談に来たのですが・・・、相談者がいうには・・・、債権回収会社は、書類を見ながら・・・、小馬鹿にしたような態度で、『任意売却するなら、いくら払ってくれるつもりですか?』と言い放っただけで・・・、債務者が、逆に、『いくら払えば、競売を取り下げてくださるのですか?』と聞いても明確に回答しないらしく・・・話にならないようです。

そして、裁判所の競売の調査の担当者は・・・。
父親が亡くなった日に連絡があり、調査に行く日程を葬儀の日に設定しようとして・・・、事情を説明すると・・・、『葬儀の日は避けますが、じゃあ、その翌日で・・・。』とのことで、葬儀の翌日に来て、事情聴取のような調査をしていったようです。

そして、固定資産税の滞納をしてたので、行政は・・・、以外と、行政の追い込みが厳しく・・・、杓子定規な冷たい対応プラス・・・、言うことが二転三転していて、分割でいいと言ったり、やっぱり纏めて払ってもらわないと困ると言ったり・・・、共有持分のみでいいと言ったり、最終的には、全部払えと言ったりで・・・・、役所とは思えない口調の追い込みもかけてくるようです。

踏んだり蹴ったりとは、このことだな〜と、思うわけですが・・・・。

確かに、バブルの頃の住宅ローンが発端で、それを、きちんと払っていないのが悪いのかもしれないが・・・、サービサーも、裁判所も、役所も、老人相手に、結構、追い込んでくるな〜と思ったわけです。

さて、どうしたもんですかね〜・・・。

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うーん!

とりあえず、役所は、近々に、某市の市長に電話をして、税務課の職員の言動と態度についてガンガンにご報告申し上げて、それから税務課の職員と話し合いをさせていただくとして・・・・・。

裁判所は、まあ、葬儀だけは外したと言うことで、若干不満はあるが・・・任意売却に持っていけば取り下げはできるので、とりあえず、そのままにしておいて・・・。

問題は、債権回収会社・・・、とりあえず、何か、向こうにミスはないか、うちの顧問弁護士と資料を見ながら作戦会議をするとして、相手も、抜かりなくやってるだろうから好転材料はあまり期待できないが・・・、もう一策、相談者に、もう一度、債権回収会社の担当と面談をしていただき、数点質問をしてもらい、ある内容を伝えるように、宿題を出させていただきました。
これは、もしかすると、債権回収会社の回答次第では、面白い展開になるかもしれません(秘策w)

2018年現在、今回の家を売却しても、1000万円にも満たないわけだが・・・、私としては、債権回収会社に、ある程度の金額を払い競売を取り下げてもらおうと考えている。

その上で、任意売却・・・つまり、弊社を含む不動産買取業者で高く購入してくれるところに売却をして・・・・、債権回収会社と、行政に固定資産税の滞納分払い・・・・、どれだけか債務者側に、お金を残してあげたいと考えています。



読者の皆さんが疑問に思うかもしれませんので・・・・。

相談者は、これまで、何故、借り換えをしなかったのか・・・・??? バブル期に買ったので、バブル崩壊後借り換えができる額ではなかった。

では、何故、破産して、ギブアップしなかったのか・・・・??? 『借りたものは、できる限り返したかった!』

相談者を紹介したのは、私の知り合いの、建設関係の社長・・・・『近藤社長、うちの大事な社員なので、力を貸してやってください!』

※債権回収会社(サービサー)とは、債権管理回収業に関する特別措置法により、弁護士法の特例として特定金融債権の管理や回収を業として行うことができる法人(株式会社)をいう。

できるかどうかは・・・わかりませんが、何事もトライすることが大事です!

そんなわけで、精一杯、頑張ろうと思います。





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2016年12月08日

2117) 不動産取引 嫌悪施設について考える

皆さんは・・・住宅を購入した後に、嫌悪施設を発見してしまったとしたら、どうしますか?

その前に、嫌悪施設というのは、何か?を考えてみましょう。


嫌悪施設というのは、私の見解ですが・・・・

簡単に言うと、騒音、大気汚染、土壌汚染、悪臭、危険、不快感等により、その存在が周囲の人から嫌われる存在のもの、又は、住宅地の地価に影響を及ぼすマイナス要因となるものなのですが・・・。

どの施設が対象となるかは、とても難しく、個人の主観的判断やイメージ、時代性や地域性もあって・・・・嫌悪施設の断定は難しいのです。

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不動産会社は重要事項の説明として細心の注意を払わなければなりません。

例えば、騒音、悪臭の出るような工場、高速を含む主要道路、飛行場、鉄道、地下軌道、風俗店、大型車両出入りの物流施設、原子力関連施設、暴力団事務所、廃棄物処理場、ラブホ、下水処理場、火葬場、軍事基地、刑務所、養豚場、養鶏場、牛舎、ガスタンク、火薬類貯蔵施設等が近所にあった場合は、確実に説明をしなくてはいけません・・・。

周辺の嫌悪施設であろうものは、お客様が購入する前に必ず説明をしておくというのは、不動産業者の基本中の基本ですからね〜・・・。

でも、これが、公園、幼稚園、小中学校、運動場、ショッピングセンター・・・、もっと深く掘り下げると、道幅が広い道路、通学路、カラオケ喫茶、畑(肥料の臭い)、飲食店・・・等であれば、何をどこまで説明すればいいのか、とても難しいです。

例えば、私だったら、家の近くに公園があったらいいな〜と思うのですが・・・、日中子供が煩いとか、深夜に変な奴が集まるかもしれないから嫌とか・・・、幼稚園、小中学校が、近くにあり・・・運動会の音が聞こえてきた・・・そんな話は聞いてないとか・・・、ショッピングセンターがあるので、土日に車がよく通るとか、家の前の道路に路駐されるけど、説明がなかったとか・・・・。

通学路なので朝と夕方騒音が出る事を聞いていないとか、カラオケ喫茶の音が漏れてくる・・・飲食店の臭い・・・畑の肥料の臭いがする等で・・・・重要事項説明に記載されていなかった等・・・。

考え方は人それぞれなんでしょうけど・・・私から言わせると、過剰、異常なクレームをつけてくるお客様もいます。

以前・・・、旦那様が夜勤で寝ているのに、小学校の運動会の練習の音が煩くて眠れないと、小学校と市役所に怒鳴り込んだ奥様がいました。

ついでに、弊社にも来て・・・400m離れた場所にある小学校の音が聞こえると、重要事項説明に記載していないし・・・、近所の方の噂だけど、自宅から300m離れた場所で、昔、死因が自殺かもしれない!家があったと聞いたけど、それも書いていない、自殺をする家系は、また自殺?するかもしれない等・・・と・・・猛烈な勢いで怒ってきたことがあります。

そんでもって、知人の不動産業者に相談をしたら、お客様が嫌悪と感じるものは全て嫌悪施設にあたるので重要事項説明をしなくてはいけないということを言っていた!と、主張するのです。

お客様がヒステリックに怒鳴り散らすので、弊社の社員が、対応に困っていたので、私が、ご挨拶をしながら話に混じりまして・・・・。

 『う〜ん・・。不快な思いをさせているのですね。すみません・・・。 音のない場所に住みたいということと・・・、過去も未来も近所に全く死者がない場所に住みたいわけですね。 音がなくて、近所に人がいないところがよかったってことですよね〜・・・。 弊社としては、お客様のご要望を聞き、物件をご案内をさせていただき、お客様にご購入いただいた。 だけど、住んでみたら、小学校の音が聞こえる・・・近所に自殺の噂がある家がある・・・・。 弊社としては、これは、瑕疵、又は、調査不足、説明不足だとは思っていません。』

お客様 『小学校の運動会なんて、ひどい騒音で、スピーカーから音楽を流して、笛の音や、号令までスピーカーで流すんですよ・・・。また、子供の声をスピーカーで流すときもあって、子供の声はよく通るので、うるさくて、うるさくて、こっちはたまったもんじゃない! おたくの社員は、うちの旦那は、夜勤って知っていて、小学校からの騒音がある土地を紹介したんですよ。それを、調査不足、説明不足だとは思ってないって、どういう会社ですか・・・』

 『まあまあ、奥様、喧嘩腰に話をするのはやめましょうよ。 ちょっと資料を見せてくださいね・・。 なるほど・・・。 小学校から400m・・・徒歩にすると、約5分ぐらいですね。 お子様は、中学生と高校生ですか・・・。 もしも、中学校の近くに住んでいたら、息子が通ってる学校に煩いと怒鳴りこんだりするわけですか? 中学生になると声変わりするから、生徒の声は、気にならないのかな? あははw』

お客様 『中学校の近くに住んでいるわけではないです。 話をすり替えないでください。 』

 『いえいえ・・・。 すり替えではなく、素朴な疑問です。 小学校の運動会の練習は、煩い・・・、中学校は、どうなのかな〜とか・・・幼稚園、高校、大学、専門学校・・・どこまでが煩いのか・・・、もしかして、チリ紙交換、竿竹屋、焼き芋、わらび餅が通るルートも、音が出るから、ちゃんと説明を受けてないってお叱りを受けたりして・・・w』

お客様 『さっきから言ってますけど、話のすり替えじゃないですか。 小学校が近くにあるので、子供の声や、運動会の練習のスピーカーの音が煩いって、予め説明をしてくれていないと言っているんであって、中学校や、幼稚園、焼き芋の事は言ってないでしょう。』

 『じゃあ、話の切り口を変えましょう。 というか、ちゃんとした話をしましょう。 小学校は、一般的常識レベルで考えて、嫌悪施設なのか、どうか・・・。 違うと思うんですよね〜・・・。 小学校からしたら、運動会の練習をしていたら、煩いと怒鳴り込んでくる女の人がいる家が、400mのところにある。 つまり、小学校側は、おたくの家を嫌悪施設だと思っているかもしれませんよw』

お客様 『うちが、嫌悪施設って、どういうことですか? お客に向かって・・・、おたくは、そういう経営方針なんですか・・。 だから、小学校の音の事を事前に伝えなかったんですね。』

 『いえいえ。 まず、整理しましょう。 数ある不動産業者の中から、弊社でお買い上げをいただき、心から感謝しておりますし、弊社としても、誠心誠意の対応をさせていただいたつもりでございます。 しかし、小学校の音で、ご主人様が眠れないのを、不動産屋の説明不足と言われてしまうと、ちょっと変わった思想をお持ちのお客様かな〜と・・・、今、ご理解いただけるように、ご説明、申し上げているところでございます。 半径400mに、どれだけの人が住んでいると思いますか?』

お客様 『・・・・・。 うちの主人は、夜勤で、日中寝ているんです。 小学生の声は、目がさめるらしいんです。 笛の音まで、スピーカーから流れてくるんです。』

 『う〜ん・・・。 どうしたもんですかね〜。 例えば・・・、奥様が、小学生だった頃・・・、運動会の時期なると、煩いと言って怒鳴り込んでくる方は、何人いましたか? というか・・・奥様、もう今、ご自身が無茶苦茶な事を言っているって分かってますよね〜? 今は、昔よりも窓のサッシ、ガラスも、防音効果が優れておりますので、窓を閉めたらほとんど聞こえないと思うんですけど・・・400mも距離があるわけですし・・・・。』

お客様 『もういいです・・。 わかりました。 私が変ってことですね。 もういいです・・・。』

 『いえいえ、もう良くないですよ。 ご縁があって、当社で購入してくださっているのですから・・・、人様のご家庭に口を出す気はないですけど・・・、奥様が、来られて、お叱りをいただく事自体、なんて言うのかな〜・・・。 ちょっと心配というか・・・、すみません。 ご家庭の話になってしまうので・・・。 とりあえず、音を遮断する方法も考えてみていただけると、ありがたいというか・・・、運動会も、1〜2週間で終わりますし・・・ちょっとだけ、我慢していただけるとありがたいのですが・・・。』

その後、旦那様の愚痴をおっしゃられて・・・、帰り際には、少しご機嫌がよくなったのか・・・『自分が育ったのは街中で煩かったから、今の家は、住宅地で、普段静かだから、小学校の音が煩く感じたのかな〜w』なんて事を言われて・・・帰っていかれましたが・・・。

嫌悪施設の定義は、人それぞれですので・・・本当に難しいです。

嫌悪施設って・・・結局、何が、どこまでが嫌悪施設なんでしょう???

それに・・・、そもそも、嫌悪施設の距離の判断基準も分からないというか難しいです。


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弊社では・・・・。

かつては、親切過ぎるほどに記載するのが、消費者保護だと思っていたが、長い間、不動産業をやっていると、必ずしも、そうでないということが分かってきた。

受ける側の価値観・宗教観等により非常に大きく変動する内容となります。

快適な住環境を損なう恐れのある施設の存在を説明するのだが、嫌悪施設か否かは人それぞれの主観的であり、人により感じ方が千差万別である。

重要事項説明に何をどこまで調査して説明するのか、物件からどのぐらいの距離なら書くのか、物件への影響の有無などを考えているわけだが・・・。

結局のところ・・・、弊社では、物件評価に大きな影響をもたらす内容について・・・、この部分を重要視して調査、説明をしなくてはいけないと考えています。

何度も角が・・・、嫌悪施設については、一定の基準があればいいが、 主観的なものに客観的基準を設けラインを引くのは難しい。


これは、近くの嫌悪施設だけではない。

不動産の過去についても・・・嫌悪、精神的瑕疵、心理的瑕疵という問題は、曖昧な部分が多く、何を、どこまで調査し、説明をするべきか難しい。

もちろん・・・殺人、自殺、火災等は、調査して説明をしなくてはいけない!

しかし、仏教、神道等、宗教的要素を含んだものや、迷信や都市伝説的なものは、どうなんでしょう?

中古住宅の取引をした際に、仏壇が置いてあったであろう場所の説明がなかったとご指摘をうけて、前の所有者の宗教、宗派を質問されたり・・・。

先日も、以前あった古井戸の事をご質問されたお客様もいらっしゃったし・・・。

樹齢数百年の大木があった事を説明しなかったと指摘された事もありましたし・・・。

駆け出しの頃は、兎にも角にも、あれこれ深く追求し、お客様に話していましたが・・・宗教的要素や迷信等を説明して、ひどくお叱りをうけたことがありました。

家相や風水を気にされる方もいるので、鬼門ラインの話をして、不愉快だと言われた事もありますし・・・、風水の話をして、馬鹿にされたことあります。

井戸や、大木の話をして、わざわざそんな事を言うなと激怒されたこともあります。

地域の行事の話もです。

神社の掃除の当番の話や、秋祭りの話をして、嫌悪感を示された方もいますし・・・。

地域の班が、農家の班、非農家の班に分けれていて、農家班は水当番、非農家班は夜回り当番があることを調査して説明したところ、知らん知らん聞いてない、説明しないでくれと言われた事もあります。

最近の重説は、親切過ぎるほどに調査をして記載し説明をするのが、消費者保護と考えているようだが・・・この考え方に疑問をもっている不動産業者は少なくないと思う。

どこまでが、親切なのか、どこまでが不親切なのか・・・、良い取引をしようと思えば思うほど悩みます。

悩みながら・・・本音を言わせてもらうと・・・。

過去よりも未来のことが重要だと考えていますので、私としては、物件評価に大きな影響をもたらす内容について重要視して調査、説明をする事であると考えていますが・・・、一方で、過去の事よりも、お客さまの未来を考えて、無理なく生活することや、良い物件を少しでも安く供給することが、不動産取引において、最も大事なことだと思います。


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