不動産売却

2020年11月10日

地上げ、地上げ屋とは? (No. 2462)

地上げというと、素人さんは、とても印象があり、地上げ屋というと、悪質な業者というイメージを持っているかと思うのですが・・・。

本来の地上げの意味は・・・住宅地、商業地、工業地などの、買収、土地の取りまとめ等をする事であり、決して悪い事をしているわけではありません。

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テレビドラマや、Vシネのように・・・、『オラオラ〜、早よぉ〜出てかんかい! じゃないと娘売り飛ばすぞ〜!』、みたいな仕事ではないのです。

地価が急上昇していた昭和の時代から平成初期に、一部、暴力団、悪徳不動産屋等が地上げをしたという事実はあるようですが・・・・・。

今時は・・・、ほとんどの、地上げ系の不動産業者は、相手の立場を考えて誠心誠意の対応をしています。

そんなわけで・・・全国の地上げ屋さんたちの名誉のために、本日は、地上げについて書かせていただきたいと思いますが・・・・。

その前に・・・、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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皆さんが、普段使っている大型の商業施設、大型の開発団地、大きな工場、都会で古い家が立ち並んでいるような場所に大きなビルやマンションが建つ等・・・・。

もちろん、最初から土地が纏まっている物件もありますが・・・、その大半は、何らか地上げをされていると言っても過言ではないと思います。

地上げといっても幅も奥行きもある仕事なので、大小いろんな分野、手法も色々あるわけですが・・・大きく分けると・・・。
依頼主から土地の取りまとめの依頼を受けて、仲介やコンサルとして地上げをする場合
依頼主から土地の取りまとめの依頼を受けて、自社で所有者から土地を買い取り、地上げ完了後に、依頼主に売却する場合
不動産業者が自社で開発をすることを目的に自社の社員やブローカー等を使って地上げする場合
´↓の方法を組み合わせた形の地上げで、自社の社員やブローカー等を使って地上げする場合

こんなパターンが主な地上げのパターンなのですが、誰を相手に地上げをするのかは・・・、土地の所有者や賃借人などの権利者を相手に交渉を進めて行きます。

地上げする土地が、政府、地方自治体や、半官半民のもの、大手企業が絡んでいる土地を取りまとめる場合は、大手の不動産業者が地上げすることもありますが・・・、基本的には、民間の土地を、中小企業の不動産業者や不動産ブローカーが地上げをしているというのが多いというのが現状です・・・。

まあ、簡単に説明すると・・・土地を買収する仕事なんですけど・・・・

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弊社の場合は・・・分譲用地を自社購入するために取りまとめ(地上げ)をすることが多いです。

郊外の分譲地を数百坪〜数千坪の地上げをして購入して開発したり・・・、住宅メーカーの依頼で数千坪〜数万坪の地上げをして仲介をしたり、地上げだけではなく時には開発許可を取得して造成工事をして住宅メーカーに買ってもらったりする感じです。

基本的に地上げをするには、所有者から土地の売却の承諾を取るだけではなく、開発ができるようにしなくては行けませんので、道路、上下水、雨水などの水路や放流先の問題や、緑地や公園用地、ゴミの問題など、総合的に考えて動かなくてはいけません。

開発できないものを地上げしても仕方がないので・・・、開発一式の中に地上げという作業が入ってると考えると解りやすいかもしれません。

そして、売買をするために、賃貸借契約の解除や立ち退き、農地が絡むと、耕作権の問題や、水利の問題もあり、それも解決しなくてはいけません。

現在は・・・、津島市内で、企業誘致の取りまとめと開発コンサルもやっていて・・・、3年で数千坪の工場を13件誘致しているので、地上げから、開発、土木工事まで、めちゃくちゃ大変です。

その他・・・名古屋市内の家や商店が乱立している場所での土地の地上げをしたりもしています。

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地上げの方法としては・・・

冒頭にあるような、オラオラ系で地上げするなんてことは、100%ありません!

地権者が数十人〜数百人いるような土地の地上げをする場合は、基本的には、役所で調査をしてから、その地域の有力者や顔役、地区の役員さんたちに話を通します。

その地域の人たちが、おおよそ協力的な地域だと判断すれば、再度、行政と詳細の打ち合わせをさせていただき・・・事業計画を作り、地上げ開始です!

まずは、プロジェクトに関する同意書をいただき90%以上の賛成を得てから、本腰を入れて地上げに入るわけですが・・・、地域の有力者や顔役、地区の役員さんたちに協力してもらいながら進めるというケースが多いです。

我々が、住宅街、工場、商業施設などの計画を、地域の有力者や顔役、地区の役員さんに話した場合・・・、基本的には、地域が良くなることであれば協力していただけることが多いです。

地域の有力者や顔役、地区の役員さんたちの協力があるかないかで、その後の展開が大きく変わるので・・・ここが地上げの一番難しいところです。

ポイントは、開発が、地域の人たちにとって良い事であるかどうかが重要であり、地域の有力者や顔役、地区の役員さんたちが協力的になってくだされば、事はスムーズに進んでいきます。

ただ、数十人〜数百人の諸事情に対して相手の立場で考えて対応しつつ事業を進めていかくてはいけません・・・ただ、当然、反対する人や、諸事情で売れないという人もいますので・・・、そうなった場合は、代替地の案、諸条件についての協議をしていくわけです。

中には、反対者1〜2人のために、全体の計画ができないということもありますので、反対者には、ありとあらゆる手を使って説得するわけですが・・・、地域の有力者や顔役、地区の役員さんと一緒に行ってもらうのが効果的ですが・・・、あとは、地上げ屋の誠意と人柄というのが大きいですね。
交渉方法は、一言では書けないというかケースバイケースなので、書きませんが・・・。

計画の反対者には、兎にも角にも、1に誠意、2に誠意、34は間を少し空けて、5に誠意!

このあたりの、地上げ交渉が上手になるには、弊社の開発事業部で、3〜5年ぐらい修行をすると、地上げスキルが、まあまあ上がってくると思います!笑

まあ、このあたりは、訪販営業バリバリの子は、それなりに成長が早いですが・・・、でも、究極の地上げ屋になるのは、意外と、訪販上手ではなく・・・、相手の心を掴んで懐に入るのが旨いというか・・・、やはり、相手の気持ちや相手の立場を理解して、折れることなく根気よく淡々と一生懸命に頑張る人ですね〜。

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そして、地上げをする際のファッションは・・・・。

基本的には、スーツなんですけど・・・、TPOと言った方がいいかもしれません。

大手企業からの依頼の場合は、スーツにワイシャツで地主様のところに行くことが多いのですし、地元説明会なんかは、ネクタイもしています。

ただ、時と場合によっては、現場の作業着であったり、普段着で行ったりすることもあります。

車も、営業マンは、営業車で行きますが・・・、私の場合は、基本は、ドライバーさん付きのアルファードでか、レクサスで行きますが・・・、農家の方たちの自宅に行くときは、軽トラに乗って行きます。
これは、農家の方の場合は、不動産業者の営業車や、大きな車で物々しく行くと、ご近所さんに何事かと思われるので、普段着で軽トラで行った方がいいですし、そもそも集落の中は、道が狭いところが多いので軽トラが便利なのです。

地上げの利益

これは、様々ですが・・・。

仲介手数料のみで仲介する場合もありますし、別途、(コンサル)として、地上げの報酬をいただく場合もありますし・・・、買取の場合は、企業から依頼を受けた金額、自社買取の地上げは、売却金額との差額が利益になりますし・・・、仲介手数料と、土木、建設の仕事をもらうとか・・・全体の開発を含めてコンサルタント料をいただく場合もあります。

これに加えて、成功報酬とか、経費がどちら持ちとか・・・その他、諸々・・・

この報酬の部分、利益の部分は、その他にもいろんなパターンがあるので、これくらいにしておきます。

そもそも・・・・。

我々、地上げをする不動産屋から言わせると・・・国や都道府県が、日本最大の地上げ屋です。

道路が広くなるとか、高速道路ができるとか・・・、市民ホールを作るとか、公園を作るとか・・・、公的なものを開発する場合も、地上げは必須なのであり・・・、その都度そこの土地の所有者から土地の一部を売ってもらって広げていったのですから・・・、日本国内の広い道路や線路、公共用地の大半は、国や都道府県が、そういった過程を経て地上げされ広くなり便利になりました。

我々、民間の不動産業者やブローカーも、ごみごみした密集地の、数十人〜何百人という権利者と話を付けて、大きな住宅系、商業系、工業系の用地を作り出してきました。

地上げによって、今の日本という国の街や道路が整備されてきたと言っても過言ではないのです。

地上げ、地上げをする、地上げ屋というと、なんかめちゃくちゃイメージが悪く、オラオラのガラの悪い人を想像する人が多いのではないかと思いますが・・・・・。

実は、その主体は行政だったり、大手企業から依頼を受けた不動産屋なのです。

そんなわけで・・・本日は、地上げについて書かせていただきましたが・・・、皆さんの地上げに対するイメージは、少しは良くなりましたか?

それでは、今日は、このへんで、失礼いたします。





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2020年03月16日

W不倫 不動産売却騒動(No.2399)

離婚が原因で、家やマンションを売却するというパターンって、まあまああるんですけど・・・・!

不倫といっても、別に最近急に増えたというわけではなく、昔から、不倫もW不倫も横行していたわけで・・・、何故、今頃になって前よりも不倫が騒がれるようになったのか、よくわからない。

数的には増えてるのかな〜?
  

確かに、離婚で戸建てやマンションを売りたいという話は、昔よりは増えた気がします。

不倫が増えたのか・・・?  元サヤに収まる人が減ったのか・・・?

それとも、増えたわけではなく、不倫カップルが昔よりも正々堂々と街を歩くようになったり・・・、SNSや通信アプリが当たり前の時代になりバレやすくなったということもあるのかもしれないが・・・。

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そんなわけで・・・今日は、W不倫の不動産売却の話を書こうと思いますが・・・。

う〜ん。 もう8年前の話だし、あのW不倫騒動をネタにしてもいい頃かな〜。

これまで、何千という不動産取引をしてきましたが・・・、私が担当した仕事の中で、10本の指に入る嫌な仕事だったな〜・・・。

何から書こうか迷っているが、結論から言ってしまうと・・・、W不倫による不動産売却で、不倫していた男女の家を2軒同時に売却をするという、とんでもない仕事でした。

まあ、要するに、W不倫していたカップルが、ご近所さん!

PTAの関係から不倫に発展したという、最低、最悪な状態だったので、どちらも家を売って出て行くことになったのです。


その時のことを、簡単にまとめましょう。

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2012年・・・私の知人 A氏から、相談がありました。

知人A 『実は、今さ〜・・嫁と離婚協議中で・・・ カクカクシカジカで、PTA会長をしていた際の飲み会の時に、B子と意気投合しちゃって話しているうちに・・・、スーパーカーに乗ったことがない乗ってみたいというから、今度乗せてあげますよ!という話になってさ〜・・・。 ドライブがてら食事に行ったんだけど、いい雰囲気になっちゃって・・・それから付き合いだしたんだけど・・・。 B子の旦那にバレちゃって・・・大揉めなんだよな。』

『あらま〜w ほぉ〜・・・。 PTA会長が、役員のお母さんに手をつけちゃったというやつだな・・・。 ふ〜ん・・・。 若い先生とかに行かずに、お母さんに行っちゃったわけだ・・・で・・・。 』

知人A 『先生は、まずいだろう。 そもそも、誘いづらいがや〜。』

『アホか・・・w PTA不倫の方が、もっと最悪だろう。 アホすぎる・・・。』

知人A 『ううううううう〜。 今となっては、俺もそう思うし後悔しかない。 本当に俺は何をやってたんだろうって思うよ。 でも、あの時は、お互いに楽しくて、子供の話や、家庭の愚痴を言いながら楽しく遊んでたんだよな〜・・・。 後悔・・・ただ後悔だわ・・・。』

『で・・・。 嫁は、ともかく、子供は???』

知人A 『B子の旦那が、うちの嫁と学校にチンコロして・・・、うちの嫁はアホだから、近所の友達に相談をしていたらしく・・・、ご近所さんも、両家の子供も知ってるし・・・、俺のところも、B子のところも、両家ともに離婚・・・で・・・、家を売りたいんだけど・・・。』

『そういうことね〜。 それで俺に相談ってことか・・。 でも、ちょっとその前に、気になっていることが一つ・・・、そういう場合って、今、B子とは、どうなってんの???』

知人A 『連絡は取り合って、いろいろ話し合ってるけど、もう、そういう深い関係ではなくて・・・、お互い、状況報告と、どうしようって感じになってる。』

知人Aは、心底、落ち込んでいる様子で、本当に後悔をしている感じだった。

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『まあ、反省は猿でもするから、それはそれであの世に行ってからもずっと反省しとればいいんだけど・・、家を売ると言っても、あんな無駄にデカい豪邸、高く売れないぞ! いくらで売りたいの?』

知人A 『う〜ん・・・。12年前だけど、土地が5000万ちょっとで、家は、6000万円ぐらいかかったな〜・・・ガレージは別注文で1200万円ぐらいだったかな〜、全部で1億2千万ぐらい・・・。  今だと、いくらぐらいで売れるだろう?』

『査定の方法は、いろいろあるけど・・・、所詮、買う人がいての価格だから・・・、今、Aさんのご近所の新築の分譲住宅が2000万円〜3000万円・・・、土地+注文住宅でも3000万円〜4000万円だからな・・・ちょっと豪華にしても、土地建物で6000万円ぐらいだな。 あの趣味の悪い豪邸まがいな家を買うより、俺なら、新築で自分の好きな間取りで5000万円ぐらいの注文住宅を建てる。 』

知人A 『まあ、一般的じゃないからな〜。 でも、どうなのかな〜? しっかり作ってあるし、ガレージもRCで車も3台入るし・・・、8000万円ぐらいで売れないかな?』

『無理・・・。 絶対に200%売れん。 まあ、一応4800万円スタートで、4000万円以上で買い手がついたら喜ばないとあかんと思うよ。下手したら、3000万円ぐらいかも・・・。』

知人A 『え〜〜〜〜! マジで?』

『うん。 他人が、好き勝手に造った豪邸の中古を高く買和ないでしょう・・・、この地域で中古で8000万円も出すなら、それ以下で、自分の好きな間取りで家を建てるんじゃないかなw つまり、あの手の豪邸は、新築の注文住宅を建てる金額よりも、少し高いけど、こんだけ広くて豪華だから、中古の豪邸にしようかな〜? ぐらいの感覚じゃないと、誰も買わんよ。 単純に、原価法で査定したら絶対に売れん。  5000万以上じゃないと売らないってなら、他所の不動産屋で売りに出してねw 大手だったら、無駄に高い査定を出して高い価格で販売開始してくれるんじゃないかな?』

知人A 『でも、その言い方だと、高くは売れないんでしょ?』

『まあ、宝くじぐらいの確率でマグレ当たり的に売れるかもしれんけど、俺は、無理だと思うよ。』

知人A 『近藤さんが、即金買取をするなら、いくらですか???』

『そうだな〜。 見てみないとなんとも言えないけど、3000万円〜3500万円の間かな〜?』

知人 『なるほど・・・。 ということは、やはり、4000万円ぐらいしか売れないってことだな。 いいよ、4800万円スタートで、4000万円以上なら売ってください。 』

『わかりました。 4200万円以上で売れるように頑張ります。  そうすると、仲介手数料引いた手残りで4000万円以上だから、キリがいいでしょ。 なんにしても、そこまでは覚悟してもらった上で・・・なるべく高く売れるように頑張るよ。 』

ということで・・・・、この家自体は、運良く、4500万円で売れたのですが・・・。

たまたま同時期に、B子さんの旦那さんの方からも、家の売却の話があり、うちの社員が担当していたのです・・・。

こちらは、私が担当じゃなかったので詳しいことは知りませんが、B子さんの家は普通の分譲住宅だったので、査定が1600万円ぐらいで、結局、中古で1600万円で値引きなく売れました。

う〜ん・・・あの時は・・・・。

話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

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あの時は、いろいろ考えさせられまし、あれこれ神経を使いましたね〜・・・。

弊社で両方取り扱うのもどうかな〜?と考えたのですが・・・、当時、近郊に販売力がある不動産業者もなかったし、大手だと杓子定規に型にはめて、十把一絡げでミソもクソも一緒に扱われるし・・・、まあ、うちでやろうということになり、A氏と、B子さんの旦那さんが、合致合わないように、A氏を本社、B子さんの旦那様を美和営業所で対応しました。

A氏と、B子さんの旦那様のご了解はいただいた上でのことですが・・・、W不倫により売却をすることになった2軒の家が、同じ一枚のチラシに、物件が隣同士に掲載された時は、複雑な気持ちでした。


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あれから8年経った今・・・

A氏は、嫁と別れて、5年前ぐらいに若い嫁もらって幸せそうにしていますが・・・、B子さんは、どうなったのかな〜?

まあ、ブログの著者としては、知りたい気持ちもありますが・・・、聞くのもどうかと思うし・・・まあ、とにかく、どうなったのかは知りません。


まあ、しかし・・・W不倫の不動産売却も、我々の仕事としても、気分の良いものではありませんでしたが・・・。

A氏とB子は、自業自得で仕方がないですが・・・、その配偶者や子供達や、親族は、めちゃくちゃ嫌な思いをされたのだと・・・心中お察しいたしますという気持ちでした。

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しかし、まあ、W不倫ってやつは、あかんですよね〜・・・いくら、タイプだったのか知らんけど・・・、PTAで知り合った仲で、そんなことになっちゃって・・・、A氏とB子さんは、後先、考えなかったのかな〜?

不倫を擁護する気はさらさらないことを前提で・・・1万歩譲って・・。

なんで、そこに行くの??? PTA不倫は、あかんでしょう!と思うのですが・・・。

選りに選って、自分の子供の関係の組織なのに、そこで不倫しちゃうというのは、あかんでしょう。

バレた時には、どういうことになるのか・・・大人なら予想できるはずです。

軽傷でもお互いの家族、子供まで影響するし・・、最悪の場合、ご近所さん、学校、子供の友達まで知られるなんてことになり・・・目も当てられないじゃないですか・・・!

まあ、社内不倫や、同窓会不倫もめんどくさそうですが・・・。

どうせやるなら、縁もゆかりもない、遠くの飲み屋か、合コンとかで知り合ったぐらいの、もっと遠くでお願いしますと思います。(不倫擁護ではありません!)

普通の不倫もあかんですけど・・・、配偶者の問題は、除外して考えたとして・・・、それ以外の人を、傷つけたり、巻き込まないようにしないといけないと思うわけです。

PTAとは・・・、Parent(親)・Teacher(先生)・ Association(組織)

親たちと先生がつながり、子供達のために、より良い教育環境を作るのが目的だと思うのですが・・・、そこで、いくら素敵な人がいたとしても・・・、そういうことに発展すること自体・・・私の感覚では理解できないです。

8年も前の話なので・・・今回、ブログに書いてしまいましたが・・・。

なぜ、8年経った今、書こうと思ったのかというと・・・、最近、W不倫的な言葉が、マスメデイアでよく使われるようになり・・・その度に、8年前のA氏とB子のことを思い出し・・・、毎回、そろそろブログに書いてもいいかな〜?なんてことを思っていましたので・・・今回、書かせていただいた次第です。

まあ、不動産の売却には、いろんな理由がありますけど・・・・、あの時の、W不倫不動産売却は、仕事中も、その後も、なんか・・・モヤモヤ感が・・・、今思い出しても、あの時の仕事は、嫌だったな〜って思います。

そんなわけで・・・本日は、W不倫 不動産売却騒動というテーマで書かせていただきました。





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2019年06月19日

2333)仁義なき戦い・不動産争奪戦!

不動産相談というのは、不動産の取り扱いの相談というより半分以上が人生相談・・・。

良きも悪きも、いろんなものが見えてしまうし・・・人の人生に関わることになります。

結婚して、家を建てた〜いとか・・・、商売が順調なので社屋が欲しいとか・・・、収益物件が欲しいとか・・・そんな話ばかりならいいのですが・・・、まあ、人生色々ですw

時に・・・大金を扱うという意味で、時に仁義なき戦いに参戦しなくてはいけない時もある。


さて、今日のブログです。


実は、最近、とんでもない不動産争奪戦に巻き込まれておりまして・・・・。

登場人物は・・・、Aくん、Aくんの嫁、Aくんの両親・・・、私は、Aくんの父の知人という感じなんですが・・・・。

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現在の価格にすると5000万円ぐらいの住宅(土地、建物)なんですけど・・・。


建物所有者は、Aくん・・・。
新築時の価格3500万円  Aくんの嫁の親が1500万円と諸費用200万円を出して、Aくん自身は、2000万円を住宅ローンにして払い続けている。

土地所有者Aくんの嫁のお父さん。
Aくんのお父さんが現金2300万円、諸費用120万円を払って購入した土地です。

つまり、Aくんの嫁の親が土地を購入して、Aくんが住宅ローンとAくんの親の現金で家を購入したわけです。

なんだかんだで、約6000万円ほどかかっているようですが・・・今の査定だと、5000万円ぐらいの感じです。

そして・・・、このAくんと、奥さんは、家があるとかないとか、子供がいるとかいないとか関係なく・・・・離婚をすることになりました。

離婚の原因は、私から見ると・・・、夫婦ともに子供で、Aくんも、奥さんも、遊びたいので・・・、子供を押し付けあって遊んでいるところに・・・、Aくんの浮気らしきものがバレて・・・、奥さんの浮気らしきものを追求して・・・大ゲンカって感じで・・・離婚するということになったようです。

まあ、どっちも、頻繁に夜遊びしているようなので、まあ、疑い出したらきりがないという感じでして・・・まあ、この件は、関係ないというか、どっちでもいいので・・・置いといて・・・。

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要するに、Aくん夫妻の離婚後、家をどうするかで・・・、Aくんの親と、奥さんの親がお金を出しているので、ゴチャゴチャしているわけです。

そして、私は、Aくんの父から相談をうけたわけですが・・・。

Aくんの父 『カクカクシカジカで・・・。 うちの息子も困ったものだが、嫁も嫁で、家事分担、子育て分担、遊びに行くのも分担しているみたいで・・・嫁も、男友達が送り迎えして夜遊びしているみたいだし・・・どっちもどっちって感じ。 まあ、時代は変わったよな〜w で・・・家なんだが、俺が、土地出しているから、ローンの残債は、俺が払ってやるから、家をこっちに渡せと言ったんだが、向こうの親も金を出しているから、納得がいかないらしい!』

『なるほど・・・w まあ、納得いかないだろうな〜。  今の査定金額から、今の残債を引いて、当時出した分の割合で、割ったらあかんの?』

Aくんの父 『う〜ん!  実は、息子(Aくん)が払っていたローンも、実は、俺が払ってたんだわ・・・・。 あいつは、1円も払っとらん・・・。つまり、息子も嫁も、1円も払わずに、双方の親・・・、ほとんど俺だけど・・・払ってるんだよな〜。  孫の顔見たさに金出して・・・子供は、経済的に独立できないから親が助ける・・・どっちもバカ親だわw』

『まあ、バカ親であることには変わりないけど、うちの息子も、この先、どうなるのかわからんから・・・。 バカ親を、馬鹿にできないw 息子の嫁の親は何をやっている人なの?』

Aくんの父 『塗装屋か外壁屋か・・・建築関係の親方みたいな感じだな〜。  俺も、向こうさんも、我が子可愛さで・・、向こうは、当時払った金を全額払えと無茶なことを言っている。  理由が、うちの息子が浮気したのが原因だからって・・・。  離婚の慰謝料と、家の売却は関係ないって教えてやったのに、わかってないんだよな〜。 お前の娘も、夜遊び大好きで朝帰りだろ〜、何やってるか分かんね〜ぞ!って言いたかったけど、喧嘩になるからやめたw』

『まあ、言わなくて正解だな・・・。 でも、これは、不動産屋の仕事じゃないなw まずは弁護士のところに行って相談しておいでよ! 双方が、弁護士に相談して、主張して、決着つけるしかないと思うよ!  紹介しようか???』

Aくんの父 『離婚のことも含めて、もう、知り合いの弁護士に相談したけど・・・、弁護士的には、俺が納得いく回答をしないので、近藤さんに相談してるんだけど・・・・。』

『弁護士に相談しているのに、俺に相談されてもね〜・・・。 う〜ん・・・、まあ、ぴよぴよの仕事がない弁護士に頼まないと・・・基本的に弁護士も、そんな話は、めんどくさいわな〜w まあ、孫もいることだし・・・、親権の問題もあるし・・・、とりあえず、もう一回くっつけて・・・仲直りして、双方が改心して・・・真面目になるってのは、どうなの???』

Aくんの父 『う〜ん。 無理だから、こうなっているんじゃないのかな〜?  孫は、息子と俺が引き取って我が家で育ててもいいんだが・・・。 うちの息子や、息子の嫁が育てると思うと、恐ろしいわ・・・。』

『孫のためにも、まずは、両親が会って、きちんと話をして・・・、夫婦を呼んで、更生させるってのが一番の気がする・・・。 できなかったら、弁護士・・・、売却は、それからの話だな。』

Aくんの父 『それは、難しいだろうな・・・。 向こうの親は、怒ってるしな・・・。 娘は、悪くない的な感じだから・・・。 一方的に、うちの息子が悪いってことになってる。 』

そんなわけで・・・どうにもならない感じで、Aくんの父は、かなり困っている様子だった。

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私は・・・、ここで、一発・・・冗談っぽく、半分本気の話をを振った!

『この家・・・。 俺が1000万円で買うわ・・・ローン付きで所有権移転しちゃってもいいからさ〜w その1000万の分け方を、500万円ずつ分ける・・・簡単だろう???』

Aくんの父 『ん・・・。 ローンの残債プラス、現金1000万円で近藤社長が買う・・・。うちの子のローンがなくなる・・・。 俺と、向こうの親で1000万円を分ける・・・。 双方、出した金額よりも、かなり少ない返金率になる。  それをやって何がいいのか、意味が分からん。近藤さんが儲かるだけのような気がするけど・・・。』

『そのと〜りw 俺が、儲かるだけ・・・w でも、すっきりしない? 相手の親も、残った金折半なら、ごたごた言って、もめて、嫌な思いをするより気持ち良くないか??? 損切ってことだよ!・・・損切り・・・w 俺は、1000万円で所有権移転しちゃってから、顧問弁護士を通して、金融機関と相談するから・・・w 損切りして、すっきりするのも大事だよ!』

Aくんの父 『あかんあかん・・・。 俺も、向こうの親も大損だがや・・・。 そんなもん、納得するわけがない!』

『いや・・・。 俺は、納得すると思うよ! A側は、2400万以上出して500万円を取得・・・、Aの嫁側は、1700万円を使って500万円取得・・・。意外と、双方、損切りできるんじゃないの?』

Aくんの父 『俺は、土地を失くした上に、大損だがや〜・・・。 それはないわ〜・・・。』

『じゃあ、俺が、買った家と土地を持っていて・・・、しばらくしてから、あなたに売ったとしたら・・・、どうなる???』


Aくんの父 『ん・・・。 なるほど・・・。 近藤さんが買取をしておいて、俺に、そのままの金額で売れば、相手の損切り分を削るだけで、家と土地を手にいれることができるわけか・・・。 お互い、損をしましょう。 私の損の方が大きいですということで精算して決着つけておいて・・・、その後に買い戻しをすればいいわけか・・・。 なるほど・・・賢い! すげ〜w』

『あのさ〜・・・。 経費もかかるし・・・多少なりとも、手数料を払わないと・・・、そのままの金額では無理・・・。 不動産取得税も登記費用もかかるし・・・誰もやってくれないよ。』

Aくんの父 『そうか、そうか・・・。 そりゃ〜そうだよな〜・・。 でも、今のをヒントにして、相手方と精算して、あとで買えばいいわけだ・・・。それ、やってみる価値はあるなw』

『あははははw でも、俺は、やらないよ! そういう方法があるという意味であって、俺は、最初から言っておくけど、後で相手方に分かって恨まれるようなことはしない!  つまり、弁護士でもなんでも使って、精算しておいて、不動産を売却した後に、買い戻せば、自分のものになるんじゃない?って話だよ! まあ、向こうも弁護士さん入ってるから、気付くかもしれないけどね。』

土地Aくんの父名義、建物のローン息子が債務者、嫁の親は、建物の頭金を出している!

要は、Aくんの奥さん側にしてみると、自分の方が損害が大きいのが嫌なわけだから・・・。

ローン付きで買ってくれる第三者に売り・・・売れた金額を、Aくんの親と、Aくんの嫁の親で折半で精算する・・・、その後、土地建物を売った第三者からAくんか、Aくんのお父さんが買い戻すことで、整理整頓完了!


Aくんの父 『そうか・・・。 土地が俺、住宅ローンは息子・・・。 問題になっているのは、息子の嫁の親が出した建物資金分だもんな。 それを、削ればいいってことか〜。 逆に、他人が主張する権利が抜けてスッキリするな〜。』

『そういうことだよ。 離婚とは、別に考えるべきだよね。 その代わり、離婚の方は慰謝料が必要だと思うし、孫の親権を息子に取らせるのは、なかなか難しいかもしれないね。  まあ、何にしても、不動産屋に相談するタイミングではない・・・。 弁護士さんとやりとりしてください。今の弁護士が面倒臭そうなら違う人紹介するから・・・。』

Aくんの父 『不動産も、離婚の話も、まあ、それなりに解決をしたとして・・・、息子を何とかせんとあかんな〜・・・孫の行く末も心配出し・・・。 向こうの親は親で、娘が心配だろうしな〜・・・。  はぁ〜〜〜・・・。 少子化も問題だけど・・・、子供を作る親が未熟で幼いから、子供を作ればいいってもんじゃないな〜。 俺たち世代の育て方にも問題があるってことだ。 結婚したら、女房と子供を食わせなきゃいけない自覚のない父親と、家庭を守りながら子育てをしようという意識がない母親が、子供を産んでも、子供が可哀想だわな。』

『まあ、でも、俺らが、若い頃も、今時の若い奴らは・・・って言われてたわけだし・・・、時代は変わりつつも、何とかなって行くんじゃないのかな〜。 もちろん、今の時代も、ちゃんと家庭生活を送っている、まともな子もいるし・・・。 まあ、でも、ポンポン子供作ればいいってもんじゃないのは確かだな・・・w』

と・・・・、この話は、ここまでで終わったのだが・・・・。

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もう一つ相談があったようで・・・・。

Aくんの父 『近藤さん、宮古島に家を買ったんでしょ??? どうするの???』

『うん・・・。  将来的にどうするかは決めてないけど・・・、とりあえず、ヴィラっぽくして、ツインベッドの部屋を2つと、大きなリビングにしてみようかな〜って思ってる。』

Aくんの父 『そっか・・・w いいな〜w 俺も、老後を考えて、石垣か、宮古に、家が欲しいんだけど・・・・、なぜ、石垣じゃなくて宮古なの?  海が綺麗だから?』

『それもあるけど・・・・。  今後の発展と、不動産的価値を考えると、俺は、宮古だと思う。  新空港はもちろん、宮古、伊良部の開発計画等を知れば知るほど・・・、不動産屋的見解では、絶対的に宮古だと思う。 まあ、水と排水の問題はあるけど・・・あと10年は、上がり続けるとみている。』

Aくんの父 『なかなか不動産が買えない、新築の建設もできないって話だけど・・・、土地を買って新築を建てるとか、中古住宅を買うとか・・・、俺の分も、できる???』

『うん! 新築1年、中古半年の時間をくれれば、何とかするよ! アパートでも商業施設でも、相談に乗るよ! まあ、でも、こちらの感覚で、不動産購入、建築をガチガチに契約で固めて履行するなんてことはできないから、宮古の人たちと一緒に力を合わせてやっていかないといけない。 それが約束できるなら、協力するよ!』

Aくんの父 『どういうこと?  イマイチ、意味がわからんけど・・・。』

『例えば、職人さんが来る予定だったものが、子供が熱を出してこれなくなったとかで、工期が遅れても・・・、不動産の決済が、家庭の事情で遅れても・・・、笑顔で笑って予定変更するって感じかな〜。 その代わり、こっちの事情も汲み取ってくれるけどねw なんとなく、言ってること、わかる???』

Aくんの父 『ビジネスに対する感覚が違うってことだよな。  それは、ビジネスだと困るけど、俺の個人の家なら、問題ない!  永住できるようなところを探してもらってもいい?   実は、息子の話をしておいて何だけど・・•、俺も、今の家と預金を嫁に渡して・・・、内縁の嫁と、どこかに移り住もうかと・・・・。』

『えっ〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜!    マジ〜〜〜〜〜〜?   やってること息子と一緒じゃん!  そりゃ〜あかんわ・・・・あかんやっちゃ・・・・。  あなたが死んだ時に、今度は、相続で仁義なき戦いが始まるよ。  息子は離婚で仁義なき戦い! 親は相続で仁義なき戦い! 内縁の妻との間に子供とかいないんだろうな〜? いたら最悪だ・・・!』

Aくんの父 『いる・・・。 2人・・・・。』

『ふ・・ふたり。。。。 それ、息子の心配してる場合じゃないぞ!  完全に仁義なき戦いになるな・・・。  そういう場合は、内縁の妻名義で法人を作って、法人名義で不動産を買うか、法人から給料出して、その給料で住宅ローン組んで買うかしておかないと・・・。 あなたの名義にしておくと、将来やばいよ。   う〜〜〜〜ん・・・。 息子の話は弁護士に任せて・・・、あなたの話から片付けたほうが良さそうだな・・・。 で・・・内縁の妻と、子供の歳は???  奥さんは知ってるの?』

Aくんの父 『29歳、5歳、2歳・・・・。  嫁は、知ってる・・・と思う・・・。』

『はぁ〜〜〜〜〜〜〜〜!  息子と歳が変わらんじゃん!  それはまずいわ〜!  まあ、整理整頓しながらやったいかないとあかんな〜。 相続税対策の前に、遺産分割対策が必要だな・・・・。 少子化って言っても、作ればいいってもんじゃないでしょう(笑)』

Aくんの父 『まあ、そういうこっちゃ・・・・。 その通りだ・・・・。 近藤さん、これからも世話になると思うけど、宜しく頼むわ・・・。』

『まあ、経営者の知人友人が多いから、そんな話は多々あるからいいけど・・・、了解! 俺・・・そういう件で、よく悪役にならなきゃいけないんで・・・それが辛いというか、嫌!  近藤さんは、最初から知ってたんですか?とか、そういう話になるからな〜・・・。』

Aくんの父 『迷惑かけないようにするから、頼むわ・・・。 』

『迷惑がかかるのは、あんたが死んでからじゃぁ〜!!!  ふぅ〜・・・。  まあ、とりあえず何をするにしても、内縁の妻名義で、適当に仕事作って法人作っておいて・・・そっちは件はは考えるわ・・・。その代わり、息子の件は、もう知らん・・・弁護士と勝手にやって・・・。 』

そんなわけで・・・、Aくんの父の話はここまでなんですが・・・、私にとっては、2つ目の相談の方が重かった・・・。

IMG_6554


しかし・・・まあ・・・、何というか・・・。

不動産業ってのは、人のいろんな部分が見えてしまうし、人の人生に絡むことになるわけで・・・、普通に夫婦で家を買って子育てしていく!みたいなことばかりではなく、いろんな諸事情に絡むこともあるので、けっこう大変です。

Aくんの父に、宮古の家を売ることで・・・、また、仁義なき戦いのタネを作り、将来巻き込まれることになりそうで・・・、ふぅ〜・・・・ ため息がでます。


その他、相続関係、企業の後継者問題、離婚、金の貸し借り、債務整理、などなど・・・・、片付けなければならない問題が多々あります・・・・頑張ります・・・。

そんなわけで・・・本日は、仁義なき戦い・不動産争奪戦!というテーマで書かせていただきました。






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toshikazy at 02:18|PermalinkComments(6) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック