不動産売却

2019年06月19日

2233)仁義なき戦い・不動産争奪戦!

不動産相談というのは、不動産の取り扱いの相談というより半分以上が人生相談・・・。

良きも悪きも、いろんなものが見えてしまうし・・・人の人生に関わることになります。

結婚して、家を建てた〜いとか・・・、商売が順調なので社屋が欲しいとか・・・、収益物件が欲しいとか・・・そんな話ばかりならいいのですが・・・、まあ、人生色々ですw

時に・・・大金を扱うという意味で、時に仁義なき戦いに参戦しなくてはいけない時もある。


さて、今日のブログです。


実は、最近、とんでもない不動産争奪戦に巻き込まれておりまして・・・・。

登場人物は・・・、Aくん、Aくんの嫁、Aくんの両親・・・、私は、Aくんの父の知人という感じなんですが・・・・。

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現在の価格にすると5000万円ぐらいの住宅(土地、建物)なんですけど・・・。


建物所有者は、Aくん・・・。
新築時の価格3500万円  Aくんの嫁の親が1500万円と諸費用200万円を出して、Aくん自身は、2000万円を住宅ローンにして払い続けている。

土地所有者Aくんの嫁のお父さん。
Aくんのお父さんが現金2300万円、諸費用120万円を払って購入した土地です。

つまり、Aくんの嫁の親が土地を購入して、Aくんが住宅ローンとAくんの親の現金で家を購入したわけです。

なんだかんだで、約6000万円ほどかかっているようですが・・・今の査定だと、5000万円ぐらいの感じです。

そして・・・、このAくんと、奥さんは、家があるとかないとか、子供がいるとかいないとか関係なく・・・・離婚をすることになりました。

離婚の原因は、私から見ると・・・、夫婦ともに子供で、Aくんも、奥さんも、遊びたいので・・・、子供を押し付けあって遊んでいるところに・・・、Aくんの浮気らしきものがバレて・・・、奥さんの浮気らしきものを追求して・・・大ゲンカって感じで・・・離婚するということになったようです。

まあ、どっちも、頻繁に夜遊びしているようなので、まあ、疑い出したらきりがないという感じでして・・・まあ、この件は、関係ないというか、どっちでもいいので・・・置いといて・・・。

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要するに、Aくん夫妻の離婚後、家をどうするかで・・・、Aくんの親と、奥さんの親がお金を出しているので、ゴチャゴチャしているわけです。

そして、私は、Aくんの父から相談をうけたわけですが・・・。

Aくんの父 『カクカクシカジカで・・・。 うちの息子も困ったものだが、嫁も嫁で、家事分担、子育て分担、遊びに行くのも分担しているみたいで・・・嫁も、男友達が送り迎えして夜遊びしているみたいだし・・・どっちもどっちって感じ。 まあ、時代は変わったよな〜w で・・・家なんだが、俺が、土地出しているから、ローンの残債は、俺が払ってやるから、家をこっちに渡せと言ったんだが、向こうの親も金を出しているから、納得がいかないらしい!』

『なるほど・・・w まあ、納得いかないだろうな〜。  今の査定金額から、今の残債を引いて、当時出した分の割合で、割ったらあかんの?』

Aくんの父 『う〜ん!  実は、息子(Aくん)が払っていたローンも、実は、俺が払ってたんだわ・・・・。 あいつは、1円も払っとらん・・・。つまり、息子も嫁も、1円も払わずに、双方の親・・・、ほとんど俺だけど・・・払ってるんだよな〜。  孫の顔見たさに金出して・・・子供は、経済的に独立できないから親が助ける・・・どっちもバカ親だわw』

『まあ、バカ親であることには変わりないけど、うちの息子も、この先、どうなるのかわからんから・・・。 バカ親を、馬鹿にできないw 息子の嫁の親は何をやっている人なの?』

Aくんの父 『塗装屋か外壁屋か・・・建築関係の親方みたいな感じだな〜。  俺も、向こうさんも、我が子可愛さで・・、向こうは、当時払った金を全額払えと無茶なことを言っている。  理由が、うちの息子が浮気したのが原因だからって・・・。  離婚の慰謝料と、家の売却は関係ないって教えてやったのに、わかってないんだよな〜。 お前の娘も、夜遊び大好きで朝帰りだろ〜、何やってるか分かんね〜ぞ!って言いたかったけど、喧嘩になるからやめたw』

『まあ、言わなくて正解だな・・・。 でも、これは、不動産屋の仕事じゃないなw まずは弁護士のところに行って相談しておいでよ! 双方が、弁護士に相談して、主張して、決着つけるしかないと思うよ!  紹介しようか???』

Aくんの父 『離婚のことも含めて、もう、知り合いの弁護士に相談したけど・・・、弁護士的には、俺が納得いく回答をしないので、近藤さんに相談してるんだけど・・・・。』

『弁護士に相談しているのに、俺に相談されてもね〜・・・。 う〜ん・・・、まあ、ぴよぴよの仕事がない弁護士に頼まないと・・・基本的に弁護士も、そんな話は、めんどくさいわな〜w まあ、孫もいることだし・・・、親権の問題もあるし・・・、とりあえず、もう一回くっつけて・・・仲直りして、双方が改心して・・・真面目になるってのは、どうなの???』

Aくんの父 『う〜ん。 無理だから、こうなっているんじゃないのかな〜?  孫は、息子と俺が引き取って我が家で育ててもいいんだが・・・。 うちの息子や、息子の嫁が育てると思うと、恐ろしいわ・・・。』

『孫のためにも、まずは、両親が会って、きちんと話をして・・・、夫婦を呼んで、更生させるってのが一番の気がする・・・。 できなかったら、弁護士・・・、売却は、それからの話だな。』

Aくんの父 『それは、難しいだろうな・・・。 向こうの親は、怒ってるしな・・・。 娘は、悪くない的な感じだから・・・。 一方的に、うちの息子が悪いってことになってる。 』

そんなわけで・・・どうにもならない感じで、Aくんの父は、かなり困っている様子だった。

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私は・・・、ここで、一発・・・冗談っぽく、半分本気の話をを振った!

『この家・・・。 俺が1000万円で買うわ・・・ローン付きで所有権移転しちゃってもいいからさ〜w その1000万の分け方を、500万円ずつ分ける・・・簡単だろう???』

Aくんの父 『ん・・・。 ローンの残債プラス、現金1000万円で近藤社長が買う・・・。うちの子のローンがなくなる・・・。 俺と、向こうの親で1000万円を分ける・・・。 双方、出した金額よりも、かなり少ない返金率になる。  それをやって何がいいのか、意味が分からん。近藤さんが儲かるだけのような気がするけど・・・。』

『そのと〜りw 俺が、儲かるだけ・・・w でも、すっきりしない? 相手の親も、残った金折半なら、ごたごた言って、もめて、嫌な思いをするより気持ち良くないか??? 損切ってことだよ!・・・損切り・・・w 俺は、1000万円で所有権移転しちゃってから、顧問弁護士を通して、金融機関と相談するから・・・w 損切りして、すっきりするのも大事だよ!』

Aくんの父 『あかんあかん・・・。 俺も、向こうの親も大損だがや・・・。 そんなもん、納得するわけがない!』

『いや・・・。 俺は、納得すると思うよ! A側は、2400万以上出して500万円を取得・・・、Aの嫁側は、1700万円を使って500万円取得・・・。意外と、双方、損切りできるんじゃないの?』

Aくんの父 『俺は、土地を失くした上に、大損だがや〜・・・。 それはないわ〜・・・。』

『じゃあ、俺が、買った家と土地を持っていて・・・、しばらくしてから、あなたに売ったとしたら・・・、どうなる???』


Aくんの父 『ん・・・。 なるほど・・・。 近藤さんが買取をしておいて、俺に、そのままの金額で売れば、相手の損切り分を削るだけで、家と土地を手にいれることができるわけか・・・。 お互い、損をしましょう。 私の損の方が大きいですということで精算して決着つけておいて・・・、その後に買い戻しをすればいいわけか・・・。 なるほど・・・賢い! すげ〜w』

『あのさ〜・・・。 経費もかかるし・・・多少なりとも、手数料を払わないと・・・、そのままの金額では無理・・・。 不動産取得税も登記費用もかかるし・・・誰もやってくれないよ。』

Aくんの父 『そうか、そうか・・・。 そりゃ〜そうだよな〜・・。 でも、今のをヒントにして、相手方と精算して、あとで買えばいいわけだ・・・。それ、やってみる価値はあるなw』

『あははははw でも、俺は、やらないよ! そういう方法があるという意味であって、俺は、最初から言っておくけど、後で相手方に分かって恨まれるようなことはしない!  つまり、弁護士でもなんでも使って、精算しておいて、不動産を売却した後に、買い戻せば、自分のものになるんじゃない?って話だよ! まあ、向こうも弁護士さん入ってるから、気付くかもしれないけどね。』

土地Aくんの父名義、建物のローン息子が債務者、嫁の親は、建物の頭金を出している!

要は、Aくんの奥さん側にしてみると、自分の方が損害が大きいのが嫌なわけだから・・・。

ローン付きで買ってくれる第三者に売り・・・売れた金額を、Aくんの親と、Aくんの嫁の親で折半で精算する・・・、その後、土地建物を売った第三者からAくんか、Aくんのお父さんが買い戻すことで、整理整頓完了!


Aくんの父 『そうか・・・。 土地が俺、住宅ローンは息子・・・。 問題になっているのは、息子の嫁の親が出した建物資金分だもんな。 それを、削ればいいってことか〜。 逆に、他人が主張する権利が抜けてスッキリするな〜。』

『そういうことだよ。 離婚とは、別に考えるべきだよね。 その代わり、離婚の方は慰謝料が必要だと思うし、孫の親権を息子に取らせるのは、なかなか難しいかもしれないね。  まあ、何にしても、不動産屋に相談するタイミングではない・・・。 弁護士さんとやりとりしてください。今の弁護士が面倒臭そうなら違う人紹介するから・・・。』

Aくんの父 『不動産も、離婚の話も、まあ、それなりに解決をしたとして・・・、息子を何とかせんとあかんな〜・・・孫の行く末も心配出し・・・。 向こうの親は親で、娘が心配だろうしな〜・・・。  はぁ〜〜〜・・・。 少子化も問題だけど・・・、子供を作る親が未熟で幼いから、子供を作ればいいってもんじゃないな〜。 俺たち世代の育て方にも問題があるってことだ。 結婚したら、女房と子供を食わせなきゃいけない自覚のない父親と、家庭を守りながら子育てをしようという意識がない母親が、子供を産んでも、子供が可哀想だわな。』

『まあ、でも、俺らが、若い頃も、今時の若い奴らは・・・って言われてたわけだし・・・、時代は変わりつつも、何とかなって行くんじゃないのかな〜。 もちろん、今の時代も、ちゃんと家庭生活を送っている、まともな子もいるし・・・。 まあ、でも、ポンポン子供作ればいいってもんじゃないのは確かだな・・・w』

と・・・・、この話は、ここまでで終わったのだが・・・・。

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もう一つ相談があったようで・・・・。

Aくんの父 『近藤さん、宮古島に家を買ったんでしょ??? どうするの???』

『うん・・・。  将来的にどうするかは決めてないけど・・・、とりあえず、ヴィラっぽくして、ツインベッドの部屋を2つと、大きなリビングにしてみようかな〜って思ってる。』

Aくんの父 『そっか・・・w いいな〜w 俺も、老後を考えて、石垣か、宮古に、家が欲しいんだけど・・・・、なぜ、石垣じゃなくて宮古なの?  海が綺麗だから?』

『それもあるけど・・・・。  今後の発展と、不動産的価値を考えると、俺は、宮古だと思う。  新空港はもちろん、宮古、伊良部の開発計画等を知れば知るほど・・・、不動産屋的見解では、絶対的に宮古だと思う。 まあ、水と排水の問題はあるけど・・・あと10年は、上がり続けるとみている。』

Aくんの父 『なかなか不動産が買えない、新築の建設もできないって話だけど・・・、土地を買って新築を建てるとか、中古住宅を買うとか・・・、俺の分も、できる???』

『うん! 新築1年、中古半年の時間をくれれば、何とかするよ! アパートでも商業施設でも、相談に乗るよ! まあ、でも、こちらの感覚で、不動産購入、建築をガチガチに契約で固めて履行するなんてことはできないから、宮古の人たちと一緒に力を合わせてやっていかないといけない。 それが約束できるなら、協力するよ!』

Aくんの父 『どういうこと?  イマイチ、意味がわからんけど・・・。』

『例えば、職人さんが来る予定だったものが、子供が熱を出してこれなくなったとかで、工期が遅れても・・・、不動産の決済が、家庭の事情で遅れても・・・、笑顔で笑って予定変更するって感じかな〜。 その代わり、こっちの事情も汲み取ってくれるけどねw なんとなく、言ってること、わかる???』

Aくんの父 『ビジネスに対する感覚が違うってことだよな。  それは、ビジネスだと困るけど、俺の個人の家なら、問題ない!  永住できるようなところを探してもらってもいい?   実は、息子の話をしておいて何だけど・・•、俺も、今の家と預金を嫁に渡して・・・、内縁の嫁と、どこかに移り住もうかと・・・・。』

『えっ〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜!    マジ〜〜〜〜〜〜?   やってること息子と一緒じゃん!  そりゃ〜あかんわ・・・・あかんやっちゃ・・・・。  あなたが死んだ時に、今度は、相続で仁義なき戦いが始まるよ。  息子は離婚で仁義なき戦い! 親は相続で仁義なき戦い! 内縁の妻との間に子供とかいないんだろうな〜? いたら最悪だ・・・!』

Aくんの父 『いる・・・。 2人・・・・。』

『ふ・・ふたり。。。。 それ、息子の心配してる場合じゃないぞ!  完全に仁義なき戦いになるな・・・。  そういう場合は、内縁の妻名義で法人を作って、法人名義で不動産を買うか、法人から給料出して、その給料で住宅ローン組んで買うかしておかないと・・・。 あなたの名義にしておくと、将来やばいよ。   う〜〜〜〜ん・・・。 息子の話は弁護士に任せて・・・、あなたの話から片付けたほうが良さそうだな・・・。 で・・・内縁の妻と、子供の歳は???  奥さんは知ってるの?』

Aくんの父 『29歳、5歳、2歳・・・・。  嫁は、知ってる・・・と思う・・・。』

『はぁ〜〜〜〜〜〜〜〜!  息子と歳が変わらんじゃん!  それはまずいわ〜!  まあ、整理整頓しながらやったいかないとあかんな〜。 相続税対策の前に、遺産分割対策が必要だな・・・・。 少子化って言っても、作ればいいってもんじゃないでしょう(笑)』

Aくんの父 『まあ、そういうこっちゃ・・・・。 その通りだ・・・・。 近藤さん、これからも世話になると思うけど、宜しく頼むわ・・・。』

『まあ、経営者の知人友人が多いから、そんな話は多々あるからいいけど・・・、了解! 俺・・・そういう件で、よく悪役にならなきゃいけないんで・・・それが辛いというか、嫌!  近藤さんは、最初から知ってたんですか?とか、そういう話になるからな〜・・・。』

Aくんの父 『迷惑かけないようにするから、頼むわ・・・。 』

『迷惑がかかるのは、あんたが死んでからじゃぁ〜!!!  ふぅ〜・・・。  まあ、とりあえず何をするにしても、内縁の妻名義で、適当に仕事作って法人作っておいて・・・そっちは件はは考えるわ・・・。その代わり、息子の件は、もう知らん・・・弁護士と勝手にやって・・・。 』

そんなわけで・・・、Aくんの父の話はここまでなんですが・・・、私にとっては、2つ目の相談の方が重かった・・・。

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しかし・・・まあ・・・、何というか・・・。

不動産業ってのは、人のいろんな部分が見えてしまうし、人の人生に絡むことになるわけで・・・、普通に夫婦で家を買って子育てしていく!みたいなことばかりではなく、いろんな諸事情に絡むこともあるので、けっこう大変です。

Aくんの父に、宮古の家を売ることで・・・、また、仁義なき戦いのタネを作り、将来巻き込まれることになりそうで・・・、ふぅ〜・・・・ ため息がでます。


その他、相続関係、企業の後継者問題、離婚、金の貸し借り、債務整理、などなど・・・・、片付けなければならない問題が多々あります・・・・頑張ります・・・。

そんなわけで・・・本日は、仁義なき戦い・不動産争奪戦!というテーマで書かせていただきました。






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2019年04月18日

2215)ドケチな売主さん!(覆水盆に返らず)

不動産の売主は少しでも高く売りたい・・・不動産の買主は少しでも安く買いたい・・・売主も買主も経費は極力使いたくない!

不動産仲介の仕事は、欲と欲の狭間で仕事をするということなので、いろんな人を見ることになるわけですが・・・。

まあ、一概には言えないですが・・・、細いことを言いすぎる人は、相手との関係が悪くなり、結果として損をしている気がします。

人から嫌われてまで僅かな金を取りに行くのか、僅かな金を失ってでも人から好かれる方を選択するのかは、人それぞれ・・・いろんな人がいます。


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本日のブログは、ドケチな契約者という過激なタイトルなんですけど・・・。

不動産業者がお客様の悪口を書いていいものか迷ったが・・・、まあ、ちょっと度が過ぎるので・・・書かせていただくことにしました。


不動産取引において、めちゃくちゃ細かいことで経費を削ろうとする人が、極々稀にいらっしゃいます。

よくあるのが、振込代や保証小切手の作成費が契約書に記載されていないので、売主が負担するのか飼い主が負担をするのかで、ゴタゴタすることが多い・・・・。

あとは、売主買主双方に一部ずつ(合計2通)を、売主飼い主で契約書を1枚にしたいという人もいます。

まあ、このへんまでは、よくある話で、私も理解できるので、ケチとかドケチとか思いませんが・・・、中にはとんでもない事を言い出す人がいて対応に困ります。

とは言っても・・・私の20年の不動産業者人生を振り返り、ここまでのドケチは二人目です。

つまり、皮肉ると、10年に一人の逸材という感じなんですが・・・・。

先日の話です・・・契約の前の最終的な打ち合わせをドケチさんとしました。

まずは、契約書の件・・・振込代の話・・・、まあ、ここまでは、契約書を1枚にして、振込代は、どっちが払うと押し付けるよりも、スムーズに契約をしたいので、数百円を、弊社が負担をすると約束をしました。

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その後・・・。

ドケチ売主 『おいっ、社長さん、領収書の印紙は誰が払うんだ。 』

『ドケチさん(仮称)、個人の所有でございますので、領収書に印紙は必要ございません。ついでに言わせていただきますが、買主さんは残代金を現金で用意すると言ってますが、振込がいいんですよね? 買主さんも、自分は現金で用意をするんだから、振込代は売主が負担して欲しいと言ってます・・・、そこは、もう当社で負担しますのでご安心ください。』

ドケチ売主 『そうか・・・w 悪いな〜・・・。 ところで、契約は、オタクの会社でやるわけだが、そこまで行く交通費は、どうさせてもらったらいいんだ???』

『はいっ・・・? 交通費ですかw そう言ったものは、お支払いをしておりませんのでご自身でお越しいただくか、もしくは、そちらのご自宅を契約場所にさせていただきましょうか?  もしくは、持ち回り契約と言いまして、弊社の営業が契約印を取りに伺いますので・・・・。』

ドケチ売主 『いやいや・・。 そういう事を言ってるんじゃない! 契約は、予定通りオタクの事務所でいいから、タクシー代分ぐらい出してくれよ!って話なんだわ・・・。』

『それでは、当社の営業が、ご自宅にお迎えに上がりますね。  う〜ん・・・契約の手付け金で800万円・・・決済時には残金7500万円入ってくるんですから、そこまで細かい事を言わなくてもいいんじゃないですかwww お迎えに上がりますので・・・。』

ドケチ売主 『社長さん、そういう話を言ってるんじゃないんだ。 俺は、自転車で行くから、タフシー代分をくれと言ってるんだ。』

『・・・・。 あはははw まあ、いいですわw 今回、値段交渉もありましたし・・・それを受けていただいているので、まあ、払いましょう。 但し、会社からではなく、私のポケットマネーで払います。往復2千円でいいですか?』

ドケチ売主 『2千円あれば、十分だ・・・。 ただ、自転車で往復するから領収書は出ないわな〜。 』

『わかってますよ。 だからポケットマネーなんですよ!』

ドケチ売主 『申し訳ないな〜・・・w ところで、土地を売ったら、買主さんは、埋め立て工事をするんだろ? 悪いんだけど・・・ついでに、別の土地に置いてあるゴミを片付けてくれんかな〜?  何年か前にゴミを不法投棄されてしまって困ってたんだわ。 ダンプ1台分ぐらいだからついでに頼むわ。 それから、ゴミを処分した後、草も刈って置いてもらえると助かるな〜・・・。』

『う〜ん。 それは、どうでしょうね〜?  買主さんの費用する事なので・・・、ただ、今回の取引と無関係の土地のゴミの処理と、草刈りまでは、難しいんじゃないでしょうか?  私も買主さんに言いづらいです。 』

ドケチ売主 『何を言ってるんだ。 土地の値段、引いてやっただろう。 それくらいはしてくれないと、こっちが困る。』

『う〜ん・・・。大変申し上げにくいのですが・・・。 今の現状、農地が売れるということだけでもいい話だと思うのですが・・・しかも、ご希望には添えなかったかもしれませんが、かなり良い価格で売れたと思うのですが・・・・。 あまりにも、いろんな条件をつけられると、契約自体が流れる可能性がありますので、必要以外のことはおっしゃらず、普通に取引をしておくのがいいんじゃないですかね〜。』

ドケチ売主 『まあ、一応、買主に言ってみてくれ!  言うのはタダだから・・・。 土地だって、どうしても売らなきゃいけないわけじゃないんで・・・。それと、千代田さんところの手数料は、満額払うけど・・・あとで、裏金で半分返してくれ・・・。 』

『あははははw 裏金なんてものは、今の不動産業界に存在していませんし・・・、そもそも、うちの手数料が半分になるということじゃないですか・・・。 うちは、何か、手数料を半分にしなくてはいけないようなミスをしましたか???』

ドケチ売主 『いやいや・・・。 そういう意味じゃない・・。 言うのはタダだから!って、さっきも言ったじゃないか・・・あはははははwww あっ、社長、この菓子美味しいな〜w 孫にやりたいから、もう少しないか?』

ドケチ売主さんは、無茶苦茶な事を連呼しながら・・・、うちの茶菓子の皿の中のお菓子を、自分の服の両サイドのポケットに入れながら・・・同じ菓子があったら持って帰りたいと主張

『ん〜・・・。その菓子なら、まだあった気がします。あるだけ持って帰ってもらっても構いませんよ。  それよりも・・・、今まで仰ったことが条件で売却をするということでよろしいですか?』

ドケチ売主 『ん〜〜〜〜〜〜〜。 まあ、こんなもんでええやろ〜。』

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私は、ドケチ売主さんがいる、その場から買主さんに電話をして・・・、今回の取引条件を説明しました。

金額の話、経費はすべて買主持ち・・・、交通費の話、ゴミ片付けと草刈りの話、弊社の仲介手数料の話と半分を裏鉄で売主に返す話、弊社はそれはできないという話・・・ついでに、弊社の菓子をポケットに入れて持って帰ろうとしている話・・・。 

買主の社長さんは、若干怒り気味で・・・呆れ気味でしたが・・・w

買主さん 『近藤社長も大変ですね〜。 まあ、ここまで頑張ってくださったので、売主さんの条件を飲むかどうかは、近藤社長にお任せしますよ。 』

『う〜ん。 この条件なので、怒って断られると思っていたのですが・・・、お任せいただけるんですか?  つまりは、条件は、OKという解釈でよろしいですね?』

買主さん 『はい! 仲介手数料を、売主さんの分まで負担するとかは、勘弁して欲しいですけど・・・、しかし、すごい売主さんですね〜w というか、近藤社長が、そこまで我慢して聞いて、こちらに伝えてきたのですから・・・、私としては、不本意ですが、近藤社長のことだから何らお考えがあってのことだろうと思いますのでお任せします。』

『いえいえ。  私のお考えですか・・・。  まあ、こんなクソ取引はやめたいです。 他にもっと良い土地を探しますので・・・やめましょう。  まあ、今ある中では、御社の希望に一番近い物件というだけのことなので・・・。 時期的に、1〜2ヶ月いただければ、なんとかしてきます。 この契約やめてもいいですか? 裏金とか・・・公序良俗に反することも仰っていますし・・・。』

買主さん 『お任せしたと言ったらお任せしたわけなので、近藤社長の判断に従います。 私も、今回の取引は気分の良いものではありませんし・・・。 お金は、もう少し高くてもいいので、気持ちよく取引ができるような物件にしてください。』

『私も同感です。 じゃあ、この話はなかったということで、改めて、ご報告方々ご挨拶に伺います。 』

ドケチ売主 『ちょ・・・。 買主さん、やめるってか??? 』

『ちょっと待ってください!・・・    はい! 他の土地を探すそうです! 今、買主さんと話をしているので、後にしてください!』

ドケチ売主 『違う違う! 希望を言っただけだがや! 言うのはタダって言っただろう!』

『それじゃあ、そういうことで・・・また、物件を探してご連絡させていただきます。 失礼いたします。』

私は、買主さんとの電話を切りました。

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ドケチ売主さんは、激怒・・・!

ドケチ売主 『誰も、契約をやめるなんて言ってないだろう  お前、何を考えとるんだ! すぐに買主さんに電話をして、最初の条件通りでいいから契約をすると撤回してすすめろ!』

『私としては良い話を持って行ったつもりでしたが、別に土地を売らなくてもいいと仰っていましたし・・・。 あまりに非常識な希望をおっしゃるので、本当は売りたくないのかと思っていました。  他の土地のゴミ片付けと草刈り、その他にかかる売主側の費用面、弊社の仲介手数料は満額、変な返金とかも要求しないということでよろしいですか? 』

ドケチ売主 『まあ、条件を飲んでもらえなければ、仕方ないわな〜。  それでええから、契約してくれ! 』

『わかりました。  やっぱり、この契約はなかったことでお願いします。 大変申し訳ないのですが・・・、気分が悪い! というか、気分が回復しないのでやめましょう。 覆水盆に返らず!という言葉がありますが、49歳にして・・・こういう意味なんだな〜と理解できました。 』

ドケチ売主 『話が違うだろ? 言うだけはタダだって説明しただろう?  もう、嫁や息子や孫にも土地売った後の話もしてあるんだから、今更壊されたら敵わん! 早く買主さんに電話して撤回してくれ! 』

『おいっ、こら、おっさん! 撤回したいなら半値で、もの言ってこい・・・・ と言いたいところではありますが・・・、そう言う商売もしていないので・・・、この契約は、お互いに条件が合わなかったということで、一旦、静かに流しましょうよ。これから、こういう話があった際には、常識的にいきましょう。』

ドケチ売主 『あんた・・・。 そういう不意打ちみたいなやり方はあかんだろう? 誰も、こうじゃなきゃ絶対に売らないと言っているわけじゃないだろう。 あんたが、撤回してくれないなら、自分で買主さんのところに行って交渉してくるぞ! そうしたら、あんた手数料無しになるぞ! それよりも、話を戻して取引をしたほうがいいだろう。手数料も満額払うんだし・・・。』

『う〜ん・・・。 なんて言ったら理解していただけるのかな〜?  世の中、金だけの話ではないんですよ! 先方さんも仰られていましたけど、気持ちよく取引をしたいですよね。 もちろん、値段の交渉や、駆け引きはありますけど・・・、やりすぎですわ。 ドケチと、強欲にも、程ってものがあります。 まあ、今回は、無かったことで・・・。』

ドケチ売主 『もうええ 買主と直接交渉する! 買主も手数料分安くなるからな・・・。』

『どうぞ・・・。 買主さんは、買付証明の会社なので、交渉してみたらいいですよ! 買主さんも、金だけの話ではないと思いますよw 数十万円の手数料が安くなるからって、買主さんは、私の反目に回ってまで、私を裏切るとは思いませんけど・・・。それに、この土地は、調整区域内の青地なので農振除外、農地転用、地元の同意など・・・クリアしないといけないことが多々ある中で、私を外してできるならやってみてください。』

ドケチ売主 『もうええわ! 話にならん!  俺が区長の時には、お前の絡んだものには、絶対に印鑑を押さないからな・・・。』

『そういうことを、おっしゃらないほうがいいと思いますよ! 今、そういう時代ではないので・・・。 うちが、地元とも深いつながりもある中で、きちんとした正規のことをしていて・・・印鑑押さない!というのは、ご自身の立場が悪くなると思いますので・・・。 まあ、今回は、白紙に戻していただいて、次回、こういう話があった際には、スッキリ気持ちよく取引しましょう。』

ドケチ売主 『・・・・。・・・・。わかったから・・・復活させてくれ・・・何とか頼むわ・・・。』

『今更戻したら、私が、強引に交渉を跳ね除けたみたいですから・・・、今回は、もうやめときましょう。  それから・・・、はい! これ、お土産のお菓子です・・・。 』

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そんなわけで・・・この話は、ここで終わりなのですが・・・。

ドケチ売主さんは、肩を落としながらも・・・ポケットの中のお菓子と、手土産のお菓子を持って帰りました。

その翌日・・・買主さんのところに、ドケチ売主さんから、直接取引をしようと電話があったそうですが・・・、買主さんは、その話を丁重にお断りして・・・私に連絡をくださりました。

私は、1〜2ヶ月以内に、買主さんに喜んでいただけるような土地を探します!

冒頭にも書きましたが・・・ケチって、最終的に損をしていると思うんですよね。

何が損なのかを私の感覚で言わせていただきますが・・・・。

ケチは、そもそもイメージ悪いし、自己中心的だと人に嫌われるし、視野が狭く人間が小さくなり・・・一度きりの人生を楽しく過ごせない気がして小さなケチで大きく損している気がします。

まあ、人間・・・節約は必要ですが・・・ケチは、あかんと思います。

最後に・・・不動産仲介というのは、売主と買主双方に対して公平であり、双方が良い形になるポイントを見つけ、双方に喜んでいただけるように努力することだと思い、日々業務に励んでおります。

そんなわけで、本日は・・・ドケチな売主さん!(覆水盆に返らず)の話でした。




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2018年11月05日

2277) 住宅ローンの借金買取(債権譲渡、債権回収会社)

もしも、あなたが・・・。

ある日突然、あなたの借金は、譲渡されました!・・・と通知が来て、見知らぬ債権回収会社から、返済を迫られらレたらどうしますか???


公庫や大手銀行で、住宅ローンを組んで・・・支払いができなくなった・・・、督促状が届いて、その後、契約違反だから、数千万円のお金を一括返済してください!と・・・・。

まあ、月々のローンの支払いが滞っているのに、払えるわけないですよね〜???

そうなると・・・、公庫や大手銀行が、債権を、債権回収会社(サービサー)に売ってしまうことがあります。

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最近、銀行が、債権回収会社に債権を売ることは、以前より減ったようですが・・・、我々、不動産業者は、10年以上前に債権譲渡をされたような案件(不動産売却)を取扱うこともありますので・・・・、まだまだ、債権回収会社、もしくは、債権回収会社の下請けみたいな会社とのやりとりは、ちょくちょくあります。

まあ、常識的な対応であれば、私が、ブログに書くこともないのですが・・・、結構エグいやり方をする債権回収会社(servicer)もいますので・・・今日は、書いてしまおうと思います。

こういう書き出しをすると・・・、借金を返さない人寄りの書き方に見えるかもしれませんが・・・。

そういう意図ではないのですが・・・、


ちょっと、一般の人に対して、やり方が、エグ過ぎるんじゃないの?って思うことも多々ありまして・・・、怒鳴ったり、恐い顔で睨みつけたりしないだけで、言ってる事、やってる事は、堅気の枠を超えているな〜と思う案件もあります。

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おっと、その前に・・・。

債権回収会社への債権譲渡について、簡単に説明をしておきましょう。
※売買系の不動産業者さんは、常識的に知ってる事なので、つまらなかったら飛ばしてください!

20年ほど前に、債権管理回収業に関する特別措置法(サービサー法)が施行されました。

この法律は金融機関のために出来たといっても過言ではない超画期的で都合の良い法律で・・・、債権回収会社(サービサー)は、銀行などの金融機関から、不良債権を買い取り、債務者から回収(切り取り)することができるようになったのです。

そして、銀行等の金融機関側は、不良債権を債権回収会社(サービサー)に売却することにより、無税償却ができるようになったのです。

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つまり・・・・。

銀行は、この債務者、焦げ付いな〜と判断したら、提携先か関連会社の債権回収会社(サービサー)に二束三文の価格で、不良債権として譲渡します・・・・。

実際に貸し出した債権(債権の簿価)と、サービサーに譲渡した債権の売却価格との差額は、売却損として計上し、無税償却できてしまうことになります。

そして、債権回収会社(サービサー)ちゃんは、債権額の3%〜10%ぐらい?で買った債権を、元々の債権額の譲渡を受けたということで、債務者に、請求をするのです。


例えば、住宅ローンの払えない人がいて、3000万円の借金の焦げ付きがありました。
これを、債権回収会社が銀行や公庫から200万円で買ったとしましょう。

銀行や公庫は、無税償却・・・・債権回収会社は、200万円で買った債権を、債務者に、3000万円の債権を持ってるんだから払えやぁ〜って請求するわけです。

それで、債務者は、家を2000万円で売ったとしましょう・・・、もしくは、競売で売却して、2000万円残ったとしましょう。

債権回収会社は、200万円で買った債権を、2000万円取り立てたことになり、ヤッターwとなるわけです。

これ・・・・我々が、やったら・・・、堅気の商売じゃない!ってことになりそうですけど・・・、サービサーは、5億円積んで、弁護士を入れて、法務大臣のお墨付きをもらっているので、債権者から委託を受けて、債務者から借金などの取り立てや債権の管理を行うことができてしまうのです。

しかも、債権者である金融機関の関連企業か、何らか絡みの深い提携企業みたいなところが多い!


そんなわけで・・・・サービサーについての説明はこれくらいにして・・・そろそろ本題に入りますが・・・。

ブログの続きの、その前に・・・・。

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続きです。

冒頭にも申し上げた通り・・・債務者を擁護するつもりはありません。

住宅ローンを、ちゃんと返済して入れば、借金を売り飛ばされることもないわけですし・・・金融機関とも良い関係でいられたわけですからね。

でも・・・・今回、私のところに売却の相談に来た人に対する、債権者たちの追い込み方は、少々エグ過ぎるんじゃないかな〜と思ったわけです。

相談者は、バブルの末期に、超高い住宅を、超高い金利で購入しました。

銀行と、公庫で借り入れをしました。

バブル崩壊後、焦げ付きまして・・・、当時一番抵当の銀行のローンは返済をしながらも、公庫の方は、払えなくなり・・・、結局、今から10年ちょっと前に、公庫が、サービサーに債権譲渡をしました。

公庫分は約3000万円・・・・、当時、サービサーと相談の上、毎月、3万円の返済をしていくことになりましたが・・・・この条件では、借金は、当然、減りませんよね。
でも、これは、当時、債務者が返済できる精一杯の金額でした。

それから10数年・・・、歳をとった債務者は、とうとう3万円も厳しい状況になりました・・・そうしたところ・・・、債権回収会社は、家を競売にかけました。

多分、債権は、200万円〜300万円ぐらい・・・もしかするとそれ以下で債権譲渡されていると思います・・・。

債務者は、十数年間、公庫が債権譲渡した債権回収会社に3万円ずつ払い、400万円近く借金を返済・・・元金はあまり減っておりません。

恐らく、債権回収会社は、債権譲渡した金額よりは回収していますよね。

つまり、競売にかけて・・・残ったお金が、利益になるということです。

任意売却をしようと、弊社に相談に来たのですが・・・、相談者がいうには・・・、債権回収会社は、書類を見ながら・・・、小馬鹿にしたような態度で、『任意売却するなら、いくら払ってくれるつもりですか?』と言い放っただけで・・・、債務者が、逆に、『いくら払えば、競売を取り下げてくださるのですか?』と聞いても明確に回答しないらしく・・・話にならないようです。

そして、裁判所の競売の調査の担当者は・・・。
父親が亡くなった日に連絡があり、調査に行く日程を葬儀の日に設定しようとして・・・、事情を説明すると・・・、『葬儀の日は避けますが、じゃあ、その翌日で・・・。』とのことで、葬儀の翌日に来て、事情聴取のような調査をしていったようです。

そして、固定資産税の滞納をしてたので、行政は・・・、以外と、行政の追い込みが厳しく・・・、杓子定規な冷たい対応プラス・・・、言うことが二転三転していて、分割でいいと言ったり、やっぱり纏めて払ってもらわないと困ると言ったり・・・、共有持分のみでいいと言ったり、最終的には、全部払えと言ったりで・・・・、役所とは思えない口調の追い込みもかけてくるようです。

踏んだり蹴ったりとは、このことだな〜と、思うわけですが・・・・。

確かに、バブルの頃の住宅ローンが発端で、それを、きちんと払っていないのが悪いのかもしれないが・・・、サービサーも、裁判所も、役所も、老人相手に、結構、追い込んでくるな〜と思ったわけです。

さて、どうしたもんですかね〜・・・。

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うーん!

とりあえず、役所は、近々に、某市の市長に電話をして、税務課の職員の言動と態度についてガンガンにご報告申し上げて、それから税務課の職員と話し合いをさせていただくとして・・・・・。

裁判所は、まあ、葬儀だけは外したと言うことで、若干不満はあるが・・・任意売却に持っていけば取り下げはできるので、とりあえず、そのままにしておいて・・・。

問題は、債権回収会社・・・、とりあえず、何か、向こうにミスはないか、うちの顧問弁護士と資料を見ながら作戦会議をするとして、相手も、抜かりなくやってるだろうから好転材料はあまり期待できないが・・・、もう一策、相談者に、もう一度、債権回収会社の担当と面談をしていただき、数点質問をしてもらい、ある内容を伝えるように、宿題を出させていただきました。
これは、もしかすると、債権回収会社の回答次第では、面白い展開になるかもしれません(秘策w)

2018年現在、今回の家を売却しても、1000万円にも満たないわけだが・・・、私としては、債権回収会社に、ある程度の金額を払い競売を取り下げてもらおうと考えている。

その上で、任意売却・・・つまり、弊社を含む不動産買取業者で高く購入してくれるところに売却をして・・・・、債権回収会社と、行政に固定資産税の滞納分払い・・・・、どれだけか債務者側に、お金を残してあげたいと考えています。



読者の皆さんが疑問に思うかもしれませんので・・・・。

相談者は、これまで、何故、借り換えをしなかったのか・・・・??? バブル期に買ったので、バブル崩壊後借り換えができる額ではなかった。

では、何故、破産して、ギブアップしなかったのか・・・・??? 『借りたものは、できる限り返したかった!』

相談者を紹介したのは、私の知り合いの、建設関係の社長・・・・『近藤社長、うちの大事な社員なので、力を貸してやってください!』

※債権回収会社(サービサー)とは、債権管理回収業に関する特別措置法により、弁護士法の特例として特定金融債権の管理や回収を業として行うことができる法人(株式会社)をいう。

できるかどうかは・・・わかりませんが、何事もトライすることが大事です!

そんなわけで、精一杯、頑張ろうと思います。





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