不動産売却
2018年11月05日
2277) 住宅ローンの借金買取（債権譲渡、債権回収会社）
もしも、あなたが・・・。
ある日突然、あなたの借金は、譲渡されました！・・・と通知が来て、見知らぬ債権回収会社から、返済を迫られらレたらどうしますか？？？
公庫や大手銀行で、住宅ローンを組んで・・・支払いができなくなった・・・、督促状が届いて、その後、契約違反だから、数千万円のお金を一括返済してください！と・・・・。
まあ、月々のローンの支払いが滞っているのに、払えるわけないですよね〜？？？
そうなると・・・、公庫や大手銀行が、債権を、債権回収会社（サービサー）に売ってしまうことがあります。
最近、銀行が、債権回収会社に債権を売ることは、以前より減ったようですが・・・、我々、不動産業者は、１０年以上前に債権譲渡をされたような案件（不動産売却）を取扱うこともありますので・・・・、まだまだ、債権回収会社、もしくは、債権回収会社の下請けみたいな会社とのやりとりは、ちょくちょくあります。
まあ、常識的な対応であれば、私が、ブログに書くこともないのですが・・・、結構エグいやり方をする債権回収会社（servicer）もいますので・・・今日は、書いてしまおうと思います。
こういう書き出しをすると・・・、借金を返さない人寄りの書き方に見えるかもしれませんが・・・。
そういう意図ではないのですが・・・、
ちょっと、一般の人に対して、やり方が、エグ過ぎるんじゃないの？って思うことも多々ありまして・・・、怒鳴ったり、恐い顔で睨みつけたりしないだけで、言ってる事、やってる事は、堅気の枠を超えているな〜と思う案件もあります。
おっと、その前に・・・。
債権回収会社への債権譲渡について、簡単に説明をしておきましょう。
※売買系の不動産業者さんは、常識的に知ってる事なので、つまらなかったら飛ばしてください！
２０年ほど前に、債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）が施行されました。
この法律は金融機関のために出来たといっても過言ではない超画期的で都合の良い法律で・・・、債権回収会社（サービサー）は、銀行などの金融機関から、不良債権を買い取り、債務者から回収（切り取り）することができるようになったのです。
そして、銀行等の金融機関側は、不良債権を債権回収会社（サービサー）に売却することにより、無税償却ができるようになったのです。
つまり・・・・。
�� 銀行は、この債務者、焦げ付いな〜と判断したら、提携先か関連会社の債権回収会社（サービサー）に二束三文の価格で、不良債権として譲渡します・・・・。
�� 実際に貸し出した債権（債権の簿価）と、サービサーに譲渡した債権の売却価格との差額は、売却損として計上し、無税償却できてしまうことになります。
�� そして、債権回収会社（サービサー）ちゃんは、債権額の３％〜１０％ぐらい？で買った債権を、元々の債権額の譲渡を受けたということで、債務者に、請求をするのです。
例えば、住宅ローンの払えない人がいて、３０００万円の借金の焦げ付きがありました。
これを、債権回収会社が銀行や公庫から２００万円で買ったとしましょう。
銀行や公庫は、無税償却・・・・債権回収会社は、２００万円で買った債権を、債務者に、３０００万円の債権を持ってるんだから払えやぁ〜って請求するわけです。
それで、債務者は、家を２０００万円で売ったとしましょう・・・、もしくは、競売で売却して、２０００万円残ったとしましょう。
債権回収会社は、２００万円で買った債権を、２０００万円取り立てたことになり、ヤッターwとなるわけです。
これ・・・・我々が、やったら・・・、堅気の商売じゃない！ってことになりそうですけど・・・、サービサーは、５億円積んで、弁護士を入れて、法務大臣のお墨付きをもらっているので、債権者から委託を受けて、債務者から借金などの取り立てや債権の管理を行うことができてしまうのです。
しかも、債権者である金融機関の関連企業か、何らか絡みの深い提携企業みたいなところが多い！
そんなわけで・・・・サービサーについての説明はこれくらいにして・・・そろそろ本題に入りますが・・・。
ブログの続きの、その前に・・・・。
うーんここまで書いたところで・・・、本日、ブログランキングが２位⤵︎になってしまっておりますので・・・、下部のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校をクリックして投票をしていただけるとありがたいです。
建設・不動産ランキング
投票ありがとうございました
続きです。
冒頭にも申し上げた通り・・・債務者を擁護するつもりはありません。
住宅ローンを、ちゃんと返済して入れば、借金を売り飛ばされることもないわけですし・・・金融機関とも良い関係でいられたわけですからね。
でも・・・・今回、私のところに売却の相談に来た人に対する、債権者たちの追い込み方は、少々エグ過ぎるんじゃないかな〜と思ったわけです。
相談者は、バブルの末期に、超高い住宅を、超高い金利で購入しました。
銀行と、公庫で借り入れをしました。
バブル崩壊後、焦げ付きまして・・・、当時一番抵当の銀行のローンは返済をしながらも、公庫の方は、払えなくなり・・・、結局、今から１０年ちょっと前に、公庫が、サービサーに債権譲渡をしました。
公庫分は約３０００万円・・・・、当時、サービサーと相談の上、毎月、３万円の返済をしていくことになりましたが・・・・この条件では、借金は、当然、減りませんよね。
でも、これは、当時、債務者が返済できる精一杯の金額でした。
それから１０数年・・・、歳をとった債務者は、とうとう３万円も厳しい状況になりました・・・そうしたところ・・・、債権回収会社は、家を競売にかけました。
多分、債権は、２００万円〜３００万円ぐらい・・・もしかするとそれ以下で債権譲渡されていると思います・・・。
債務者は、十数年間、公庫が債権譲渡した債権回収会社に３万円ずつ払い、４００万円近く借金を返済・・・元金はあまり減っておりません。
恐らく、債権回収会社は、債権譲渡した金額よりは回収していますよね。
つまり、競売にかけて・・・残ったお金が、利益になるということです。
任意売却をしようと、弊社に相談に来たのですが・・・、相談者がいうには・・・、債権回収会社は、書類を見ながら・・・、小馬鹿にしたような態度で、『任意売却するなら、いくら払ってくれるつもりですか？』と言い放っただけで・・・、債務者が、逆に、『いくら払えば、競売を取り下げてくださるのですか？』と聞いても明確に回答しないらしく・・・話にならないようです。
そして、裁判所の競売の調査の担当者は・・・。
父親が亡くなった日に連絡があり、調査に行く日程を葬儀の日に設定しようとして・・・、事情を説明すると・・・、『葬儀の日は避けますが、じゃあ、その翌日で・・・。』とのことで、葬儀の翌日に来て、事情聴取のような調査をしていったようです。
そして、固定資産税の滞納をしてたので、行政は・・・、以外と、行政の追い込みが厳しく・・・、杓子定規な冷たい対応プラス・・・、言うことが二転三転していて、分割でいいと言ったり、やっぱり纏めて払ってもらわないと困ると言ったり・・・、共有持分のみでいいと言ったり、最終的には、全部払えと言ったりで・・・・、役所とは思えない口調の追い込みもかけてくるようです。
踏んだり蹴ったりとは、このことだな〜と、思うわけですが・・・・。
確かに、バブルの頃の住宅ローンが発端で、それを、きちんと払っていないのが悪いのかもしれないが・・・、サービサーも、裁判所も、役所も、老人相手に、結構、追い込んでくるな〜と思ったわけです。
さて、どうしたもんですかね〜・・・。
うーん！
とりあえず、役所は、近々に、某市の市長に電話をして、税務課の職員の言動と態度についてガンガンにご報告申し上げて、それから税務課の職員と話し合いをさせていただくとして・・・・・。
裁判所は、まあ、葬儀だけは外したと言うことで、若干不満はあるが・・・任意売却に持っていけば取り下げはできるので、とりあえず、そのままにしておいて・・・。
問題は、債権回収会社・・・、とりあえず、何か、向こうにミスはないか、うちの顧問弁護士と資料を見ながら作戦会議をするとして、相手も、抜かりなくやってるだろうから好転材料はあまり期待できないが・・・、もう一策、相談者に、もう一度、債権回収会社の担当と面談をしていただき、数点質問をしてもらい、ある内容を伝えるように、宿題を出させていただきました。
これは、もしかすると、債権回収会社の回答次第では、面白い展開になるかもしれません（秘策w）
２０１８年現在、今回の家を売却しても、１０００万円にも満たないわけだが・・・、私としては、債権回収会社に、ある程度の金額を払い競売を取り下げてもらおうと考えている。
その上で、任意売却・・・つまり、弊社を含む不動産買取業者で高く購入してくれるところに売却をして・・・・、債権回収会社と、行政に固定資産税の滞納分払い・・・・、どれだけか債務者側に、お金を残してあげたいと考えています。
読者の皆さんが疑問に思うかもしれませんので・・・・。
相談者は、これまで、何故、借り換えをしなかったのか・・・・？？？ バブル期に買ったので、バブル崩壊後借り換えができる額ではなかった。
では、何故、破産して、ギブアップしなかったのか・・・・？？？ 『借りたものは、できる限り返したかった！』
相談者を紹介したのは、私の知り合いの、建設関係の社長・・・・『近藤社長、うちの大事な社員なので、力を貸してやってください！』
※債権回収会社（サービサー）とは、債権管理回収業に関する特別措置法により、弁護士法の特例として特定金融債権の管理や回収を業として行うことができる法人（株式会社）をいう。
できるかどうかは・・・わかりませんが、何事もトライすることが大事です！
そんなわけで、精一杯、頑張ろうと思います。
本日も、読者の皆様に、
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まあ、常識的な対応であれば、私が、ブログに書くこともないのですが・・・、結構エグいやり方をする債権回収会社（servicer）もいますので・・・今日は、書いてしまおうと思います。
こういう書き出しをすると・・・、借金を返さない人寄りの書き方に見えるかもしれませんが・・・。
そういう意図ではないのですが・・・、
ちょっと、一般の人に対して、やり方が、エグ過ぎるんじゃないの？って思うことも多々ありまして・・・、怒鳴ったり、恐い顔で睨みつけたりしないだけで、言ってる事、やってる事は、堅気の枠を超えているな〜と思う案件もあります。
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債権回収会社への債権譲渡について、簡単に説明をしておきましょう。
※売買系の不動産業者さんは、常識的に知ってる事なので、つまらなかったら飛ばしてください！
２０年ほど前に、債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）が施行されました。
この法律は金融機関のために出来たといっても過言ではない超画期的で都合の良い法律で・・・、債権回収会社（サービサー）は、銀行などの金融機関から、不良債権を買い取り、債務者から回収（切り取り）することができるようになったのです。
そして、銀行等の金融機関側は、不良債権を債権回収会社（サービサー）に売却することにより、無税償却ができるようになったのです。
つまり・・・・。
�� 銀行は、この債務者、焦げ付いな〜と判断したら、提携先か関連会社の債権回収会社（サービサー）に二束三文の価格で、不良債権として譲渡します・・・・。
�� 実際に貸し出した債権（債権の簿価）と、サービサーに譲渡した債権の売却価格との差額は、売却損として計上し、無税償却できてしまうことになります。
�� そして、債権回収会社（サービサー）ちゃんは、債権額の３％〜１０％ぐらい？で買った債権を、元々の債権額の譲渡を受けたということで、債務者に、請求をするのです。
例えば、住宅ローンの払えない人がいて、３０００万円の借金の焦げ付きがありました。
これを、債権回収会社が銀行や公庫から２００万円で買ったとしましょう。
銀行や公庫は、無税償却・・・・債権回収会社は、２００万円で買った債権を、債務者に、３０００万円の債権を持ってるんだから払えやぁ〜って請求するわけです。
それで、債務者は、家を２０００万円で売ったとしましょう・・・、もしくは、競売で売却して、２０００万円残ったとしましょう。
債権回収会社は、２００万円で買った債権を、２０００万円取り立てたことになり、ヤッターwとなるわけです。
これ・・・・我々が、やったら・・・、堅気の商売じゃない！ってことになりそうですけど・・・、サービサーは、５億円積んで、弁護士を入れて、法務大臣のお墨付きをもらっているので、債権者から委託を受けて、債務者から借金などの取り立てや債権の管理を行うことができてしまうのです。
しかも、債権者である金融機関の関連企業か、何らか絡みの深い提携企業みたいなところが多い！
そんなわけで・・・・サービサーについての説明はこれくらいにして・・・そろそろ本題に入りますが・・・。
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投票ありがとうございました
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でも・・・・今回、私のところに売却の相談に来た人に対する、債権者たちの追い込み方は、少々エグ過ぎるんじゃないかな〜と思ったわけです。
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銀行と、公庫で借り入れをしました。
バブル崩壊後、焦げ付きまして・・・、当時一番抵当の銀行のローンは返済をしながらも、公庫の方は、払えなくなり・・・、結局、今から１０年ちょっと前に、公庫が、サービサーに債権譲渡をしました。
公庫分は約３０００万円・・・・、当時、サービサーと相談の上、毎月、３万円の返済をしていくことになりましたが・・・・この条件では、借金は、当然、減りませんよね。
でも、これは、当時、債務者が返済できる精一杯の金額でした。
それから１０数年・・・、歳をとった債務者は、とうとう３万円も厳しい状況になりました・・・そうしたところ・・・、債権回収会社は、家を競売にかけました。
多分、債権は、２００万円〜３００万円ぐらい・・・もしかするとそれ以下で債権譲渡されていると思います・・・。
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恐らく、債権回収会社は、債権譲渡した金額よりは回収していますよね。
つまり、競売にかけて・・・残ったお金が、利益になるということです。
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踏んだり蹴ったりとは、このことだな〜と、思うわけですが・・・・。
確かに、バブルの頃の住宅ローンが発端で、それを、きちんと払っていないのが悪いのかもしれないが・・・、サービサーも、裁判所も、役所も、老人相手に、結構、追い込んでくるな〜と思ったわけです。
さて、どうしたもんですかね〜・・・。
うーん！
とりあえず、役所は、近々に、某市の市長に電話をして、税務課の職員の言動と態度についてガンガンにご報告申し上げて、それから税務課の職員と話し合いをさせていただくとして・・・・・。
裁判所は、まあ、葬儀だけは外したと言うことで、若干不満はあるが・・・任意売却に持っていけば取り下げはできるので、とりあえず、そのままにしておいて・・・。
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その上で、任意売却・・・つまり、弊社を含む不動産買取業者で高く購入してくれるところに売却をして・・・・、債権回収会社と、行政に固定資産税の滞納分払い・・・・、どれだけか債務者側に、お金を残してあげたいと考えています。
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相談者は、これまで、何故、借り換えをしなかったのか・・・・？？？ バブル期に買ったので、バブル崩壊後借り換えができる額ではなかった。
では、何故、破産して、ギブアップしなかったのか・・・・？？？ 『借りたものは、できる限り返したかった！』
相談者を紹介したのは、私の知り合いの、建設関係の社長・・・・『近藤社長、うちの大事な社員なので、力を貸してやってください！』
※債権回収会社（サービサー）とは、債権管理回収業に関する特別措置法により、弁護士法の特例として特定金融債権の管理や回収を業として行うことができる法人（株式会社）をいう。
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2016年12月08日
2117） 不動産取引 嫌悪施設について考える
皆さんは・・・住宅を購入した後に、嫌悪施設を発見してしまったとしたら、どうしますか？
その前に、嫌悪施設というのは、何か？を考えてみましょう。
嫌悪施設というのは、私の見解ですが・・・・
簡単に言うと、騒音、大気汚染、土壌汚染、悪臭、危険、不快感等により、その存在が周囲の人から嫌われる存在のもの、又は、住宅地の地価に影響を及ぼすマイナス要因となるものなのですが・・・。
どの施設が対象となるかは、とても難しく、個人の主観的判断やイメージ、時代性や地域性もあって・・・・嫌悪施設の断定は難しいのです。
不動産会社は重要事項の説明として細心の注意を払わなければなりません。
例えば、騒音、悪臭の出るような工場、高速を含む主要道路、飛行場、鉄道、地下軌道、風俗店、大型車両出入りの物流施設、原子力関連施設、暴力団事務所、廃棄物処理場、ラブホ、下水処理場、火葬場、軍事基地、刑務所、養豚場、養鶏場、牛舎、ガスタンク、火薬類貯蔵施設等が近所にあった場合は、確実に説明をしなくてはいけません・・・。
周辺の嫌悪施設であろうものは、お客様が購入する前に必ず説明をしておくというのは、不動産業者の基本中の基本ですからね〜・・・。
でも、これが、公園、幼稚園、小中学校、運動場、ショッピングセンター・・・、もっと深く掘り下げると、道幅が広い道路、通学路、カラオケ喫茶、畑（肥料の臭い）、飲食店・・・等であれば、何をどこまで説明すればいいのか、とても難しいです。
例えば、私だったら、家の近くに公園があったらいいな〜と思うのですが・・・、日中子供が煩いとか、深夜に変な奴が集まるかもしれないから嫌とか・・・、幼稚園、小中学校が、近くにあり・・・運動会の音が聞こえてきた・・・そんな話は聞いてないとか・・・、ショッピングセンターがあるので、土日に車がよく通るとか、家の前の道路に路駐されるけど、説明がなかったとか・・・・。
通学路なので朝と夕方騒音が出る事を聞いていないとか、カラオケ喫茶の音が漏れてくる・・・飲食店の臭い・・・畑の肥料の臭いがする等で・・・・重要事項説明に記載されていなかった等・・・。
考え方は人それぞれなんでしょうけど・・・私から言わせると、過剰、異常なクレームをつけてくるお客様もいます。
以前・・・、旦那様が夜勤で寝ているのに、小学校の運動会の練習の音が煩くて眠れないと、小学校と市役所に怒鳴り込んだ奥様がいました。
ついでに、弊社にも来て・・・４００ｍ離れた場所にある小学校の音が聞こえると、重要事項説明に記載していないし・・・、近所の方の噂だけど、自宅から３００ｍ離れた場所で、昔、死因が自殺かもしれない！家があったと聞いたけど、それも書いていない、自殺をする家系は、また自殺？するかもしれない等・・・と・・・猛烈な勢いで怒ってきたことがあります。
そんでもって、知人の不動産業者に相談をしたら、お客様が嫌悪と感じるものは全て嫌悪施設にあたるので重要事項説明をしなくてはいけないということを言っていた！と、主張するのです。
お客様がヒステリックに怒鳴り散らすので、弊社の社員が、対応に困っていたので、私が、ご挨拶をしながら話に混じりまして・・・・。
私 『う〜ん・・。不快な思いをさせているのですね。すみません・・・。 音のない場所に住みたいということと・・・、過去も未来も近所に全く死者がない場所に住みたいわけですね。 音がなくて、近所に人がいないところがよかったってことですよね〜・・・。 弊社としては、お客様のご要望を聞き、物件をご案内をさせていただき、お客様にご購入いただいた。 だけど、住んでみたら、小学校の音が聞こえる・・・近所に自殺の噂がある家がある・・・・。 弊社としては、これは、瑕疵、又は、調査不足、説明不足だとは思っていません。』
お客様 『小学校の運動会なんて、ひどい騒音で、スピーカーから音楽を流して、笛の音や、号令までスピーカーで流すんですよ・・・。また、子供の声をスピーカーで流すときもあって、子供の声はよく通るので、うるさくて、うるさくて、こっちはたまったもんじゃない！ おたくの社員は、うちの旦那は、夜勤って知っていて、小学校からの騒音がある土地を紹介したんですよ。それを、調査不足、説明不足だとは思ってないって、どういう会社ですか・・・』
私 『まあまあ、奥様、喧嘩腰に話をするのはやめましょうよ。 ちょっと資料を見せてくださいね・・。 なるほど・・・。 小学校から４００ｍ・・・徒歩にすると、約５分ぐらいですね。 お子様は、中学生と高校生ですか・・・。 もしも、中学校の近くに住んでいたら、息子が通ってる学校に煩いと怒鳴りこんだりするわけですか？ 中学生になると声変わりするから、生徒の声は、気にならないのかな？ あははｗ』
お客様 『中学校の近くに住んでいるわけではないです。 話をすり替えないでください。 』
私 『いえいえ・・・。 すり替えではなく、素朴な疑問です。 小学校の運動会の練習は、煩い・・・、中学校は、どうなのかな〜とか・・・幼稚園、高校、大学、専門学校・・・どこまでが煩いのか・・・、もしかして、チリ紙交換、竿竹屋、焼き芋、わらび餅が通るルートも、音が出るから、ちゃんと説明を受けてないってお叱りを受けたりして・・・ｗ』
お客様 『さっきから言ってますけど、話のすり替えじゃないですか。 小学校が近くにあるので、子供の声や、運動会の練習のスピーカーの音が煩いって、予め説明をしてくれていないと言っているんであって、中学校や、幼稚園、焼き芋の事は言ってないでしょう。』
私 『じゃあ、話の切り口を変えましょう。 というか、ちゃんとした話をしましょう。 小学校は、一般的常識レベルで考えて、嫌悪施設なのか、どうか・・・。 違うと思うんですよね〜・・・。 小学校からしたら、運動会の練習をしていたら、煩いと怒鳴り込んでくる女の人がいる家が、４００ｍのところにある。 つまり、小学校側は、おたくの家を嫌悪施設だと思っているかもしれませんよｗ』
お客様 『うちが、嫌悪施設って、どういうことですか？ お客に向かって・・・、おたくは、そういう経営方針なんですか・・。 だから、小学校の音の事を事前に伝えなかったんですね。』
私 『いえいえ。 まず、整理しましょう。 数ある不動産業者の中から、弊社でお買い上げをいただき、心から感謝しておりますし、弊社としても、誠心誠意の対応をさせていただいたつもりでございます。 しかし、小学校の音で、ご主人様が眠れないのを、不動産屋の説明不足と言われてしまうと、ちょっと変わった思想をお持ちのお客様かな〜と・・・、今、ご理解いただけるように、ご説明、申し上げているところでございます。 半径４００ｍに、どれだけの人が住んでいると思いますか？』
お客様 『・・・・・。 うちの主人は、夜勤で、日中寝ているんです。 小学生の声は、目がさめるらしいんです。 笛の音まで、スピーカーから流れてくるんです。』
私 『う〜ん・・・。 どうしたもんですかね〜。 例えば・・・、奥様が、小学生だった頃・・・、運動会の時期なると、煩いと言って怒鳴り込んでくる方は、何人いましたか？ というか・・・奥様、もう今、ご自身が無茶苦茶な事を言っているって分かってますよね〜？ 今は、昔よりも窓のサッシ、ガラスも、防音効果が優れておりますので、窓を閉めたらほとんど聞こえないと思うんですけど・・・４００ｍも距離があるわけですし・・・・。』
お客様 『もういいです・・。 わかりました。 私が変ってことですね。 もういいです・・・。』
私 『いえいえ、もう良くないですよ。 ご縁があって、当社で購入してくださっているのですから・・・、人様のご家庭に口を出す気はないですけど・・・、奥様が、来られて、お叱りをいただく事自体、なんて言うのかな〜・・・。 ちょっと心配というか・・・、すみません。 ご家庭の話になってしまうので・・・。 とりあえず、音を遮断する方法も考えてみていただけると、ありがたいというか・・・、運動会も、１〜２週間で終わりますし・・・ちょっとだけ、我慢していただけるとありがたいのですが・・・。』
その後、旦那様の愚痴をおっしゃられて・・・、帰り際には、少しご機嫌がよくなったのか・・・『自分が育ったのは街中で煩かったから、今の家は、住宅地で、普段静かだから、小学校の音が煩く感じたのかな〜ｗ』なんて事を言われて・・・帰っていかれましたが・・・。
嫌悪施設の定義は、人それぞれですので・・・本当に難しいです。
嫌悪施設って・・・結局、何が、どこまでが嫌悪施設なんでしょう？？？
それに・・・、そもそも、嫌悪施設の距離の判断基準も分からないというか難しいです。
弊社では・・・・。
かつては、親切過ぎるほどに記載するのが、消費者保護だと思っていたが、長い間、不動産業をやっていると、必ずしも、そうでないということが分かってきた。
受ける側の価値観・宗教観等により非常に大きく変動する内容となります。
快適な住環境を損なう恐れのある施設の存在を説明するのだが、嫌悪施設か否かは人それぞれの主観的であり、人により感じ方が千差万別である。
重要事項説明に何をどこまで調査して説明するのか、物件からどのぐらいの距離なら書くのか、物件への影響の有無などを考えているわけだが・・・。
結局のところ・・・、弊社では、物件評価に大きな影響をもたらす内容について・・・、この部分を重要視して調査、説明をしなくてはいけないと考えています。
何度も角が・・・、嫌悪施設については、一定の基準があればいいが、 主観的なものに客観的基準を設けラインを引くのは難しい。
これは、近くの嫌悪施設だけではない。
不動産の過去についても・・・嫌悪、精神的瑕疵、心理的瑕疵という問題は、曖昧な部分が多く、何を、どこまで調査し、説明をするべきか難しい。
もちろん・・・殺人、自殺、火災等は、調査して説明をしなくてはいけない！
しかし、仏教、神道等、宗教的要素を含んだものや、迷信や都市伝説的なものは、どうなんでしょう？
中古住宅の取引をした際に、仏壇が置いてあったであろう場所の説明がなかったとご指摘をうけて、前の所有者の宗教、宗派を質問されたり・・・。
先日も、以前あった古井戸の事をご質問されたお客様もいらっしゃったし・・・。
樹齢数百年の大木があった事を説明しなかったと指摘された事もありましたし・・・。
駆け出しの頃は、兎にも角にも、あれこれ深く追求し、お客様に話していましたが・・・宗教的要素や迷信等を説明して、ひどくお叱りをうけたことがありました。
家相や風水を気にされる方もいるので、鬼門ラインの話をして、不愉快だと言われた事もありますし・・・、風水の話をして、馬鹿にされたことあります。
井戸や、大木の話をして、わざわざそんな事を言うなと激怒されたこともあります。
地域の行事の話もです。
神社の掃除の当番の話や、秋祭りの話をして、嫌悪感を示された方もいますし・・・。
地域の班が、農家の班、非農家の班に分けれていて、農家班は水当番、非農家班は夜回り当番があることを調査して説明したところ、知らん知らん聞いてない、説明しないでくれと言われた事もあります。
最近の重説は、親切過ぎるほどに調査をして記載し説明をするのが、消費者保護と考えているようだが・・・この考え方に疑問をもっている不動産業者は少なくないと思う。
どこまでが、親切なのか、どこまでが不親切なのか・・・、良い取引をしようと思えば思うほど悩みます。
悩みながら・・・本音を言わせてもらうと・・・。
過去よりも未来のことが重要だと考えていますので、私としては、物件評価に大きな影響をもたらす内容について重要視して調査、説明をする事であると考えていますが・・・、一方で、過去の事よりも、お客さまの未来を考えて、無理なく生活することや、良い物件を少しでも安く供給することが、不動産取引において、最も大事なことだと思います。
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嫌悪施設というのは、私の見解ですが・・・・
簡単に言うと、騒音、大気汚染、土壌汚染、悪臭、危険、不快感等により、その存在が周囲の人から嫌われる存在のもの、又は、住宅地の地価に影響を及ぼすマイナス要因となるものなのですが・・・。
どの施設が対象となるかは、とても難しく、個人の主観的判断やイメージ、時代性や地域性もあって・・・・嫌悪施設の断定は難しいのです。
不動産会社は重要事項の説明として細心の注意を払わなければなりません。
例えば、騒音、悪臭の出るような工場、高速を含む主要道路、飛行場、鉄道、地下軌道、風俗店、大型車両出入りの物流施設、原子力関連施設、暴力団事務所、廃棄物処理場、ラブホ、下水処理場、火葬場、軍事基地、刑務所、養豚場、養鶏場、牛舎、ガスタンク、火薬類貯蔵施設等が近所にあった場合は、確実に説明をしなくてはいけません・・・。
周辺の嫌悪施設であろうものは、お客様が購入する前に必ず説明をしておくというのは、不動産業者の基本中の基本ですからね〜・・・。
でも、これが、公園、幼稚園、小中学校、運動場、ショッピングセンター・・・、もっと深く掘り下げると、道幅が広い道路、通学路、カラオケ喫茶、畑（肥料の臭い）、飲食店・・・等であれば、何をどこまで説明すればいいのか、とても難しいです。
例えば、私だったら、家の近くに公園があったらいいな〜と思うのですが・・・、日中子供が煩いとか、深夜に変な奴が集まるかもしれないから嫌とか・・・、幼稚園、小中学校が、近くにあり・・・運動会の音が聞こえてきた・・・そんな話は聞いてないとか・・・、ショッピングセンターがあるので、土日に車がよく通るとか、家の前の道路に路駐されるけど、説明がなかったとか・・・・。
通学路なので朝と夕方騒音が出る事を聞いていないとか、カラオケ喫茶の音が漏れてくる・・・飲食店の臭い・・・畑の肥料の臭いがする等で・・・・重要事項説明に記載されていなかった等・・・。
考え方は人それぞれなんでしょうけど・・・私から言わせると、過剰、異常なクレームをつけてくるお客様もいます。
以前・・・、旦那様が夜勤で寝ているのに、小学校の運動会の練習の音が煩くて眠れないと、小学校と市役所に怒鳴り込んだ奥様がいました。
ついでに、弊社にも来て・・・４００ｍ離れた場所にある小学校の音が聞こえると、重要事項説明に記載していないし・・・、近所の方の噂だけど、自宅から３００ｍ離れた場所で、昔、死因が自殺かもしれない！家があったと聞いたけど、それも書いていない、自殺をする家系は、また自殺？するかもしれない等・・・と・・・猛烈な勢いで怒ってきたことがあります。
そんでもって、知人の不動産業者に相談をしたら、お客様が嫌悪と感じるものは全て嫌悪施設にあたるので重要事項説明をしなくてはいけないということを言っていた！と、主張するのです。
お客様がヒステリックに怒鳴り散らすので、弊社の社員が、対応に困っていたので、私が、ご挨拶をしながら話に混じりまして・・・・。
私 『う〜ん・・。不快な思いをさせているのですね。すみません・・・。 音のない場所に住みたいということと・・・、過去も未来も近所に全く死者がない場所に住みたいわけですね。 音がなくて、近所に人がいないところがよかったってことですよね〜・・・。 弊社としては、お客様のご要望を聞き、物件をご案内をさせていただき、お客様にご購入いただいた。 だけど、住んでみたら、小学校の音が聞こえる・・・近所に自殺の噂がある家がある・・・・。 弊社としては、これは、瑕疵、又は、調査不足、説明不足だとは思っていません。』
お客様 『小学校の運動会なんて、ひどい騒音で、スピーカーから音楽を流して、笛の音や、号令までスピーカーで流すんですよ・・・。また、子供の声をスピーカーで流すときもあって、子供の声はよく通るので、うるさくて、うるさくて、こっちはたまったもんじゃない！ おたくの社員は、うちの旦那は、夜勤って知っていて、小学校からの騒音がある土地を紹介したんですよ。それを、調査不足、説明不足だとは思ってないって、どういう会社ですか・・・』
私 『まあまあ、奥様、喧嘩腰に話をするのはやめましょうよ。 ちょっと資料を見せてくださいね・・。 なるほど・・・。 小学校から４００ｍ・・・徒歩にすると、約５分ぐらいですね。 お子様は、中学生と高校生ですか・・・。 もしも、中学校の近くに住んでいたら、息子が通ってる学校に煩いと怒鳴りこんだりするわけですか？ 中学生になると声変わりするから、生徒の声は、気にならないのかな？ あははｗ』
お客様 『中学校の近くに住んでいるわけではないです。 話をすり替えないでください。 』
私 『いえいえ・・・。 すり替えではなく、素朴な疑問です。 小学校の運動会の練習は、煩い・・・、中学校は、どうなのかな〜とか・・・幼稚園、高校、大学、専門学校・・・どこまでが煩いのか・・・、もしかして、チリ紙交換、竿竹屋、焼き芋、わらび餅が通るルートも、音が出るから、ちゃんと説明を受けてないってお叱りを受けたりして・・・ｗ』
お客様 『さっきから言ってますけど、話のすり替えじゃないですか。 小学校が近くにあるので、子供の声や、運動会の練習のスピーカーの音が煩いって、予め説明をしてくれていないと言っているんであって、中学校や、幼稚園、焼き芋の事は言ってないでしょう。』
私 『じゃあ、話の切り口を変えましょう。 というか、ちゃんとした話をしましょう。 小学校は、一般的常識レベルで考えて、嫌悪施設なのか、どうか・・・。 違うと思うんですよね〜・・・。 小学校からしたら、運動会の練習をしていたら、煩いと怒鳴り込んでくる女の人がいる家が、４００ｍのところにある。 つまり、小学校側は、おたくの家を嫌悪施設だと思っているかもしれませんよｗ』
お客様 『うちが、嫌悪施設って、どういうことですか？ お客に向かって・・・、おたくは、そういう経営方針なんですか・・。 だから、小学校の音の事を事前に伝えなかったんですね。』
私 『いえいえ。 まず、整理しましょう。 数ある不動産業者の中から、弊社でお買い上げをいただき、心から感謝しておりますし、弊社としても、誠心誠意の対応をさせていただいたつもりでございます。 しかし、小学校の音で、ご主人様が眠れないのを、不動産屋の説明不足と言われてしまうと、ちょっと変わった思想をお持ちのお客様かな〜と・・・、今、ご理解いただけるように、ご説明、申し上げているところでございます。 半径４００ｍに、どれだけの人が住んでいると思いますか？』
お客様 『・・・・・。 うちの主人は、夜勤で、日中寝ているんです。 小学生の声は、目がさめるらしいんです。 笛の音まで、スピーカーから流れてくるんです。』
私 『う〜ん・・・。 どうしたもんですかね〜。 例えば・・・、奥様が、小学生だった頃・・・、運動会の時期なると、煩いと言って怒鳴り込んでくる方は、何人いましたか？ というか・・・奥様、もう今、ご自身が無茶苦茶な事を言っているって分かってますよね〜？ 今は、昔よりも窓のサッシ、ガラスも、防音効果が優れておりますので、窓を閉めたらほとんど聞こえないと思うんですけど・・・４００ｍも距離があるわけですし・・・・。』
お客様 『もういいです・・。 わかりました。 私が変ってことですね。 もういいです・・・。』
私 『いえいえ、もう良くないですよ。 ご縁があって、当社で購入してくださっているのですから・・・、人様のご家庭に口を出す気はないですけど・・・、奥様が、来られて、お叱りをいただく事自体、なんて言うのかな〜・・・。 ちょっと心配というか・・・、すみません。 ご家庭の話になってしまうので・・・。 とりあえず、音を遮断する方法も考えてみていただけると、ありがたいというか・・・、運動会も、１〜２週間で終わりますし・・・ちょっとだけ、我慢していただけるとありがたいのですが・・・。』
その後、旦那様の愚痴をおっしゃられて・・・、帰り際には、少しご機嫌がよくなったのか・・・『自分が育ったのは街中で煩かったから、今の家は、住宅地で、普段静かだから、小学校の音が煩く感じたのかな〜ｗ』なんて事を言われて・・・帰っていかれましたが・・・。
嫌悪施設の定義は、人それぞれですので・・・本当に難しいです。
嫌悪施設って・・・結局、何が、どこまでが嫌悪施設なんでしょう？？？
それに・・・、そもそも、嫌悪施設の距離の判断基準も分からないというか難しいです。
弊社では・・・・。
かつては、親切過ぎるほどに記載するのが、消費者保護だと思っていたが、長い間、不動産業をやっていると、必ずしも、そうでないということが分かってきた。
受ける側の価値観・宗教観等により非常に大きく変動する内容となります。
快適な住環境を損なう恐れのある施設の存在を説明するのだが、嫌悪施設か否かは人それぞれの主観的であり、人により感じ方が千差万別である。
重要事項説明に何をどこまで調査して説明するのか、物件からどのぐらいの距離なら書くのか、物件への影響の有無などを考えているわけだが・・・。
結局のところ・・・、弊社では、物件評価に大きな影響をもたらす内容について・・・、この部分を重要視して調査、説明をしなくてはいけないと考えています。
何度も角が・・・、嫌悪施設については、一定の基準があればいいが、 主観的なものに客観的基準を設けラインを引くのは難しい。
これは、近くの嫌悪施設だけではない。
不動産の過去についても・・・嫌悪、精神的瑕疵、心理的瑕疵という問題は、曖昧な部分が多く、何を、どこまで調査し、説明をするべきか難しい。
もちろん・・・殺人、自殺、火災等は、調査して説明をしなくてはいけない！
しかし、仏教、神道等、宗教的要素を含んだものや、迷信や都市伝説的なものは、どうなんでしょう？
中古住宅の取引をした際に、仏壇が置いてあったであろう場所の説明がなかったとご指摘をうけて、前の所有者の宗教、宗派を質問されたり・・・。
先日も、以前あった古井戸の事をご質問されたお客様もいらっしゃったし・・・。
樹齢数百年の大木があった事を説明しなかったと指摘された事もありましたし・・・。
駆け出しの頃は、兎にも角にも、あれこれ深く追求し、お客様に話していましたが・・・宗教的要素や迷信等を説明して、ひどくお叱りをうけたことがありました。
家相や風水を気にされる方もいるので、鬼門ラインの話をして、不愉快だと言われた事もありますし・・・、風水の話をして、馬鹿にされたことあります。
井戸や、大木の話をして、わざわざそんな事を言うなと激怒されたこともあります。
地域の行事の話もです。
神社の掃除の当番の話や、秋祭りの話をして、嫌悪感を示された方もいますし・・・。
地域の班が、農家の班、非農家の班に分けれていて、農家班は水当番、非農家班は夜回り当番があることを調査して説明したところ、知らん知らん聞いてない、説明しないでくれと言われた事もあります。
最近の重説は、親切過ぎるほどに調査をして記載し説明をするのが、消費者保護と考えているようだが・・・この考え方に疑問をもっている不動産業者は少なくないと思う。
どこまでが、親切なのか、どこまでが不親切なのか・・・、良い取引をしようと思えば思うほど悩みます。
悩みながら・・・本音を言わせてもらうと・・・。
過去よりも未来のことが重要だと考えていますので、私としては、物件評価に大きな影響をもたらす内容について重要視して調査、説明をする事であると考えていますが・・・、一方で、過去の事よりも、お客さまの未来を考えて、無理なく生活することや、良い物件を少しでも安く供給することが、不動産取引において、最も大事なことだと思います。
そんなわけで、本日も読者の皆さまに
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2016年07月16日
2084) 価格交渉・・くだらないプライド（笑）
家売る女、初回を見ました。
不動産業界人から見ると、ドラマということで面白おかしく作ってはありますが・・・けっこうリアリティーあり面白かったです。
いつもブログに書いていることですが・・・・、お客様の将来の幸せを考える営業が、最終的に売れるというのは事実ですし・・・社員たちにも、そう教育しておりますが・・・。
まさに、そんな感じで・・・、原作、脚本等、全く知りませんが・・・・けっこうリアルなので驚きました。
北川景子さん、綺麗ですし・・・・、毎週、見たいと思います
さて、今日のブログです・・・。
弊社では、不動産の仲介と、不動産の買い取りをしております。
読者の皆さんは、今更何を言ってるの・・・知ってるよ・・・と思われた方が多いのではないでしょうか？
まあ、愚痴になってしまうかもしれませんが、今日は、買取の話を書かせていただきますね。
弊社の用地課、本社、名古屋支店、美和営業所には、毎日、沢山の買取希望の物件と、仲介物件が送られてきますし・・、用地課は、買取の営業に、不動産業者様、金融機関、始業の方々、地主様のところ等を回り、買取物件を探しています。
でも、実際に買取ができる物件というのは、情報は多くても、買える物件は少ないというのが現実なんですが・・・、これは、価格面はもちろんのことですが、物件の性質上、又は、弊社のエリア外ということで、買える物件は限られてきます。
１００万円のマンションや、借地権付き建物から〜１０億以上の物件まで、いろんな物件を購入するわけですが・・・・、買取物件の大半は、不動産業者さんが情報を持ってきてくれます。
検討できる物件の場合は、試算をして、弊社の買取希望金額を提示します。
買取希望金額で交渉をしてくださるようでしたら、買付証明、取りまとめ依頼書等を発行して、社印を押して、売主さんに交渉をしていただくわけですが・・・。
２ヶ月ほど前の話ですが、とても不快な事がありました。
不動産業者さんが悪いわけではないのですが・・・、売主様が、とんでもない方でして・・・、これまで何千枚という買付証明を出してきましたが、今回のようなケースは初めてのことでございまして、私も、少々戸惑いました。
仲介業者さんが名古屋市内の近郊で８００坪の土地を持ってきてくださりました。
価格は相談・・・弊社の指値で交渉をしてくださるということでした。
このような場合でも・・・、弊社の指値で交渉してくださるとはいうものの、とんでもなく安い金額を提示すれば、仲介業者さんに恥を書かせてしまいます。
弊社は、売値を算出し、そこから規定の利益と、予想される経費を引いたものを買付希望金額として、仲介業者さんに提示します。
この際に・・・・、この金額を、売主様に提示するまでもないなら、この場で交渉を断っていただきます。
交渉をしてくださるということになれば、買付証明を発行するわけですが・・・。
今回も、同じように事を進めていきました・・・。
仲介業者さん 『なるほど・・・。 売主さんの希望価格とは、かけ離れていますが、私の個人的意見としては、それぐらいが妥当だと思います。 減歩が出る土地ですし、造成、解体費用もかかりますからね。 わかりました。 一度、交渉をしてみます。』
私 『売主さんの希望する金額は、造成済みの住宅用地の価格ですからね〜・・・、そこまで仕上げるのに費用もかかりますし、道路を入れなくてはいけない土地ですので、減歩も出てしまいますからね〜・・・。 申し訳ないですけど、この金額で交渉してみてください。 最悪、少しくらいは、なんとか買い上げます・・・とはいっても、利幅を削る話なんですけどねｗ なんとか、この金額でお譲りいただけたらありがたいのですが・・・・。 宜しくお願いします。』
私は、買付証明に社印を押して、仲介業者さんにお渡ししました。
数日後・・・。
この仲介業者さんは、とてもきちんとされている方で、弊社の用地課の社員を通して、私にアポイントをきってくださり、弊社名古屋支店まで来てくださりました。
仲介業者さん 『社長、すみません。 全然、全く話になりませんでした。 売主さん、かなり怒っていらっしゃって・・・。 先祖からもらった土地をコケにしやがって！ 御社に電話をするとまで言ってました。 もちろん、そのような事のないように説得しましたが、かなりの勢いでお叱りをうけました。』
私 『うむ〜・・・。 １２区画に切れるんだけど・・・、予備費と宣伝広告費を削り・・・造成工事の方法についても再検討してみるよ。 もしかすると、あと５００万円ぐらいから出せるかもしれん。 』
仲介業者さん 『いえいえ・・・。 社長・・・そういうレベルの話ではないので・・・。 かなりご立腹でいたので、諦められたほうがいいと思います。 頑張って、他の物件を出してきます。 今後とも宜しくお願いします。』
私 『こちらこそ、ガンガン買い取りしていきますので、宜しくお願いします。 今回は、骨折り損になってしまいましたけど・・・・・・・、まあ、希望価格と開きがありましたので、仕方がないですね。 ありがとうございました。』
そんなわけで・・・、この物件は諦めて終わるはずだったのですが・・・・。
翌日、その物件の地主さんから、会社のほうに連絡があり、どうしても私と話がしたいというので、電話口に出たのですが・・・・。
電話に出ると・・・いきなり・・・・。
売主 『おいっ、あんた千代田不動産の社長さんか？？？』
私 『はい・・・。 そうですけど・・・・。』
売主 『＊＊市＊＊町の〇〇って者だけど、あんたな〜・・・・うちの土地を欲しいって言っておいて、ひどい金額をつけて、どういうつもりだ？？？ 金に困って売るわけじゃないだぞ・・・・馬鹿にしやがって！』
私 『いえいえ、馬鹿にしているなんて、めっそうもございません。 弊社は、あそこを分譲地にしたいので、区割りをして、道路を入れて寄付をして、残った部分を、相場で売りたいと考えておりましたので、売主様の希望の価格との差がでてしまったんでしょう・・・ご希望に沿えなくて申し訳ございませんでした。 ただし、本件に関しては、仲介業者さんが間に入っておりますので、今後は何かございましたら仲介業者さんを通してください。 』
売主 『俺はな〜・・・、売りたい値段を言ってあったのに、希望の金額の半値で買うなんて言ってきがって・・・あんた、足元見て、なめとったらあかんぞ！
私 『ですから弊社は、分譲地で検討しましたので・・・・あの土地を、一筆で利用されるお客様であれば、もう少し高い金額が出るのではないでしょうか？ でも、まあ、解体工事も費用がかかりますし、高低差がありますので造成工事費も数千万単位でかかります。 ご希望されている価格は、更地の完成された住宅用地の価格ですので、今のお値段では難しいのではないでしょうか？？？』
売主 『やかましい・・・。 そんなことは俺が決めることだ。 あんたの会社には、満額でも売らんわ。 くそボケが・・・なめやがって・・・・。』
私 『満額でも売らん・・・くそボケですか・・・ｗ まあ、絶対に満額で買うことはございませんので、ご安心ください。 満額で買ったら、相場の１，８倍ぐらいで販売しなくてはいけなくなりますので・・・満額で買ったら、うちの会社つぶれますわｗ それから、仲介業者さん通してくださいね。 一応、今回の件は、仲介業者さんに報告させていただきますね。 最後に・・・・、私から言わせていただくと、今の価格は、まじめに売ろうと思っていないだろ〜、くそボケ〜ｗって価格ですよ。 それでは、失礼いたします。』
売主 『あ・・・あんた客に向かって、何を言っとるんだ？？？ くそボケって・・・本性を現したな悪徳不動産屋が〜・・・、何が、くそボケだぁぁぁ〜・・・。』
私 『私は、普段、そういう言葉は使わないのですが・・・、そちら様が、くそボケっておっしゃったので・・・、移ったんですかね〜？ 悪い言葉は、移りやすいので、気を付けます。 それでは、忙しいですし、めんどくさいし、ウザいので・・・お電話を切らせていただきますね。 失礼いたします。』
電話を切った後・・・、本件の仲介業者さんに、電話でのやりとりの一部始終を報告しました。
仲介業者さんは、私に、めちゃくちゃ申し訳なさそうに謝ってくださりましたが・・・、私も、仲介業者さんがいるのに直接対応してしまったことを謝罪しました。
しかし・・・、この件は、これで終わらなかったのです。
それから、３カ月ほど経った・・・・先週・・・・、仲介業者さんから電話がありました。
売主さんが・・・、弊社が指値した金額で売ってもいい！と言っていると、ご連絡をいただいたのです。
但し、条件があるので、私と、会って話をしたい！とのことでした。
私は、すぐにOKしまし、日時を決めました。
そして・・・後日、仲介業者といっしょに、売主の自宅に伺いました。
売主 『あんたが千代田不動産の社長か？？？』
私 『はい、そうです・・・。 とりあえず、お名刺を出させて・・・。』
売主 『いらんいらん。 あの土地、あんたのところの価格が一番高いんだわ。 この間の金額で売ったるわ・・・。 但し・・・、測量、印紙代、登記費用は、そちらで払ってくれ・・・・。 全部合わせても数十万のことだろう。 それだったら、売ってやるわ・・・。 それから、開発許可なんてもんは、そっちの都合なんで、今月中に金を払ってくれ・・・。 開発がおりたらなんて話はダメだ・・・。それなら売ってやる。』
私 『ありがとうございます・・・・。 試算としては、問題ないですから買いたいのはヤマヤマなんですけど・・・・、少し間違えていらっしゃいませんか？ 売ってやるではなく、その価格と条件で売るという話じゃないんですか？』
売主 『まだ、そんなことを言ってるのか〜。 俺の土地は、先祖からもらった大切な土地なんだぞ！ それを売ってやるって言ってるんだ。 売りたくて売るんじゃないぞ！ そこを間違えるな！』
仲介業者 『大切な土地を売却されることは、近藤社長は分かっていらっしゃると思います。 私よりも不動産業の経験値は高いので、売主様の気持ちは十分ご理解されているはずです。』
私 『そうですね〜・・・。 この話が決まれば、ご先祖様に手を合わせさせていただいてから契約をさせていただきたいところですが・・・。 商売人としてのプライドもございまして・・・。 前回提示した金額で、あのような事があったのですから、同じ金額で買うことはできません。 あと１００万だけでいいので、値引きしていただけませんか？ そうであれば、喜んで契約をさせていただきます。』
売主 『あんたが、この金額で買うって書類に書いてあるだろう？ この書類嘘か？？？』
私 『嘘じゃないですよ。 そもそも、条件を変えてるじゃないですかｗ それに、ここに有効期限が書いてあるでしょ？ 平成２８年４月末日までって・・・・。 たぶん、そちらは、前の金額に何か付加させて買わせてやろうと思っているんですよね？ 俺は、逆に何か引いていただかないと買いたくないという気持ちなんですよ。 今月内に全額代金を払うことはOK 諸費用もこちら持ちもOK・・・・、でも、１００万円引いてください。 そしたら・・・買わせていただきます。 買ってやるとは言いません・・・・ありがたく買わせていただきます。』
仲介業者 『近藤社長・・・・。 １００万円、仲介手数料から引きますので・・・・売主様の条件を飲む形で契約していただけませんか？？？』
私 『俺は、元々が仲介業者だから、手数料を引くのは嫌なんだ・・・。満額払わせていただきます。 そういう問題じゃなくて・・・・、くそボケ！ 売主さんが、私に対して絶対に売らんまで言ったものを買うわけですから・・・、あの時の価格から、たとえ１００万でも引いてもらわないと・・・・、そこ大事なところなんですわｗ』
仲介業者さんは、困った顔をしていましたが・・・私も、普段は、なんでもいいよ〜って感じなんですが・・・こういうスイッチが入ってしまうと、自分でも引くに引けないわけです。
売主 『１００万か・・・・。 なめてんじゃね〜ぞ！ あんたが、そこが重要なら・・・・俺にもプライドがある・・・・。 もう、月内に金もいらん、測量もこっちでやるし印紙もいらん・・・、条件は、なしでいい！ 前の金額に１００万円をアップしてきたら売ってやる・・・。 それが嫌ならやめておけ・・・、以上だ。』
私 『あははははｗ 面白くなってきましたね〜・・・・。 売主さんの事を、変な人だと誤解していました。 男気とプライドあるじゃないですか・・・ｗ よしっ・・・、俺も、１００万円引いてくれなきゃ絶対に買わない！ 測量、諸費用は、全額当社払い、月内決済OK・・・でも、１００万引いてくれないから買いませんので・・・・、よ〜く考えて、ギブアップしたら、仲介業者さんを通してご連絡ください。』
売主 『千代田さん、あんた・・・、この土地、欲しいんじゃないのか？？？』
私 『まあ・・・。 それは・・、喉から手が出るほど、欲しいですよ・・・。 在庫不足なので・・・・。』
売主 『１００万円プラスするだけで買えるのに買わないのか？ 前の時に、数百万程度ならアップしてもいいって、こいつから聞いているけどな〜・・・。 本当に、１００万引かないと買わんのか？』
私 『ええ。 前とは状況が違いますからね・・・。 １００万円引いていただかないと絶対に買いません。』
売主 『あんたも、強情な人だな〜・・・・。 俺も、あんたが値上げしないなら絶対に売らん！ とりあえず、話していても無駄なようだから、今日は帰れ！ ３日だけ待ってやるから、１００万円乗っけて買うなら連絡して来い！ 』
私 『グククク〜・・・。 くそ〜、この土地欲しいんだけどな〜。 この土地が住宅地になれば、大勢の方が生活し、そこで子育てをして・・・・、宅地分譲やりたいです。 でも、金の話じゃないので・・・、俺も３日待ちます・・・。 ご先祖様と相談して、売る気になったらご連絡をください。 それでは、失礼いたします。』
売主 『何がご先祖様だ・・・！ もっともらしい事を言いやがって・・・。 無駄な話し合いだったな・・・！』
私 『いや・・・。 無駄ではないと思っています。 ギブアップしてください。 それでは、失礼いたします。』
そんなわけで・・・・
明日が、３日目の期日なんですが・・・・今のところは連絡なし・・・・・。
売主さんは折れてくるのか・・・。
前回の買い付け金額は、他社よりも、１５０万円ほど、弊社の価格のほうが高い買値らしいです・・・・。
偏屈な口の悪い売主さんでしたが・・・膝を突き合わせて話をしたので・・・、そんなに悪い印象ではなくなっているとは思うのですが・・・・・・。
実は・・・、昨日から、返事はまだかと・・・・仲介業者さんからの電話を、ドキドキしながら待っているのですが・・・・、最後のカードは、何かな？
プレイヤーWIN？ バンカーWIN？ というような感覚に近いのかもしれません・・・。
もう、待っていると他事も手につかないし・・・・イライラするので、ブログに書いてしまいました（笑）
商談の途中で、売主さんが、『あんたも強情な人だな〜』と言って、笑ったので・・・、その瞬間・・・勝った
と思いましたが・・・、その後も、つっぱってきていますので・・・・まだ結果は分かりませんｗ
今回の仕事は、売主に、上から目線でボロクソに言われながらも・・・不動産って面白いな〜って思います。
同業の皆さんも・・・、不動産の駆け引き・・・楽しんでください
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不動産業界人から見ると、ドラマということで面白おかしく作ってはありますが・・・けっこうリアリティーあり面白かったです。
いつもブログに書いていることですが・・・・、お客様の将来の幸せを考える営業が、最終的に売れるというのは事実ですし・・・社員たちにも、そう教育しておりますが・・・。
まさに、そんな感じで・・・、原作、脚本等、全く知りませんが・・・・けっこうリアルなので驚きました。
北川景子さん、綺麗ですし・・・・、毎週、見たいと思います
さて、今日のブログです・・・。
弊社では、不動産の仲介と、不動産の買い取りをしております。
読者の皆さんは、今更何を言ってるの・・・知ってるよ・・・と思われた方が多いのではないでしょうか？
まあ、愚痴になってしまうかもしれませんが、今日は、買取の話を書かせていただきますね。
弊社の用地課、本社、名古屋支店、美和営業所には、毎日、沢山の買取希望の物件と、仲介物件が送られてきますし・・、用地課は、買取の営業に、不動産業者様、金融機関、始業の方々、地主様のところ等を回り、買取物件を探しています。
でも、実際に買取ができる物件というのは、情報は多くても、買える物件は少ないというのが現実なんですが・・・、これは、価格面はもちろんのことですが、物件の性質上、又は、弊社のエリア外ということで、買える物件は限られてきます。
１００万円のマンションや、借地権付き建物から〜１０億以上の物件まで、いろんな物件を購入するわけですが・・・・、買取物件の大半は、不動産業者さんが情報を持ってきてくれます。
検討できる物件の場合は、試算をして、弊社の買取希望金額を提示します。
買取希望金額で交渉をしてくださるようでしたら、買付証明、取りまとめ依頼書等を発行して、社印を押して、売主さんに交渉をしていただくわけですが・・・。
２ヶ月ほど前の話ですが、とても不快な事がありました。
不動産業者さんが悪いわけではないのですが・・・、売主様が、とんでもない方でして・・・、これまで何千枚という買付証明を出してきましたが、今回のようなケースは初めてのことでございまして、私も、少々戸惑いました。
仲介業者さんが名古屋市内の近郊で８００坪の土地を持ってきてくださりました。
価格は相談・・・弊社の指値で交渉をしてくださるということでした。
このような場合でも・・・、弊社の指値で交渉してくださるとはいうものの、とんでもなく安い金額を提示すれば、仲介業者さんに恥を書かせてしまいます。
弊社は、売値を算出し、そこから規定の利益と、予想される経費を引いたものを買付希望金額として、仲介業者さんに提示します。
この際に・・・・、この金額を、売主様に提示するまでもないなら、この場で交渉を断っていただきます。
交渉をしてくださるということになれば、買付証明を発行するわけですが・・・。
今回も、同じように事を進めていきました・・・。
仲介業者さん 『なるほど・・・。 売主さんの希望価格とは、かけ離れていますが、私の個人的意見としては、それぐらいが妥当だと思います。 減歩が出る土地ですし、造成、解体費用もかかりますからね。 わかりました。 一度、交渉をしてみます。』
私 『売主さんの希望する金額は、造成済みの住宅用地の価格ですからね〜・・・、そこまで仕上げるのに費用もかかりますし、道路を入れなくてはいけない土地ですので、減歩も出てしまいますからね〜・・・。 申し訳ないですけど、この金額で交渉してみてください。 最悪、少しくらいは、なんとか買い上げます・・・とはいっても、利幅を削る話なんですけどねｗ なんとか、この金額でお譲りいただけたらありがたいのですが・・・・。 宜しくお願いします。』
私は、買付証明に社印を押して、仲介業者さんにお渡ししました。
数日後・・・。
この仲介業者さんは、とてもきちんとされている方で、弊社の用地課の社員を通して、私にアポイントをきってくださり、弊社名古屋支店まで来てくださりました。
仲介業者さん 『社長、すみません。 全然、全く話になりませんでした。 売主さん、かなり怒っていらっしゃって・・・。 先祖からもらった土地をコケにしやがって！ 御社に電話をするとまで言ってました。 もちろん、そのような事のないように説得しましたが、かなりの勢いでお叱りをうけました。』
私 『うむ〜・・・。 １２区画に切れるんだけど・・・、予備費と宣伝広告費を削り・・・造成工事の方法についても再検討してみるよ。 もしかすると、あと５００万円ぐらいから出せるかもしれん。 』
仲介業者さん 『いえいえ・・・。 社長・・・そういうレベルの話ではないので・・・。 かなりご立腹でいたので、諦められたほうがいいと思います。 頑張って、他の物件を出してきます。 今後とも宜しくお願いします。』
私 『こちらこそ、ガンガン買い取りしていきますので、宜しくお願いします。 今回は、骨折り損になってしまいましたけど・・・・・・・、まあ、希望価格と開きがありましたので、仕方がないですね。 ありがとうございました。』
そんなわけで・・・、この物件は諦めて終わるはずだったのですが・・・・。
翌日、その物件の地主さんから、会社のほうに連絡があり、どうしても私と話がしたいというので、電話口に出たのですが・・・・。
電話に出ると・・・いきなり・・・・。
売主 『おいっ、あんた千代田不動産の社長さんか？？？』
私 『はい・・・。 そうですけど・・・・。』
売主 『＊＊市＊＊町の〇〇って者だけど、あんたな〜・・・・うちの土地を欲しいって言っておいて、ひどい金額をつけて、どういうつもりだ？？？ 金に困って売るわけじゃないだぞ・・・・馬鹿にしやがって！』
私 『いえいえ、馬鹿にしているなんて、めっそうもございません。 弊社は、あそこを分譲地にしたいので、区割りをして、道路を入れて寄付をして、残った部分を、相場で売りたいと考えておりましたので、売主様の希望の価格との差がでてしまったんでしょう・・・ご希望に沿えなくて申し訳ございませんでした。 ただし、本件に関しては、仲介業者さんが間に入っておりますので、今後は何かございましたら仲介業者さんを通してください。 』
売主 『俺はな〜・・・、売りたい値段を言ってあったのに、希望の金額の半値で買うなんて言ってきがって・・・あんた、足元見て、なめとったらあかんぞ！
私 『ですから弊社は、分譲地で検討しましたので・・・・あの土地を、一筆で利用されるお客様であれば、もう少し高い金額が出るのではないでしょうか？ でも、まあ、解体工事も費用がかかりますし、高低差がありますので造成工事費も数千万単位でかかります。 ご希望されている価格は、更地の完成された住宅用地の価格ですので、今のお値段では難しいのではないでしょうか？？？』
売主 『やかましい・・・。 そんなことは俺が決めることだ。 あんたの会社には、満額でも売らんわ。 くそボケが・・・なめやがって・・・・。』
私 『満額でも売らん・・・くそボケですか・・・ｗ まあ、絶対に満額で買うことはございませんので、ご安心ください。 満額で買ったら、相場の１，８倍ぐらいで販売しなくてはいけなくなりますので・・・満額で買ったら、うちの会社つぶれますわｗ それから、仲介業者さん通してくださいね。 一応、今回の件は、仲介業者さんに報告させていただきますね。 最後に・・・・、私から言わせていただくと、今の価格は、まじめに売ろうと思っていないだろ〜、くそボケ〜ｗって価格ですよ。 それでは、失礼いたします。』
売主 『あ・・・あんた客に向かって、何を言っとるんだ？？？ くそボケって・・・本性を現したな悪徳不動産屋が〜・・・、何が、くそボケだぁぁぁ〜・・・。』
私 『私は、普段、そういう言葉は使わないのですが・・・、そちら様が、くそボケっておっしゃったので・・・、移ったんですかね〜？ 悪い言葉は、移りやすいので、気を付けます。 それでは、忙しいですし、めんどくさいし、ウザいので・・・お電話を切らせていただきますね。 失礼いたします。』
電話を切った後・・・、本件の仲介業者さんに、電話でのやりとりの一部始終を報告しました。
仲介業者さんは、私に、めちゃくちゃ申し訳なさそうに謝ってくださりましたが・・・、私も、仲介業者さんがいるのに直接対応してしまったことを謝罪しました。
しかし・・・、この件は、これで終わらなかったのです。
それから、３カ月ほど経った・・・・先週・・・・、仲介業者さんから電話がありました。
売主さんが・・・、弊社が指値した金額で売ってもいい！と言っていると、ご連絡をいただいたのです。
但し、条件があるので、私と、会って話をしたい！とのことでした。
私は、すぐにOKしまし、日時を決めました。
そして・・・後日、仲介業者といっしょに、売主の自宅に伺いました。
売主 『あんたが千代田不動産の社長か？？？』
私 『はい、そうです・・・。 とりあえず、お名刺を出させて・・・。』
売主 『いらんいらん。 あの土地、あんたのところの価格が一番高いんだわ。 この間の金額で売ったるわ・・・。 但し・・・、測量、印紙代、登記費用は、そちらで払ってくれ・・・・。 全部合わせても数十万のことだろう。 それだったら、売ってやるわ・・・。 それから、開発許可なんてもんは、そっちの都合なんで、今月中に金を払ってくれ・・・。 開発がおりたらなんて話はダメだ・・・。それなら売ってやる。』
私 『ありがとうございます・・・・。 試算としては、問題ないですから買いたいのはヤマヤマなんですけど・・・・、少し間違えていらっしゃいませんか？ 売ってやるではなく、その価格と条件で売るという話じゃないんですか？』
売主 『まだ、そんなことを言ってるのか〜。 俺の土地は、先祖からもらった大切な土地なんだぞ！ それを売ってやるって言ってるんだ。 売りたくて売るんじゃないぞ！ そこを間違えるな！』
仲介業者 『大切な土地を売却されることは、近藤社長は分かっていらっしゃると思います。 私よりも不動産業の経験値は高いので、売主様の気持ちは十分ご理解されているはずです。』
私 『そうですね〜・・・。 この話が決まれば、ご先祖様に手を合わせさせていただいてから契約をさせていただきたいところですが・・・。 商売人としてのプライドもございまして・・・。 前回提示した金額で、あのような事があったのですから、同じ金額で買うことはできません。 あと１００万だけでいいので、値引きしていただけませんか？ そうであれば、喜んで契約をさせていただきます。』
売主 『あんたが、この金額で買うって書類に書いてあるだろう？ この書類嘘か？？？』
私 『嘘じゃないですよ。 そもそも、条件を変えてるじゃないですかｗ それに、ここに有効期限が書いてあるでしょ？ 平成２８年４月末日までって・・・・。 たぶん、そちらは、前の金額に何か付加させて買わせてやろうと思っているんですよね？ 俺は、逆に何か引いていただかないと買いたくないという気持ちなんですよ。 今月内に全額代金を払うことはOK 諸費用もこちら持ちもOK・・・・、でも、１００万円引いてください。 そしたら・・・買わせていただきます。 買ってやるとは言いません・・・・ありがたく買わせていただきます。』
仲介業者 『近藤社長・・・・。 １００万円、仲介手数料から引きますので・・・・売主様の条件を飲む形で契約していただけませんか？？？』
私 『俺は、元々が仲介業者だから、手数料を引くのは嫌なんだ・・・。満額払わせていただきます。 そういう問題じゃなくて・・・・、くそボケ！ 売主さんが、私に対して絶対に売らんまで言ったものを買うわけですから・・・、あの時の価格から、たとえ１００万でも引いてもらわないと・・・・、そこ大事なところなんですわｗ』
仲介業者さんは、困った顔をしていましたが・・・私も、普段は、なんでもいいよ〜って感じなんですが・・・こういうスイッチが入ってしまうと、自分でも引くに引けないわけです。
売主 『１００万か・・・・。 なめてんじゃね〜ぞ！ あんたが、そこが重要なら・・・・俺にもプライドがある・・・・。 もう、月内に金もいらん、測量もこっちでやるし印紙もいらん・・・、条件は、なしでいい！ 前の金額に１００万円をアップしてきたら売ってやる・・・。 それが嫌ならやめておけ・・・、以上だ。』
私 『あははははｗ 面白くなってきましたね〜・・・・。 売主さんの事を、変な人だと誤解していました。 男気とプライドあるじゃないですか・・・ｗ よしっ・・・、俺も、１００万円引いてくれなきゃ絶対に買わない！ 測量、諸費用は、全額当社払い、月内決済OK・・・でも、１００万引いてくれないから買いませんので・・・・、よ〜く考えて、ギブアップしたら、仲介業者さんを通してご連絡ください。』
売主 『千代田さん、あんた・・・、この土地、欲しいんじゃないのか？？？』
私 『まあ・・・。 それは・・、喉から手が出るほど、欲しいですよ・・・。 在庫不足なので・・・・。』
売主 『１００万円プラスするだけで買えるのに買わないのか？ 前の時に、数百万程度ならアップしてもいいって、こいつから聞いているけどな〜・・・。 本当に、１００万引かないと買わんのか？』
私 『ええ。 前とは状況が違いますからね・・・。 １００万円引いていただかないと絶対に買いません。』
売主 『あんたも、強情な人だな〜・・・・。 俺も、あんたが値上げしないなら絶対に売らん！ とりあえず、話していても無駄なようだから、今日は帰れ！ ３日だけ待ってやるから、１００万円乗っけて買うなら連絡して来い！ 』
私 『グククク〜・・・。 くそ〜、この土地欲しいんだけどな〜。 この土地が住宅地になれば、大勢の方が生活し、そこで子育てをして・・・・、宅地分譲やりたいです。 でも、金の話じゃないので・・・、俺も３日待ちます・・・。 ご先祖様と相談して、売る気になったらご連絡をください。 それでは、失礼いたします。』
売主 『何がご先祖様だ・・・！ もっともらしい事を言いやがって・・・。 無駄な話し合いだったな・・・！』
私 『いや・・・。 無駄ではないと思っています。 ギブアップしてください。 それでは、失礼いたします。』
そんなわけで・・・・
明日が、３日目の期日なんですが・・・・今のところは連絡なし・・・・・。
売主さんは折れてくるのか・・・。
前回の買い付け金額は、他社よりも、１５０万円ほど、弊社の価格のほうが高い買値らしいです・・・・。
偏屈な口の悪い売主さんでしたが・・・膝を突き合わせて話をしたので・・・、そんなに悪い印象ではなくなっているとは思うのですが・・・・・・。
実は・・・、昨日から、返事はまだかと・・・・仲介業者さんからの電話を、ドキドキしながら待っているのですが・・・・、最後のカードは、何かな？
プレイヤーWIN？ バンカーWIN？ というような感覚に近いのかもしれません・・・。
もう、待っていると他事も手につかないし・・・・イライラするので、ブログに書いてしまいました（笑）
商談の途中で、売主さんが、『あんたも強情な人だな〜』と言って、笑ったので・・・、その瞬間・・・勝った
と思いましたが・・・、その後も、つっぱってきていますので・・・・まだ結果は分かりませんｗ今回の仕事は、売主に、上から目線でボロクソに言われながらも・・・不動産って面白いな〜って思います。
同業の皆さんも・・・、不動産の駆け引き・・・楽しんでください
そんなわけで・・・本日も読者の皆様に、
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