津島 千代田不動産

2011年05月09日

1085) 太陽光、売電と買電 その他

今日のブログは、ドラゴンボールと太陽光について・・・・ いえいえ・・・ 太陽光の質問について書きましょうw


先日、皆さんに太陽光発電システムの普及についてのご協力をお願いして、沢山の方が、太陽光&オール電化にしてくださったのですけど・・・・・

けっこう説明したつもりなんですけど、皆さんが、いまいち理解していないみたいなので、もう少し詳しくブログに書きます。

協力者には年配の経営者の方が多かったので、説明が難しい



それでは・・・・ご協力いただいた皆さん

まず、今まで皆さんは、電気を買っていただけだったのが、これからは売ることもできるようになりました。

日中は、ポカポカ暖かいお日様が照っている晴れの日と、雲がモクモク出ている曇りの日が、そして、雨がジャージャー降っている日があります。

当然、発電量は違います。

晴れの日は、沢山w 曇りや雨の日は少ないです・・・・ついでに、夜は発電しないとお考えください。

ついでに冬と夏でも発電量は違います。

たぶん、ここまでは、わかると思うんですけど・・・・・。


次は、えっと・・・、皆さんが使っていたガス給湯器やガスレンジは、電気のものに変わりました。

ガス代は必要なくなりました。

寒い地方でもないのにボイラーを使っていたNさんの御宅もオール電化に変わりました。(カカア天下は変わってませんけど・・・w)

つまり、ガスや石油を家で使用しなくなったわけです。(S社長、石油ストーブは別の話しですよw)

あっ・・・S社長で思い出した・・・・ 奥様がIHにしたら火が出なくなったと怒っていたと言っていましたが、当たり前です。早く慣れてくださいwww

ここまでも、ほとんどの方は、わかると思うんですけど・・・・・・


さて、ここからが、少し難しくなります。 


昼間に電気を発電すると書きましたが、その電気は、自分の家で使うと考えてください。

作った電気が余ったら・・・、つまり余剰電力を、電力会社が買ってくれます。私は48円・・・・今回協力してくださった皆さんは今年の4月以降ですから42円です・・・・・と書きましたが、難しくなるので、売電価格のことは今回触れる程度にします。

因みに、S社長、外を見てください。 メーターが増えてると思いますけど・・・・、勝手に売電をするので、パワコンのボタンを勝手に押すのはやめてください。(奥さんパワコンに、触るな!と張り紙を張っておいてください。)

話を元に戻しますけど・・・・、余ったものを売るんですから、昼間は、あまり電気を使わないように心がけてなるべく余るようにしてください。(沢山作って沢山売るんです。)

ついでに言っておきますけど、余らない場合は、買電するのであって、電力が足りなくて不自由なことはありません。

そして、大きな電力を使うのは、なるべく夜遅くか、Mさんみたいにニワトリより早く起きる人は、早朝に使うようにしてください

おっと・・・、肝心な事を忘れるところでした・・・・・、電力会社との契約を、昼は高く夜は安い契約に変えてください。


電気料金が高い時に、使用量を少なくして、沢山売電して、電気料金が安い時間帯に、風呂を沸かしたり、洗濯したりすると、売電量が増えるので、早く元が引けます。

それから、前にも書きましたけど、停電の場合は、夜は使えませんし、昼間は1.5くらいは使えますけど、自立に切り替えて、パワコンの横のコンセントから電気を取らないといけません。

ハアハア・・・  説明難しい・・・日本語難しいアルヨ

上手く説明できていない気がしますけど・・・・読者の皆さんは、理解できましたか???


さて、ここから、もう少し頑張ってみましょう

私が、今回協力してくださった皆さんに、原発事故の話しをしながら、『自分の家の電気くらい自分で作ろうよ』という話をして、太陽光の普及を頑張りたいという気持ちを伝え、太陽光システムの設置をお願いしたわけですが、パネルの枚数によっては、家庭の電力を全てまかなえない場合もあります。

少ないところは、約4.3KW   おそらく全ては無理です。

最も多かったのは、5,16kw〜5,6kw やり方によっては、まかなえるかも。

大きいところは、7,2kw おそらく売電のほうが多くなるのでは・・・・



それから、いくら分の電気を発電するのか???という質問が多いのですけど・・・・・。

この説明は、一般的ではないですけど、わかりやすく説明すると・・・・、うちのモニターで見る限りですけど、一日の発電が、平均20だと数値だとします。 

16×48円= 一日900円   1ヶ月が30日だとして約27000円 1年だと324000円です。

本当は、今までの電気代やガス代や石油代を出して、太陽光にしてからの売電と買電の計算をきちんとするといいのですけど、難しくなるので・・・・。



最後に、一番多かった質問ですが、何で太陽光が電気に変わるのか?について

何で、こんな難しい事を聞くのか疑問なんですけど・・・・電気が出てくる不思議な板くらいに思っておいてくれればいいのに・・・・・

うむ〜 これを、今回の社長連中に説明しても、わかるかどうか微妙なんですけど・・・・

超簡単に言うと、太陽電池で、太陽光エネルギーを電気に変える・・・=半導体の性質を使って、光を電気に変えるんです。

うむ〜〜〜・・・、昔、あるところに、人造人間Pちゃんと、人造人間Nちゃんとがいました。

この二人がヒュージョンしたら、セルという生き物になりました。

このセルに太陽の光が当たると、人造人間Pちゃんのプラスと、人造人間Nちゃんのマイナスが太陽エネルギーを吸収して、電気が流れるんです。

そのセルは、沢山集まりパネルとなって完成形になり、太陽光パネルとして、地球を救うのです。(平和ではなく環境ですけどw)

うむ〜〜〜〜 よけいにわからなくなりそうだな


P半導体とN半導体の性質を上手く利用すると、太陽拳を、ラムちゃんの電気ショックに変えてしまうというか・・・


ということで・・・・・・・・

ここらへんで、今日のブログを、お開きにしたいと思います。

皆さん、ご理解いただけたでしょうか???






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2011年05月06日

1083) 宅地分譲と売地仲介(津島市、あま市、大治、弥富)

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営業社員たちが、全員出払っていたので、私がお客様と商談をした。

私は、社長という立場なので、お客様に対して、説明はするが営業はしない。

というか、一線の営業をはなれて5年以上経った今、お恥ずかしい話ですが、正直言うと、各行の現在の金利すらわかりません


年間約100区画の自社の宅地分譲と数十件の住宅用地の仲介をしていると、お客様から、いろいろな質問をされたり相談をうける。

やはり、お客様としては、どんな土地を買ったら良いのか・・・・相談にのってほしいらしい


私は、現在の、仲介物件と、自社の宅地分譲の資料を出して、各土地の、長所と短所を説明しながら、お客様の希望と予算と年収等を聞き出して、土地と建物の話をした。

お客様は、何から手を付けていいのか、全く分からないとのことだった。

とは言っても・・・、相談にのってほしいと言いながら、すでにある程度決まっている方が多い。

この地域で、この価格で、何坪くらいで・・・・・、、おおよその見当を付けながら、質問や相談をされる。

土地と建物の金額以外に、経費がかかることを全く認識していなかったので、説明した。

このお客様に限らず、そういうお客様が多いのだが、不動産屋は、諸費用については詳しく説明をするが、土地の造成費や上下水にかかる費用等については、案外説明しないこともある。

特に昔からの不動産屋さんは、土地は土地、造成費や上下水の引き込みについては、建物の分野だと思っている人が多い気がする。

しかし、案外、予算オーバーになったり、思った物が買えなかったりすることが多い

あくまでも、お客様は、家を建てるために土地をかうわけだから、土地以外の相談にのってあげなければいけないと思う。

まず土地については、当社の宅地分譲のような完成宅地を買うのであれば、それほど予算オーバーになりにくいのだが、仲介物件の場合は、予算オーバーになることが多いのだ。

宅地分譲を買う際には、土地の価格以外にかかる諸費用を、仲介物件を買う際には、完成宅地にするまでの費用と、それ以外にかかkる諸費用を算出してから買う必要があるのだが・・・、こんなこと当たり前だと思うかもしれないが、案外、後から、なんだかんだで思っていたより高くなってしまったという人が多い。

これは、当社の仲介物件にも言えることなのだが・・・・・。

例えば、1500万円の土地の広告を出していたとしましょう。

当社の宅地分譲の場合は、仲介手数料がかからないし、完成宅地なので水道の引き込みや、排水のためのU字溝や下水マスも入っている。

しかし、仲介案件には、まず仲介手数料がかかる。

1500万円の物件を買った場合、51万円(税別)の手数料がかかるわけだ、そして、もしも、水道や排水が整備されていなければ、別途費用がかかる。

給排水だけではなく、市街化の農地を買った場合は、造成費や決済金がかかることもある。

同じ、1500万円で、仲介の売地と、業者売主の宅地分譲の場合は、確実に業者売主の宅地分譲のほうが安い

ただ、同じ価格で売りに出ていることは少なく、一般的には、宅地分譲のほうが少々高い場合が多い・・・が、完成宅地であれば土地の予算組みはし易い。

でも、まあ、最終的には、細かく計算しないと答えは出ない・・・、どちらが値打ちかは、それぞれの物件によるので、とにかく買う前にかかる金額を出すことです。


当社は、GW中、宅地分譲セントフィールドと、仲介の売地を載せた折込チラシを入れていたのだが、今日、来店されたお客様と話していて、宅地分譲と、仲介売地の違いについて聞かれたので、上記のように説明をした。

このお客様は、セントフィールド津島NORTHの初回売り出しに来て下さったらしいのだが、沢山人がいたので、うちの営業が声をかけなかったので、アンケートも何も書かずに帰ったらしい。

本当に、申し訳ないというか、失礼なことをしてしまったので、しっかりと御詫びをして、当社の宅地分譲のコンセプトも、きちんと説明した。

そして、実際に、現在ある物件で、例をあげて宅地分譲にかかる経費と、仲介物件を完成宅地にした場合の概算費用を出した。

すると、お客様は、こう言った。

お客様 『でも、御社は、宅地分譲に利益を乗せているでしょうから、結局、どちらが安いのかと言えば、買取したリスクがある分、宅地分譲のほうが割高になるのではないですか??? 仲介手数料を払っても、売主と買主が直接取引するんですから、仲介物件のほうが安いのでは???』

 『各物件によりますので、一概にどちらが安いとは言えません。 ただ、宅地分譲が高いと決め付けるのは、それはちょっと違うんですよね〜。  当社が、相場が坪30万円の土地を坪30万円で買って、それを坪35万円で売ったとしたら、相場より5万円高くなります。 でも、当社は、弥富の場合3000坪、大治の場合1000坪、津島も800坪買って、区割りをして宅地分譲にするんです。 土地というのは、同じ場所でも、大きさや、地型によって、価格は変わりますので、宅地分譲の方が高いとは言いきれません。 当社としては、相場に合わせられるよう、もしくは、売主様に価格協力のお願いをして協力があれば、相場より安く出せるように努力しております。 ちなみに、これ・・・・、今、近隣で売りに出てる土地なんですけど・・・・。』

お客様 『なるほど、津島NORTHは、近隣相場と比べても、けっこう安いですもんね〜。 えっと〜・・・・、あっ・・・でも、これは、めちゃくちゃ安いじゃないですか〜・・・・・・。』

 『ええ、そうですね〜。 うちの宅地分譲より坪単価安いですけど、前面道路が狭いし、間口が狭いので、うなぎの寝床みたいな土地ですよ〜、それに250坪もあるんで、お客様が買うというのであれば、資料を取り寄せて、仲介させて頂きますけど・・・・・、お客さんの予算と価値観なんで、もしも大きな土地を希望されれば、もう少し、坪単価の安い土地を探しますけど・・・。』

お客様 『いえいえ、この坪単価でセントフィールドと同じような完成宅地の50坪ならいいな〜って思っただけですw』

 『あはははw そうだったら、宅地分譲とか仲介とか関係なく、これ激安ですって言って、勧めてますよwww』

お客様 『ですよね〜www』

 『で、どうしましょtう。 仲介の蛭間町の土地か、当社の津島NORTHか、迷っているんですよね〜。』

お客様 『ん〜〜〜 そうなんですけど、この先に販売される、弥富や大治の宅地分譲も気になりますし・・・・・今、決めてしまっていいのか考えているんです。』

 『あはははw それは、私に相談されても、答えは出せません。 弥富は、一期と二期の雰囲気を見ていただければ三期の感じはつかめます。 でも、大治は、まだ場所も言えないんですよね〜。 まあ、花常あたりだとだけ言っておきましょうw』

お客様 『やっぱり親が津島だから津島市かな〜。 社長さん、ついでに建物の相談にものってもらいたいんですけど、まだお時間いいですか???』

 『営業が誰か帰ってきたら交代しますけど、まだ帰ってこないと思いますのでいいですよw』

お客様 『このチラシ見てください。 社長さんのところの宅地分譲が、さっきの話しくらいで買えるとすると、このチラシの家なら、土地と建物の合計2500万円以下でできちゃいますよね〜???』

 『いえいえ・・・・とんでもない勘違いですよ。 まあ、このチラシのメーカーに電話をしてあげますから、うちの土地の図面を持って行って、見積もりを出してもらってください。 チラシは1000万円以下になってますけど、何だかんだ見積もりを出すよ、1300〜1400万円くらいになるはずです。 それに、金融機関のことや、火災保険なんかを入れると、もっと高くなりますよ。 おそらく、全部、何もかもだと、2800万円くらいになると思います。』

お客様 『この金額で建つんじゃないんですか? 』

 『うむ〜どこまでを家と見るかなんですけど、間違いなく、これだけでは済みません。 家を建てるにはいろんな費用がかかるんです。 例えば、980万円〜って書いてあったとして、980万円だけ持って行けば、それだけで家を建ててもらえると思ったら大きな間違いです。 まあ、ここでゴタゴタ言ってるより、とにかく、一回、見積もりを取ってみてください。 このメーカーに今から電話をかけて、うちの紹介だから、安くするように頼んであげますよ。 それから、このメーカーは、紹介すると、提携値引きや、紹介値引きだけではなく、うちに商品券をくれるので、それも、おたくに差し上げますから、それで電化製品か、家具でも買って下さいwww うちは、そういうのいらないんで・・・w』

お客様 『ありがとうございます。 商品券っていくらくらいですか???』

 『知りたいですか・・・・・・・・・? アハハハハ・・・・w まあ、それは、後からのお楽しみってことで・・・、まあ、けっこうあるので家具や家電の足しにはなりますよwww あっ・・・話しがそれてしまいましたね。』

お客様 『建物の予算を出しているうちに、この土地売れてしまうのでは???』

 『それはわかりません。 ここを購入されるのであれば、押さえておくのも一つの手ですけど、やっぱりや〜めた〜wみたいな押さえは受けません。 よほどのことがないかぎり買います。というのなら、申し込みを受けます。』

お客様 『でも、建物の見積もりを出さないと、不安じゃないですか。』

 『うちの営業なら、「お客様の土地建物予算を少し多めに説明して、最悪、これくらいは覚悟してください。』という中で申し込みをいただくでしょうけど、私の場合は、営業じゃないので・・・、「見積もりを出しているうちに売れてしまったらご縁がなかったということだし、残っていたらご縁があったということだし、見積もりを出してから決めればいいんじゃないですか〜w」と言っておきましょうwww』

お客様 「社長さん、売る気があるのかないのかわかりませんね〜w」

 『いえいえ、めっちゃ売りたいですよw でも、それ以上に後悔してほしくないですし、不動産って、ご縁みたいなものがありますから、無理に奨めてもね〜。 一生の買い物ですし・・・・w』

お客様 『そう言われると、申し込みしちゃおうかな〜って思うんですよね〜。 社長さん、商売上手ですよね〜。 物件を奨めるんじゃなくて、買いたくさせられるもんな〜w』

 『まだ、現役の営業マンで行けますかね〜? あははwww』

お客様 『実は、自分も営業職なんですけど、社長さんだったら、うちの課でもトップになれると思いますよ。』

 『ありがとうございますw あはは、話は戻りますけど、まあ、今日は申し込みしないで、とりあえず建物の見積もりを取りましょうよ、早くするようにメーカーに言いますし・・・、うちの営業、まだ帰ってこないし・・・・。』

お客様 『営業さんじゃないと申し込み受けれないんですか???』

 『いや、そういうわけではないのですが・・・・・・、実は、買い受け申し込み書が、どこにあるのか俺、知らないんですよ〜。 でも、それはそれとして、今日の今日なんで、もう少し考えられたらどうですか?』

お客様 『申し込み用紙なんて、何でもいいじゃないですか〜w そう言って、私たちが後悔しないようにしてくださっているんですよね〜。 ありがとうございます。 お言葉に甘えてそうさせていただきますけど、できれば、〇区画気に入っているので、残しておいてほしいです。』

 『うむ〜〜〜 それはできないので・・・すみません。 どうしてもってことであれば、概算だけでも出してもらってから、申し込んでください。 とりあえず、今日のところは、この紙に、連絡先だけ書いておいてください。 うちの営業から電話をさせます。  携帯も、書いておいてくださいね〜w』

ということで、連絡先を書いていただき帰ってもらいました。

ブログには書いていませんが、お客様と、この他にも沢山の話をすることができました。


まあ、しかし・・・、初回売り出しに来て下さったのにアンケートすら書いてもらってないとは・・・

初回売り出しの時とかは、時間帯によっては、お客様が重なり、うちの営業が対応できない場合もあるので・・・・、本当に申し訳ないことをしてしまいました。

その時に、対応できていれば、もう建物の見積もりも出ていますし、お客様から固い申し込みをいただけたんじゃないかな〜?

そんなことも、少し思ったりして・・・・・。

でも、今日、このお客様と、沢山の話ができてよかったな〜と思いました。

今後は、営業に対応してもらいますが、お客様の家づくりをサポートするようにキッチリ言っておきました。

たぶん、このお客様は、買って下さると思いますけど・・・・それをふまえた上で、津島NORTHに素敵なお家と建ててご家族で幸せに暮らしていただきたいな〜と思ったのでした






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2011年05月03日

1082) 2011年 GWの不動産市況(愛知)

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今年のGW 当社では4月29日、中日HS海部津島全域 & 5月3日、折込4万分を入れて売り出しをした。

物件は、残り2区画となったセントフィールド津島NORTHと、仲介物件の売地を6〜7件掲載したのだが・・・。

例年のGWに比べて、いまいち集客が悪い。


今のところ4月29日のほうの売り出しの反響は、来場3組、電話問い合わせ5件

5月3日(今日)の反響は、来場2組、来社2件、問い合わせ3件

例年の半分といったところだろうか。


先ほど、住宅展示場の住宅メーカーの店長たち(5件)ほど電話をして状況を聞いてみた。

やはり、例年と比べると、かなり集客が悪いらしい。

まあ、イベントの関係で半分とまでは言わないが、それでも、かなり悪いとのことだ。



某住宅メーカーの店長の話しなんだが、やはりお客様の購買意欲が落ちているのではないか?と言っていた。

震災後に、宅地分譲の新規売り出しをした時は、週末2日で10区画中、8区画に申し込みが入った事と、セントフィールドが欲しいという登録のお客様からの、登録削除が一件もなかったので、中部の住宅関連の売れ行きにはさほど影響がないと思っていたのですが・・・・・。

これだけ新規が減るということは、震災の影響が、徐々に出て来たのかもしれないですね〜。

それとも、ただ単に、たまたま集客が悪かっただけなのか・・・?

何にしても、先行き明るい感じではないことは確かです。


そんな中、一つ良い事というか、嬉しい事がありまして・・・・w

住宅メーカーから、宅地分譲の問い合わせがありまして、その時の話です。

住宅営業マン 『あれ・・・社長ですか???』

 『うん、まいどぉ〜w 今日、うちの担当者、休みなんだわ〜。 何だった? 俺でわかること?』

住宅営業マン 『今度、御社が販売する、セントフィールド弥富の第三期の件ですけど・・・・、地盤の事をお客様から聞かれまして・・・・、どうやって施工するつもりですか? 改良工事とかするのですか?』

 『はっ・・・、一期や二期と同じだよ! 三期だけしないわけないだろぉ〜。 地盤調査して、改良工事をしながら埋めるし・・・、それにな、義務型擁壁の下は、柱状改良をしてあってな・・・・、あれ? おたく鉄骨系だから、一期と二期の擁壁の強度計算書、そっちに行ってるだろう。 第三期も、ほぼ同じだと思っていいぞ。』

住宅営業マン 『それが・・・・どこかにやってしまったみたいで、二期の擁壁の強度計算書をいただきたいんですけど・・・・。』

 『わかったけど、俺は、どこにあるか知らないんだ。 とりあえず探して送るわ。』

住宅営業マン 『ありがとうございます。 でも、社長、ありがたいっすわ〜。 社長のところの宅地分譲は、地盤調査はしてあるし、義務擁壁の強度までわかるんですから・・・・、震災後、やたらお客様から聞かれるんですわ〜。 社長は、震災前から、その辺を気にしていらっしゃったけど、もしかして予知してたりして・・・。』

 『うむ〜〜〜。 それは、震災前だろうが、震災後だろうが、常識だと思うんだけどな。 逆に、強度もわからんのに、どうやって工事するんだ???  開発の義務型だし・・・。』

住宅営業マン 『まあそうなんですけど、とにかくありがたいっす。  大治も、弥富も、津島も、うちの営業マンたち、張りきってますから、うちだけで、半分以上売るつもりでいますんで、先行売り出しが始まったら、一番に資料をください。』

 『そういう、おたくだけってことはできんけど・・・、心強い言葉ですね。 ありがとうございます。 まあ、本当に半分以上売ったら、俺のポケットマネーで蟹江店の営業全員、飯くらいご馳走させてもらうよwww』

住宅営業マン 『ま・・・・まじっすかぁ〜w 頑張ります。 ん〜 半分は言いすぎたかな〜、三分の一でもいいですか???』

 『ああ、いいよw 何でもOKw うちの提携メーカー、40社以上あるんだよ。 三分の一でも・・・・、四分の一でも、OKだよw』

住宅営業マン 『しゃちょ〜〜〜w 今の言葉、忘れないでくださいね〜w』

 『男に二言はない! 念書差し出したろかぁ〜w  その代わり、一区画も売れなかった時は、どうするんだ???』

住宅営業マン 『あっ・・・社長、すみません。 お客様来られたので、これで失礼します。 強度計算、お願いしますね〜〜〜。 失礼します。』 (ガチャ)

 『おい、話し終わってないぞ・・・・・・・・・。もう切れてるし・・・』

まあ、うまいこと逃げられましたけど・・・・、でも、本当にありがたいというか、心強い話です。

今日のメーカーさんに限らず、当社がセントフィールドを公開すると、各住宅メーカーさんが、自社のお客様に資料を配って営業をしてくださるので、本当にありがたいです。

その代わり、宅地分譲の公開前に、情報を聞き出そうとして、あの手この手で・・・ってこともありますけどw

まあ、でも、競争で、うちの宅地分譲を売って下さるので、本当にありがたいです。(感謝)


とは言っても・・・・、今月〜7月までの間に販売する、宅地分譲、セントフィールド弥富、津島SOUTH,大治花常の工事が遅れておりまして、各住宅メーカーさんや、土地購入希望登録者は、今か今かと、販売を待ってくださっている状況です。(ご迷惑をおかけしております。)


震災の影響で、工事が遅れておりまして、販売時期もズレてしまい住宅メーカーさんや登録者の方には迷惑をおかけしておりますが、なるべく早く販売を開始できるように最善を尽くしておりますので今しばらくお待ちください。

今年のGWは、例年より集客が悪い感じですけど・・・・、住宅メーカーの営業さんから、心強い言葉なんかもいただきまして、今年も何とか、宅地分譲セントフィールドの早期完売を続けていけるのではないかな〜なんて思っております。

GWの売り出し状況ですが・・・、正直、不安要素はありますが・・・・・、まあ、うちの社員や住宅メーカーの営業さんたちには、元気の良い人が沢山いますし、土地購入希望リストのお客様も待ってくださっているので、私は、今までと同様に、お客様の立場で物を考え、住みやすい建てやすい土地を、少しでも安く出せるように努力し続けて行こうと思いました。









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