愛知 名古屋 津島

2018年08月22日

2263)土地買収について・・・。(分譲地、工場用地)

今年の初松茸・・・・・。

経営者の友人から・・・・。

いただきましたぁ〜www


IMG_3464


とはいっても・・・隣国の海外産なんですが・・・。

昔、隣国の松茸は、香りも薄く、たいしたことはなかったのですが・・・、ここ近年の隣国の松茸は、価格も高くなりましたが、かなりクオリティーが高くなっている気がします。

10月に出てくる、国産の名産地の松茸と比べると、少し落ちるものの、初物としては、十分楽しめるクオリティーです。

1本は土瓶蒸し、1本は松茸ごはん、2本は焼き松茸、最後の1本は、天ぷらにして、食べようと考えています。

さて・・・松茸の話題は、これくらいにしまして・・・・本日は、土地買収(とりまとめ)の話をしたいと思います。


千代田不動産 近藤 ちよっぺん


住宅街を造るため・・・、商業施設、配送センター用地・・・・、ここ近年は、津島市の工場立地の関係で、土地の取りまとめをしております。

小さなものだと1000坪〜大きなものだと数万坪・・・・、地権者の数は、数人から〜50人以上なんてこともあります。

エリアを決めたら、90%〜100%の土地の地権者から土地を売っていただかなくてはいけませんし・・・、場合によっては、近隣、地域の同意も必要になります。

そして、法令上の制限の分野・・・都市計画等、行政の許可を得るために、事前協議など・・・、まあまあ大変な仕事です。

やはり、一番大変なのは・・・。

地権者さんから、土地を売却していただかなくてはならないところにあります。


基本的に、事業計画エリアの地権者には売却をしていただかなくてはいけませんし、もしも、売却をしていただけないと、事業計画の健康をしなくてはいけません。

それも、変更できる場所と、変更できない場所があり、大半の部分は、変更がきかないところです。

どうしても売却をしないという人には、換地のお願いをして場所を変わっていただいたりします。

なんにしても、土地の買収は、ただ単に、地権者に会って売却のお願いをするだけでは、まとまりませんし、都市計画も、役所や、地域の方の言いなりでは、できません。

つまり、地権者、地域の協力と、行政と県、市町村の各課と事前協議をしていかなくてはいけないわけです。

道路や、水路の付け替えや廃止が出てくる場合もありますし、住宅系については、中に道路、上下水度を入れなくてはいけないことが大半なので、地元や、行政との協議も、本当に大変です。

事なかれ主義で杓子定規なことしか言わない行政に重い腰を上げさせるのは本当に大変です。

まあ、そんなわけで・・・。

現在、当社では、工場を3カ所・・・、住宅街4カ所の取りまとめをしておりますが・・・。


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先日、1カ所・・・、住宅用地の、事業計画の中止の決定をしました。

買収(取りまとめ)中止ということです。


中止の理由は・・・2つ。

〃弉菽呂痢入り口の地主さんが、最初は、《皆さんと足並みを揃える。》・・・、つまり、当初、他の方々が売るのであれば自分も売るとおっしゃっていたので、今回の取りまとめを始めたわけですが、大半の地権者の同意を得たのに、急遽、『畑を続け痛いの売るのをやめる。』と言いだしまして・・・、その後、何度か話し合いをしてきたのですが・・・、そのうち音信不通になりまして・・・一切、連絡が取れず、手紙を出しても返事がないという状況になりました。

更に、その隣の所有者のご主人が不動産業者であり、『土地を売るだけでなく、今回の開発に、絡ませてもらえないと協力しない!』

´△侶錣髻■映近く交渉してきましたが・・・・、△蓮△覆鵑箸話を詰めることができたとしても、,蓮△△亮蠅海亮蠅鮨圓したが、もう無理だという判断で、この事業計画自体を中止にしました。

弊社としても、住宅街にしたい場所だったのですが、できない案件に、これ以上の労力を費やすのは無駄だと判断をしたわけです。

弊社が取りまとめをGOした際の、成功率は、8割以上!

悔しいですし・・私としては、苦渋の決断でした・・・。

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うむ〜・・・参ったな〜・・・。。

しかし、参ったのは、弊社だけではなく、むしろ、賛同して協力をしてくれていた人たちです。



今回、土地の、とりまとめをするにあたり・・・・売買契約を締結してある土地があります。

通常、土地の取りまとめをする際の契約は、全体が纏まらなかった際、または、許認可が取得できなかった場合、買主は、契約を解除することができるという内容になっています。

その上で、手付金を払い、契約を締結しているので・・・・、土地が、まとまらず、買主の目的が達成できないわけで・・・、契約が解除された場合は、売主は、すでに受領している手付金を、買主(弊社)に返金しなくてはいけないわけです。

つまり・・・。

‘り口の地主さんが、『皆さんと足並みを揃える!奥の方々が売るなら自分も売る。』ということで、取りまとめをスタートした。

奥の地主さんたちと、条件付きで、売買契約を締結した・・・。

Fり口の地主さんの気が変わり、その後、音信不通・・・、不動産屋の身内がいる地主が、一口絡ませてくれ!と無茶な交渉をしてきたということで・・・、約1年交渉したがに、弊社は事業計画を断念。

な声劼蓮△垢任坊戚鵑鯆結してる地主さんとの売買の契約を解除・・・・奥の地主さん達は、契約時に受領した手付金を変金する。

普通に考えると・・・、別に、不動産業者が買うのをやめただけだから、手付金を返すだけでしょう。
損をしたのは、不動産屋の労力と、印紙代だけじゃん!と思うのかもしれませんが、そんな簡単なものではありません。


中には、売主さんが、手付金に手をつけて使ってしまっている場合もあるのです。

当然、弊社としては、契約条件に、全体が買えなかった場合は、事業目的を達成できないので、解約すると説明し、記名押印いただいているので、手付金は、返金していただかなくてはいけません。

入り口の地主さんの、気変わりで・・・、奥の地主さんたち、動いていただいていた仲介業者、設計士、行政書士等・・・、多くの方が、迷惑を被るわけです。

弊社の労力の話は、置いといて・・・・、関わった皆さんのことを考えると・・・、事業計画の中止を決定するのは、苦渋の決断でした。

でも、このまま続けると、損害は、どんどん拡大しますので・・・中止にしました。

住宅地にしても、商工業用地にしても、地上げっていうのは仕上げてナンボですからね〜‥。

うーんここまで書いたところで、本日、何故か、ブログランキングが2位⤵︎になってしまっておりますので・・・、下部のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校をクリックして投票をしていただけるとありがたいです。


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投票ありがとうございました

続きです。

少し、話は、逸れてしまいますが・・・大型の宅地分譲をやりたいのですが・・・大口のセントフィールド以来、50区画以上ののものは、できていないです。

SF_roadsign55_15_3

(↑セントフィールド 大口)

宅地分譲用地、随時募集中・・・開発案件、取りまとめ案件も可!

話は、戻りまして・・・。

今回中止にした物件は、20区画以下の小型物件なんですけど・・・場所的に、やりたいところだったので、中止は、なんとも・・・悔しいです。

今回、契約をしていた奥の地主さんたちも、関わった業者さんや士業の方々も、まとまらなかった場合のことは、最初から承知の上とはいっても・・・申し訳ないことをしました。

そして・・・解約の件は・・・・。

今回は、問題なくできましたが・・・

実は、この中の、一筆だけを、弊社、もしくは、私の個人名義で購入することにしました。

奥の地権者さんの名誉のために、書かせておきますが、今回は、手付けが返金できなかったわけではなく、持っていて仕方がないので、いくらでもいいので、手放したいとのことでしたので・・・、タダ同然で・・・購入させていただきました。

タダ同然とは言っても、逆に、来年から、こちらで数十万の固定資産税を払い続けていかなくてはいけないので・・・、弊社も持っていても困るわけですが・・・、遠方に住んでいる方だったので、愛知県に土地を持っていても仕方がないので・・・土地を引き取った感じです。

こんな開発もできない土地を引き取って、どうするつもりなのか???って、思われた読者さんもいるかと思いますが・・・・。

素人さんなら絶対に、買わないと思います・・・でも、私は、玄人です。

とりあえず・・・太陽光のIDを取得しておきます。

約3年は、IDが活かせるので、最悪は、2年半後ぐらいに太陽光を張ります。

つまり・・・2年半の間に、入口の地権者と、プロジェクトに絡めろと言っている不動産屋と話をつければ、宅地分譲・・・できなければ太陽光発電!

とりあえず、今回は、一旦、中止にしましたが・・・。

弊社で持つのか、私個人で持つのかは別にして・・・、奥の地権者さんの一人が、タダ同然で売ってくださるということで、チャンスをいただいたので・・・私自身が、今回の中止の原因となった地権者たちと、勝負してやろうと思っているのです。

2年半以内に、承諾が取れたら・・・、今回中止したプロジェクトのメンバーで、再開しようと考えています。

IMG_3461


今までは、チームでの、取りまとめ・・・この先は、私の取りまとめ・・・・。

期間は2年半・・・、俺が、勝負する・・・www

まあ、ある意味・・・難しいことにトライするのは楽しいというか・・・ワクワクしますw


成功すれば、今回、煮え湯を飲まされた、奥の地権者の皆さん、業者、士業の皆さんに喜んでいただけます。

皆さんに、これ以上迷惑をかけたくないので、一旦、中止にしましたが・・・、この先は、私が、一人で斬り込んでいきます・・・。

まあ・・・、自分では、腕も落ちていないし、刀も錆びていないと思ってますので・・・とりあえず、頑張ります(笑)

そんなわけで・・・、本日は、土地買収について書かせていただきました。





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2018年03月25日

2132)こだわりの注文住宅(築浅中古)

今朝、自宅で、新聞折込の束を順番にめくりながら、不動産のチラシを探していると・・・。

ダサッ・・・なんじゃ、この昭和の香りのするチラシは・・・・。

家は、外観からして、どう見ても今時で新しいし、外壁からして、注文住宅・・・良い造りなのに、勿体無い・・・、チラシのデザイン・・・なんで、こうなる???

この家に、このデザインは、ない・・・、どう見ても、30年前の建売住宅の広告・・・。

どこの不動産業者だ???


津島中古住宅表


え〜〜〜、マジ・・・・、おっ、俺んところじゃん!

ん・・・、裏面は・・・、ちよっぺん!もいて、そんなにデザイン悪くないのに、何故、表の写真と言葉は平成・・・裏麺も平成・・・表のチラシのデザインだけ何故、昭和なんだ・・・、私のフェアレディー240zのイメージで作ったのか???

うむ〜〜〜・・・家は、オール電化、カーポートも今時だし、室内の感じも新しい・・・、ん? 築年数1年経ってない築浅じゃん・・・。

津島中古裏面


南道路で・・・場所は・・・、津島の白浜・・・、あっ、セントフィールドじゃん・・・。

とりあえず、現場に、行ってみるか〜・・・。

う〜ん・・・、まあ、いつも、社員や、広告屋に・・・、チラシは、手に取りたくなり、見たら行きたくなるように!と言っているので・・・、俺が、見て行きたくなったということは、これは、もしかして、人を現地に行きたくさせる、スパイスとして、昭和デザイン広告なんだな〜。

あっ・・・写真の撮り方も、昭和なんだということに気付いてしまいました。

ここから先は、私が撮った写真ですが・・・、広告の写真よりは、良いアングルで撮れていると思います。

そんなわけで・・・現地へ・・・。

本社エリア・・・現場担当は、誰なんだ???

IMG_2018


なるほど・・・、そういうことか・・・、うんうん・・・納得・・・・。

広告屋との打ち合わせが十分じゃなかったのだということが分かりました。

まあ、最近、成績良いし、普段から、お客様第一主義の精神を持ってる子だから、まあ、今回は、昭和チラシにツッコミ入れるのは、やめておこう。


そんなわけで、内覧に・・・・。

私は、玄関に入り・・・、デザインが良かったので、引き込まれるように、中に入ろうかと思った瞬間・・・、玄関にも、あの昭和のチラシが・・・。

私は、急に胸が苦しくなり、外に出てきて、しゃがみこんで息を整えました。

IMG_2025


よしっ・・・次は、チラシを見ないように・・・中に入ろう!

へぇ〜・・・、良い感じじゃん・・・。

注文住宅だけに、歩くと足から伝わる重厚感みたいな感じで、しっかりしているし・・・、内部の建材も分譲住宅級のものではない!

IMG_2019


とりあえず、内部の写真を撮ってみました・・・。

平成の子達は、少し、ナナメって撮るんだよな〜・・・パシャッ♡

キッチンも、撮ってみましょう・・・。

IMG_2023


キッチンも、良いものがついていますし・・・、この家のデザインをした人は、相当センスが良いと思いました。

そして、隣の部屋に移動・・・・。

ん・・・、防音室じゃん・・・、床も、更に重厚感が・・・もしかして、グランドピアノ対応・・・かな???

IMG_2020


窓は・・・、当然に、二重になっていて・・・やっぱり防音だ・・・床も、かかとで、ドンドンと足で確認をしたのですが、やはり、かなりの強度・・・音が重いw

素晴らしい・・・。

私だったら、バイクとか、本格的な筋トレマシーンとか置きたいですけどね・・・w

その後、風呂、トイレ、階段・・・二階に上がり各部屋を見て回りましたが、やはり造り込みが良い家はいいですね〜。

そして、帰り際に、カーポートの写真を撮って・・・。

IMG_2024


車を3台、並列に置けるようになっています。

私のレクサスも、楽々余裕で出入りできるぐらい使い易い駐車場です。


IMG_2016


そして、この家の良さは、この南向きの日当たりの良さにあります。

写真の構図も悪くないと思いますが・・・読者の皆さん、どうでしょう(笑)

私は、写真を撮るときに、たっぷりと愛情を込めていますが・・・、写真から愛を感じた人は、本日もブログランキングの投票をお願いします。



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ありがとうございます

プロが撮った写真と比べるのも、どうかと思いますが・・・私的には、自分の構図が好きなので、とりあえず、自画自賛させていただきます・・・すみませんw

とりあえず、写真の話はこれくらいにしまして・・・。

この家の、内外装の素晴らしさ、南向き、駐車場3台、防音設備がある趣味やスクールができる部屋等・・・・、きっと、これらが、バランス良く、うまくまとめきれなかったんだと思います。

今日は、昭和のデザインのチラシのおかげで・・・、久しぶりにオープンハウスの現場に行けました。

最近、土日もアポが入っていることが多く、現場に行ってませんでしたが・・・、やっぱり現場の空気っていいですね〜。

現場に行くと、いろんなものが見えますし、いろんなことが伝わってきます・・・♫

不動産屋の楽しさは、売り出し現場にありです。

こういう仕事って、不動産仲介の原点のような気がします。

将来、引退したら・・・、一人で、ひっそうりと不動産屋を開業して、こんな素敵な家のオープンハウスの現場で、お客様と楽しくお話をしたいな〜なんてことを思いました。

債権債務が、どうこうとか・・・、相続のゴタゴタもめているやつとか・・・、業者同士のドロドロした駆け引きとか・・・、M&Aとか・・・、まあ、これ以上書くと、愚痴が出そうなので、そろそろ失礼します。

そんなわけで・・・、本日は、中古住宅の販売会の現場の話を書かせていただきました。




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2018年01月17日

2114)東区泉一丁目の土地情報(名古屋 土地)

まずは、今日のブログの前に・・・名古屋は、東区泉一丁目の一等地で物件が出ましたので、お知らせします。

名古屋市東区泉一丁目と言えば・・・、中区の栄、錦、丸の内からの徒歩圏です。

基本的に高級マンション街、オシャレな店舗のイメージがありますが・・・。

今回、住宅用、店舗併用、事務所併用に適した物件(土地)が出てきましたのでお知らせをさせていただきます。


売地  名古屋市東区泉一丁目 約26坪 

住居表示: 名古屋市東区泉一丁目9番32

商業地域   建ぺい率 80%   容積率500%

名古屋市東区泉一丁目921


この土地の魅力は、一見東道路なので、普通の街中の狭い土地(狭小地)に見えますが・・・。

南側に奥への進入路と、その南側に、どんぐり広場がありますので・・・・家やビルを建てた場合、南側が空くので、隣棟感覚が広く取れるということです。


泉一丁目で南に隣棟感覚が大きく取れる土地は、南道路の土地以外、ほとんどありません。

まあ、南東の角地感覚とまではいいませんが、それに近いものがあります。

実は、この土地・・・、8000万円、坪単価約300万円で、買い手がついていた土地なのですが・・・結局、引っ張るだけ引っ張られて、キャンセルになってしまいました。

東区(名古屋市)で、住宅用地、店舗(路面店)、事務所用地を探されている方いらっしゃれば、是非、購入を検討していただきたいです。

プラン的には、大きく分けて2プランが考えられます。

  Π豎を車の駐車場と、玄関、階段、エレベーター、1部屋 もしくは収納スペース
  ・二階にLDKと、風呂、トイレ
  ・三階に 2〜3部屋 広めのベランダ、キッチン
  ・屋上→三階を目一杯居住用にするのであれば、屋上に上がれるようにしてもいいです。

◆ Π豎を店舗、又は、事務所にして、トイレ、給湯室等 階段
  ・二階三階は、住居、もしくは、社員寮等にする。
  ・屋上・・・・。

要するに、―撒錙´店舗併用、又は事業用ということなんですけど・・・・。

※収益物件としては・・・、もう少し広ければ、ワンルーム、1LDKを積み上げてもいいのですが、狭小地だけに、ちょっと難しいと思います。

今回は、土地のみの販売になりますが、建築も同時に考えたいという場合はご相談ください。
プランにもよりますが、2500万円〜3500万円ぐらいかかりますので、土地建物で、9000万円〜1億ぐらいです。

IMG_1375


泉一丁目の一等地で、駐車場付きの戸建てが1億以下で買えれば、お得感があると申しますか・・・、不動産屋的感覚ですが、タワーマンションの上層階をご購入されるよりは、良いお買い物なのではないかと思いますが、いかがでしょうか?

詳しくは、千代田不動産 本社、名古屋、美和、どちらでも構いませんのでお問い合わせください。

一般の方だけではなく、不動産業者、建設業者等もOKです。


さて・・・今日のブログです。

先日、昔からの読者様から、こんな素敵なプレゼントいただきました。

もう、これが、めちゃくちゃ嬉しくて・・・・・。

IMG_1351


これ、何だと思いますか???

なんと・・・・フェアレディー240zの、パソコン用のマウスなんです。


メッセージには、『ブログを書かれている時も、近藤社長の愛車フェアレディーZといっしょにいられすように!』とのことで・・・・。

失礼ながら、そんなに高価なものではないと思うのですが・・・読者様のお気持ちが、めちゃくちゃ、心の奥深くまで浸透しました。


IMG_1349


なんちゅう、気の利いたプレゼントなんでしょう。

心を撃ち抜かれた感じですwww

そして、私も・・・・、パクらせていただくと申しますか・・・、車好きの、不動産コンサルをさせていただいておりますクライアント様に、こういう系のもの(ミニカー、キーホルダー、模型)を、贈ろうと思いました。

不動産投資家の方は、ベンツ、ポルシェ、フェラーリ、ランボ等、名車に乗っている方が多いので、簡単に手に入りそうですし・・・、自分では、なかなか買わないものなので、とても良いプレゼントだな〜と思います。

案をパクって申し訳ないですが・・・、自分がされて嬉しいことは、他の方にも回さないといけませんからね・・・早速、ネットショッピングします。

不幸の手紙は回しませんが、幸福のプレゼントは回さないとあかんです・・・w

そんなわけで・・・本日は、物件紹介と、幸福のプレゼントについて書かせていただきました。






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