千代田不動産 

2017年10月27日

2192)深刻な空き家問題について考えましょう、(人口減少)

現在、日本では、約7に1軒が空き家になっています。

本日は、深刻な空き家問題について考えてみましょう。

先日、不動産コンサル仲間のAさんが、ウインク愛知での講演の後、弊社の名古屋支店に遊びに来てくれました。

Aさんは、コンサル仲間ではありますが、一緒に仕事をしたことはないですし、たまに、不動産取引の相談をされるくらいで、それほど仲が良いわけではありませんが、名古屋に来ると、何故か、ふら〜っと遊びに来て、能書き語って帰っていくんですよね〜w

まあ、そんな話は、どうでもいいのですが・・・。

今回は、空き家問題について、ブツブツ言いだしまして・・・。

2017-10-26-12-05-10


Aさんは、不動産コンサルなら誰でも知っているような、日本の総住宅数は、約6000万戸で、そのうち820万戸が空き家、7件に1件は空き家なんだという話をしだして・・・、田舎は勿論のこと、都会でも、空き家率が増加傾向にある。(以下省略)の話をダラダラとしてくれました。

 『まあ、深刻といえば深刻だけど・・・、意外と、これ旨いな〜・・・最近は、東京バナナも、いろんな種類があるんだな〜・・・・。 いつもありがとね〜w』

不動産コンサルAさん 『近藤社長・・・、総務省・・・政府の、空き家の定義4類型って知ってますか?』

 『うん・・・、東京バナナの種類よりも少ないからわかるよ。 (盟颪筌札ンドハウス系、賃貸系、G簀齋蓮↓な置住宅系・・・、確か、そんな感じだよね?』

不動産コンサルAさん 『ええ、その通りです。 でも、世間一般では、近藤さんの表現でいう、放置系が、7軒に1軒だと思っているんですよ。 別荘や、新築中古問わず、賃貸、売買の物件までカウントしているわけだから、世間一般が考えているほど、深刻というわけではないということですよ。 (以下 能書き省略)』

 『いや・・・。 俺は、総務省の空き家の定義は正しいと思うよ。 どれも空き家には変わりない。 セカンドハウスはともあかく、別荘は、使わずに放置している人も多いし、新築、中古の売却物件も、賃貸物件も、空き家には変わりないじゃん。 需要と供給の問題で、家あまりは、確実に地価が下がるということだよ。 もちろん、超人気のエリアを除いてだけど・・・・。 ど素人相手に、皆さんが思っているほど深刻ではないといえば、へぇ〜そうなんだって思うかもしれんけど、実際、深刻だよ。』

不動産コンサルAさん 『私は、新築まで空き家空き家に入れる総務省の考え方は間違っていると思います。 老朽化した空き家を空き家というべきではないでしょうか。 実際、問題になっているのは、耐震基準に達していない、老朽化した空き家なのですから・・・・。』

 『もちろん、それはそうなんだが・・・、というか、東京バナナが東京駅に売っているのと当たり前ぐらい分かっているけど・・・。 でも、新築だって、空き家の数に入れないと、本当の意味での空き家の数とはいえないでしょう。 俺は、総務省が正しいと思うよ。 経済産業者の太陽光への対応は正しいと思えないけど・・・・w セカンドハウス、新築は、人が住んでるの?』

不動産コンサルAさん 『うーん・・・。 総務省も近藤社長も正しいんだけど、問題となる空き家のみをピックアップしないと、問題は解決しないんです。  総務省も、それなりに把握しているので、平成27年2月26日に施行された空き家対策特別措置法を施行したのでしょう。』

 『Aさんのいう空き家は、耐震前の建物の空き家だよね。 防犯上、防災上、景観上の問題だと思うんだけど・・・・、確かに、空き家法の効果はあるかと思うけど、あの3000万円控除は、たいして空き家対策にはなっていないな。 アメとムチを使いたいのだろうが、飴が甘くないw 東京バナナくらい旨味が欲しいな〜・・・、まじ、美味しい・・・5個も食ってしまったw』

皆さん・・・、この3000万円控除ってのが、問題で・・・それはそれは、とっても使えないというか使いにくい控除なんです。

必要用件

〜蠡海粒始の直前において被相続人の居住の用に 供されていたものであること
∩蠡海粒始の直前において当該被相続人以外に居 住をしていた者がいなかったものであること
昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有 建築物を除く。)であること
ち蠡海了から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用 又は居住の用に供されていたことがないこと
(※ 相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時から当該 取壊しの時まで事業の用、貸付けの用又は居住の 用に供されていたことがないこと、かつ、土地につい て相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付 けの用又は居住の用に供されていたことがないこと)

譲渡する際の必要用件

‐渡価額が1億円以下
家屋を譲渡する場合(その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む。)、当該譲渡時 において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するも のであること


皆さん、読むのが面倒くさいでしょうから、簡単にいうと・・・。
昭和56年以前に建てられたもので、被相続人が一人暮らしだったもので、亡くなるまで、そこに住んでないといけないわけで(老人ホーム等は基本ダメ)・・・、被相続人死亡後、誰にも貸してない条件で・・・・、こんな3000万円控除は、使える人は少ないでしょう!って話です。


政府は、飴と鞭の使い分けをしているつもりなのでしょうが、ムチを食らって痛い思いをしても、飴玉をもらえる人は少ないということなのです。


会話の続き・・・。

不動産コンサルAさん 『飴鞭の話は違いますね。飴と鞭という表現をされるよりは・・・、空き家に厳しく、税にも厳しいということですよね。 』

 『まあ、そういうことなんだけど・・・。 いちいち、人の話を否定しなくてもいいじゃんw 営業の基本、相手の重要感、有能感、好感を壊してはいけないという基本中の基本ができていないな。 まあ、不動産屋じゃなくて、コンサルしかやってないから、それでいいのかもしれんけど・・・、営業の基本ができてない人が講演するとつまんないんだよな〜w 東京バナナもらっといて、こういう言い方をしたらあかんかもしれんけど・・・w 』

不動産コンサルAさん 『そういう近藤社長こそ、私の有能感を完全に破壊してくれましたよねw』

 『えっ・・・。 A先生、そんなに有能だっけ? 学問上は、俺の数百倍すごいと思うけど、本当にヤバイ時の実戦に使えないんだよね〜w  自分のクライアントの不動産取引の相談をしてこないでねw 』

不動産コンサルAさん 『あはははhw 社長、東京バナナまた持ってきますので、そんなことを言わないでください。』

 『それって、俺のコンサルタント料は、東京バナナってことじゃんw まあいいけど・・・w 次は、ゴマたまごにしてねw』

そんなわけで・・・・不動産コンサルAさん は、夕方の新幹線で東京に帰っていかれました。

今日のブログの写真は、昨日、弊社の不動産買取案件の現場なんですけど・・・。

2017-10-26-12-06-41


こんな空き家の買取が増えてきています。

買取査定に来たのに、家に入れず・・・私は、こんな表情で写真をとりましたwww

2017-10-26-12-10-06


私の写真・・・どうでもいいですね〜www


今後、ますます空き家問題は深刻になります。

そして、我々不動産デベロッパーも、空き家が増えると、供給過多になり売れ行きが悪くなります。

本日は、深刻な空き家問題について考えるということで書かせていただきましたが・・・。

最大の問題は、人口減少であり、日本の全てをマイナスに導く要因になっているわけです。

なんとかしないといけないですけど、人口を増やすには何十年もかかりますし、移民を受け入れるにもいろいろ問題があります。

問題は人口減少・・・・解決策は、やっぱり移民池入れなんですかね〜。(私のブログランキングの問題は、皆さんがバナーをクリックしてくだされば解決しますが・・・w)

人口減少、空き家問題、雇用問題等・・・、今後の政府は、どうしていくんえしょうね〜・・・・。

そんなわけで、本日は、空き家問題&人口減少のお話でした。



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2017年10月24日

2191)太陽光21円案件 表面利回り10%(9区画)

平成29年4月1日から再生可能エネルギーの固定価格買取制度(FIT)が新しくなりました!

売電単価は、10kW以上、2,000kW(2MW)未満の場合、売電単価は、税別21円/kWh(キロワット時)です。
8%消費税を含めると、税込22.68円/kWh(キロワット時)です。
売電期間は20年間のままで変更ありません。


そして・・・・。

平成30年度・・・つまり来年度は、10kW未満(住宅用)の太陽光発電については、平成30年以降の売電単価も発表されましたが・・・、10kW以上(産業用)の太陽光発電については、特に決まっていません。

つまり、野立ては、いくらになるか、わかりませんが・・・、これまでの流れから推測すると、また下がるのではないかと予想しております。

産業用・・・つまり、30年度に、売電価格が下がった場合、野立ての太陽光等は、美味しい投資ではなくなってしまうということです。

現在、日本は、人口減少真っ只中で、賃貸の空室率が増えていっており、過疎化しつつある地方の収益物件は、将来的に恐ろしくて買えないし・・・、かといって・・、人気エリアの収益ビルや収益マンション等を買っても、超低利回りで・・・全く旨みがない・・・。

もちろん、銀行に定期預金をしているよりは、はるかに良いとは思いますが・・・(笑)


さて、そろそろ本題に入りますが・・・。

昨年の買取価格24円までは、表面利回りを10%確保できていたのですが・・・さすがに、21円の買取価格になったら、表面10%は、無理だと思っていました。

2017-03-19-15-53-49


買取価格が下がり、太陽光パネル、パワコン等の価格も、年々下がってきましたが、24年の時の設備代で限界だろうな〜と・・・・。

やはり21円になっても、設備代の値下がりは、ほんの僅かですので、正直、10%は無理があると半ば諦めていました。

そんな中、激安で買える土地が見つかりまして・・・・早速、試算をしてみたのですが・・・、それでも、表面利回り、約9.5%・・・あと0.5%・・・。

あと少しなので、ここは、なんとかしなくては・・・、これまで使ってきたカナディアンソーラーのパネルに匹敵するものはないか・・・、昨年度、お客様の希望で、3カ所ほど、カナディアンではなく、ジンコーソーラーのパネルにさせていただいたのですが・・・・。

ジンコーソーラーの品質と価格をチェックしまして・・・、ネット等で調べてみたところ、カナディアンと同じく、野立ての太陽光としては、世界で3位以内に入るパネルということですし、少しだけ価格が安く入るのに性能は同じぐらいですし、当社が販売をした発電所の、カナディアンと、ジンコーソーラーの発電量を比べてみたところ、ほぼ互角でした。

土地を安く買う、パネルを他社のものに変える・・・それでも、表面利回り10%には足りませんが・・・あとは、弊社の利益から削るしかない・・・・・w

そんなわけで、限定、平成29年度も利回り10%以上の土地付き太陽光発電所を販売することになりました。

とはいっても、土地の仕入れの問題もあり、残念ながら、限定9区画のみの販売となります。

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これは、その中の一区画の概要とシミュレーションです。

土地は、300坪オーバーで、180万円です。


2017千代田太陽光収支


買取価格が24円の時は、坪1万円でも表面利回り10%を出せましたが、21円で土地を坪一万円で買っていたら表面利回り10%を出すことはかなり難しいです。

土地と言っても、太陽光発電ができる事業用地にするまでには、造成費用もかかるわけで・・・坪一万円以下の土地を出してくるということは、坪2000円〜5000円で購入しなければいけないわけです。

これだけ土地を安く買って、あれこれ四苦八苦して、表面利回り10%・・・実質利回りは8%〜8.5%になるわけで・・・21円よりも下がったら、実質的に土地はタダで手に入れないといけませんよね(笑)

つまり、買取価格が、これ以上下がったら、土地付きの太陽光発電自体が不可能になるということです。

平成24年度は、買取価格が40円であったものが、現在21円・・・約半分の価格です。

太陽光パネルやパワコン等の設備、土地、造成費用等が、約半分になったのかと言われると、そこまで安くはなっていません。

現在も、太陽光発電用の土地の買取をしていますが、以前のようには出てきません。

地主さんに、『この300坪の土地を、坪単価2000円で売ってください!』とお願いをしても、なかなか首を縦には振ってくれません。

来年からは、『この土地を、タダでください。』 もしくは、『この土地、引き取りますので、金ねくださいw』とお願いをしにいかなくてはいけないわけですが、こんな事は、実質的には無理な話なので・・・・やはり、21円が最後の土地付き太陽光発電になると思います。

そんなわけで・・・太陽光発電21円案件9区画、販売のご案内をさせていただきます。

当然ですが、造成工事から太陽光設備の設置まで、しっかりした施工をしておりますし、有料にはなりますが、その後の管理をする管理会社もご紹介させていただきますので、安心ください。

ご興味がある方は、千代田不動産本社までお問い合わせください。


ご案内は、ここまでにさせていただくとして・・・・。

しかし、まあ、政府も、野立ての太陽光に対して、全く力が入っていないというか、これ以上増やしたくないというのがありありと分かりますね。

東日本の震災の後、増やせ増やせで、電力に高値をつけて大盤振る舞いをしたわけですが、その時は、ありえないぐらいの早い対応をしていましたが、今では、嫌いや、しかたなく受付をしている感じで・・・・その証拠に、24円の時の名義変更や設備の変更が、申請から3ヶ月以上経ってもできていないような状況です。

7月初旬〜7月中旬に変更認定申請したものが、10月の末になっても、まだ、手もつけていない感じです。

問い合わせの電話すら、なかなか繋がらない状況が未だに続いていますが、経産省と、それに関連する団体等は、人員を増やしているように思えません。

変更認定申請だけではなく、事業計画認定も遅れているようで・・・・、とにかく1日でも早い審査手続きを心からお願いしたいと思います。

そんなわけで、本日は、21円案件の販売のご案内からの・・・各種太陽光発電の申請の手続きが遅れているというお話でした。




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2017年10月18日

2190) 宅建アーティスト 馬場涼真くん Cool X

名古屋支店の社長室で、キレまくりながら、用地の仕入れの件で電話をしていたところに、客人が・・・・。

某市で、約2億の土地を購入することになり、契約日も決まっていたのですが・・・、まさかのドタキャン・・・、理由は、売主である法人の会長が、急遽反対をしたので契約できないとのことで、仲介業者Aは、平謝り・・・・もう、契約しないことは確定だと断言した。

 『仲介のAくんに、怒るわけじゃないけど・・・・。 あのな〜、こっちは、事業計画立てて、試算表作って、買い付け出して・・・、まあ、ここまではいいとして、相手が売渡承諾書を出したから、こっちは契約内容、契約日も決めて、金も用意して、銀行の融資承認もとって・・・、売主の会社の会長が反対しだしたとか、何それ? 代表取締役に権限があるんじゃなくて、会長に権限があるのか? その会社は? 売渡の書類に、会社の印鑑まで押しといて、世の中なめてるな〜・・・。』

仲介業者A 『あっ、いや、その〜・・・。 社長に権限はあるのですが、会長というのは、現社長のお父様にあたる方で、創設者でもあるので・・・、その会長が土地を売ったらダメだと言ったとのことで・・・。 以前、社長が会長に話をしたときは、お前の代だから好きにしろと言ってたとのことなのですが、急に会長が反対したとかで・・・・。売主の会社の社長も、めちゃ謝っていました。買主様にも宜しくとのことでした。』

 『あのな〜・・・。 宜しくじゃね〜よ。 このドタキャンで、どれだけの人が迷惑するか分かるか? まあ、契約前だからペナルティーはないとしても、経営者として、日本の企業として、その対応は失礼すぎるだろう? その会長と社長を、ここまで来させろ! きちんと事情を説明してくれないと納得いかん。』

仲介業者A 『私も、そう言ったのですが、会長も社長も、売渡承諾に法的効力があるのか聞かれて・・・、ないと言ったら・・・、私に断っておくようにとのことで・・・、社長、すみません。 再度、言ってみますが・・・難しいと思います。まあ、他人事な感じです。』

 『腹立たしいな〜・・・今更何を言ってるんだ。 う〜ん・・・、再度、連絡しろ。  契約を急遽とりやめにされることは承知いたしました。 しかしながら、責任ある立場の人間として、物事には、始まりがあり終わりがあるわけなので、けじめをつけていただいきたいというか、ご本人と、お話を伺いたい!と、もう一回伝えてみてよ・・・・。』

仲介業者A 『私も、不動産屋の端くれなので、相当言いましたよ。 人を何だと思っているんですか、売る気がないなら最初っから、売りに出さないでくださいよ! 売渡承諾書出しといて、それはない!って・・・・、たぶん、近藤社長の言葉を伝えても詫び入れに来ないと思いますよ。 気にしてるのは、法的にどうだって話だけですし、不動産屋、なめてるタイプなので・・・・。』

 『それならそれでいいよ! 名古屋の経営者なんて、どっかで繋がるんで・・・、相手もそれくらいは、わかってると思うんだけどな。  江戸の仇は、長崎で・・・じゃないけど・・・、NOであれば、今回の件、しっかり胸に刻んどくわ。 ただ、断ったのには何か深い事情があるかもしれんから・・・、とりあえず、何らかで仇打つべき奴なのか、相手の人間性を確認したいので、最後に、それだけ言っておいてくれよ。 』

仲介業者A 『はい、わかりました。 自分の甘さもあったと思いますので・・・・本当にすみません。』

そんなわけで・・・電話を切ったわけですが・・・・。

けっこう、キレながら、話しているのを・・・・、弊社の社員と、知人と、若い男の子が、社長室の入り口に立ってみていた・・・。

社員 『しゃ・・・社長・・・、よろしいですか? お客様が、いらっしゃっています。 』

知人 『社長、お取込み中、すみません。 大丈夫ですか???』

 『うん、大丈夫だよ。 まあ、世の中、いろんな奴がいるからな〜。 そこそこ大きな会社の経営者でも、礼節を知らん奴もいるので、ちょっと怒ってたんだわw まあ、どうぞ、どうぞ〜w  なんか、若い子、連れてるね〜w』

知人 『先月、デビューした、Cool X(クールエックス)の、馬場涼真くんと、向こうに、他のメンバーも来ています。』

 『ミュージシャンか、アイドルか、なんかのアーティストなのか知らんけど・・・、別に、そんなん、連れてこなくていいよ。』

知人 『それが、社長・・・・。 涼真くんは、近藤社長のブログのファンで・・・宅建士の資格も持っていて、不動産に興味があるというか、宅建アーティストなんですよ。』

 『ほぉ〜〜〜w ブログのファンなのか・・・、それなら話は、別だ・・・w よく来てくれたね〜・・・。 まあ、座りなよ・・・w どうぞどうぞw』

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知人 『その前に、ご挨拶をさせてください・・・、お近くに行ってもよろしいでしょうか?』

 『いいよ〜w おいで、おいで、挨拶は後でいいから、記念写真取ろうwww 他のメンバーの子たちもいるんだろ・・・、呼んであげなよ。 写真撮ろうw 』

Cool X 『はい! ありがとうございます。』

1211


 『この際だから、Cool X&k社長で、ユニット組むかwww』

知人 『それ、いいですね〜・・・w 』

 『いいわけね〜だろ〜www 』

知人 『あははw じゃあ、応援してやってくださいw』

そんなわけで・・・その後、1時間ほど雑談をしたわけですが・・・・Cool Xのメンバーは、うちの息子ぐらいの年なのに、かなりしっかりしていて大人ぽいし・・・、きちんと挨拶もできるし、明るく元気で、良い子たちでした。

 『あっ、ヤバイ・・・。 こんな時間だ・・・。 俺、この後、仕事の関係の集まりで、ドンペリシャンパンタワーパーティーに呼ばれてるんだよな〜w 俺、MCやらなきゃいけないから、もう行くわ・・・。 錦のクラブ貸切でパーティーやるみたいなんだけど、ドンペリ飲み放題だ・・・よかったら、お前らも来るか???』

Cool X 『めっちゃ行きたいんですけど・・自分たち、予定があるので・・・。 次回、また誘ってください。』

 『そっか・・・。 俺、車が、外で待機してるので、もう行くわ・・・ 頑張れよ〜w またな〜w』

ということだったのですが・・・・・。

1122


MC近藤 『皆さん、こんばんは〜〜〜w 本日、司会進行をさせていただきます・・・。 ん・・・。』

不動産関係の集まりが、スタートするのと同時に・・・・。

Cool X 『社長・・・来ちゃいましたぁ〜・・・。参加させてもらっても、いいですか〜?』

 『おおおお〜〜〜w あはは〜・・・来たかw 』

ということで・・・、スタートしまして・・・。

まずは、全員が1本ずつ、ドンペリをタワーに注いで・・・・、ドンペリ18本で、タワー完成!

BlogPaint


記念写真を撮って・・・。

若いって、いいですね〜・・・、羨ましい・・・。

Cool Xの三人が、カッコ良すぎて・・・ある意味、ホストクラブのような感じに、見えなくもないが・・・・w

我々、オヤジ軍団は・・・絵にならないので・・・写真は掲載しません(笑)

一応・・・、これまた絵にならないですが・・・、とりあえず、1枚だけ・・・私の写真を・・・。

BlogPaint


やっぱり思った通り・・・カッコ悪い。

まあ、それはそれとして・・・その後、Cool Xの3人に自己紹介をしてもらい、パーティーは、かなり盛り上がったわけですが・・・。

当たり前ですが、歌は上手いし、喋りのセンスも良いし・・・それぞれ個性があって、この3人のバランスが、とても良く・・・名古屋発、Cool X・・・けっこう、いいとこまでイケる気がします。

礼儀正しいし気遣いはできるし・・・、歌って、踊れて、喋れる・・・、どうやって教えたら、この若さで、これだけできるようになるのだろう・・・?

若いのに、すごい・・・、厳しい世界で頑張ってるんだろうな〜。

これから、この子たちを応援していこうと思います。

もしよろしければ、ホームページを見てあげてください。 Cool X ホームページ

私としては・・・、もちろん、Cool Xの3人を応援していきますが・・・特に、歌って、踊れて、喋れて・・・宅建士の資格を持っている、馬場涼真くんがイチオシですw


つい先日、2017年 宅地建物取引士の試験がありました。(受験生の皆さんお疲れ様でした)

2016年の合格ラインは35点・・・合格率約15%・・・。

涼真くんは、アーティストとしてのレッスンを受けながら、宅建試験の受験勉強を頑張ったわけで・・・、遊びたい年頃なのに、この若さで、この両立は、本当に凄いと思います。

宅建を受けた人なら、馬場涼真くんの頑張りは、わかると思います。

このブログは、多くの不動産関係の方が見てくださっているわけで・・・、Cool Xを・・・馬場涼真くんを応援してあげてほしいです。

そんなわけで、本日は、宅建アーティスト 馬場涼真くん Cool X!の話を書かせていただきました。



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