千代田不動産 

2018年07月02日

2154)韓国出張(不動産)

今週は、夜の会食3回、別途、韓国出張もありで、かなり忙しかったです。

月曜日の夜、会食があり・・・深夜3時帰宅・・・ブログを書いて・・・4時就寝!

翌朝9時半の飛行機でソウルへ・・・・。


空港からソウル市内に入り食事をして、14時から某社に行って商談・・・、その後、15時半から、17時半までミーティング・・・。

18時から、会食・・・。

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魚介類を水槽から選んで、料理を作ってもらうわけですが・・・。

刺身や、海鮮チジミも旨いですけど・・・。

やはり、今回のソウル出張で、一番旨かったのは、この鍋ですね〜w

魚介、甲殻類・・・山盛り・・・w

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この鍋は、辛さ控えめの酸味の効いたスープに、魚介の甘さが加わると・・・なんとも言えない、旨さに変身するんですよね〜。

この出汁の味は、韓国の中でも、かなりのクオリティーで・・・、私の中の、韓国海鮮鍋ランキングでは、釜山の某店に次ぐ・・・2位の旨さですw

肝心な出張の話ですが・・・。

不動産の仕事の話で・・・・。

かなりの大きなプロジェクトなんですけど・・・今は、まだ公開できません。


この日は、韓流の芸能人たちも合流して、深夜まで、飲みましたが・・・・。

接待を、受けたのか・・・、こちらが接待したのか・・・両方かな〜・・・親睦会ですねw

最後は、明け方のキムチ鍋で締めましたw

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最後に乾麺を入れて・・・旨かったですw


そして、翌日、完全に二日酔い状態!

飛行機の時間まで、少しあったので・・・土産を買いにLINEショップに行きました。

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まあ、ちょっと恥ずかしいですが、お決まりの、ブラウン前で写真を撮りまして・・・・w

急いで空港に・・・・。

道が混んでいてヤバイ状況で、ブラウンと写真撮ってる場合じゃないだろうと後悔しながら、空港に向かったのですが・・・。

天は私を見放さなかった。

飛行機が20分遅れ・・・乗れました〜www

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機内は、ガラガラでした。

帰国して・・・セントレアから、そのまま、名古屋で会食と接待

つまり、月曜日に名古屋で飲んで、火曜日にソウルで飲んで、水曜日には名古屋で飲んで・・・、私の血は、アルコールでできてるのよ〜ん!って感じの三日間で、それはそれは、楽しいようで辛い3日間でした。

そして、木曜からも、アポいっぱいのスケジュールで、全く自由な時間がない感じだったので・・・・・・、週末は、せめて、大好きな車で仕事をしようと思い、240zでお仕事をしていました。

津島市役所・・・・。

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見る人が見るとわかるので、説明しますが・・・、駐禁の場所ですが、10秒だけ、停車をさせていただき、急いで写真を撮りました。

引き続き、地域の発展のため・・・工場誘致、頑張ります。


販売会をやっている分譲地に・・・。

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お客様に会うといけないので、遠くから確認して、隙を狙って行ってきました。

なんとなく、この車では、お客様と会いたくないです。

まあ、スーパーカーみないな高価な車ではなく、45年前のボロ車なので、それほど問題ではないとは思いますが、遊び車っぽいので・・・、生涯一度の買い物である分譲地の販売会に、趣味の車で行くのは、ほんとうは良くないですよね〜。

その後は、買取の用地の視察を3件ほど周りました。

そんなわけで・・・先週は、ブログを、一回しか更新できていまでんでしたので、言い訳方々、先週一週間の動きを書かせていただきました。

ん・・・何か大事な事があったような・・・。

あっ・・・そういえば、弊社は、6月決算なので、無事に今期も終わりました。

1年、早いですね〜・・・あっと言う間に時がすぎる・・・、この間まで、若手の社長だったのですが・・・、気がつけば、50近いオッサンになっていました・・・という感じです(笑)

これまで、どれだけの不動産取引をしてきたのか、わかりませんが・・・、住宅系、商工業系、投資系等、目の前にある仕事を真剣に一生懸命、必死でやってきました。

これからも、同じなんだろうな〜w

まあ、この身が動くうちは、休む事なく働くことでしょう。

今期も、頑張ります。

社員皆さん、千代田不動産協力会の皆様、今期も、お疲れさまでした&ありがとうございました。


そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。




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2018年06月25日

2153)不動産仲介と不動産買取の違い(不動産売却)

我々、不動産業界にいる者は、当たり前に分かっているので、今更、何を書いているの?って思うかもしれないが、素人さんというのは、以外と知ってそうで知らない・・・もしくは、自分では、知っていると思っていても、知らないこともあったりするわけで・・・本日は、仲介と買取の違いについて書かせていただきます。

まあ、弊社の場合は、賃貸よりも売買が多いので、売買の仲介と買取の違いについて書きます。


不動産売却について・・・。

仮に・・・、もしも、あなたが、家やマンション、土地等、不動産を所有していたとして、それを売却したいとして・・・、どうしますか???

答えは簡単・・・、不動産屋に電話をする、ネットで査定する・・。

まあ、これが正解なんですけど・・・(笑)

その前に、ちょっとだけ不動産の知識として覚えておくといいのですが・・・。

大きく2パターンの売却方法があります。


|膕  買取  この2つです。

皆さんが、普通に、ネットで検索して、不動産会社に査定をしてもらうのは、ほとんどの場合が、仲介査定です。

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はい! ここで、まずは・・・、仲介とは・・・・。

簡単に説明すると、不動産業者に、不動産の売却を頼んで、買いたい人を探して売ってもらう・・・、又は、不動産業者に不動産さんを購入をしたいと探してもらう。

今回は、売却をテーマとしているので、購入の仲介は、置いといて・・・売却の仲介について書きますが・・・・。

売却の仲介とは・・・。

先ほども説明しましたが、不動産業者に、不動産の売却を頼んで、買いたい人を探して売ってもらう・・・ということなので・・・。

まずは、不動産の査定をしてもらう→ 不動産業者に売却のお願いをする為に媒介契約をする。

媒介契約というのは・・・・。

不動産業者に対して、あなたの会社にこの物件の売却を任せます! という契約の事です。

ここまで、大丈夫ですか?

不動産売却には、仲介と、買取の2種類があって、今は、仲介の話をしています・・・不動産を売ってくださいと依頼することが、媒介契約と思えてもらってけっこうです。

この媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

難しいことは、省略します・・・書きません!

超簡単に行きましょう・・・。

・一般媒介契約
あなたの会社に、私の不動産の売却をお願いしますが、他の会社にも依頼するかもしれませんよ〜・・・ということで、何社でも依頼できますし、自分や知人が不動産を購入する人を探せます。
ゆる〜い媒介契約です。

・専任媒介契約
あなたの会社だけに私の不動産の売却をお願いします。でも、自分で購入者を見つけたときは仲介してもらわないかもしれませんよ〜。 ※依頼を受けた不動産業者は、2週間に1回以上、依頼者(売主)に報告必要!
ゆるくも、かたくもない媒介契約です。

・専属専任媒介契約
とにもかくにも、あなたの会社に私の不動産売却の仲介をお任せします。※依頼を受けた不動産業者は、1週間に1回以上報告必要!
かた〜い媒介契約です。

覚え方は簡単で・・・、宅建試験を受ける人以外の素人さんは、3種類の媒介契約を、こう覚えてください。

一般ゆるゆる、専任ゆるかた、専属バリかた・・・、これで、OKです。


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この媒介契約を、不動産業者とすることにより、仲介の依頼をしたことになります。

不動産を売却する際の、仲介について・・・不動産を売却したい人が、不動産業者にアクセスをする→査定を行う→査定の根拠等の説明をする→、そして、媒介契約を締結する仲介の依頼をしたことになり、不動産業者は、仲介業務をスタートするわけです。

売却活動をスタートすると、不動産業者は、原則、不動産流通機構に物件を登録して、インターネット、チラシ、等で集客を行います。

そして、購入検討者が現れたら、物件を案内して説明をして・・・購入希望があれば、購入申込書をいただき、価格交渉や購入の条件等があった場合は、売主買主間の調整を行い、売却依頼者(売主)から、売渡承諾書をいただき、契約日を決めます。

契約前に購入予定者(買主)に対して重要事項説明をして、売主、買主の間に仲介という形で入り、売買契約を締結します。

ここまで、まとめると・・・・。

売却相談→査定→媒介契約→広告宣伝→物件案内→契約の調整→重要事項説明→契約という流れです。

契約締結後は、売却者(売主)と購入者(買主)の取引完了に向かい、測量、登記(所有権移転、抵当権抹消)等、又は、買主の融資のサポートをした後に、不動産の引渡しを行い、売却活動は全て終了となります。

※注意・・・不動産会社に仲介を依頼して成約した場合、仲介手数料というものが必要になります。
仲介手数料
・物件価格200万円以下の場合は「5%」の手数料。
・物件価格200万円超〜400万円以下の場合は「4%+2万円」の手数料。
・物件価格400万円超の場合は「3%+6万円」

そして・・・消費税がかかります。

|膕陲砲弔い董△海海泙任箸靴泙垢・・・ご理解いただけましたでしょうか?

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さて・・・続きまして・・・買取の話に進みましょう。

ここまで、何ら問題なく、スムーズに来ましたが・・・・、これは、うまくいった場合の話です。

全部の取引が、このようにスムーズに事が運ぶわけではありません。

ここで、ひとつ、疑問がわいてきませんか???

もしも、不動産が、売れなかったらどうするのか・・・?

売れるまで値下げを続けることになるわけですが・・・!


値段を下げるということは、売れるまで様子を見ながら少しずつ下げていくので、時間がかかる・・・つまり、長期化するわけです。

どれだけ時間をかけてもいいのであれば、問題はないのですが、短期で売却をしたいのであれば、不動産業者に買取をしてもらうという、第二の手段があります。

冒頭に、不動産売却には、|膕陲函↓買取があると説明しましたが・・・この第二の手段が買取になります。

買取とは、売却希望者の不動産を、不動産業者が直接買い取るということで、売却希望者は売主、買い取る側の不動産業社は買主となります。

しかし、不動産業者は、買取をした不動産を売却しなくてはいけないので、経費も利益も必要になりますので、当然、買取査定は、仲介査定より低い価格になります。


|膕陝↓買取のメリット、デメリットを簡単に説明します。

|膕陲蓮⊂綣蠅いけば・・・、売主、買主が、仲介業者を介して取引をすることで、売主にとっては高く売却ができますが、売却する期間と価格の保証はなく、やってみなくては結果は分からないのです。

買取は、不動産業者が買取査定をするので、すぐに売却価格と売却時期を決められますが、仲介よりも安い価格になってしまいます。

それでは、売却を希望する者にとって、どちらが良いのでしょう???

高く、早く売れることです。

まあ、それは、なかなか難しいわけですが・・・、基本的には、少しでも高く早く売ろうと仲介業者は頑張るわけです。

しかし、残念なことに、日本の不動産業者の大半は、仲介のみしかしておりません。

大手の不動産業者も、小規模な街の不動産屋も、ほとんどが、,涼膕陲靴しません。


仲介しか行っていない不動産業者は、仲介にトライして、無理だと判断した際、もしくは、売却を希望される方が、売却資金を使う時期が早期の場合等に、不動産買取業者に情報を持ち込んで、売却希望者と、買取業者の間に入って、仲介を行います。

つまり、仲介専門の不動産業者に依頼をした、売却希望者は、うまくいけば高く早く売れますが、最悪の場合、買取業者の買取査定で低い価格で売却することになり、更に、仲介手数料を払うことになるのです。

例えば、仲介査定価格が3000万円・・・・売却スタート・・・。

毎月、100万円ずつ価格を下げて半年経ったとして、2400万円・・・。

仲介業者は、買取業者に持ち込んで、買取業者は、2200万円で買取査定をしました。

売却希望者は、半年かかった挙句の果てに、2200万円で売却して、更に、80万円近い仲介手数料を払うことになるわけです。

この場合、買取業者も、仲介業者に仲介手数料を支払うことになるので、当然、買取査定の際に計算をして、買取価格を算出していますので、結局、売却希望者は、本来の買取査定価格よりも、160万円も安く売るという計算になるわけです。

整理しましょう。

一番良いのは、仲介業者に依頼をして順調に事が進めば、早く高く売れます。

二番目に良いのが、買取業者に直接依頼をすれば、早いけど安くなります。

最悪なのは、仲介業者に依頼をして、なかなか売れずに買取業者に仲介をされることです。

売却希望者は、最悪の売却という形にならないようにしたいですよね。

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売却希望者が、上記のような、最悪の状況にならないように・・・。

弊社では、売却希望者から依頼があり、且つ、弊社の買取規定内の不動産であれば、仲介査定と、買取査定を同時に算出し提示をすることができます。


弊社の売却規定により買取できない不動産もありますが、基本的に市街化区域で道路に面しており、特別な状況、特殊サイズ、再販不可能と判断しない限りは買取します。

弊社に売却の依頼をした売却希望者は、,涼膕陲如一番良い形の早い高い売却を目指して売却を開始した後、ご希望の期間を定めて買取査定による、買取、2番目の売却ができるといことです。

当然、弊社が買主になるので、弊社が買取をした場合には、仲介手数料は必要ありません。

つまり、最悪のパターンである、仲介により、買取業者に売却をするということはないのです。

これが、弊社に売却を依頼する、売却希望者のメリットです。

そんなわけで・・・不動産仲介と不動産買取の違い(不動産売却)というテーマで書かせていただいたわけですが・・・・、実は、今日書いたのは、弊社の、新入社員教育プログラムの一部なのです。

実際は、もう少し細かく書かれていますし・・・、私が、講師をする場合は、間に、面白い実例なんかを混ぜたり、ちょっと遊び心を入れて、集中して聞けるように話すわけですが・・・・。

昨日、ある社員に、新しい新人研修のレジュメの作成をお願いしたところ・・・悩んでいたようなので・・・、不動産仲介と不動産買取の違い(不動産売却)というレジュメの基本構造を、私の言葉で書かせていただきました。

不動産に興味がある素人さんの、不動産の売却についての勉強にもなるかもしれないな〜と思い書かせていただきました。

それでは、本日は、ここまでとさせていただきます。




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2018年06月23日

2152)千代田不動産の社員と卒業生たち!

ここ最近、千代田不動産の卒業生たちと、いっしょに仕事をすることが、ちょくちょくある。

卒業生と、いっしょに仕事をすると、とても嬉しいw


それは、彼ら彼女らが、独立して社長になり・・・、社員であったときよりも、めちゃくちゃ成長しているのが見られるからです。

もちろん、社員であったときも優秀だったからこそ、独立しても、成功しているのだろうが・・・、社員であったときより、社会、仕事、それぞれの社員に対しての責任感みたいなものが、ビシビシと伝わってきて、当然、人としても不動産屋としても確実に成長しているのが分かる。


社員のときも、当然、お客様第一主義の精神で頑張ってきた精鋭たちだったわけだが、自分の財布でやりくりをしながら、お客様第一主義を貫くのと、千代田不動産の傘の下で、お客様第一主義を貫くのとは、全然違いますからね〜。

ちょっと、偉そうに聞こえるかもしれないが・・・・、おそらく、全ては自己責任という状況下で、自分の意思を貫くことの大変さが分かったのではないかと・・・思う。

そして・・・社員の頃と、社長になった今の、彼らの成長ぶりは、1分話したら分かります・・・いっしょに仕事をすることで、さらに、深く伝わってきます。

なんか・・・・、子供の成長した姿を見ているようで、本当に嬉しいです。

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あっ・・・卒業生とは・・・。

私のいう、卒業生とは、千代田不動産で修行をして、独立をした者のことを、私が勝手にそう呼んでるだけなのだが・・・。


不動産という仕事は、簡単そうで、けっこう奥が深く、多種多様な取引に対応しなくてはいけないので・・・、社長と社員の関係というよりは、師匠と弟子に近いのかもしれない!

これが、分譲屋とか、賃貸屋だと、そんなこともないのかもしれないが・・・、元々、仲介屋だけに、今も、住宅、土地、商工業不動産、収益物件等、いろんな仕事をするので、教えたり、アドバイスしたり、自分の仕事を任せたりするので、・・・、社員は社員なんだが、けっこう距離が近いのかもしれません。

そんなわけで・・・・、社員が可愛いというか・・・、独立する社員に対しては、子供を一人暮らしさせるような気持ちというか・・・、頑張れと思いながらも心配だし寂しいし、この気持ちを文章にするのは難しい(笑)

まあ、でも、またいっしょに仕事ができるというのは、とても嬉しい・・・w

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先日も、買取案件を持ってきてくれたので、二つ返事で購入しましたし、昨日も、また別の卒業生が、物件を持ってきてくれたので、その場で、買取金額を即答しました。

もちろん、良い物件だから買ったり即答できるのだが・・・、元社員だと、私のこと当社のことを、わかっているので、話が早い・・・事業計画や、プロジェクトの試算表まで作ってもってきてくれるし・・・、私も、それを見ると一目で分かるわけで・・・ほとんどの場合、その場で、金額を即答できます(笑)

現在・・・9人の卒業生がいます。

まあ、うまく表現できませんが、とにかく、社員というのは、我が子のように可愛い存在ですし・・・、卒業生は、娵に行った娘のような感じで、長年、不動産業をやってきてよかったな〜と思います。



私が、社員に接するときに、いつも、山本五十六さんの名言が頭に浮かびます。

やってみせ、言って聞かせて、させてみせ、ほめてやらねば、人は動かじ。

話し合い、耳を傾け、承認し、任せてやらねば、人は育たず。

やっている、姿を感謝で見守って、信頼せねば、人は実らず。


たまに、講演や、スピーチで話したりしますし・・・、口ずさむので・・・、また、それか〜wと思う人もいるかもしれませんが・・・、そんな気持ちで、叱咤激励しております(笑)

まあ、この先も、社員を育てていくのでしょうけど・・・まあ、そう思いながら、私も成長させてもらってるような気もします。


さて・・・話は、変わりますが・・・・。

5月にオールフェアレディーに行った際に、取材を受けたのですが、ぼちぼち、雑誌に掲載されはじめました。

まずは、ノスタルジックスピード・・・。

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この雑誌は・・・、特集の片隅に載った感じです。

全国の書店、通販で、購入できますw

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取材の時間の割に、小さかったな〜という感じなんですけど・・・・。

でも、SNSで仲良くさsていただいてる方が、ドカーンと載っていたので、めちゃ嬉しかったです。

続きまして・・・、Gワークス・・・・。

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こちらの雑誌は・・・1ページ丸っと、ドカーン・・・と掲載してくれました。

全国の、コンビニ、書店、ネットで購入できます。

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近藤240zと、命名していただき・・・少し恥かしいな〜と思いながらも、けっこう嬉しいかも・・・wという感じです。

6人のプロの職人たちが、昼夜問わず寝る間も惜しんで頑張ってくれた、血豆と汗と涙の結晶です。

自分が、新聞や雑誌に載るよりも、みんなで頑張って仕上げた車が載るほうが、断然、嬉しいです。

まあ、でも・・・オールフェアレディに参加して思ったのですが・・・、世間は狭いですが・・・日本は広い・・・、すごい先輩たちが大勢いまして・・・、私なんて、まだまだ全然って感じなので、もっと頑張らないとあかんです!

私が、車に乗れるうちは、ずっと所有していこうと思っている、昭和40年代(同年代)の車なので・・・、ぼちぼちですが、世界で一台の、近藤240zを作り上げていきたいと思います。

そんなわけで・・・本日は、千代田不動産の社員と卒業生たち!というテーマで書かせていただき・・・ちょっとだけ、車の話を書かせていただきました。

それでは、本日は、このあたりで、失礼いたします。




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