千代田不動産 

2018年10月03日

2270)遅すぎる相続対策・・・!

そういえば・・・、この間、あるある探検隊でお馴染みの、松本くんが、遊びに来てくれました

こちらのほうで、仕事があったのか、大阪と東京の間に名古屋があるからなのか、わかりませんが、たまに遊びに来てくれます。。。

あるある探検隊の、まっちゃん・・・、めちゃいい人で、大好きなので・・・、連絡があると・・・、なるべく予定を合わせちゃいます(笑)

そんなわけで・・・。

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まっちゃん 『近藤社長〜、めっちゃ、かっこええですね〜。』

 『俺のこと? そんなん言われたら、照れるがな〜・・・。』

まっちゃん 『車の話でんがなぁ〜・・・。 スポーツカーで・・・赤で・・・、ドライブとか最高ですわ〜・・・車、乗って帰るわ〜。』

 『まあ、ちょっと待って・・・、松本くん、営業で来てるわけじゃないやろ〜、じゃあ、代わりに・・・俺が、やりますわ・・・。 松本、免許を持ってない〜♪ あるある探検隊♫ あるある探検隊♫  あるある、やらせてもらったわ〜w』

まっちゃん 『それ、あかんわ〜・・・。 ギャラ取りますよw』

 『ネタやったのも、考えたのも、俺じゃん・・・。 松本くんがネタやったら、ギャラ必要かもしれんけど・・・、わかった・・・、コーヒーご馳走する・・・。』

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そんなわけで、弊社の名古屋支店でコーヒータイム・・・。

コーヒーを飲んだ後・・・。

 『松本くん・・・、コーヒーで、歯が、茶色になったな〜・・・。』

まっちゃん 『そ・・・そうですか???』

 『じゃあ、ホワイトニングに連れて行ってあげるよ・・・w』

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まっちゃん 『歯、真っ白になりました〜w』

 『あはははw じゃあ、次は、飯でも行こうか・・・w せっかく名古屋に来たんだから、ゆっくりしていきなよ。』

そんなわけで・・・、久々に、お互いの近況報告をして・・・楽しく食事をしました。

松本くん・・・、本当に良い人です。



さて・・・本日の本題です・・・今日は、相続の話なんですけど・・・。

先日の話です・・・。

ブログの読者さんが、私のブログの末尾にあるバナー(近藤社長へのメッセージ)に、コメント的なメッセージをくださりまして・・・。

最初は、身の上話的な感じの相談かな〜と思っていたのですが・・・、実は、ガチな相談でして、実際に、読者さんの叔父様と会ってお話を聞くことになったのですが・・・。


読者さんの祖父から、読者さんのお父様への相続の相談だったので、一般的な事と、軽くアドバイスをさせていただいたのですが、メールを何度か、やりとりしているうちに・・・、意味が分からないのですが、読者のお父様の兄弟から突然電話があり、急遽会う事になったわけです。

読者さんから見ると、叔父さんにあたるわけで・・・、急に、そこに話が飛ぶか?と思ったのですが・・・、その叔父さんというのが、経営者で、けっこう顔が広い方のようで、私と共通の知人も何人かいたりして・・・けっこう強引にアポイントを入れてこられたので、ついつい会ってしまいました。

読者さん・・・→お父様・・・→叔父様・・・私に突然、電話w

読者さんのお父様68歳、叔父様70歳・・・、読者さんのお祖父様 96歳(資産家)

お祖父様の資産総額 約7億円・・・、全く相続対策していない・・・ しかも、お祖母様(配偶者)がご健在・・・。

この資産の一部が、読者さんの手に渡るまでに・・・・、い、い、いくら、相続税を取られると思ってるんですか・・・!という話なんです。

国に、相続税を払うために、これだけの資産を残しているんですか???と聞きたいくらいです。

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しかし、まあ、なんと申しますか・・・読者の、叔父様・・・めっちゃフレンドリーな人というか、初対面とは思えない感じで・・・個性的だったんですけど・・・こういう人、嫌いじゃないです(笑)

 『ひとつ、お伺いしたいのですが・・・、これだけ資産のある人(読者のお祖父様)が、96歳まで、ほとんど相続対策をしてないって・・・今まで、そういった話は、なかったのですか?』

読者の叔父さん 『銀行から、何度か話はあったけど・・・銀行員なんて、数年で転勤してしまう渡り鳥だから信用できんやろ〜。 俺も弟も忙しかったし、親父も、ド偏屈だったから、ほとんど何もしとらんのですわ。』

 『なるほど・・・。 親父も!ってことは、自分たち兄弟も偏屈ってことですか? それから、偏屈だった!って、今は、偏屈ではないんですか?』

読者の叔父さん 『偏屈の息子は偏屈だわ! それにだな〜・・・、偏屈は、死ぬまで偏屈に決まってますわな〜。 ただ、体が弱ってボケてきたから幾分かは、ド偏屈の、ドが取れて、ただの偏屈になったように思いますわ。 まったく、親父は、今では、息子たちに面倒見てもらってるくせに、偏屈なんですわ〜。』

 『あはははw ド偏屈の、ドが取れて、ただの偏屈・・・。面白い表現ですねw  なるほどね〜・・・w あははははw』

読者の叔父さん 『社長さん・・、笑ってますけど・・・何が、なるほど!なんですか? 』

 『すみません。 なるほどと言って笑ったのは、相続対策してない本当の理由が分かったからですよ。 つまり、親父さんが大好きで、相続対策をしようと考えたことがなかったということが、本当の理由ですよね? あはははw お父様への愛情が、ど偏屈という言葉から伝わりましたw いい、親子ですね〜w』

読者の叔父さん 『そういうわけではないけど、最近、弱ってきてるまして、いよいよ相続も考えないとあかんな〜って時に、弟が、息子の知り合いで、まともそうな不動産屋が、おるから相談してみるかって話になり、電話させてもらったんですわ。』

 『あははははw まともそうな不動産屋ですか〜w ありがとうございます。 まともそう!ではなく、まとも!と言っていただけるように頑張らせていただきます。 』

読者の叔父さん 『社長さん前にして申し訳ないですけど、今日、初めて会ったわけだし、まともか、どうか分からんですわな〜。 甥っ子の知り合いだし、共通の知人も何人かいるって分かったから、まともそう!って言ったんですわ。』

 『まともそう!だけで、充分ですよw ただ、最初に言っておきますが、甥っ子さんとも、知り合いというわけではなく、私の書いているブログの読者さんで、メールで何度かやりとりした程度の付き合いなんです。』

読者の叔父さん 『それ、知り合いと違うんですか? 甥っ子が信用している人なんだから、知り合いでしょうが〜。 知り合いと違うという意味ですか?』

 『いえいえ・・・。 知り合いで問題ないです。  で・・・、だいたいの話は、聞いてますし・・・。あとは、不動産、預貯金、生命保険の積み立て分で約7億・・・、その他、何か、株、有価証券等、財産と呼べるものはありますか???』

読者の叔父さん 『財産の表みたいなの見とるでしょう? 多分、あれで全部ですわ。 相続税、いくら払わないといけないか・・・。 それを、いくらに下げることができるのかが知りたいんですわ。』

 『ちょっと待った・・・。 即答を求められるのですか!(笑) わかりました。 概算ですよ・・・。私の単純計算だと、相続税は約1億7千万円・・・、私の言う通りにしていただければ、10分の1の 2000万円ぐらいには出来ると思いますけど・・・。きちんとした金額は、今は、出ませんよ! 私は、不動産屋なので・・・とりあえず税理士入れましょう。 いつも、いっしょに仕事をしている優秀な税理士がいますので・・・。』

読者の叔父さん 『待った待った・・・。 税理士でも弁護士でも、なんでも入れてもらっていいですけど・・・、それよりも、1億7千万が、2千万になるんですか? 』

 『やり方次第です。 私の言う通りにすれば・・・!ですが・・・、人それぞれ、いろんな考え方がありますので・・・。 まずは、調査の時間をください。 その上で、次回は、税理士も交えて話をしましょう。 私が、何パターンかの、相続税対策を提案しますので、そこで、どう進んでいくか弟さんと、お母様と相談していただいて・・・、それから、決めましょう。』

読者の叔父さん 『相続税対策って・・・、どんな手があるんですか? 』

 『基本的には、評価の圧縮です。 実際の価格よりも評価が高い無駄な不動産を売却して、実際の価格よりも評価が安く、後々安定収入が見込める不動産を購入します。 法人作るか、個人でやるかは・・・、スキーム組みながら考えます。 失礼ですが、お父様の寿命予想もしないといけません。』

読者の叔父さん 『・・・・・。 難しいので、甥っ子連れてくるから、また今度ってことで、それで、お願いしますわ。 親父の寿命予測は、神のみぞ知る!なので、誰にも分からんことですが、寿命によって、何か、変わるんですか?』

 『はい! まあ、多分、今、説明しても、わからないと思いますので・・・、甥っ子さんといっしょに来ていただいた時に、資料も作成しておいて、そこで説明します。 しかし、お父様、97歳って・・・、もう少し早くやっておくべきでしたね。 失礼な話ですが、寿命予測が立てにくいです。 まあ、いいか〜w 長生きされているのは、良い事なので・・・相続税対策は、私と税理士が、頑張ります。』

そんなわけで・・・、ブログの読者さんからの話で、相続対策のお手伝いをさせていただくことになりそうなんですけど・・・。

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この日から・・・、読者の叔父さんから、毎日、電話があるのですが・・・、だんだん、敬語を使わなくなり、友達のような会話になってきています。 もちろん、私は、年下なので、敬語っぽく話をさせていただいておりますが・・・。

台風の前の日は・・・台風情報を教えてくださり・・・。

台風当日は、雨戸閉めるとか、家の周りに飛ぶものはないか?とか・・・伊勢湾台風を含む、以前の、台風ネタとか・・・。

昨日なんかは、『社長のところ台風どうだった? うちは、なんともなかったわw 伊勢湾台風級って、嘘ばっかだったな〜w ところで、相続の方、進んでるんか???』と・・・、昔からの知り合いだったかのような・・・(笑)

こういう人、嫌いじゃないというか、意外と好きなんですけど・・・。

でも、毎日電話されても、そんなに早く、相続対策は進まないので・・・、早いところ、甥っ子さん(読者さん)を交えて話をして・・・、担当を甥っ子さんにしていただきたいな〜と・・・。

こうやって、ブログに書かせていただくと・・・、読者さんからの話だけに、なんとなく、そのように対処していただけるのかな〜と・・・そんな思いも込めて、今日のブログを書かせていただきました(笑)




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2018年09月30日

2269) 不動産業界に入ることとは・! (面接 転職)

皆さんは、不動産営業って、どんなイメージですか?

なんとなく、一般的なサラリーマン営業とは、違う感じだと思いませんか・・・。

実際は、地味な人もいれば、派手な人もいますが・・・。

他の業界よりは、高級車に乗り、高級時計してたり、鞄やスーツなど、派手な人が多いですよね〜(笑)


昔よりは、地味な人が増えた気もしますが、まあ、それでも、それなりに、デーハーな営業マンさんも、まだまだいますけど・・・、そこまで大した物ではないにしても・・・、それなりに、時計は、何故か、ロレックスのデイトナ、エクスプローラ、サブマリーナ・・・、オメガや、ヴァシュロン、IWCとか・・・ワイシャツや、スーツもオーダー・・・・、靴も、3万〜10万円ぐらいのブランド物という感じの営業さんもいたります。

最近は、女性営業も増えてきまして、やはり、派手な人、地味な人、いろいろいますが・・・、女性の場合は、表面的には、地味にしていて・・・、でも、実は、こっそりマンションや高級車を持っていたり、高価なブランドバッグや服を買ったりしているようです。

まあ、男女共にできる仕事ですし・・・、業界的に給料が、歩合色が濃いので、そこそこできれば年収1000万円、稼ぐ営業マンだと、年収数千万円ですからね。

そんな業界だからなのか・・・、ちょくちょく不動産を覚えたいという話がありまして・・・。

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ただ・・・、派手にカッコ良くとか、簡単に儲かりそうとか・・・そんな、甘い業界ではない!

仮に、口八丁手八丁で、たまたま成功したとしても、それを継続させていくのは難しい。

それは、不動産業をやっていく上で、人脈は必要不可欠であり、人を大切にしないと続かない・・・どこかで途切れてしまうのです。

人を大切にすること! 

お客様、取引先、関係業者、すべての人の気持ちや立場を考えていかないといけない!


そして、全ての人たちの立場を考えるには、全ての人の立場で考える事ができるだけの、最低限の知識というものが必要なのです。

私は、不動産会社の代表として、本物の不動産屋を育てたい・・・。

そんなわけで・・・・弊社では、社員を随時募集しているわけですが・・・。

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先日、知人の紹介で、訪販系の会社で働いているAくんという人を、面接しました。

とは言っても・・・、知人セッティングで食事をしながらの面接みたいな感じだったんですが・・・。

弊社の営業の基本給や、歩合の話をしまして・・・不動産業とは、何たるか・・・みたいな話をさせてもらいまして・・・、要するに、いつもブログに書いているような事なんですが・・・、、人の財産を扱うという事は、人の人生を左右することもあるわけで、自分の成績や会社の利益を優先するのではなく、お客様の未来を・・・、又は、不動産業の社会貢献や、やり甲斐みたいな話もさせていただきました。

元々、訪販系なので、コミュ力もあるし、押しは強そうだし・・・、なかなかの逸材ではあったのですが、数売って、稼げばいい的な考えが見えたので・・・。

 『Aくん・・・、俺も、訪販やってたことあるから・・・、仕事ができるのは、よくわかった。 まあ、戸を叩いて開けさせたら、高確率で物を売ってくるかんじだよな〜w 不動産業界に来ても、けっこう売れるし稼げると思うよw』

紹介者 『おっ・・近藤社長のお墨付きもらった。 よかったな〜w』

Aくん 『ありがとうございます。 宜しくお願いします。』

 『それに、イケメンだし、おしゃれで身なりも悪くないし・・・、何といっても、素敵なのは、訪販の営業のわりに・・・、言い方悪いけど、収入のわりに、自分に金をかけている。 話からも、身なりも、気持ちも、向上心に満ち溢れているのがわかるし・・・俺も、昔、そんな感じだったから・・・いいんじゃないかな〜w ゆとりには珍しいタイプだな〜w』

Aくん 『**さんから、いつも近藤社長の話をお聞きしていて、近藤社長みたいな不動産屋を目指してるんですよ。 実は、ブログも見ていまして・・・・、最近、車ネタ多いですけど・・・w 車、時計、服、靴、めちゃカッコイイです・・・。もう、欲しい物、ないんじゃないですか?』

 『そこか〜w  俺も、Aくんみたいな、おしゃれなイケメンに褒められると嬉しいけど・・・、そこか〜wって感じかな〜。 人が向上する上で、欲は大事だけど・・・、ブログを読んでいるなら、もう少し、違うところに反応してほしいというのが本音だけどね。 で・・・、弊社と仕事のことは説明したけど・・・、Aくんは、うちに来いやって言ったら、来るわけ・・・???』

Aくん 『はい! 明日、辞表を出したとして・・・、11月1日からでしたら、行けます。 』

Aくんは、姿勢を正しながらも、ものすごくワクワクした表情で、前乗りになって話を聞いていました・・・・爽やかで、好感度は高い!

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 『よしっ! じゃあ、うちの本社に電話をして、統括部長の面接を受けて合格だったら、紹介者の**さんの顔もあるし、俺は、無条件でOKしよう。 もうしわけないけど、社長の独断と偏見で社員を入れるというのは、あかんからな。 』

紹介者 『そういうところでも、社員たちの気持ちや立場を考えているんですね・・・。』

 『うん! それもあるけど・・・。 同時に、Aくんが、入社しても特別扱いはしないということでもあるけど・・・。まあ、Aくん、頑張って・・・。』

Aくん 『はい! ありがとうございます。 質問なんですけど・・・、基本給と歩合等のことは把握しましたけど・・・その上でお聞きするのですが・・・、近藤社長のお見立てだと、自分は、どれくらい稼げると思いますか?』

 『う〜ん! 単刀直入に聞くね〜w  俺も、本音で話すよ・・・。 順調に行けば、1年目年収500万以下、2年目1000万を超える、その先は、分からないけど、5年ぐらいで、独立していくんだろうな〜って感じかな〜。 順調に行けば・・・だけどな。 向上意欲に満ちてるから、その力を、どこに注ぐかだよ! 俺は、順調に成長する確率30% 順調に行かないほうに70%で見ている。』

Aくん 『順調に成長するが30%ですか・・・低いですね。 それほど、不動産は難しいということですか? 逆に、どうしたら順調に成長する確率が上がるのですか???』

 『金、物が欲しい、人よりも上に行きたい・・・。 それは、とても大事な事で、最近は、向上意欲を持っている人が少ないし、そんな中で、貴重な人材だよ。 でも、自分の事だけを考えて、ガムシャラに仕事をしそうな気がするんだよね〜。 俺も、若いころ、そうだったから・・・。でも、それは、結果として、すごく遠回りをしたんだよ。』

Aくん 『ガムシャラに頑張る事が、遠回りですか・・・。』

 『自分のためにガムシャラってのが遠回り・・・。 お客様に、不動産を買わせよう!と思っているうちは、不動産は売れないんだよ! まあ、売れても、好成績を維持し続けることはできない! 俺は、社長だけど、今でも社内でトップセールスなんだよ。 理由は簡単・・・、不動産を、売ろうとしないからなんだよ! お客様にとって良い買い物だと思えば、それを伝えてお勧めする! この物件を売るのではなく、この物件に合った人を探すという感じかな。 それが、わかってくると、伸びるんだよね〜www』

Aくん 『目の前にある商材を売りまくればいいってわけじゃないんですね。』

 『そうだな〜。 そういうやり方をしたいなら、不動産の売り子になればいい! そのかわり、売り子は、ずっと売り子! まあ、そういう不動産業もあるけどね。 うちは、住宅系、商工業系、仲介、分譲、取りまとめ、買取再販、なんでもやるんだよ。 物を売るという感覚とは、少し違うのかもしれないな〜。』

Aくん 『物を売るという感覚ではない!ですか・・・。 でも、社長も、昔は訪販やってたんですよね・・・。』

 『だから、遠回りしたって言ってるんだよw 不動産は、お客様に喜んでいただけるような良い仕事をしていくことが信用という貯金になるんだよ。 貯まれば貯まるほどに、利息も利率も良くなる・・・。 そして、良い仕事をするには、お客様の立場で考える事と、プロとしての不動産の知識が必要なんだよね〜。 この二つが身につくがどうかで、不動産屋としての未来が決まる!』

Aくん 『・・・・。 物を売らずに人を売るということと、人に物を勧める以上、責任をもって勧めるだけの知識が必要ということですね。 それって、商売の基本ですよね。 自分では、わかっているつもりですが、不動産業界で成績に追われる中で、それを実践できるかどうか・・・、社長は、私が、できるほうに30%、できないほうに70%だと考えているんですね。』

 『いや・・・。 1年やそこらで気付くと思ってないから30%・・・、何年もやれば気付くよ・・・。 順調には、いかないってだけで・・・、筋がいいので、必ず芽がでて成長していくと思う。 要するに、さっき言った2つがわかるまでの下済みの丁稚生活に、耐えられるか、耐えられずにケツ割るのか・・・そんだけの話だよ! 早ければ1年、長ければ何年か分からんけど、今の収入と生活を捨てて、末端の下っ端からやれるかどうかだよ。年収500万円以下生活が何年続くか・・・w』

Aくん 『近藤社長、なんか・・・楽しんでません?(笑)』

 『ちょっとだけ・・・・w まあ、下っ端で、丁稚奉公するつもりで来て頑張るなら、Aくんは、ものになると思う・・・さぁ、どうする? やる気になったら、本社に電話して来なよ。 まあ、とりあえず、今日は、**さんもいるし、楽しい夜にしようw 』

紹介者 『では〜・・・。 乾杯とは・・・・。』

 Aくん 紹介者 『イッキなりぃぃぃ〜www』

そんなわけで・・・食事をして、錦に出ました・・・楽しい夜でした(笑)

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支払いは、私と、紹介者の**社長と、全店、男気ジャンケン・・・。

なぜか、全部の店を・・・、セッティングをしてくださった、紹介者の**社長に、払われてしまい・・・すみませんでした。(**社長 ジャンケン強すぎw)

全勝しなくてもいいのに・・・。


話は、不動産業界の話戻しますが・・・Aくんは・・・、おっと、その前に・・・・。

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投票ありがとうございました


続きです。

そんなわけで・・・、Aくんは・・・。

現在の年収800万円を捨てて、弊社に、一年生として働きに来るのか来ないのか・・・?


まあ、ガンガン営業はできるのでしょうが、目先の仕事しか見えないがんじなので、そこを矯正する必要はあります。

初年度は、年収500万稼げないかもしれません。

頑張れば、2年目には、今の職場の収入を超えるとは思うんですけどね〜。

もちろん・・・、お客様第一主義の精神と、不動産の知識をつけるために一生懸命努力すれば・・・の話ですけどね。

不動産の本当の面白さを分からせてあげたいけど、こればかりは、自分で発見しないといけないんです。

自分が、家を売ったお客様が、楽しく幸せに暮らす・・・、自分が商業店舗や、ビルを売った場所に、大勢のお客様が出入りして繁盛する・・・、自分が誘致した工場が完成して、雇用が生まれ、大勢の人が働く・・・、とにかくお客さまに喜んでいただく・・・、そして、それら自分がやった仕事が、住宅地図に載る・・・・。


もちろん、弊社も企業だし、私も生活をしていかなくてはいけないので、報酬はいただきますが・・・、報酬よりも何倍も大きな達成感と喜び・・・、そして、良い仕事をすれば、自分も相手も満足であり、双方が満足できれば、その先・・・、次に、どんどん繋がっていきます。

仕事も、人脈も増えていき、扱う不動産の種類も増えるし、自分のフィールドが大きくなります。


そして、今回のAくんが求めている、物欲、向上欲を満たすこともできる・・・というか、気が付いたらできていると思います。

ただ・・・基本的に、人間は、今ある環境が心地よい場合・・・そこに、とどまり、新しい未知の世界に飛び込もうとは思わない生き物です。

特に日本人は、今の環境が悪くても、そこで堪えようとする傾向が強い!

一カ所でずっと働くのは悪いことではないですけど・・・、今の職場で頑張れば、明るい未来が見えるのであれば耐えることも必要ですが・・・、日本人は、先が見えないような場合でも、そこに踏みとどまる人が多いように思います。

私が、今、不動産会社の代表をしているのは、常に先を見て、明るい未来を求めて、いろいろなことをして環境を変えてきたからだし・・・、不動産という仕事に就いた時に、明るい未来が見えたからです。

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名古屋の街・・・、ここから見える景色の空と道路以外は、全部、不動産じゃないかwww

私は、49歳になった今も、明るい未来が見えています。

自分が成長するために、もっともっと、人を大切にしなくてはいけませんし、勉強もしなくてはいけません・・・弊社のお客様の満足度の限界を超越したい!


そんな思いで、今も、これからも頑張っていきます。

そんなわけで・・・本日は、不動産業界に入ることとは・・・!というテーマで書かせていただきました。



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2018年09月22日

2268)商業施設戦争(大型スーパーマーケット、複合施設)

本日は、皆様が、あまり知らない・・・、食品スーパー、複合型商業施設の仁義なき戦いについて書かせていただきます。

最近、大型のスーパーマーケット、複合施設等の、商業施設が、点在している。

土日になると、近くの駐車場に車を停めることができず、遠くに止めて歩かなくてはいけないぐらいの賑わいです。


食品スーパー各社の競争、戦いは・・・、安くて良いものを仕入れ、お客様に供給するかにあるわけで・・・・、仕入れる物の品質、価格、輸送コストは、もちろんのこと・・・、お客様に楽しく過ごしていただける為に、イベントを企画したり、複合施設にして、ファッション、アミューズメント等、多種のテナントを入れ・・・競合である他の食品スーパーに負けないようにして、戦っている。

まあ、これは、皆さん知っていることなので、詳しくは書かないが・・・農家や、製造元と業務提携をして産地直送・・・、人気のテナントを入れる等・・・試行錯誤をしながら頑張っている。

食品スーパー同士が、こうやって競争してくれるのは、我々、消費者にとっては、とても良いことです。

でも・・・実は・・・、食品スーパーの競争の中のひとつに、用地の取得ということがありまして・・・。

食品スーパー業界各社、商業施設用地の取得、新規出店に力を入れているところが多く・・・、水面下では、仁義なき戦いが繰り広げられています。

もちろん、ホームセンターや、他の商業施設も、郊外型の大型の用地を探しておりますが・・・、その中でも、食品スーパー業界は、特に仁義なき戦いをしている感じです。

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そんなわけで、本日は、食品スーパーの仁義なき戦いの話を書かせていただきます。

多くの食品スーパーは、新しい店舗、又は、複合施設を出店したがっていて・・・・、弊社にも、取りまとめの依頼があるわけだが・・・・。

手慣れている大手食品スーパーもあれば、全く空気が読めないとろもあったり・・・、正攻法のみガチガチなところもあれば・・・、ゆるいところ・・・、コンプライアンス上、大丈夫なのかな〜?なんてところもあったります。

要するに、食品の良し悪しと価格だけではなく、陣取り合戦という意味で・・・、各大手食品スーパーには色があり、大手食品スーパー同士、そこから建設、土木の受注を受けたいゼネコン、土地に関係している不動産業社、その他、諸々・・・、そこで、やったやられたの仁義なき戦いがあるわけです。

何にしても、各社、新店舗を探しているわけですが、他社と商圏が被ることを嫌うこともあれば・・・、あえて商圏を被らせていこうとしたり・・・まあ、いろいろです。

そんなわけで・・・、月に数件は、食品スーパー系の商業施設用地の開発事業部や、ゼネコン、設計士等から、用地を借りたい、買いたい等の相談があります。

ここ最近は、弊社の用地課も本社も、津島市の企業立地で工場用地や、住宅街(自社の分譲地)の、とりまとめと、契約に追われているので・・・、ネタがあっても情報を出さないし、とりまとめの依頼も受けないし・・・・、地域貢献と報酬面においての、やり甲斐という意味で、余程、条件が良くない限り、受ける気もないが・・・・弊社の、土地の取りまとめの実績を聞きつけて、私、もしくは用地課へのアポイントが入ります。

とにかく、新規出店の土地を確保したがっている、食品スーパーが多い!

依頼の種類もいろいろあるのだが・・・、弊社への依頼は、調整区域内での開発案件、土地の取りまとめの依頼が多いです。

当然、調整区域内に、大型の食品スーパーを作るのは、都市計画法上難しいので・・・、行政が絡んだり、区画整理等と絡んだりするわけだが・・・、土地の取りまとめというよりは、開発許可や、地元や、行政と協議がとても大変で、とんでもなく、労力というのか・・・手間暇がかかります。

しかし・・・。

用地の取りまとめをお願いしてくる企業様は、業界の常識を知っている人が多いのだが、中には、全く無知で、無茶な事を言ってくる人もいます。

無茶な事とは、どんな事かというと・・・。

 〇坡慌縦汗斡莪萋發凌千坪〜数万坪の、借地の取りまとめを、仲介手数料のみで、土地の取りまとめと、仲介を依頼してくる。

例えば、坪500円の借地の取りまとめと仲介を、1ヶ月分の仲介手数料のいで依頼をしてくる企業があるわけだが、不動産屋的な見解で言わせてもらうと、数十件の地権者の取りまとめをして、契約をして、決済までの、農地転用、開発許可のお手伝いまでやって、賃料1ヶ月や、保証金の3%では、人件費等の手間暇を考えると赤字になります。
別途、地元説明会の経費や、開発コンサルフィーがないと難しいのに、賃料の1ヶ月で、とんでもなく手間のかかる取りまとめの依頼をしてくるのです。

まあ、借地でも、地権者が少数であったり・・・、坪15万円を超える売買であれば、赤字になることはないのですが・・・、調整区域の農地の取りまとめ等をする場合は、けっこう手間暇かかるんですけど・・・、それを分からず依頼をしてきたり、手間暇を説明しても理解できない企業もあります。

◆ー效和紂売買代金以外にかかる、費用が、理解できない!
調整区域の農地を宅地、雑種地にする場合・・・、農地転用、各種決済金、開発費用、測量費用等がかかります・・・。
調整区域に、商工業施設を誘致してくる場合、基本的には、これらの費用は、買主、又は、借主側の費用負担になりますが・・・、なんで、そんなものを払わなくてはいけないのか?と理解してくれない企業さんもあります。
まあ、△離院璽垢蓮稀なんですけど・・・、調整区域の農地の売買、賃貸をやったことがない企業は、当然、説明を求めてきますし・・・稀に、説明をしても理解してくれない企業もあります。

まあ、商業、工業に限らず、こういう企業様は、取りまとめの依頼があっても・・・。

説明しても理解できなければ・・・、こちらからお断りするので問題はないですけどね。

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すみません・・・話が、調整区域内の開発ということで、難しい方向に行ってしまったので戻しますが・・・・。

その前に・・・・。

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投票ありがとうございました


続きです・・・。

大型食品スーパー等、全部の企業は言いませんが・・・・、お客様に販売する商品が、どうこうだけでなく・・・商圏の奪い合いという部分でも、仁義なき戦いをしています。

例えば・・・、弊社が、某大手食品スーパーA社から、土地の取りまとめの依頼をうけて動いているとするじゃないですか・・・。

その噂を聞きつけたB社が、政治や、知人の伝手で、アポイントを入れてきて・・・、A社を断り手を引いてくれないか?とか・・・、別の不動産屋を使い、土地の一部を購入したり、売らせないようにしたり・・・、許認可関係で、行政に難癖をつけたりして、邪魔をしてくることがあります。

A社の近くに、B社のスーパーができたら、商圏が被り、A社の売り上げが落ちるというのは、理解できますが・・・・、あの手、この手で邪魔を入れてくるのは、我々、土地の取りまとめをしている側にしてみると、鬱陶しいですし、面倒くさいですし・・・、中には、そこまで、やるか〜!って、ブログに書けないような手を使ってくることもあるので、本当に面倒くさいです。

まあ、実際の話・・・、大型食品スーパーが指示をしているのか、ゼネコンなのか、専属の不動産会社なのか分かりませんが・・・・、他から邪魔が入り、計画が中止になることがあります。

農地を開発するというのは・・・、地権者はもちろん、行政、土地改良区、地元・・・、政治も絡んでくることがあります。

ある意味・・・ドラマが一本できそうな不思議な話や汚い話もあったりします(笑)

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大型食品スーパーは、お客様に提供する、品質と価格とサービスという部分だけではなく、陣取り合戦的な部分でも、仁義なき戦いが繰り広げられているということです・・・・。

まあ、過去の話になりますが・・・、振り返ると・・・商業地の取りまとめでは、いろいろあったな〜(笑)

そういう意味では、住宅系や、工業系の、土地の取りまとめは、そういうことがないとは言いませんが・・・、商業地のような仁義なき戦が繰り広げられることは少ないです。

まあ、事業用地の取得には、大なり小なり戦いがありますけどね〜w

私も、戦ってる立場なので、それを、どうこう言うつもりはありませんが、相手の邪魔をするより、自分の目標達成に向かい、正々堂々と、一所懸命頑張ったほうが、最終的には良い結果がでます。

最近、弊社は、商業施設用地ではなく、工業施設の取りまとめに力を入れていますが・・・、過去にやってきた、商業施設の取りまとめと比べると、工場誘致は、他社の工場建設を邪魔しようというような動きは少ないので、幾分か仕事が、やりやすいな〜と思う今日この頃です。

平成30年度は、目標・・・3件の工場用地の取りまとめをします・・・頑張ります!

そんなことを思いながら・・・、本日は、大型スーパー同士の仁義なき戦いについて書かせていただきました。





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toshikazy at 23:32|PermalinkComments(7) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック Share on Tumblr Clip to Evernote