千代田不動産 

2021年04月04日

障がい者と不動産の話(No. 2500)

障がい者の親は、皆、言葉は違えど気持ちは同じで、『子供のことが心配で死んでも死にきれない!』

これまで、多くの障がい者の親の話を聞いてきたか、もう、数えられないが・・・、その思いは、私の心の中に、どんどん蓄積されていくわけで・・・。


私は、障がいを持つ子供はいないが、子を持つ親として、子供が心配でたまらないという気持ちは少なからず理解できるし、自分の子供が、もしも障がい者だったら、私も、死んでも死にきれないという気持ちになるであろうと想像できる。

障がい者の子供を持つ親御さんたちの思いは、私の考え方と行動を変えていくわけで・・・。

気が付けば、今・・・、不動産事業とは別に、農業と、A型就労継続支援事業所(ちよだふぁーむ)をやっていて、これらを安定させるために必死なわけで・・・、将来的には、グループホーム事業も加えて、障がい者が、住むところがあり安心して働けて、収入があり・・・普通に生活ができるようにしてあげたい。

何をしても、親は、子供のことは心配だが、今よりは心配度が下がるのではないかと思う。
そう考えると、私は、障がい者のためにやっているのではなく、障がい者の親のために頑張っているのではないかと、時折思うわけだが・・・。

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ここで、少し話は変わるが・・・。

少し前のブログに、そんな状況と、私の思いを書いたからなのか・・・
2名の不動産投資家から、グループホームを検討したいので、詳しい事を教えてほしいという話がありました。


基本的に、他の投資に比べて超低リスクで安定収入を求めているので、自己の生活の安定以外に興味はなく、リスクを嫌い、社会貢献とかを考える人が少ないのだが・・・、私のブログを読んで2名が興味を持ってくれたのは、とても嬉しい!
もちろん、障がい者のグループホームも不動産投資の一つなのだが・・・利回りは低めだし、運営会社次第のところもあるので、普通の収益物件とは、少しリスクは高めだし、利回り重視とは、少し違う考え方をしなくてはいけない!

ただ、今回の2名は、不動産賃貸業をやりながら社会貢献もできるというところに興味を持ってくれているので、話していても・・・、不動産投資家特有の、自己中な感じや、ケチケチ感みたいなものは感じない!

ほとんどの場合・・・、投資家はアパートを建てる、それを障がい者のグループホームを運営する会社が一括で借り流という感じが多いので、不動産投資家と障がい者の関わりは薄いのだが・・・。

わがままを言うわけではないが・・・、私としては、障がい者に対して、理解がある方、差別的な気持ちがない人に建ててもらいたいと言う気持ちがありまして・・・。

少なくとも、障がい者を見て、嫌悪感を抱くとか、気持ち悪いとか、鬱陶しいとか思う人は、遠慮してもらいたい!

なんと言うか・・・A型就労継続支援事業所をやりだしてから、健常者が障がい者を見下しているとか差別をしているとか、そういうことを、すごく感じるようになったんです。
障がいがあるので、区別されるのは仕方がないと思いますが・・・、自覚はないのかもしれませんが・・・差別している人が多いですからね〜。


就労支援の関係で、いろんな企業さんを訪問しますが・・・。

訪問時、商談中に、相手に対して、いちいち言わないですけど・・・・、障がい者の仕事に対して、簡単な作業のという認識ではなく・・・、汚い仕事、人が嫌がる仕事というものを障がい者にさせるという考え方をしている経営者や人事部長がめちゃくちゃ多いですからね〜。
企業としてのコンプライアンスという言葉を使うわりには、人間としてのコンプライアンスが欠落してるんじゃないの?って思うことが多々あります。





まあ、この話をすると、長くなるので・・・戻りますが・・・。

障がい者のグループホーム投資をする人には、不動産投資の利回りだけではなく・・・、この世の中には、いろんな人がいて社会が成り立っていて、自分もそのうちの一人であり、何らか少しぐらいは社会の役に立ちたいという思いがあって、やって欲しいんですよね〜。

私は、不動産賃貸業というものを、社会の中で必要なものであり、社会の中の歯車の一つだと考えています。
自分の利益だけを優先して、自分だけ儲かれば的な不動産賃貸業をしている奴が大嫌いなんです。


儲からない不動産賃貸業をやれと言っているのではなく、不動産賃貸業で儲ければいいんですけど・・・、社会や地域で自分が置かれている立ち位置・・・、もっと言うと、社会や地域での役割的なものも考えないといけないと思います。

もちろん、賃貸業をやっていれば、それを借りる人がいて、そこには生活があり、それを貸しているわけですから、社会の役には立っていますし、役割は果たしているのでしょうが・・・、ここ近年の不動産賃貸業のオーナーは、社会がどうこうなんてことは関係ない! 利回り、キャッシュフローを気にしすぎて、兎にも角にも、1円でも安く買い、1円でも多く賃料を取ってやろうという自己中心的な不動産賃貸業になってしまっている人が増えたように思います。

私も、企業の社長ですから、利益は追求しますが・・・、不動産業デベロッパー、不動産仲介業、不動産賃貸業、土木建設、その他、グループ会社全て・・・、微力ながらも、社会の中で、地域の中でということを考えていますし・・・当然、農業、就労支援のほうでは、更に社会性、地域性を考えながら少しでも貢献しようと努力しております。

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今回、グループホームの事を知りたいという不動産投資家さんは、2人の不動産投資家さんは、私のブログを読んで理解していると言ってくださってるので・・・安心しています。


話した感じだと、障がい者に対する偏見も差別もなさそうですし・・・逆に、すごく興味を持ってくださっていて・・・世の中、まだまだ良い投資家さんもいるんだな〜って、めちゃくちゃ嬉しい気持ちになりました。

この話が、もう少し、固まってきたら・・・、不動産投資家さんたちにグループホームを建ててもらって、私は、通常の不動産投資と太陽光発電所だけってのも、なんとなく格好がつかないので・・・。

と言いながら・・・ブログに書いてしまいますが・・・。

不動産投資家さんたち2名と私で、土地を購入して3つに分筆して、3棟のグループホームを建てるのもいいかな〜と思います。
今回、手をあげてくれた読者さんたちとの絆みたいなものもできるような気がしますし・・・。

そもそも、自分がやってない事を人に勧めるのは申し訳ないので・・・・、資金的に余裕があれば、もっとでかい事をやるんですが・・・せめて私も1棟ぐらいは造ろうかな〜と思っています。

お金を出し合ってという方法もありますが、後々、分割するのが難しくなるので、土地も建物も、それぞれ単体にする方がいいでしょうね〜。

障がい者のグループホームができると、A型就労継続支援事業、農事組合法人はあるので・・・、ここに、障がい者のグループホームができると、そこに住んで働く場所もあり収入もあり、障がい者が自立できます。

成功事例を作った後は、これをスキーム化して広げる・・・そうする事で、少しは社会、地域に貢献できるのかな〜なんて事を考えているわけですが・・・。

そうは言っても、私も、まだまだ勉強不足なので・・・もっと障がい者についての知識を吸収しなくてはいけません。

私が今、自分で、プロフェッショナルと言えるのは、不動産業、建設土木業ぐらいで、農業も福祉も、必死に取り組んで、やっと形になってきたばかりの状態なので、今後は、知識をつけて経験も積んで、本当の意味でプロフェッショナルになっていかなくてはいけません。

最終的には、きれいにリンクさせて、ホールディングス化させたいわけですが・・・。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


不動産、建設土木と、農業、福祉って・・・相性がいいと思うのです。

現在は・・・。

A型事業所の利用者さんに、農事組合法人の方の作業をしていただき、農福連携がスタートしました。

不動産業で土地の情報収拾をして、農地の買取案件は、農事組合法人で土地を購入している。

通常の農地も購入しますが、基本的には、耕作放棄地を購入するようにしていて、耕作放棄地の場合、農地に戻すための工事費など補助金も出ますので・・・弊社の土木事業部の方で工事ができます。

この土木工事に、A型就労支援の利用者さんも加わって作業してもらえますし・・・その作業フィーは、弊社から、A型事業所に支払います。

こうやって出来た農事組合法人所有の農地で、A型事業所の利用者さんたちに野菜を作ってもらいます。

その他にも、不動産事業、建設土木、環境浄化触媒のメーカーダイヤニウムでも、A型事業所の仕事をしてもらっています。

今のところは・・・こんな感じですが・・・。





今後は・・・。

・現在の農福連携を充実
・農業で作ったものを、製品化することで更に障がい者雇用を増やすことができるので、6次化を目指します。
・A型事業所が安定したら、B型事業所も立ち上げて、BからA型へ、A型から、企業への就職という流れを作る。
・不動産事業の方で土地建物を造って障がい者のグループホーム建設をして、とりあえず運営会社に借りていただきますが・・・いずれは、自社でグループホーム経営もしたいと思います。
・利用者さんの個性、得意分野を活かし、健常者と障がい者と協力しあって、不動産、建設土木、農業、その他の事業を成長拡大していく。

こんな事を考えておりますが・・・。

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実は、すでに、利用者さんの個性、得意分野を活かし・・・という部分は、出来つつあります。

うちのA型就労の利用者さんって、すごい人たちがいるんです。

複数の建設土木系の資格を持っている人、車両系の資格を持っている人、理系バリバリの大学を出ている人・・・今度、入ってきてくれる人なんかは、ITバリバリでプログラミングからソフト開発までできるぐらいの人も・・・、そして、農業分野では、作業が正確で早い人、丁寧で繊細な感覚を持ってる人・・・。
もちろん、まだ、これから!という人もいますが・・・、それは、私の方が、まだ、彼らの個性、特性を把握できていなかったり、把握はできていても、得意分野の仕事をさせてあげることができていないということだと思います。

それに・・・事業という部分ではなく・・・、利用者さんが今まで出来なかったことができた時や、利用者さんに、超秀でた部分を発見した時とか・・・個人的に、なんとも言えない喜びというのか、めちゃくちゃ嬉しくて・・・。
これが、事業として、きれいに回るようになり、利用者さんが、企業にとってなくてはならない存在になった時は、更に超めちゃくちゃ嬉しいと思います。

冒頭に書いた、障がい者の子を持つ親御さんも、我が子の将来、自立できるかを心配されているわけなので、自立させるには、住むところと安定した仕事があれば、少しは安心していただけるんじゃないかな〜と思います。

住居の確保は、これから取り組んでいきますし・・・、自立についても、最初の一歩は、個性特性を把握することだと思いますので・・・・。

まあ、能書きは、これくらいにして・・・、有言実行します!

本日は、障がい者の親と不動産の話というテーマで書かせていただきましたが・・・。

不動産とA型就労、不動産とグループホーム、不動産と農業、不動産と建設土木・・・全部繋がるというか、リンクできるということを書きたかったわけですが・・・。

千代田不動産グループは・・・不動産、建設、土木、農業、福祉を連携させて、社会貢献、地域貢献する企業を目指したいと思っています。

そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。




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2021年02月28日

急増!住宅ローンが払えない!(No. 2490)

コロナの影響で、労働時間の短縮、失業等で、住宅ローンが払えない!という人が増えています。

これは、昨年から、ちょいちょいニュースなどでも取り上げられているので、皆さん、知っているとは思いますが・・・、実は、今年に入ってから、めちゃくちゃ増えました。

賃料が払えないという人も・・・滞納する人が増えてきました。

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こんだけコロナの影響を受けていたら・・・もう、限界の人も多いんでしょうね〜。
その割に、家賃が払えない、ローンが払えない人たちの救済措置は手厚くない!


父ちゃん母ちゃんでやってる飲食店に1日6万円の協力金を出すなら、少しぐらい、住むところに困っている人たちも支援してやって欲しい!と思う。

賃料が払えなくて、学校を休学、退学して実家に帰る学生!  住宅ローンが払えなくて、任意売却をする人たち! 

ここは、不動産の仕事云々の話ではなく、本当に助けてあげて欲しい!

返済特例や、金融機関に頼み込んで返済計画の見直し等、いろんなことをして、なんとかしのいできている人も多いが、そもそも、職をなくしたり、収入が激減してしまっている人は、そんな次元じゃない問題で悩んでいる!

まあ、今日は、賃貸は、置いといて・・・売買に焦点を当てるが・・・、。

そもそも、今時の住宅ローンってのは、旦那さんの収入だけで払っている人もいるが、共働きで、夫婦合算でローンを組んで払っている人も多く、住宅ローンを払うために、一生懸命働いて、節約して、払っているわけで・・・、小さな子供を抱えて、バイト、パートで働きながら子育てをしている家庭も多く・・・・そういう過程の収入が激減したら・・・どうなるのか・・・?

いくら世間ズレしている国会議員でも、想像ぐらいできるんじゃない?と思うのだが・・・。

まあ、自分は裕福だから国民なんて知ったことではない!と思っている議員が多いのか・・・救済措置として特効薬的に有効なものは、あまりない!

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元々、政府が、住宅ローンという仕組みを、日本に取り入れて実施したのには、理由がある。

要するに、国民を長期のローンで家が買えるようにすれば、国民は豊かになるだろう!というのは、建前上の話で・・・・。

当時の本当の目的は、国民が長期ローンを組んで家を建てれば、不動産、建設、土木の仕事が増えて・・・景気が良くなるということであり、国民たちに、家を持つことの引き換えに、30年〜35年の借金をさせて返済をさせているわけです。

確かに、お金を貯めてから家を買うというより、先に借金できて、それを返済して行くということにすれば、先に金が回るので景気は良くなります。

まあ、狙いとしては良いし、成功したわけですが・・・・。

今回、コロナで、このようなことになり・・・そしたら、国は、お前らの借金だろう!と、気にしている素振りをしているようだが、やってることは、ほとんど知らん顔!

小さな子供を抱えて、家やマンションを明け渡し出ていかなくてはいけないとか、本当に可哀想。

なんとか、してやれや〜!って思うわけです。

かといって・・・金融機関も、この低金利時代に、甘いことやってたら、みんな潰れてしまいます。

国ばっかり頼っていてもいけないが・・・家をなくすとか、住むところがなくなるとか・・・そういう最悪の話にはならないように、もう少しなんとかしてほしい・・・。





最悪なのは、戸建・・・。

マンションは、高値止まりしているので、最悪売れば、なんとかなる場合が多いのだが・・・、戸建て人たちは、売却金額では、ローンの一括返済ができず、売るに売れないのに、ローンを払うお金はないというようなパターンが多く・・・我々も、極力高く売って差し上げようとは思いますが・・・、正直、売っても返済できないという人たちが多すぎて、売るに売れず、競売で売れて叩き出されるのを待っているような人も多い。

まあ、戸建ての新築を売却した人は、ローンの残債が売値を下回たケースが大半でした。

マンションは・・・

マンションは、今のところ高値で売れるところが多いので、売ってマイナスになることは少ないので、割とスムーズに売却が進むのだが・・・まあ、それでも払えなくなった人が売るには違いないので、結局は出ていかなくてはいけないし・・・、職を失った人なんかは、コロナの影響で再就職もできていないとかで、賃貸物件も借りられないなんてこともあるようです。

オフィスは・・・・。

昨年末あたりから、空室が増えてきた。
この現象は、まずいな〜と思う・・・このまま空室の状態が長期化すると、土地の価格は下がってくる。
まあ、緊急事態宣言が明けてくれば、一旦、オフィスの解約は減るだろうが、だからといって、すぐに埋めるのは難しいと思う。

以前のブログにも書いたが、賃料の補助金が決まる前あたりに・・・皆さんが苦しい時期があったが、その時に賃料の値下げをお願いされたのに、一円も下げなかった大家・・・・、コロナで会社がやっていけなくなり賃料値下げをお願いしたのに断られ、解約をしたいともうしでた店子を容赦無く扱ったオーナー・・・。

私の関係しているところで、5〜6件そんな話があったが・・・、法的な話は置いといて・・・困った時はお互い様ができない人とはお付き合いをしたくないので、そのうちの2件は、管理をやめさせていただきましたが・・・

ビルのローンとかがあって苦しいならまだしも・・・、悠々自適で海外を旅して遊びまわって捨てるように金を使っているような奴が、長年賃料を払ってくれている自分のところの店子が、倒産しそうになっているのに、一円も負けないとか、滞納したら早めに放り出せ!とかって・・・・まあ、監理契約解除して縁切りしましたしどうでもいいですけど・・・そのうち地獄に落ちると思います。

あかん・・・あの銭ゲバ大家のことを思い出したら腹が立ってきた・・・・。・・・・。

また、いずれ、銭ゲバ大家の話は、ブログに書きますが・・・。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


話が賃貸の方に外れてしまいましたので・・・ローンが払えずに家やマンションを売却する人が急増しているという話に戻します。

今回のコロナで家を売らなきゃいけない人が増えたな〜と、メディア等は、軽々しくニュースにしていますが、実際は、そんな表面的な話ではなくて・・・、あるお客さんなんて悲惨ですよ!

昨年末に、クラブのママから、従業員の家の売却の相談を受けた案件なんですが・・・・。

クラブ勤めのA子さん・・・幼稚園と小学生の子供を抱えて、病気で入院中の父がいて、母親はパート勤め!

夜は、母親が子供たちを見てくれているので、夜クラブで働いて、一家を支えながら、お父さんの治療費と、両親の家のローンを払っていた。

昨年のコロナで、小池百合子を先頭に、多くの都道府県知事が、コロナが広がる悪の根源は、夜の繁華街だということで、夜の街を集中攻撃した結果、夜の街は、瀕死状態!
当然、そこで働く人たちも、瀕死状態!

都道府県知事たちの感覚だと、公共交通機関や昼間の仕事場では、コロナウイルスは感染しにくく、夜の仕事場では感染しやすいということのようだが・・・、コロナウイルス は、夜になると活発に行動をする性質のウイルスであるなんて話は、どこの学者も発表していないし、そんなエビデンスは存在しない!笑





長くなるので・・・この話も、今度にして・・・A子さんの話に戻ろう!

子供、母、自分の生活費と、病気の父の入院費と住宅ローンを払い、一家を支えていたA子さんは、困り果てて、自分勤めているクラブのママに相談して、お金を借りた・・・そして、給付金をもらってママに借金返済・・・、さぁ〜、働こうと思って頑張りだしたが客足は戻らない・・・。

また、ママから借金をした・・・それでも足りない・・・家のローンの返済ができなくなった・・・。

A子さんの、お父さんは、自分の入院費を気にして・・・、自分が死んだら住宅ローンがなくなると考えて、自殺・・・不幸中の幸いで未遂で終わった・・・!

ここで、クラブのママから相談があり、私がA子さんと話をして、結局、家を売ることになったが・・・はっきり言うと、家は売りに出すことになった・・・ローンの残債が消える額で出してはみるが、売り出し価格が査定金額より高いので、多分、その価格では売れない!

これから、どうするの?って話ですよね〜。

私も、できる限り頑張りますが・・・現実的に難しいと思う!

1日も早く緊急事態宣言が明けて、平常に戻り、A子さんの収入が元どおりになるのを祈るしかない・・・。

まあ、コロナが明ければ、接待が再開すろと思うので・・・、1回か2回は、A子さんが働いている店に、A子さんに予約を入れて行ってあげることぐらいはできるが、私には、それくらいしかできることがない!

今回は、A子さんの話を書いた。

でも、A子さんだけじゃない!

今回のコロナの影響で家を売る人が増えたということは、A子さんみたいな人が大勢いるってことです。

もちろん、夜の仕事に限らず、それぞれにいろんな理由があるのですけど・・・。

売り家の数だけ、家を売る理由があるわけだが・・・コロナを理由に家を売るという人が増えたということは、悲惨な状況と理由で家を売る人が増えたということです。

政府は、こういう人たちが大勢いることを知りながら、スズメの涙、焼け石に水的な意味わからない救済措置。

金融庁


これ、救済する気ないでしょう!笑

コロナ融資


皆さんは、これを読んでどう思いますか???

まあ、他の部分で、あれこれ救済はしてもらえる人もいますので・・・住宅ローンという括りでみると、こういう感じなのですが・・・。

これ、ちょっと支払いが苦しいな〜ぐらいの人は、多少は、助かるかもしれないけど・・・・。

少しだけ困っているぐらいの人は救済できても、根本的なところで困っている人にとっては、何の助けにもならないような気がします。

そう思ってしまうのは、私だけでしょうか?





コロナで、職をなくしたり、収入が激減したりして、ローンが払えずに家を売る人・・・それ以外にも、いろんな理由で、食っていけない人たちもいるわけで・・・人生は、人の数だけあるわけですかけど・・・その人たちは、どうなってしまうんでしょう。

もちろん、一人一人聞いていたらキリがないわけですし、救済といっても予算があるわけですが・・・、それにしても、予算の割り振りを、もう少し上手にしてほしいものです。

残念ながら、こうやってブログに書いても解決する話ではないのですが・・・。

まあ、何にしても、住宅の売却が増えてきているわけですが・・・。

こうなってくると、今までよりも市場に中古物件が出てくるわけで、そうなれば、不動産の価格は、質善的に下がっていくのでしょうが・・・。

今のところ、人気のエリアの、マンション、戸建ては、高値止まりしていますが・・・、そろそろ限界でしょうね〜。

今年に入り、売却査定や、売却の話が増えていく中・・・今のところは、通常通りの査定をしている。

お客様を脅すつもりはないが・・・『コロナ後の相場は、まだ読めないので、査定価格よりも実際の売値が下がる可能性があります!』とお伝えしています。

売却の依頼をいただいた場合・・・・、この時期だけに、早急に販売を開始できるように、これまでよりもスピード感を大切にしています。
インターネット掲載、流通登録、アットホームへの登録、自社の登録顧客への営業活動、チラシの手配など・・・1日でも無駄にしないように早く販売を開始するようにしています。


そんな中、売却理由にコロナでローンが払えなくなったというものが増えてきたわけだが、売却してもローンの残債が払えないパターンも多く・・・・そうなると買い取ってリースバックする事もできない。

そんなケースが増えつつあるわけで・・・値下がり確定と言っても過言ではない!

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この先、どんな不動産業を展開して行くのか・・・。

アゲアゲ相場の時に儲けるのが素人、サゲサゲ相場でも利益を出し続けるのが玄人!

もちろん、価格が下がっていく中でも、我々プロはやっていけるが・・・、恐ろしいのは、この転換期を見誤る事であり・・・、一時的に不動産が動かなくなる時と、動き出してからの、タイムラグみたいなものが生じるので、そこは慎重にいかなくてはいけない!

ちょっと気合を入れないといけない時代になりましたね〜。

そんなわけで、本日は、急増!住宅ローンが払えない!というテーマで書かせていただきました。



追記
YouTubeを更新しましたので、車に興味がある方はご視聴ください。




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2021年02月18日

高台の住宅地の高低差、建設相談(No. 2487)

最近、東海市の加木屋で宅地分譲の販売をしている関係で、お客様からの建設相談が多いです!

相談の半分以上は、弊社の営業からなのだが・・・、ブログの読者さんから『近藤社長に相談に乗ってもらいたい!』という特命の以来もあり、今週は、バタバタしています。

ここ最近、住宅系のことは、あまり書いていないのに、私に相談をしてくださるのは、とても嬉しいです・・・。

満足する家を買うにはこうしなさい


先日も、私の著書、(満足する家を買いたいならこうしなさい!)を持参してきて、サインをくださいと言われてしまい・・・、著書の出版の頃に頻繁に書いていたサインが、上手に書けなくて・・・。
サインを書くのを失敗してしまったので、お詫びにお客様に、ダイヤニウムスプレーをプレゼントさせていただきました!笑

なんだかんだ、自由国民社さんからの依頼で書かせていただき、最初、5000部を出版してくださり、増版、増版で・・・何年か経ってから、改訂版を出版してくださりまして・・・・それなりに売れたので・・・。

発売時は、毎日のようにサインしていましたが、ここ1〜2年ぐらいサインをしたことがなかったので・・・サラサラ〜と書き出したものの、途中で手の動きが止まってしまい・・・、ん? この後、どうだったかな〜???となってしまい・・・・

『す・・・すみません! 久々なので、自分のサイン忘れました・・・・。』

お客様 『・・・・。 だ、大丈夫です。』

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出版当時のサイン)

『ん〜・・・・サイン・・・思い出せません・・・。 とりあえず、こんな感じで・・・、近藤までは書けたのですが・・・この続きが・・・。』

お客様 『あ・ありがとうございます。 もう、これで結構です。 ご本人が書かれたのですから、サインでに変わりないので大丈夫です。 ありがとうございました。』

『い・いや・・・これは、まずいでしょう・・・。 本当にすみません。  代わりと言っては、何ですが・・・。  こういう時期ですし・・・ダイヤニウムスプレーをプレゼントさせていただきます。  これ、試供品じゃなく、私が自腹で買ったもの・・・もちろん見ての通り新品です。』

お客様 『そんな・・・いただけません・・・。 ブログを読んでいますので、少し前に通販で買わせていただきましたので・・・・』

『いえいえいえいえいえ・・・。 1400円もする本をご購入いただき、こうやって持ってきてくださったのに、サインを失敗してしまい・・・と言うか、サインが書けないというお恥ずかしい話で・・・大失態のお詫びという事で・・・本当にすみませんでした。』

ということとで・・・、何とか受け取っていただきましたが・・・、本当に申し訳ないことをしてしまいました。

話のついでに・・・ダイヤニウムスプレー! アルコールタイプも宣伝しておこうwww





そろそろ、ブログの本題に入って行きますが・・・。

東海市の分譲のお客様からの相談で多いのは、高台の土地の高低差についてです。

相談の大半は、ヽ姐宗造成工事費用と、△匹鵑焚箸魴てたらいいのか・・・この2点!

弊社のセントフィールド加木屋は、南勾配なので全区画日当たりが良いが、高低差が大きい区画もあり、弊社の社員は、お客様から、2時造成や外構工事質問をされて私に相談・・・、私のお客様は、私に直接相談をされるわけだが・・・。

まず、造成や外構については、当然に、平坦な土地に家を建てるよりは費用がかかるわけだが・・・セントフィールド加木屋は、高低差が大きい土地ほど、坪単価を下げてあるので、トータルで考えると、高いということにはならないように考えてあります。

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住宅を建てる建設業者や、建て方によって大きく変わるので、一概には言えないが、ある程度は吸収できるように土地を安くしてあるので・・・それをお客様に説明した際に、なるほど〜!と考えていただけるわけだが・・・。
それは、わかったけど・・・、外構や造成費は、いくらぐらい見ておけばいいの?  どんな建物を建てたらいいの?という疑問が出てくるわけです。

高台の土地というのは、費用がかかるというのは、土地の坪単価で調整するとして、確かに造成や外構に費用がかかるのと、一般的な規格品的な建物を建てるのは難しい!

その代わりに、抜群の眺望と、個性的なデザイン性の良い建物が作りやすい!


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例えば・・・。

もしも私が、高台で高低差がある土地を購入して家を建てるなら・・・、間違いなく、一階は、コンクリートか鉄骨でビルトインガレージにして、その上に広めのテラスを作り、少し奥に建物を造ります。

奥が高くなっている住宅用地を見ると、ビルトインガレージが頭に浮かぶのは私だけなのかな〜?笑

私だったら、ビルトインガレージの上を使い家を少し奥に造ることを考えますが、設計士さんなんかは、鉄骨かRCで、建物を土地に入れ込んでしまい、三階建を建てて、一階はビルトインガレージにして、二階は広いリビングと水回りと裏庭で、三階に部屋と大きなバルコニー・・・みたいな設計をされる方が多いように思います。

ビルトインガレージの上を半分ぐらい庭にして、奥に平家を建てるのもカッコいいですし・・・。

道路面に沿って三階建てを建てて、三階部分のバルコニーを大きく取って、眺望を楽しめるような感じにするのもありだと思います。
夜景が綺麗な一戸建てみたいなイメージです。

簡単にいうと、私は、造成、外構に費用をかけて作り込み、その上に、二階建てを建てる感じで・・・、設計士さんのプランに多いのは、前面にデザイン性の良い三階建を建てる感じが多いです。

私は、車が好きなので、奥までビルトインガレージにしたいですが・・・、ビルトインガレージの奥は、遮音性も高いので、シアターにしたり、音楽鑑賞、楽器演奏や、筋トレルームにしたりする人もいます。





使い方の話は、これくらいにして・・・。

肝心な費用面ですが・・・、通常の二階建ての規格商品を建てる際の外構、造成より・・・300万円〜600万円ぐらいは、余分に費用をみておいたほうがよいでしょう。
でも、めちゃくちゃ拘ったりすると、1000万円以上高くなることもあるので、そこは、やりすぎないように注意しなくてはいけませんけどね。

今、相談を受けているお客様は、最初は、400万円ぐらいのビルトインガレージの横に階段をつけて、その上に木造を作るというプランでした。
一般的な家を建てても外構に100万円ぐらいかかるとして・・・、ビルトインと階段で400万円かかるから・・・、土地が200万円ぐらい安いので、差額は100万円!

それなら、憧れのビルトインガレージを・・・と計画をしていたのですが・・・。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

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計画していくうちに、ビルトの中にホームエレベーターをつけて、エレベーターで上がって、玄関内に出る感じにしたいとか・・・、ビルトインガレージの奥行きを増やして、サンドバッグと筋トレマシーンを置きたいとか・・・、奥様はルーフバルコニーが欲しいとか、おっしゃるようになりまして・・・。
現在、見積もり中ですが・・・いくらの家になるんだろう?的なお客様もいます!!!

初回は、お客様が予算を気にされていたのですが・・・昨日の打ち合わせでは、私が予算を気にして、『それは〜・・・かなり費用がかかりますよ・・・。 ご夫婦の収入合算的には大丈夫だと思いますが・・・もう少し控えめに考えましょう!』なんて感じになっています!笑

希望の土地に高低差がある場合は、高低差を上手に活かしたプランを提案します!とは言ったものの、皆さん、実際に家づくりの話をしだすと、夢や希望を、どんどんぶつけてこられるので・・・。

もう、こうなると・・・見積もりを出すだけ出して・・・あとは、予算に合わせて削っていくしかないですからね〜。





まあ、家づくりのお手伝いは、造るのも楽しいので、全然気にならないですが・・・最終的には、お客様が行き過ぎるのを、私が、『35年のローンを払うわけですから、人生色々あるかもしれないので・・・』なんて、引き止めている感じですw

うちの社員たちから相談を受けても、同じような感じになるパターンが多いので・・・。

ついでに言うと・・・、住宅メーカーさんの若い営業さんだと、経験値が少ない人もいて、プラン的な話ができず・・・、『設計に・・・!』と言いながら、うちの営業に相談をしているような話も聞こえてきたりして・・・。

私の感覚で言わせていただくと・・・、高低差がある家造りは、お客様の趣味趣向と言うか個性が建築に出せて面白いんですけどね。

ほとんどの人が、家づくりは、人生に一回なので・・・、平坦なところに規格品を造るのも、それはそれでいいのでしょうけど・・・、平坦な土地でも規格品ではなくオーダーメイドの家を造ったり、土地の高低差を利用して、平坦な土地ではできない家を造ってもいいかな〜と思います。

東海市加木屋B


宅地分譲セントフィールド加木屋

宅地分譲セントフィールドは、私のポリシーとして、当社の建築条件をつけておりません!

お客様が自分の予算に合わせて土地を購入して、自由に家を建ててもらいたいのです。

人生で一回の家づくりを楽しんでいただきたいです!


高低差がある土地の場合は、造成や外構に費用がかかるので高くなるというよりは、住宅メーカー等の規格品じゃないものを建てるので、お客様が費用をかけたくなる!というのが、メリットであり、デメリットのような気がします!笑

そんなわけで・・・本日は、高台の住宅地の高低差、建設相談の話でした。




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toshikazy at 08:00|PermalinkComments(4) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック