千代田不動産 

2017年02月18日

2135) 占有権の主張(土地の時効取得)

読者の皆さんは、時効という言葉を聞いたことがありますか???

一般的には、刑事ドラマなんかで、時効が、どうこうって・・・けっこう幅広く知られている時効ですが・・・。

犯罪行為が終わった時点から一定期間が経過した場合に犯罪事実について起訴ができなくなる制度でして・・・・公訴時効というものです。

まあ、時効といっても、法律上いろんな時効制度があるわけですが、今回はそのなかでも民法の時効について書かせていただきます。

取得時効と消滅時効とありまして・・・・。

取得時効は、長年その物を占有したり権利を行使してきた人に、その物の所有権や権利を与えてしまいましょうということで、当然、それまでの所有者はその権利を失ってしまいます。

消滅時効は、長年その権利を行使してこなかった人の権利を失わせてしまいましょうというものです。


最初に、民法というものを勉強しはじめたばかりの頃は・・・、人様のものを占有していたから自分のものになるなんて・・・なんちゅう酷い話だと思っていましたが・・・この業界にいると、けっこうよくある話なので、まあ、放置してたんだから、仕方がないわな〜なんて思うようになりました。

宅建勉強している人なら、誰でも知っていると思いますが・・・・。

 。隠闇間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

◆。横闇間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。

宅建を勉強する上では、土地を取られるほうの立場ではなく、土地を取ってしまうほうの立場で考えましょうね〜w

取られる側の消滅時効が完成したから所有権を失うのではなく・・・、取る側の取得時効が完成されたから、取る側は所有権を取得し、取られる側は所有権を失うという考え方をしないと、取得時効なのか消滅時効なのか、わけが分からんとか・・・、変な事を言い出す人が稀にいます(笑)

まあ、こんな話は、まだ宅建試験まで時間があるので、ゆっくり勉強していただければいいのですが・・・。

不動産の仕事をしていると・・・、これも稀にですが・・・、この取得時効というものを、人から聞くのか、テレビや本で見た事なのか知りませんが、自分本位に会食して無茶な主張をしてくる人がいます。


例1: 若い頃ですから、かなり昔の話ですが・・・、測量立会いで、隣のベランダが越境している事を指摘したら・・・、隣地の爺さんは、逆に、ベランダが、空中越境している事と、物干し台が隣の敷地にはみ出て置いてあり、20年以上経過しているから、時効で取得できると主張した。

完全に頭が、イっちゃってるな〜と思いましたが、もめても良い事なんて何もないので、優しく説明して、ベランダの越境確認書に記名捺印いただき、物干し台を移動していただこうとしたのですが・・・、あまりにゴネるので・・・・。

とりあえず、面積は問題ないですね? 境界は、ここでいいですね?ということで、境界確認の印鑑をいただいた後に・・・、穏便に越境確認で済ませようとしているのに、キチ⚪︎イ的な主張をされたので、撤去できる物なので、ベランダと物干し台を撤去するように言いました。

それでも、空中越境しているからと、占有権とか時効なんて言葉を口にしたので・・・・。

 『空中越境で、時効取得は、無理ですよ・・・、中部電力の電線、20年経っても、他人の土地は、中部電力の物にはならんでしょうw』

と・・・、私も、訳のわからん屁理屈を言ったのですが・・・。

隣の爺さん 『たわけか〜お前は・・・、電線は、電線やないか・・・俺んとこは、ベランダだぞ・・・家の一部だ・・・馬鹿野郎・・・・。』

私も、若かったので・・・、たわけ、馬鹿野郎という言葉に、ヒットしてしまいまして・・・。

 『お爺ちゃん・・ あの世に行って神様でも閻魔様でもいいから相談にしてこいw』

その後の口論で・・・、結局、後日、お爺さんは、アルミのベランダを撤去してくださったのですが・・・・。


例2 4〜5年前だと思いますが、知人からの相談があったのですが・・・、、隣地のブロック塀が越境していて、30年以上経っている事で、時効取得をしようとされたのですが・・・。

これは、ちょっとヤバいな〜と思ったのですが・・・・・。

この時は、私は前に出ずに、知人にアドバイスをさせていただきました。

最初は、杭はあるけど、大昔に入った杭であり、境界杭が正しい証拠はないと言わせたのですが・・・、隣の方は、本当に測量を依頼したのです。

第二弾の言い訳としては・・・、相談者の反対側の隣地との境界は、ブロックのセンターに杭があったので・・・、相談者から、時効取得しようとしている隣地に対して、ブロック塀自体が共有物だという認識だと主張させました。
ついでに、隣地がブロック塀を建てた時の図面か支払いの領収書など、証拠を出すように言わせました。

共有物であれば越境じゃないですし、そもそも隣のブロックが越境して占有していた事にはなりませんからね〜w

その後、共有ではなく、うちが建てたブロック塀かもしれないと言うようにアドバイスさせていただき・・・、境界を認める気もないし、ブロック塀は共有物だし、老朽化しているから、壊して、お互いに塀を作りましょうと提案をさせまして・・・、最後には、近所に、いい揺らぞ攻撃で、相手は戦意を失い、結局、相手は諦めました。


そして。。。今・・・・。

新たな占有による取得時効の問題が・・・・。


この案件・・・とりあえず・・・誰に担当をさせようかな〜・・・・(キョロキョロ・・・。)

最初に目があった奴を担当にしよう・・・・・。

image


 『うむ〜・・・・、ロックオン・・・・。 はい、チーズ・・・パシャ・・・w』

社員 『な・・・・なんですか〜・・・社長・・・。』

 『非常に面白く、大変勉強になる、仕事を与えよう・・・w やばい時は、適当に、サポートするから、頑張れ・・・・。』

そんなわけで・・・担当社員、決定・・・・。


それでは、本件の説明に移ろう。

所有者A(個人) 占有者B(法人)

弊社のお客様の祖父が、昭和20年代に近所の会社に貸した土地があって、その賃料は払われておらず、所有者も、使っている会社も、固定資産税を払っていないという土地があると、土地の所有者から相談を受けたのです。


・この事案の問題点は、昭和20年の、二代前からの相続登記が、非常に難しい!

・近所の法人が、ずっと会社の一部として使用していて、現社長、前社長も、借りているという認識がなく、自分のものだと思っているようです。

Aは、相続が困難!  Bは自己所有物だと思っている!

まあ、相続は、司法書士に任せるか・・・相続人の取得時効は難しいのを知りつつ、状況から考えて、それこそ時効取得にトライするか・・・。

B案件は、仮に20年以上の占有の主張を時効により取得しようとしたとして・・・。

謄本上、Aの祖父になっているが、Aの先先代から借りた時の状況は誰も分からないとしても・・・、建物が建っているわけでもなし、資材が置いてある程度だし・・・、それに、こんなものは、所有の意思があったという証明はできないはずなので・・・占有による取得時効は成立しないと考えています。

まあ、それでも、今の感じだと、素人知識で時効取得を主張しそうな感じです。

Bが、自分の会社の顧問弁護士がいれば、相談しても、難しいと言うだろうから、簡単なんだが・・・・変な、事件屋みたいな奴に相談すると、あれこれ言ってくる可能性があるから、話すもの面倒くさいし、うちの糞忙しい弁護士を出すもの勿体無い。

とりあえず・・・、Bは、私が、押さえ込みに行くつもりです。

私としては、AB間で、賃貸か、売買で、きちんとした契約をしたいと考えています。

勝算は・・・、あります。

地元の選挙関係や、経営者の会等のつながりがあるので・・・。

占有したから俺のものだ!的な事を言って、ゴタゴタ言うようなら・・・。

 『向こう三軒両隣に、当時の聞き合わせに行きながら、B社が、地元の真面目な農家さんから、土地を、分捕ろうとしているので、昔の経緯を調査に来ている!と・・・、それから、地元の経営者たちにも、Bさんが、地元の農家の土地を分捕ろうとしているので、Bさんは、どんな人なんですか?と・・・、物件と人物調査をさせていただくことになるかもしれませんよw』

そんなニュアンスで、賃貸か、売買かに、話を持っていきたいと考えています。


冒頭にも書きましたが・・・・。

私は、この業界にいるので、多くの取得時効を経験しましたし・・・、先ほど、書いたような訳の分からない主張をされたこともありますし・・・、今回の案件も、どうなるかは別にして、片付けようと思います。

読者の皆様が、常識の範疇で、土地の時効取得を考えた時に・・・・どう思うのか???

大半の方は、取得時効の制度って、人としての道徳や常識で考えたらおかしくないですか?
って、思うのでしょうけど・・・・。

私も、過去に、そう思っていましたし・・・事案によっては、今も、そう思うことがあります。

ただ・・・・。

明治時代、大正時代、戦後の農地解放などで手に入れた土地が、相続、贈与や、転売や、所有者から買った土地の形状と現況が違ったり、越境していたり、隣の土地に家が建っていたり・・・、そんな時代もあり、00年前から住んで何も言わないから占有してた人の名義になったり・・・いろんな事案があります。

相続人が多すぎて放置されたり、先祖の物だと思って住んでるが、今、土地の権利がどうなっているのか判らないなんてケースもあり、これを片付ける手段の一つとして、時効取得という制度は、必要なものなのです。

ただ・・・非道徳的、非常識的に、悪用しようとする人もいるので・・・、そこは、もう少し裁判所も、しっかり判断していただきたいと思うこともあるのですが・・・・・。

そんなわけで、本日は、占有権の主張(取得時効)について書かせていただきました。

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2017年02月12日

2134)中心市街地のマンション(要注意)

2017年、不動産の暴落は、残念ながら的中してしまうかもしれない!

このブログの読者の方々は、すでにご承知のことだと想いますが。もう何年も前から、少子高齢化、人口減少による、不動産価格の下落について書いてきました。

まあ、人口が減っていくのだから、不動産の需要がすくなくなり値下がりをするのは当たり前と言えば、それまでなんですが・・・、これまでは、郊外の新築分譲住宅や土地の売れ行きが悪くなり、値下がりをする中で、逆に、中心市街地のマンションに人気が集まり、マンション価格は高騰したわけで・・・特に三大都市のタワマンは、売れすぎて御免状態でした。

少し前にも書きましたが、中国政府は、国外への資金の流出を減らそうと、法人だけではなく個人にまで規制を強化し、不動産、証券、保険を買うなと、やっきになって流出阻止をしようとしている。

これまで、タワマンを中心に、日本の不動産を買いまくってきた中国人投資家や富裕層は、2016年の初め頃で、爆買いをしなくなり、同年、半ば過ぎから、売りに転じる者もでてきだした。

2016年後半には、不動産を現金に換えたいという、中国人投資家たちの売りは加速してきたわけで、当然、中心市街地のマンションの買い需要は減り、日本人の相続対策買いも一巡したのか減りはじめ、価格高騰による利回り低下で不動産投資家の買いも少なくなった。

これは、市況情報とかではなく、事実、弊社の国際事業部の顧客の動きからも明らかで、購入希望の中国人が激減しましたし・・・タワマンを欲しがる日本人の不動産投資家も減り、買いました報告も少なくなりました。

そして、昨年の秋頃から、それまで強気だったマンションデベロッパーの売り方も、弱気な売り方に転換した。

ネットやチラシを見ていると、よ〜く分かりますよね〜・・・。

在庫が残り僅か的な希少感をかもしだしながら、オマケをつけますよ〜的な売り方になるので、我々玄人としては・・・、はっ?売れ残ってるんかい!と、わかってしまい・・・在庫が少ないと消費者を煽りながらも弱気な売り方をしてるのが、哀れに見えてしまうのです。

こういうチラシを見かけるようになると、水面下での値引きが始まっているわけで、しばらくすると、お客を紹介してほしいと頼まれたりもするわけです。

昨年、東京の人気エリアでも、このような現象が出始め、その波は、他の人気エリアにも、広がり・・・、今年に入ると、東京以外の中心市街地でも、この現象がみられるようになってきました。

そして、人気エリアの、売りがポツポツと増え始めた・・・。

2017年、不動産暴落の年になりそうな予感が、確信に変わりつつあります!

2017-01-09-15-53-51


まあ、東京オリンピックだとか、リニアだとか、インバウンドとか言っても、この下落は避けられそうにないですね。

振り返ってみましょう。

昭和の高度成長期に、家庭を持ったら日産サニーとマイホームということで、猫も杓子もマイホームを買いあさり、人は、郊外へ・・・そのまた郊外へと、ドーナツ化現象は広がったわけだが・・・。

次第に、ドーナツ化の波は止まり、その後は、逆ドーナツ化・・・・今となっては、郊外の家あまり、過疎化は、深刻な問題となっている。

ドーナツ内で育った少子化の子供たちは、大人になり・・・、家なんかあって当たり前・・・、利便性を追求し、都会さ行くべ〜と都会に憧れ・・・、マンションデベロッパーは、ジャンジャンバリバリ、マンションを建てまくって売りまくった・・・ついでに、中国の経済成長を追い風に、中国人やアジアの途上国の富裕層にも売りまくった。

でもね〜・・・・。

東京も大阪も名古屋も・・・マンションが高すぎるんですよね〜。

人気エリアのタワマンは、平均年収の何倍なんでしょう???

高層階は、日本と海外勢の富裕層・・・中層階は、日本人の相続対策と、小金持ちと、高給取りのサラリーマンと、一般の方の無理くりローン購入者・・・中層階以下は、サラリーマンが多い。

さて、ここで問題・・・、こんな高価なタワーマンションが沢山あったら、先々は、どうなるでしょう???

ヒントは、少子化、人口現象、もうすぐ始まる世帯数の現象、外国人投資家離れ、被相続人の死、等・・・、そして、今の状況で、円高か円安かの予想!

答えは、言わずとも、わかりますよね〜。

とりあえず・・・中心市街地のマンション(要注意)ということで、今日のブログを終わらせていただこうかと思いましたが・・・・。

ここで、終わっては、そこらへんにある、不動産評論家のブログと同じですので、ブログランキングの投票はしていただけない・・・かもしれませんw

2017-02-12-03-05-28

なんとなく、こんな感じだと思いますwww


次の買い場は、どこなんだ???

気になりませんか???


このブログの読者さんは、株、FX、先物等をされている人も多いかと存じます。

人気エリアの不動産の価格をチャートだと考えてください。

そして、買いと売りの力関係、物件の数を出来高だと、考えてみてください。


美しい上昇トレンドから、上昇の力がなくなり・・・、新築が買いやすくなり、中古の売り物件が出てきて、喜んで買う人がいて・・・、売る人が徐々に増えて・・・チャートは、徐々に下に向かいます・・・、こうなってくると、売りが加速して・・・、そして、どこかのタイミングで、投げ売り、逃げ・・・・ドーンと下げますよね〜。

そこで、買うか・・・・、もっと下げるのを待つのか・・・、その見極めは、ご自身でご判断ください!

ご利用は計画的に・・・!

間違えました・・・、投資は、自己責任でお願いします!でしたね・・・(笑)


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2017年01月30日

2131)トランプ大統領が日本不動産市場に与える影響を考える

2017年 以前ブログに書いた通り、きな臭い感じですね〜。

韓国、中国、北朝鮮・・・、もう少し北にはロシア・・・。

日本政府も、何かと大変です。

さて・・・。

本日は、トランプ大統領が日本不動産市場に与える影響を考える!というテーマで書かせていただきますが・・・。

何から書きましょうか・・・というくらい、いろんな影響が考えられます。

ちょっと、トランプ政権の話は、後というか・・・、置いといて・・・・。

まずは、昨年末の、稲田大臣の靖国参拝を朝鮮日報が反応し、年越し間際での韓国釜山慰安婦像設置問題で、日本政府は、大使、領事の帰国、スワップ中断、その他諸々、普段の、遺憾攻撃のみにとどまらず、厳しい対抗措置に出た。

私も、1月3日に、釜山の少女像設置場所に行ってきましたが、市民団体の人たちなのかどうかは分かりませんが、私が少女像の写真を撮った後に、駆け寄ってきて少女像の手を握り、私を睨みつけ、半日感情を目の当たりにしました。(詳細は、過去のブログ参照)

これまでも国内外で、韓国人の反日を感じることもあったが、今回は、日本人の反韓感情も高くなってきている感じで、今後、韓日関係が今後非常に厳しい状況になる徴候があり、今年は、表面化し始めたわけで、2017年、韓国との関係はどうなるのか分からない。

慰安婦像は撤去どころか、竹島にも設置しちゃうなんてことも考えているようですし・・・日本政府の対応も、今回は、断固たるものだということで、安倍総理と自民の支持率は鰻登りですし・・・、しばらく、日韓関係はよくなることはないでしょうね。

トランプ大統領は、日韓問題に、どう出てくるのか分かりませんが・・・、韓国でのミサイル配備の中韓関係とか絡めて考えるとは思いますが・・・、基本は、日本と韓国の関係には、あまり興味はなく・・・、まあ、日本の応援をしておいた方が得かな〜という損得勘定で、結局、日本側の発言をしてくれるのではないかと思います。

ここで、不動産の話になるが、韓国に不動産を持っている日本人は、早めに売却をしておいたほうがいいように思う。

実際に、釜山の海雲台や、ソウルにマンションを持っている知人を含め、私の知る限りの人たちですが、韓国に不動産を持っている不動産投資家たち数人には、早期の売却を勧めました。


続いて、日中関係についてですが、2017年は、日中国交正常化45周年を迎えたわけですが、中国の東シナ海での動きを見ていると、日中関係を良くしようという気持ちは全く感じられない。

しかし、まあ、ここで、日中関係を予想しても、アメリカ次第でどうにでも変わるわけで・・・、日本と中国という視点ではなく、今年2017年は、米中の関係が、日中関係に大きな影響を及ぼす事になり米中次第ですね。

今年の米国は、アメリカファーストだけに、関税を上げる等、中国側は厳しい状況になると見ています。

私が直面している問題としては、人民元流出がどうなるのか・・・、中国人の外貨交換が年々厳しくなり、政府は外にお金を逃がさないようにしているということです。

中国では外貨への交換はいまだに自由化されておらず、1人当たり年5万ドルまでという規定があり、その通達は、不動産購入や金融商品購入を目的とした両替は認められていないながらも、何故か、中国から大量のお金が流れ込み不動産を購入する中国人が多かったわけだが、2016年から急に中国マネーの入りが悪くなったような気がします。

中国経済が安定していて、マネーが流れてこないのではなく・・・、私の周りの中国人は、中国経済の不安定さを懸念しながら、日本の不動産が欲しいがお金を持ってくるのが難しい!と愚痴をこぼしている者が多い。

皆さん、分かっていると思うので、わざわざ言うまでの事でもないが、一応・・・、中国の不動産は買うべきではない! 加えて・・・、中国マネーが多く入っている金融都市の不動産も、これから購入しようとするのは控えた方がいいと思うし、今、高値で売ることができるのであれば、利確しておくべきだと思います。

2017-01-30-16-23-55


2017年は、何が起こるか分からない年ですので、キャピタルを期待した投資系の不動産は、仕掛けるべきではないし・・・、現金化して、博打系不動産購入はやめて、ノーポジションというのが賢い選択だと思います。

*中国人投資家から、2013年〜2015年に購入した不動産を売却したいなんて話も増えてきましたので、日本の不動産に影響を与えるかもしれません。

都心のマンションだけではなく、新築分譲住宅、中古住宅、収益物件等、けっこう買ってますからね〜。

さて、ここから本題に入りますが・・・・。

トランプ大統領が、実現用としているのは、強いアメリカにすることです。(アメリカファースト)

トランプ大統領の保護主義政策への不安は、世界中の人々の大半が、不安と期待の中で見守っているわけですが、相変わらずトランプ大統領は力技で強引に米国の景気を良くしようとしています。

すでに、米国は、景気回復の兆しが見えてきていますが・・・、皆んなが、それに乗っかり、アメリカファースト万歳ということで、景気回復しているわけではないと思うんです。

たまたまトランプ氏が、俺に、ついてこいや〜!って、企業が付いてきている感じですが、実は、アメリカは、すでに景気回復の兆しがあり、アメリカに投資をしたほうがいいな〜という感じのところに、トランプ大統領の、俺についてこいや〜!発言の数々があるというのが実のところのような気がします。

運良く上昇気流に乗ったトランプ大統領は、景気回復の勢いで更に高いところに上がり、そこから、本当の意味での、保護主義政策を打ち出すとして・・・、私は、高い位置に上り詰めた後の、トランプ発言のほうが怖いです。

そこから、世界は、どう変わるのか・・・・。

まあ、きな臭いほうの心配もありますが・・・、まずは、日本国内の事を考えると・・・。

日本の最大のリスクは円高です。

今後、力をつけたトランプ大統領が、円安を敵視する強行的な発言をすると、日本の市場では、円高・株安・・・・。

今は、ボチボチドル高に進んでいますが、トランプが、どこまでのドル高を許すのか・・・、法人税の引き下げもしようとしているようですし・・・どこまでのドル高を考えているのでしょう?

う〜ん・・・・。

インフレ期待の高まりは恐ろしい事で、盛り上がってくると、泡のように膨れる可能性があるため、円安・ドル高は、一旦は、ドーンと進むかもしれない。

でも、1ドル=110円の水準を超えて、昨年5月の111円台を超えるかは・・・私は、ないような気がします。


まあ、堅調相場が続けば続くほどに、トランプ大統領の発言の影響は大きくなり、トランプ大統領の一言一言に過剰に反応をするようになるわけで・・・、そんな中で、安全保障分野を含め、米国の政策すべてにおいて、過激発言をするわけですから・・・、景気回復の波に乗ったラッキーマンのトランプ大統領の人気が最高に達した後の、世界に影響を与えるような過激発言や、ドル高に、超否定的な発言を連発して、通貨政策もドル安円高に動くのではないかと思う。

やはり私は、2017年は、円高・ドル安の傾向が続くと思う。

円安、ドル高の予想をされている方々も、多いようですが・・・、私は、一旦ドル高が進んだとしても、最終的には、円高に進むのではないかと見ていますし・・・。

うむ〜・・・・。

不動産ブログなのに、為替ブログになってないか???と思われる方もいるかもしれないが、東京オリンピックをひかえた、経済大国日本の不動産は、為替と大きく関係してくる・・・。

100円、95円、90円なんて感じで、円高が進むと、オリンピックがあるとはいえども、不動産市場から外国人投資家たちは徐々に引き上げることになるので、やはり、トランプ大統領が日本の不動産市場に与える影響は大きい。

つまり、トランプ大統領というか為替次第なんですけど・・・。

仮に、不動産の価格が下がったとして、高値で掴んだ人たちは、痛い目を見るのかもしれないが・・・、逆の見方をするなら、絶好の買い場がくるのかもしれない。

ただ、相場というのは、どこまで下がるかを見極めなくてはいけないわけで、それはそれで難しい選択なんですけどね(笑)

なんにしても・・・。

2017年、ドナルドトランプ大統領は、日本の不動産市場に大きな打撃をあたえる!・・・・・かもしれない!

そんなわけで、本日は、トランプ大統領が、日本の不動産市場に与える影響について書かせていただきました。

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