千代田不動産 

2017年11月18日

2198)ヤバい・人口減少問題(不動産)

先日、愛知県の某政治家と話をしたときの話ですが・・・。

私は、人口減少による地域の過疎化が、ヤバい社会問題だと、強く言ったところ・・・、某先生の話ぶりから、地方の政治家は、この問題にあまり関心がないということがわかった。


もちろん、今、目の前にある、やらなければいけないことは、多々あるわけで・・・、人口減少問題に対して、直接、何ができるというわけではないだろうから、関心がないというよりは、大きな問題すぎるのかもしません。

でも、私が言っていることは、マクロの話のようで、実はミクロの話であるということは、理解していただいたとは思うのですが・・・。

各地域が、必死で取り組む事で・・・、ミクロの集合体でマクロになると思う。

そう言いながら、私が、ブログに書いても、どうになるものでもないわけだが・・・。

私としては、地域の過疎化を防ぐべく、宅地分譲事業の他に、昨年、今年と、4件の企業誘致、小ぶりではあるが商業施設も誘致させていただきました。


2017-11-17-13-59-00


ひと昔前と違い、地域の方々も、行政も、前向きというか協力的であったので、そんなに苦労したわけではないが・・・、中には、自分の事しか考えていない地主さんや・・・、地域の事を全く考えていない行政の職員もいます。

前回のブログの話ではないが、世の中いろんな人がいます(笑)


そんなわけで・・・。

本日は、人口減少が地域の皆様の生活に与える影響について、書かせていただきます。


地域の人口が減少するということは・・・、生活関連サービスである、交通、金融機関、小売商店・飲食・娯楽施設・医療機関等が縮小するといことで、縮小ではなくなくなってしまうこともあります。

我々が、日々、日常生活を送るために必要な各種サービスは、一定の人口規模の上に成り立っているのは、皆さんお分かりになると思いますが・・・・。

必要とされる人口規模はサービスの種類により様々ではあるが、人口減少によって、こうした生活関連サービスの立地に必要な人口規模よりも減れば、地域からサービス産業の撤退が進み、生活に必要な商品やサービスを入手することが困難になるなど、日々の生活が不便になるおそれがある。

その証拠に、通信販売が増えすぎて、宅急便会社が人手不足状態・・・・・、まあ、これは、都会の通販も増えてますけど・・・・、物が買えなくて通販を利用するというのは田舎の人が多いようです。

ブログが、長くなり、本一冊ぐらいになってしまうので、今回は、簡単に書きますが・・・・、人口減少による問題は、相当深刻でヤバいのです・・・・。

生活関連施設の問題だけではありません・・・。

ヤバい 空き家、空き店舗、工場跡地、空き地等の増加

ヤバい◆市町村の税収減による行政サービス水準の低下

ヤバい・鉄道、バス等の地域公共交通の撤退と縮小

ヤバいぁ地域コミュニティの機能麻痺状態、低下

ヤバいァ地方の農工商の人手不足


5色にすると、ゴレンジャーのようですね(笑)(黄色が醜い)

とりあえず、思いつく問題を書いてみましたが、深く考えると、もっともっと問題がありますよね。

ヤバい 船筌个きイ泙如⊂椶靴書きたいところですが・・・・たぶん、皆さん、詳細は書かなくてもご理解されていると思いますので・・・ここらへんにしておきますが・・・・。

じゃあ、どうすればいいの???

問題解決は、大きく分けて2つ・・・。

ひとつ目、人口が減少しないようにする・・・、二つ目、人口が減少しても問題ないようにする。


こんなことは、誰でもわかることなのに・・・、冒頭の政治の先生が問題視していないように・・・、ズルズルズルズルズルズル・・・・、問題を引き延ばし&先送りしてきたわけです。

もう、この際だから・・・・。

人口減少に歯止めをかけるべく、日本も一夫多妻制にする!なんて、夜の飲み屋会話のような事はいいません!(笑)

真面目に話をしますね。

まずは、外部からの増加として移民受け入れというのもありですし、内部からの増加としては、年数はかかりますが、子育てしやすい環境をつくる政策をする。

もしくは、人口が減っても困らないように・・・、IT、AI、ロボットにできることは任せてしまい、それ以外の人間の能力が求められる業務の収入を上げて、国がバランスをとり、社会全体で支援する。

現状・・・、日本社会を包む少子化の人口減少の空気に危機感や逼迫感が少なく、日本の将来が危機的状況であることは、あまり分かっていない気がする。

わかっていても、この危機を回避するには、目先ではなく、長期的な視点に立たなくてはいけないので、本当の危機が訪れるまで、誰も真剣に取り組もうとしていない。

子供が成人するまでに最低20年かかるわけで、危機的状況になってから、慌てて策を練っても時間は取り戻せない。

じゃあ、速攻で、大量の移民を受け入れるのか?・・・・、逆に問題の方が大きくなることは目に見えていますので、計画的な移民受け入れが必要です。


実際、もう、人口減少による悪影響は出ていますし、ヤバい状況になるののは、すぐそこというか、目に見えています。

要するに、私が、国民の大半の人に言いたいのは・・・・人口減少に対して危機感が足りないということです。

これから先は、国民一人一人が、真剣に人口減少に取り組む必要があります。

取り組むって・・・どういう事かというと・・・。

当然、子育ての支援、ロボット、IT、移民問題も重要なんですけど・・・、これも踏まえた上での、まずは、国民全員の痛み分けは、必要不可欠でしょうね。

私たち国民ひとりひとりが、自己の利益のみを追求するのではなく、人口減少を改善し未来の日本の事を考えて、人口減少から起きる痛みを分かち合いながら、人口減少を乗り越える覚悟が、必要だと思います・・・。

つまり、社会保障全体の構造を抜本的に見直すことであり・・・、厳しい痛み分けですが・・・、経済状況を見ながらの消費税の増税・・・、生活保護、高齢者に対する社会保障の見直しをして・・・、子育て世代の給付を増やす仕組みを作ることでしょうね。

最低限、これをしながら・・・、ロボット、IT、AIの開発・・・、地域での子育て支援・・・、優秀な移民の受け入れを、していかなくてはいけないでしょうね・・・、人口減少問題は、このままだと、マジでヤバいと思います。

ブログが長くなってきましたので・・・ここで一旦休憩・・・・。

少しだけ・・・千代田不動産の分譲地の告知を・・・。

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今週から、近鉄富吉駅近くで販売を開始した、宅地分譲 セントフィールド富吉です。

週末、販売会、開催中です。

セントフィールド 富吉_chiyoda-ura


CM・・・すみません。。。。


さて・・・、ブログの続きです。

そして、最後に・・・不動産について・・・。

これも、ヤバい話です・・・。

行政は、売れないような不動産にも価格をつけている!

田舎の方では、家あまり、土地あまりで、無駄に大きな家屋敷や、売れないような土地が、急激に増えているのに・・・、行政は、不動産の値下がりに対処できていない・・・。

つまり、無茶苦茶な評価をつけて固定資産税を召し上げているだけでなく・・・、これから相続が起きた際に、価値のない不動産に無理やり価格をつけて、相続税を召し上げようとしていると言っても過言ではありません。

人口減少により社会構造がもたらす悪循環を行政が把握していないので、制度の不備になっているというか・・・、地方の過疎化に対して行政は、実勢価格を把握できていないというか、それだけの価値がない不動産に、無理やり価値をつけて税金を取っている状況が起きている場合もあり、そういう地域が拡大しているということです。

特に、相続税・・・。

不動産相談の中で・・・相続がおきたら、どうやって、払うの???ってことが、実務上、多々あるということです。

まあ、これも、痛み分けのひとつなんですかね〜???


本日は、ヤバい・人口減少問題(不動産)・・・について書かせていただきました。





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歯が白いと笑顔がキレイ!

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今日も、カラーブロックオフィス&カフェのビルの3階にあるホワイトニング クリスタルに行ってきましたw

ホワイトニング クリスタル


20日のオープンは、芸能人が来るかも?とのことでした・・・w


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2017年11月07日

2195)土木業者 解体業者 選び!(価格)

皆さん、お世話になります・・・・。

本日は、土木業者 解体業者 選び!について書かせていただきますが・・・。


本題に入る前に・・・ブログランキングのバナーをクリックして投票をお願いしたいのと・・・・、昨日、食べた、本シシャモで、アート作品を作りましたので・・・、フェイスブック、コメントで評価していただけるとありがたいですw

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ハマグリの天ぷらの上に、シシャモ(雄)の天ぷらを乗せてみただけですが、自分の中では、けっこうツボに入って笑ってしまったので・・・掲載します。(一人遊びw)


お時間を取らせてすみません・・・本日のブログです

本日は、土木、解体工事の選び方について書かせていただきます。

というのは・・・、各業者、その時々によって、めっちゃ価格が違いますからね〜。

どれくらい違うかというと・・・・。

先日、弊社の造成現場の見積もりが出ました。(3社)

A社 2100万円
B社 1800万円
C社 1740万円

排水経路、舗装、擁壁工事、土搬入、整地、諸経費等・・・。

何故、こんなに差があるのか、分かりますか?

会社の大小、外注か自社施工か、工事の段取りの上手い下手、忙しい時期かどうかによっても変わりますが、そんなものは、違っても10%以下の差であって・・・大きな違いは、土の搬入です。

大量の土の搬入、または、搬出がある場合・・・土の在庫や、扱い方次第で見積もりが大きく変わります。

今回の場合・・・。

土木の見積もりというのは、当然に、重機、人の手配等の工事の段取りによっても変わってくるのですが、今回は、土の搬入で見積もりに大きな差が出ました。

A社は、良質残土の搬入の運搬賃が有料で・・・高いのです。

B社は、良質残土の搬入は無料ですが、整地代が高い。

C社は、良質残土の搬入は無料、整地代が極端に安いのです。

どういう事なのか、もう少し詳しく説明すると、C社は、土の搬入・・・、つまり、良質残土の仕入れ方が上手いのです。

残土というのは、面白いもので、手に入らない時は、土木業社が運搬賃を払うのですが・・・、余っていて搬出に困っている時は、捨てる側が運んでくれますし・・・、搬出側が本当に困っている場合は、お金を払ってくれるのです。

もちろん、土を入れる前に、こちらも物をチェックしますので、同等レベルの良質残土で比較した場合の話ですし・・・、施工技術、近隣対策、保証、メンテ等も、しっかりしている会社です。

これが、また、面白いのが・・・、必ずしも、C社が毎回安いのかというと、そういうわけでもなく、A社、B社が安い場合もあります。

土木の見積もりの見方については、各土木業社の各工事の金額を、面積割り、メートル記載だったらメートル割りにして、見るだけではなく、土の搬入搬出や、経費という部分も比べてみるようにしましょう。

土木工事の土の搬入排出によって見積もりは、こんなに違うということです。

そして・・・、弊社用地課が、C社に連絡をして、どこから、どのような土を持ってくるのかチェックをして、土入れをする前までに、土の土壌汚染チェックをすることを約束していただき・・・、A社と、B社に断りを入れて・・・・、私のところに上がってきたので・・・。

残土のチェックをしっかりするように! 他の、上下水、ガス、電気等の、工事業社を呼んで工程会議をするように言って・・・、C社に決定ということで、決裁印を押しました。


さて、次は、解体工事・・・。

先日、ある木造の大きな屋敷の解体工事の見積もりが出てきました。(3社)

A社 300万円
B社 360万円
C社 480万円

解体工事も、大きく差がありました。

先に書いておきますが・・・三社ともに、近隣対策、マニュフェストも含めて、きちんとしています。

解体工事において大事な事は、近隣対策、マニュフェスト・・・、そして、工事保険です。

解体工事の騒音、振動、埃は、すごいですから、近隣に迷惑がかかることは間違いないわけで、近隣対策については、ご挨拶と工事内容、工期、近隣対策の内容をきちんと説明し、杭や、隣地の家、壁、塀等は、高画質で画像に残しておく必要があります。

マニュフェストは、解体したものを、各、どこに捨てるのかを、きちんと把握しておく必要がありますし、処分した物の伝票等は、提出してもらうようにしておきましょう。

工事保険については・・・、細心の注意を払っていても、事故が起きる可能性は、0%ではありませんので、保険証書のコピーを提出してもらい内容をチェックするようにしましょう。

価格が安くても、近隣対策、マニュフェストがきちんとしていないと後から大問題になることがありますし・・・、何かあった場合の工事保険は必須であり、内容についても把握しておく必要があります。

それらを、きっちりした上で・・・・今回の見積もりは・・・・。

見積もりをみてみると、解体費用自体は大きく変わりません。

A社は、屋敷の周りの樹木の伐採伐根の費用が極端に安い。

B社は、見積もりに詳細記載がなく・・・解体工事一式!と表記してあります(笑)

C社は、屋敷の周りの樹木の伐採伐根の費用が、けっこうかかるんだな〜という感じです。

弊社の用地課が、A社には、処理方法について聞き・・・、B社には、工事内容の確認をして・・・、C社には、お断りの連絡をして・・・・、最終的には、A社になりました。

そして、私のところに用地課から報告が上がってきたので、解体建物の内部の残留物について、木造なのでパイルの心配はしていませんが、地歴調査上、建物のに何か埋まっている可能性があるのかを聞いて、解体ついでに、地中埋設物調査を20ポイントして、その写真と報告書をもらうように指示をして・・・A社に決定、ということで、決裁印を押しました。

余談になりますが・・・。

造成現場、解体現場に、大量の樹木があるような場合は、めちゃくちゃ見積もりの差が開く場合があります。

先日、A社、500万円・・・、B社、1200万円なんてこともありまして・・・・、伐採、伐根、樹木の処理は、山や森を得意とする業者と、そうでない業者では、かなり見積もりが違います。

A社は、地元の農家や林業の方々を使って人件費を削ったり、樹木をチップにしたり・・・かなり工夫をしているようで、B社の半分以下の見積もりが出てきました。


結論!

土木業者 解体業者 選びについて書かせていただきましたが・・・、こうやって、相見積もりすることで、クオリティーを落とさない中で、少しでも安くするように頑張っております。

経費が安く済めば、お客様に値打ちに売却することができますし、更にクオリティーを上げることもできますし・・・、弊社も、値打ちにした分、又は、クオリティーが高くなった分、売れ行きも良くなります。

不動産の仕入れは、物件を安く買うことも重要ですが・・・、きちんとした業社の中から少しでも値打ちに施工してくれる、工事業者を選ぶことも重要ななのです。


このブログの読者の皆様で、これから大きな造成工事や解体工事をされる方は、一報いただければ、私の知る限り最高最良の業者さんをご紹介させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。(※申し訳ないですが・・・ブログは全国区ですが、仕事は、地域限定ですので・・・、業者紹介は、名古屋市内から半径50km圏内にかぎります・・・w)

そんなわけで、本日は、土木業者 解体業者 選び!について書かせていただきました。



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2017年10月30日

2193)  名古屋の土地価格、どこまで上がる?

本日は、高騰する名古屋の地価の話を、名古屋の不動産業者である私の個人的見解で書かせていただきます。

その前に・・・・名古屋駅前、ミッドランドの中国飯店のお話を・・・・。

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福臨門から、七福になり・・・、今回は、中国飯店・・・・。

私の個人的な感想は・・・・上海蟹は、中国飯店のほうが数段旨い!

2017-10-28-12-42-44


北京ダックは・・・、正直、福臨門のほうが、数段旨いと思いました。

点心が旨いのは、七福ですかね〜・・・、まあ、福臨門と、七福は、事実上、ほぼ同じ味なんですけどねw

名古屋の土地価格の話の前に、少しだけ、名古屋グルメ情報をお送りしましたw

さて、本題に行きましょう・・・。

名古屋駅付近の地価は相変わらず高い・・・

今年は、ささしまに、グローバルゲート・・・昨年は、名古屋駅前に大名古屋ビルヂング、JPタワーJRゲートタワー等の高層ビルが建ち・・・また、今後、名鉄・近鉄の名古屋駅も、大型複合ビル建設計画があり、名古屋”への期待感から不動産が爆上げ状態となっています。


とは言っても・・・、名古屋駅を中心に、都心部のみといった感じですけどね・・・。

2017-10-30-10-18-00


我々、愛知の中小の不動産業者たちは、ここ数年、今までありえないほどの価格で物件資料が出てきたので、正直、驚いていたわけだが・・・結局のところ、言い値ではないにしても、それに近い価格で売れているわけで、驚かされ続けてきた。

爆上げ当初、不動産業者としては、名古屋目線でものを考えるので・・・・、『はぁ〜? なんだ、この価格は? 売れるわけないがや〜・・・。』と、東京目線での価格を鼻で笑って見ていたわけだ。

これは、仕方がないと思う。

名古屋の業者は、名古屋の商圏、名古屋の人たちの収入、名古屋のマンション相場を熟知しているわけで、私自身も、名古屋駅から数百メートル離れた土地の所有者から、坪1000万超えで売却依頼を受けた時は、『いくら上がっているとは言っても、坪800万円が限界ですよ! 名古屋で、1000万超えて土地を買って成り立つ商売がありますか?』と、言ったくらいだ。

実際、今でも、そう思っていますw

しかし、そう思いながらも、売れていくわけで・・・、名古屋駅近で、弊社に買えるくらいの土地が出ると、買ってみようかん〜なんて事を思ったりもしますし、ちょっと考えている間に、同業者に買われてしまったりしています。

今まで、高いと思って笑ってみていた物件が・・・、昨年〜今年にかけては、不動産業者自体も、その高騰した価格が、当たり前になってきたわけで・・・、この当たり前に高いというのに、怖さを感じております。

今年の始め頃のブログに、2017年に、下落は始まると予想しましたが・・・、2016年に、中国政府の外貨持ち出しの締め付けが厳しくなり、中国人が不動産の購入を控えるようになり、売りが出だしたのことと・・・トランプ当選で、アメリカの経済の先行きが不安で値下げの予兆みたいなものはありましたが・・・、今のところ、下落が始まったという感じはありません。(アメリカ絶好調)

名古屋は、まだまだ地価が上がるという予想が多い中・・・・。

2017年に、下落が始まるという私の予想は、今のところハズレていますが・・・・・、いつ地価の下落が始まってもおかしくない状況であることは確かだと思います。
(マンションは除く!時間差あり。)


では・・・。

地価の値上がりは、いつまで続くのか???

私は、もう完全に上げ止まったと見ています。

先ほど、私は、名古屋駅近くの土地を買おうと思う時があると書きましたので、素人さんは、上げ止まったのに買おうと考えるのか???って、矛盾しているように思うのかもしれませんが・・・・、

基本的に、我々プロは、高値で出ているような大型物件を買って右から左というようなことはしません。

変形地や、小さな土地を安く買っておいて、周りの土地も纏めてから売ったり・・・、借地権付きのものを安く買って立ち退きをして売ったりするので・・・、現在、商品としてドーンと高値ででているような物件は買わないので、そういう土地を買おうか迷うという話です。(説明)

2015-08-12-23-52-44


話は、戻って・・・地価は上げ止まったと見ています。

理由は・・・。

・昨年、今年とできた、高層ビルにショッピング街やレストランに人が群がっているかというと、予想していたよりも少ないのではないかと思います。

・中心部のマンションは、一般庶民には手が出ない価格になり、一般の人たちが買うよりも投資目的で買われるケースが多い・・・、かといって、郊外にマンションを建てても、戸建てよりも高くなるので売れない状況にあり、戸建てが売れているかというと、人気のエリア以外は、そんなに売れているわけではない!

・愛知県は地価が上がり続け、三重県、岐阜県は、ずっと下がり続けてきて、愛知県の中心部のみ値上がりしている状況で、値上がり地域と、値下がり地域のバランスが、値下がり地域が増えてきている。

・日本の不動産の大株主ともいえるJリートの利回りとかを考えると、そろそろ限界値に近いので、購入を控えていくように思う。

・金融緩和で余ったカネが不動産市場に流れ込んだだけに、本来の需要と供給の良いバランスでの上昇ではないので、そろそろ市場の流れに歪み生じさせそう。

・ダウ、日経ともに、限界値に近い。

逆に好材料は、オリンピック、名古屋はリニア開通、消費税のかけこみぐらい。

全てが、限界に近いわけで高いところにあがりすぎた。

土地の下落が始まらない最後の砦である防波堤は、ありえない金融緩和が続いていることですが・・・、今回は、金融引き締めしないから安心だと思っている人も多いようですが、人口減少という大きな波に、金融緩和という防波堤がいつまで通用するのか・・・。

そして恐ろしいのは、高いところに物体をあげればあげるほどに、高い場所から物を落ちれば、その落下スピードの加速は増加し被害は拡大するわけで・・・、不動産価格も、高水準になればなるほど、下落するときのスピードは加速し破壊力が大きいことになります。

何が引き金になるのかは、分かりませんが・・・私は近々、下がり始め・・・その後一気に、スドーンといくように思います。

本日は、名古屋の土地価格、どこまで上がる?というテーマで書かせていただきましたが・・・、もう上がらない・・・、現在は、上げ止まったと見ています・・・・。 金融引き締め以外の、なにかをきっかけに、ドーンと下がると思っています。

2018年に、ズルズルと下げ始まり・・・2019年は、消費税前の駆け込みで少し戻して・・・オリンピック前には、ズドーンってパターンですかね〜・・・。

オリンピックまで、頑張って維持しても・・・・オリンピック後には、落ち込むでしょうね。

あくまでも、私の個人的な予想にすぎませんが・・・・・。

現在は、まだ不動産価格の値上がりは止まった段階で、下落はしていませんし、名古屋バブルも崩壊していませんが、上がった物は必ず下がるわけで・・・、不動産価格の下落前に売り抜けられるよう、この2〜3年は敏感になった方がよいと思います・・・というのが、私からのアドバイスです。

本日は、名古屋の土地価格、どこまで上がる?というテーマで書かせていただきましたが、書いてみたら、名古屋の土地価格は下がるというお話になってしまいましたね・・・・。



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