千代田不動産 

2020年10月30日

不動産購入の農家の特権(No. 2459)

家や倉庫を建てる土地が、通常の60%OFF〜80%OFFで買えるって言ったら信じますか?

そんなうまい話があるのか・・・?

あるんです・・・農家には・・・・


農家って、農地を転用して住宅や倉庫を建てることができちゃうんです

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但し、市街化調整区域といって、都市部ではなく、どちらかというと都市の近郊にあるのですが・・・、住宅と農地が混在しているような感じのところなのですが・・・。

名古屋市でいうなら、端っこの方とかは市街化調整区域もありますし、名古屋市と隣接している市町村のほとんどは、市街化調整区域があります。

普通は、市街化調整区域内では、農地に家や倉庫を建てたりできないどころか・・・農地を買うこともできません。

それが、農家だけは、できちゃうんです。

もちろん許可が必要ですが、農家に限っては意外と簡単に取れてしまいます。

私が、不動産会社の方で、住宅団地の開発許可を取るより、めちゃくちゃ簡単です。

但し、農家住宅を建てるには、農家じゃないといけません。

要するに・・・、どういうことかというと・・・。

例えば、農業をやっているとしましょう。

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農業をやっていると、頻繁に農作物を見に行ったり、ハウス栽培だと雨が降ってきたら窓を閉めに行ったり、いろんな作業があるわけです。

家の近くに農地がないと、かなり不便なんです・・・、そんなわけで・・・家を建てるのに、宅地じゃなくて農地でもいいよ〜wという考え方なんでしょうね〜。

但し、無駄に大きな土地を宅地に転用するのは許されないので、1000平米(約300坪)の敷地に家を建てなくてはいけません。

それから・・・、実は、家だけではなく、農業用倉庫も農地に建てることができます。

これは、収穫した作物を入れておいたり、トラクター、軽トラ、収穫用トラック、農業法人の場合は、社用車の車庫として大きな倉庫や車庫が必要です。

そんなわけで・・・、農家は、調整区域内の農地に、住宅や倉庫を建てることができるのです。

例えば、通常の宅地が坪単価30万円するとして・・・300坪だと、土地代が9000万円じゃないですか・・・。

農地が、坪5万円〜8万円ぐらいだとして・・・、1500万円〜2400万円ぐらいで買えてしまうわけです。

これって、ものすごい特権だと思いませんか???

但し・・・農地について、よ〜く調べなくてはいけません。

簡単に説明しますが・・・、基本的に、農地には、白地と青地がありまして・・・、白地はOKですが・・・青地の場合は、農地転用前に、除外申請というものが必要なので、許可が、なかなか難しいです。

農業振興地域の一面農地の中に、、一軒だけ家や倉庫が建つと近隣の農地の人に迷惑がかかってしまうので、宅地と混在しているような場所の白地であれば簡単なんですけど、青地だと難しいのです。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


そんなわけで・・・。

現在、大型の農業用倉庫と、自宅の建設を検討しています。

良い土地が出ればの話ですが・・・。

倉庫は、農機具や、作物など、入れたいものが沢山ありますし・・・、住宅は、農地と隣り合わせになっているものが欲しいので・・・。

現在所有している農地とは別に、300坪の敷地に家と倉庫を建て、その周りに、無農薬野菜畑と、果樹園があるような感じのものが欲しいのです。

倉庫の中には、冷蔵室と、農機具を整備できるように、車を上げるリフトも欲しいかもです。

そんなことが、安価でできてしまうのです。

しかも、農家は、いろんな補助金や助成金が使えます。

ただ・・・・正直、農家というのは、他の業種と比べて大きな利益を上げることは難しいので・・・、こういった特権はあるものの、しっかりと計画を立てないと、得なのか損なのか分からないみたいな感じになってしまうので・・・、家を建てる予算や、倉庫を作った場合の使い方をよく考えてから実行しないと・・・、趣味の延長で終わってしまいます。

まあ、趣味の領域で、大きな家や倉庫が欲しい人は、それはそれでいいかもしれませんけどね・・・w

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でも、農業は、甘くないです。

今回、この制度を、特権と表しましたが・・・、新規就農者が、この特権を得るためには、相当大変です。

私の農事組合法人は、スタッフがやってくれていますので、私は、週に2〜3回程度ですが・・・、個人の農家としては、自分の農地で耕作をしているので、これが、めちゃくちゃ大変です。

今回、国産大和ニンニクを10kgほど買いまして植えましたが・・・まあまあ大変でした。

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特に今年は、畑作りからやったので、トラクターで畑の土を何度も起しながら、ちょいちょい出てくる小石を拾い、石灰、堆肥、牛糞、有機肥料、油粕、もみ、砂を混ぜながら、トラクターで何十回も、土を掻き回して・・・・うねを作り、マルチを張って・・・徹夜して剥いたニンニクを、酵素に漬け込んで畑に植えました。

そして・・・芽が出てきて・・・今は、こんな感じに・・・・。

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新規就農者にしては、まあまあ上手でしょ・・・(自画自賛w)

畑作って、徹夜でニンニクを剥いて、植えて・・・こうやって土から芽がでてくると・・・、これが、めちゃ嬉しいんですよwww

最近、このニンニクちゃんが可愛くて可愛くて・・・植えてから、毎日ぐらい見に行ってます!笑

まあ、楽しんでやってるので、精神的には心地よいのですが、肉体的には・・・、全身筋肉痛でバキバキになりました!笑

来年の春の収穫は、社員や友人を集めて、イベント的にやりたいと思っています。

収穫の後は、肉や魚を用意して、バーベキューでもやろうかな〜って感じです。

ニンニクの収穫の後は、再び耕して、サツマイモの美味しいやつを植えようと思っています。

まあ、それなりに楽しいですけど・・・、農家は大変ですw

そんなこんなで、新規就農者は、しっかり農家をやって・・・、その上での特権として、農地を買ったり、自己の農地に、農家住宅や農業用倉庫を建てることができるわけです。

愛知県西部で、農業をやってみたいな〜という人は、お気軽にお問い合わせください。

農業指導をしてくださる人たちもいますし、許認可関係の事もお教え致します。

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最後に大事な事・・・!

農家になるには、どうしたらいいのか・・・・!


大まかには・・・、やる気! 農業経験!、農業をするための機材の確保!、各市町村が定めた面積以上の農地を賃貸するか購入する事!

私も、50歳を過ぎたので、最近、老後の事とか考えるようになりましたw

まあ、不動産という仕事から離れる気はないので、不動産業をやりながら、農業もやって、適度に旅行に行ったり、美味しいものを食べに行ったり、趣味の車やマリンスポーツができたらいいな〜と思います。

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将来的には、宮古島の家の近くにも農地が欲しいです。

この計画については、現地スタッフも必要ですし、こちらから大量に土や肥料を運び込まなくてはいけないので、まあまあ大変だと思いますので・・・何年後に実行できるのかは分かりません。
ビニールハウスで水耕栽培とかも考えましたが、宮古島の台風は半端じゃないので、なかなか難しい気がします。
あとは、水質の問題もありそうなので、土耕かな〜なんて考えております。

こうやって将来を考えてると楽しいですし・・・まだまだやりたい事だらけです。

そんなわけで・・・本日は、不動産購入の農家の特権というテーマで書かせていただきました。





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2020年10月04日

久しぶりの新規宅地分譲販売 (No. 2454)

10月に入りましたね〜・・・食欲の秋・・・。

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Sさん、今年も松茸をいただきありがとうございました。

日本料理屋に持って行って、焼き、天ぷら、松茸の冷静スープ、松茸ご飯にしてもらって食べましたw

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松茸・・・とっても美味しかったですw

そして、最近は、M社長の関係で、京都の予約が取れないお店に行って秋の味覚も楽しんでおります。

さて、食欲の秋の話ばかりでは、読者さんにお叱りを受けそうなので、不動産の話をさせていただくわけですが・・・、今年は、コロナの影響で、春は、新規販売会等のイベントを全て延期したことで、春商戦は、ボロボロでした。

まあ、今も、販売会等をすることは、不謹慎的なことを思う方々もいらっしゃるのかもしれませんが・・・、不動産秋商戦は、新規の宅地分譲の販売をどんどん進めていこうと考えておりまして・・・。

9月の会議で、これまで止めていた宅地分譲の新規販売をするということで発表をして、先月の半ば過ぎに、弊社の営業部に情報を公開して、先行販売を開始いたしました。

先行販売というのは、現地での一般向け販売会をする前に、以前から、このエリアで探していたお客様(登録者)に、事前に情報を公開して、購入申し込みを受け付けるわけですが・・・。

そんなわけで、9月の半ば以降は、久しぶりに弊社の各支店の営業部が騒ついていました。

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今回の宅地分譲は、愛知県弥富市の弥富駅近くの宅地分譲11区画です。

コロナの影響で、しばらく新規宅地分譲の販売を止めていたからなのか・・・、購入希望のお客様の登録者リストもたまっていたからなのか・・・、今回の先行販売の状況は、新規の宅地分譲の先行販売の勢いがすごかったです。

公開初日に、11区画中9区画に申し込みが入り・・・、2区画の申し込みが外れて・・・7区画になり・・・、その後すぐに別のお客様が1区画購入申し込みをされまして・・・・

二日目に、2区画申し込みが入り・・・1区画が外れまして・・・・

三日目に、2区画のお客様の購入申し込みと、申し込み済みのお客様の区画変更があり・・・

先行販売開始3日で、10区画の申し込みが入り・・・あれよあれよと言う間に、最後の1区画を残すだけの状態になりました。

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数日で、11区画中、10区画に申し込みが入るって・・・ここ最近では、なかなか珍しいパターンです。

弊社の新規先行販売においての社内ルールでは、個人、法人にかかわらず、基本的に申し込み時に契約日を決めていただきますし・・・、ある程度ヒヤリングをさせていただき、資金的に難しい人からの申し込みは受けないようにしております。

具体的には、申し込みから2週間以内に、事前審査を通してご契約をいただくという条件付きで購入申込書をいただきます。

先行販売では、ルールを決めないと・・・お客様から人気がある区画に申し込みが殺到しますので、その区画に申し込みが入っている場合、2番手のお客様は、他の区画を申し込むわけです。

申し込みに、かたいお客様を入れていかないと、人気の区画がキャンセルになった場合・・・、そこの申し込みができなくて他の区画にした人も、やっぱりそっちがいい・・・、2番人気の区画のキャンセルが出ると、そこを諦めた人も、変更をしたりして・・・・、お客様の購入する区画が後からぐちゃぐちゃになったりするので、申し込み区画の移動がないようにしなくてはいけないのです。

普段の販売会や、仲介案件等は、もう少し緩いのですが、新規の販売会で、入口を緩くすると、とんでもないことになり、クレームの嵐になるので、お客様の資金については、かなりヒヤリングをさせています。

あとは・・・、住宅メーカーの営業たちが、自分の営業ツールとして使うために、とりあえず仮名で申し込んで、一応、しばらくおさえておく!みたいな申し込みをしようとする場合があるので・・・こういう適当な質の悪い申し込みできないようにしています。

ここだけの話・・・・先行販売で、キャンセルが入ると、他の区画のお客様に影響が出るので・・・、弊社の営業は、『買う意思の固まってないお客様の申し込みを入れて適当なことやってたらあかんぞ!  資金の相談の際にちゃんとヒヤリングができてなかった!』等・・・上司からかなり詰められます。

一番人気の区画にキャンセルが入ったりした日には・・・、他の営業がざわつくので、かなり慎重になっています。
他の営業からすると、一番人気の区画を諦めて他の区画を申し込んだお客様から、お叱りを受けるのが怖いんでしょうね〜w

かといって、一番人気の区画の2番申し込みと、二番人気の1番申し込みを両方入れると、これはこれで、お客様の購入場所の入れ替えでぐちゃぐちゃになりますから、重複して申し込むのも禁止にしてありますw

今回の先行販売は、申込者全員、契約日も決まっていますし、事前審査も通っていますので・・・そういうことは起きそうにないと報告を受けていますので・・・安泰だと思いますが・・・。

そんなわけで・・・最終1区画になりましたので、ご検討をされているお客様はお急ぎください!

さて、ここからは、話が、ちょっと変わりますが・・・・。。。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


コロナが終わったのか???という話です。

一時は、コロナで、どうなることかと思いましたが・・・、元に戻ってきたというか、いい感じで動き出しましたね。

この調子で、宮古島のヴィラ、民泊、アパートの方も復活してくれるといいのですが・・・!

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ヴィラの方は、かなり良いのですが・・・、民泊の宿泊件数と、アパートの入居率は、いまいち戻りが悪い状況です。

一応、載せておきます。

セントリゾート ヴィラ&ステイ

宮古島 リゾートアパートメント

セルフホワイトニング、カラーブロックカフェ&オフィスの方は、コロナ前の状況に戻ってきました。

ホワイトニングについては、リモートワークの影響で歯を白く美しく見せたい!ということなのか・・・、元々、そんなに大きな落ち込みはなく、休んだ日数分だけマイナスという感じで・・・、逆に、9月からは、コロナ前よりもお客様の数が増えている状況です。

ブロックカフェは、コロナの間は、団体の利用が減った分、売り上げは落ち込みましたが・・・、リモートワーク利用のお客様・・・特に個人の会員さんが増えています。
9月からは、団体利用の受付も再開したので、順調に回復しております。

そんなわけで・・・不動産の話に戻りますが・・・。

10月半ばには、名古屋市瑞穂区での宅地分譲6区画の先行販売も始まります。

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瑞穂区の宅地分譲が気になる人は、お気軽にお問い合わせください。


こうやってみてみると、全体的に、コロナの影響はなくなり回復傾向にあることは間違いないと思います。

あとは、インバウンドと、夜の街ぐらいですかね〜・・・。

このあたりの業種も、そろそろ回復してくるのではないかと思いますが・・・・。

ただ・・・問題は・・・、今回のコロナで、政府は、とんでもない金額をバラまいて助けてくれましたが・・、我々国民は、これを、どうやって返済していくか・・・。

まあ、国家への返済は、税金しかないわけですが・・・。

はたらけど・・・はたらけど・・・
猶、わが生活楽にならざり・・・じっと手を見る・・・!
(石川啄木)


日本国民の一人として・・・、汗水たらして働いて稼いで、税金を沢山収めることができるように頑張らなくてはいけないな〜と・・・腹をくくっている次第です。

まあ、兎にも角にも・・・頑張って働きますw

そんなわけで・・・久しぶりの新規宅地分譲販売!というテーマで書かせていただきました。




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2020年09月30日

不動産会社社長が、最高に使える車を教えます!(No. 2453)

読者の皆さん、先日、更新をしたYouTubeの240Z レストア奮闘記は、まあまあ良いスタートです。

更新数日で1万5千アクセスを超えてきましたので・・・、結構、いい感じです。

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感覚的には、前々回の動画の55万回再生ほどはいかないかもしれませんが、車の動画は、ペースは落ちつつも1年ぐらいは伸びて行くので・・・30万回再生〜40万回再生ぐらいはいくのではないかと思います。

今回の動画は、ちょっぴりお茶目な旧車乗り!という感じにしましたので、車のことが分からない人でも面白く視聴していただけると思います。

一応、再度、ブログに貼っておきますので、興味がある方は見てください。



さて、今日の本題ですが・・・。

不動産会社社長が 最高に使える車を教えます!

こんなテーマなんですが・・・・。

普段乗りは、レクサスLSハイブリッド・・・ 

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何の面白みもない車なので、アルミを変えたり、中を赤の革張りにしたりしていますが、それでも、つまらない車です・・・・、でも、快適ですし、それなりに便利です!

何故、乗っているのかは・・・、レクサスの営業マンが、モデルチェンジのたびに営業に来るので、とりあえず買ってます。


仕事の時は、秘書兼ドライバー付きのアルファードのエグゼクティブラウンジ・・・。

2017-08-26-14-45-09


これは、本当に便利な車です。

移動中に、メールの返信や、リモートワークもできますし・・・移動時間が長いと、シートをフルフラットにして、お昼寝ができます!笑

その他の趣味の車の話は、今回は、置いといて・・・・。

不動産会社社長が、最高に使える車って・・・どんな車だと思いますか?

これです

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これほどまでに、ポテンシャルが高い車を私は知りません!

Zも2シーターですが、もちろん、この軽トラも2シーターです!

加速も、ゼロヨン・・・(0ー400m)ではなく、(0ー4m)であれば、かなり早いと思いますし・・・・。

女の子とデートの時の座席の位置も近く、視界が広いので最高ですw

そして・・・荷台があるので・・・ゴルフバッグも20個ぐらいは詰めます!

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ハシゴを積んでおけば、バイクや、小さな農作業機器も載せることができます。

そして・・・こんなゴミが多い日も安心!

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そして、究極なのは・・・・。

2シーター フロントミッドシップでありながら、4WD・・・!

車幅も小さく小回りが利くので・・・・。

未舗装の畦道にも入っていけますし・・・・浅い田んぼであれば・・・、こんな斜め走行もできます。

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万が一、畦や田んぼ、堤防などで転倒しても・・・、男3〜4人いれば、起こせますし・・・・、ぬかるみにハマった時は、男1〜2人で持ち上げたり押し引きすれば軽く脱出できます。

しかも、最強というのには、それだけの理由があります・・・・それは・・・。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


不動産デベロッパーの社長として・・・・。

農家の地主さんのところに物上げに行く際も、悪い心象はもたれません。
農家の人から土のついた野菜を貰っても、荷台に積んで帰れます。
魚釣りに行く時も釣り道具を一式、ゴルフに行く時もゴルフ道具一式、ポンって荷台に積んで走るだけだし、乗り降りも楽です。
狭い道でも入っていけますし曲がれますし、軽自動車でも曲がれないような究極に狭い道は、後ろの荷台を持ち上げてズラして、曲がることができます。
ス事中の現場を視察に行った場合も、数千坪の分譲地内を歩いて視察しなくても、軽トラを四駆にすれば、埋め立て中、造成中の現場も視察できますし・・・ハマった時は、重機で手軽に引っ張ってもらえますし・・・

軽トラは、不動産会社の社長の私の知る限り、最強のスーパーハイパフォーマンスカーです!

しかも・・・価格も安い!  四駆の新車で、それなりにオプション(ロープ、ハシゴ、草刈機)をつけても150万円ぐらいです。

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ダイハツの車の、キャッチコピーを少しパクリ気味ですが・・・・。

(野山 田畑、路地に溶け込め 走ればいつでも街と自然と一体になれる最高のクルマ)

そして・・・。

この軽トラに乗る際に、一番似合うメンズ腕時計は・・・・。

労働者の時計としての最高峰・・・ロレックスとかも丈夫でいいのですが・・・

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やっぱり軽トラには・・・、Gショ〜ック!!!

この時計は、労働者時計よりも凄いですよ・・・軽トラと一緒に、高圧洗浄機で洗えますw

この間、間違えて洗濯機に入れて洗ってしまいましたが、全然、無事でしたw

経営者になってから、無駄に高級車思考で、いろんな車を追いかけて買いまくってきましたが・・・最終的に、不動産屋にとって最強の車は、軽トラだっと悟ったのでしたw

そんなわけで・・・本日は、不動産会社社長が、最高に使える車を教えます!というテーマで書かせていただきました。





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