千代田不動産
2017年05月31日
2157）不動産業の面接
本日は、営業社員の面接をしました。
通常は、一次で部長面接をクリアしてから、私のところに上がってくるのですが・・・。
今回は、部長も忙しそうだし、知人の紹介で、しかもブログの読者ということでもあったので、私が面接をしました。
仮名 Aさん、３７歳 男性 学歴、名古屋の偏差値５５ぐらいの大学を卒業・・・、業歴は、住宅メーカー営業、不動産デベ営業２社、資産活用会社営業ということで・・・。
まあ、うちは学歴関係ないですし・・・経験、職歴としては、申し分ないです。
約束は、３時から面接・・・・。
３時・・・来ない・・・ ３時４分に遅れますの電話・・・・３時１１分到着！
Aさん 『遅くなってすみません・・・ハアハア・・・。 近藤社長、本当にすみません。 前のアポイントが名古屋駅近くで２時からだったのですが、終わったのが、２時５０分過ぎでして・・・、走ってきたのですが、この時間になってしまいまして・・・。』
私 『まあ、アポの相手に、今から面接なのでとは言えないだろうから、いいんじゃないですかｗ でも、遅れた事実はあるわけだから、マイナス１ポイントねｗ』
Aさん 『あっ、はい・・・。 すみません。 それもですが、まだご挨拶をさせていただいておりませんでした。 はじめまして・・・私、＊＊＊のAと申します。 いつもブログを見ているので、本当は初めてという感じがしないのですが、初めましてなので・・・。』
私 『ブログの読者さんであることは、Bさんから聞いてます。 いつもありがとうございます。 ところで、ブログランキングのクリックをしてくださってますか？？？ されていないようでしたら、今後は、一日一善と、１クリックをお願いしますｗ まあ、立ち話もなんですので、どうぞう、どうぞ・・・。』
Aさん 『その前に・・・これ・・・。 できれば、近藤社長のサインをいただきたいのですが・・・・。』
私 『全然、いいですけど・・・１３０円の価値しかないですよ・・・。 前に、私の著書が、ネットに出品されておりまして・・・、サイン入りが８８０円、サインなしが７５０円で売られていましたから・・・・・１３０円のサインでよければ・・・ｗ』
そんなわけで、サインを書かせていただきまして・・・ここから面接が始まったわけですが・・・・。
まずは、仕事内容を会社概要を見せながら説明をして・・当社の給料と歩合等の話をしまして・・・、車、交通費などの話をしました。
流石、営業をやっていきただけあって、何を聞いても、応対が上手ですし、心地よい感じでした。
そして・・、履歴書を見ながら・・・。
私 『なるほど・・・。 趣味は、ゴルフですか〜・・・。 ハンデは・・・？』
Aくん 『１４です・・・・。 自分の持っているゴルフ場は、安物なので、コースの整備も悪く、グリーンもボコボコなので、他のゴルフ場であれば、もう少し・・・ハンデー１２ぐらいまではいけたかもしれません。 頑張ったんですけど、ハンディキャップ１４が、限界でした。 最近は、＊＊＊の営業をしているので、ゴルフの練習に行く暇がなくなり、コースでは１００近く叩くときもあります。』
私 『まあ、今時、ハンディキャップを気にする人も少ないので、楽しくゴルフできればいいんじゃないかな〜ｗ 俺は、３年、クラブを握ってないけど・・・、最近は、マリンスポーツばかりで、ゴルフが楽しくなくなってしまった。 ゴルフは、暑い・・・マリンは、気持ちいいｗ』
Aくん 『機会がありましたら、ぜひ、御一緒させてください。 ブログを拝見しているかぎり、確かに、ゴルフより楽しそうです。』
私 『たぶんマリンにハマったら、ゴルフ減ると思うわ〜ｗ そのうち、船や、ジェットも買うんじゃないかな〜ｗｗｗ ところで・・・今の、会社も、大変だろうけど、給料いいと思うんだけど・・・何故、辞めたいの？』
Aくん 『成績も、悪い方ではないですし、給料に不満もないのですが・・・。 いろんな事が理不尽ですし、近藤社長も知っての通りバリバリの営業会社なので、同僚や上司に、人間味がないというか・・・。 足の引っ張り合いみたいな感じでして・・・引っ張られるのも、引きづりおろされないように踏ん張るのも疲れました。 ブログを通してですが、社長の人柄が好きなので・・・。』
私 『なるほどね〜・・・。 うちも、そういう奴がいるかもしれんし・・・、そもそも、男性社員は、俺に近くなればなるほどに、大変だと思うよ。 天気がいいと、急に琵琶湖に付き合わせるし・・・。 ガス銃とか買うと、ダンボール箱持たされて試し打ちされるし・・・。 ボクシングや少林寺のスパーリングさせられるし・・・。 もちろん、ガードや、グローブつけてだし、真剣にはやらないけど・・・。 友達とか、先輩後輩の延長みたいな感じだから、逆に大変なのかもしれない。』
Aくん 『楽しそうでいいじゃないですか〜。 ブログのまんまですね〜ｗｗｗ 今の会社、そういう遊び感覚が、全くないんですよね〜。 朝は、厳しい朝礼、無駄な会議が多くて、要するに、吊るし上げ会議で・・・、営業社員の大半は半年持ちません。 上司も、上からやられているので、人間味がないですし・・・、同僚も油断ならないですし・・・。 今まで、住宅系で食ってきましたけど、今の会社は最悪です。 千代田不動産さんは、営業マンが、夕方７時〜８時に帰るということですが、それで、成績を維持できるのがすごいと思います。』
私 『そうか〜？ 時間で営業成績が変わるわけじゃないからな〜。 それに、営業が稼いでこれなきゃ、俺が稼いでくるから問題ない・・・。 できれば、営業に頑張ってほしいけどね。 という感じで・・・・、俺は、営業に、成績の事で、叱り飛ばしたりしたことは一度もない。 たまに、軽く言うか、イジるけど・・・。 まあ、賢い奴は、成績悪ければ遅くまで頑張るだろうし、馬鹿は、営業は時給で働いていると思っているから、それ以上成長できんだけだし・・・。』
Aくん 『そうなんですか〜。 うちなんか・・・・。 かくかくしかじか・・・（以下省略）で、夜１０時前に終われる日は、ほとんどありません。それで、その人間関係ですからね〜。 ある不動産屋の社長が、近藤社長のことを、本当に、あの人は、すごいとべた褒めしていましたので、ぜひ、勉強させていただきたいと思いまして、Bさんが知り合いだと言うので、ご紹介をしていただいた次第です。』
私 『う〜ん・・・。 そうだな〜・・・。 ところで、さっきまでアポがあったということは、今って、仕事中だよね？ 給料もらっている時間に、他社に面接に来て、会社と社員の悪口を言うのって、どうなの？？？ まあ、愚痴なのかもしれんけど・・・。』
Aくん 『はい！ おっしゃる通りです。 すみません・・・。 でも、毎日、夜の１０時過ぎまで働いていますし、休憩も、ほとんどとっていませんので・・・・。これくらいは、いいのかな〜？って・・・。 すみません。 私の甘えでした。』
私 『まあ、他の仕事の件でも、最近、同じことを言ったことがあるんだけど・・・・。 給料もらってる時間に、サボって会社の悪口言ってるって・・・、それって、会社と、世の中を舐めすぎてんじゃないの？ 経営者は、社員の立場・・・、社員は経営者の立場を考えてこそ、良好な関係が保たれるわけじゃん。 まあ、良好な関係が保てないから、Aくんは、やめるんだろうけど・・・・。うちに入社しても、悪口言われるだけみたないな気がしてきたんだけど・・・・ｗ』
Aくん 『いえいえ。 千代田不動産に入社できたら・・・、きちんと仕事をしていれば、今よりは早く帰ることができそうですし、給料も申し分ないですし、社長の人柄も好きですし、尊敬できる人ですし・・・。 』
私 『う〜ん・・・ 俺は、今までに、どれだけの人を見てきたと思う？ あのさ〜・・・、これだけは、はっきり分かってしまうことなんだけど・・・、Aくんは、幸せの中でも不満を探して不幸に感じて、そこから逃げる人だと思うんだよね〜。 幸せの中でも不満を探す人って、あまり好きではないのだけど、その中でも、不満を探した後、不満を満足にしようと努力し頑張る人と、Aくんみたいに、他所で悪口言って、今の環境から逃げようとする人がいるんだよ。 今の環境で、もう少し、頑張ってみたら・・・？？？』
Aくん 『・・・・。 近藤社長、やっぱり鋭いし厳しい人ですよね〜・・・。 もちろん、情があって優しい人だと思いますが・・・。 それは、面接、不合格ということですよね？』
私 『うん。 まあ、今日は、不合格・・・ということかなｗ 遅刻してきて、Aくんは、話が上手くて、自分ではフォローできたと思ったのかもしれないけど・・・。 口では何とでも言えるけど、やってる事は、仕事中に面接に来て会社の不満をぶちまけて、弊社を褒めてるだけで。。。めっちゃ非常識だよ。 今から、１年、今の会社で頑張って、もう一度面接に来たら、たぶん採用すると思う。 今のAくんでは、できないと思うけど、もし、それができたら、不満探し人間じゃなくなったということだからね・・・。』
Aくん 『１年ですか〜・・・。 たぶん、もたないと思います。 実は、他の会社から、誘いもあるので、そちらも面接してみます。 その前に、近藤社長とお会いしたかったので・・・。 今日は、お時間をいただきありがとうございました。』
私 『そっか・・・ｗ 残念だが、縁がなさそうだな。 まあ、なんにしても同じ業界にはいると思うから、別の形で、いっしょに仕事ができるといいな〜。 こちらこそ、言いたいことを言ってごめんな。 俺なりに、膝を突き合わせて真剣に話をしたということは、分かってほしいところだけど・・・。まあ、お互い、頑張りましょうｗ』
Aくん 『ありがとうございました。 勉強になりました。 今後とも宜しくお願いいたします。』
私 『こちらこそ、今後とも宜しくお願いします・・・だよな〜ｗ ブログランキングの投票、宜しくお願いしますｗｗｗ』
そんなわけで・・・面接は終わりました。
うむ〜・・・・、惜しい・・・。
営業マンとしては、けっこうできる人だと思ったんですけどね〜・・・。
今、うちも、忙しくて、喉から手がでるくらい人が欲しいのですが・・・
偉そうですけど・・・もう少し相手の気持ちを考えることができるように成長してから、また、是非、面接に来ていただきたいと思います・・・・。
不動産営業について、必要なこと！
基本的に、教育を受けて、一定のレベルに達している営業マンであれば、話すことは上手で当たり前なんですけど・・・・、営業の真髄って、どこにあるのかというと、聞くことにあると思うのです。
まあ、並みの営業マンなら話せて当たり前ということです。
売れる営業マンは、聞く力が強い。
お客様との話が始まりました・・・、その後、自分がアピールしたいことを押し込む前に、お客様の心を柔らかくして・・・、お客様ののニーズ・問題・不平・不満に耳を傾けるのです。とにかく相手の話を聴くことで、顧客のニーズを知ることができるし、その過程で、お客様の立場で考えることがお互いに知り合うこともできる。
私が、会議で、毎回、口にする、お客様第一主義を実践するには、相手を良く知り、どう考え、どういう思いを持ち、何をしたいのかを想像しなくてはいけないのです。
相手を知り、何を求めているのか知らないと、相手の考え方や意見を尊重することはできませんし、下手をすると、相手の重要感、好感を壊してしまうことになりかねないのです。
その上で、まずは、相手の話を聞いて、受け入れて、自分固定観念と先入観を取り払い、相手の気持ちになってみることが大切なのですが、それには、話すことよりも、聞くことが上手くならないと、お客様第一主義の営業はできないのです。
まあ、聞いてばかりでは、もちろんダメなんですけど・・・・ｗ
聞いて、相手の気持ちを考えて、それから話すということなのですが・・・、まずは、聞くことが大切であって・・・、話せる営業マンは当たり前・・・できる営業マンは、聞ける感じ取る力が強いのです。
今回の、不動産営業マンAさんの面接は・・・・。
遅刻はしてきたもの、挨拶も、話すことも上手く・・・感じの良い人ではあったのですが・・・、結局のところ、現在の職場から給料をもらっている時間に面接に来て、会社への不平不満をぶちまけたわけです。
私は、Aさんに対して、好印象を持ちながら戦力になりそうだと考えながらも・・・、今、Aさんが働いている会社の社長の立場でも物事を考えるわけですので・・・、会社から、給料もらっている時間に、あなた何やってんの？？？という気持ちにもなるわけです。
Aさんは、話す力は、抜群・・・経験も豊富で問題無し・・・、でも、不動産会社の代表である者の話を聞き、感じ取り、相手の立場に立って話すことができなかったということです。
話す力があっても、聞く力、感じ取る力がない営業は・・・、とりあえず売り子として、目の前の不動産を売ることはできるかもしれませんが、相手の立場で考えて売ることはできないわけで、悪意であろうが、悪意がなかろうが、お客様第一主義の営業はできません。
お客様第一主義の営業ができなければ、その営業は、この先も、ずっと、会社から出された目の前の物件を売ることしかできず・・・、本当の意味でプロの不動産営業には、なれません。
お客様の立場で考えて、責任感を持って仕事をして、お客様から信頼されて、未来の仕事が生まれるようになる・・・、そして、その生まれた仕事を、また、同じように、お客様第一主義で、相手の立場で考えながらする。
それを繰り返しているうちに、自分の人脈も土俵も大きくなるわけです。
お客様の満足と幸せを考えられなければ、お客様第一主義の営業は成り立たないのです。
残念ながら、今のAくんから、その素質を感じ取れなかったので、今回は不採用とさせていただきました。
Aくんは、ブログの読者でもあるので、今日のブログを読んで、何かを感じ取って今の環境下で、もうひと頑張りしていただき、また、面接に来ていただきたいですけど・・・。
ブログに書いた私の気持ちを感じ取ってもらっても、ブログに書きやがってと恨まれても、どっちでもいいです。
でも、どう感じたかで、Aくんの今後の人生、未来が決まるような気がします。
面接の後、不採用の通知を送るのは簡単ですが、私の思ったことを伝えさせていただきましたし・・・この通り、ブログにも書かせていただきました。
因みに、営業社員募集中ですが・・・読者の皆さん、私の、お客様第一主義の精神を習得し、実践してくれるような営業マンがいたら、是非、ご紹介ください。
そんなわけで、本日は、不動産営業の面接というテーマで書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に
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通常は、一次で部長面接をクリアしてから、私のところに上がってくるのですが・・・。
今回は、部長も忙しそうだし、知人の紹介で、しかもブログの読者ということでもあったので、私が面接をしました。
仮名 Aさん、３７歳 男性 学歴、名古屋の偏差値５５ぐらいの大学を卒業・・・、業歴は、住宅メーカー営業、不動産デベ営業２社、資産活用会社営業ということで・・・。
まあ、うちは学歴関係ないですし・・・経験、職歴としては、申し分ないです。
約束は、３時から面接・・・・。
３時・・・来ない・・・ ３時４分に遅れますの電話・・・・３時１１分到着！
Aさん 『遅くなってすみません・・・ハアハア・・・。 近藤社長、本当にすみません。 前のアポイントが名古屋駅近くで２時からだったのですが、終わったのが、２時５０分過ぎでして・・・、走ってきたのですが、この時間になってしまいまして・・・。』
私 『まあ、アポの相手に、今から面接なのでとは言えないだろうから、いいんじゃないですかｗ でも、遅れた事実はあるわけだから、マイナス１ポイントねｗ』
Aさん 『あっ、はい・・・。 すみません。 それもですが、まだご挨拶をさせていただいておりませんでした。 はじめまして・・・私、＊＊＊のAと申します。 いつもブログを見ているので、本当は初めてという感じがしないのですが、初めましてなので・・・。』
私 『ブログの読者さんであることは、Bさんから聞いてます。 いつもありがとうございます。 ところで、ブログランキングのクリックをしてくださってますか？？？ されていないようでしたら、今後は、一日一善と、１クリックをお願いしますｗ まあ、立ち話もなんですので、どうぞう、どうぞ・・・。』
Aさん 『その前に・・・これ・・・。 できれば、近藤社長のサインをいただきたいのですが・・・・。』
私 『全然、いいですけど・・・１３０円の価値しかないですよ・・・。 前に、私の著書が、ネットに出品されておりまして・・・、サイン入りが８８０円、サインなしが７５０円で売られていましたから・・・・・１３０円のサインでよければ・・・ｗ』
そんなわけで、サインを書かせていただきまして・・・ここから面接が始まったわけですが・・・・。
まずは、仕事内容を会社概要を見せながら説明をして・・当社の給料と歩合等の話をしまして・・・、車、交通費などの話をしました。
流石、営業をやっていきただけあって、何を聞いても、応対が上手ですし、心地よい感じでした。
そして・・、履歴書を見ながら・・・。
私 『なるほど・・・。 趣味は、ゴルフですか〜・・・。 ハンデは・・・？』
Aくん 『１４です・・・・。 自分の持っているゴルフ場は、安物なので、コースの整備も悪く、グリーンもボコボコなので、他のゴルフ場であれば、もう少し・・・ハンデー１２ぐらいまではいけたかもしれません。 頑張ったんですけど、ハンディキャップ１４が、限界でした。 最近は、＊＊＊の営業をしているので、ゴルフの練習に行く暇がなくなり、コースでは１００近く叩くときもあります。』
私 『まあ、今時、ハンディキャップを気にする人も少ないので、楽しくゴルフできればいいんじゃないかな〜ｗ 俺は、３年、クラブを握ってないけど・・・、最近は、マリンスポーツばかりで、ゴルフが楽しくなくなってしまった。 ゴルフは、暑い・・・マリンは、気持ちいいｗ』
Aくん 『機会がありましたら、ぜひ、御一緒させてください。 ブログを拝見しているかぎり、確かに、ゴルフより楽しそうです。』
私 『たぶんマリンにハマったら、ゴルフ減ると思うわ〜ｗ そのうち、船や、ジェットも買うんじゃないかな〜ｗｗｗ ところで・・・今の、会社も、大変だろうけど、給料いいと思うんだけど・・・何故、辞めたいの？』
Aくん 『成績も、悪い方ではないですし、給料に不満もないのですが・・・。 いろんな事が理不尽ですし、近藤社長も知っての通りバリバリの営業会社なので、同僚や上司に、人間味がないというか・・・。 足の引っ張り合いみたいな感じでして・・・引っ張られるのも、引きづりおろされないように踏ん張るのも疲れました。 ブログを通してですが、社長の人柄が好きなので・・・。』
私 『なるほどね〜・・・。 うちも、そういう奴がいるかもしれんし・・・、そもそも、男性社員は、俺に近くなればなるほどに、大変だと思うよ。 天気がいいと、急に琵琶湖に付き合わせるし・・・。 ガス銃とか買うと、ダンボール箱持たされて試し打ちされるし・・・。 ボクシングや少林寺のスパーリングさせられるし・・・。 もちろん、ガードや、グローブつけてだし、真剣にはやらないけど・・・。 友達とか、先輩後輩の延長みたいな感じだから、逆に大変なのかもしれない。』
Aくん 『楽しそうでいいじゃないですか〜。 ブログのまんまですね〜ｗｗｗ 今の会社、そういう遊び感覚が、全くないんですよね〜。 朝は、厳しい朝礼、無駄な会議が多くて、要するに、吊るし上げ会議で・・・、営業社員の大半は半年持ちません。 上司も、上からやられているので、人間味がないですし・・・、同僚も油断ならないですし・・・。 今まで、住宅系で食ってきましたけど、今の会社は最悪です。 千代田不動産さんは、営業マンが、夕方７時〜８時に帰るということですが、それで、成績を維持できるのがすごいと思います。』
私 『そうか〜？ 時間で営業成績が変わるわけじゃないからな〜。 それに、営業が稼いでこれなきゃ、俺が稼いでくるから問題ない・・・。 できれば、営業に頑張ってほしいけどね。 という感じで・・・・、俺は、営業に、成績の事で、叱り飛ばしたりしたことは一度もない。 たまに、軽く言うか、イジるけど・・・。 まあ、賢い奴は、成績悪ければ遅くまで頑張るだろうし、馬鹿は、営業は時給で働いていると思っているから、それ以上成長できんだけだし・・・。』
Aくん 『そうなんですか〜。 うちなんか・・・・。 かくかくしかじか・・・（以下省略）で、夜１０時前に終われる日は、ほとんどありません。それで、その人間関係ですからね〜。 ある不動産屋の社長が、近藤社長のことを、本当に、あの人は、すごいとべた褒めしていましたので、ぜひ、勉強させていただきたいと思いまして、Bさんが知り合いだと言うので、ご紹介をしていただいた次第です。』
私 『う〜ん・・・。 そうだな〜・・・。 ところで、さっきまでアポがあったということは、今って、仕事中だよね？ 給料もらっている時間に、他社に面接に来て、会社と社員の悪口を言うのって、どうなの？？？ まあ、愚痴なのかもしれんけど・・・。』
Aくん 『はい！ おっしゃる通りです。 すみません・・・。 でも、毎日、夜の１０時過ぎまで働いていますし、休憩も、ほとんどとっていませんので・・・・。これくらいは、いいのかな〜？って・・・。 すみません。 私の甘えでした。』
私 『まあ、他の仕事の件でも、最近、同じことを言ったことがあるんだけど・・・・。 給料もらってる時間に、サボって会社の悪口言ってるって・・・、それって、会社と、世の中を舐めすぎてんじゃないの？ 経営者は、社員の立場・・・、社員は経営者の立場を考えてこそ、良好な関係が保たれるわけじゃん。 まあ、良好な関係が保てないから、Aくんは、やめるんだろうけど・・・・。うちに入社しても、悪口言われるだけみたないな気がしてきたんだけど・・・・ｗ』
Aくん 『いえいえ。 千代田不動産に入社できたら・・・、きちんと仕事をしていれば、今よりは早く帰ることができそうですし、給料も申し分ないですし、社長の人柄も好きですし、尊敬できる人ですし・・・。 』
私 『う〜ん・・・ 俺は、今までに、どれだけの人を見てきたと思う？ あのさ〜・・・、これだけは、はっきり分かってしまうことなんだけど・・・、Aくんは、幸せの中でも不満を探して不幸に感じて、そこから逃げる人だと思うんだよね〜。 幸せの中でも不満を探す人って、あまり好きではないのだけど、その中でも、不満を探した後、不満を満足にしようと努力し頑張る人と、Aくんみたいに、他所で悪口言って、今の環境から逃げようとする人がいるんだよ。 今の環境で、もう少し、頑張ってみたら・・・？？？』
Aくん 『・・・・。 近藤社長、やっぱり鋭いし厳しい人ですよね〜・・・。 もちろん、情があって優しい人だと思いますが・・・。 それは、面接、不合格ということですよね？』
私 『うん。 まあ、今日は、不合格・・・ということかなｗ 遅刻してきて、Aくんは、話が上手くて、自分ではフォローできたと思ったのかもしれないけど・・・。 口では何とでも言えるけど、やってる事は、仕事中に面接に来て会社の不満をぶちまけて、弊社を褒めてるだけで。。。めっちゃ非常識だよ。 今から、１年、今の会社で頑張って、もう一度面接に来たら、たぶん採用すると思う。 今のAくんでは、できないと思うけど、もし、それができたら、不満探し人間じゃなくなったということだからね・・・。』
Aくん 『１年ですか〜・・・。 たぶん、もたないと思います。 実は、他の会社から、誘いもあるので、そちらも面接してみます。 その前に、近藤社長とお会いしたかったので・・・。 今日は、お時間をいただきありがとうございました。』
私 『そっか・・・ｗ 残念だが、縁がなさそうだな。 まあ、なんにしても同じ業界にはいると思うから、別の形で、いっしょに仕事ができるといいな〜。 こちらこそ、言いたいことを言ってごめんな。 俺なりに、膝を突き合わせて真剣に話をしたということは、分かってほしいところだけど・・・。まあ、お互い、頑張りましょうｗ』
Aくん 『ありがとうございました。 勉強になりました。 今後とも宜しくお願いいたします。』
私 『こちらこそ、今後とも宜しくお願いします・・・だよな〜ｗ ブログランキングの投票、宜しくお願いしますｗｗｗ』
そんなわけで・・・面接は終わりました。
うむ〜・・・・、惜しい・・・。
営業マンとしては、けっこうできる人だと思ったんですけどね〜・・・。
今、うちも、忙しくて、喉から手がでるくらい人が欲しいのですが・・・
偉そうですけど・・・もう少し相手の気持ちを考えることができるように成長してから、また、是非、面接に来ていただきたいと思います・・・・。
不動産営業について、必要なこと！
基本的に、教育を受けて、一定のレベルに達している営業マンであれば、話すことは上手で当たり前なんですけど・・・・、営業の真髄って、どこにあるのかというと、聞くことにあると思うのです。
まあ、並みの営業マンなら話せて当たり前ということです。
売れる営業マンは、聞く力が強い。
お客様との話が始まりました・・・、その後、自分がアピールしたいことを押し込む前に、お客様の心を柔らかくして・・・、お客様ののニーズ・問題・不平・不満に耳を傾けるのです。とにかく相手の話を聴くことで、顧客のニーズを知ることができるし、その過程で、お客様の立場で考えることがお互いに知り合うこともできる。
私が、会議で、毎回、口にする、お客様第一主義を実践するには、相手を良く知り、どう考え、どういう思いを持ち、何をしたいのかを想像しなくてはいけないのです。
相手を知り、何を求めているのか知らないと、相手の考え方や意見を尊重することはできませんし、下手をすると、相手の重要感、好感を壊してしまうことになりかねないのです。
その上で、まずは、相手の話を聞いて、受け入れて、自分固定観念と先入観を取り払い、相手の気持ちになってみることが大切なのですが、それには、話すことよりも、聞くことが上手くならないと、お客様第一主義の営業はできないのです。
まあ、聞いてばかりでは、もちろんダメなんですけど・・・・ｗ
聞いて、相手の気持ちを考えて、それから話すということなのですが・・・、まずは、聞くことが大切であって・・・、話せる営業マンは当たり前・・・できる営業マンは、聞ける感じ取る力が強いのです。
今回の、不動産営業マンAさんの面接は・・・・。
遅刻はしてきたもの、挨拶も、話すことも上手く・・・感じの良い人ではあったのですが・・・、結局のところ、現在の職場から給料をもらっている時間に面接に来て、会社への不平不満をぶちまけたわけです。
私は、Aさんに対して、好印象を持ちながら戦力になりそうだと考えながらも・・・、今、Aさんが働いている会社の社長の立場でも物事を考えるわけですので・・・、会社から、給料もらっている時間に、あなた何やってんの？？？という気持ちにもなるわけです。
Aさんは、話す力は、抜群・・・経験も豊富で問題無し・・・、でも、不動産会社の代表である者の話を聞き、感じ取り、相手の立場に立って話すことができなかったということです。
話す力があっても、聞く力、感じ取る力がない営業は・・・、とりあえず売り子として、目の前の不動産を売ることはできるかもしれませんが、相手の立場で考えて売ることはできないわけで、悪意であろうが、悪意がなかろうが、お客様第一主義の営業はできません。
お客様第一主義の営業ができなければ、その営業は、この先も、ずっと、会社から出された目の前の物件を売ることしかできず・・・、本当の意味でプロの不動産営業には、なれません。
お客様の立場で考えて、責任感を持って仕事をして、お客様から信頼されて、未来の仕事が生まれるようになる・・・、そして、その生まれた仕事を、また、同じように、お客様第一主義で、相手の立場で考えながらする。
それを繰り返しているうちに、自分の人脈も土俵も大きくなるわけです。
お客様の満足と幸せを考えられなければ、お客様第一主義の営業は成り立たないのです。
残念ながら、今のAくんから、その素質を感じ取れなかったので、今回は不採用とさせていただきました。
Aくんは、ブログの読者でもあるので、今日のブログを読んで、何かを感じ取って今の環境下で、もうひと頑張りしていただき、また、面接に来ていただきたいですけど・・・。
ブログに書いた私の気持ちを感じ取ってもらっても、ブログに書きやがってと恨まれても、どっちでもいいです。
でも、どう感じたかで、Aくんの今後の人生、未来が決まるような気がします。
面接の後、不採用の通知を送るのは簡単ですが、私の思ったことを伝えさせていただきましたし・・・この通り、ブログにも書かせていただきました。
因みに、営業社員募集中ですが・・・読者の皆さん、私の、お客様第一主義の精神を習得し、実践してくれるような営業マンがいたら、是非、ご紹介ください。
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不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください
2017年05月28日
2156）投資仲間って、いいね！
不動産会社の代表と不動産コンサルとして、日々、不動産相談から、仲介、買取、賃貸、不動産投資だけではなく、流れで、建設、土木、解体等、いろんな仕事をさせていただくことになるわけですが・・・当然に、知らず知らずのうちに多くの人と出会い関わりをもちます。
この《流れ》と、《出会い》ってものは、本当に面白いです。
例えば・・・３年前に・・・。
最初は、知人の紹介で、不動産の売却の相談に来たAさんという人がいました。
Aさんの不動産を売却をすることになり、この物件を、弊社のホームページで見つけたBさんが購入することになりましたが、購入条件として更地渡しを希望されていました。
Aさんは、解体工事をして、Bさんに不動産（土地）を売却することになり契約をしました。
私は、信頼できる解体業者数社から見積もりを取り、一番安い業者Cを、Aさんに紹介して、解体工事完了後に決済をして取引を完了しました。
その後・・・。
Aさんは、不動産を売却した資金を頭金にして、弊社の仲介で収益物件を購入しました・・・そして、今年、弊社の太陽光発電分譲を購入しました。
最近は、お互いに遠隔監視システムを見ながら、あれこれ話したりLINEをしたりしています。
Bさんは、土地を購入してくださった際に、工場を建てるということだったので、建設業者Ｄを紹介させていただき、その建設業者ＤがBさんを接待するということで、私とBさんとＤさんで、食事をしてクラブで飲みました。
Cさんは、解体工事から半年ほどしてから、自分が解体をする予定の現場の施主である、Eさんを紹介してくださり、私は、Eさんの不動産を売却することになりました。
この調子で、書き続けると、とんでもないことになりますので、この辺にしておきますが・・・。
こうやって、流れで、人のつながりができていくわけですが・・・・。
私は、昔から、ずっと、人と人との繋がりを大切にしてきて・・・更に、新しい人たちと出会いたいと思い、昨年、カラーブロックオフィス＆カフェを開設し・・・、新規事業の立ち上げや資金調達のセミナー、異業種交流会、アイコスイベント、FXの勉強会等、いろんなイベントを開催しました。
気がつけば、いつのまにか・・・・、Aさん、Bさん、Cさん、Dさん・・・、他にも、人の輪が広がり、EFGHIJKLMN〜と、更に広がり、一緒に飲んだり食ったり、別の仕事をしたり・・・新しい関係が構築されているのです。
Aさんと、Hさんが、たまたまFXの勉強会で仲良くなっていたり・・・、ABCDさんが異業種交流会に参加して、過去の取引からの流れのことで更に仲良くなり、交流会の後、Eさん、Fさんも加わり、飲みに行ったり・・・。
その後、Fさんの会社の増設工事をＤさんがしたり・・・、Aさんが、Zさんという弊社の太陽光発電のお客様と、太陽光の発電量の情報交換をするようになっていたり・・・・。
それだけではなく、私の知人関係と、カラーブロックカフェのイベント参加者との間に交流が生まれ、プライベートや、ビジネスの付き合いが始まったり・・・・。
本当に、人の縁というのは、面白いもので・・・、カラーブロックオフィス＆カフェをやって、良かったな〜と思う、今日この頃です。
そして、私自身も、更に、知人、友人が増えまして・・・・。
どんな仲間が増えたのかというと・・・投資仲間です。
ブロックカフェの中で、又は、会社に遊びに来てくれたり、一緒に飲み食いしたり・・・、プライベートな事から、マリンスポーツや旅行の話等・・・・でも、専ら、多いのは・・・投資の話です。
カラーブロックオフィス＆カフェに来ている起業家への出資の話とか・・・、太陽光発電や、収益物件の話とか・・・、FX、株、先物の話とか・・・・。
ブロックオフィス＆カフェの起業家は、斬新で、いろんな案をもっているので、聞くだけでも面白いですし・・・、それを、我々、経営者の経験値で、あれこれ話し合い相談をして投資するかどうかを決めたり、自分の不動産系の投資の相談に乗ったり、株や、為替の話をしたり・・・。
普段も、LINEや電話でのやりとりもしたりで・・・・めちゃくちゃ楽しいです。
いっしょに、利益を出して楽しくやりましょう・・・又は、いっしょに損をしたときは、反省会しましょうね〜ｗて感じで・・・（笑）
儲かっても、損をしても、恨みっこなしの関係を構築できれば、投資仲間です。
いけると思えば行けばいいし、これは乗れないな〜と思えばやめておけばいいし・・・
自分の手法や投資しているものを公開するもしないも勝手ですし・・・・。
聞いているだけで大して話さない人も、率先して話す人も、儲かった事ばかりいう人も、損した事ばかりをいう人もいます。
太陽発電仲間の人、FX仲間、株式投資仲間、ビジネス投資仲間、複数している人、単体の人、額の大小・・・。
いろんな人があつまり、それぞれに投資の話をしています。
私は、一通りやるので、ほとんどの話に参加できますし、顔見知りも多いわけですが・・・、皆さん、良い方ばかりで、とても楽しいです。
FXも・・・、高橋先生を中心に勉強会をしていますし・・・その後も、高橋先生がカフェにいると、人が集まってきて、チャート分析や、必勝テクを聞いたりしてワイワイやってますし・・・。
不動産と、太陽光は、私を中心に、多くの方々と情報交換をしています。
ちなみに、今日の一番は、和歌山・・・、二番は岐阜・・・、三位は愛知・・・、四位は三重でした。
個人名は伏せますが・・・、太陽光オタクのAさん（仮称）から・・・、過積載の太陽光の夏対策のご指導をいただきました。
各社のパワコンの構造と性質の話、電気ボックス内の温度の話など・・・、私は、元々が理系じゃないので・・・文系でもないですが・・・体育会系かな・・・、深くは理解できませんでしたが、電気と熱の関係、光と熱の関係等・・・、について教えていただき、大変、勉強になりました。
他のお客様の太陽光に早速活かしたいと思います。
ついでに、なぜか、分野が違う、AI（人工知能）についても教えていただき・・・人工知能、ディープラーニング？？？とは何かを語った後に・・・、市販の人工知能FXツールとMT４とのハイブリッド予想の方法とかもご教示いただきました。
でも、この方のハイブリッド予想からのトレードより、私の方が成績良いのですけど・・・（笑）
人工知能とMT４のハイブリッドからなる予想よりも、人間の欲の方が上回っているので負けるらしいですｗ
個人的な意見ですが・・・これなら、ひまわり証券の自動売買をセレクトするのに人工知能を使ったほうが簡単なのではないのかな〜？とか思ったりしたのですが・・・。
でも・・・世の中、賢い人は、いっぱいいますね〜・・・。
人それぞれ、いろんな事を考えているわけで、投資に対する考え方も手法も十人十色、でも、皆んな賢くて・・・投資仲間との話は、とても面白いです。
実は・・・。
今日、私は、投資仲間について、書くのを迷いました。
投資というものを、よく思わない人も多いからです。
投資と博打を同じに考える人もいますし・・・投資＝お金儲け＝悪金主義者という風潮があります。
投資は、お金持ちのゲームだとか・・・醜いものだと考える人もいて・・・、なんとなく、投資や、お金の話はしにくいですし、投資仲間という表現に嫌悪感を抱く人も少なくないと思います。
でも、投資というのは、悪いことなのでしょうか？？？
私は、投資仲間に、ある共通点を見つけました。
投資＝お金儲けを考える人は、利己主義なのでしょうか？
私は、違うと思います。
投資する人＝向上心の強い人！というのが、私が見つけた共通点です。
現状に満足してしまうと、向上心が失われます。
もちろん、向上というものには、いろんな向上があり、投資も、何らかの目的を達成するためにするものであるわけですが、投資をするために、知識をつけたり、種銭を稼ぐために頑張ったり・・・、なんらかの努力をするわけです。
投資は、向上心の表れであり・・・、投資仲間は、ともに向上しようという人の集まりだと思います。
投資仲間と話をしていると、新しい価値、新しい価値観が生まれます。
情報を収集したいという気持ちもあるとは思いますが・・・、共に考えたり、意見をだしたり・・・、最終的には、仲間と共に喜びを生み出すことを考えています。
そういう意味で、本日は・・・・、書こうか迷いましたが・・・、共に向上しようとしているという意味で、投資仲間って、いいね！というテーマで、書かせていただきました。
今後も、人と人との繋がりを大切に・・・、カラーブロックオフィス＆カフェで、いろんなイベントやセミナーを開催いたしますので、皆さん、是非、ご参加ください。
私は、不動産のプロとして、このブログや、カラーブロックでの講演やセミナーで、不動産の知識の全てを公開していきますし・・・逆に私の知らない事を沢山、吸収したいと考えています。
これからも、多くの人たちと出会い、ビジネス、投資を楽しみたいです。
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この《流れ》と、《出会い》ってものは、本当に面白いです。
例えば・・・３年前に・・・。
最初は、知人の紹介で、不動産の売却の相談に来たAさんという人がいました。
Aさんの不動産を売却をすることになり、この物件を、弊社のホームページで見つけたBさんが購入することになりましたが、購入条件として更地渡しを希望されていました。
Aさんは、解体工事をして、Bさんに不動産（土地）を売却することになり契約をしました。
私は、信頼できる解体業者数社から見積もりを取り、一番安い業者Cを、Aさんに紹介して、解体工事完了後に決済をして取引を完了しました。
その後・・・。
Aさんは、不動産を売却した資金を頭金にして、弊社の仲介で収益物件を購入しました・・・そして、今年、弊社の太陽光発電分譲を購入しました。
最近は、お互いに遠隔監視システムを見ながら、あれこれ話したりLINEをしたりしています。
Bさんは、土地を購入してくださった際に、工場を建てるということだったので、建設業者Ｄを紹介させていただき、その建設業者ＤがBさんを接待するということで、私とBさんとＤさんで、食事をしてクラブで飲みました。
Cさんは、解体工事から半年ほどしてから、自分が解体をする予定の現場の施主である、Eさんを紹介してくださり、私は、Eさんの不動産を売却することになりました。
この調子で、書き続けると、とんでもないことになりますので、この辺にしておきますが・・・。
こうやって、流れで、人のつながりができていくわけですが・・・・。
私は、昔から、ずっと、人と人との繋がりを大切にしてきて・・・更に、新しい人たちと出会いたいと思い、昨年、カラーブロックオフィス＆カフェを開設し・・・、新規事業の立ち上げや資金調達のセミナー、異業種交流会、アイコスイベント、FXの勉強会等、いろんなイベントを開催しました。
気がつけば、いつのまにか・・・・、Aさん、Bさん、Cさん、Dさん・・・、他にも、人の輪が広がり、EFGHIJKLMN〜と、更に広がり、一緒に飲んだり食ったり、別の仕事をしたり・・・新しい関係が構築されているのです。
Aさんと、Hさんが、たまたまFXの勉強会で仲良くなっていたり・・・、ABCDさんが異業種交流会に参加して、過去の取引からの流れのことで更に仲良くなり、交流会の後、Eさん、Fさんも加わり、飲みに行ったり・・・。
その後、Fさんの会社の増設工事をＤさんがしたり・・・、Aさんが、Zさんという弊社の太陽光発電のお客様と、太陽光の発電量の情報交換をするようになっていたり・・・・。
それだけではなく、私の知人関係と、カラーブロックカフェのイベント参加者との間に交流が生まれ、プライベートや、ビジネスの付き合いが始まったり・・・・。
本当に、人の縁というのは、面白いもので・・・、カラーブロックオフィス＆カフェをやって、良かったな〜と思う、今日この頃です。
そして、私自身も、更に、知人、友人が増えまして・・・・。
どんな仲間が増えたのかというと・・・投資仲間です。
ブロックカフェの中で、又は、会社に遊びに来てくれたり、一緒に飲み食いしたり・・・、プライベートな事から、マリンスポーツや旅行の話等・・・・でも、専ら、多いのは・・・投資の話です。
カラーブロックオフィス＆カフェに来ている起業家への出資の話とか・・・、太陽光発電や、収益物件の話とか・・・、FX、株、先物の話とか・・・・。
ブロックオフィス＆カフェの起業家は、斬新で、いろんな案をもっているので、聞くだけでも面白いですし・・・、それを、我々、経営者の経験値で、あれこれ話し合い相談をして投資するかどうかを決めたり、自分の不動産系の投資の相談に乗ったり、株や、為替の話をしたり・・・。
普段も、LINEや電話でのやりとりもしたりで・・・・めちゃくちゃ楽しいです。
いっしょに、利益を出して楽しくやりましょう・・・又は、いっしょに損をしたときは、反省会しましょうね〜ｗて感じで・・・（笑）
儲かっても、損をしても、恨みっこなしの関係を構築できれば、投資仲間です。
いけると思えば行けばいいし、これは乗れないな〜と思えばやめておけばいいし・・・
自分の手法や投資しているものを公開するもしないも勝手ですし・・・・。
聞いているだけで大して話さない人も、率先して話す人も、儲かった事ばかりいう人も、損した事ばかりをいう人もいます。
太陽発電仲間の人、FX仲間、株式投資仲間、ビジネス投資仲間、複数している人、単体の人、額の大小・・・。
いろんな人があつまり、それぞれに投資の話をしています。
私は、一通りやるので、ほとんどの話に参加できますし、顔見知りも多いわけですが・・・、皆さん、良い方ばかりで、とても楽しいです。
FXも・・・、高橋先生を中心に勉強会をしていますし・・・その後も、高橋先生がカフェにいると、人が集まってきて、チャート分析や、必勝テクを聞いたりしてワイワイやってますし・・・。
不動産と、太陽光は、私を中心に、多くの方々と情報交換をしています。
ちなみに、今日の一番は、和歌山・・・、二番は岐阜・・・、三位は愛知・・・、四位は三重でした。
個人名は伏せますが・・・、太陽光オタクのAさん（仮称）から・・・、過積載の太陽光の夏対策のご指導をいただきました。
各社のパワコンの構造と性質の話、電気ボックス内の温度の話など・・・、私は、元々が理系じゃないので・・・文系でもないですが・・・体育会系かな・・・、深くは理解できませんでしたが、電気と熱の関係、光と熱の関係等・・・、について教えていただき、大変、勉強になりました。
他のお客様の太陽光に早速活かしたいと思います。
ついでに、なぜか、分野が違う、AI（人工知能）についても教えていただき・・・人工知能、ディープラーニング？？？とは何かを語った後に・・・、市販の人工知能FXツールとMT４とのハイブリッド予想の方法とかもご教示いただきました。
でも、この方のハイブリッド予想からのトレードより、私の方が成績良いのですけど・・・（笑）
人工知能とMT４のハイブリッドからなる予想よりも、人間の欲の方が上回っているので負けるらしいですｗ
個人的な意見ですが・・・これなら、ひまわり証券の自動売買をセレクトするのに人工知能を使ったほうが簡単なのではないのかな〜？とか思ったりしたのですが・・・。
でも・・・世の中、賢い人は、いっぱいいますね〜・・・。
人それぞれ、いろんな事を考えているわけで、投資に対する考え方も手法も十人十色、でも、皆んな賢くて・・・投資仲間との話は、とても面白いです。
実は・・・。
今日、私は、投資仲間について、書くのを迷いました。
投資というものを、よく思わない人も多いからです。
投資と博打を同じに考える人もいますし・・・投資＝お金儲け＝悪金主義者という風潮があります。
投資は、お金持ちのゲームだとか・・・醜いものだと考える人もいて・・・、なんとなく、投資や、お金の話はしにくいですし、投資仲間という表現に嫌悪感を抱く人も少なくないと思います。
でも、投資というのは、悪いことなのでしょうか？？？
私は、投資仲間に、ある共通点を見つけました。
投資＝お金儲けを考える人は、利己主義なのでしょうか？
私は、違うと思います。
投資する人＝向上心の強い人！というのが、私が見つけた共通点です。
現状に満足してしまうと、向上心が失われます。
もちろん、向上というものには、いろんな向上があり、投資も、何らかの目的を達成するためにするものであるわけですが、投資をするために、知識をつけたり、種銭を稼ぐために頑張ったり・・・、なんらかの努力をするわけです。
投資は、向上心の表れであり・・・、投資仲間は、ともに向上しようという人の集まりだと思います。
投資仲間と話をしていると、新しい価値、新しい価値観が生まれます。
情報を収集したいという気持ちもあるとは思いますが・・・、共に考えたり、意見をだしたり・・・、最終的には、仲間と共に喜びを生み出すことを考えています。
そういう意味で、本日は・・・・、書こうか迷いましたが・・・、共に向上しようとしているという意味で、投資仲間って、いいね！というテーマで、書かせていただきました。
今後も、人と人との繋がりを大切に・・・、カラーブロックオフィス＆カフェで、いろんなイベントやセミナーを開催いたしますので、皆さん、是非、ご参加ください。
私は、不動産のプロとして、このブログや、カラーブロックでの講演やセミナーで、不動産の知識の全てを公開していきますし・・・逆に私の知らない事を沢山、吸収したいと考えています。
これからも、多くの人たちと出会い、ビジネス、投資を楽しみたいです。
そんなわけで、本日も、読者の皆様に
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2017年05月13日
2154）医療法人のM&A
本日は、法人のM&A・売却・譲渡等について書かせていただきます。
現在、医療法人のM&Aをしているのですが・・・・。
通常、一般の方々の考え方としては・・・・、病院や診療所を売却するというと、不動産業者が、病院の土地、建物を売却するということを想像されると思うのですが・・・・。
基本的に、解散（廃業）する場合、以外は、実際の不動産売買はしないケースが多いのです。
もちろん、病院本体ではなく、周りの駐車場や遊休地を売却することは多々ありますが・・・、病院や診療所本体の土地を売買するということは少なく、医療法人ごとM&A・売却・譲渡等するということになる場合が多いのです。
これは、医療法人だけではなく、宗教法人や学校法人なんかも同じことがいえるわけですが、本日は、医療法人について、書かせていただきます。
医療法人の理事長や委員長さんも、高齢になったり、リタイヤしたかったり、後継者がいなかったり、人材の確保上、経営がしにくくなったり・・・等、そうなった場合に、病院や診療所をやめてしまうという選択もあるのですが、医療というのは、地域に根ざしたものであり、急になくなってしまっては困ります。
そんなわけで・・・、私のところに相談があった場合に、まずは、解散しての不動産売買ではなく、できれば、M&A・売却・譲渡等をすることをお勧めしております。
病院・医療法人のM&A・売却・譲渡は、売り手と買い手の双方にとって、メリットがあります。
売り手側は、従業員の雇用を維持できますし、後継者問題が解消できます。
創業者としての利益を得られますし、個人補償や借金の返済などもでき、きれいな形で退任できるわけです。
逆に、買い手は、医療法人を一から立ち上げなくても、医師・看護師等の人材、病院、認可ベッド数等を、一度に獲得できるわけです。
但し・・・、医療法人のMAは、簡単ではありません。
通常の不動産取引とは、取引形態が全く異なるので、士業の方々と、専門家の方の力を借りて進めることになります。
しかも、各士業と専門家と我々不動産業者の連携が必要であり、バラバラの動きをすると、後からトラブルが起こったり、それ以前に、できるものもできなくなってしまうこともあります。
よくあるパターンとしては、自分の付き合いのある税理士や弁護士に相談をしたはいいが、その先生方が、医療法人のMAに不慣れであった場合に、税務上、法律上の事に気を取られすぎて、許認可関係や、従業員、取引先の問題で、つまずいたりすることがあります。
特に、医療法人は、許認可関係もありますので、MAの専門家を中心に会計士、弁護士等の士業、不動産業等、チームを作り、進めていく必要があります。
まあ、学校法人や、宗教法人も、複雑ですけどね・・・・。
なんにしても、途中から、もしくは、つまずいてから相談に来られても、その修正ができなくなってしまっていたり、修正をするのに時間と余分な労力を要することがあり、今更、相談されても・・・なんてことが多々あります。
病院、診療所を、やめたい、売りたいと思った場合は、まずは、相談をしていただければと思います。
例えば、医療法人の価値が２億・・・、解散して不動産を売却した場合３億・・・だとしたら、どちらを選ぶのか・・・。
最初に、解散しての不動産売却と、M＆Aと、どちらのほうがメリットがあるのか調査をして、あとは、経営陣の判断です。
そこで、方針を決めてから進む必要があります。
学校法人や宗教法人と比べて、医療法人は、節税対策よりも、実際に事業として購入する買い手が多いので、きちんとしたことをしておかないと、後々、買い手側に迷惑がかかりますので、完璧な仕事が求められます。
何度も書きますが、医療法人の解散、売却をする場合は、絶対的に、医療法人MAに精通したコンサルタント、会計士、弁護士、不動産業者等、M&Aに関わるあらゆる問題に迅速に対応できるようにしてからスタートされることをお勧めします。
さて、本日は、ここまで、真面目に書かせていただきましたが・・・あとは私事です。
そんな、医療法人のMAの関係で・・・、昨日、四国の丸亀市まで行ってきました。
昨日は、午前中、津島市の工場誘致の打ち合わせがあったので、その打ち合わせを済ませてから、医療コンサルのUさんと、車に飛び乗り、四国に向かいました。
出発が、１２時３０分・・・ナビだと６時着になっていました。
四国、丸亀市での待ち合わせの時間は、１６時・・・・間に合うわけがありません。
１４時３０分淡路島のパーキングに到着、急ぎでシラス飯をかき込んで、写真を数枚撮り、再度車に飛び乗り、四国に向かいました。
淡路島のパーキングには、なぜか、恋人たちがいっぱい・・・平日の昼間から、淡路島から神戸の景色を眺めながら、イチャイチャしていました・・・・・。
まあ、それは、どうでもいいのですが・・・・。
私 『Uさん、行けぇぇぇ〜・・・。 アクセルと足をガムテープで巻いたろかぁぁぁ〜。 でも、交通ルールは守れよ・・・。』
Uさん 『むちゃくちゃですやん・・・。 でも、四国、当日往復できそうな気がします。』
私 『イケェェェェ〜〜〜。 行けるとこまで行くぞ〜、帰りに息絶えたら、そこで、ビジネスホテルに泊まればええから、行って、仕事を済ませて、帰れるところまで帰ってくるぞ。 運転疲れたら、変わるし・・・・。 とりあえずは、丸亀や・・・イケェェェェ〜ｗ』
でも、さすがに１６時着は無理なので、車内から、お客様に電話をして、１時間アポをずらして、１７時に変更していただきました。
淡路島から、四国の北部を東から西に下り・・・・１７時１０分前に丸亀に到着しました。
丸亀市で、今回の医療法人のMAの説明をして、各書類に印鑑をいただき、仕事は、１時間ほどで終了！
せっかく丸亀に来たので・・・お客様に、丸亀で一番美味しい、うどん屋を教えていただき・・・行ってみました。
その名も、おか泉・・・。
私 『Uさん、俺、相当、味にはうるさいほうだと思うんだけど・・・。 けっこう、厳しいっすよ〜ｗ』
Uさん 『まあ、有名店みたいだし、そこそこ旨いんじゃないですかね〜？』
そんなわけで・・・・おか泉の店員さんに、一番のお勧めを聞いて注文しました。
私 『四国、本場の、うどんがどれくらいのもんか・・・どれどれ・・・。』
感想・・・。
めちゃくちゃ旨かったです。
麺に腰があって、ダシも香りが良くて・・・、どう表現したらいいのか・・・。
硬いようで柔らかく、しっかりしているようで、なめらかで・・・少しだけ透明感があるような美しい麺で・・・、まあ、腰があって旨い！って表現が、一番なのかな〜・・・。
とにかく、旨かったです。
４７年間・・・・今まで食べた、うどんの中で、３本の指に入ると思います。
そんなわけで・・・うどんを食べると、車に飛び乗り・・・今度は、名古屋に向かって走り出しました。
私 『日付変更線までに、名古屋に着くぞぉぉぉ〜。 イケェェェェ〜〜〜〜！！！ ガムテープで、足とアクセル巻いたろかぁ〜・・・。 イケェェェェ〜。 でも、疲れたら運転変わるから・・・その時は言ってねｗ』
Uさん 『今、２０時前ですよね〜・・・。 行ける気がします。』
私 『ギブアップしたら、大阪か、神戸あたりで泊まればいいから、とにかく目標０時名古屋着を目指そう！』
そんなわけで、帰りも頑張って走ったわけですが・・・トイレ休憩で、また、淡路島のパーキングに止まりました。
夜景がきれいでした・・・・・、対岸は、神戸です！
トイレに行って、夜景を３０秒見て・・・また車に乗り・・・目指すは名古屋！
そして、名古屋に到着した時刻は・・・・２３時５５分・・・・。
四国、丸亀出張・・・名古屋と丸亀を車で往復して、仕事を済ませて、うどん食べて、約１１時間半・・・・無事に、仕事を終えて帰宅しました。
通常、名古屋から四国への午後から出張だと泊まりなのですが、日帰りできたので・・・本日は、朝から溜まっていた仕事を片付けることができました。
そして、もう一件、別の医療法人の話がありまして・・・こちらは、解散しての、不動産売却なのですが・・・、解散は簡単そうに思えるかもしれませんが、それはそれで、スタッフの問題や、あれこれ清算がありますし、敷地内の薬局の借地権の問題など・・・来週から取り掛かりますが、大変です。
そんなわけで、本日は、医療法人のM＆Aの話を書かせていただきました。
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現在、医療法人のM&Aをしているのですが・・・・。
通常、一般の方々の考え方としては・・・・、病院や診療所を売却するというと、不動産業者が、病院の土地、建物を売却するということを想像されると思うのですが・・・・。
基本的に、解散（廃業）する場合、以外は、実際の不動産売買はしないケースが多いのです。
もちろん、病院本体ではなく、周りの駐車場や遊休地を売却することは多々ありますが・・・、病院や診療所本体の土地を売買するということは少なく、医療法人ごとM&A・売却・譲渡等するということになる場合が多いのです。
これは、医療法人だけではなく、宗教法人や学校法人なんかも同じことがいえるわけですが、本日は、医療法人について、書かせていただきます。
医療法人の理事長や委員長さんも、高齢になったり、リタイヤしたかったり、後継者がいなかったり、人材の確保上、経営がしにくくなったり・・・等、そうなった場合に、病院や診療所をやめてしまうという選択もあるのですが、医療というのは、地域に根ざしたものであり、急になくなってしまっては困ります。
そんなわけで・・・、私のところに相談があった場合に、まずは、解散しての不動産売買ではなく、できれば、M&A・売却・譲渡等をすることをお勧めしております。
病院・医療法人のM&A・売却・譲渡は、売り手と買い手の双方にとって、メリットがあります。
売り手側は、従業員の雇用を維持できますし、後継者問題が解消できます。
創業者としての利益を得られますし、個人補償や借金の返済などもでき、きれいな形で退任できるわけです。
逆に、買い手は、医療法人を一から立ち上げなくても、医師・看護師等の人材、病院、認可ベッド数等を、一度に獲得できるわけです。
但し・・・、医療法人のMAは、簡単ではありません。
通常の不動産取引とは、取引形態が全く異なるので、士業の方々と、専門家の方の力を借りて進めることになります。
しかも、各士業と専門家と我々不動産業者の連携が必要であり、バラバラの動きをすると、後からトラブルが起こったり、それ以前に、できるものもできなくなってしまうこともあります。
よくあるパターンとしては、自分の付き合いのある税理士や弁護士に相談をしたはいいが、その先生方が、医療法人のMAに不慣れであった場合に、税務上、法律上の事に気を取られすぎて、許認可関係や、従業員、取引先の問題で、つまずいたりすることがあります。
特に、医療法人は、許認可関係もありますので、MAの専門家を中心に会計士、弁護士等の士業、不動産業等、チームを作り、進めていく必要があります。
まあ、学校法人や、宗教法人も、複雑ですけどね・・・・。
なんにしても、途中から、もしくは、つまずいてから相談に来られても、その修正ができなくなってしまっていたり、修正をするのに時間と余分な労力を要することがあり、今更、相談されても・・・なんてことが多々あります。
病院、診療所を、やめたい、売りたいと思った場合は、まずは、相談をしていただければと思います。
例えば、医療法人の価値が２億・・・、解散して不動産を売却した場合３億・・・だとしたら、どちらを選ぶのか・・・。
最初に、解散しての不動産売却と、M＆Aと、どちらのほうがメリットがあるのか調査をして、あとは、経営陣の判断です。
そこで、方針を決めてから進む必要があります。
学校法人や宗教法人と比べて、医療法人は、節税対策よりも、実際に事業として購入する買い手が多いので、きちんとしたことをしておかないと、後々、買い手側に迷惑がかかりますので、完璧な仕事が求められます。
何度も書きますが、医療法人の解散、売却をする場合は、絶対的に、医療法人MAに精通したコンサルタント、会計士、弁護士、不動産業者等、M&Aに関わるあらゆる問題に迅速に対応できるようにしてからスタートされることをお勧めします。
さて、本日は、ここまで、真面目に書かせていただきましたが・・・あとは私事です。
そんな、医療法人のMAの関係で・・・、昨日、四国の丸亀市まで行ってきました。
昨日は、午前中、津島市の工場誘致の打ち合わせがあったので、その打ち合わせを済ませてから、医療コンサルのUさんと、車に飛び乗り、四国に向かいました。
出発が、１２時３０分・・・ナビだと６時着になっていました。
四国、丸亀市での待ち合わせの時間は、１６時・・・・間に合うわけがありません。
１４時３０分淡路島のパーキングに到着、急ぎでシラス飯をかき込んで、写真を数枚撮り、再度車に飛び乗り、四国に向かいました。
淡路島のパーキングには、なぜか、恋人たちがいっぱい・・・平日の昼間から、淡路島から神戸の景色を眺めながら、イチャイチャしていました・・・・・。
まあ、それは、どうでもいいのですが・・・・。
私 『Uさん、行けぇぇぇ〜・・・。 アクセルと足をガムテープで巻いたろかぁぁぁ〜。 でも、交通ルールは守れよ・・・。』
Uさん 『むちゃくちゃですやん・・・。 でも、四国、当日往復できそうな気がします。』
私 『イケェェェェ〜〜〜。 行けるとこまで行くぞ〜、帰りに息絶えたら、そこで、ビジネスホテルに泊まればええから、行って、仕事を済ませて、帰れるところまで帰ってくるぞ。 運転疲れたら、変わるし・・・・。 とりあえずは、丸亀や・・・イケェェェェ〜ｗ』
でも、さすがに１６時着は無理なので、車内から、お客様に電話をして、１時間アポをずらして、１７時に変更していただきました。
淡路島から、四国の北部を東から西に下り・・・・１７時１０分前に丸亀に到着しました。
丸亀市で、今回の医療法人のMAの説明をして、各書類に印鑑をいただき、仕事は、１時間ほどで終了！
せっかく丸亀に来たので・・・お客様に、丸亀で一番美味しい、うどん屋を教えていただき・・・行ってみました。
その名も、おか泉・・・。
私 『Uさん、俺、相当、味にはうるさいほうだと思うんだけど・・・。 けっこう、厳しいっすよ〜ｗ』
Uさん 『まあ、有名店みたいだし、そこそこ旨いんじゃないですかね〜？』
そんなわけで・・・・おか泉の店員さんに、一番のお勧めを聞いて注文しました。
私 『四国、本場の、うどんがどれくらいのもんか・・・どれどれ・・・。』
感想・・・。
めちゃくちゃ旨かったです。
麺に腰があって、ダシも香りが良くて・・・、どう表現したらいいのか・・・。
硬いようで柔らかく、しっかりしているようで、なめらかで・・・少しだけ透明感があるような美しい麺で・・・、まあ、腰があって旨い！って表現が、一番なのかな〜・・・。
とにかく、旨かったです。
４７年間・・・・今まで食べた、うどんの中で、３本の指に入ると思います。
そんなわけで・・・うどんを食べると、車に飛び乗り・・・今度は、名古屋に向かって走り出しました。
私 『日付変更線までに、名古屋に着くぞぉぉぉ〜。 イケェェェェ〜〜〜〜！！！ ガムテープで、足とアクセル巻いたろかぁ〜・・・。 イケェェェェ〜。 でも、疲れたら運転変わるから・・・その時は言ってねｗ』
Uさん 『今、２０時前ですよね〜・・・。 行ける気がします。』
私 『ギブアップしたら、大阪か、神戸あたりで泊まればいいから、とにかく目標０時名古屋着を目指そう！』
そんなわけで、帰りも頑張って走ったわけですが・・・トイレ休憩で、また、淡路島のパーキングに止まりました。
夜景がきれいでした・・・・・、対岸は、神戸です！
トイレに行って、夜景を３０秒見て・・・また車に乗り・・・目指すは名古屋！
そして、名古屋に到着した時刻は・・・・２３時５５分・・・・。
四国、丸亀出張・・・名古屋と丸亀を車で往復して、仕事を済ませて、うどん食べて、約１１時間半・・・・無事に、仕事を終えて帰宅しました。
通常、名古屋から四国への午後から出張だと泊まりなのですが、日帰りできたので・・・本日は、朝から溜まっていた仕事を片付けることができました。
そして、もう一件、別の医療法人の話がありまして・・・こちらは、解散しての、不動産売却なのですが・・・、解散は簡単そうに思えるかもしれませんが、それはそれで、スタッフの問題や、あれこれ清算がありますし、敷地内の薬局の借地権の問題など・・・来週から取り掛かりますが、大変です。
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