2021年05月03日
農地の取引の相場観（No.2506）
不動産屋的に、一番査定が難しいのは農地・・・そして、一番査定が難しいのも農地！
特に愛知県西部の方は、真面目に難しく簡単！
要するに、相場があってないのが農地！
（写真は本ブログの登場人物と関係ありません。）
どういう状態なのかを説明すると・・・。
A地 ５年前に、坪単価１０万円で仲介した農地がありまして・・・約３００坪だったから、３０００万円！
B地 ４年前、その土地の隣の土地約２４０坪は、坪５０００円で、１２０万円で仲介しました。
隣同士の土地で、坪単価がA地１０万円と、B地５０００円！
どうして、こういう事が起きるのかというと・・・・。
A地は、売主から頼まれて看板を立てて売りに出していました。
この売主は、坪１０万円じゃないと売らない！と言っていたので、希望の金額で売りに出していただけですが・・・たまたま、近所の工場が増設するから、その土地が欲しいと問い合わせがありました。
実は、この企業というのが、上場企業でもないのに、大手ぶって、かなり上から高圧的な態度で・・・、土地が欲しいというよりは、農地を買ってやるっ的な態度でして・・・
今時、農地なんか持っていてもしょうがないでしょう！ いくらで売るんですか？みたいな感じで・・・言葉こそ丁寧だが、言ってることやってることが全て高圧的でした！
当然、私は、企業側に坪１０万円が売主の希望だと伝えました。
企業 『１０万円ですか・・・。 ただの農地ですよね〜！ 生産性考えたら、いくらでも売ったほうが得でしょう！ 言うに事欠いてちょっと高くないですか？ この辺りは、そんなにするんですか？ 』
私 『いえいえ！ 相場があってないようなもので・・・、まあ、それにしても高いな〜と思いますが・・・。 一応、売主としては、１０万円以下なら売らないと頑張っています。 バブルの頃は、坪４０万円で買いにきた人がいたとか言って、１０万円でも安いと思い込んでいます。』
企業 『なるほど・・・・。あの辺りの農地の相場は、いくらぐらいなんですか？』
私 『ん〜〜〜。 ５万円・・・プラスマイナス５万円！ ０円〜１０万円ってことです。』
企業 『どういう意味ですか？ ０円〜１０万円とは・・・意味がわかりかねます。』
私 『市街化区域内であれば、いろんなものを参考に、査定ができます。 調整区域の農地の場合は、まあ、価値観だけです・・・・w もう少し分かりやすく説明しましょう。 御社の場合は、近所の農地を転用して雑種地にする事ができる権利があります。許可がおりるという事です。 その駐車場には、社員の車や、取引先の車を停める事ができて、それによって工場が拡張できるので生産性が向上しますよね。』
企業 『はい、もちろんです。 間接的要因ですが、あの土地を駐車場にする事で工場を拡張できるわけですから生産性は上がります。』
私 『じゃあ、農家の人が、あの土地を買ったらどうでしょう？ 基本的に、米を作るとしましょう。 まともに米を作ったら、赤字です！ 土地を持っていることが負担になるんですよ！ でも仕方なく、先祖から貰ったものだから所有しているという人も少なくありません。 いくらでもいいから、売ってください！という場合もあるという事です。』
企業 『なるほど・・・。確かに、うちも田舎の両親が農地を持っていますが、困っています。 ただ、そう聞いてしまうと、タダ同然で買えることもあるのだから安く買いたいですよね。 タダでもいらないぐらいのものを、坪１０万円で買う！ タイミングが合えば、もっと安く買える可能性もあるってことですよね。 せめて半値ぐらいにならないですかね〜？』
私 『坪５万円なら買うってことですか？』
企業 『いや・・・私には決裁権がないので・・・それくらいなら、上にあげて検討できるということです。』
私 『１０万円では、上にあげて検討できないということですか？』
企業 『そうですね〜。 おそらく高いって言われるでしょうね〜。一度、半値の坪５万でどうですかって聞いてもらえませんか？』
私 『う〜ん・・・。 そうは言っても人の財産ですよ！ 買うか買わないか分からんけど、半値になる聞いてくれ！って言われても、そんな失礼なことは聞けないですよ！ 取りまとめ依頼書をいただいてから交渉に行きますよ！ とりあえず、５万円なら買いますって紙くださいw 』
企業 『売るか売らないか分からないものを会社に持ち帰っても決裁取れませんよ！』
私 『あはははw おたく、なんで上から物言ってるの？ 買う方が偉くて、売る方は下だって、おたくの下請けさんと同じ感覚で不動産を買いにきたら、叩き出されますよw 買主と売主は、基本的に平等の立場なんですよ！ で、俺らは、今回の取引では仲介業者ですけど・・・、公平な取引ができない奴は、客じゃないという感覚なんですよ！ １０万円で売るって売主が言ってるんだから、１０万円で持って帰って、いくらなら買うって、いくら以下なら買わないって、決めてから来てください。』
企業 『ですから・・・、坪１０万円は高くないですか？って言ってるんですよ！』
私 『高いですよ〜！ でも、売主が、１０万円以上じゃないと売らないって言ってるんだから、ここであれこれ言ったって仕方ないじゃないですか。 交渉してみますので、いくらなら買うか決めてから来てください。』
企業 『ですから、５万円で売るなら、会社に持ち帰って・・・。』
私 『また、その話を繰り返すの？ 鶏が先か卵が先か・・・どっちでもないんですよ！ おたくが先！って言ってるんだけど・・・。 日本語通じませんか？』
企業 『・・・・。 ・・・・。 う〜ん。 絶対とは言い切れませんが、５万円ぐらいなら買うように上に持って行きますので・・・一度、ニュアンスだけでも・・・・。』
私 『ん〜〜〜。 分かりました。 今から電話で聞いてみますわ。』
企業 『ありがとうございます。 』
そんなわけで・・・坪１０万円地主のHさんに電話をした。
私 『もしもし〜、千代田不動産の近藤です。 ご無沙汰しちゃってますw』
地主Hさん 『おっ 社長、久しぶりだな〜w あんたんところに土地頼んであるのに、全然、連絡くれんから、わしみたいな貧乏人のことは、忘れられとるな〜と思っとったんだわ〜！ 』
私 『何言ってんですか〜w 農地を１０万以下で売らんって言うような、がめつい地主さんを忘れるわけないでしょうw』
地主Hさん 『誰が、がめついんだ〜！ バブルの頃はな・・・』
私 『もうその話、１００回は聞いたから、もういいですって〜w』
地主Hさん 『１００回も言っとらんわ〜。 ５回ぐらいだろ〜！』
私 『いや！ 多分、２〜３回だと思いますよw あのさ〜、今日、その土地の件で電話したんだけど・・・。 半分の坪５万円で売る気がないか聞いてくれって頼まれてさ〜！ 買うか買わないか分らないけど、あんな糞クソ農地半値以下だろ〜？って言ってる会社があってさ〜！ ５万ぐらいにならんか聞いてくれって言われてるんだけど・・・。』
企業 『クソ農地なんて言ってません・・・。誰もそんな言い方してないでしょう！』
私 『ハイハイw わかってますって・・・w クソは付いてなかったかもしれんけど、半値で売るなら、検討してやるって言ってる企業があるけどどうする？』
地主Hさん 『売るわけないだろ〜！ どこの戯けだ？ そんなふざけた事を言ってるのは？？？』
私 『どこの企業かは言えないけど・・・、その土地から一番近い工場の会社！』
地主Hさん 『あ〜、あの会社か・・。 たまにハゲ狸のチンチクリンの奴が来とるけど、あれが社長なのか？』
私 『ちょっと待ってくださいね〜！』 『すみません。おたくの社長は、ハゲ狸のチンチクリンっぽい人ですか？って、地主さんが聞いてますけど・・・。』
企業 『あっ、いえ・・・。 小柄ですけど、禿げては・・・。 』
私 『Hさん、多分当たり！ その人が社長じゃないかな〜？ で・・・、５万で売りたいか聞いてって答えは何てお答えしておけばいい？』
地主Hさん 『５０万円だって言っとけ〜！ それからな〜・・・、うちの土地の前に路上駐車するなって、それも言っておけ！ 今度見つけたら警察に電話するぞ！って、それも言っておいてくれ！』
私 『分かりました！ 坪５０万円で、路駐するな警察呼ぶそ！ですよね！ しっかり伝えさせていただきます！ それじゃ〜、まだ話の途中なんで・・・また後で電話しますわ！』
そんなわけで・・・企業側に、その話を伝えました。
企業 『話になりませんね！ 土地の交渉をするどころか、地元との関係を悪化させられては、当方としましても・・これ以上、お話を続けるわけにはいきませんし、関係性が悪化した場合は何らかの責任をとっていただきますよ！（中略） もう結構です。 こちらから、地主様に、お詫びに伺った上で、直接交渉して、他所の不動産業者に取引をしてもらいます。』
私 『それ名案ですね〜！ それが、できれば・・・の話ですけど・・・。 あと、一言付け加えさせていただきますけど・・・。 建築基準法違反をしていたり、現在、あまりにも近隣に迷惑をかけているような会社だと、増設やら、駐車場の許可とか、難しくなるって知ってますか？』
企業 『どういう意味ですか？ 許可を取れないようにするという脅しですか？』
私 『いえいえ！ 誰もそんなことは言ってないですよw そういう物騒な話にすり替えるのやめてください！ 一般的な話ですよ！ 何となく思うのは、おたくの工場、何度も工場を継ぎ足して大きくしてきた感じがするので、ちゃんと建築基準法を守って増築してきたのならいいな〜と・・・路駐も酷いみたいですし・・・ただ、それだけです。 』
そんなわけで・・・この場は、かなり険悪な雰囲気で帰っていかれたのですが・・・。
後日、手のひらを返したようにご機嫌伺いの電話をしてきてアポイントをとってきまして・・・お会いしたのですが・・・。
やはり、調整区域内の工場として、勝手に継ぎ足し増築をしてきたようで・・・行政から、チクリと言われたようでして・・・、おまけに、社長からかなり叱られたようで・・・。
坪１０万円で購入させてもらうので、許認可も含めて、お願いをしてこい！と言われたようで、当社に来て頭を下げたのです。
そして、私は、土地を仲介して、許認可も無事にとって、無事に坪１０万円で調整区域の農地を売って、雑種地に転用して駐車場になったのです。
どうやって・・・違法建築していた工場の増設と、駐車場の農地転用をやったかと言うと・・・
そこは、うちのお抱えの行政書士と設計士に、作文を作成してもらいまして・・・。
簡単に言うと・・・これまで、くちゃくちゃになっていたものを、きちんと許可を撮り直して、法的に真っ当なものにするために、今回の計画を立てました！と、行政と事前協議をして、それから本体の増設、これまでの始末書を提出し、その上で、駐車場として買った坪１０万円の農地を転用したのです。
これまで違法に仮設建物を本体と繋げて建築基準法違反していた工場も、正規に増設され・・・この農地も駐車場になりました。
そんなわけで・・・この土地は、坪１０万円で売れました！
（写真は本ブログの登場人物と関係ありません。）
続いて、A地の隣の土地のB地は・・・・翌年、坪５０００円、２０分の１の坪単価で仲介をしました。
B地の地主Sさんは、A地の地主と同じ地区の人なのですが、２０年前に名古屋に引っ越しており、本家は、ずっと空き家になっており・・・、本家と、農地を、まとめて売りたいと相談に来られたのです。
当時、私は、まだ農業をやっていなかったので・・・自社で購入するわけにもいかず・・・。
私 『本家の土地は、大正からの家が建っていますので、調整区域内ですが、家を建てることができる宅地ですので、査定は坪単価１５万円〜２０万円ぐらいです。とりあえず、解体して更地にして、坪単価＠＠円ぐらいで売り出して見ましょう。 ただ、農地は、なかなか買い手を見つけるのは難しいというか時間がかかると思います。』
地主Sさん 『そうですか〜。 農地だけ残っても困りますので、一緒に売ることはできないのですか？』
私 『ん〜〜〜。 農地は、相場があってないようなものなので、農地転用できる資格がある人とかで欲しい人がいれば高く売れることもありますし・・・、そうでなければ二束三文です。 もしかすると、即ということだと買い手が見つからないこともあります。 同時に売るのは難しいので、まずは宅地を売って、農地は、売れるタイミングで・・・とりあえず売りに出しておくということでどうでしょう？』
地主Sさん 『売れますかね〜？』
私 『ん〜・・・、農地の場合は、ご縁があれば・・・、もしくは、安くてもいいなら、可能性は高くなりますが・・・。 私としては、売り急がなくても固定資産税も安いし、しばらく持っていてもいいんじゃないですか？』
地主Sさん 『いえ・・・。 私が死んだ時に、相続がめんどくさいので、子供達に農地を残したくないんですよ！ なるべく現金化して、簡単に分けられるようにしておきたいのです。』
私 『まあ、その気持ちも分かります。 じゃあ、とりあえず、宅地も農地も売りに出して、そのタイミングで考えましょう。』
地主Sさん 『家と一緒に、農地も買ってもらうという条件は難しいですか？』
私 『そんなことをしたら、買える人が限られるので、宅地の方も安くなってしまう可能性が高いです。 農地は、要資格というか、誰でも買えるわけではないので・・・それは、やめましょう。』
そんなわけで・・・農地と宅地と両方を売りに出したのですが・・・やはり宅地は売れて農地が残りました。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
地主Sさんの隣の土地を１０万円で買った会社にも聞いてみましたが、もういらないと言うし・・・他にもあたりましたが・・・いまいち反応が悪く・・・最終的に、坪５０００円なら買っておいてもいいという農家さんがいたので・・・地主Sさんに、坪５０００円でよければ買い手があると伝えました。
地主Sさん 『ありがとうございます。 よろしくお願いします。』
私 『ん〜〜〜。 まあ、Sさんがよければいいんですけど・・・、個人情報なので詳しくは言えませんが、近くで、かなり高値で取引された農地もありますので、もう少し様子を見ませんか？』
地主Sさん 『いえいえ・・・。 もう売っちゃってください。 そのほうがスッキリするので・・・。解体費用の足しにします。』
私 『もう少し、道路が広かったら、大型ダンプが入るので、うちの土木事業部の資材置き場で坪１〜２万円ぐらいで買ってもいいのですが・・・。 坪５０００円だもんな〜・・・。 ん〜、どう頑張っても４tダンプでギリギリ入るかな〜って感じだし・・・。 せめて坪１万円ぐらいは、欲しくないですか？』
地主Sさん 『もう売ってください。 確実に売れる１２０万円と、売れるかどうか分からない２４０万円だったら、私は、１２０万円で今売ります。』
私 『分かりました。 農業委員会の手続き等で２ヶ月ぐらい見ておいてください。測量は、農地で、この価格なのでしません。 手数料は、宅地の方だけでいいですよ！ なんとなく申し訳ないので・・・・。』
地主Sさん 『ありがとうございます。』
私 『いや・・・。 あの近くの農地を、まあまあ高値で取引したことがあるので、申し訳なくて、いただけませんよw 不動産屋的には・・・、あと１年早かったら、もしかしたら高値で売れたかもしれないのに・・・とか、思ってしまうわけです。 まあ、買い手がある売りに売るのも正しい選択なのかもしれませんね。』
地主Sさん 『私も、名古屋に移って２０年以上です。 家もありますし、子供たちも結婚してますし、実家に戻ることはないですし農業をやることもないので・・・これで肩の荷がおります。 あとは、現金と私の自宅と、生命保険と株がちょっと・・・。田舎の土地が片付いてスッキリですw』
私 『そう言っていただけると・・・私も、気が楽です。 それでは、進めますので宜しくお願いします。 この先は、担当社員だけになりますが、最後まできちんとやらせますのでご安心ください。』
そして・・・この話には、続きがありまして・・・。
Sさんの土地を５０００円で買った人から取引終了後に・・・『社長！ 今回、社長が困ってたから、買っておいてやったんだぞ！ 社長には世話になったから、まあ、これくらいいいけど・・・。 これで借りは返したからな！』
と・・・言われまして・・・。
隣同士の農地でも、片方は、１０万円で売った人、買った人あり・・・片方は、５０００円で売った人、買ってやったぞ！と言う人あり・・・。
これが、市街化調整区域の農地の恐ろしさというのか・・・。
相場が有るような無いような・・・やっぱり相場は無いですねw
そんなわけで・・・本日は、農地の取引の相場観というテーマで書かせていただきました。
あっ！
追記ですが・・・今は、私も農家になりましたし、農事組合法人もありますので、安ければ農地も買いますし・・・、大型ダンプが入れる白地の農地なら弊社でも買いますので、愛知県西部で農地を売りたい人がいたらご連絡ください。
それでは、本日は、ここまでとさせていただきます。
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特に愛知県西部の方は、真面目に難しく簡単！
要するに、相場があってないのが農地！
（写真は本ブログの登場人物と関係ありません。）
どういう状態なのかを説明すると・・・。
A地 ５年前に、坪単価１０万円で仲介した農地がありまして・・・約３００坪だったから、３０００万円！
B地 ４年前、その土地の隣の土地約２４０坪は、坪５０００円で、１２０万円で仲介しました。
隣同士の土地で、坪単価がA地１０万円と、B地５０００円！
どうして、こういう事が起きるのかというと・・・・。
A地は、売主から頼まれて看板を立てて売りに出していました。
この売主は、坪１０万円じゃないと売らない！と言っていたので、希望の金額で売りに出していただけですが・・・たまたま、近所の工場が増設するから、その土地が欲しいと問い合わせがありました。
実は、この企業というのが、上場企業でもないのに、大手ぶって、かなり上から高圧的な態度で・・・、土地が欲しいというよりは、農地を買ってやるっ的な態度でして・・・
今時、農地なんか持っていてもしょうがないでしょう！ いくらで売るんですか？みたいな感じで・・・言葉こそ丁寧だが、言ってることやってることが全て高圧的でした！
当然、私は、企業側に坪１０万円が売主の希望だと伝えました。
企業 『１０万円ですか・・・。 ただの農地ですよね〜！ 生産性考えたら、いくらでも売ったほうが得でしょう！ 言うに事欠いてちょっと高くないですか？ この辺りは、そんなにするんですか？ 』
私 『いえいえ！ 相場があってないようなもので・・・、まあ、それにしても高いな〜と思いますが・・・。 一応、売主としては、１０万円以下なら売らないと頑張っています。 バブルの頃は、坪４０万円で買いにきた人がいたとか言って、１０万円でも安いと思い込んでいます。』
企業 『なるほど・・・・。あの辺りの農地の相場は、いくらぐらいなんですか？』
私 『ん〜〜〜。 ５万円・・・プラスマイナス５万円！ ０円〜１０万円ってことです。』
企業 『どういう意味ですか？ ０円〜１０万円とは・・・意味がわかりかねます。』
私 『市街化区域内であれば、いろんなものを参考に、査定ができます。 調整区域の農地の場合は、まあ、価値観だけです・・・・w もう少し分かりやすく説明しましょう。 御社の場合は、近所の農地を転用して雑種地にする事ができる権利があります。許可がおりるという事です。 その駐車場には、社員の車や、取引先の車を停める事ができて、それによって工場が拡張できるので生産性が向上しますよね。』
企業 『はい、もちろんです。 間接的要因ですが、あの土地を駐車場にする事で工場を拡張できるわけですから生産性は上がります。』
私 『じゃあ、農家の人が、あの土地を買ったらどうでしょう？ 基本的に、米を作るとしましょう。 まともに米を作ったら、赤字です！ 土地を持っていることが負担になるんですよ！ でも仕方なく、先祖から貰ったものだから所有しているという人も少なくありません。 いくらでもいいから、売ってください！という場合もあるという事です。』
企業 『なるほど・・・。確かに、うちも田舎の両親が農地を持っていますが、困っています。 ただ、そう聞いてしまうと、タダ同然で買えることもあるのだから安く買いたいですよね。 タダでもいらないぐらいのものを、坪１０万円で買う！ タイミングが合えば、もっと安く買える可能性もあるってことですよね。 せめて半値ぐらいにならないですかね〜？』
私 『坪５万円なら買うってことですか？』
企業 『いや・・・私には決裁権がないので・・・それくらいなら、上にあげて検討できるということです。』
私 『１０万円では、上にあげて検討できないということですか？』
企業 『そうですね〜。 おそらく高いって言われるでしょうね〜。一度、半値の坪５万でどうですかって聞いてもらえませんか？』
私 『う〜ん・・・。 そうは言っても人の財産ですよ！ 買うか買わないか分からんけど、半値になる聞いてくれ！って言われても、そんな失礼なことは聞けないですよ！ 取りまとめ依頼書をいただいてから交渉に行きますよ！ とりあえず、５万円なら買いますって紙くださいw 』
企業 『売るか売らないか分からないものを会社に持ち帰っても決裁取れませんよ！』
私 『あはははw おたく、なんで上から物言ってるの？ 買う方が偉くて、売る方は下だって、おたくの下請けさんと同じ感覚で不動産を買いにきたら、叩き出されますよw 買主と売主は、基本的に平等の立場なんですよ！ で、俺らは、今回の取引では仲介業者ですけど・・・、公平な取引ができない奴は、客じゃないという感覚なんですよ！ １０万円で売るって売主が言ってるんだから、１０万円で持って帰って、いくらなら買うって、いくら以下なら買わないって、決めてから来てください。』
企業 『ですから・・・、坪１０万円は高くないですか？って言ってるんですよ！』
私 『高いですよ〜！ でも、売主が、１０万円以上じゃないと売らないって言ってるんだから、ここであれこれ言ったって仕方ないじゃないですか。 交渉してみますので、いくらなら買うか決めてから来てください。』
企業 『ですから、５万円で売るなら、会社に持ち帰って・・・。』
私 『また、その話を繰り返すの？ 鶏が先か卵が先か・・・どっちでもないんですよ！ おたくが先！って言ってるんだけど・・・。 日本語通じませんか？』
企業 『・・・・。 ・・・・。 う〜ん。 絶対とは言い切れませんが、５万円ぐらいなら買うように上に持って行きますので・・・一度、ニュアンスだけでも・・・・。』
私 『ん〜〜〜。 分かりました。 今から電話で聞いてみますわ。』
企業 『ありがとうございます。 』
そんなわけで・・・坪１０万円地主のHさんに電話をした。
私 『もしもし〜、千代田不動産の近藤です。 ご無沙汰しちゃってますw』
地主Hさん 『おっ 社長、久しぶりだな〜w あんたんところに土地頼んであるのに、全然、連絡くれんから、わしみたいな貧乏人のことは、忘れられとるな〜と思っとったんだわ〜！ 』
私 『何言ってんですか〜w 農地を１０万以下で売らんって言うような、がめつい地主さんを忘れるわけないでしょうw』
地主Hさん 『誰が、がめついんだ〜！ バブルの頃はな・・・』
私 『もうその話、１００回は聞いたから、もういいですって〜w』
地主Hさん 『１００回も言っとらんわ〜。 ５回ぐらいだろ〜！』
私 『いや！ 多分、２〜３回だと思いますよw あのさ〜、今日、その土地の件で電話したんだけど・・・。 半分の坪５万円で売る気がないか聞いてくれって頼まれてさ〜！ 買うか買わないか分らないけど、あんな糞クソ農地半値以下だろ〜？って言ってる会社があってさ〜！ ５万ぐらいにならんか聞いてくれって言われてるんだけど・・・。』
企業 『クソ農地なんて言ってません・・・。誰もそんな言い方してないでしょう！』
私 『ハイハイw わかってますって・・・w クソは付いてなかったかもしれんけど、半値で売るなら、検討してやるって言ってる企業があるけどどうする？』
地主Hさん 『売るわけないだろ〜！ どこの戯けだ？ そんなふざけた事を言ってるのは？？？』
私 『どこの企業かは言えないけど・・・、その土地から一番近い工場の会社！』
地主Hさん 『あ〜、あの会社か・・。 たまにハゲ狸のチンチクリンの奴が来とるけど、あれが社長なのか？』
私 『ちょっと待ってくださいね〜！』 『すみません。おたくの社長は、ハゲ狸のチンチクリンっぽい人ですか？って、地主さんが聞いてますけど・・・。』
企業 『あっ、いえ・・・。 小柄ですけど、禿げては・・・。 』
私 『Hさん、多分当たり！ その人が社長じゃないかな〜？ で・・・、５万で売りたいか聞いてって答えは何てお答えしておけばいい？』
地主Hさん 『５０万円だって言っとけ〜！ それからな〜・・・、うちの土地の前に路上駐車するなって、それも言っておけ！ 今度見つけたら警察に電話するぞ！って、それも言っておいてくれ！』
私 『分かりました！ 坪５０万円で、路駐するな警察呼ぶそ！ですよね！ しっかり伝えさせていただきます！ それじゃ〜、まだ話の途中なんで・・・また後で電話しますわ！』
そんなわけで・・・企業側に、その話を伝えました。
企業 『話になりませんね！ 土地の交渉をするどころか、地元との関係を悪化させられては、当方としましても・・これ以上、お話を続けるわけにはいきませんし、関係性が悪化した場合は何らかの責任をとっていただきますよ！（中略） もう結構です。 こちらから、地主様に、お詫びに伺った上で、直接交渉して、他所の不動産業者に取引をしてもらいます。』
私 『それ名案ですね〜！ それが、できれば・・・の話ですけど・・・。 あと、一言付け加えさせていただきますけど・・・。 建築基準法違反をしていたり、現在、あまりにも近隣に迷惑をかけているような会社だと、増設やら、駐車場の許可とか、難しくなるって知ってますか？』
企業 『どういう意味ですか？ 許可を取れないようにするという脅しですか？』
私 『いえいえ！ 誰もそんなことは言ってないですよw そういう物騒な話にすり替えるのやめてください！ 一般的な話ですよ！ 何となく思うのは、おたくの工場、何度も工場を継ぎ足して大きくしてきた感じがするので、ちゃんと建築基準法を守って増築してきたのならいいな〜と・・・路駐も酷いみたいですし・・・ただ、それだけです。 』
そんなわけで・・・この場は、かなり険悪な雰囲気で帰っていかれたのですが・・・。
後日、手のひらを返したようにご機嫌伺いの電話をしてきてアポイントをとってきまして・・・お会いしたのですが・・・。
やはり、調整区域内の工場として、勝手に継ぎ足し増築をしてきたようで・・・行政から、チクリと言われたようでして・・・、おまけに、社長からかなり叱られたようで・・・。
坪１０万円で購入させてもらうので、許認可も含めて、お願いをしてこい！と言われたようで、当社に来て頭を下げたのです。
そして、私は、土地を仲介して、許認可も無事にとって、無事に坪１０万円で調整区域の農地を売って、雑種地に転用して駐車場になったのです。
どうやって・・・違法建築していた工場の増設と、駐車場の農地転用をやったかと言うと・・・
そこは、うちのお抱えの行政書士と設計士に、作文を作成してもらいまして・・・。
簡単に言うと・・・これまで、くちゃくちゃになっていたものを、きちんと許可を撮り直して、法的に真っ当なものにするために、今回の計画を立てました！と、行政と事前協議をして、それから本体の増設、これまでの始末書を提出し、その上で、駐車場として買った坪１０万円の農地を転用したのです。
これまで違法に仮設建物を本体と繋げて建築基準法違反していた工場も、正規に増設され・・・この農地も駐車場になりました。
そんなわけで・・・この土地は、坪１０万円で売れました！
（写真は本ブログの登場人物と関係ありません。）
続いて、A地の隣の土地のB地は・・・・翌年、坪５０００円、２０分の１の坪単価で仲介をしました。
B地の地主Sさんは、A地の地主と同じ地区の人なのですが、２０年前に名古屋に引っ越しており、本家は、ずっと空き家になっており・・・、本家と、農地を、まとめて売りたいと相談に来られたのです。
当時、私は、まだ農業をやっていなかったので・・・自社で購入するわけにもいかず・・・。
私 『本家の土地は、大正からの家が建っていますので、調整区域内ですが、家を建てることができる宅地ですので、査定は坪単価１５万円〜２０万円ぐらいです。とりあえず、解体して更地にして、坪単価＠＠円ぐらいで売り出して見ましょう。 ただ、農地は、なかなか買い手を見つけるのは難しいというか時間がかかると思います。』
地主Sさん 『そうですか〜。 農地だけ残っても困りますので、一緒に売ることはできないのですか？』
私 『ん〜〜〜。 農地は、相場があってないようなものなので、農地転用できる資格がある人とかで欲しい人がいれば高く売れることもありますし・・・、そうでなければ二束三文です。 もしかすると、即ということだと買い手が見つからないこともあります。 同時に売るのは難しいので、まずは宅地を売って、農地は、売れるタイミングで・・・とりあえず売りに出しておくということでどうでしょう？』
地主Sさん 『売れますかね〜？』
私 『ん〜・・・、農地の場合は、ご縁があれば・・・、もしくは、安くてもいいなら、可能性は高くなりますが・・・。 私としては、売り急がなくても固定資産税も安いし、しばらく持っていてもいいんじゃないですか？』
地主Sさん 『いえ・・・。 私が死んだ時に、相続がめんどくさいので、子供達に農地を残したくないんですよ！ なるべく現金化して、簡単に分けられるようにしておきたいのです。』
私 『まあ、その気持ちも分かります。 じゃあ、とりあえず、宅地も農地も売りに出して、そのタイミングで考えましょう。』
地主Sさん 『家と一緒に、農地も買ってもらうという条件は難しいですか？』
私 『そんなことをしたら、買える人が限られるので、宅地の方も安くなってしまう可能性が高いです。 農地は、要資格というか、誰でも買えるわけではないので・・・それは、やめましょう。』
そんなわけで・・・農地と宅地と両方を売りに出したのですが・・・やはり宅地は売れて農地が残りました。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
地主Sさんの隣の土地を１０万円で買った会社にも聞いてみましたが、もういらないと言うし・・・他にもあたりましたが・・・いまいち反応が悪く・・・最終的に、坪５０００円なら買っておいてもいいという農家さんがいたので・・・地主Sさんに、坪５０００円でよければ買い手があると伝えました。
地主Sさん 『ありがとうございます。 よろしくお願いします。』
私 『ん〜〜〜。 まあ、Sさんがよければいいんですけど・・・、個人情報なので詳しくは言えませんが、近くで、かなり高値で取引された農地もありますので、もう少し様子を見ませんか？』
地主Sさん 『いえいえ・・・。 もう売っちゃってください。 そのほうがスッキリするので・・・。解体費用の足しにします。』
私 『もう少し、道路が広かったら、大型ダンプが入るので、うちの土木事業部の資材置き場で坪１〜２万円ぐらいで買ってもいいのですが・・・。 坪５０００円だもんな〜・・・。 ん〜、どう頑張っても４tダンプでギリギリ入るかな〜って感じだし・・・。 せめて坪１万円ぐらいは、欲しくないですか？』
地主Sさん 『もう売ってください。 確実に売れる１２０万円と、売れるかどうか分からない２４０万円だったら、私は、１２０万円で今売ります。』
私 『分かりました。 農業委員会の手続き等で２ヶ月ぐらい見ておいてください。測量は、農地で、この価格なのでしません。 手数料は、宅地の方だけでいいですよ！ なんとなく申し訳ないので・・・・。』
地主Sさん 『ありがとうございます。』
私 『いや・・・。 あの近くの農地を、まあまあ高値で取引したことがあるので、申し訳なくて、いただけませんよw 不動産屋的には・・・、あと１年早かったら、もしかしたら高値で売れたかもしれないのに・・・とか、思ってしまうわけです。 まあ、買い手がある売りに売るのも正しい選択なのかもしれませんね。』
地主Sさん 『私も、名古屋に移って２０年以上です。 家もありますし、子供たちも結婚してますし、実家に戻ることはないですし農業をやることもないので・・・これで肩の荷がおります。 あとは、現金と私の自宅と、生命保険と株がちょっと・・・。田舎の土地が片付いてスッキリですw』
私 『そう言っていただけると・・・私も、気が楽です。 それでは、進めますので宜しくお願いします。 この先は、担当社員だけになりますが、最後まできちんとやらせますのでご安心ください。』
そして・・・この話には、続きがありまして・・・。
Sさんの土地を５０００円で買った人から取引終了後に・・・『社長！ 今回、社長が困ってたから、買っておいてやったんだぞ！ 社長には世話になったから、まあ、これくらいいいけど・・・。 これで借りは返したからな！』
と・・・言われまして・・・。
隣同士の農地でも、片方は、１０万円で売った人、買った人あり・・・片方は、５０００円で売った人、買ってやったぞ！と言う人あり・・・。
これが、市街化調整区域の農地の恐ろしさというのか・・・。
相場が有るような無いような・・・やっぱり相場は無いですねw
そんなわけで・・・本日は、農地の取引の相場観というテーマで書かせていただきました。
あっ！
追記ですが・・・今は、私も農家になりましたし、農事組合法人もありますので、安ければ農地も買いますし・・・、大型ダンプが入れる白地の農地なら弊社でも買いますので、愛知県西部で農地を売りたい人がいたらご連絡ください。
それでは、本日は、ここまでとさせていただきます。
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この記事へのコメント
1. Posted by 通りすがりの不動産業者 2021年05月03日 23:21
@10万と@0.5万の差はすげーな
市街化区域と調整区域の隣接地を市街化@35万と@1万で取引したことがあるけどな。
@1万払うから山林貰ってくださいってお願いされたことがあるぞ
どうだ すげーだろ？
ほんでも老若男女惚れさせてしまう人たらしのあんたにゃ負けるわ！
市街化区域と調整区域の隣接地を市街化@35万と@1万で取引したことがあるけどな。
@1万払うから山林貰ってくださいってお願いされたことがあるぞ
どうだ すげーだろ？
ほんでも老若男女惚れさせてしまう人たらしのあんたにゃ負けるわ！
2. Posted by 初心者宅建士 2021年05月04日 17:36
@10万と@5千円凄い差ですね😅私の地域では用途地域なら売買もありますが、用途地域外の農地だと、よっぽどの事がない限り売買に繋がることもなかったりします。
今回の話しと同じく子供に相続させたくないので、タダでも良いから引き取ってくれないか？と言うレベルです。
筆数を少しでも減らすために非農地証明が出るようにして山林や原野に変えてから売買させて頂いたこともありますが売却価格は二束三文・・・
報酬？なにそれ？美味いの？ってなボランティアみたいな感じの田舎の不動産屋です😅
3. Posted by tainosin 2021年05月05日 10:50
隣同士で20倍違うというのはすごいですね。
それでも10万で売った地主は、40万が忘れられないので損した気分かもしれませんね。
バブルは本当にすごかったというのが理解できます
それでも10万で売った地主は、40万が忘れられないので損した気分かもしれませんね。
バブルは本当にすごかったというのが理解できます
4. Posted by かるふ 2021年05月05日 22:42
坪10万の農地は、それまでの悪さをチャラにできたので、よい買い物だったと思います。
やはり不動産マスター近藤は凄いですなぁ^_^
やはり不動産マスター近藤は凄いですなぁ^_^
5. Posted by コンドウ 2021年05月06日 12:48
通りすがりの不動産業者さん、アンチですか？ 褒めてくれてるんですか？
とりあえず、ポジティブ近藤としては、良い方を選択するので・・・
応援 ありがとうざいますw
初心者宅建士さん、こちらも、場所によりますが、農地は、そこそこ安いですよ！
ガチ青農地の場合で坪数千円の土地を売買する時に、手数料はもちろんですが・・・。
何か、土木をもらうとか、コンサルをして報酬をいただくとかしないと・・・。
そう私は、考えております。
tainosinさん、おっしゃる通り・・・いまだに、１０万で売ってやったと思われています。
昭和１桁の頭の中から土地神話を消去するのは難しいので・・・、安く売っていただいてありがとうございますwと言って置くのが一番楽です。
かるふさん、その辺りのさじ加減は、なんとなくやっちゃいますw
特に、ケチ、意地悪、そんな影が見えようものなら・・・、不動産取引を通して精算してもらいますw
マスターというよりは、不動産業者として、売主買主公平な取引になるようにするべきだと思いますので・・・。
５０００円で売った人も、本当はもっと高く売ってあげたかったのですが、本人が今を望んだので・・・、精神的なところでは公平な取引ができたと思っています。
とりあえず、ポジティブ近藤としては、良い方を選択するので・・・
応援 ありがとうざいますw
初心者宅建士さん、こちらも、場所によりますが、農地は、そこそこ安いですよ！
ガチ青農地の場合で坪数千円の土地を売買する時に、手数料はもちろんですが・・・。
何か、土木をもらうとか、コンサルをして報酬をいただくとかしないと・・・。
そう私は、考えております。
tainosinさん、おっしゃる通り・・・いまだに、１０万で売ってやったと思われています。
昭和１桁の頭の中から土地神話を消去するのは難しいので・・・、安く売っていただいてありがとうございますwと言って置くのが一番楽です。
かるふさん、その辺りのさじ加減は、なんとなくやっちゃいますw
特に、ケチ、意地悪、そんな影が見えようものなら・・・、不動産取引を通して精算してもらいますw
マスターというよりは、不動産業者として、売主買主公平な取引になるようにするべきだと思いますので・・・。
５０００円で売った人も、本当はもっと高く売ってあげたかったのですが、本人が今を望んだので・・・、精神的なところでは公平な取引ができたと思っています。
