高台の住宅地の高低差、建設相談(No. 2487)突然ですが、モデルになりましたw(No. 2489)

2021年02月21日

これからの時代は、農業投資(No. 2488)

本日は、不動産投資と農業投資の話を書かせていたきます。

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農業投資の話の前に、不動産投資の話から・・・。

20年前は、不動産投資家との繋がりができて・・・、不動産投資ブームも来て、猫も杓子も不動産投資をするようになり・・・今、その勝ち負けが、はっきり見えてきた。

少し前までは、不動産投資も相当勉強しないと失敗する時代と言われていましたが・・、今は、金融機関も以前のように何でもかんでも融資してくれる時代でなくなったので、失敗する以前の問題で不動産投資がしにくい時代になりました。

今後、不動産投資は、更に厳しい時代になっていくわけで、中途半端な場所の物件を買った人は空室で悩むだろうし・・・、人気のエリアで購入すれば利回りの低さで次の物件が買いにくいし・・・新築も利回りが低いし・・・古い物件を買えば経年劣化により修繕等で悩むことになる。

すでに一時代を築いた不動産投資家は、現状の不動産収入で食っていけるでしょうし、良い物件が出たら買えばいいという感じで、それなりにやっていけると思いますし・・・不動産価格が暴落なんてことになれば、逆にチャンス到来という人もいるでしょうが・・・





自己資金が乏しい中で、新規事業として収益物件を購入して、どんどん増やしてキャッシュフローを増やしていける時代ではなくなりました。

目指せサラリーマン大家!みたいな時代は完全に終わったと思います。

不動産投資家にとっては厳しい時代、益々、厳しい時代になるでしょう。

私としては、すでに、10年ほど前から、あまり収益物件を触らなくなったというか・・・よほど美味しい物件じゃないと、仲介も、買取再販も、新築建てて売ることもしないという感じで・・・、10年ぐらい前からは、途上国でのビジネスや海外の不動産投資をしていました。

7〜8年前からは、事業用の太陽光発電を・・・今は、低圧、高圧ともに、安定収入を得ていますが、あと十数年で終わります。

そして、4〜5年前からは、海外の不動産投資も手整理整頓して手を引きまして・・。

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3年ほど前から農業に目を向けるようになりました。

農業に興味を持ち始めてから、自分なりに勉強して、農家の方々から農業の研修を受けまして・・・自分でも、色々と作ってみたりして・・・・。

昨年、大量に農地を買い農業資格を取得して農家になり、その後に農事組合法人 愛知津島ファームを立ち上げて、今年から、就労支援A型事業所を開設して、現在、農福連携を頑張っています。

基本的に、農業というのは、儲からないと言われていますが・・・実は、本当に儲かりません!笑

普通に農業をやっていては、昔からの利権的なものも大きく参入しにくいし、野菜は買い叩かれるし、JAのピンハネはきついし・・・基本的には、利益なんて出ません。

特に新規参入は、難しく厳しい!

国や自治体は、応援してくれているようなふりをしているが、実際に、補助金や助成金などを使うには、それにぴったり合致させないといけないし、現実問題として、その決められた枠に収めるのが大変で、結局、タイミング的にできませんとか・・・後々、提出する書類が多すぎて・・・こんなめんどくさい話なら、もういらないです!という感じで・・・。

私からすると・・・、農業を支援する形を作っているだけで、やる気ないでしょう?と言いたくなるようなものばかりだし、農業専門の行政書士が少ない中で難しい申請になっているので自分たちではできないし・・・。
行政側のやり方は、必死で調べろ! 条件も期間も狭き門にしておくから、やれるものならやってみろ!という感じです。

私は、そんな複雑で面倒臭いことをしなければいけないものいらんわ〜!という感じだし・・・、昔から農業をやっている人たちは、そんなものがあることすら知らないか、知っていてもやり方が分からないし、教えてもらおうにも、教えてくれる人を探すのは難しい!

いいか〜、農林水産省・・・耳の穴かっぽじってよく聞け!
農家は、高齢者が多いし・・・、農家の大半は、未だにFAX使って、手書き伝票で・・・パソコン使える人も、スマホを使いこなせる人も少ないんだ!

高齢者が、どうやって補助金や助成金の情報を知り、誰が申請するんだ?

農業ってのはな〜・・・行政合わせじゃなくて、自然に合わせて仕事をするんだよ! 

よ〜〜〜く見てみろ!  行政合わせで、農業収入よりも、補助金、助成金の方が多くもらってる立ち回りの上手な奴、まあまあいるぞ! 本当に、必要としている人たちで、情報を知らない、申請できない人が、どれだけ大勢いると思ってるんだ・・・・!

要するに、ろくに、まともな野菜も作れない人けどパソコン使える人が、新規就農で金もらって失敗して終わり・・・朝早くから起きて頑張っている高齢者の人たちは、担い手がいない、食べていけないと言って、どんどんやめていく!

たまに、JAが、申請を教えてくれたと思ったら、設備も、肥料も、ピンハネしまくられて、野菜を作っても、そこからまたピンハネされて、労働搾取されるパターンとか・・・高齢者は、ネットで検索して相見積もりとか取らないんだよ!(普通に見積り出したら1400万円の設備がJAを通すと2200万円)

行政は、このような現状を見て見ぬふり・・・いや、見て見ぬふりというよリは、見て真剣に取り組んでる形だけ作っている!という感じですね・・・。

ただ・・・唯一 ありがたいのは・・・融資は受けやすく資金調達がしやすい!

農業起業者にとって融資が簡単というのは、かなり追い風!

政策金融公庫の通常ではあり得ない融資条件、低利の銀行融資、農業ファンド、企業からの出資など、資金調達が楽であることは確かです。
この部分だけは、優遇されていると思います。

高齢者の農家を救い、農業の技術を若者に引き継がせないと、日本の農業は崩壊する!

これが、農業を始めてから、私が分かった事です!





さて、そろそろ本題の農業投資の話をさせていただきますが・・・。

こんな現状で、農業投資?・・・何言ってるんだ?と思いませんか?

それがそうでもないのです

現在、日本の不動産投資家って、サラリーマン投資家から、脱サラ投資家になった人って多いじゃないですかw

まあ、私のクライアントや知人友人を見ている限り、サラリーマンから不動産投資家になり、キャッシュフローが1000万円を超えると、俺は勝ち組だぁ〜wって、会社を辞めて、不動産投資物件を探し歩いたりして、半分遊んでいるような人が多いわけで・・・まあ、そうじゃない人もいますが・・・w

要するに、今後、不動産投資が悪くなっていく中で・・・金と暇と投資の知識がある人が多いわけです・・・!

そして、投資家の大半は、ネットやSNSが使えるじゃないですか!

それに、脱サラ大家は、あっちこっちに行って勉強している人がが多く人脈がある!

これって、農業投資に、ピッタリなんですよね〜!

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


農業投資スキームについて・・・。

’清箸鯤拔して、マーケティングもしてターゲットを決める!(ここ重要!)
農業用の土地を探して事業計画を立てて資金調達をする!
G醒呂鮃愼して農業資格を取得して、人を雇って、自分も実際に農業をやってみる!
ず遒辰震邵擇箍綿を売り込みに行って販路を開拓する!
シ戚麈晴箸箸靴凸邵擇鯆蟯的に出荷、安定収入!
耕作面積を増やして、どんどん拡大して行く!

簡単に書くとこんな感じなのですが・・・。

,稜清箸鯤拔するというのが最も重要である部分です。
幅広く農業を学び、マーケティングをして、どの分野に進むのか・・・重要です。

これは、地域によっても、人脈によっても、考え方によっても、人それぞれなので、なんとも言えないのですが・・・。

農業と言ってもいろいろあります。

露地栽培なのか、ハウス栽培をするのか、ハウスなら水耕栽培などをするのか・・・もっと変わり種になると、コンテナを使って椎茸を育てるなんてこともできますし・・・いろいろあります。

作物も、手をかけて高価なものを作るか、大量生産の方に行くか・・・

売り先は、今時のECサイトを作って通販をするのか、市場に出すか、契約農家をやるか・・・

資金調達は、自己資金か、政策金融公庫か、民間の金融機関なのか・・・最近は、大手企業に出資してもらって農業をやっている人たちも増えてきました。

まあ、今日のテーマは、農業投資なので、大手企業に出資してもらうってのはないと思いますが・・・w

例えば、私の場合は・・・。

私は、葉物の水耕栽培ですが、水耕栽培の分野だけでも、いろんなものが作れますが・・・今は、サラダ菜をメインで作っていまして・・・一日800〜1000個のサラダ菜を出荷しています。

なぜ、サラダ菜なのかは、私の師匠が、サラダ菜を作っていて・・・それはそれは見事な薔薇の花のような美しさで、味も美味しいサラダ菜を作っていたからです。

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普通、サラダ菜は、敷物野菜として使うのですが、うちのサラダ菜は、エグ味が少ないのにサラダ菜の青々しい旨さが出ていて、サラダで食べても、牛肉や豚肉やハムを巻いても、しゃぶしゃぶに使っても、軽く炒めても美味しいです。

詳しくは書けませんが、スーパー、飲食店など、いろんなところへ行ってます。

残念ながら、今は、まだ、ECサイトでは売っていませんが、そのうち他の野菜と一緒にネット販売したいな〜と考えています。

そんなわけで・・・サラダ菜は、安定したので・・・新しい野菜を作って、販売をしていこうと考えています。

最近、ちょくちょく、いろんな野菜を育てていますが・・・9割の葉物野菜は、商品化できるぐらいのレベルです。

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今、600坪のハウスの中で水耕栽培をやっていますが・・・、もう一個、ハウスを作ろうと考えていまして・・・、そこでは、2〜3種類ぐらいの野菜を作ろうと考えています。

とりあえずは、メジャーのフリルレタス系・・・あとは、色物のレッドリーフ系・・・、あとは、サラダケールとか、その時々の流行りのものを作るつもりです。

安定供給する野菜を3種類・・・サラダ菜と、フリル系と、レッドリーフ系を、大量に出荷しながら・・・その一部に、流行り物の野菜を添えて、ECサイトで販売したいのです。

新しい野菜の研究をするために、この度、水耕栽培研究施設を作りました。

先週、完成したばかりのホヤホヤです。

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上の段が、日光での栽培・・・下の段がLEDでの栽培です。

下の段のLEDのところを見ていると、なぜか、スターウォーズを連想しますwww

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まあ、スターウォーズの話は置いといて・・・。

これは、自社の野菜の研究だけではなく、飲食企業、農業投資家に場所貸しをして、研究できるようにしてあります。

最近、自家栽培をしたい飲食企業や、農業投資を考えている人からの相談が増えてきましたので、農業研究仲間と水耕野菜の研究と農業指導ができるようにしました。

ある飲食チェーンは、自家栽培野菜を作りたくて水耕栽培の施設を作りたいとのことですし・・・ある投資家さんは、田舎で大規模な水耕農業をやりながら、古いオフィスビルでLED水耕栽培をやりたいと考えているそうです。

水耕農業は、投資になるのか???

投資になります・・・売り先があればですが・・・。

つまり、研究所で野菜を作って、その野菜を持って売り先を探すのです。

これは、一回持って行けば、ハイOKというわけではなく、しばらく通わなくてはいけません。

理由は、暑い時も寒い時も、安定して野菜を供給できるかどうか分からないうちは、契約農家として認めてもらえないからです。

当社の場合は、30年間、水耕をやってきた師匠がいるので、できた野菜を持っていけば、比較的早く契約農家として契約してもらえますが・・・新規の場合、信用をつけるために、しばらく時間を要します。

最低でも、極寒の2月と灼熱の8月を越えないと、安定供給できるとは認めてもらえないでしょうね〜。

そうなるまでは、市場に出さなくてはいけないので、安定した価格ではなく、高くなったり安くなったりしますので、当然、安定収入というわけにはいかないわけで、投資として成功とは言えないわけです。
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例えば・・・・
一日1000個とか、2000個とか、契約農家として安定して出荷ができると、月の売り上げと経費が計算できるので、安定した投資というか、不動産投資のような感じになってくるわけです。

ここまで、作り込むのは大変ですが、私は、おおよそ10ヶ月かかりました。

不動産投資の場合は、物件を購入してから、早ければ1〜2ヶ月で決済ですが、農業投資の場合は、早くても1年ぐらいはかかると思っておいた方がいいですけどね。

ここまで読んだところで・・・そんな悠長なことは言ってられるか!って思った方もいらっしゃるのでしょうけど・・・・、意外と、これが、悠長なことを言ってられるのです!笑

それは、融資に秘密が隠されています。

不動産投資の場合・・・買った翌月から返済が始まるじゃないですか・・・、農業で政策金融公庫のスーパーL資金を使った場合、返済を5年とか10年とか据え置きにしてくれるんです。

それに、事業計画を立てて、返済計画がしっかりしていると認めてもらえれば、かなりの金額を融資してくれます。





例えば・・・、5年で、水耕ハウスを5つ作ります、一つの施設が、土地代を合わせて8000万円・・・1年目、2年目〜5年目というように、計画を立てます。

そして・・・4億円分の土地と設備、その他の設備や1億円、合計5億円貸してください!という感じで・・・、もちろん、絶対に全員が融資を受けられるわけではありません。
審査はありますし、事業計画と与信次第で変わりますが・・・、逆に、ケースバイケースですが、中には連帯保証を取られないケースもあります。

設備投資と、必要な経費を出して借り入れを申し込みますが基本的にゆるいですが・・・、人件費などの運転資金に対しては、厳しいです。
でも、そんなに大きな経費はかかりませんし、人件費ぐらいは、野菜さえできれば、なんとかなると思います。

政策金融公庫には・・・、「5年後ぐらいに、利益が出てくるので、そのあたりから返済をします・・・」ということが、可能なのです。(融資承認必要!)

因みに私も、5年間返済据え置き・・・10年だったかな〜?5年目ぐらいから利益が出る計算をしていたと思うので、5年据え置きなのか・・・、でも、10年据え置きで申し込んだので、10年だったかな〜?・・忘れましたけど・・・とにかく据え置きです。

でも、実際に、利益が出るまでに5年なんてかからなかったし・・・。

そうは言っても、融資してもらったお金が残っているので、これから、まだまだ土地を買ってハウスを建てて水耕栽培の設備を作って、その上で、利益を出さなくてはいけないので・・・まだまだ気は抜けないですけどね。

まあ、でも、1つ目のハウスで利益を出すのが一番難しいので・・・2個目、3個目と作るごとに、人件費等の経費の割合は、少なくて済むので・・・あとは、この水耕研究所で、いろんな野菜を作って、売り込みをしながら水耕ハウスを増やしつつ、人材育成をしていく感じになると思います。

ただ・・・私の場合は、農業だけで成功とは言えないわけで・・・

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ここからは、投資の部分とは切り離して考えていますが・・・、最終的には、農福連携を目指しているので・・・、昨年立ち上げた就労支援A型の利用者さんたちを、今よりも増やしていかなくてはいけないので・・・そこらへんも、頑張らなくてはいけません。

私としては、障がい者さんたちが、活躍できる場を作りたいので、どの部分で何をしてもらうのか、それぞれの個性と向き不向きを考えて配置しなくてはいけないので、安定した農業経営という農業投資とは別の部分で、障がい者さんが安定して働ける環境を作っていかなくてはいけません。

A型就労の話は、今回の農業投資とは、直接関係ないので、別の機会に詳しく書くとして・・・・。

ここまで読んでみて・・・農業も安定させれば、投資対象としていいと思いませんか?

まあ、不動産投資よりも、ちょっと手間暇がかかりますが・・・、不動産投資家として、成功している人で、時間が作れる人なら・・・成功する確率は高いと思います。

もちろん、農業が嫌いな人は、論外ですが・・・・

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これから、農業分野って、めちゃ伸びていくことでしょう。

土地も、めちゃ余ってるし・・・、高齢化で、やめていく農家さんは多いし・・・融資は、ゆるいし・・・農業投資って、めちゃいいと思いますけど・・・。

私も、最初は不安でしたが、だんだん農業が分かるにつれて、農業分野は、今後、伸びると確信していますし、不動産投資よりは手間暇がかかりますが、安定した農業経営、農業投資は、皆さんが思っているほど、難しくはないと思います。

これから、不動産投資は、激戦ですよ〜!

ということで・・・本日は、これからの時代は、農業投資!というテーマで書かせていただきました。




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toshikazy at 22:28│Comments(3) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 農業 | 水耕栽培

この記事へのコメント

1. Posted by 勉強になりました   2021年02月21日 23:08
農業投資は面白そうですが不動産投資と一緒方にするた嵌るかもです。
近藤社長がご成功された理由は投資家としてではなく事業家として優れていたからです。
不動産投資家は経営者になれないから不動産投資家なんですよ(笑)
2. Posted by tainosin   2021年02月22日 20:29
近藤社長は本当に農業が好きなんだ、ということが
よくわかります。

行政が、もう少し他業種からの参入をしやすく
すれば農業も活性化すると思います。

やはり農協関係は、選挙の票を多く持っていますから、政治家も遠慮していますね。
3. Posted by コンドウ   2021年02月24日 14:22
勉強になりましたさん、コメントありがとうございます。
私の感覚は、少し違っていて、今時の投資家というのは、お金を出すだけじゃないと思うのです、
不動産投資においても、収益不動産を買っておっていれば稼げる時代ではなく、少しは事業家として勉強し研究し時にはビジネス的な動きもしないと成功し続けることはできません。
そういう意味では、農業も・・・私は、似ている部分もあるな〜って思いますが・・・!


tainosinさん、おっしゃる通り農業は、好きです。
小さな種から大きな野菜ができて、それが、美味しかった日には、嬉しくてたまりません。
不動産の売買のように大きくは儲かりはしませんが、やりがいがあって楽しい仕事だと思います。
農協の件も、おっしゃる通りですが・・・、日本の農業の発展と安定のため、もしくは、日本の農家の為にあるのか?と言われると・・・、誰も、そんなことは思っていない気がします!笑
ピンパネがきついことは、皆さん、よく知っていますが、商売が苦手な農家の方々は、まあ、仕方がないと泣き寝入り状態です。


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