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2020年11月26日

工場用地買収・・・企業誘致(No. 2466)

3000坪の工場用地の取引!

本日、約3000坪の工場用地の引き渡し&残金決済がありました。


とは言っても・・・ここ数年、津島市への企業誘致をやってきたので・・・仕事としては、通常の仕事と何ら変わりなく、珍しい取引というわけではないのですが・・・。

今月月末は、工場用地の決済だけで、3案件あり、その中の1件の話なんですけど・・・。

この仕事は、私ではなく・・・、社員の中村まさとしが、最初から最後までやった仕事なんですよね〜。


もちろん、他の仕事でも、社員たちが頑張ってくれていますし・・・、関わった人たち全てに感謝をしていますが・・・、この仕事は特別というか・・・、まあ、いろんな苦労がありまして・・・。

私としては・・・。

『中村くん! よくぞ、ここまで頑張り、やり抜きましたね〜w』という気持ちなんです。

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まあ、正直、普段の企業誘致は、地上げ屋として、さほど難しい仕事ではありません。

行政が指定した企業誘致のエリアの地権者からは、ほとんど承諾書をいただいておりますし・・・、地域の役員さんたちとも良好な関係にありますし・・・、地元だけに、地域、農水の関係、行政の意向も把握していますし・・・なにせ、もう十数件の工場を誘致しているので慣れたものです。

正直、こんな楽な地上げはありません。

でも、今回、中村が地上げした場所は、反対者もいて、条件次第で協力するかしないかを決めるという人もいて・・・、つまり、一番取りまとめのし難い場所にトライしたわけです。

最初の7割の土地は、いつも通り、簡単に纏まりました・・・、いつも通りに、農振除外、農地転用、業種認定、開発許可・・・これも、普段通りなので、さほど難しくはありません。

でも、残りの土地の3割を、まとめる仕事が残っていて・・・それが、とても難しい・・・、つまり、企業誘致に協力をするという承諾書を貰っていない地主さんたちから土地を売っていただかなくてはいけなかったわけです。

今回の、地上げの手法としては、地元の将来のために地域の皆さんで一丸となって協力し、津島市に優良企業を誘致しましょう!ということで、各地域の役員さんたちと調整を取りながら進んでいるのですが・・・、その最初の段階で承諾書を出していないということは・・・、地域ぐるみで取り組んでいることに、反対、もしくは条件次第ということなので・・・・、なかなかハードルが高い地上げだったのです。

今回、私は、黙って見てましたけど・・・、そりゃ〜もう、地権者たちに、あの手、この手で、条件つけられて振り回されて、それを耐えて頑張る中村が可哀想で・・・、途中で私が行くなり・・・、地主の親戚、友人、仕事関係の取引先などを調べて、私の知人の伝を使うとか・・・地元の有力者に行ってもらってお願いをしていただくとか・・・、何か手を打ってあげたかったのですが・・・。

私が、大丈夫か? 纏まりそうか?と何度も聞いていたのですが・・・

中村は、『大丈夫です。また行ってきます。』と言いながらも・・・、実は、地権者から、言いたい放題言われて、振り回されまくって、理不尽なことにも耐えて頑張りました。






まずは、通いまくって・・・、無茶な条件付きで売ってもいいという返事をもらい・・・その無茶な条件をクリアするために、必死で努力して・・・。

具体的に言うと、地主さん的には、売ってもいいけど、売ったお金で、あの土地を買いたいと言われ・・・その指定された土地を売ってもらいに交渉に行くのです。

交渉に行った先の地主は、元々売る気もないので、何度も何度も通い頼み込んで、最終的にはOKはしたものの、あり得ない、とんでもなく相場からかけ離れた価格を提示してくるわけです。

それを、交渉し・・・交渉したかと思ったら、やっぱり売らないとか、足元を見て価格を更に釣り上げられたり・・・、書類の書き方が気に入らないと突き返されたりしながら・・・。

最後の最後は、中村が押し切り、エリア全体を纏め上げ、全体の価格調整も、きっちりやって・・・契約に持って行きました。

かなり、言いたい放題、理不尽極まりない事をやられてましたので・・・悲しい、悔しい、腑が煮え繰り返る思いをし、眠れない夜もあったと思いますが、やり遂げました!

もう、中村は、ドMの頂点を極めて、自分の限界を超越したと思います。

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更に、そこにきて・・・、契約前に私が・・・・。

『よく頑張ったな〜w ところで、今回、土木工事は、どうなっている? 基本的に、地元の人たちは、土地を売ると言っても、どこの馬の骨か分からん土建屋に、どこから持ってきたのか分からんような土で埋められて、造成されてってのは嫌がってるじゃん! 全部、千代田不動産でって望んでくれたるだろ?』

中村 『はい! 代表の信用で、土木工事は、弊社でやっています。  今回の買主さんにも、土木工事のお願いはしてありますし・・・、見積もりを出してありますが、まだ、正式に、うちに発注すると言う回答はいただいておりません。』

『ん? 中村〜・・・、今回、そんなだけ苦労して、仲介手数料だけと言う可能性があると言う事か?  あんだけ苦労したのに安い仕事になっちゃうかもしれんな〜? 買主から、土木工事取れないなら、その会社との契約をやめちゃって・・・、その纏まった土地で、土木や建設をやらせてくれる企業に売ったらどうだ?  そんだけ苦労したんだからな・・・自分の苦労を安売りするなよ〜! その苦労、頑張り、それを、買主さんに理解してもらい、その労力に見合っただけのものを頂いてこそ、プロの仕事だぞ! 土木工事取れないなら、別に絶対条件ではないから、それはそれでいいんだけどな〜・・・。』

中村 『いえ! 地元の方々が、弊社で工事をしたほうが安心していただけるので・・・、買主様に、土木工事の確約をいただいてから、契約をするようにいたします。』

『そっか〜w まあ、今回、最初から最後まで、中村がやったんだから・・・、無理しなくていいぞ〜! でも、俺が言いたいのは、そこまで頑張ったら、報われなきゃあかんだろ〜!ってことだ。 ここまで仕上げたなら、工事まで仕上げて買主に渡したいよなw もう一息だ・・・w』

と・・・せっかくやり遂げた 地上げの仕事を・・・、報われるとか、報われないとか、私から訳のわからん理屈をこねられて・・・。

買主は、大手企業なので・・・決済をとるのは大変なんですけど・・・。

中村は、土木の工事も、しっかり受注してから、不動産の売買契約をしました。

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100点満点中、120点の仕事だったと評価しています。

そう言いながら、私自身も、企業誘致十数件のうち、3件ほどは、土木工事を取れませんでしたからね〜w

相手の親会社(超大手)が後から口出して来て、自社の部品を製造するのに、弊社のような中小企業に土木工事を出すなということで、超大手の指定のゼネコンに工事を取られました。
何故か、開発許可を取った設計士さんが、別の土木業者を連れて買主のところに行って決めてしまいました。
元々前からあった工場の増設だったので、前の土木業者で工事をしたいということで、買主の企業の社長さんが頭を下げに来られたので承諾しました。

まあ、でも、正直、この地域内で、開発が絡んだ土木工事をする場合、弊社よりも安く工事ができるところはないので、おそらく、買主さんも喜んでいただけると思うんですけどね〜。

と言うのは・・・、田舎に工場ができる場合・・・、地元は、いろいろと、要望を出すわけです。
例えば、排水の水路を放流先の川まで大きなものに作り変えてくれとか・・・、子供達の通学路だがら水路にフェンスを作ってくれとか・・・、水路掃除ができなくなるので、水路の底打ちをしてくれとか・・・、カーブミラーがどうとか・・・、今まで田んぼだったところに、大きな工場ができるわけですから、地元としては、あれこれ言いますよ!

そうじゃなきゃ、企業が来ることを承諾しない! 土地を売らない!なんてことになるわけです。





私の場合は、それを地元と協議しながら、ここまでは、常識的にやらなくてはいけない事、でも、これは過剰でしょう!というように、きっちり調整するのです。

つまり、開発の段階で、土木工事費用を抑えているわけです。

これが、地元の業者じゃない場合は、おそらく、土地が纏まったとしても、地域の方々は、企業が来てから起こるであろう問題を、ああなったら、こうなったらと、過剰に想定して、念には念を入れて万が一に備えた条件を提示するでしょう。

私は、それに対して、これはこう、それはこうだよ!だから、そこまで考えなくても大丈夫ですよ!って説明しますし、地元は、今までの実績で、信頼、信用してくれるので・・・、企業側の造成工事費と近隣対策費は安くおさまるのです。

行政との事前協議も・・・。

例えば、行政が、指導要綱や、開発の許可書の条文から、指導をしてくださるわけですが・・・、ちょっと企業側に厳しい条件を言われたときには・・・、弊社の場合は、これまでの20年以上の、開発のデーターが全部残っていますので・・・、平成@年に、この案件は、このようにしたケースがありますが、今回の開発も、これでいいのではないですか?とか・・・、うちのデーターになければ、過去の開発した類似のケースを調べて、これも、少しでも企業の負担が少なくなるように交渉をします。

私の場合は、契約どころか、仕事を受ける段階で企業側に説明をして土木を受注できるように確約をしてもらって、その上で、地上げをスタートし・・・、地元や行政と、事前協議をしながら・・・企業側の費用を少しでも安くできるように努力するわけです。

これは、工場誘致に限らず、住宅用地、商業施設なども同じです。

企業がやらなくてはいけないことは、きちんと理由を説明して理解していただきますし、行政が過剰な場合は、法律や条例、指導要綱の範囲内で、行政と協議して、少しでも企業側の費用が軽減できるように努力します。

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そんなこんなで・・・ 話は戻りますが・・・・。

今回、中村は、土地の取りまとめと、それに伴う代替え地の調整も、地元や行政との調整も、全部やり遂げたわけです。

それなら・・・不動産の仕事だけではなく、自分が調整した土木工事の内容通りに、弊社で工事をさせてもらいなさい!という意味で・・・

ちょっとスパルタですが・・・それだけ頑張ったんだから、企業側に理解していただきたいし・・・基本的には、工事をいただだけば・・・、弊社もありがたいですし、中村の評価も、更に上がるわけなので・・・、報われる!という言葉で表現したわけです。





土地を纏めるのは地上げの仕事ですが、ただ土地を纏めればいいってものではなく、地元と行政と企業のバランスの良い調整と、地元と企業が、今後、良い関係であり続けられるようにするのが、千代田不動産の社員としての100点の仕事なのです。

今回は、本当に頑張ったと思うので・・・20点は、おまけ・・・合計120点!

本人は、このブログを読むまで・・・私が言ったことを、どれだけ理解していたか分かりませんが・・・『中村くん、そういうことなので・・・、大変良くできました。 よくぞ、ここまで頑張りましたw 今後も、めちゃくちゃ期待しています。』

まあ、100点満点中、120点の仕事をしたわけですので・・・誰がなんと言おうと、私が、めちゃくちゃ高い評価をしています。

う〜ん・・・。

今回の仕事ですが・・・、もしも、私だったら・・・、人脈を使ったり、もう少し力技でやったでしょうね・・・でも、私が出て行ったからといっても、できたかどうかは分かりませんし・・・、途中で、ブチキレていたかもしれませんし・・・いや、多分、途中でキレてるだろうな〜w
そもそも、私だったら、あのポイントを纏めようとは思わなかったかもしれません!笑

そういう意味では・・・、中村しかできなかった仕事ということにしておきましょう!

そんなわけで・・・本日は、工場用地買収・企業誘致の話でした。





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toshikazy at 09:01│Comments(4) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 千代田不動産  | 工場用地

この記事へのコメント

1. Posted by 渡瀬   2020年11月27日 03:05
いつも楽しく拝見しています。
社員さんへの愛情が伝わって、ほっこりした気持ちになりました。
2. Posted by 田舎者   2020年11月27日 05:23
素晴らしい社員が育っていますね。好事魔多し、、まわしを引き締めて、益々のご活躍をお祈り致します。
3. Posted by かるふ   2020年11月27日 22:33
そのうち、近藤野菜工場も作られそうですなー。
スケールが壮大で、裏山鹿w
4. Posted by コンドウ   2020年11月30日 11:34
渡瀬さん、いつもありがとうございます。
もちろん、愛情たっぷりですが、スイッチが入ると、まあまあドSで、仕事に対しては熱くあり100点の仕事を目指すので・・・w
社員的には、キツイかもしれないです。


田舎者さん、そうですね〜。
私も五十代ですので、もう第一線では働けなくなってきています。
10年以内に私の次の世代を背負える人材育成をしていかないといけないです。


かるふさん、野菜工場作りたいですw
来年、LEDを使った水耕栽培の研究所は作ります。

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