地上げ、地上げ屋とは? (No. 2462)社長業、不動産営業の美意識と脱毛率(No. 2464)

2020年11月15日

地上げPart2 失敗談  (No. 2463)

先日のブログ 地上げ、地上げ屋とは?(No. 2462)を書かせていただいたところ、コメント欄も、近藤社長へのメッセージも、反響が多く・・・、今回は、失敗談を書かせていただこうと思いまして・・・・。

コメント、メッセージメールの内容としては・・・・。

・失敗談を書いて欲しい!  ・失敗はないのか?  ・仕事の依頼をしたい

こんな感じのコメント メッセージをいただき・・・すでに、それぞれ返信はさせていただきましたが、地上げシリーズ好評につき、今回も地上げネタで書きますw

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失敗談といえば・・・う〜ん・・・・。

生意気な感じですが、ここ5〜6年は、地上げを失敗したことはありません。

私が、地上げを失敗して、一番悔しい思いをしたのが・・・20年前の平成13年〜14年頃の話です・・・。

私は、30代前半で、仲介不動産屋としてガンガン仕事ができるようになってきて、ちょっと生意気になってきた頃ですね〜!笑

あの時は、本当に悔しい思いをしました。

当時、大手ゼネコンの部長と課長担当社員の3名が弊社に来まして・・・・。

当時のゼネコンは、かっこいいですよ〜・・・、部長も課長も、一丁前に運転手付きの車で乗り付けて来て・・・立派な手土産を持って来て・・・・いかにも、大手ゼネコンの偉い様という感じで・・・、津島の小さな不動産会社の事務所に、ドーンと来たわけです。

依頼の内容としては、蟹江インター近くに約2万坪の配送センター用地の取りまとめの依頼したいということで、買主は、大手運送会社とのことでした。

私としては、その地域の市会議員、その地域の大地主、工区長と知り合いだったので・・・、『まとまるとは思うが、まずは、ちょっと地元と相談をさせてほしいということで・・・宿題にしました。

後日、その地域の土地宝典と地図を持参して、地元の顔役たちと相談をして・・・、地権者の90%以上が地元に住んでいる事、地域の顔役が協力してくれることを確認して・・・・その後、設計士と一緒に行政の方と打ち合わせをしました。

そして・・・、大手ゼネコン側に、土地が、まとまりそうだという事と・・・、開発も基本OKで、水路の付け替えや、水利決済金の話、地元の要望などを説明して・・・、大手ゼネコンの客である、大手運送会社の取りまとめ依頼書をいただけるようにお願いをしました。

ゼネコンは、二つ返事でOKして・・・取りまとめ依頼書を持って帰りました。

それから、一ヶ月ほどしてから、大手ゼネコンから電話がありました。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


ゼネコン担当者 『運送会社の名古屋支店ではOKが出ているんですが、今、本社の稟議にかかっていまして・・・、まだ、時間がかかるようなのですが・・・、弊社の部長としては、取りまとめをスタートしてほしいということですので・・・、今週中に弊社の名古屋支店から取りまとめ依頼書を出しますので、スタートしてもらえませんか???』

『う〜ん・・・。 できれば、運送会社さんからの依頼をいただいてから動きたいんですけど・・・。  地域の有力者や、行政にも社名を伝えて、農地転用、開発などの打ち合わせをしていますので・・・。あとは、ある程度、地権者の同意を取ったら、地元説明会もして、行政とも詳細の打ち合わせと協議をしたいので、運送会社さんの取りまとめが欲しいです。』

ゼネコン担当者 『わかりました。 この件は、部長案件で、実務は課長と私で担当しておりますので、その旨お伝えしておきます。』

ということで・・・一旦、収まったかに思えたのだが・・・、それから数日後に、ゼネコンの課長と担当者が、ゼネコンの名古屋支店の印鑑を押した、取りまとめ依頼書を持って来まして・・・・。

ゼネコン課長 『近藤社長・・・、とりあえず、これで動いていただけませんか。 お願いします。 万が一、大手運送会社の本社稟議が通らなかった場合は、弊社で買わせていただきます。 今、弊社も、新しい高速の関係で大きな資材置き場を探しているので・・・、それに、大手運送会社のA社がダメになったとしても、B社もC社もありますので・・・、2万坪纏まる場所があることが重要なのです。 なんとか、これで、お願いします。』

今の私なら・・・あちらこちらから裏どりをするなり・・・、そもそも、ゼネコンのやり方を知っているので、ゼネコンの支店レベルの紙一枚で動いたりぜず、運送会社からの取りまとめ依頼書を待って、運送会社側と打ち合わせをしてからじゃないと絶対に動くことはないのだが・・・、当時は、まだ、経験も浅く若かったこともあり・・・ゼネコンの支店印の取りまとめ依頼書で動いてしまったのです。

半年かけて、まずは、地権者54人から、承諾書を取り・・・、相続登記がされていない土地の相続人からも承諾書をいただき登記ができる段取りもして・・・、弊社主催で、ゼネコンと、運送会社の名古屋支店の人にも来てもらい・・・、地元説明会を開催しました。

地元の有力者や、地域の役員さんたちにも動いていただき、土地を売りたくない地権者の交換地の段取りをしていただいたりしながら・・・、運送会社の稟議が通ったら、即、契約をできる状態にしました。

ここまで、数行で書きましたが・・・・、ここまで、こぎつけるのに、どれくらいの人が動いて、どれくらいの労力を使ったか・・・・、めちゃくちゃ大変でした。

説明会開催費や、地権者に持っていく菓子折り、交通費など・・・、30歳ぐらいの私にとっては、まあまあの出費でした。

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そして・・・、その後、待てど暮らせど、運送屋さんからの取りまとめは出ることはなく・・・、ゼネコンの担当と課長を詰めても、のらりくらり・・・・。

最終的に、説明会に来ていた運送屋の担当者に連絡をすると、だいぶ前に、ゼネコンには断りを入れたと言われ・・・、ゼネコンを詰めると、今回の事はなかったことに・・・という結果になりまして・・・。

納得がいかず、弁護士に相談したのですが・・・、ゼネコンの支店の取りまとめ依頼書自体、訴訟をするには弱いということで、内容証明を送って・・・ゼネコン側の弁護士と、2〜3回やり取りをしたものの埒が明かない!

地域の有力者や、役員たちからは、どうなっている?と詰められて・・・結果・・・断念!

今でも忘れませんが・・・。

5000円の菓子折りを、80個買いまして・・・、有力者や役員の方々のところにお詫びに伺い・・・、その後、菓子折りを持って、地権者の家にもお詫びに伺い、以前いただいた承諾書を返却したのでした。

これが、私の地上げの苦い思い出であり・・・最大の失敗です。


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それから、20年・・・、失敗した地上げも多々ありましたが・・・、これが、だんだん慣れてくるといいますか・・・、失敗は成功の元という感じで・・・、どんどん成功率が上がってきましたし・・・、最近は、そもそも、成功するか失敗するか、やる前から、なんとなく分かっちゃうんですよね〜w

おかげさまで・・・、今、地元でやっている企業誘致は、13件連続、地上げ成功・・・!

とは言っても・・・2000〜3000坪の地上げなので、小振りなものばかりですが・・・、それなりに苦労した事もありましたが、ここ三年ぐらいで、13の工場を誘致しました。

街中も、分譲地も、遠方の土地まで・・・、これまでに、かなりの数をこなしてきましたし・・・、他者がギブアップした場所も、私が介入して成功したというケースも数件あります。

と・・・生意気な事を言っちゃってますが・・・、まあ、実際の話は・・・、20年かけて、やっと、まあまあの地上げ屋になれたんじゃないかな〜?という感じです。





地上げのコツは・・・、柔よく剛を制す・・・。
つまり、前回のブログに書いた通りですが・・・、テレビやVシネに出てくるようなオラオラな地上げをやったら成功しませんし・・・そもそも、ここ近年は、そういう地上げ屋は、多分、いないんじゃないかな〜と思います。

重要なことは、地元の有力者や役員さんたちに味方になってもらい、地域の未来のために地域をあげて開発をするという気持ちと、反対者に対して、どこまでも根気よく通い、周りの人たちにも協力していただき、ご理解をいただくということです。

もう一つ・・・必ず地元にとって良い功績を残すという事も大事です。

例えば・・・、都会、田舎にかかわらず、地上げをして、何か施設を誘致する場合は・・・、地元への協力金や自治会費を納める話をしていく事や、地元雇用・・・、最近だと、災害時の緊急避難場所を提供していただく約束をしてもらうとか・・・。

その代わりに、地域の施設側への無理な要望も緩めていただいたり・・・、そのあたりの調整をしながら、地元自治会と新しくできる施設主が仲良くなれたり、双方にメリットがあるようにすることが重要です。

それが見えてくれば、地域の方々は皆さん協力してくださりますし・・・、協力者が増えるほどに、反対者も賛成側に回ってくれるようにます。

地上げの仕事って、依頼主の立場で考えるのは勿論のことですが、その地域の人たちの立場で考える事も重要で、その調和を取るのが、地上げの成功の秘訣じゃないかな〜と私は思います。

そんなわけで・・・2回に渡って、地上げについて書かせていただきましたが・・・。





あっ・・・、20年前に煮え湯を飲まされた大手ゼネコンですが・・・10年ほど前に、そのゼネコンが工事をする土地の隣地を、私の知人が所有していたので・・・、私が個人で土地を購入しまして・・・、ちょっぴり工事を遅らせてあげました。

どんな方法を使ったのかは・・・、う〜ん・・・ちょっとブログには書けませんが・・・最終的には、行政絡みの工事だった事もあり、私の知り合いの政治の先生が仲裁に入り、20年前の事情を話して・・・・行政に対して協力はしたいけど、請け負っているゼネコンが・・・と説明!

20年前当時の、地域の方々と私の労力分には足りないにしても、約8ヶ月の工事の遅れと、20年前の担当者と課長には頭を下げさせて土地を買い取らせたので、とりあえず、それで水に流しました。

たまに、私が、ブログ内で、江戸の仇は長崎で・・・と書くことがありますが・・・、その言葉を使うようになったのは、10年ほど前の敵討ちをしてからのことです。

でも、まあ、仕返しをしておいてなんですが・・・、20年前の地上げの大失敗は、今に活きているというか・・・、そういう観点で考えると、いい勉強させてもらったのかな〜と思う部分もあります。

そんなわけで・・・本日は、地上げPart2 失敗談というテーマで書かせていただきました。






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toshikazy at 11:45│Comments(10) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 地上げ | 不動産

この記事へのコメント

1. Posted by ハナハナ   2020年11月15日 13:56
近ちゃんは、どんな時も苦労を見せずに遊び感覚で楽しそうにやってるから大変さが伝わらないけど、不動産も大変なんだね。

気になる事が一つ
ダイヤニウムのアフィリエイトはわかるんだけど、脱毛器は何故?
2. Posted by モンテ・クリフト伯   2020年11月15日 23:27
失敗から得るものは多い。そして過去の怨みをはらす為におよはずながら邪魔させてもらうぜ!って感じですね?

過去の失敗とかけまして仕返しととく
そのこころはどちらもフクシュウが肝心です。
^_^なんちて〜
3. Posted by yk   2020年11月16日 05:21
約8ヶ月の工事の遅れと、20年前の担当者と課長に頭を下げさせて、水に流してあげたのですか
近藤社長様はやさしい方ですね
私なら、その程度で済まされるかと意固地になりそうです
このあたりが、仕事は違えど零細で終わる私のような人間と会社を大発展させられる方の違いなのでしょうね


4. Posted by 雅楽   2020年11月16日 11:56
5 因果応報。

御身大切に御自愛ください🙇
5. Posted by かるふ   2020年11月17日 06:31
超変態?地主さんの土地売りたくない攻防の話を期待していたのですが、依頼元のちゃぶ台返しの話になるとは。。。
勉強になります(*´Д`*)
6. Posted by コンドウ   2020年11月18日 16:03
ハナハナくん、脱毛器は・・・最近、脱毛しようと思っているからだよ!
元々、毛深くないから、どっちでもいいけど・・・まあ、人のつながりで、最近、興味を持ち始めてます。
それに、あの機械、エステ並みに効いてる感じがするんだわw
ハナハナも買ってみたら?


モンテ・クリフト伯さん、うまいっ!!!
こりゃ〜一本取られましたわw
という感じです・・・。
面白かったです。


ykさん、最終的に頭を下げてもらえば、過去の事ですので・・・、頭を下げに来るまでに8ヶ月かかったという感じです。
逆に、その後、仲良くなって、win-winの付き合いができれば、万事めでたしだと思いますw


雅楽さん、昔のゼネコンは、イケイケで適当な人も多かったですからねw
いつも、ありがとうございます。


かるふさん、土地売りたくない人との珍攻防は、いくらでもネタがありますw
また、おいおい書かせていただきます。


7. Posted by かるふ   2020年11月18日 20:36
近藤社長!!珍攻防のお話楽しみにしておりますw
お体も大切に、お時間の余裕のある時にお願いします( ^ω^ )
8. Posted by いっしー   2020年11月18日 23:15
5 こんにちは!
当時のつらさがとても伝わってきました。
失敗から得られる教訓身に沁みます。
応援しています!
9. Posted by izumi   2020年11月19日 00:20
いつも楽しく拝見しております。

素人なので疑問なのですが、そのゼネコンは何をしたかったんですか?
見切り発車で大きな仕事を依頼して、中止になり近藤社長に迷惑をかけてしまったが、のらりくらりと責任逃れをした。ということですか?
無責任に大きな仕事を振っておいて、無責任に、なかったことにした。ということですか?

常識的には考えられませんが、ゼネコンあるあるなんでしょうかね。気の弱い人には勤まりませんね!
12. Posted by コンドウ   2020年11月21日 01:24
かるふさん、陳攻防ですねw
地上げネタ続きになってしまうので・・・しばらくしてからまた書きますねw


いっしーさん、あの時は、悔しかったですね〜。
でも、その悔しさは、経験値となって今に生きていますので・・・まあ、良かったんじゃないかな〜と思います。


izumiさん、ゼネコンが何をしたかったのかの答えは簡単です。
運送屋から土地を探して欲しいと頼まれて・・・紐付きで土地を献上したかったので、こっちに適当な事を言って土地を地上げさせたものの、運送屋から断られてしまったんでしょうね〜。
この時代のゼネコンは、こういう人、多かったですよ。
まあ、振り回された私も未熟でした。。。

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