免許貸しの話と、令和2年の宅建のこと(No.2461)地上げPart2 失敗談  (No. 2463)

2020年11月10日

地上げ、地上げ屋とは? (No. 2462)

地上げというと、素人さんは、とても印象があり、地上げ屋というと、悪質な業者というイメージを持っているかと思うのですが・・・。

本来の地上げの意味は・・・住宅地、商業地、工業地などの、買収、土地の取りまとめ等をする事であり、決して悪い事をしているわけではありません。

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テレビドラマや、Vシネのように・・・、『オラオラ〜、早よぉ〜出てかんかい! じゃないと娘売り飛ばすぞ〜!』、みたいな仕事ではないのです。

地価が急上昇していた昭和の時代から平成初期に、一部、暴力団、悪徳不動産屋等が地上げをしたという事実はあるようですが・・・・・。

今時は・・・、ほとんどの、地上げ系の不動産業者は、相手の立場を考えて誠心誠意の対応をしています。

そんなわけで・・・全国の地上げ屋さんたちの名誉のために、本日は、地上げについて書かせていただきたいと思いますが・・・・。

その前に・・・、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


皆さんが、普段使っている大型の商業施設、大型の開発団地、大きな工場、都会で古い家が立ち並んでいるような場所に大きなビルやマンションが建つ等・・・・。

もちろん、最初から土地が纏まっている物件もありますが・・・、その大半は、何らか地上げをされていると言っても過言ではないと思います。

地上げといっても幅も奥行きもある仕事なので、大小いろんな分野、手法も色々あるわけですが・・・大きく分けると・・・。
依頼主から土地の取りまとめの依頼を受けて、仲介やコンサルとして地上げをする場合
依頼主から土地の取りまとめの依頼を受けて、自社で所有者から土地を買い取り、地上げ完了後に、依頼主に売却する場合
不動産業者が自社で開発をすることを目的に自社の社員やブローカー等を使って地上げする場合
´↓の方法を組み合わせた形の地上げで、自社の社員やブローカー等を使って地上げする場合

こんなパターンが主な地上げのパターンなのですが、誰を相手に地上げをするのかは・・・、土地の所有者や賃借人などの権利者を相手に交渉を進めて行きます。

地上げする土地が、政府、地方自治体や、半官半民のもの、大手企業が絡んでいる土地を取りまとめる場合は、大手の不動産業者が地上げすることもありますが・・・、基本的には、民間の土地を、中小企業の不動産業者や不動産ブローカーが地上げをしているというのが多いというのが現状です・・・。

まあ、簡単に説明すると・・・土地を買収する仕事なんですけど・・・・

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弊社の場合は・・・分譲用地を自社購入するために取りまとめ(地上げ)をすることが多いです。

郊外の分譲地を数百坪〜数千坪の地上げをして購入して開発したり・・・、住宅メーカーの依頼で数千坪〜数万坪の地上げをして仲介をしたり、地上げだけではなく時には開発許可を取得して造成工事をして住宅メーカーに買ってもらったりする感じです。

基本的に地上げをするには、所有者から土地の売却の承諾を取るだけではなく、開発ができるようにしなくては行けませんので、道路、上下水、雨水などの水路や放流先の問題や、緑地や公園用地、ゴミの問題など、総合的に考えて動かなくてはいけません。

開発できないものを地上げしても仕方がないので・・・、開発一式の中に地上げという作業が入ってると考えると解りやすいかもしれません。

そして、売買をするために、賃貸借契約の解除や立ち退き、農地が絡むと、耕作権の問題や、水利の問題もあり、それも解決しなくてはいけません。

現在は・・・、津島市内で、企業誘致の取りまとめと開発コンサルもやっていて・・・、3年で数千坪の工場を13件誘致しているので、地上げから、開発、土木工事まで、めちゃくちゃ大変です。

その他・・・名古屋市内の家や商店が乱立している場所での土地の地上げをしたりもしています。

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地上げの方法としては・・・

冒頭にあるような、オラオラ系で地上げするなんてことは、100%ありません!

地権者が数十人〜数百人いるような土地の地上げをする場合は、基本的には、役所で調査をしてから、その地域の有力者や顔役、地区の役員さんたちに話を通します。

その地域の人たちが、おおよそ協力的な地域だと判断すれば、再度、行政と詳細の打ち合わせをさせていただき・・・事業計画を作り、地上げ開始です!

まずは、プロジェクトに関する同意書をいただき90%以上の賛成を得てから、本腰を入れて地上げに入るわけですが・・・、地域の有力者や顔役、地区の役員さんたちに協力してもらいながら進めるというケースが多いです。

我々が、住宅街、工場、商業施設などの計画を、地域の有力者や顔役、地区の役員さんに話した場合・・・、基本的には、地域が良くなることであれば協力していただけることが多いです。

地域の有力者や顔役、地区の役員さんたちの協力があるかないかで、その後の展開が大きく変わるので・・・ここが地上げの一番難しいところです。

ポイントは、開発が、地域の人たちにとって良い事であるかどうかが重要であり、地域の有力者や顔役、地区の役員さんたちが協力的になってくだされば、事はスムーズに進んでいきます。

ただ、数十人〜数百人の諸事情に対して相手の立場で考えて対応しつつ事業を進めていかくてはいけません・・・ただ、当然、反対する人や、諸事情で売れないという人もいますので・・・、そうなった場合は、代替地の案、諸条件についての協議をしていくわけです。

中には、反対者1〜2人のために、全体の計画ができないということもありますので、反対者には、ありとあらゆる手を使って説得するわけですが・・・、地域の有力者や顔役、地区の役員さんと一緒に行ってもらうのが効果的ですが・・・、あとは、地上げ屋の誠意と人柄というのが大きいですね。
交渉方法は、一言では書けないというかケースバイケースなので、書きませんが・・・。

計画の反対者には、兎にも角にも、1に誠意、2に誠意、34は間を少し空けて、5に誠意!

このあたりの、地上げ交渉が上手になるには、弊社の開発事業部で、3〜5年ぐらい修行をすると、地上げスキルが、まあまあ上がってくると思います!笑

まあ、このあたりは、訪販営業バリバリの子は、それなりに成長が早いですが・・・、でも、究極の地上げ屋になるのは、意外と、訪販上手ではなく・・・、相手の心を掴んで懐に入るのが旨いというか・・・、やはり、相手の気持ちや相手の立場を理解して、折れることなく根気よく淡々と一生懸命に頑張る人ですね〜。

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そして、地上げをする際のファッションは・・・・。

基本的には、スーツなんですけど・・・、TPOと言った方がいいかもしれません。

大手企業からの依頼の場合は、スーツにワイシャツで地主様のところに行くことが多いのですし、地元説明会なんかは、ネクタイもしています。

ただ、時と場合によっては、現場の作業着であったり、普段着で行ったりすることもあります。

車も、営業マンは、営業車で行きますが・・・、私の場合は、基本は、ドライバーさん付きのアルファードでか、レクサスで行きますが・・・、農家の方たちの自宅に行くときは、軽トラに乗って行きます。
これは、農家の方の場合は、不動産業者の営業車や、大きな車で物々しく行くと、ご近所さんに何事かと思われるので、普段着で軽トラで行った方がいいですし、そもそも集落の中は、道が狭いところが多いので軽トラが便利なのです。

地上げの利益

これは、様々ですが・・・。

仲介手数料のみで仲介する場合もありますし、別途、(コンサル)として、地上げの報酬をいただく場合もありますし・・・、買取の場合は、企業から依頼を受けた金額、自社買取の地上げは、売却金額との差額が利益になりますし・・・、仲介手数料と、土木、建設の仕事をもらうとか・・・全体の開発を含めてコンサルタント料をいただく場合もあります。

これに加えて、成功報酬とか、経費がどちら持ちとか・・・その他、諸々・・・

この報酬の部分、利益の部分は、その他にもいろんなパターンがあるので、これくらいにしておきます。

そもそも・・・・。

我々、地上げをする不動産屋から言わせると・・・国や都道府県が、日本最大の地上げ屋です。

道路が広くなるとか、高速道路ができるとか・・・、市民ホールを作るとか、公園を作るとか・・・、公的なものを開発する場合も、地上げは必須なのであり・・・、その都度そこの土地の所有者から土地の一部を売ってもらって広げていったのですから・・・、日本国内の広い道路や線路、公共用地の大半は、国や都道府県が、そういった過程を経て地上げされ広くなり便利になりました。

我々、民間の不動産業者やブローカーも、ごみごみした密集地の、数十人〜何百人という権利者と話を付けて、大きな住宅系、商業系、工業系の用地を作り出してきました。

地上げによって、今の日本という国の街や道路が整備されてきたと言っても過言ではないのです。

地上げ、地上げをする、地上げ屋というと、なんかめちゃくちゃイメージが悪く、オラオラのガラの悪い人を想像する人が多いのではないかと思いますが・・・・・。

実は、その主体は行政だったり、大手企業から依頼を受けた不動産屋なのです。

そんなわけで・・・本日は、地上げについて書かせていただきましたが・・・、皆さんの地上げに対するイメージは、少しは良くなりましたか?

それでは、今日は、このへんで、失礼いたします。





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toshikazy at 12:02│Comments(7) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 千代田不動産  | 不動産売却

この記事へのコメント

1. Posted by 隠れ近藤教信者   2020年11月10日 18:21
ご無沙汰してます。

強面の人が親切だったり優しさが見えると好感度があがって、普段からニコニコしている人よりいい人っぽく見えます。
見えますではなくて近藤社長は本当に優しくていい人です。
2. Posted by 袴田不動産 袴田利平   2020年11月11日 10:50
文章中にある顔役には議員。誠意の中にお金もふくまれると存じます。

やはり完了までには時間と予算と根回しがあるので、
3. Posted by コンドウ   2020年11月11日 13:10
隠れ近藤教信者さん、落としたいのか上げたいのか、どっちやねん?笑
まあ、最後、上げて終わってくれてるので・・・ありがとうございます。


袴田不動産 袴田利平さん、顔役の中に議員以外も含まれますね。
誠意の中にも、お金は含まれます。
行政、地元への根回しも大変ですが・・・・・
ただ、それだけではなく、やはり人と人なので、そこが、成功の鍵になることが多いです。
うちの場合は、都会よりも、農地の地上げが多いので、特に人と人という感じが強いですね〜。


4. Posted by かるふ   2020年11月11日 20:50
リアルシムシティw楽しそうですねー。大変そうですがw
失敗例とかも聞いてみたいです(゚ω゚)
5. Posted by 勉強になりました   2020年11月11日 23:29
これほどまでに不動産業をリアルに語れる社長は他にいません。
脱帽です。
6. Posted by 田舎者業者   2020年11月12日 06:24
大手スーパーを誘致しようと地上げに入ると、地元の業者にどまんなかの田んぼを買われて、邪魔をされてしまいました
借地料をあてにしていた地主さんたちは、がっかりでした。地元のスーパーにしてみれば死活問題ですものね、情報が洩れると怖いです、ど真ん中の田んぼを高く売りつけた地主は、ひとりいい事した事ことになるのでしょうか。地上げを成功させる業者は一流の不動産屋だとおもいます。
7. Posted by コンドウ   2020年11月13日 11:08
かるふさん、シムシティーというほどではないですが、街づくりは面白いですw
失敗例・・・書かせていただきますね。



勉強になりましたさん、いえいえ・・。
地上げ屋の悪いイメージを払拭したいので・・・自分なりに一生懸命書いてみました。


田舎者業者さん、それ・・・こちらでも、同じような手口の地上げの邪魔は多々ありますよw
それを、やられないように、根回しをすることが大事ですし・・・、その手の邪魔をされた場合は、別件でもいいので邪魔をした相手の邪魔もできるようにしなくてはいけません。
そうは言っても、私もその手の方法で、邪魔をされたことがあります。


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