欲しいものを安く買う(No.2458)土地分譲の視察(No. 2460)

2020年10月30日

不動産購入の農家の特権(No. 2459)

家や倉庫を建てる土地が、通常の60%OFF〜80%OFFで買えるって言ったら信じますか?

そんなうまい話があるのか・・・?

あるんです・・・農家には・・・・


農家って、農地を転用して住宅や倉庫を建てることができちゃうんです

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但し、市街化調整区域といって、都市部ではなく、どちらかというと都市の近郊にあるのですが・・・、住宅と農地が混在しているような感じのところなのですが・・・。

名古屋市でいうなら、端っこの方とかは市街化調整区域もありますし、名古屋市と隣接している市町村のほとんどは、市街化調整区域があります。

普通は、市街化調整区域内では、農地に家や倉庫を建てたりできないどころか・・・農地を買うこともできません。

それが、農家だけは、できちゃうんです。

もちろん許可が必要ですが、農家に限っては意外と簡単に取れてしまいます。

私が、不動産会社の方で、住宅団地の開発許可を取るより、めちゃくちゃ簡単です。

但し、農家住宅を建てるには、農家じゃないといけません。

要するに・・・、どういうことかというと・・・。

例えば、農業をやっているとしましょう。

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農業をやっていると、頻繁に農作物を見に行ったり、ハウス栽培だと雨が降ってきたら窓を閉めに行ったり、いろんな作業があるわけです。

家の近くに農地がないと、かなり不便なんです・・・、そんなわけで・・・家を建てるのに、宅地じゃなくて農地でもいいよ〜wという考え方なんでしょうね〜。

但し、無駄に大きな土地を宅地に転用するのは許されないので、1000平米(約300坪)の敷地に家を建てなくてはいけません。

それから・・・、実は、家だけではなく、農業用倉庫も農地に建てることができます。

これは、収穫した作物を入れておいたり、トラクター、軽トラ、収穫用トラック、農業法人の場合は、社用車の車庫として大きな倉庫や車庫が必要です。

そんなわけで・・・、農家は、調整区域内の農地に、住宅や倉庫を建てることができるのです。

例えば、通常の宅地が坪単価30万円するとして・・・300坪だと、土地代が9000万円じゃないですか・・・。

農地が、坪5万円〜8万円ぐらいだとして・・・、1500万円〜2400万円ぐらいで買えてしまうわけです。

これって、ものすごい特権だと思いませんか???

但し・・・農地について、よ〜く調べなくてはいけません。

簡単に説明しますが・・・、基本的に、農地には、白地と青地がありまして・・・、白地はOKですが・・・青地の場合は、農地転用前に、除外申請というものが必要なので、許可が、なかなか難しいです。

農業振興地域の一面農地の中に、、一軒だけ家や倉庫が建つと近隣の農地の人に迷惑がかかってしまうので、宅地と混在しているような場所の白地であれば簡単なんですけど、青地だと難しいのです。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


そんなわけで・・・。

現在、大型の農業用倉庫と、自宅の建設を検討しています。

良い土地が出ればの話ですが・・・。

倉庫は、農機具や、作物など、入れたいものが沢山ありますし・・・、住宅は、農地と隣り合わせになっているものが欲しいので・・・。

現在所有している農地とは別に、300坪の敷地に家と倉庫を建て、その周りに、無農薬野菜畑と、果樹園があるような感じのものが欲しいのです。

倉庫の中には、冷蔵室と、農機具を整備できるように、車を上げるリフトも欲しいかもです。

そんなことが、安価でできてしまうのです。

しかも、農家は、いろんな補助金や助成金が使えます。

ただ・・・・正直、農家というのは、他の業種と比べて大きな利益を上げることは難しいので・・・、こういった特権はあるものの、しっかりと計画を立てないと、得なのか損なのか分からないみたいな感じになってしまうので・・・、家を建てる予算や、倉庫を作った場合の使い方をよく考えてから実行しないと・・・、趣味の延長で終わってしまいます。

まあ、趣味の領域で、大きな家や倉庫が欲しい人は、それはそれでいいかもしれませんけどね・・・w

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でも、農業は、甘くないです。

今回、この制度を、特権と表しましたが・・・、新規就農者が、この特権を得るためには、相当大変です。

私の農事組合法人は、スタッフがやってくれていますので、私は、週に2〜3回程度ですが・・・、個人の農家としては、自分の農地で耕作をしているので、これが、めちゃくちゃ大変です。

今回、国産大和ニンニクを10kgほど買いまして植えましたが・・・まあまあ大変でした。

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特に今年は、畑作りからやったので、トラクターで畑の土を何度も起しながら、ちょいちょい出てくる小石を拾い、石灰、堆肥、牛糞、有機肥料、油粕、もみ、砂を混ぜながら、トラクターで何十回も、土を掻き回して・・・・うねを作り、マルチを張って・・・徹夜して剥いたニンニクを、酵素に漬け込んで畑に植えました。

そして・・・芽が出てきて・・・今は、こんな感じに・・・・。

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新規就農者にしては、まあまあ上手でしょ・・・(自画自賛w)

畑作って、徹夜でニンニクを剥いて、植えて・・・こうやって土から芽がでてくると・・・、これが、めちゃ嬉しいんですよwww

最近、このニンニクちゃんが可愛くて可愛くて・・・植えてから、毎日ぐらい見に行ってます!笑

まあ、楽しんでやってるので、精神的には心地よいのですが、肉体的には・・・、全身筋肉痛でバキバキになりました!笑

来年の春の収穫は、社員や友人を集めて、イベント的にやりたいと思っています。

収穫の後は、肉や魚を用意して、バーベキューでもやろうかな〜って感じです。

ニンニクの収穫の後は、再び耕して、サツマイモの美味しいやつを植えようと思っています。

まあ、それなりに楽しいですけど・・・、農家は大変ですw

そんなこんなで、新規就農者は、しっかり農家をやって・・・、その上での特権として、農地を買ったり、自己の農地に、農家住宅や農業用倉庫を建てることができるわけです。

愛知県西部で、農業をやってみたいな〜という人は、お気軽にお問い合わせください。

農業指導をしてくださる人たちもいますし、許認可関係の事もお教え致します。

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最後に大事な事・・・!

農家になるには、どうしたらいいのか・・・・!


大まかには・・・、やる気! 農業経験!、農業をするための機材の確保!、各市町村が定めた面積以上の農地を賃貸するか購入する事!

私も、50歳を過ぎたので、最近、老後の事とか考えるようになりましたw

まあ、不動産という仕事から離れる気はないので、不動産業をやりながら、農業もやって、適度に旅行に行ったり、美味しいものを食べに行ったり、趣味の車やマリンスポーツができたらいいな〜と思います。

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将来的には、宮古島の家の近くにも農地が欲しいです。

この計画については、現地スタッフも必要ですし、こちらから大量に土や肥料を運び込まなくてはいけないので、まあまあ大変だと思いますので・・・何年後に実行できるのかは分かりません。
ビニールハウスで水耕栽培とかも考えましたが、宮古島の台風は半端じゃないので、なかなか難しい気がします。
あとは、水質の問題もありそうなので、土耕かな〜なんて考えております。

こうやって将来を考えてると楽しいですし・・・まだまだやりたい事だらけです。

そんなわけで・・・本日は、不動産購入の農家の特権というテーマで書かせていただきました。





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toshikazy at 03:16│Comments(10) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 千代田不動産  | 農業

この記事へのコメント

1. Posted by モジオ   2020年10月30日 19:22
農家特権は金持ち農家の特権で貧乏農家にとっては特権ではありません。
農地の確保、農業技術の習得、農業機材の確保には、就農するにあたっての資金が必要です。

田舎の農家は100年以上前に建てた風通しのよい家を修理しながら使っています。
農業用倉庫も廃材と途端屋根の農家が多いのは何故でしょうか。

一部の金持ち農家と、近藤さんのように不動産会社の社長と言う立場で道楽農業をさせるかたにとっては特権かもしれませんが、農家の大半は貧乏農家であり家や倉庫を建てる費用はありません。
山奥の田舎であれば話は別ですが、名古屋近郊で新たに農家になるにも莫大な費用がかかります。
どうせ農業用倉庫を建てたらトラクターと一緒に高級車を並べるつもりでしょう。
もしくは、筋トレ用のジムにでもされるのでしょうか。

フェラーリ一台買うのをやめて農家になろうみたいな感覚でブログを書かれると貧乏農家としては腹立たしいです。
2. Posted by S不動産   2020年10月30日 19:45
先のコメントへ

近藤社長は採算の合わない事をする人ではないので、儲かる儲からないは経営能力の問題ではないですか?
野菜作りをしていても儲からないと諦めていませんか。
営業努力されているのでしょうか?
3. Posted by 福村   2020年10月30日 22:11
私の住む村は専業農家は一人ですかね。
何軒も母屋があるのに別の場所に農家住宅が立ち息子、娘婿または孫が住んでます。
それらは例外なく本質的にサラリーマンです。
私も敷地内中に離れを建てました。
市街化調整区域じゃなくなれば凄い税金がかかるでしょう。ちなみに親は早くになくなってしまいいわゆる普請負けになってます。
特権なのか何なのかわかりません。
市街化調整区域といえどそれなりの税金を納めてます。
生かすも殺すも結局は個人の才覚なんだろうとおもいます。

4. Posted by かるふ   2020年10月30日 23:03
近藤社長の農業は道楽でないと思います。
資本力の差を悔やむのはお門違いかと。。。

でも、事業展開早すぎるですな。尊敬いたしまする。
5. Posted by フェラーリ乗りのハナハナ   2020年10月31日 00:18
フェラーリ買わないで農業に投資したとして、それは、素晴らしいことじゃないですか?
因みに、近ちゃんは元々はポルシェ乗りで今はZ乗りです。
車がトラクターに変わって何が悪いのでしょうか?
農業を営んでいるのだから農家住宅、農業倉庫が建てることができるのは当然の権利ですよ。
私は友達として農業に挑戦している近ちゃんを笑顔で見守っています。
6. Posted by 東北人   2020年10月31日 10:07
モジオさんの言いたいことはわからんでもない。
近藤さんの言う特権というのも通常9000万かかるのが3000万でできる、という話で、じゃ農業でその投資した3000万を何年で稼げる?というと正直そんな簡単な話じゃないと思います。
回収しようとか考えない場合のみ文字通り特権となるのだろうけど、回収しようとしない時点で9000万も3000万もたぶんさほどかわらん、という感覚になるような気がしないでもないです。(さすがにそれはない?)
7. Posted by コンドウ   2020年10月31日 13:00
モジオさん、仰りたいことはよく分かりますよ。
私の場合、水耕栽培は、毎日、約1000個出荷していますが、1日5〜6万円の売り上げ・・・、
土耕は、今回、10kgの大和ニンニクを、めちゃ労力を使って植えて、春に取れるのが・・・、100Kgぐらいかな〜?
うまく売っても100万円です。
その後に、芋を植えて、秋に収穫して80万円ぐらい・・・、土耕の収入は、良くて年間180万円・・・そこから、機械代、労力を引いたら、ただみたいなものです。
専業でやっていたら苦しいと思います。

でも、だからこそ・・・この特権があるのではないでしょうか?
農業用倉庫も農家住宅も、土地代は、宅地ではなく農地価格・・・。
ちゃんとした事業計画を立てれば、政策金融公庫だって融資してくれますし、返済も5年後、10年後からみたいな優遇もしてくれます。
補助金、助成金もいろいろありますし・・・日本の農家は守られています。
ただ、守られっぱなしでは、国に負担をかけているだけなので、国のお金と、特権を活かして、農業というものをもっと効率化して、日本の自給率もあげて、国の負担にならない農業を目指していかなくてはいけないと思います。

モジオさんが、どれくらい農業に貢献しているとか、どれくらい生産して出荷している人か知りませんが・・・、農業もやらない農家が、特権だけ利用しているケースと一緒にしないでいただきたいです。
農業をしつつ、農家特権を活用する人にあれこれ言うのではなく、農業をやってない農家なのに特権を利用する人に意見をしていただきたいです。
追記
フェラーリに興味はありません!笑
日本の旧車と、軽トラ&トラクターということで、宜しくお願いします。

8. Posted by コンドウ   2020年10月31日 13:08
S不動産さん、私も同感です。
ただ、私は、農業という分野での能力は、0に等しい状態でした。
自分のことを引き合いに出すのも大人気ないですが、農業をやることになってから、何百人という人に会って話を聞いたり、営業したり、頭を下げたり・・・失敗も沢山しましたし・・・そういう中でやっと、始めることができた農業です。
100年前の家に住みトタン屋根の納屋でしたっけ・・・経営能力云々の前に、必死にもがいて努力したんかい?って聞きたいですw


福村さん、ありがとうございます。
確かに、市街化区域の農家は、納税猶予をかけないと苦しいでしょうね。
固定資産税負けします。
そして、市街化調整区域の農家も、農地に、農家住宅、農業用倉庫を建てたら、固定資産税は高くなります。
おっしゃる通りに、個人の才覚なんだと思います。
今、考えると、農家でありながら、土地の半分ぐらいを太陽光発電にするというのが、一番ベストな感じじゃないですかね〜。
そういう意味で、福村さん、さすがです。


かるふさん、よく見てくださっていますね。
この展開の速さは、正直、死にそうに大変です。
不動産、建設土木、宮古島の宿泊事業、ダイヤニウム、その他、いろんなビジネスに首を突っ込みながらの農業ですし・・・さらに、農福連携でA型就労の立ち上げをやっています。
でも、もう51歳・・・私に残された時間は少ないです。
30歳ぐらいで、今の状況だと、もっとじっくりやれたと思います。
9. Posted by コンドウ   2020年10月31日 13:29
ハナハナくん、いつもありがとう。
でも、自分でフェラーリ乗りと言ったのは、初めて聞いた気がします。
考えてみれば、20代から、ず〜〜〜〜〜っと、嫁ももらわずに、フェラーリ一筋だよな。

因みに、俺のトラクターは、6速ミッション、ボディーカラーは、ヤンマーレッドだ・・・w
ハナハナくんも、そろそろ、トラクター乗りに変換しますか???



東北人さん、私も、モジオさんの言いたいことは分かりますが・・・、それは現状の話です。
3000万円を何年で稼げるかも重要ですが、3000万円を、単騎でどうやって作るかを考えたほうがいいのではないかと思います。
農業も、ビジネスをして考えると、収穫して売ることも良いですが、6次産業化もいいと思います、
私も、もう少し、時間と人材がいたら、水耕栽培のサラダ菜やニンニクを使って、製品を作りたいです。
90%以上の確率でビジネスとして成功させる自信があります。

モジオさんも、こういうコメントをされるのであれば、そういう農家を集めて、集合体にして農事組合法人とかを作って、売り手を見つけたり、6次化をするとか、プラス思考で考えるといいのにな〜と思います。
10. Posted by tainosin   2020年11月02日 10:45
近藤社長の今までのブログを見ると、農業に対する真剣さが感じられます。

決して特権目当てではありません。
農業行政も、他業種からの参入を邪魔するのではなく、参入しやすくしないと市場は活性化しない
と思います。

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