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2020年08月24日

コロナ後の不動産価格の変動(No.2445)

コロナウイルスの影響により、不動産は暴落すると予想しておりましたが・・・。

不動産市場は、6月から、人気エリアで徐々に動き出しまして・・・

もうそろそろドカンと落ちるかと思っていましたが・・・今のところ、人気のエリアに限っては、コロナ以前の価格と変わっていない状況で取引されていますので、3〜4月のコロナ一波の時は、一旦止まりましたが、今回は、止まることなく動いています。


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しかし、逆に、人気のエリアから、少しでも外れた場所は、動きが悪い状況ですし、人気のエリアから離れれば離れるほどに、ほとんど動いていない状況で、コロナ前の動きには戻っていません。

弊社の分譲地も、東海市加木屋駅近くの宅地分譲予定地、名古屋市瑞穂区の宅地分譲予定地は、まだ造成中で販売用に看板も立てていないのに、問い合わせがきています。

逆に、現在販売中の物件は、問い合わせが少なく・・・広告の反応もいまいちですね。

東京でも同じような状況らしく、港区、世田谷、その他、人気のエリアのマンション等は、コロナ前の状況で、コロナ前より需要が高まったところもあるようですし、埼玉、神奈川でも人気のエリアは、住宅地が出たら即売れなんだけどなかなか住宅に適した土地が出ないというような状況だそうです。

そして、関東圏でも同じですが、人気のエリアから、外れるほどに、コロナ前の動き以下になっているようです。

このような状況から判断すると・・・今のところ! ですが・・・。

2020年8月現在、不動産価格は、暴落ではなく二極化が進んでいるといえます。


しかも、上がる、下がるの二極化ではなく、人気のエリアは相変わらず・・・、不人気のエリアは、価格を維持しようとしているが需要が激減して動いていない・・・動きがあったのは、事情があり急いで大安売りした人たち・・・。

つまり、一部の人気エリア以外は下がっているということで、これからも大きく下げるのは、都会からではなく田舎からということです。


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ただ、今の愛知県の名古屋市を含む郊外の不動産の需要は・・・

・コロナ前に、この辺りで探している人は、ぼちぼちいたのに、今は、パラパラしかいないとか・・・
・コロナ前に、この辺りで探している人は、パラパラいたけど、今は、ほとんどいないとか・・・

人気のエリアは、少しずつ狭くなってきています。

今の状態だと、需要が少なくなったところの土地は下がります。

当然、日本の人口は減っていきますので、逆ドーナツ化が進み、饅頭化するのは、当然のことなのですが・・・、コロナ前の状況に戻りながら、コロナ前と比べて、逆ドーナツ化が加速したと見てもいいのではないかと思います。

日本全国の不動産価格の平均値では、8月は、コロナ前と比べると、少し下がった感じになるのではないかと予想しています。

これは、2020年8月現在の話ですが・・・今後は・・・

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


今のところ、人気のエリアは、コロナ前に戻った感がありますが・・・。

不動産価格は、二極化しながらも・・・全国区の不動産価格は下がり続けると思います。

二極化というのは、値上がりと、値下がりという二極化ではなく・・・、価格を維持しているところと、価格が下がるところの二極化であり、価格が下がってるエリアは、人気のエリアに向けて拡大しているので、当たり前に、全国平均でみた場合は、下がっていきます。

名古屋も、一部の人気エリア以外では、コロナで叩き売りをした人たちもいますので、コロナ前と比べると、平均して下がっているはずです。

ただ、これは、8月現在の話であって、今後は、やはり、まだまだ下げるのではないかと思います。

全国的にみて二極化といっても、上がる下がるの二極化ではなく、一部の地域で価格を維持しているのと、それよりもはるかに大きなエリアで、動きが悪く値下がりをしていて、そのエリアは人気エリアに向けて進行を続けているという状況の二極化なので・・・・。

一部の価格維持エリアと、多くの値下がりエリアの、この二極化は長くは続かず・・・、極一部を除いて下落ということになるので、二極化から、下落一極集中を目指しているように感じます。

そんなわけで・・・ここまでは、あくまでも住宅系の不動産の話なのですが・・・。

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(TYさん、⬆︎240Zの画像載せましたよ⬆︎)

商工業系の不動産価格については・・・・。

まあ、これも、まだまだ下げるでしょうね。

考えてみてください。

基本の企業の多くが、コロナで大ダメージを受けているわけです。

今まで、大企業が見栄と宣伝目的で維持していたビルや、遊休地的な不動産も売却する方向で考えるでしょうし、中小企業も経費の見直しをして賃料交渉や、必要としていない不動産の売却をするでしょう。

これは、オフィス系だけではなく、繁華街のソシアルビルなんかも同じです・・・というか・・、夜の商売がコロナの大敵みたいに連日報道されているので・・・潰れる店も多く、そうなるとビルオーナーの収入源し、賃料収入が減れば、当然、不動産としての価値も下がります。

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商業施設、工場も、どんどん郊外で、集約して大型化していく傾向にあるので、郊外で都市計画法上工場建設が可能な場所のみ価格が上がり、それ以外の需要がないエリアの不動産価格は下がりますし・・・ど田舎の土地は、無価値化していく傾向にあると思います。

まあ、何にしても、この先は、不動産の転売で簡単に儲かる時代ではなくなります。

素人が手を出して転売で儲けるなんてことは難しいでしょうし・・・、我々、玄人も、今まで以上に場所を厳選し、不動産に価値を付けるにも今まで以上に綿密な計画を練らないと利益が出しにくいでしょうね〜。

そういう意味で、この業界・・・相当、厳しくなると思います。

不動産投資についても・・・。

全く、コロナの影響は受けなかったよ〜wなんて言ってる人もいますが・・・、まだまだ、これから厳しくなりますよ!

今回のコロナは、政府が、何だかんだ助けてくれましたが・・・、今後は、それも期待できない中で、経済は大打撃を受けているわけで、企業が苦しくなるのはこれからですし、失業率もまだまだ上がるでしょうし・・・、そうなると、不動産賃貸業も大きなダメージを受けることになるので、家賃収入で左団扇で生活してますみたいな不動産投資家も減るのではないかと思います。

まあ、人気エリアに収益物件を持っている不動産投資家、太陽光発電、あとは、少々空室が出ても借金が少なく返済が少ないとか、返済のない不動産投資家は強いですけど・・・、不動産担保に、むやみやたらと、利回り重視で収益物件を買いまくった不動産投資家は、厳しい状況になるでしょうね。

少し前のブログにも書きましたが・・・、こうなると、太陽光発電がマジで強い!

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(弊社とテクナパートナーズの共同プロジェクト 土地付き太陽光発電分譲団地)

今年は、梅雨が長かったので、7月は悪かったですが・・・、なんだかんだ年間を通したら、めちゃ良いですし・・・確実な安定収入です。

弊社もですが、お客様の太陽光発電所も、表面利回りですが10%〜18%でています。

不動産価格の下落、不況に強い太陽光発電!

余談になりますが・・・、まあ、今に始まったことではないですけど・・・、それでも、今も尚、土地付き太陽光発電所の融資を嫌がる日本の金融機関・・・!
先日、太陽光発電所をご購入予定のお客様は、属性もよいのに、自己資金5割で、太陽光発電には融資しませんと断られて2番申し込みの人がキャッシュで購入することになったが・・・、私が、金融機関なら喜んで貸しますけどね・・・意味わからんですw

もう一点・・・、不動産投資ではないですが、これから農業は、めちゃ良くなると思いますけどね。
理由は、今回は書きませんが・・・近いうちに書かせていただきます。

今日は、コロナ後の不動産価格についてなので・・・・最後、まとめますが・・・。

一部の地域を除く、全国的に今後も下げる!

そんなわけで、本日は、コロナ後の不動産価格の変動について書かせていただきました。





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toshikazy at 02:11│Comments(6) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 千代田不動産  | 近藤利一 不動産コンサルタント

この記事へのコメント

1. Posted by ヨッシー   2020年08月25日 09:39
おはようございます☺️
太陽光発電は低圧3カ所有しています。
32円 24円 21円
年間500万円以上の収入はありがたいです。
不動産賃貸と違って気を揉んだり不動産屋に行くなどしなくていいので、太陽光こそ本当の不労所得だと思います。
2. Posted by サンバルカン   2020年08月25日 15:27
10年前に知り合いの工場社長さんが電気代の買い取りの優遇期間の締切りだとかで急ピッチで施工して間に合わせました。

土地を坪当り1万円で購入し間に合わせましたが当時建設ラッシュでソーラーパネルが日本製も韓国製も品薄で手に入らず中国製で間に合わせました。

今は自己管理しながら安定した収入を得ていますが中国製パネルその他の信頼が薄く耐用年数が減価償却や借入金返済後まで持つか?が心配だそうです。

費用対効果から見てどのくらいの予算でどのくらいの規模なら?
やはり首都圏では無理がありますよね?
それでも駐車場より良いのでしょうか?
3. Posted by 感謝感激雨霰   2020年08月25日 20:31
ご無沙汰してます。
今も実質利回り12パーセント以上で回っています。
私の太陽光投資は近藤社長なしでは語れません。
感謝しかないです。
4. Posted by リアムール   2020年08月26日 16:30
近藤社長はじめまして。
以前、本社へ問い合わせたのですが、返答がありませんでしたので、場違いで大変申し訳ありませんが、こちらで書いてしまいました。

アット社長のブログから
リアムールエキスパートローションの代理店をされてる事を知り
私も使用したく書き込みさせてもらいました。

まだ販売をしていましたら、購入させて頂けないでしょうか。
宜しくお願い致します。
5. Posted by コンドウ   2020年08月27日 13:34
ヨッシーさん、高圧も一ヶ所ありますよね!笑
いつもありがとうございます。


サンバルカンさん、まずは、中国パネルの件ですが、現在の日本で設置されている太陽光パネルは、中国製が大半です。
中国パネルといっても、ピンキリなので、なんとも言えないです。
中国メーカーの中国製、日本または、その他の国のメーカーの中国製で、製造管理が中国か、中国以外かなど・・・。
パネルの対応年数については、不良パネル以外は、基本的には大丈夫だと思いますが、施工の問題や、施工後のメンテにもよりますので、これも、なんとも言えないです。

費用対効果については、今の相場では、低圧の土地付き太陽光は、1500万円〜2500万円ぐらで取引されています。
今は、新規ができなくなりましたので、権利売り、もしくは中古売買が主流です。
買取価格と、電力会社との契約年数次第ですが、表面利回り9%〜10%で取引されています。
6. Posted by コンドウ   2020年08月27日 13:40
感謝感激雨あられさん、ありがとうございます。
こちらこそ、感謝しております。
12%ですか・・・、私は、太陽光を売る際に少なめに計算して、予定利回りを出しているので・・・・私の中では、想定内です。
でも、12%は、大きいですね。
三重県の南部の発電所が、かなり良いのと、愛知県西部のものが、単結晶だからじゃないでしょうか?
良かったですwww


リアムールさん、ご連絡が遅れてすみません。
本社からの伝言の中の、営業電話のところに紛れ込んでいました。
本当にすみません。
メッセージをいただけて良かったです。
今朝、探して、お電話をさせていただいた次第です。
m(_ _)m

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