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2020年08月09日

2020年後半 不動産価格どうなる?(No. 2441)

コロナウイルスにより世界経済は大打撃を受けておりますが・・・、そんな中で、最近、私が皆さんから受ける質問・・・ほとんどが、以下の2つ!

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◆愽堝飴唆罰Δ蓮現在、どんな状況ですか?』


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ブログを書いたり、講演で話したり、出版社の本の執筆、不動産講習会のレジュメを作ったりしてきたということもあり・・・、不動産投資家、不動産業者、経営者、その他、多くの方から、質問されるので・・・私なりに自分の考えを述べるわけだが・・・。

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『下がるに決まってるでしょう。 上がる要素って何がありますか?』

上がる要素については、まともな答えが返ってきたことはない!

人口増えるのか? 経済発展してるのか? 景気いいのか? 

未だに、東京オリンピックで・・・・なんてことを言った人がいたが、まあ、それが一番まともな答えというか、まあ、一応、答えられただけマシな答え・・・というぐらいで・・・、皆さま、ご存知の通り、経済回復の唯一の希望の星ですが、こんなものは、今となっては、オリンピックを開催した際に、コロナ前よりも、不動産価格が上がるとか・・・、私はありえないと思いますし・・・、むしろ、オリンピック開催よりも、オリンピック後の経済と不動産価格の方が気になるところです。

あとは、仲の良い評論家の先生が・・・、『ハイパーインフレになったら、不動産の価格は上がるw』とか冗談を言っていたが、ハイパーインフレになったら、お金の価値がバカ下がりするので、不動産価格が上がったとしても価値が上がることにはならない。

私も、下がって欲しくはないけど・・・申し訳ないけど、不動産価格は、下がる・・・・!

私のブログは、普段、こういうものを載せないのですが・・・まあ、今回は、一応、SBI証券「東証REIT指数」を載せてみます・・・、こんな感じです。

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◆愽堝飴唆罰Δ蓮現在、どんな状況ですか?』

まあ、1月までは、今まで通りでしたが・・・2月の半ばをすぎた頃から、東京の不動産業者たちの一部が騒ぎ始めました。

特に、投資系の不動産屋たちが、オリンピックに向けて投資マンションを購入していた投資家たちが引いた・・・そして、2月の後半になると、一棟売りの物件、都内の商業地を触っている不動産屋たちも、動きが悪くなったと・・・、大阪、名古屋の中心部の物件を取り扱っている業者たちも、騒ぎだし・・・。

私は、ブログで、不動産は下がると2年ほど前から書いてきましたが・・・天井っぽい感覚を持ちつ、多少、動きが悪くなってきたな〜くらいに思っていたところに・・・東証REITが、下がり出して・・・、3月、ドカーン・・・と暴落したわけです。

もう、この頃・・・3月半ばになると、お客様の動きが止まり・・・コロナの広がりと共に・・・、お客様の動きは、ほとんどなくなりました。

そして、日本全国全国津々浦々の不動産業者たちは、動きが止まったことを知り・・・休業はしないものの、半分以上の社員を休ませたり、リモートワークなんて感じになってきたわけですが・・・。

3月は、まだ弊社も、社内で、コロナ対策ルールを決めて、検温、マスク着用、アルコール消毒したり、あれこれしながら・・・、契約、決済を半分ぐらい延期しながらも、なんとかやってきたわけですが・・・。

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もう4月なんて、不動産業界全体が悲惨な状態でした・・・弊社も、お恥ずかしい話・・・、売上は、前年同月比80%減・・・、契約、決済は、ほとんど延期・・・、商工業系、投資系は、キャンセルや、解約もありました。

ただ、弊社の場合・・・、抗菌抗ウイルス事業の、株式会社ダイヤニウムの方で、マスクや、アルコール、抗菌抗ウイルス剤が、Yahoo!ニュース他、メディアの影響で、爆発的に売れまして・・・、不動産業の一部の社員を、そちらに派遣したりで、休またり、自宅待機させた人数は、少なく済みましたが・・・・。

この時期は、同業の社長たちと・・・、ズームなどで、仕事の話をしても・・・何人休ませたとか、何人在宅勤務だとか・・・、契約決済の延期や中止の話など・・・中には、、社員の8割を休ませていたなんてところもあったりして・・・不動産業界の4月、5月は、悲惨な状況でした。

私も、業歴二十数年・・・こんな経験をしたのは初めてで・・・、前年同月比80%減というのは、ヤバイという感覚よりは・・・、コロナごときに負けたというか・・・、自分の力の無さが、悔しくて悔しくて・・・、『くやしぃ〜〜〜〜〜!』って感じでした!

まあ、以前から決まっていたものを、パラパラやりながら・・・新規契約が取れないのは、悔しかったですね〜。

めちゃくちゃ嫌な奴発言をしますが・・・、他業種の営業マン時代から不動産業界に入ってからも、普通に働いていたら、人並み以上にできたので成績なんて気にしたことはありませんでしたが・・・(嫌な奴発言w)

焦ったり、もがいたりして、必死になっても、前年比マイナスになるなんて・・・、人生始まって以来というか・・・本当にマジで超糞悔しい!

そんな中、不動産部門で、唯一、良かったのは・・・太陽光事業部・・・!

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太陽光発電は、設置してあるだけなのに、全く影響を受けていない・・・・!

弊社の賃貸部門も、賃料交渉が入り減額になっているというのに・・・、賃貸仲介の部門も、キャンセルや延期で影響を受けたのに・・・、こいつらときたら・・・・、ボサ〜っと、突っ立ってるだけで・・・なんの影響もなく稼いでくれた!

おまけに、土地付き太陽光発電分譲も、欲しい欲しいと、投資家さんたちから頼み込まれまして・・・、長年お付き合いしている投資家さんで断りきれずに・・・、自社で権利を持っているIDで、自社張りように残してあるもの中から少しだけですが、売却をしてしまいました。

昔の言葉で、芸は身を助ける!という言葉があるが・・・、今回のコロナでは、太陽光は身を助ける!という感じだったw

そして・・・6月〜7月、少しずつ不動産も動き出したかな〜と思っていた矢先に・・・、またコロナが広がり・・・、4月ほどではないにしても・・・・今また、止まっている状況です。

1月2月の時点では、不動産業界が、こうまで影響を受けるとは思っていなかっったわけですが・・・、影響を受けましたし・・・、まだまだこれから大きな影響が出てくると思います。

それに、付随、随伴して・・・、時間差はあるものの、建設、土木は、今後、かなり大きな影響を受けるでしょう。

弊社の建設土木事業部も、企業誘致の関係で、来年の3月ぐらいまでは、仕事がありますが、来年の4月以降の仕事の予定は、入っておらず・・・、今年、延期になったものが来年の早い時期に再開すればいいのですが・・・そうじゃないと、建設、土木も影響を受けます。
う〜ん・・・あまり気乗りはしないですが、うちも、もしかすると、公共工事の方に手を出していかないといけない時がくるかもしれないな〜!

そろそろ、不動産価格の話に戻りますが・・・・。

今後、不動産価格は、どうなるのか・・・下がるに決まっているわけですが・・・どのように下げるのかを予想したいと思います。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


先ほど、東証リートに少しだけ触れましたが・・・、もう一回、出しますね。

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東証リート指数を見ると分かりますが・・・、2200から1200まで下がり、現在1700あたりで推移しています。

不動産業界の不動産取引件数動きには似ている気がしますが・・・・価格とは、ちょっと違いますよね〜・・・・。

こんなもの、不動産価格との直接的な関係は薄いじゃないかと思われる人もいるかと思います。

まあ、ネットか何かで、東証リートとは・・・で、調べていただくと分かりますが、その通りです。

しかし、私は、少し違う見方をしておりまして・・・、これって、時間差で・・・今後の不動産価格が、ここに反映されているような気がするのです。


う〜ん・・・。

ここからの表現は、少し難しいですが・・・、

そもそも、東証REITは、東京証券取引所に上場している不動産投資信託の全体の動向を表す指数です。それを、東京証券取引所が毎日算出・公表しているもので、不動産投資信託市場全体がどのような動きをしているかを知るうえでとても便利な指数であり・・・、不動産価格の直接的な動きとは違うのですが・・・・。

ですから、今回の私の見方は、変な見方・・・ということを把握していただいた上で・・・。

このREITの動き方を見ていると、私の今後の不動産価格予想と重なるのです。


つまり、今後は、半年〜1年遅れで、不動産価格が、こんな動きをするのではないかと予想しているのです。

今回の雰囲気だと、タイムラグ的に、半年〜1年遅れで、REITの動きを遅れてなぞるように、不動産価格は下がり、半値戻しで推移すると思います・・・・、ここから先は、まだREITの動きには反映されていませんが・・・私は、ジリジリと下がっていくように予想しています。

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不動産の市場は、リートの動きとは異なり・・・、今年の1月2月までは、動きがあり・・・、3月4月5月と動かない状況になり・・・6月7月は、少し動き出したものの、8月現在、不動産価格は、下げに転じる動きをしています。

つまり、REITで言うと、2月後半あたりの動きをしている感じであり・・・、市場は、今下げ始まった感じなので・・・、この後、不動産価格は、一旦、かなり大きな下げに転じると予想しているのです。

不動産価格は、このREITの動きを、半年〜1年遅れで追うかように、動いていくように思います。

ちょっと変わった見方ですが、私の今後の不動産価格の予想と、東証リート指数のチャートの形があまりにも重なって見えたので書かせていただいたわけですが・・・・。

因みに東証REITが、この後、なぜ、ジリジリ下げると予想をしているのか・・・・、REITって、外国人投資家の影響が大きいので、このまま上に抜けないと、外国人投資家は、徐々に引き上げていくと思うので・・・・、ジリ下げしながら、もう一度、3月の底を試しにいくと思います。

半年〜1年遅れで不動産価格が、REITの動きを後追いすると考えたときに・・・、もう少しすると・・・不動産価格はドカーンと下がるんじゃないかな〜と・・・。

その後、半分ぐらいまで戻してきて・・・ジリジリ下がっていくと思いますが・・・、まあ、コロナの影響次第で変わるかもしれませんが・・・、今の感じだと、不動産価格が、コロナ前の価格に戻るには、何か起爆剤がない限り、下がって半分戻してまた下がる!

実需の住宅系は、それなりに動くようにはなるでしょうが・・・不動産投資は、ダメでしょうね〜。

まあ、あくまでも私の個人的な予想ですが・・・・コロナに負けないように頑張りましょう!

2020年後半 不動産価格どうなる?というテーマで書かせていただきました。




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toshikazy at 23:10│Comments(5) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 千代田不動産  | 近藤利一 不動産コンサルタント

この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2020年08月10日 01:23
私もP店の取引が中止になりました。
履行に着手していましたので、今、もめています。
近藤社長の力を借りないといけないかもしれません。
その節は宜しくお願いします。
コロナの影響は大きいです。

しかし、こういう時、独り身の不動産業者は強いです。
アパートと太陽光発電で食うぐらいはできるので、嵐が通り過ぎるのを待ちます。
太陽光投資を勧めてくれたこと感謝しています。

2. Posted by かるふ   2020年08月10日 12:33
不動産の価格。
郊外はあまり下がらない。
ヘリコプターマネーでインフレで価格が上がる。

10年後ぐらいにw と勝手に予想。
3. Posted by tainosin   2020年08月10日 12:45
私の薬局も、小児科の処方箋を主に受けて
いますので、4月以降悲惨なことになっています。

色々工夫してしのいでいます。
近藤社長は太陽光、ダイヤニウムをされたのが
よかったですね。
コロナのワクチンに期待していますが、どうでしょうか?
4. Posted by やはり雰囲気?   2020年08月11日 18:45
バブルの時の空気は土地もフェラーリも株も何でも値上がり天井知らずだから今、買わないと!いや金を使いたい!とワレ先にと買いあさる。
銀行も借りてくださいと頭を下げる。

現在もまわりが買う空気を出せばつられてネットフリックス見るし開店前に並んで流行りのブランドを買うしあつ森もやる。

不動産も日本安くなってるからって海外の人が買いだせばそんな空気や雰囲気がわいてくると思うんですが、、、でも商業ビルなんか暫く売れないかなぁ?
もうインバウンド期待しないで国内の富裕層の消費をあてにするか冬眠?

政府が景気上げようとしてもこの後景気が良くなる自分の収入が上がっていくって予感がしないとお金使おうって思わない。
あれだハーメルンの笛吹きみたいに先頭で誘導する音頭取りみたいなのがあらわれればいーのだ!
5. Posted by コンドウ   2020年08月13日 04:14
S不動産さん、前からやってた物件ですよね。
ズルズル伸びていたようですが、コロナを理由に解約って感じですか・・・!
まあ、パチンコ屋も、このご時勢で大変だと思いますが、印鑑ついた以上、責任はあるので、売主さんたちを守ってあげてください!
しかし、やばい時代になりそうですよね。


かるふさん、確かに、価値は上がらないが、インフレで価格が上がる可能性はありますね。
国債の返済で、政府が金を擦りまくると予想しているわけですねw
私も、インフレになると思います。
インフレ率次第でしょうけど、インフレになっても土地が下がったら、相当、かなり価値が低くなったと言うことですね。


tainosinさん、薬局さんも大変でしょうね。
不動産業も、かなりやばいです。
ダイヤニウムと太陽光はいいですが・・・私としては、やはり長年、主軸にしてきた不動産が悪くなるのは、けっこうショックです。
今回は、さすがに、コロナって強くて手強いな〜と思いました。
ワクチンは、ロシアで完成したとか・・・まともな物とは思っていませんけどね。


やはり雰囲気?さん、結局のところ、マスコミによる操作により社会の風潮が作られているので・・・、コロナは危険と言ってみたり・・・、そのうち風扱いしたら風邪扱い・・・という感じで、この先もどうなるか読めないです。
最近、思うのは、細菌兵器を使われた際の予行演習なのかなって思うこともあります。
何が正しい情報なのか分かりません。

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