最新、新型コロナ影響 中小企業は今・・・(No.2407)コロナ自粛中の不動産売買契約(No. 2409)

2020年04月13日

不動産賃貸業 コロナの影響 (No. 2408)

不動産賃貸市場にも新型コロナウィルス緊急事態宣言の影響が出てきた。

賃料の値下げ要求をする飲食店、解約をする飲食店、滞納する飲食店が激増している。

夜の商売のテナントの解約や、価格交渉は、もっと激増している!

私のところに、聞こえてくるのは、東京、大阪、名古屋のソシアルビルのオーナーや、夜の飲食、ナイトクラブの経営者からの悲鳴!

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まだ、住居系への影響は少ないが、飲食ビル、飲み屋ビルなどは、3月初旬頃から影響が出始め、3月末ぐらいからは激増しているようです。

時に小池都知事の、業種を限定しての発言から、急増している。

そして、これは私の予想だが・・・、おそらく大都市では、そろそろ住居系賃貸も、滞納、解約、賃料交渉が始まるのではないかと思う。

そんな中・・・・愛知県も・・・・。

4月10日・・・。
政府が宣言の対象区域にした東京、大阪など7都府県への移動自粛に加え、愛知県内でも不要不急の外出自粛を県民に求める県独自の緊急事態宣言を出しましたね。

そう言いながらも、日常生活の維持に必要な事業活動の継続は求めるらしいが・・・、日常生活の維持に必要って何だろう?

大村氏は緊急事態宣言と合わせて緊急経済対策も発表する予定らしく、愛知の自動車産業などの製造業や飲食業、観光業など幅広い分野への影響を最小限に抑えたいとしているらしい。
(参考 朝日新聞 Yahoo!ニュース)


う〜ん。。。

私自身も、抗菌、抗ウィルス加工した、マスク、手袋、服を着て・・・移動する車の車内も抗ウィルス加工したアルファードで移動をしている。

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抗ウィルス加工している車内に、更に、次亜塩素酸水で加湿しながら移動しているので、アルファードの中が一番安全な空間なのかもしれない。

最近は、アルファードの中が、病院の匂い!笑

さて、本日のブログですが・・・。

まあ、今回、住居系の賃貸の話はおいといて・・・、今、激増中の、ソシアル系の賃貸の話を書かせていただきますが・・・。

私のところに、飲食店のオーナーたち側から・・・賃料の値下げ交渉をするにはどうしたらいいのか?という話・・・。

ビルのオーナーたちからは、賃料の値下げ交渉や解約に、どう対応したらいいのか?という話・・・・。

両方の相談がある。

私は、不動産コンサルとしては、顧客側に立たなければいけないので・・・、それぞれの状況を聞いて対応しているわけだが・・・。

店子側へのアドバイス!

店を閉めているのに、賃料が発生しているので飲食や飲み屋は、かなり苦しいので・・・店子側は、切羽詰まっているので、感情的になっていることが多いので・・・。

まずは、冷静になって、あくまでもお願いという形で低姿勢で交渉するようにと教える。

そして、どのビルは、どれだけ下げているとか、今の賃貸がそもそも高いとか、日頃の不満をぶちまけて交渉しないように伝えます。
他所と比較したり、ケチをつけたら、大家は気分を害するだけで、賃料は下げてくれませんからね〜。

それよりも、いつもお世話になっております的なスタートで、コロナウィルスの影響で経営状況が悪化していることを伝えて、賃料の支払いが厳しいことを伝えて・・・、このコロナウィルス不況を乗り越えて、今後も長いお付き合いをしたいので、今、この状況下なので、しばらく賃料を値下げしていただきたいとお願いをする。

こんな感じでアドバイスをしています。

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大家側へのアドバイスは・・・

大家も、元々資産家で余裕がある人はともかく、融資を受けてビルを購入している場合はローンや維持管理費を払わなくてはいけないわけで・・・、契約書で約束した金額を下げるなんて非常識なことだと考える傾向にあるわけだが・・・。

賃料交渉に応じるかどうかは、あなた次第!と伝えますが・・・w
新型コロナウィルスで、このような状態になっている中で・・・、どうするか・・・、大きく3つのパターンに分かれます。

〃戚鷭饐紂賃料が定められているので、交渉に応じる気は一切ない!
▲灰蹈粉間中ぐらいは下げてあげたいけど、ローン、空室状況などを考慮すると下げられない!
こういう時だからという理由、もしくは、解約されたくないから、コロナ期間中の賃料を下げる!

 銑の中で、一番多いのは・・・・。

日本人って、素晴らしい・・・、が一番多いです。


私の関係の不動産投資家さんの大半は、10%〜100%までそれぞれですが・・・、こういう時だから飲食や飲み屋さんは大変だからと言って、コロナ期間中の賃料を下げてくれます。
もちろん、オーナーさん側からということは、ないのですが・・・相談すると、基本的には、値下げしてくれます。

今のところ1人だけですが・・・、『店を閉める店舗は収入がないんだから、俺も、コロナで店を閉めている間は賃料はいらない!』と、男気を見せてくれたオーナー様もいました。

私が、『固定資産税や、維持管理は、かかりますよ!』と、一応、伝えたところ・・・、一瞬、戸惑いを見せたものの・・・、『ん〜〜〜男に二言はない! 今まで通りの100か、休業中の店は賃料0円か・・・当然0でしょうw』と、思いっきり格好をつけていたので、爆笑してしまいましたが・・・w

堅気の人間に見えない雰囲気のオーナーなのに・・・優しいんだな〜と思いまして・・・、会話の中で、しばらくの間、ひやかしたり、茶化したりしていましたが・・・・、この心意気が、本当に気持ちよくて、私も嬉しくなってしまいました。

ただ、この例は、特殊な例でして・・・、通常のオーナー様は、少なからず借り入れをして購入しているので、そういうわけにもいかず・・・、コロナの期間中は、10%〜30%の値下げというのが多いですね。

なんにしても、のパターンが多いというのは、ほっこりするというか・・・嬉しい話です。

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でも、この状況というのは、2020年4月の話です・・・この先、この状況が、いつまで続くのかわからないので・・・。

店子側は、賃料を下げていただいて、とりあえず賃料の値引き分は助かるにしても、今の状況が続けば、潰れてしまう店舗もあるでしょうから・・・。

ソシアルビル系は、かなり解約が出ると思います。

そして、各業種で解雇されたり労働時間を減らされた人たちの賃料・・・・つまり、失業率が上がり、住居系にも影響が出てくることは間違いないと思います。

不動産賃貸業全般でみると、今は、まださほど影響は出ていませんが・・・、市街地のソシアルや店舗から始まり、やがてレジデンスに被害が広がるわけで・・・、そうなった場合は、空室が増えて、不動産投資家さんたちは、アパマンを所有していられない状況になってくるでしょうし・・・そうなると売りが増えて、不動産の価格が下がります。

不動産価格が下げ始めた場合・・・、どこまで下がる???

外出自粛サービス業、販売業が落ち込む建設業、製造業、企業全般が落ち込む 失業、倒産、破産・・・不動産は暴落!

不動産が下落する中で・・・値下がりは10%、20%、30%・・・投資家は、どこで拾いたいのか・・・・。

政府は、自粛要請を拡大していく傾向にあるので・・・、政府の自粛要請による被害がどれくらいになるのか、どれくらいの救済をするのか想像がつかないので・・・今は、予測すらできません。


不動産の下落は、緊急事態宣言が出ている7都府県と、その近郊都市から始まる!

政府が自粛要請をどこまで広げるのか、補償がどこまで行き届くのかによっても変わるが・・・。

なんにしても・・・短期決戦なら経済への影響は小さく経済回復も早いし、不動産の下落幅も小さく早期に回復するが・・・

長期決戦になった場合・・・経済は崩壊し・・・当然、地価は暴落する。

つまり・・・、コロナの状況次第、政府の自粛要請、補償次第・・・

ソシアル、オフィス等の事業用の賃貸に影響が出る・・・住居系にも影響が出る・・・・、当然、不動産の価格に大きく影響するので、地価は暴落する!

まあ、簡単に言うと、経済の悪化=不動産価格の下落なので・・・・・!

3月4月の政府の動き方次第で、我々国民の生活、経済、不動産価格、その他・・・、この先、10年がどうなるか決まる!

私は、今の後手後手の緊急対策では・・・先は暗いな〜と思いますが・・・・。

やるなら、ほぼ全業種を・・・、やらないなら国民に衛生管理を徹底させる・・・・中途半端にやると、長引くし・・・また、いつもの無駄だった!という結果になる。

短期決戦ぐらいの補償もできないのに、旅行、飲食、風営、販売業などを名指しで自粛させて長引かせるなら・・・、短期決戦の物と金を用意して、必要最小限度だけを動かして、オフィスも、製造も、交通も全部止めたほうが被害は少ないと思うのだが・・・。

ここ1ヶ月で・・・街中の様子は大きく変わりました。

この先、1ヶ月で、どう変わるのだろう???

早く、コロナが収束して・・また元の街に戻って欲しいですね〜。

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最後に・・・。

冒頭の、不動産賃貸の話に戻りますが・・・賃貸の店子も大変・・・大家も大変です。


賃貸で・・・賃料交渉や賃料の滞納、退去での、揉め事というか、ゴタゴタすることが増えているようです。

店子が、大家に対して、金持ちなんだから賃料負けろ!とか暴言を吐くのはやめてください!

大家が、契約してるんだから、ちゃんと賃料はらえ!と暴言を吐くのはやめてください!

不安なのは、自分だけではなく、みんな不安なんですし・・・こんな状況ではありますが、なるべく、心穏やかにいましょう。

店子も、大家も、協力しあって・・・良い落としどころを見つけて、お互いが存続できるように頑張りましょう。

そんなわけで・・・本日は、不動産賃貸業 コロナの影響というテーマで書かせていただきました。






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toshikazy at 12:33│Comments(10) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック コロナウィルス | 不動産管理

この記事へのコメント

1. Posted by うさぎ   2020年04月13日 17:16
コロナに負けるな。患者になられた方たち、医療に携わる関係者の皆様。店子も家主も国民みんなで頑張ろうね。
2. Posted by 初心者宅建士   2020年04月13日 17:18
地方でもコロナの影響があります。
企業からの自粛要請もあり箱の大きなお店は壊滅的な打撃を受けており、辛うじて小さな店舗が生き残っている感じですが、コロナの影響が続けば確実にバンザイです。
大家さんの心意気で家賃を全額免除!にされたところもありましたが。これも期間限定でいつまでもと言う訳にもいかず、先行きが不安との相談を受けます。
その前に自分の店舗の心配が先ですが( ̄▽ ̄;)
だって賃貸が全然動かないんだもん〜
3. Posted by 渡部   2020年04月13日 18:20
ここ最近のブログでは生粋の右派の近藤さんが珍しく政府批判してますね。
便乗して私も言わせてもらいます。

支援をするという口先介入で自粛させようとしてもあかんですわ。
一般市民は明日の金がないんです、中小企業は来月の給料が払えないんです。
すぐに支援しないと死んじゃいます。

政府は、具体的に時期も決めずに手続きも複雑だし、口先だけで救済したくないのが見え見えです。
街角のタバコ屋のお婆ちゃんでも受け取りができるようにしないとあかんでしょう。
自粛に協力した者を直ちに救済しなさい。

マスコミを利用して自粛要請をすることで、協力しない者は非国民的という風潮を作り出し、国民の選択肢を失くす。
複雑な手続きをしないと支援も救済も受けられない。

泳げるか泳げないか分からない人たちに救命道具もつけずに海に飛び込ませるような真似はするな。

日本は先進国の民主主義国家ではない!
国民に嘘の情報を流して、国民を貧しく追い込んで戦争していた時代と同じじゃないか馬鹿野郎!

以上です。
失礼しました。
4. Posted by 通りすがり   2020年04月13日 21:59
レジも払えない人増えてますよ。
コロナでバイトクビになった学生さんは普通に払えんでしょう。
5. Posted by YK   2020年04月14日 04:34
政府の言うことに、はいはい従ってたら死ぬ
ということなら
聞かなきゃいいだろう、自分でなんとかしましょう
と思います
6. Posted by 通りすがり2号   2020年04月14日 12:31
↑自粛しなきゃいいに賛成です。
あくまでも要請だから補償も形だけでしょう。
金をかけずに自粛要請して貧乏人を泣かす政府の要請は無視して営業すればいいんですよ。
経済壊してまで自粛?

私の店は少しキャンセルがありましたが、キャンセル待ちのお客様が埋めてくださって喜んで来てくださるので自粛してませんし補償も補助金助成金もいらないです。
7. Posted by 藤の花   2020年04月14日 12:52
強引な自粛要請でコロナの拡大を防いだとして、経済が悪くなればその代償を払うのは政府であり国民です。
国民の大半は補償後回しでも自粛しているのだから納得しているということですよね。
補償します融資しますって実際に受付しているのは一部だけです。
貧乏人は死ね要請です。
貧しい人を見殺しにして格差社会をつくってきたのも国民が選んだ政府だから責任は国民にあるのです。
8. Posted by コンドウ   2020年04月14日 19:52
うさぎさん、そうですね〜。
みんなで乗り越えないと・・・。
世界が危機的状況になってますから・・・・。
早く平穏な日々に戻ってほしいですが、これから先は、インフルエンザのように、コロナと上手く付き合っていかなければいけない時代になるかもしれませんね。



初心者宅建士さん、ほとんどの業界に影響が出てきましたね。
いつまで続くのか???
自粛をいつまで続けるのか・・・。
自粛をいつまで続けられるのか・・・。
先が見えないのは、怖いですね。
お互い、頑張りましょう。


渡部さん、全く同感とは言えませんが、8割同感です。
108兆円の大規模って豪語してましたが、政府が出すのは、三分の一ぐらいですかね〜?
まあ、確かに私は右寄りですが・・・、今回の件は、左右関係ないように思います。


通りすがりさん、まあ、そうなるでしょうね。
バイトしながら苦学している大学生は、親の仕送りが多い人以外は家賃払えんでしょうね。
飲食系は、バイト パートからクビを切られ・・・今は、社員までクビになっていますからね。

9. Posted by コンドウ   2020年04月14日 19:53
YKさん、私は、そうしたいところですが・・・。
世間が許してくれませんからね。
私は、補償も何もいらないですが・・、日々、働かないと食っていけないとか、生活できない人に対しては、措置を講じてから自粛要請をするべきだと思います。
でも、食えなくても、自粛しちゃうのが、日本人なんですよね〜。

通りすがり2号さん、過激すぎますが・・・大凡、賛成です。
今のやり方、今の期間で、コロナが収束しますかね〜???
疑問です。
早く収束してほしいと思う気持ちは皆さん同じでしょうけど、それぞれいろんな考えを持っていますので・・・。
それだけ、コロナが、まだ未知のものなんでしょうけどね。


藤の花さん、確かに、選んだ責任は国民にあり、代償を払うのも国民ですね。
それを言われてしまうと、返す言葉がございません。
10. Posted by RebeccaAcids   2020年04月15日 12:58
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