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2020年01月22日

2386)タワマンライフの崩壊(タワーマンション)

タワマンは、長期所有目的で買うべきではない!

読者の皆さんの中にタワマンを所有している人がいたら申し訳ないのですが・・・タワマンは、買うべきではない! 買った人は、なるべく早めに売却しましょう!

今日は、タワマンライフの崩壊というテーマで書かせていただきます。

タワマンは、買うべきではないという話・・・、災害時の事、エレベーターの混雑、その他諸々書きましたが・・・、私の知人、友人には、けっこうな割合でタワマンを持っている人がいて・・・、これまた、ちょくちょくタワマンネタになるので・・・今回もタワマンの話を書かせていただきますが・・・。

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資金的に余裕があり、短期所有で転売していく人や、セカンドハウスとかで使う人は、タワマンでもいいと思うのですが、中には、長期に住むつもりで購入した人もいるので、そういった考え方をしている人は、早めに売却をすることをお勧めします。

まあ、不動産業界の裏話をする事は、あまり良くないのかもしれませんけど・・・、大手マンションデベロッパーの用地を扱っている人たちとの会食や飲み会での会話は、ブログに書けないレベルです。
まあ、彼らは、仕事上、とにかくタワマン用地を出してこないといけないので、仕事を頑張っているだけなんですけど・・・まあ、タワマンは将来どうなるのか想像できていると思います。

以前、某大手マンションデベロッパーの中間管理職と北新地のクラブで飲んでいたときに・・・『女の人を住まわせるのに、タワマンを買う金持ちが多いけど、タワマンは、女性と一緒に老朽化してくるし・・・、長年、一緒にいるほど負担が大きく荷物になるwww』なんてことを、酔っ払って言ってました・・・・。

ひょえ〜〜〜、この人たち、やっぱりタワマンが将来、どうなっていくのか分かっていて土地を買いまくっているんだ〜!と思ったことがあります。

まあ、人によっては、酔うと気が緩んで少々口が過ぎる人もいますし、クラブに行くと気が大きくなるサラリーマンも多いので、まあ、私は、角を立てることもないので、聞き流していますが・・・。
まあ、その話を聞いているのが、口が固いクラブの女性たちだからと安心しているのかもしれませんが・・・、私からすると、この人たち脇が甘くて隙だらけだな〜!って・・・・w

大手上場企業の社員である以上、酔っていても自分の立場を忘れたらあかん! こんな話を社名入りで晒されたら、会社に迷惑をかけるし・・・役員たちは、マスコミと株主に、ボコボコにされますからね〜。

誰かが、録音、録画などをしていて、YouTubeにでも流されたらどないするねん!!!

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まあ、過去の話は、これくらいにして・・・・最近の話と本題に・・・。

名古屋市内、某タワーマンション と、東京ベイエリアと、武蔵小杉あたり?にタワマンを所有している友人Aくんがいまして・・・先日、錦のクラブで飲んでいる時に、タワマンの話になりまして・・・。

Aくんは、名古屋に本社がある会社の社長でもあるのですが・・・、〔掌轍飴堝發離織錺泪鵑蓮家族が住んでいて・・・、東京のベイエリアは人に貸していて、I霏⊂杉のあたり?のタワマンは、大学生の息子が住んでいるようです。

Aくん 『近藤社長、ちょっと教えてもらいたいのですが・・・、今度、名古屋の@@区にできる、P@@@ですが、1億ぐらいなんですけど、検討しようと思っているのですが、どう思いますか?』

『あ〜・・・。 あれね〜・・・。 増やすという感覚ならやめたほうがいいと思うけど・・、今、家族が住んでいるところを売って、新しいところを買うならいいと思うよ! 今のマンション、今なら高く売れるだろうからな〜。』

Aくん 『ですよね〜。 ちょっと古くなってきたので、買い換えて住み変えようかと思いまして・・・。 今のところは、3SLDKで85m2・・・、検討しているところは、2SLDKで90平米以上あるんです。 子供も大きくなったし・・・夫婦で、ゆったりと暮らそうかと思って・・・今買っておけば老後も安心だし・・・。』

『老後安心か〜w まだ、老後を考えるのは、ちょっと早いんじゃないか?  それに、老後まで考えるなら、あのタワマンはやめといたほうがいいと思うよ!  戸建てを買っておけ・・・戸建て・・・。 セキュリティーとか住みやすさを考えた戸建てを造ってやるから・・・w』

Aくん 『戸建だとセキュリティーが・・・。庭とかいらないですし・・・。 マンションの方が楽だと思いますけど・・・・。 戸建という感覚はないです。』

 『アホかw 戸建でも造り方次第だわw 例えば、ビルトインの駐車場にして、リモコンでシャッター開けて車ごと中に入れるようにするとか、人の出入りする玄関とは別に駐車場から上に上がれる入り口とエレベーターとかもつけて・・・マンションよりも100倍住みやすい戸建を造ってあげるよ! その代わり・・・、予算は、もう少し高くなるぞ! 今検討しているマンションが1億だとして、2倍だせば、中心部近くに・・・、1、5倍なら、中心部から少し離れた名古屋市内ってところだろうな! 名古屋市内近郊でいいなら、1億以下でできる! それなら、老後安心度が増すよ。』

Aくん 『なるほど・・・・。 あっ・・・! 前に、名東区の家・・・! 一度、見に行きましたよね〜w ああいう感じですか? あれだったら、絶対的にタワーマンションよりもいいですね〜。 タワマンは、駐車場から家の玄関まで5分かかるんですよね〜w』

『まあ、名東区の物件は、いろんな部分に金がかかっていたから、あそこまで造り込むと、もう少しかかるけど・・・、あれに近い動線の間取りはできるよ!  まあ、でも、タワマンで老後を考えない方がいいというのは、別の理由がある! 俺は、基本的に、数十年後、幸せのタワマンライフは崩壊すると思ってるんだよ!』

私は、将来のタワマンライフは、今と異なり・・・ひどい状況になっていくのではないかという私の予想を話をし始めた。


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Aくん 『どういう意味ですか??? タワマンよりも、戸建ての方がいいということではなく・・・タワマンライフの崩壊って・・・。』

『まあ、15年・・・20年ぐらいまではいいかな〜w 楽しいタワマン生活だとしよう。 まあ、問題は、古くなってきた時に困ると思うんだよ!  修繕積立の計画があるだろ? あれで、本当に修繕できて、ずっと維持できると思う?』

Aくん 『ええ! そこは、買う時に確認しました。 修繕積立金の計画書みたいなものもあり、嫁と、これなら安心だと話しましたけど・・・。 何か問題がありますか?』

『それで・・・タワーマンションの修繕、大規模修繕が、足りると思った?  多分、1回目の修繕は計画通りにできるだろうけど、2回目、3回目・・・そして、建て替えとかになったらどう?  マンションの住民が減って、3分の1、2分の1になったらどう?』

Aくん 『そんなふうになりますかね〜? めちゃ人気じゃないですか! 今回のマンションを今の相場で売ったら、タダで住んだみたいなものです。  値上がりし続けるとは思っていませんが、住民が減るという考え方はしていませんけど、減るんですかね〜?  マンションを買う時に確認したら、都会は、人が集まるから利便性の良いところを買えば大丈夫!と言ってましたけど・・・・。』

『まあ、何年後を見据えて言ってるのか知らんけど・・・。  俺の、タワマン未来予想図を聞きたい???』

Aくん 『はい! 聞きたいっす! 』

『う〜ん・・。 そうだな〜・・・、まあ、タワマン購入して20年後ぐらいから話そうか・・・、マンションデベロッパーは、その頃も、最近の設備のマンションを造り続ける! その頃には人口減少で、いくら都会に人が集まると言っても、古くなったタワマンは人気がなくなり価格が下がっている。 そんな中、マンションの大規模修繕を見据えて修繕積立金は値上がりしていく・・・、マンションは、1〜2割空室になって売りに出ている! 』

Aくん 『はい・・・。確かに、新しいタワマンは沢山できるでしょうね〜。 』

『購入後30年・・・。 この頃になると、そのタワマンの住民の半数以上は、高齢化した老人・・・・。 大規模修繕の費用は足りないので更に積立金は上がり、管理費や積立金の滞納をする人も増えて、空室で売りに出ている部屋が3割・・・、マンションは古くなり、かつての豪華なタワマン感は全くなく・・・古くて汚いタワマンになり、価格を下げても下げても買い手がつかない・・・。 そして、マンションから富裕層は完全に逃げて、外国人労働者や、ブルーカラーの日本人が増えてきて、サラリーマン時代に無理をして買った人たちが僅かに残り超少ない年金で生活をする。更に環境は悪化し、管理費や積立金の滞納も増える。 』

Aくん 『なるほど・・・。 築30年以上のマンションですもんね〜。 お金に余裕があれば買い換えてるでしょうね。』

『マンション購入から40年・・・。 Aくん、歳いくつになる?』

Aくん 『84歳です。』

『そっか・・・w 不摂生だから死んでるなw 大丈夫だw まあ、一応、40年が経過すると、タワマンの修繕費は・・・、う〜ん・・・想像がつかないほど老朽化してるだろうなw 修繕費用はは足りないから修繕できない、もう、こうなるとマンションの価格は意味わからないぐらい下がり、空室もすごいだろうな〜w 売買価格も賃料も無茶苦茶下がり、住む人の層は・・・・。 50年後以降も聞きたい???』

Aくん 『いいえ! でも、最終的に、どうなるんでしょうか???』

『そうなってしまったら、建て替えなんて、できるわけね〜だろ〜! という以外、俺も分からん! 朽ち果てる前に何とかしないとヤバいけど、売るにも、所有者の合意が必要だし、建て替えるとしたら、多額の追い金と、大半の承諾が必要!  築年数が古くなり廃墟みたいになったマンションの所有者が追い金出せるか??? いいよ!  反論してみて・・・w』

Aくん 『反論ですか・・・。 論破されるの分かってるのでいいです。 』

『俺の考え方を言うと・・タワマンは、不動産であって不動産ではない! 不動産というのは、不動の産物じゃなきゃいけないと思うんだけど・・・、戸建て買っておけば、少なくとも土地は残るし、自分や自分の子孫が単独で建て替えできる! 良い場所に家を買っておけば、何らか活用でできる。 』

Aくん 『不動産は、不動の産物ですか・・・なるほど・・・。 やっぱり、戸建てにした方がいいんですかね〜w じゃあ、近藤社長が、私の立場、私の状況だったらどうしますか???』

『東京ベイエリアのタワマンを売る! 武蔵小杉?は、息子が大学を卒業したら売る! 今の名古屋のタワマンに住みながら、土地を買って家を建てる! 資産運用は、タワマン以外で考える! 良い収益物件が見つからなければ、今は、現金で持っていた方がいいかもしれんなw』

Aくん 『俺、タワマン内のジムに通ってまして、けっこう気に入ってるんですけど・・・w 綺麗な奥さんとかもくるし・・・w』

『そんなもんは、そのうち無くなるよ! 20年〜30年ぐらいしたら、管理費で維持できなくなって閉鎖するんじゃないのかな〜? 』

Aくん 『近藤社長のタワマンライフ崩壊の話を聞いていると、そうなるでしょうね。』

『まあ、不動産コンサルの人たちに聞いたら、大半の人が、タワマンは将来ヤバいって思ってるんじゃないかな〜?   まあ、どう思うか、どうするかは、Aくん次第・・・w 俺、今日、Aくんが飲んでる姿、一回も見てないよ〜!  はいっ! かんぱーいww』

Aくん 『何言ってるんですか!!!  飯の時も、ここに来てからも、けっこうな量飲んでますよ! 』

『いやっ!  俺、見てなかったw はい! 乾杯とは・・・イッキなり〜w 』

ということで・・・・、この後は、Aくんが何杯飲んでも、私は見てない!一滴も飲んでない!と言い張り続け・・・・、Aくんは、飲んでいるところを私に見せようとするのだが、私が見ないように逃げるので・・・・、結局、この日は、Aくんを潰して飲み会は御開きとなった!

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不動産を購入する上で大事なことは、10年、20年、30年のライフプランと・・・・出口なんですよね〜。

我々プロは、不動産を買うときには、必ず、出口を考えて買っています。


弊社の私が担当をするお客様や、私のコンサルの方のクライアント様には、必ず出口戦略を考えていただき購入をするようにしています。

素人さんも、出口という言葉を簡単に使いますが、本当に出口が見えている人は割と少ないです。

それは、普通に買って、普通に売却をすることを考えるので、出口が見えにくいのであって・・・、我々は、安く買うか、付加価値をつけることができる物件を買うので・・・不動産業者は、土地の変動があっても生き残ることができる可能性が高いのです。

我々は、朝から晩まで年がら年中、不動産を扱っているわけで・・・、素人の皆さんが、そのノウハウをマスターするには、不動産屋にならない限り難しいと思います。

これは不動産だけではなく、どんな仕事も、職業として、しっかりやらないと・・・セミプロにはなれてもプロにはなれません。

素人さんが不動産を購入するときに重要なことは、その不動産と、自分たちの状況、社会情勢の、10年後、20年後、30年後、それ以降のことを考えるようにするとで・・・、シミュレーションすることで、素人なりに作戦が思いつくでしょうし、出口が見えてくるんじゃないかと思います。

タワマンについては、買うべきではないと思いますし・・・持っている人は、早めに売却をされた方がいいように思いますが、まあ、人の価値観はお金だけじゃないので・・・・、そこも考えるとするなら、個人の主観ですので私は、なんとも言えないですし・・・、あくまでも、今回のブログの内容は私の予想であって未来は誰にも分かりませんので・・・、ご自身でよくお考えになり、ご判断ください。

そんなわけで・・・本日は、タワマンライフの崩壊(タワーマンション)というテーマで書かせていただきました。




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toshikazy at 23:54│Comments(10) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 素人さんの為の不動産学校 

この記事へのコメント

1. Posted by タワマン後悔   2020年01月23日 03:18
タワマンを買って後悔しています。
ベランダに洗濯物が干せないのもさる事ながら、朝の通勤通学渋滞が発生するのが嫌でたまりません。
タワマンに住んで利便性が悪くなるとは思っていませんでした。
前に住んでいた賃貸マンションの方が住みやすかったです。
将来の修繕建て替えを考えるとぞっとします。
2. Posted by yk   2020年01月23日 06:17
近くの築20年のタワマンが月修繕積立1万以下と聞いた時、住民の皆さんは何考えてんだろ?と思いましたが
その下には、古い木造の戸建てが広がっていて大地震で火災が発生したらタワマン以外は丸焼けだろうなと感じました
>あくまでも、今回のブログの内容は私の予想であって未来は誰にも分かりませんので・・・、ご自身でよくお考えになり、ご判断ください。
そのとおりでしょうねえ
3. Posted by 名古屋に帰りたい   2020年01月23日 10:59
5 いつも有益な情報をありがとうございます。色々な場面を想像させてくれるこのブログが昔から大好きです。初めてコメントさせて頂きましたが、これからも、本音のブログを応援しています。
4. Posted by コンドウ   2020年01月23日 17:57
タワマン後悔さん、私の周りの人たちも、多くの方が、そうおっしゃります。
眺望に魅せられて・・・生活してみたら、意外と不便!
セカンドハウスならいいけど、家族で住むにはちょっと・・・みたいな感じの人が多いです。
やはり、ベストなのは戸建てだと思います。


ykさん、なるほど・・・そういう考え方もありますねw
密集地になってるんですね。
住宅街は、一定の隣棟感覚がありますが、商業地だと、結構隣との間が狭いですからね。
私個人としては、基本的には、タワマンの将来は怖いな〜って思いますけど・・・、短期で所有する人で・・・、毎日、通勤通学をされる人以外であれば、良いかな〜って思います。
私は、昨年、自分のセカンドハウスにしていたマンションを売ったので
、欲しいな〜と思っていますが・・・。
持ったとしても、また、短期で売っちゃいますけどねw
そこを、終の住処にしようとは思いません。


名古屋に帰りたいさん、初コメントありがとうございます。
とても嬉しいです。
名古屋に帰りたい!というnameが、とても気になりました。
名古屋、いいところですからね〜・・・私も名古屋大好きw
今後とも、宜しくお願いします。
5. Posted by かるふ   2020年01月25日 16:10
素人と質問ですみません( ・∇・)
タワマンの定義は?
何回建だとやばいのでしょうか?
6. Posted by コンドウ   2020年01月25日 16:33
かるふさん、コメントありがとうございます。
定義と言われると、確か18階以上だったように記憶しておりますが・・・私の感覚でいうと、20階以上の建物で大勢の人が住んでいるマンションのイメージです。
あとは、タワマンもいろいろありますので、一概には言えないところもありますが、基本的には、修繕積立、建て替えの問題は大きいですし、売れるからと造り過ぎだと思います。
このペースで増えていくと、ブログに書いたようなことになる可能性が高いように思います・・・。
7. Posted by かるふ   2020年01月26日 22:06
近藤社長、ご回答ありがとうございます。
建物維持費の問題なのですな。
欧米の建物だと数百年使用するのがあたりまえで
リノベ、修繕の繰り返しで永久?に使うらしいのですが、
日本の建物となにが違うのでしょうか?
新築制限があるからとか政策の違いなのでしょうか?
日本人の新築好きが影響してるんでしょうかね?
低層なら日本でも永久?に使用できるのか?
など、いろいろ考えてしまいます( ; ; )
8. Posted by コンドウ   2020年01月27日 00:03
かるふさん、木造もRCも、SRCも法定耐用年数というものがあります。
私の考え方としては、今の新築のマンションやタワマンのほとんどは、きちんとメンテをしながらであれば、100年とか全然大丈夫なんじゃないかな〜と思います。
ただ、言えることは、時代の流れが早すぎますので・・・10年もしたら、古いな〜って感じに思えてしまいます。
新しいものがどんどん出てきますし・・・。
それに、デベロッパーは、建て続けていきますので、人口が減るのにマンションが増えるわけです。
これが、続くと考えると、マンションの価格は下がっていきますよね。
そうなった時に、住んでいる人も変わっていくでしょうし・・・積立金は増えるでしょうし・・・、長期で考えると、マンションが歯抜け状態になっていき、適正な維持管理ができないと思うのです。
逆に、かるふさんは、これだけタワマンが建っていく中で、長期間に渡り、ちゃんとした維持管理ができていくと思いますか?
全部が全部のタワマンが無理とは言いませんが・・・、私は、難しいんじゃないかな〜と思います。

9. Posted by かるふ   2020年01月27日 22:14
近藤社長、お忙しい中ご返信ありがとうございます。
タワマンの維持は難しいと思いますw

10. Posted by コンドウ   2020年01月27日 22:24
かるふさん、そうですね〜。
難しいと思いますw

中には、それなりに、修繕計画を立てているところもあるのですが・・・・、今の住人の層が変わらなければいいのかもしれませんが、家あまりの時代が来るとどう変わって来るかもあるんですよね〜。

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