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2019年11月05日

2367)不動産の本当の価値・・・チャンスを逃すな!

不動産の価格には、相場というものがあり、買う側の誰もが、相場よりも安く買いたいと考えますし、売る側の誰もが相場よりも高く売りたいと考えます。

そんなことは当たり前のことなのですが・・・、プロの私から見ると、価格に固執しすぎて、チャンスを脱がしている人が多いというのが本音です。

不動産は、購入すれば使用するわけですし・・・、売れば大金が入ってきたり、借金を返済できたり・・・その場の金という価値だけではなく、タイミングによって人生が変わることがあります。


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家を買うにも、自分や家族のタイミングがありますよね。

子供の幼稚園や学校の問題! 自分たちの年齢やライフプランなど・・・。
当然に、購入する不動産の支払いのことは、自分たちの収入に合わせなくてはいけないので、無理をして高いものを購入してはいけません。
しかし、相場を気にしすぎて、タイミングを逃がしてしまうということは・・・家族にとって、その後の生活場所が変わるので、出会う人も変わるわけで・・・僅かなお金のことでタイミングを変えるのは勿体無いと思ってしまいます。

家を買えない人に多いのは、100%の物件を求めるあまり買えないという人も多いのですが、相場を調べまくって、相場以下で買おうと交渉しまくって、なかなか買えないという人もいます。

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同様に、企業が商工業用地を検討する際も、タイミングは大事です。

特に企業は、少々の坪単価がどうとか、少々の建設資材の高騰を気にしていたらいけないと思います。
例えば、以前私が誘致した企業様は、年少50億以上あり、年間の利益も億単位で、内部留保も、めちゃくちゃいい会社だったのですが・・・・。

売主の中に、契約直前に土地の価格を値上げしてくれと、ちょっとしたワガママを言った人がいて・・・、20万円ほど余分に費用がかかるということになり・・・、その件で、すったもんだして、結果、工場の完成が9ヶ月遅れたということがありました。

土地価格2億円、建物価格5億円、工場のライン・機械類で8億円・・・・、このプロジェクトで、地主11人のうちの一人のワガママに腹を立てて・・・9ヶ月遅れたんですよ!
まあ、契約間際に待って、一人だけ土地の価格を上げるというのは、腹立たしいですけど・・・ここで熱くならなくてもいいじゃないですか・・・。

私が、ポケットマネーで20万出しましょうか?と申し出ても、そういう問題じゃない!と怒って、9ヶ月間、売主、買主、一歩も引かずで・・・・結局、9ヶ月後に、前社長(現会長)に、めちゃくちゃ叱られて、結局、9ヶ月遅れで契約をしたのですが・・・。

社長は、会長に、『自分の感情で、どれだけの人の時間を無駄にしているのか、お前は、そんなことも分からんのか〜。 時代も企業も生きているんだ!』と、無茶苦茶叱られてましたけど・・・。
私も、柔らかくですが、同じようなことを言って説得していたのに・・・、何故か、理不尽に、私まで叱られまして・・・・まあ、80歳を超えた大先輩なので叱られても腹は立ちませんでしたが・・・。

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そもそも、素人の相場観って・・・・。

素人さんに多いのは、買おうとしている近くの不動産の価格をネットで調べたり、チラシや新聞の価格を比較したりするというパターンなんですけど・・・。

もちろん、こういった調査をするのも大事なことですが、ほとんどの人は、その地域の高いもの〜安いものを見る中で、南向き、北向きとは、考慮して価格を見るのですが・・・それ以上の査定をすることはないんですよね〜。
前面道路の幅、近隣の騒音や臭い、土地の形やまぐち、建築プランの入れやすさ、日当たりなどを考慮して、きっちり査定ができればいいのですが、そんなことは現実問題無理じゃないですか。

ほとんどの人は、ネット情報から大凡の平均を算出して、それ以下で買おうとします。

不動産の良し悪しも平均以下であれば、見つかりますが・・・、価格は平均以下で、物件は平均以上で探すのでなかなか見つからないということになるのです。

例えば、坪単価50万円が相場だとすると、坪55万円〜坪45万円ぐらいの開きがあります。

南向き正方形、前面道路幅員5m以上の土地が55万円だとしたら、東、西向き、間口が狭かったら・・・もしくは、延長敷地(旗竿地)であれば、45万円ぐらいでしょう。

平均50万円の土地、プラスマイナス1割の坪45万円〜55万円のうちの、坪単価1〜3万円分のお買い得を狙って行くのであれば、運良く、時間をかけてという感じなら買える可能性がありますが・・・、多くのお客様は、坪5万円分ぐらいのお買い得を狙って行くので・・・そうなると、なかなか買えないですし、時期を逃がしてしまうことが多いのです。

事業用(商工業用地)の場合も、同じくなのですが・・・それ以外にも、ライフラインの費用や、カーブミラー、水路のフェンス、等、地元の調整費のことで、逃がしてしまうケースもあります。

商工業用地の開発をする際は、意外と、行政や住民が、要望を出してくることがあるんですよ。
通学路だから水路沿いにフェンスを設置してくれとか、出入り口にカーブミラーをつけてくれとか、排水量が増えるので水路を大きくしてくれとか、水路沿いに草が生えるのにメンテがしにくくなるからコンクリートをはってくれとか・・・。

例えば、商工業用地を1万坪買うとして、売買代金以外の地元調整費が3000万円かかったとして、坪単価にすると3000円の話じゃないですか・・・、それで、買えなくなってしまったり、大きくスケジュールをずらすのは、私から見ると勿体無いと思ってしまいます。
私が、宅地分譲の開発をする際は、最初から5%ぐらいの予備費をみてありますから、行政や、地元住民との協議は、スムーズに進むことが多いです。

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そんなこんなで、不動産を買うには、値段の交渉をしたり、思いがけない予備費がかかったりすることもあります。

そんな時・・・一般の方が家を購入するという際は、不動産自体の条件的なことは、もちろん考えればいいですが・・・、その際に、自分と家族の家を買うタイミングも考えてみてください。
商工業用地を買うのに、条件的なことはもちろんですが、会社、社員、取引先にとっての時期というものも考えてみてください。

値段の交渉や、その他の条件の交渉を、受け入れろ!と言っているわけではありません。

タイミングということを・・・今より少し大きく考えると、本当の意味で、良い不動産購入ができるということが言いたいのです。


もう一点・・・事業用の場合は、土地の坪単価だけではなく・・・、その不動産を買うことで、年間いくらの売り上げや利益が出るかも考えることも重要です。

不動産が少々割高だったとしても・・・、その不動産を買うことで、飛躍的に伸びるとか、業績向上につながるのであれば、その分と、相場よりも高いと思う部分を比較して・・買う買わないを決まることがいいと思うのですが・・・、経営者さんなのに、やたら相場を気にして・・・、小さな金のことでムキになる人が多いんですよね〜・・・。

もちろん、我々不動産業者は、お客様が、安くて良いものを買えるように精一杯頑張っているということ前提の話なのですが・・・、最後の最後で、もう一歩の時は、ちょっとだけ妥協して欲しいな〜と思うこともあり・・・、そういう際には、今回のブログのようにタイミングも大事だということを説明させていただき・・・、今がタイミング良しなら買いましょう! タイミングじゃないなら、買えなくなることも視野に入れて交渉を続けてもいいんじゃないですか〜?と、アドバイスしますけど・・・。

稀にですが・・・、散々、無茶苦茶な交渉をしておいて、買えなくなると、怒りまくるお客様もいらっしゃるので・・・・、不動産は、売主より買主に方が偉いとか、どっちが上だ下だというような性質のものではなく、基本的に、売主買主平等ですから・・・、たまに、何か勘違いされている人もいらっしゃいます。

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何度も書きますが・・・、良い不動産を買うには、金だけではなく、タイミングも重要ということです。

損得は、金だけじゃないですから・・・金のことで金より大事なものを得られなかったとか、嫌じゃないですか〜!

相場も、タイミングも大事だし、でも、時は金なり・・・人生は一度きり!

そんなこと、分かっとるわ〜!って人も多いと思いますが・・・、意外と、タイミングより、相場や諸条件に気を取られて、タイミングを逃がしている人が多いんですよ〜。

そんなわけで・・・本日は、不動産の本当の価値・・・チャンスを逃すな!というテーマで書かせていただきました。




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toshikazy at 11:19│Comments(8) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 千代田不動産  | 近藤利一 不動産コンサルタント

この記事へのコメント

1. Posted by tainosin   2019年11月05日 20:44
近藤社長の言われるように、不動産はタイミング
が大事だと思います。

隣の土地を買ったのですが、地主は変わった人
でした。
売りたい意向を聞いて、交渉しようとしたら
曖昧な返事をされ、5年以上棚上げされたのです。
やっと売る気になったので、相場より少し高かったのですが購入しました。
臍を曲げると、また5年も10年もかかるような
気がしたからです。
今では、よい判断ではないかと思っています。
2. Posted by チャンス、タイミング、縁   2019年11月06日 11:08
勉強になります。
手に入れる縁があるならどんな困難があっても手にはいる、縁がなければ絶対に得ることが出来ない!
揉めている時間がもったいない、裁判してけちょんけちょんにして勝ってもお金と時間を無駄にするなら相手の顔を立て譲った方が後で助けてもらえる時もありますね。
3. Posted by かるふ   2019年11月06日 22:34
不動産はご縁の世界ですな。
身にしみます。。。
4. Posted by 初心者宅建士   2019年11月06日 23:13
5 本当にタイミングというか縁を逃す方が最近多くビックリする事も度々です、購入される方も売られる方もちょっとした事で売却を流されたり購入出来なかったり、売却を逃し単なる負債化する物件も田舎では数多くあります。で暫くすると後悔し前の方に聞いてくれないか?との問い合わせ・・・
5. Posted by yk   2019年11月08日 05:24
tainosin様
地主さんは、そんなに変わった人ではないかもしれませんね
「売ってもいいかなー」
「買います」
(えっ、買ってくれるの・・・ちょっと考えちゃうな、で、5年以上棚上げ、
しかし、換金したくなる事情となって、売りますということもあり得るような)
相場より少し高くても隣地なので引き合うのではないでしょうか
よい判断をされたと思います
6. Posted by tainosin   2019年11月08日 22:41
yk様

そうですね。
よく考えたら、不動産取引に関してはよくある
ことかもしれませんね。
変わった人とは、それ以外の日常の部分です。
7. Posted by コンドウ   2019年11月09日 02:35
tainosinさん、隣の土地は倍出してでも買えと言いますが、その判断は大正解だと思います。
私は、土地の売却の話があると、売主さんの承諾を得て、まずは、お隣に声をかけるようにしています。
これは、高く売るためではなく、隣の人が買うのが良いと思うのと、売れてしまってから、欲しかった!何故、教えてくれなかった!と言われるのが嫌なので・・・。
昔は、結構高確率で購入してもらっていましたが、最近は、隣の土地を欲しがらない人が増えた気がします。
少子化、人口減少の影響かな〜と思います。


チャンス、タイミング、縁さん、おっしゃる通りだと思います。
不動産って不思議な縁を感じることがあります。
私の立場から見ると、めちゃくちゃ良い物件で人気があるのに何度も流れて、何故か買い手が決まらない。
でも、スパーンとマッチングすることがあり、最初からこの人が買うと決まっていたんだな〜と多々あります。



かるふさん、不動産と人は、縁ですね〜。
今回のAさんとBさんの家も、いつかは、決着がついて、どちらかの子供か孫が買うかもしれないし、赤の他人のものになるかもしれませんし・・・何にしても、縁だと思います。




8. Posted by コンドウ   2019年11月09日 02:41
初心者宅建士さん、あるあるですねw
不動産の縁は、人と人の縁に似ている気がします。
これまで、数千の取引をしてきましたが、やればやるほど、縁だな〜という思いが強くなってきます。
当社が購入する物件ですら、縁を感じます。



ykさん、tainosinさん、私のブログのコメント欄をきっかけに、やりとりされているのも、何かの縁だと思います。
なんとなく、嬉しいですw

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