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2019年05月19日

2226)古いマンション買う? 分譲マンションの建替えについて!

前回のブログにタワマンのことを書かせていただき、ブログの終わり頃に、古いマンションをリフォームして売る業者とゴタゴタしたということを書かせていただきましたが・・・。

読者さんから、その部分へのツッコミや、詳細を書いて欲しいという要望が多かったので書かせていただきます。

なんか・・・こういう事を書いていると・・・だんだん敵が増える気がしますが・・・・。

まあ、そんなわけで・・・やさしく書きますね・・・


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ゴタゴタの始まりは・・・、知人から、中古マンションを購入するという事を聞きまして・・・。

知人が、どう思うって聞かれたので・・・、『俺なら死んでも買わない!』って言ったわけです。

そこが、スタートだったわけですが・・・・。

実は、話の途中・・・後から分かったことなんですけど・・・・・中古マンションの話を聞いたのが・・・タイミングの悪いことに、契約の前日だったのです。

そのマンションというのは、まあまあいい場所にあるのですが、築年数が40年以上経っていて・・・けっこう高い金額だったわけです。

う〜ん・・・そのあたりの新築相場の70%ぐらいの価格でした。


玄関、床、壁、水周り、デザインも今時の感じ・・・・かなりリフォームをしてあるので、金額的に理解はできるのですが・・・、そもそも、近い将来建て替えをしなくてはいけないような古いマンションに、ここまで金をかける意味が分からないし、いくら人気のエリアと言っても、新築の70%は、ないな〜と思うので・・・『俺なら死んでも買わない!』と言ったわけですが・・・・。

知人 『そ、そうですか〜・・・。 死んでも買わないですか〜・・・。 なぜですか?  かなり豪華ですよ! 中は、新築マンションと大差ないですし、エレベーターも一回交換してあるようですし、エントランスも、それなりに・・・。 でも、古い感はありますけどね。』

『わかりますよ。 一応、プロですから、想像つきます。 逆に内装は、安物にしておけばいいものを、しっかりリフォームしちゃってるんですよね。  そこがタチ悪い! うちも、古いマンションを再販するときがありますが、そんなに費用を書けずに、なるべく安く販売できるように、必要最小限のリフォームをして売るようにしています。まあ、場所がいいから、売主さんの意図も分かりますが・・・リフォームに金かけても、築年数が減るわけではないので、勿体無いというのが、私の正直な感想です。 で・・・建て替えの事や、修繕積立金の継承については聞いたの?』

知人 『もちろん! 聞きましたよ! 建て替えの時期が来たら皆さんと話し合って、修繕積立金で建て替えをするんですよね? 多少の清算金はあるかもしれないんですよね? 』

  『ホォ〜〜〜w そうやって説明されたんですか〜w まあ、あながち間違ってはいないですが、そもそも建て替えをするってのは、マンションの住人の5分の4以上が賛成しないといけないんですよ! いろんな人が住んでいて、それが、話し合って、簡単に建て替えようってなりますかね〜? まあ、修繕積立がどれくらい貯まっているとか、敷地がどれぐらいあるとか知りませんから、断言はできませんが、そんな簡単なもんじゃないし・・・おそらく高額な清算金と労力が必要です。』

知人 『建て替えですか〜。 5分の4以上の同意か〜・・・・。清算金って出ことになるってことですか? いくらぐらいなんですか???』

『それは、詳細が分からないので算出はできませんが、平均的には、1000万〜1500万円ぐらいは追い金出さないとあかんでしょうね〜。 建て替え決議、計画でゴタゴタして・・・まあ、建て替えることになったとして・・・、その後、引越し、解体、建設・・・そしてまた引越し・・・。 建て替えできたとして・・・の話ですよ!』

知人 『なるほど・・・。 簡単ではなさそうですね〜。  仮に、5分の4の同意が取れなかったら、どうなるんですか? 皆さん、最終的に困りますから、同意するでしょう?  反対する人いるんですか? 反対する人は、どのような理由で反対するのでしょう???』

『そんなもん、俺に聞かれても知らんですわ〜w 住んでいる人もいろいろですから・・・。 まあ、清算金はらうだけの資力がないとか、空き家にしているから興味ないとか・・・、年齢的に引越しが面倒臭いとか、いろいろあるんじゃないですかね〜? 人それぞれ、生きている以上、それぞれに状況と事情がありますし・・・。』

知人 『それは、そうですね〜・・・。 物件的には、気に入ってるんですが・・・やめたほうがいいですかね〜??? 』

『それは、価値観も人それぞれなので、私は、なんとも言えないですが・・・、一つ言えることは、私だったら死んでも買わない! そういう面倒な事に、自分が関わるのも嫌だし、私の相続人も関わらせたくないです。 新しいのを買って必要なくなったら売る!のであればいいですけど・・・。今から古いのを買って住もうとは思いません。 戸建なら古くても、自分たちの判断でき値して建てるなり売るなり簡単にできるのでいいですけど・・・。』

知人 『そうですか〜・・・。 質問なんですが・・・、不動産の契約はしていないのですが、不動産の購入申し込みはしているのですが、買うのを辞めることはできるんですか?  実は、明日の午後、契約をする事になっているんです。』

『マジっすか〜!!! 明日、ですか〜?  ・・・。 やめれないことはないですけど・・・不動産業者として、その会社の営業さんの気持ちを考えると、可哀想というか・・・、う〜ん・・・。 検討段階ではないんですか???  ・・・・う〜ん・・・まあ、買いましょうw』

知人 『いや・・・。 そこまで聞いちゃったら買えませんよ! ペナルティーとかあるんですか?』

『契約前なんで、ないと思いますが・・・・。 いあぁ〜・・・明日の契約時間まで決まっていて・・・、同業的に・・・、それは、ないですわ〜。 いらん事を言ったな〜。 検討してるかと思ったんで・・・。 でも、俺なら死んでも買わないですけどね。 まあ、買ってあげてください! お金持ちなんだし・・・w』

知人 『お金なんかありませんわ〜。 あかんあかん・・。 ちょっと不動産屋に電話して断ります。 近藤社長! ありがとうございました。 』

そんなわけで・・・。

知人は、明日、契約という中古マンションの契約をやめたわけですが・・・。

向こうの業者さんも、素直に引き下がらなかったようで・・・・。


しばらくして、知人から電話があり・・・、営業マンが今夜、家までくると言っていて、契約は断ったけど、訪問を断りきれなかったから、どうしたらいいかと相談を受けまして・・・・・、おまけに、立ち会って欲しいとお願いされまして・・・私が立ち会う事になってしまったのです。

同業者の営業マンが訪問してきたところに、同業者がいたら嫌だろうな〜と・・・気乗りしなかったのですが・・・、この知人はクルマ仲間ということもあり断れなくて・・・家に行くことになったわけですが・・・・、営業マンのお兄ちゃんも、キャンセルをひっくり返すのにヤル気満々で・・・私は・・・



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ブログの続きです。

知人の家のソファーに座り・・・面が割れると何と無く嫌なので・・・帽子をかぶってサングラスをして対応したのですが・・・、その時の画像はないのですが・・・どんな雰囲気かいうと・・・わりと、これが近いかな〜?

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予定の時間よりも少し早めに、古いマンションを知人に売ろうとしている同業者の知人宅に行きスタンパイをしながら、車の話をしていました。

しばらくすると、古いマンションを知人に売ろうとしている同業者が来ました。

手土産を持って上司を連れて来ていました。

私は、『友人の・・・車仲間の近藤です・・・。』と自己紹介をして、不動産業者さんの方も、きちんとご挨拶をしてくれました。

その後は、おきまりのパターンで、知人がキャンセルをしようとするのを契約をさせようと、一生懸命、頑張っていました。

キャンセルの理由を聞いて、お客様の意見を尊重しながら契約してもらえるよに持ってこうとする。

その姿は、うちの社員に見習わせたいぐらいの熱意で・・・。

とは言っても・・・、うちの社員には、キャンセルのお客様を、ひっくり返してこい!なんていう教育はしていませんが・・・、まあ、弊社の話は置いといて・・・・、まあ、とにかく一生懸命・・・。

でも、大変申し訳なかったのですが・・・今回、私は、知人のキャンセルのサポートをしなくていけません。

『すみません。 ちょっと口を出しますが・・・、マンションの建て替えについて、皆さんで話し合ってとか、修繕積立金がどうこうとか、建て替えの成功例とかを提示していますが・・・。 このマンションの詳細を教えてください! 安心できる材料を提示してくれないと・・・古いマンションを買わないのは、建て替えの時期が近いというところがキャンセルの理由なんだから、一般的な話では納得できないと思いますよ。』

不動産業者 『マンションは、5分の4以上の住民が建て替えに賛成すれば、修繕積立金を使って建て替えをする事になります。 このマンションは、平成13年に内外装、昨年、外装とエレベーターなどを改装して・・・何よりも管理体制もしっかりしており、きちんと管理されております。 建て替えについても、絶対とは申し上げられませんが、問題ないと考えておりますが・・・、具体的にとは、どういう事でしょうか? 何をお知りになりたいですか?』

『う〜ん。 まあ、あのマンションを査定すると、@@@@万円±300万円・・・業者買取だと逆算して$$$$万円ぐらいじゃないですか。 で・・・あのリフォームは、玄関周りに金をかけて、間接照明を上手に使って古さを消して、クロスを部分的に高いのにして、居室はSPだけど・・・。 あとは、扉、水回りも全部交換して、キッチンも鏡面パネルの美しさを生かしてカッコよく仕上げてあるよね。  だいたい、600万円〜700万円ぐらいかかってるよねw 御社の利益は、200万円〜300万円ぐらいかな? 理屈は分かる・・・、根拠の前に・・・建て替えを考えてリフォームしたとは思えないだよな〜w 将来のことを考えていない物件は買えないからキャンセルなんだよ!』

不動産業者 『いえいえ、ご購入いただくお客様のことを考えて、しっかりとリフォームして販売をしております。 近藤さん、詳しいですね〜。 不動産・・・、建設関係の方ですか?』

『まあ、多少かじってる程度ですが・・・。 きちんとリフォームしてあることも理解できますし、管理組合の運営がしっかりしていることもわかります。 そこじゃなくって、この古いマンションの建て替えの時期を考えて、今、この金額で買って、採算合いますかね〜? 新築や築浅の方が良くないですか? 築40年を超えているマンションが新築の価格の7割の値段ですよ! 建て替えを考えたときに、どう考えたら良い買い物なのか、具体的に教えてくださいって言ってるんですよ!』

不動産業者 『何を具体的にご説明させていただけば、ご納得いただけるのでしょうか?』

『う〜ん。 例えば、5分の4以上の賛成が取れるであろうというところの根拠・・・、それに納得できたら、修繕積立金と清算金の想定金額・・・、あのマンションの土地の建ぺい率と容積率から、どれくらいの建物が建てられるとか・・・、想定でもいいからさ〜・・・、プロなら、もう少し、具体的な話をしないと納得行かないと思うよ!  マンションの建て替えの大変さと、手間暇・・・分かって喋ってないでしょう。というか、そこ考えずに買取して再販してるよね???』

不動産業者 『いえいえ。 弊社は、建て替えのことも考慮していますので、こうやってご説明させていただいているんですよ!  ご存知だと思いますが、あの場所は、人気のエリアで・・・・(中略)・・・ですから、建て替えをした際には、価値が上がるので・・・決して買っておいて損をするということはございません。』

『そうかな〜? 容積だろ・・建設費が安めで坪100万円として計算しても・・・11億じゃん・・・今の部屋数からして・・・、共用部だろ・・・、あっ、でも、斜線考えると、容積全部は食えないから・・・う〜ん・・・。 計算し直しだ・・・。えっと・・・(中略)・・・、あはははhw あかん、あかん、話にならん。 解体費、引っ越し代、その間の居住費、安く見積もっても3500万円以上・・・修繕積立がいくら貯まるのか知らんけど、計算上、オタクの言う、多少の清算金でできるわけないだろうw あんたも、計算してみなよ! ほら・・・w』

不動産業者 『・・・。 ・・・・。 そのために修繕積立金が、平成15年から少し上がってるんです。おそらく建て替えも視野に入れてのことだと思います。 マンションというのは、新築時は積立金が安く設定されているのですが・・・・(以下省略)』

『分かった分かったw じゃあ、今の修繕積立金で、あと20年貯めたとしようかw で・・・、あと1回補修工事したとして・・・、ん〜〜〜、キャンセルするマンションの建て替えだし・・・、だんだん計算するのが面倒臭くなってきた・・・。 ちょっと予想でいいから算出して、提示してみてください。 計算するまでもなく、良い買い物とは言えないでしょう???  はい! 計算してみて・・・予想ぐらいの感じしか出ないと思うけど・・・・。』

私は、自分のiPhoneの電卓を渡そうとした。

不動産業者 『・・・・。 ・・・・。 マンションの建て替えは経験がないので、計算自体ができません。 』

『あははははははははwww 言ってることが変でしょうw 建て替えの費用の予想すらできないのに、何を根拠に、今までのことを喋ってたんですか??? 』

不動産業者 『近藤さん、本当に、お詳しいですね〜w 建設関係・・・設計士さんですか? 不動産の知識もあるようですし・・・。もしかして、マンションの修繕関係のお仕事をされているとか・・・w』

『いえいえ。 ちょっと、かじっている程度なんですけど・・・。 私は、こういう者です・・・。』

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ということで・・・、不動産の名刺は出しにくかったので・・・ダイヤニウムの名刺を出して・・・自己紹介と、環境浄化触媒の消臭、抗菌、抗ウィルスの宣伝をさせていただきました。

不動産業者 『そうなんですね〜。 お詳しいので、』

『まあ、そんな話はどうでもいいけど・・・。 営業として、キャンセルを、ひっくり返したいのは分かりますが・・・。 ちょっと厳しくないですか?  御社の商品を貶すつもりはないですけど、こんだけ古いマンションを、いくら内装を綺麗にしているからって、こんな価格で買ったら、先々不安なので、キャンセルをしたいってことなんですよ! ご理解いただけましたか?』

ここで、不動産業者の上司が・・・・。

不動産業者上司 『もういい! おい、帰るぞ!  話にならん!  明日の契約、中止! 部外者が出てきて、あーだ、こーだ言われて・・・話すだけ無駄だ。』

突然豹変して、ものすごい嫌な態度で・・・部下に言い放って、私を睨んで、席を立って帰ろうとした。

『すみませんね〜・・気分を害しましたか? まあ、でも、気持ちは理解できます。 だた・・・、上司がキレて、悪態ついて席を立つって・・・、御社の方針と、おたくの人間性がお粗末すぎる。 ここは、プロなら、悔しくても、承知しました、良い物件をお探しください!ぐらいのことを言って、帰ったほうがいいんじゃないの?  ムカつく、気持ちは分かるけど・・・w』

不動産業者上司 『・・・・。 はい! そうですね・・・。』

そして、私は、紹介者にも言った・・・。

『キャンセルするのを、止めるためにアポイント入れていること分かっているのに、なんでOKしたの?  俺も、ここまで話さなくてはいけなくなったし、この人たちも嫌な思いをしたじゃん。 契約の段取りまでしていたのに申し訳ないって、きちんと断って、買う意思はないと伝えればよかったんじゃないの? まあ、友達として、この物件は買わなくてよかったと思うから結果は良かったと思うけど・・・。』

知人 『ごめん・・・。 それはそうなんだけど・・・。 買うと言った手前、断りづらかったから・・・。 嫌な役をさせてしまって申し訳ない。』

『まあ、これで、区切りがついたから良かったけど・・・w』

続いて・・・不動産業者さんに言いました。

『そういうことなので・・・、あれこれ言ってすみませんでした。 もし、御社の物件で、もう少し新しくて良い物件があれば、また声をかけてあげてください。 次回は、資料を見た時点で、良し悪しを彼にアドバイスしますので・・・。 良いと思えば、今日とは逆に、買うように勧めますw もちろん、あかんと思えば、車仲間なので、あかんと言いますが・・・w』

不動産業者上司 『分かりました。 でも、ご存知だと思いますが、あの地域はなかなか物件が出ない場所なので、正直、ご納得いただける物件を出す自信がありません・・・。』

『ですよね〜。  買って、リフォームして再販するのは、どうしても、こういう感じの物件になりますよね〜。 築浅であれば、数年住んで逃げることもできますので、賃料と比較しての居住費計算が成り立ちますが・・、古いとババ引く可能性が高いので・・・契約日まで決めといて・・・今回は、すみません。 まあ、彼も素人なんで・・・。 良い物件があれば・・・ということで・・・・。』

不動産業者上司 『ご同業の方ですか・・・w なるほど・・・納得できました。 建て替えの算出までされるとは思っていませんでしたw どちらの方ですか???』

『まあ、今回は、車友達に頼まれて!ということなので、まあ、いいじゃないですかw 調べたら分かりますよw そのうち、仕事することもあるかもしれませんし・・・。』

不動産業者上司 『分かりましたw  失礼いたします。  お邪魔しました。』

不動産業者たちは、帰って行きました。

この後は、知人が、申し訳ないと・・・美味しいお鮨屋さんに連れて行ってくれましたが・・・・。

不動産の相談からの・・・嫌な展開になってしまい・・・車仲間の頼みとはいっても、なんとも後味が良くない感じでした。

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まあ、でも・・・・。

古いマンションを購入する際は、建て替えの事とかを考えて購入してください。

だからといって、古いマンションをリフォームして売っているものが悪いというわけではありません。

割高なものは買わないほうがいいという話で・・・、残存期間を考えて割りが合うなら古い物件を買ってもいいと思います。

なんにしても・・・建て替えのことや、居住費の計算をするということが大事だと思います。

そんなわけで・・・本日は、読者さんからのリクエストで・・・、古いマンション買う? 分譲マンションの建替えについて!というテーマで書かせていただきました。




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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2019年05月20日 12:21
かじっているのくだりに爆笑しました。
サングラスと帽子かぶってもバレバレです(笑)

名古屋の同業で近藤社長を知らない人は少ないでしょうから、マンションの場所は名古屋ではないのでしょうか?

2. Posted by 剣菱   2019年05月21日 08:11
近藤さんはユーチューバーにはならないのでしょうか?
不動産学校みたいなことしたら、軽く1何万人かあつまるとおもいます。
3. Posted by 匿名所長   2019年05月21日 20:34
5 先日はコメントありがとうございました。
弊社の評価基準は…ですが、所員には金額だけで無く内容重視、お客様とメーカーの評価は?問屋はその場限りでは無く今後の商売がどうなるか、長く続くのかが重要だと言っておりますが…
しかし、近藤社長を知らないとはw
調べてひっくり返って居る事でしょうwww
不動産屋へのお声掛け、お友達への忠告、十二分にお優しいですヨ!!

4. Posted by かるふ   2019年05月21日 21:24
うーん、さすが不動産コンサルタントマスター近藤社長。
勉強になります。
敵も増えますが、
それ以上に味方も増えてよいじゃないですか♪( ´θ`)ノ

というか、変装になってないようなw
5. Posted by 通りすがり   2019年05月22日 02:06
不動産というジャンルのブログの中では群を抜いておもしろい
頭の中で描写が描ける
小説を読んでるようだ
6. Posted by コンドウ   2019年05月23日 01:53
Sさん、大手の代表ならともかく、中小の不動産屋の代表ですので、圧倒的に知らない人のほうが多いと思いますよ。
万が一、面が割れていると嫌なので、変装してみましたw


剣菱さん、車関係では、YouTube投稿しています。
一応、更新1ヶ月経たないのに、15万再生ぐらいはアクセスがあります。
不動産ブログは、どうなんでしょうね〜?
見せるものというか、華がないので、あまり面白くはない気がしますが・・・・。
私自身、不動産ネタのYouTubeは、ほとんどみたことがないですw


匿名所長さん、こちらこそコメントありがとうございます。
不動産は、高価な買い物なので、常にお客様の未来を考えなくてはいけないと思っています。
不動産に限らず、その場限りの商売は長続きしないと思います。
建て替えの事を全く考えずに古い中古マンションを売るとか・・・考えられないです。
不動産業界でも、ネットであれこれ調べて勉強している人は、私のブログを見ることはあるかもしれませんが、普通に売り子してるだけだと読むことはないと思います。


かるふさん、いえいえ・・・私としては、巻き込まれた感でいっぱいですw
まあ、知人が被害に合わなくてよかったですが・・・。
敵が増えないように変装していたのですが・・・バレバレですねw



通りすがりさん、ありがとうございます。
描写は意識していないですが・・・、ほぼ、そのまんま書いているので、
読みやすいのかもしれませんね。

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