2217)ルイ・ヴィトンに心から感謝いたします。2319)10連休、株と為替は要注意!と、沖縄出張 続編!

2019年04月25日

2318) 沖繩 那覇出張 (宮古島不動産)

は〜るばる〜きたぜ〜 おきなわぁ〜

といっても・・・名古屋から2時間ぐらいですが・・・w

突然ですが・・・本日は、那覇にいます。

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えっ! 宮古島じゃないの?って思った読者さんもいらっしゃるかと思いますが・・・今回は、沖繩本島です。

今回の沖繩出張の目的は5つあります。

ゝ楔電腓良堝飴困侶荳僂魏縄本島の琉球銀行で行う!
∨拭@島の海近くの不動産の売買契約を締結する!
K辛堝飴魂饉匱卍垢筏楔電腓虜8紊粒発についての作戦会議!
げ繩本島のブログの読者さん(投資家)たちと親睦会に参加!
ゲ繩本島の不動産市況調査と、物件視察、不動産相談!

2泊3日ですが・・・夕方着で、中1日と、最終日の昼までしか時間がありません。

ですから、沖縄に行っても・・・、観光地もいけないし海にも入れない! 高級リゾートを取ってあっても滞在時間が超少なく寝るだけ! 朝も早いので深酒できない!

それでも、スケジュールに少し空きがあったので、友達の慶ちゃんと会おうと思っていたのですが・・・スケジュール変更があり・・、会えなくなってしまいました。

まあ、でも、仕事できているわけですし・・・、某不動産会社の社長も、ご多忙の中を時間を作り調整してくださりお会いできて嬉しいですし・・・このブログの読者さんたちとお会いできますので・・・、とても楽しみです。

飛行機で約2時間ですから、いつでも遊びにくることができます。

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しかし、那覇は、発展しましたね〜。

多分、那覇市内には、10年ぶり以上に来たと思うんですけど・・・・、マンションがボコボコ建ちまくっていますし、国際通りは、とんでもなくキレイだし・・・、昔、20年以上前には、この国際通り付近には、ちょいちょい来ていましたが・・・、昔は、少し裏に入ると豚の頭とか肉とか内臓とかが売っていて臭かったイメージがあったのですが、アジアチックな感じは薄れて・・・めっちゃ都会になっていました。

でも、国際通りを歩いている人の半分ぐらいは中国人で・・・その他の国の人と日本人を合わせて半分って感じでした。

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それはさておき・・・今回の出張は、今後の沖縄、宮古島の開発を進めて行くために来ているわけですが・・・今後も、宮古や沖縄本島の開発は、愛知県での開発よりも慎重に進めていかなくてはいけないことがあります。

我々は、外から入って来て、開発をするわけなので、自然環境や人々の習慣や価値観を大切に考えながら事業を進めていかなくてはいけません。

特に宮古島は、給排水、自然環境、物価等、いろんな事に配慮していく必要があります。

私は、現在、土地を購入して造成工事をして、アパートを建設して販売をしており・・・、今後は、アパート建設だけではなく、戸建て、リゾート、商業店舗などを手がけて行こうと考えています。

給水は極力水を無駄にしないように配慮し、住設機器などを節約型のものにしたり、リゾート系の事業をする場合は無駄に大きなプールを作らないようにし・・・、排水についても、なるべく下水道が完備されたエリア、もしくは下水道の予定エリア内で戸建、アパート建設事業をするようにして、下水がないエリアの場合は、行政とよく話をして過剰なぐらい排水に配慮していこと考えています。

宮古の美しい海を見ていると、この美しさは永遠のものでなくてはいけないと思います。

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しかし、現在の宮古島の状況は・・・、このまま、整備が進まないまま、建設が進んでいくと、とんでもないことになっていくでしょう。

開発に、排水の整備が追いついていないですし・・・、行政も、下水エリアを拡大しようとしているのは分かりますが、雨水は、浸透式・・・、下水エリア以外の雑排水については、浄化槽からタンクへ流し、汲み取るという方式をとっていますが・・・、市街地で下水の整備ができていない場所、特に西里の繁華街は、雑排水の処理がされておらず、悪臭がするところもあり、垂れ流しなのではないか?という状況です。

旧市街地の垂れ流しのところは、せめて浄化槽ぐらいは・・・なんて思います。

まあ、私は、その道の学者ではないので、よく分かりませんが・・・浸透式とか、垂れ流しだと・・・地下水は、どうなるのだろう?とか、地質的に地下水域まで浸透する間に天然浄化されるのだろうか?とか、海を汚していないの?とか・・・あれこれ考えてしまいます。

何にしても、私は私で、宮古島のルールを遵守しながらも、自分なりに、自分が関わる開発や建築では、極力、環境に配慮しながら進めていこうと思います。

この美しい海は、多くの人に知って見てもらいたい反面・・・絶対に壊してはいけないのです。

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もう一点、私が思うのは・・・賃料と島の人の収入のバランスの問題。

賃貸マンション不足で賃料が高騰し、賃料が高騰し続けていて、我々が賃貸住宅や戸建てを作っても、地元の人の収入では高すぎて賃貸できる人が少ないという問題です。


アパートを建設して売っている業者が何を言ってるんだと思われる人もいるかもしれませんが・・・。

私としては、なるべく地域の人たちに仕事をしていただき、それに見合った賃金を支払わなくてはいけないと思っていますが・・・どうしても、腑に落ちないというか、納得がいかない事があります。

現在の宮古島の状況を説明しましょう。

空港が完成し、外から観光客や永住者が、どんどん増えていく状況の中・・・開発が遅れています。

完全に人手不足・・・・住むところが少なくて、人が入ってこれないという現実があります。


今、宮古島で賃貸マンションを探しても、なかなか見つからない状況ですし・・・、だからと言って宮古島で建設をしようとすると、3年〜4年待ちという深刻な状況です。

それに対して、弊社は、愛知県内の建設業者さんと、宮古島の建設業者さん、不動産会社さんたちに協力をしていただき、建築確認から数週間で着工、数ヶ月で完成できる状況であり、早期に賃貸住宅を増やしていこうとしているわけです。


しかし、ワンルームマンションの月家賃が10万円を超えていて、まだ今も上がり続けているというのが現状であり、外から島に入って来ている企業や、人たちは借りる事ができても、地元の人が借りる事が困難な状況です。

建材の輸送費や建設費が高く労働力が少ないということから、賃料も高騰しているわけですし・・・それに乗っかり不動産投資も新築で利回りは10%前後出るような収益物件を取得する事も可能です。

私も、皆様のご協力により、利回り10%の収益物件を作り販売をしましたし・・・、今後もやっていくつもりで、宮古島に人が入ってこれる状況にしていくつもりですが・・・・。

その上で、腑に落ちないのが・・・、賃料が高いだけではなく、島に運んでこなくてはいけないので、材料費も高いし、人手不足もあり建設費も高い・・・、でも、全てが高すぎるのではないかと思うのです。

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何が言いたいのかというと・・・。

輸送コストを調べると、もっと距離が遠い海外よりも高い・・・何故?

建材と輸送コストと業者の利益を計算しても、それ以上に高い・・・何故?

愛知、沖縄、宮古島など・・実際に労働している人の賃金や建設会社土木会社の利益を計算しても、そんなに多いわけではないのは・・・何故?

多くの人が、宮古島に住んだり、働いたり、観光で来たりして、飲食店も商業施設も賑わっています・・・それなりにお金を使っているのに、地元の人たちの利益や、従業員の給料が少ないのは・・・何故???

これだけ全てが高いのですから・・・、うまく回れば、地元の人たちの収入も増えて、賃料や不動産価格とのバランスも合ってくるはずなんですけど・・・。

つまり、我々、外から入っている開発業者は、どう考えても高いであろう金額を払っているのに、地元業者が無茶苦茶儲かっているわけでもないし、地元の人たちの賃金が上がっているわけではないのです。

開発業者が、無茶苦茶儲かっているのかというと、全てが高いので、そうでもないのです。

ただ需要が高いので、回転はいいですけどね。

投資家さんたちも、かなり高い建設費を払っていますが、需要に供給が追いついていないので賃料が高騰しているだけで、これが、10年で終わるのか、20年経ったらどうなのか分からないわけで、それなりにリスクもあるわけです。

それに、この高い賃料の借主は、地元の人ではなく、外の人ですからね。

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要するに、お金がきれいに回っていない状況で、地元の人が住みにくい状況になっているわけです。

投資家さんも、我々も、計算上何故?って思うような金額を払っているのに、何故、それが、島の企業の利益や、働く人たちの賃金に、あまり反映されていないのか、意味が分かりません。

そのお金が、どこに行っているのか・・・不思議です。


まあ、大手も、どんどん入って来ていて・・・その本社所在地は宮古島ではないので・・・利益を宮古島で吸い上げて、税金は他県で払っているという点も原因の一つではありますが・・・それだけではな区・・・どこかにお金が流れ、どこかで止めているということもあるようですが・・・それ以上はかけないというか、ご想像にお任せします。

現状でも、温度差と格差みたいなものを感じるのに・・・、縮まるどころか広がっている気がします。

宮古の人たちの中でも、格差が出て来ているようで、土地の価格も数倍〜数十倍・・・中には100倍以上になった場所もあり、地主さんの中には大金を手に入れた人もいるわけですが、土地を売って手にしたお金を消費する人が少ないですし、土地を持っている人と、持っていない人・・・売る人、売らない人・・・、格差ができているようにも見えます。

宮古島で仕事をしていると、多くの人と出会い、それぞれの考えがあって・・・いろんなことが見えてきます。

私は、私の考えで宮古島が良い形で発展していくように頑張履帯と思います。

さて・・・話は、那覇に戻りますが・・・・。

那覇の和食屋さんで・・・、うなぎにトライしてみました。

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うなぎは、名古屋の方が断然旨いです。

私個人の意見としては、外をカリッと焼いて香ばしくして、中が甘くてジュージーな感じで、カリッとジュワーのマリアージュの感じが好きなんですけど・・・。

那覇で食べたウナギは、ベチョ〜っとしていて、泥臭くて、骨骨していて・・・タレも秘伝のタレ的な濃厚な感じではなく・・・スーパーで買ってきたような味!

予想通りではあったのですが・・・本当は、沖縄のウナギ、めっちゃ旨い!という驚きが欲しかったというか、変な期待をして注文をしたことを後悔しました。

でも、食事をした相手が、大変お世話になっている不動産会社の社長さんでしたので、とても勉強になりましたし・・・いろんな話ができて楽しかったです。

今後も末長くお付き合いしたい人ですw


食事が終わった後は、北谷の方に行きまして・・・、というのは・・・、読者さんが、アメリカンビレッジの近くのヒルトンのスイートルームを予約してくれていたので・・・深夜になりましたが、チェックインしました。(感謝w)

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北谷のアメリカンビレッジと海が見えるコーナースイートじゃん・・・!

北谷の開発の噂は聞いていましたが・・・昔の面影なし・・・すごいです。

そんなわけで・・・・。

明日は、宮古島の土地の決済と、某土地の契約がありますので・・・この辺で失礼します。

本日は、沖繩 那覇出張 (宮古島不動産)というテーマで書かせていただきました。





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toshikazy at 01:20│Comments(6) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 千代田不動産  | 近藤利一 不動産コンサルタント

この記事へのコメント

1. Posted by 島唄   2019年04月25日 03:43
誰が儲けているのか考えてみました。
開発業者と宮古島の建設業者と土地を売った者でしょう。
宮古島の開発をしているのは宮古島以外の企業です。
建設土木は半数以上が宮古島以外の企業です。
土地を売却したのは宮古島の住民よりも宮古島から出て行った者のほうが多いです。
宮古島の人々は来る者拒まずで開発に賛成をしていますが自ら開発をしようとは考えません。

宮古島には大学や専門学校がないので、宮古島の子供たちは高校卒業後島を出ます。

以前は、島に帰ろうとしても、仕事がない。仕事があっても給料が少ないので帰ることができませんでした。
今は、仕事があっても住むところがなくて帰れないです。
結局は以前と同様に高校卒業後島を出て、そのまま県外で暮らし続ける宮古島出身者が多いです。

宮古島の事を考えてもらえるのは有難いですが、アパートを増やすことが宮古島のためになると思います。
アパートが増え足りるようになれば賃料は放っていても下がります。
開発が進めば宮古島も潤います。
深く考えなくても、成るべくして解決すると思います。
2. Posted by S不動産   2019年04月25日 11:06
出張お疲れ様でした。
確か本日帰って来られるんですよね。
いつも社長のブログを見ているせいなのかリゾート開発に興味がわいてきました。
お土産は要りませんが美味しいお土産話を聞かせてください。

それではお気をつけてお帰りになってください。
3. Posted by かるふ   2019年04月25日 20:12
え、名古屋の鰻は日本一、というか世界一では?w
沖縄料理は雰囲気でしょ。。。と昔誰かが言ってたよーな。

需要と供給ですな。
アパートが乱立すれば価格も下がりそうですが、乱立できない状況なんですもなー。
コンテナハウスで民泊してるところもあるんですが、安全性はどーなんでしょうね?
コンテナハウスやログハウスを輸送すればなんか、素人的にはなんかできそうな気もするんですが、どうでしょ?
4. Posted by Y/S   2019年04月26日 14:42
さっき津島市役所におっただろう?
あっちこっち飛び回って大変だな〜。
体壊さんようにな。
5. Posted by コンドウ   2019年04月28日 13:14
島唄さん、長文コメントありがとうございます。
勉強になります。
確かに、なるべくしてなるのでしょうが、我々デベロッパーも、良い方向に進むように信念を持って取り組まなくてはいけないと思います。
宮古の、ほっこりした人たちも、美しい自然もだ大好きなので、私一人で小さなことしかできませんが、私なりに精一杯、大切にして行きたいと思います。



S不動産さん、う〜ん・・・とりあえず共同事業でやってみますか?
Sさんとなら、信頼関係もできているし、やれる気はしますが・・・、こちらの感覚を捨てて、宮古島ルールで考えないといけないところもあるので、そこは少し心配です。
まあ、また、ゆっくり話しましょうw


かるふさん、アパートは、完全に足りていません。
先日も、ある不動産屋さんが、80組待ちと言ってました。
しばらくは、足りない状況が続くでしょうね。
コンテナハウスは・・・、私個人の意見ですが・・・、あまり良くないと思います。
強度が分かる構造計算書を見たわけではないので断言はできませんんが、パッと見・・・大丈夫かな〜?って思ってしまうようなものもあり、こわい感じがしますので、私は、できません。
私は、木造を推進しておりますが・・・、構造計算や、部材などは、本土のものとは比べものにならないくらい強化してあります。
風速50m以上の風が吹くので、コンテナハウスは、固定をいかに、しっかりとするか・・・だと思います。






6. Posted by コンドウ   2019年04月28日 13:18
YSさん、いつもご心配いただきありがとうございます。
それは、金曜日の話ですかね〜?
金曜日は、役所内を、パトロールして開発の進み具合を偵察に行ってましたw
また近々、沖縄土産を持って行きます。

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