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2019年03月19日

2305)不動産投資家 必見!(2019)

読者の皆様、こんにちは Or こんばんは

不動産コンサルタントの近藤利一です。

しばらく、環境浄化触媒の仕事で、東京とアジア4カ国に行っておりましたので、久しぶりに不動産ブログを書かせていただきます。

実は、長年の読者の方から、不動産ブログなんだから・・・というようなメールを沢山いただいておりまして・・・、確かに、ちょっと不動産から離れすぎだと反省しまして、続編は書いてあるのですが、またの機会に更新するとして、今回は、不動産の話をメインで・・・。

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まずは、最近(2019年)の不動産投資市場の話を書かせていただきます。

皆さんもご存知の通り、昨年から、融資がつきにくい状況になっております。

担保力のある物件を上手にセレクトして、ある程度の与信があれば、全額融資を受けるなどして、かなりのオーバーローンを組んでキャッシュフローを出すことができました。

そんな、不動産投資家ヘブンの時代は、終わりました。

現在は、それなりに自己資金を積まないと、金融機関も融資をしてくれない時代になりました。

こうなると、当然のごとく、買い手は少なくなるなるわけですから・・・収益物件の価格は徐々に下がりますし・・・それでも買う人が少なければ、更に下がります。

今年になってから、不動産は下がる的な記事を目にするようになりました。

私は、このブログ内で、以前から、2018年〜2019年に不動産は下がると書いてきましたが・・・、某銀行の融資の問題発覚ぐらいから、急に、不動産の値下がりの記事が増えてきて、2019年に入った頃から、多くのアナリストや、不動産ど素人の上場企業の社長たちまでもが、不動産は下がるなんてことを言い出しました。

某銀行の件があろうがなかろうが、人口が減るのですから、需要と供給の、需要は少なくなるわけですら、当然に不動産は値下がりします。

そこへきて、金融機関が、間口を狭くしたら・・・緩やかな下落から、暴落へとつながるのは当たり前の話です。

まあ、ここまでは、皆さんも知っていることだと思いますし・・・、詳しくは、もっと専門的に理由付けをする、学者系の不動産ブログを読んでいただいた方がいいと思いますので・・・。

私は、不動産が値下がりする中で、不動産投資家はどうしたらよいのか!というところを書かせていただきます。

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不動産が値下がりをした際に、ある程度下げたところで、買える状況を作っておくことが重要です。

まずは、自分が持っている不動産を、売るもの、残すものと、整理整頓する。
将来的に持っていたら困るようなものは、処分して身軽になり、売却することで自己資金を作れたら最高です。

決算書の内容を良くして、取引銀行を増やし、金融機関との関係を深めておく。
不動産投資家のほとんどは、法人経営をしていると思いますが、働いてもいない家族の給料や、明らかに個人で浪費したようなものに理由をつけて経費計上するのをやめて、バリバリの黒決算にしておきましょう。

よほど安くて美味しい物件以外には、しばらくは手を出さない!
もう昨年あたりがら、徐々に下げだしているので、強気の値段交渉や指値をして行くのもありだと思います。
不動産業者としての私の立場で言わせていただくと、ネチネチ足元を見て交渉していくより、売主さんに気持ちよく損切りしていただけるような、スッキリとした交渉をした方がいいと思います。

ど堝飴困世韻任呂覆、全ての資産を整理整頓して、現金を作っておく!
銀行が貸し渋りをすると言っても、全く貸さないということではないので、ある程度の自己資金を作っておくことが、美味しい物件を買う秘訣です。
買える人が少ない中、買うには、現金があればあるほど有利です!

読者の皆様に、正直に、申し上げると・・・、不動産暴落説のブログを書きつつ・・・、私のクライアント様は、すでに、2018年に入ったころから、ぼちぼち整理整頓に入っておりまして、決算も、変な経費を出さずに、しっかり税金を払って、優良経営の会社にするようにアドバイスをしてきました。

クライアントの中には、不動産の値下がりに備えるべく・・・、オフィスビル1本、レジビル2本と、土地と、ランボルギーニとフェラーリの旧車を売却して現金化した人もいます(笑)

以前のブログに、仮想通貨の億り人で半分売って不動産を購入して、仮想通貨の暴落損を逃れたAくんも、まだ、仮想通貨の値上がりを待ちつつ、コソコソ私に内緒でwビットコインF-Xをやりつつも・・・、節約生活をしつつ、サラリーマンに戻り、コツコツお金を貯めているようです(わざわざ言わないけどバレてます!笑 )

まあ、何にしても・・・2019年後半以降・・・2020年も・・・美味しい買い場が来ると思いますので、このブログの読者様には、買い場に備えて、準備をして、パワーを温存しておくことをお勧めします。(そうは言っても、投資は自己責任でお願いします。)

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ブログの読者さんは、ご存知かと思いますが・・・昨年、バブル真っ盛りの宮古島で、表面利回り10%超えの新築アパートを4棟販売して、即完売でした。

問い合わせ28件、申し込みも10件以上いただいたのですが・・・、購入できた人は、やはり自己資金を沢山持っていた人でした。

これは、基本的に宮古島に支店のない金融機関は、融資をしてくれないからです。
でも、自己資金があれば、その自己資金を元に、宮古島の金融機関と取引を始めることで、融資が受けられます。
そう言った自己資金比率の高いお客様と・・・、全額、現金のお客様と・・・、与信が素晴らしく良く、無担保で貸していただけるお客様・・・そういったお客様が、宮古の美味しい物件を購入することができたということです。

つまり・・・今後、日本全国で、金融機関が不動産投資に対する間口を狭めても、同じようなことになるわけですが・・・、結論として、現金、与信次第で貸してくれるということなので・・・、美味しい物件を買って、今後の不動産投資を拡大する上で重要なポイントとなるわけです。

ここまで・・・読んで・・・私が言いたいことは、ご理解いただけたでしょうか???

せっかく、ここまで書いたので・・・私が、今、目をつけている不動産投資や、その他の投資案件について書かせていただきましょう。


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続きです。

単刀直入にもうあげますが・・・私としては、不動産投資や、その他の投資は、当然リスクもありますが・・・、やはり、多少の冒険は必要だと考えております。

もちろん、まずは、かたい不動産投資で土台を作り上げてからの話で、土台がしっかりとしている人に限りますが・・・・。

私が、不動産投資家を見ていて思うのは、ローリスク、ローリターン(LL)、もしくは、ミドルリスク、ローリターン(ML)の物件を保有している人が多いんように思います。

余裕のある範囲内での話ですが・・・、ハイリスク、ハイリターン(HH)・・・、ミドルリスク、ハイリターン(MH)・・・、ミドルリスク、ミドルリターン(MM)を狙って行かなくては、事業を大きく拡大することはできないと思います。

そういう意味では、MMであれば、宮古島、シンガポール・・・、MHであれば、カンボジア・・・、HHは、今は、ないですが・・・。

もちろん、インカムだけではなく、キャピタルという部分も含めての話ですが・・・。利回りだけで事業を拡大させていくには、時間がかかるのです。

不動産投資は、インカムとキャピタルをバランスよく・・・当社の場合は、キャピタルメインでのインカム・・・、不動産投資家の場合は、インカムメインでキャピタルということになるわけですが・・・。

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インカムは、皆さん、勉強しているので、少しキャピタルの話をしますが・・・。

皆さんは、不動産の玄人と素人の違いって、何だと思いますか???

値上がり値下がりの市場に関係なく、利益を出し続けるのが玄人、値上がり値下がりの市場に影響を受けて利益を出したり出せなかったりするのが素人です。

そんなに難しいことではないのですが、要するに、値下がりしている時期であれば、さらにその下で買う! もしくは、相場で買ったとしても、それ以上の付加価値をつけて売る!

キャピタルで出した利益で、インカムで安定性を図るという感じです。


少々話が長くなりましたが・・・。

今日のブログで、私が一番言いたいことは、そろそろ不動産の値下がりによる買い場の準備をされた方がいいんじゃないかな〜・・・ということで・・・。

不動産投資家 必見!(2019)というテーマで書かせていただきました。






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この記事へのコメント

1. Posted by ハナハナ   2019年03月19日 11:05
ブログの管理者は近ちゃんなんだから好きに書けばいいんじゃない。

書き手からの一方通行のブログにおいて、コメント欄、メールを送ることができるメッセージ機能は、読者と交流・意見交換ができる貴重なスペースです。
読者とのたわいもない会話や不動産の相談ができるブログにブログの内容について口を出すのはどうかと思います。

このブログを不動産の情報源として考えている読者は不動産以外の話題の量が多いと嫌なのかもしれないけど、それなら不動産の話の時だけ読むか、ブログが気に入らなければ読むのをやめればいいだけのことなんですけどね。
私には人のブログの内容を指摘する意味がわかりません。
2. Posted by tainosin   2019年03月19日 21:37
やはり潮目なのでしょうか。

私も手持ちの不動産を処分して、その時に備えています。
時々買いたくなる時もありますが、我慢の時だと自分に言い聞かせています。

めったにないチャンスだと思います。
3. Posted by かるふ   2019年03月19日 22:15
ダイヤニュウムは不動産にかけるものだからズレてないっすw
いろんな知識必要。
無用の用ナリ。。。( ˊ̱˂˃ˋ̱ )
4. Posted by コンドウ   2019年03月21日 17:49
ハナハナくん、ありがとうw
ただ、私は、逆の考え方をしていて・・・それだけ、ご意見をいただけるということは、楽しみにしてくださっているということだと思ってるんですよね。
だって、普通、人のブログのネタなんて、どうでのいいじゃん。
ご意見をいただけるということは、ありがたいことです。


tainosinさん、満ちてきて、潮止まりから・・・ぼちぼち引き始めた・・・そんな感じだと思います。
区分所有マンション派は、それほど感じていないかもしれませんが、一棟アパマン派は、すでにそれを感じ取っているのではないでしょうか?
でも、区分も、まとめ買いした中国人とかが、高値で売りに出して、売れずに価格が下がってきていますからね。
潮目・・・その言葉が、ぴったりだと思います。



かるふさん、ありがとうございます。
ダイヤニウムは、ともかく・・・私の放浪記は面白くないかもです。
ランニングシャツと短パンで、坊主頭にして、おにぎり食べながら、アジアを放浪したら面白かったかもしれませんねw




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