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2019年03月04日

2300)不動産コンサルの資格更新の講習

先日、不動産コンサルティングマスターの講習に行って来ました。

素人さんの皆さんは・・・、そもそも・・・不動産コンサルティングマスターって何ですか???

と・・・思われる方々も多いと思うのですが・・・。


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不動産コンサルティングマスターとは・・・。

間違っていたら申し訳ないのですが・・・、宅地建物取引士資格登録者、不動産鑑定士登録者、一級建築士登録者のうち、不動産コンサルティング技能試験に合格した者で・・・、受験資格となる国家資格登録者として、5年以上の実務経験があれば・・・公認 不動産コンサルティングマスターとして登録できるというもので・・・、公認というか、正規で不動産コンサルをするのに必要なものです。

まあ、こういう書きかたをするとお叱りを受けるかもしれませんが・・・、宅地建物取引士資格登録者、不動産鑑定士登録者、一級建築士に合格した人で、ある程度の実務経験があれば、それほど難し具はない!と思うのですが・・・・。

どちらかと言うと・・・、試験に合格することが難しいというよりは、不動産に関するプロフェッショナルとして、売買、賃貸借に関わる相談はもちろんのこと、土地や建物の有効活用、不動産投資、不動産関係の相続に対して、専門的知識を身につけて、コンサルティングをすることの方が難しい・・と言う感じなんですが・・・。

私の感覚だと・・・、宅建士の資格を取り、取引主任者として実務を経て・・・、自分自身で更に専門的な知識をつけて、クライアントからの相談に対応し、プロフェッショナルとして専門的かつ、幅広い知識でコンサルティングをするのが、不動産コンサルマスターだと考えています。

例えば、どんな仕事をするのかを説明すると・・・。

私の場合は・・・、直近だと・・・、企業誘致関係で専門的な知識を活かして、調整区域の農振除外、農地転用、事業認定、開発許可取得、地元や行政と、企業の間で、様々な調整をしたり・・・・。

企業の遊休地の有効活用・・・、どの不動産を売って、どの不動産を貸して、どれを残しすとかを・・・、企業の社長や顧問税理士と相談をしながらコンサルをしたり・・・。

医療法人の売買に絡む、理事長個人の不動産屋資産についてコンサルをしたり・・・。

資産家の方々の資産管理や資産運用のコンサルティングをしたりしています。

不動産コンサルの報酬は・・・。

これも、私の場合ですが・・・、数十万〜数千万と、幅が広く、労力というよりは、どれだけクライアントに貢献できたかというのを、報酬基準にしています。


例えば・・、具体的には書けませんが・・・、私がコンサルに入ったことで・・・、数百万円〜数億円・・・プラスになれば、それに対しての報酬をいただきます。

言い方は失礼ですが、私がコンサルして、明らかに数億円得をしたとか・・・、毎月、数十万〜数百万円入ってくるようになったとか・・・、逆に、支出を減らしたとか、失くしたとか・・・そんな仕事をした場合のみ報酬をいただいております。

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これは、不動産取引とは、全く別の報酬になり・・・、仲介手数料ではなく、不動産コンサル料としていただく事になります。

不動産コンサルの難しさ・・・。

知識、技術は、勉強して・・・いろんな実務をしていれば自然に身につきますが・・・・。

私が、これまで、一番大変だったのは・・・、税務です。


事例を挙げると・・・。

私は、不動産会社の代表をしており、会社から給料をもらっているわけですが・・・、コンサルは、個人で確定申告をしています。

私に中では、仲介と、不動産コンサルは、明確に分けています。

使う車、通帳、クライアントとはコンサル契約を交わしていますので、収入も経費もきちんと分けているつもりなのですが・・・、税務調査が入ると・・・、法人の方の調査では、法人で落ちない経費を個人に振り分けているというような疑いをかけられますし・・・、個人の方でも、法人の経費を個人に振り分けて余分に経費を落としているというような疑いをかけられます。

結局、仲介のお客様と、コンサルのお客様が同じである場合や、過去に法人で取引をしたことがあるお客様だと、疑われます。

そういった際は・・・、不動産の仲介をするのは、ここまで・・・、コンサルはここから、ここまでと・・・明確に分かるように書面に残していないと、かなり、つっこまれます。

ですから・・・不動産コンサルで、一番の問題というか大変なのは、税務調査なんです・・・!

まあ、経費なんかは、どっちがどっちというのは難しいので・・・、例えば、仲介手数料が、3000万円だとして、コンサル料が2000万円だとした場合・・・、接待交際費等は、入金ベースの割合で、按分するというのが良いのかもしれませんね。(案)

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すみません・・・話が、少し違う方向に行ってしまいましたが・・・。

不動産コンサルティングマスターは、5年に一度・・・更新があります。

そして・・・更新をするためには・・・。

1.不動産コンサルティングに関する研究報告を提出すること(2000字以上)

2.不動産コンサルティング地方協議会が実施する不動産の「専門教育」を受講すること


3.「不動産フォーラム21」を年間購読したうえで、下記のどちらかを選択。

(1)購読期間中の掲載記事に関するレポートをマイページ上で入力する(800字以上)
(2)掲載記事関連テストに合格すること

4.不動産コンサルティング地方協議会が実施する一定の自主研修会(当センターが更新要件として認定した研修会に限る)もしくは、当センター主催のスペシャリティ講座等を5年間に合わせて3回以上受講すること!

というわけなんですが・・・、私は、最も楽で簡単に更新ができる4をクリアして、更新をしようという魂胆なんですが・・・・w

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話が、つまらないと・・・眠くて仕方ないのを我慢しながら・・・必死で寝ないように聞いているわけですが・・・・。

今回は、素晴らしく、大変勉強になる内容でした。

特に、家族信託の具体例のところなんかは、かなり実務をこなしている感が出ていて・・・、そこらの不動産屋が当たり前に知っている程度の内容ではなく、家族信託を上手に使って、いろんなことができるという内容もあり・・・家族信託も、ここまで進化したか〜wと思うぐらいの、素晴らしい講義でした。

これから、ちょいちょい、不動産コンサルティング地方協議会が実施する講座を受けようかな〜・・・と・・・思ったわけですが・・・。

そんなわけで・・・今回も、無事に更新ができそうです!

最後に皆さん・・・宅建と、不動産コンサルの資格の大きな違いって何か知ってますか???

仲介というのは、売主買主に対して、公平、平等にというのが原則なんですが・・・、不動産コンサルというのは、依頼者の側に立って、徹底して利益を追求するのが原則なのです。

ですから・・・、宅建士よりも、建築士よりも、不動産鑑定士よりも・・・、そこから更にプラスアルファーの専門的要素が必要なのです。

宅建士からの不動産コンサルと、建築士から、鑑定士からと・・それぞれ、コンサルの分野が異なるので・・・一言で不動産コンサルと言っても、多種様々な分野があります。

私の場合は、開発許可関係や、企業をコンサルするのが得意だと思っているのですが、結構、投資家さんや、相続の相談も多いかな〜。

不動産の証券化や、でかいマンションの賃料設定や等価交換なんかは苦手です!笑


特に大手企業なんかは、結構、無駄な不動産を持っていて放置していたり・・・、逆に、ちょっと工夫したら効率が良くなるなんてことが多々あります。

企業の中身を知ると・・・、えっ! 私が株主だったら、これ、怒りまくるぞ!ってことが多々あります。

最近は、きつい総会屋さんとか少ないと思いますが、大株主に教えてあげたいくらい、無駄な不動産を保有している企業もあり・・・、えっ! はぁ〜? マジで・・・? 何やってんの? なんて言葉が出てしまうこともあります。

先日も、ある企業が保有している土地の件で・・、企業側は、『先代の会長が@@された土地で・・・。』なんて話をされたので、有効活用するように、4種類の案を出させていただきました。

人件費や輸送コストのことは、過剰に気にしているのに、不動産に対しては無頓着な企業が多いように思います。

まあ、簿価の問題と、コンプライアンスを重視しながら、整理整頓しなくてはいけないので、大変な部分もありますけど・・・ドーンと、大きな結果を出せた時には、かなり満足感があります。

何にしても、これで、不動産コンサルマスターを更新できたので、今後も、不動産コンサルとして精進してクライアント様のお役に立てるように頑張ります。

あっ! 最後の最後に・・・、不動産コンサルティングマスターなのに、その資格を使わずにいる人が結構多いので・・・、せっかくの資格と知識なので、活用されるといいと思います。

そんなわけで・・本日は、不動産コンサルの資格更新の講習のお話でした。




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toshikazy at 01:06│Comments(3) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 近藤利一 不動産コンサルタント | 千代田不動産 

この記事へのコメント

1. Posted by 同業   2019年03月05日 00:02
不動産コンサルティングマスターが定期的にアップデートをするためには、自己投資をして、常に人から学ぶ必要があると思います。
学んでいても現実には依頼が来ないので不動産コンサルを生業としている人は僅かです。

近藤社長のように情報発信するメディアを持っていると強いでしょうが、そこが難しいです。
いつも近藤はすごいと思います。
今後の益々のご活躍を祈っております。
2. Posted by 菜花   2019年03月06日 05:29
いつも前向きに生きておられるので、手本にしています
地元を活気ある街にしたいと,企業誘致も数軒手掛け
稼働している会社もあり、地元民としては、うれしい
かぎりです。益々のご活躍をお祈り申し上げます
魔、は天界からおりてくる、とか、、、、、
事故、病気には十分こ留意ください。
3. Posted by コンドウ   2019年03月07日 22:07
同業さん、コメントありがとうございます。
ご同業の不動産コンサルから、どうやって以来をいただいているのかを問われますが・・・。
クライアントに、満足と利益を得ていただき、その一部をコンサル費としていただくんですよ!と答えています。
ブログがあるからいいよね!と言われることもありますが・・・、内容を見ていただくと分かると思いますが、日常のことを書いているだけなので、コンサルの依頼とは直結していない気がします。
でも、ブログの読者さんと出会い、その後の良い関係が続いていることも確かですし、お仕事をいただくこともあります。
コンサルの依頼は・・・、クライアントのために、ありったけの力を使って全力で誠心誠意頑張って結果を出すことだと思います。
ご同業ということで・・・今後とも宜しくお願いします。



菜花さん、ありがとうございます。
常に前向き・・・それしか取り柄がございませんので・・・(笑)
地元への企業誘致は、農地の問題、開発の問題、地元や地主様と企業の調整・・・結構大変ですが・・・、私のしていることなんて、たいしたことなくて・・・、最近は、行政も企業誘致に前向きに取り組んでくれますので、とてもありがたいです。

魔は天界から降りてくる・・・!
いつも、油断大敵・・・、気をつけております。
ご心配いただきありがとうございます。

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