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2019年02月27日

2299)解体工事で損をしない知識

う〜ん・・・この辺りで、でかい工場を解体してるはずなんだけどな〜・・・・。

現場が・・・ない・・・


あかん・・・ナビ入れよう・・・、なるほど・・・・w

南北を間違えたというか、思い込みで、駅の反対側に来ていました

不動産業者としてありえないミステイク・・・ということで・・・。

本日は、解体工事の現場に視察に行ってきました。

実は、現在、JR稲沢駅の近くで1500坪の工場の解体工事をしております。

予定としては、解体後、分譲地にする予定ですが・・・まだ決定をしたわけではありません。


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この解体工事・・・1500坪もあるのに、約5000万円程度・・・安い!

坪単価にすると、結構安いように思いますが・・・。

それでは、解体業者さんは、利益が出ないとか少ないとか・・・決してそんなことはありません。

私は解体屋じゃないので、明確なことは言えませんが・・・、まあ、ザクザクの美味しい工事でもないでしょうけど・・・単価が厳しく辛い工事ってこともないと思います。


じゃあ、1500坪の工場を5000万円なら坪単価3万円だから・・・、全ての工場が、坪単価3万円でできるのかというと・・・、決してそんなことはありません。

もっと、坪単価の安い解体工事もありますし、高い解体工事もあります。

では、一体、解体工事の高い安いって・・・何が違うのでしょう???

素人さんは、知ってそうで、知らないと思いますので・・・今回のブログで、解体工事で損をしない知識を書かせていただきます。

まずは、解体工事の見積もりって、どんな項目があるのでしょう?

解体屋さんによって、多少異なりますが・・・、基本は、本体の解体費、養生費、廃棄物処分費、本体以外の部分の撤去費用、重機回送費、事務処理費、諸費用・・・こんな感じだと思いますが、何か、漏れていたらすみません・・・。

※解体業者によって、もっと細かく見積りをする場合もあるし、一式としてある見積もりもあります。

まあ、建物の本体の解体費用は、現場によって幅がありますが、私の経験値からの大凡で・・・・。

木造本体の解体費用は、坪25,000円〜坪50,000・・・、鉄骨本体の解体費用は坪30,000円〜60,000円・・・、鉄筋コンクリート坪30,000円〜80,000円・・・ぐらいですね〜。

それに加えて、いろんな費用が加算されます。

そうやって、解体の見積もりが出てくるわけですが・・・、なぜ、こんなに単価に開きがあるのかを説明させていただきます。

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まずは、スムーズに解体工事ができるかというところで大きく単価が変わってきます。

例えば、道路が狭かったり、解体のスペースがなかったりすると、その分、手間と時間がかかるので、当然に単価は高くなります。

例えば、密集地で、隣の建物との隣棟感覚が少ない場合は、通常の解体方法ではできなかったり、養生が過剰に必要だったり・・・重機が置けない場所であれば、最初は手壊しをしたり・・・、大きな車や重機が入れなければ高くなります。

他にも、建物の基礎が頑丈で、厚みがあれば、手間も処分の量も増えますので高くなります。

逆にいうと、周りに何もない一軒家で、養生が少なく、大きな車や重機が入れルような現場であれば、結構、安くできたりします。

次に、本体の建物以外の部分で、どれだけ、本体以外に撤去しなくてはいけないものがあるかどうかによっても、大きく見積もりが変わってきます。

例えば、ゴミ屋敷であれば、ゴミの処分代が高いですし・・・、庭に樹木や石があれば、撤去費用がかかりますし、塀や外構工事が立派なものであれば、その分、解体撤去も大変ですし、処分費も増えます。

まずは、これで、大凡・・・見積もりが出ますので・・・解体費用の参考になるはずです。

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今、大凡の見積もりが出る・・・解体費用に参考・・・!という言葉を使わせていただいたわけですが、これで確実に、見積もりの費用で解体工事ができるわけではありません。

解体工事の金額というのは、本当のところは、やってみないと分からない部分があります。

例えば、地中からパイルが出てきたり、地中から産業廃棄物が出てきたりとか・・・、そんなことが度々あります。

まあ、パイルについては、図面等があれば予め見積もりできますし・・・図面がなくても、我々不動産業者は、これまでの経験で、パイルが入っているかの予測はできますが、地中に埋まっている産業廃棄物については、近所の聞き取り調査ぐらいしか調べる方法がないので、後から、思いもよらぬ追加工事費がかかることがあります。

コンクリートガラや、石も、困りますが・・・・、汚泥や、アスベスト、廃材、混載ゴミなんかが埋まっていると、最悪で・・・とんでもない追加工事費の請求があることがあります。

まあ、こういう場合も、そういったものが地中から出た時点で、解体屋さんに、写真を撮っていただいたり、テレビ電話で見せていただいたり・・・、時には、見に行ったりして確認して、一番安い処分方法を検討します。

ただ・・・最近は、出たら処分場に直送しなくてはいけないものが多いので、なかなか追加工事を安くすませることは難しいですけどね。

地中に埋設されているものは、当然ながら見積もり時には見えない部分なので・・・、我々が解体時に最も恐るものです。

弊社も以前・・・、解体現場から汚泥が出てきて、その処分費用が、数千万円ということで・・・分譲地の利益が、吹っ飛んだことがありました。

購入した土地は、破産案件で現状渡しだったので、売主さんに責任を取っていただくわけにもいかず、追加工事費用を払い処分をしました。

長年、不動産屋をやってきて・・・、う〜ん・・・、地中から、色々出てきたな〜w

これまでの解体工事を振り返ると・・・・いろんなものが出てきたな〜と・・・、もう過ぎ去った過去のことなので、振り返ると笑えますが・・・、少々のものは、なれましたが・・・、とんでもないものが出てきた瞬間は、青ざめますからね〜!笑笑

私の経験だと・・・、昭和30年代後半〜・・・昭和40年代・・・50年代に埋め立てられたところは、結構な高確率で出てくる気がします。


不動産を購入して、解体をするような時には・・・、それ以前の、購入前の時点で、近所の方に聞き取り調査をされるとよろしいかと思います。

あとは、少し、予備費をみておくと幾分か気が楽です(笑)


今回の稲沢の解体工事も・・・、パイルについては、図面はないですが、絶対に入っていると思いますので・・・先に、予備費をみてあります。

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あとは、それ以外のものが地中から出ないことを祈ります。

まず、ここまでの内容を、短くまとめますが・・・。

解体工事業者の見積もりは、追加工事が出る可能性があり、必ずしも工事金額と一致するものではありません。

見積もりをいただいた段階で、追加工事が出る可能性と、その金額について、しっかりと打ち合わせをしておくことをお勧めします。


私のところに解体工事の件での相談は、解体業者との追加工事のトラブルが最も多いわけですが・・・、施主からしてみると、そんな費用は聞いてない・・・、解体業者からすると、地中のことや見積もり時に見えない部分は別途だと見積もりの備考欄に書いてあると・・・そんな感じなんですよね〜w

いつも思うのは、施主も、もう少し見積もりをしっかり見て内容を理解しようとするべきだし・・・、解体業者も、もう少し親切丁寧に説明をしていれば、この手のトラブルは、ほとんどなくなる気がします。

施主➡︎追加なんて聞いてない!・・・、解体業者➡︎別途って書いてある!・・・、まあ、なんというか・・・、私の場合、どちらの気持ちも分かるので・・・、間に入るのも、アドバイスをするのも辛いんですけどね。

このトラブルを未然に防ぐには、施主が工事について理解しておくこと・・・、解体業者は、追加が出る可能性について、きちんと説明しておくこと・・・まあ、しっかり打ち合わせをしておくことです。

その他、解体時のトラブルに多いのは、施主以外にも、近隣からの苦情も多いですが・・・、この件については、またの機会に書かせていただくとして・・・。

今回は、施主と解体業者のトラブルについて・・・、トラブルは、施主も、業者も気分が良くないですから・・・、ごたごたすること自体が、損ですよね〜。

本日は、解体工事で損をしない知識というテーマでか書かせていただきました。


私は、現場に行けない!なんてことがないように・・・そして、稲沢の現場の追加工事が出ないことを祈ります。




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この記事へのコメント

1. Posted by 新米不動産   2019年02月28日 18:43
久しぶりにコメントします。

解体業者と数回トラブった事があります。

仲介をした土地の地中からゴミが出てきたのですが、撤去費用が解体費用を上回る金額でした。
現況取引出先でたので売主は払えない、買主は私に騙されたと苦情をおっしゃるし、解体業者は地中の物は別だと突っぱねるし困りました。
当時は訳が分からず解体業者とトラブルになり結局最後は、仲介をした私が払うことになり、解体業者に前払いで払い格安で撤去してもらいました。
今思い返すと、もしもに備えた取引をしておくべきだったと後悔しています。
新米だけに失敗をしながら不動産業を習得しています。

さまざまなことを素人さんの不動産学校で学ばせて頂き大変勉強になっています。
ブログで習得いたしました学習内容を今後の糧としていきます。
2. Posted by かるふ   2019年03月01日 20:16
解体って、未知の世界です。
勉強になります。。
できればもう少し解体のうんちくをこ教授くださいm(_ _)m
3. Posted by tainosin   2019年03月01日 23:04
解体してみないと、何が出るかわからないというのは怖いですね。

最近隣りの土地を買ったのですが(田舎なので30坪50万円です)家の解体は売り主がしました。

売り主の父親は若い頃、日本刀を振り回していたヤクザだったので、とんでもないものが出たのかもしれません。
不謹慎ですが、売り主の父親が死んだときにはほっとしました。
隣りに元ヤクザがいるのは、精神衛生上よくないですね。
4. Posted by コンドウ   2019年03月02日 13:02
新米不動産さん、それは、完全に不動産業者として、お客様への配慮が足りてないと思います。
売主には、地中から埋設物が出た場合の話をきちんとしておくべきですし、買主にも、解体工事見積もりは地中のものまで分からないから入っていない、出た場合は、追加工事が必要になると説明しておくべきです。
その上で、売主が処分費を出すのか、買主が出すのか、先に決めておくべきです。
仲介手数料の意味合いって、ただ単に、売主と買主をつなげるだけではなく、後々問題が起こらないように取引をすることだと思います。
そういう意味で、将来起きるかもしれない問題を潰しておくことも不動産屋の仕事です。
新米不動産さんの、益々のご発展と成功を祈念いたします。



かるふさん、解体のうんちくですか〜w
とりあえず、近隣対策、工事保険、見積もり・・・この辺りに注意を払うと良いと思います。
めっちゃ長くなりそうですので、またの機会に、しっかりとブログに書かせていただきますね。


5. Posted by コンドウ   2019年03月02日 13:04
tainosinさん、隣の土地を購入したのですね。
大正解だと思います。
ましてや、そういう事情があるのであれば、なおのこと良かったですね。

近所の方々からも、地域の安全に貢献できた感もあるんじゃないでしょうか。

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