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2018年11月13日

2279)宮古島出張! (不動産投資)

宮古島に、土地の契約と、アパート建設の段取りに行ってきました。

今回は、シーズンが過ぎたので、今回は、食事屋さんや、飲み屋さんも普通に入れて・・・、前より、ゆったりと宮古島を満喫できるかな〜と思っていたのですが・・・。

やはり、人気の飲食店は予約が取れずで、時間をずらして飲食店を3件まわり、やっと入れました・・・、夜の飲み屋さんも、4カ所回ったのですが、全部待ちがあったので・・・並んでまで、キャバクラに入りたくないので、みんなで魚釣りをしていました(笑)

シーズンオフなのに、バブっている宮古島・・・・、飲食店も、ホテルも、人も足りていません。

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当然、宮古島の建設は、計画はあるのに、労働者等の人手不足で全般的に遅れているので、現在、新築の住宅、アパート、別荘、ビル等・・・、地元の建設業者は受けてくれないし、受けてくれたとしても、3年後か4年後しか着工できないなんて言われてしまいます。

これだと、土地を購入しても、建物が建てられないので・・・、私としては、まずは、そこからスタートしたわけです。

とりあえず、愛知県の建設業者が、宮古に支店を開設して、職人さんたちを連れてきてくれたし、材料も、こちらから運ぶので・・・まずは、クリア・・・。

そして、建設会社の社長が、地元の不動産業者、土木系の業者さんたちとも調整をとってくれたので、建設は、住宅やアパート等であれば、3〜4年も待たなくても1年以内に完成できます。

と・・・・安心していたのですが・・・・大きな問題が・・・・。

今回、購入予定の土地は、少し低いので、少し土盛りしたいわけですが・・・、こちらのほうとの大きな違いは・・・、無料の良質残土がなく・・・、有料で土を入れなくてはいけないくて、しかも、けっこう高いのです。

確かに、島だけに、土は少ないですよね〜・・・・本土の感覚でいた私のミス・・・、完全に、この部分が抜けていました。

建築、土木工事は、他のデベロッパーを追い越す形で着工できるのに・・・土が・・・。

最悪、土入れをしなくても良い土地を買えばいいじゃないかと思う読者さんもいるかもしれませんが・・・、今回の土地は、市街地から近く、用途地域も定められている、宮古島では希少な土地なので・・・絶対に逃したくない!

でも・・・無料の良質な土がない・・・。

これでは、不動産投資、宮古島アパート計画・・・表面利回り10%がクリアできなくなってしまします。

投資家さんたちは、新築なら8%以上あればいいよ〜なんて言ってくれますが・・・、台風が多い島だけにメンテ等の維持管理費用などを、本土よりも少し高く見積もっているので・・・、私としては、表面利回りを10%をきりたくないわけで・・・、ここは、死守したいところなのです。

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そんなわけで・・・、宮古島内を走り回って、工事現場や、建設会社、土木会社、設備会社を走り回って土探しを・・・有料ならあるのですが・・・、無料の残土がない・・・。

せめて、運搬賃だけで入れたい・・・!

翌日、土地の契約なので・・・今日中に、土の手配をしなくては・・・。

結局、夕方まで、走ったけど・・・、進展なし・・・!


いくら賃料が高い宮古島といっても、建築費、造成費用も高いから、やっぱり表面利回り10%なんてのは、無理か・・・・あとは、土の問題だけなんだけどな〜・・・。

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宮古島の美しい夕陽を眺めながら、あきらめかけていたそのときに・・・・。

宮古島に支店がある愛知県の建設会社のT社長から連絡があったのです。

T社長 『近藤社長、土、手配できましたよ。 こちらの設備関係の会社が協力をしてくれることになりました。 その土に加えて、弊社が建設をする他の現場から出る土がありますので、なんとかなりそうです。 足りなかったとしても、ほんの僅かで済むと思います。』

 『マジか・・・。 オッシャァ〜!!! 流石、宮古に支店を出しただけあるな〜w 普段、こういうピンチの時に、なんとかするのって、パターン的には俺の仕事なんだけど・・・今回は、力及ばず・・・、T社長に救われたわ・・・。 本当に、ありがとう。 』

そんなわけで・・・、土の手配は、おおよそOK!ということになりました。

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その日の夜は・・・宮古の郷土料理の店で・・・宮古島の人や、観光客さんたちと、盛り上がりまして・・・・。

名古屋から一緒に来たS社長(通称マイケル)も、前に出ていって歌いまくって大宴会状態w

シークアーサー酎ハイと、泡盛で、お通り祭で・・・意味わからないくらい飲みました(笑)


そして・・・翌日・・・・。

約500坪の土地の契約をしました。

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(了解をいただいてないのでモザイクをかけさせていただきました。)

市街地に事務所を構える、宮古島の不動産会社さんの事務所で・・・契約を締結!

今後、宮古島での事業展開は、この不動産会社さんの協力なしではできません。

今回も、何から何まで、親切丁寧に対応してくださり、今後の事もご協力をいただけるようで、本当にありがたいです。

愛知でも、宮古でも、その他の場所でも・・・、何をするにも人と人の繋がり、人の協力がないと・・・、自分一人では、何もできないということが、本当によくわかります。

都市計画の関係、宮古島の状況や不動産の慣行など・・・めちゃくちゃ勉強になりました。

建設、土木関係でも多大なるご支援をいただいており、愛知の建設業者の社長共々、本当にありがたいな〜と心より感謝している次第です。

今回も・・・・。

市街地から徒歩20分ほどの場所にある高台の高級住宅地・・・南小学校の近くで、市街地から適度に距離もあり住むには最高の場所です。

今のバブル状態の宮古島で、こんな良い土地の情報をいただけて、契約できて・・・しかも、建設も早めに着工できるなんて・・・本当にありがたいです。

そして・・・契約をした土地は・・・・。

でも、素人さんに、これを見せても、想像がつかないだろうし・・・ブログにアップするべきではないのかもしれませんが・・・・。

ブログの読者さんは、不動産慣れしているから・・・・まあ、いいか・・・w

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こんな感じの土地で、約500坪・・・現況雑木林・・・、少し高台で、イオンや学校も近くて、住環境のとても良いところです。

うむ〜・・・、素人さん的にみると、この土地の良さって分かるのかな〜???

それでは・・・少しだけ・・・アパートの事業計画を・・・・。

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同じぐらいの角度からのパースは、これぐらいしかないんですけど・・・・。

8戸のアパートが4棟、写っているのですが・・・・。

もう少し角度を変えて、側面からのイメージを・・・・。

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こんな感じです。

見て分かるように、軒が極端に短いです。

あとは、台風などの災害対策として、在来と2×4のハイブリット工法で、本土の木造では
考えられない強度を出しています。

シロアリ対策として、床下に工夫をしてあり、どうしても木を使わなくてはいけない部分は、ヒノキを使いながら更に防虫してあります。

まあ、こういった話は・・・、投資家さん募集の際に書かせていただくとして・・・。

なんとなく、イメージは、伝わったでしょうか???

そんなわけで・・・無事に契約が終わり、現地視察、都市計画、建築関係のチェックもして・・・。

造成工事と、建築の打ち合わせをしに・・・、愛知県の建設会社の宮古島支店に行きました。

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今後、宮古島で、アパート、戸建、ビルなどの建設、その後のメンテナンスをやっていただかないといけないわけですが・・・、一階が、事務所になっていて・・・、2階が社員寮になっていて・・・、しっかりした会社(支店)になっていたので、安心しました。

工事の責任者や職人さんたちとも会って、いろんな話をさせていただき・・・、今度、来た時に、魚釣りに連れていってもらうことになりましたw

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現場の責任者 『近藤社長・・・、アパートの入り口には、シーサーを設置しますか???』

『いらない・・・。 でも・・・、アパートに、シーサー・・・??? それって、必要なの???』

現場の責任者 『う〜ん。 アパートに住む人や、所有者さんを守ってくれるですよ。』

『この顔で守ってくれるのか? 楽しい明るい家にはしてくれそうだから、そういう意味では、幸せにしてくれる感じかな〜???』

現場の責任者 『で・・・・、シーサー、アパートに・・・どうしましょう?』

『外構に合うかも含めて考えておくよ・・・。 シーサーのことももう少し勉強しておくw』

そんなわけで・・・・、あっという間に時間が過ぎて・・・短い一日でした・・・・。

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この日の夕日は、昨日とは、違った色に見えました・・・・。

昨日は、ものすごく不安な気持ちで、夕日を眺めていたのに・・・、今日の夕日は、サンセットなのに、なんか、やる気が湧いてくる・・・なんか、力強い夕日だな〜www


そして、翌日・・・・。

池間島のオバちゃんのところに行って、宮古そばを食べてから、帰るか〜w

池間のオバちゃんは、大昔、津島に住んでいたらしく、今は、旦那さんと二人で、食堂と土産屋さんをやっているのです。

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この橋を渡ると、オバちゃんに会える・・・・宮古蕎麦が食える・・・w

ということで・・・・。

ジャーンw

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宮古蕎麦を食べて・・・・。

ぐちゃぐちゃに混んでいる空港で並びまくって・・・(TT)

名古屋に帰ってきました。

まあ、空港は混んでいても、今は、直行便があるから、宮古から中部国際空港までは2時間ちょっとです。


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今回の宮古島出張は、土地の契約もできたし・・・建設、土木関係の段取りもできたし・・・。

宮古島で新築利回り10%のアパート建設ができます・・・。


充実した・・・宮古島出張でした!

次回、宮古島へは、12月8〜10日までぐらい行きます。

もしかすると・・・ガチで仕事オンリーですが・・・12月1日〜3日まで・・・も行くかも・・・。
でも、こちらは、バタバタなので、皆さんと、ゆっくり話をしたり、ご案内したり食事したりできないかな〜・・・・。

近藤社長と行く宮古島3日間みたいな企画にするか、一部の投資家さんを連れて先に行ってから、次回にするか・・・、今、検討中ですが・・・・、もしも、行きたいという人がいたら・・・、ご連絡ください。

その都合と、飛行機、ホテルの空き状況で・・・宮古島ツアーをいつにするのか、どうするか決めようと思います。


※興味がある方は、下記のバナーからメール・・・もしくは、千代田不動産 本社にお電話をください。

そんなわけで・・・本日は、宮古島出張!(不動産投資)のお話でした






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この記事へのコメント

1. Posted by 福村   2018年11月13日 17:10
中部は直行便あるんですね。JAL派の私は大阪からの場合、乗り継ぎになります。
不動産素人の私にはビジネスサイズが想像できないんですが、南国の不動産投資はあこがれます。ちょっと台風が心配ですが。
2. Posted by サブちゃん   2018年11月13日 21:40
良いですねぇ・・・

夕日、海の写真とても美しいですね。

こんなロケーションで投資なんて憧れます。
3. Posted by 長谷川   2018年11月14日 08:22
5 満室が見込める場所での、新築で利回り10%は素晴らしいですね(*^^*)!
以前のブログでもおっしゃってた、タイミングで価格変動が大きい土の入手について、宮古島で短期間で見つける事は難しそうですし、今回は利回りにも貢献出来て、ホントに良かったと思います(*^^*)
4. Posted by ミツ   2018年11月14日 10:49
宮古島投資ツアーの募集はいつからですか?
5. Posted by 吉田   2018年11月14日 11:39
吉田です。
ご無沙汰しております。
昨日、メールをさせていただきました。
利回り10%の宮古島新築アパート最高じゃないですか。
近藤社長推奨の投資案件であれば100%買いますので資料をください。
6. Posted by かるふ   2018年11月16日 19:31
近藤社長はじめまして。
いつもブログを楽しみにしております。
今までロム専だったのですが、宮古島の物件が気になり
投稿してしまいました。
この物件って社長の物件もしくは千代田不動の物件と
思っていたのですが、もしかして一般販売があるのでしょうか?
一般販売がある様でしたら詳細が知りたいです。
宜しくお願いしますm(_ _)m
7. Posted by コンドウ   2018年11月17日 15:14
福村さん、宮古島不動産投資ですが、私自身、最初は、友人の投資をやめさせるつもりで視察に行ったのに、自分がやることになるとは思いませんでした。
久しぶりに、インカム、キャピタルの両方狙える不動産投資ができるので、ワクワクしています。
インカムからの、キャピタル・・・w


サブちゃんさん、宮古島は、景色も美しく、人も気温も暖かいです。
この美しい宮古島・・・良い形で開発が進んで欲しいと思います。
まずは、賃貸住宅を増やさないと、人が入ってこれないので・・・アパート建設を頑張りたいと思います。
コメントありがとうございました。


長谷川さん、宮古島、いいですよ〜。
ぜひ、今の、宮古の海の美しさと、建設ラッシュを見てもらいたいです。
ただ、このバブルもいつまで続くか・・・10年?15年?・・・それとも、このままアジアを代表する南の島として、成長を続けるのか・・・。
10年以上先は、読めないですが・・・私は、まだまだ発展して行くと思っています。







8. Posted by コンドウ   2018年11月17日 15:21
ミツさん、ツアーというものではないですが・・・、すでに問い合わせをいただいた投資家さんたちと、今月28〜来月3日まで・・・。
8日〜10日まで・・・行ってきます。
詳細は、コメント欄ではなく、直接、お問い合わせください。


吉田さん、メッセージありがとうございます。
書かせていただいた通り、信用していただいているのは、とても嬉しいですが、見ずに買ってはいけません。
まずは・・・、宮古へ・・・(笑)
というか、1億もする物件ですので、お願いですから・・・適当に買うのはやめてくださいw



かるふさん、コメントありがとうございます。・
一応、アパート8戸、4棟建てます・・・。
販売予定です。
お問い合わせをいただけましたら、資料を送らせていただきます。



9. Posted by かるふ   2018年11月17日 15:35
近藤社長、ご返信ありがとうござます。
資料請求させてもらいます。
宜しくお願いしますm(_ _)m
10. Posted by コンドウ   2018年11月18日 22:56
かるふさん、最近、パソコンを買い替えまして、メールが、あっちこっちへ振り分けられてしまっています。
私からの返信がないようでしたら、ご一報ください。

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