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2018年11月05日

2277) 住宅ローンの借金買取(債権譲渡、債権回収会社)

もしも、あなたが・・・。

ある日突然、あなたの借金は、譲渡されました!・・・と通知が来て、見知らぬ債権回収会社から、返済を迫られらレたらどうしますか???


公庫や大手銀行で、住宅ローンを組んで・・・支払いができなくなった・・・、督促状が届いて、その後、契約違反だから、数千万円のお金を一括返済してください!と・・・・。

まあ、月々のローンの支払いが滞っているのに、払えるわけないですよね〜???

そうなると・・・、公庫や大手銀行が、債権を、債権回収会社(サービサー)に売ってしまうことがあります。

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最近、銀行が、債権回収会社に債権を売ることは、以前より減ったようですが・・・、我々、不動産業者は、10年以上前に債権譲渡をされたような案件(不動産売却)を取扱うこともありますので・・・・、まだまだ、債権回収会社、もしくは、債権回収会社の下請けみたいな会社とのやりとりは、ちょくちょくあります。

まあ、常識的な対応であれば、私が、ブログに書くこともないのですが・・・、結構エグいやり方をする債権回収会社(servicer)もいますので・・・今日は、書いてしまおうと思います。

こういう書き出しをすると・・・、借金を返さない人寄りの書き方に見えるかもしれませんが・・・。

そういう意図ではないのですが・・・、


ちょっと、一般の人に対して、やり方が、エグ過ぎるんじゃないの?って思うことも多々ありまして・・・、怒鳴ったり、恐い顔で睨みつけたりしないだけで、言ってる事、やってる事は、堅気の枠を超えているな〜と思う案件もあります。

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おっと、その前に・・・。

債権回収会社への債権譲渡について、簡単に説明をしておきましょう。
※売買系の不動産業者さんは、常識的に知ってる事なので、つまらなかったら飛ばしてください!

20年ほど前に、債権管理回収業に関する特別措置法(サービサー法)が施行されました。

この法律は金融機関のために出来たといっても過言ではない超画期的で都合の良い法律で・・・、債権回収会社(サービサー)は、銀行などの金融機関から、不良債権を買い取り、債務者から回収(切り取り)することができるようになったのです。

そして、銀行等の金融機関側は、不良債権を債権回収会社(サービサー)に売却することにより、無税償却ができるようになったのです。

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つまり・・・・。

銀行は、この債務者、焦げ付いな〜と判断したら、提携先か関連会社の債権回収会社(サービサー)に二束三文の価格で、不良債権として譲渡します・・・・。

実際に貸し出した債権(債権の簿価)と、サービサーに譲渡した債権の売却価格との差額は、売却損として計上し、無税償却できてしまうことになります。

そして、債権回収会社(サービサー)ちゃんは、債権額の3%〜10%ぐらい?で買った債権を、元々の債権額の譲渡を受けたということで、債務者に、請求をするのです。


例えば、住宅ローンの払えない人がいて、3000万円の借金の焦げ付きがありました。
これを、債権回収会社が銀行や公庫から200万円で買ったとしましょう。

銀行や公庫は、無税償却・・・・債権回収会社は、200万円で買った債権を、債務者に、3000万円の債権を持ってるんだから払えやぁ〜って請求するわけです。

それで、債務者は、家を2000万円で売ったとしましょう・・・、もしくは、競売で売却して、2000万円残ったとしましょう。

債権回収会社は、200万円で買った債権を、2000万円取り立てたことになり、ヤッターwとなるわけです。

これ・・・・我々が、やったら・・・、堅気の商売じゃない!ってことになりそうですけど・・・、サービサーは、5億円積んで、弁護士を入れて、法務大臣のお墨付きをもらっているので、債権者から委託を受けて、債務者から借金などの取り立てや債権の管理を行うことができてしまうのです。

しかも、債権者である金融機関の関連企業か、何らか絡みの深い提携企業みたいなところが多い!


そんなわけで・・・・サービサーについての説明はこれくらいにして・・・そろそろ本題に入りますが・・・。

ブログの続きの、その前に・・・・。

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続きです。

冒頭にも申し上げた通り・・・債務者を擁護するつもりはありません。

住宅ローンを、ちゃんと返済して入れば、借金を売り飛ばされることもないわけですし・・・金融機関とも良い関係でいられたわけですからね。

でも・・・・今回、私のところに売却の相談に来た人に対する、債権者たちの追い込み方は、少々エグ過ぎるんじゃないかな〜と思ったわけです。

相談者は、バブルの末期に、超高い住宅を、超高い金利で購入しました。

銀行と、公庫で借り入れをしました。

バブル崩壊後、焦げ付きまして・・・、当時一番抵当の銀行のローンは返済をしながらも、公庫の方は、払えなくなり・・・、結局、今から10年ちょっと前に、公庫が、サービサーに債権譲渡をしました。

公庫分は約3000万円・・・・、当時、サービサーと相談の上、毎月、3万円の返済をしていくことになりましたが・・・・この条件では、借金は、当然、減りませんよね。
でも、これは、当時、債務者が返済できる精一杯の金額でした。

それから10数年・・・、歳をとった債務者は、とうとう3万円も厳しい状況になりました・・・そうしたところ・・・、債権回収会社は、家を競売にかけました。

多分、債権は、200万円〜300万円ぐらい・・・もしかするとそれ以下で債権譲渡されていると思います・・・。

債務者は、十数年間、公庫が債権譲渡した債権回収会社に3万円ずつ払い、400万円近く借金を返済・・・元金はあまり減っておりません。

恐らく、債権回収会社は、債権譲渡した金額よりは回収していますよね。

つまり、競売にかけて・・・残ったお金が、利益になるということです。

任意売却をしようと、弊社に相談に来たのですが・・・、相談者がいうには・・・、債権回収会社は、書類を見ながら・・・、小馬鹿にしたような態度で、『任意売却するなら、いくら払ってくれるつもりですか?』と言い放っただけで・・・、債務者が、逆に、『いくら払えば、競売を取り下げてくださるのですか?』と聞いても明確に回答しないらしく・・・話にならないようです。

そして、裁判所の競売の調査の担当者は・・・。
父親が亡くなった日に連絡があり、調査に行く日程を葬儀の日に設定しようとして・・・、事情を説明すると・・・、『葬儀の日は避けますが、じゃあ、その翌日で・・・。』とのことで、葬儀の翌日に来て、事情聴取のような調査をしていったようです。

そして、固定資産税の滞納をしてたので、行政は・・・、以外と、行政の追い込みが厳しく・・・、杓子定規な冷たい対応プラス・・・、言うことが二転三転していて、分割でいいと言ったり、やっぱり纏めて払ってもらわないと困ると言ったり・・・、共有持分のみでいいと言ったり、最終的には、全部払えと言ったりで・・・・、役所とは思えない口調の追い込みもかけてくるようです。

踏んだり蹴ったりとは、このことだな〜と、思うわけですが・・・・。

確かに、バブルの頃の住宅ローンが発端で、それを、きちんと払っていないのが悪いのかもしれないが・・・、サービサーも、裁判所も、役所も、老人相手に、結構、追い込んでくるな〜と思ったわけです。

さて、どうしたもんですかね〜・・・。

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うーん!

とりあえず、役所は、近々に、某市の市長に電話をして、税務課の職員の言動と態度についてガンガンにご報告申し上げて、それから税務課の職員と話し合いをさせていただくとして・・・・・。

裁判所は、まあ、葬儀だけは外したと言うことで、若干不満はあるが・・・任意売却に持っていけば取り下げはできるので、とりあえず、そのままにしておいて・・・。

問題は、債権回収会社・・・、とりあえず、何か、向こうにミスはないか、うちの顧問弁護士と資料を見ながら作戦会議をするとして、相手も、抜かりなくやってるだろうから好転材料はあまり期待できないが・・・、もう一策、相談者に、もう一度、債権回収会社の担当と面談をしていただき、数点質問をしてもらい、ある内容を伝えるように、宿題を出させていただきました。
これは、もしかすると、債権回収会社の回答次第では、面白い展開になるかもしれません(秘策w)

2018年現在、今回の家を売却しても、1000万円にも満たないわけだが・・・、私としては、債権回収会社に、ある程度の金額を払い競売を取り下げてもらおうと考えている。

その上で、任意売却・・・つまり、弊社を含む不動産買取業者で高く購入してくれるところに売却をして・・・・、債権回収会社と、行政に固定資産税の滞納分払い・・・・、どれだけか債務者側に、お金を残してあげたいと考えています。



読者の皆さんが疑問に思うかもしれませんので・・・・。

相談者は、これまで、何故、借り換えをしなかったのか・・・・??? バブル期に買ったので、バブル崩壊後借り換えができる額ではなかった。

では、何故、破産して、ギブアップしなかったのか・・・・??? 『借りたものは、できる限り返したかった!』

相談者を紹介したのは、私の知り合いの、建設関係の社長・・・・『近藤社長、うちの大事な社員なので、力を貸してやってください!』

※債権回収会社(サービサー)とは、債権管理回収業に関する特別措置法により、弁護士法の特例として特定金融債権の管理や回収を業として行うことができる法人(株式会社)をいう。

できるかどうかは・・・わかりませんが、何事もトライすることが大事です!

そんなわけで、精一杯、頑張ろうと思います。





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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2018年11月05日 10:20
10年間払わせて、挙句に競売ということですか?
もしかしてサービサーのくせに任売には非協力的とか?

通常は、100万ぐらいで買った2、3千万の債権を300万ぐらいにまけてくれましたが、最近はやり方変わってきたのかもしれませんね。
債権回収会社に債権譲渡されてからのほうが交渉しやすいイメージでした。

サービサー法によって市場を円滑にというのは建前で、実際にはいくら切り取れるかが重要なんでしょう(笑)
2. Posted by tainosin   2018年11月06日 12:20
昔、「なにわ金融道」という漫画があり
よく読んでいました。

主人公の金融会社は債権者から債権金額の15%で
買い取っていましたね。

債権者は15%もらえるならと、喜んで債権を売る
シーンがありました。
サービサーは、もっと安く買い取っていくのですね。
3. Posted by 長谷川   2018年11月07日 08:26
5 「サービサー」って、何か聞こえは良いですけど、厳しい組織ですね(>_<)

銀行も公庫も、取りはぐれも計算に入ってるでしょうし、厳しいところに譲渡しないで、自己責任で対応してもらいたいです。
4. Posted by 近藤教信者   2018年11月09日 08:24
サービサー、久々に聞きました。
まだいるんですね。
銀行から相手にされなくなって携帯電話やNHKの集金人になったのかと思ってました。

近藤社長ファイトー!!!
5. Posted by コンドウ   2018年11月11日 00:56
S不動産さん、まあ、たんたんと・・・適当に・・・、もしくは、適当に担保解除する金額を伝えて、隙あらば・・・ってやつでしょうね。
ただ・・・サービサーの成績は、どう言う基準なのか分かりませんが・・・、やはり切り取りをいくらしたか?
つまり、転売益が成績なんでしょうかね〜?

tainosinさん、債権の買取金額は担保力次第でしょうけど、基本的に人の債権を買取って、自分が債権者になって赤の他人も人様から、債権回収をするのは、気が進みませんね。
でも、servicerの立場でいうなら、金融機関の焦げ付きを整理して金融を円滑化させる正義の味方ってところなんでしょうね。
案件次第ですが、私としては、どうしても相談者側寄りになってしまいます。


長谷川さん、やはり、そう思いますよね。
債権譲渡は、きちんとすれば、民法上なんら問題がないことなんですけど・・・、公庫や銀行さんには、自分が貸した以上、自分で回収して欲しいですよね。


信者さん、ご無沙汰です。
サービサーは、NHKの集金とかやるんですかね〜?
知りませんでした。
そういえば、宮古島に来ていますが、お父様と偶然ばったり会いました。
経営者の会のお役目とのことでしたが・・・。
相変わらず、まとまりのない感じのメンバーで、真面目に大変そうでしたw



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