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2018年09月22日

2268)商業施設戦争(大型スーパーマーケット、複合施設)

本日は、皆様が、あまり知らない・・・、食品スーパー、複合型商業施設の仁義なき戦いについて書かせていただきます。

最近、大型のスーパーマーケット、複合施設等の、商業施設が、点在している。

土日になると、近くの駐車場に車を停めることができず、遠くに止めて歩かなくてはいけないぐらいの賑わいです。


食品スーパー各社の競争、戦いは・・・、安くて良いものを仕入れ、お客様に供給するかにあるわけで・・・・、仕入れる物の品質、価格、輸送コストは、もちろんのこと・・・、お客様に楽しく過ごしていただける為に、イベントを企画したり、複合施設にして、ファッション、アミューズメント等、多種のテナントを入れ・・・競合である他の食品スーパーに負けないようにして、戦っている。

まあ、これは、皆さん知っていることなので、詳しくは書かないが・・・農家や、製造元と業務提携をして産地直送・・・、人気のテナントを入れる等・・・試行錯誤をしながら頑張っている。

食品スーパー同士が、こうやって競争してくれるのは、我々、消費者にとっては、とても良いことです。

でも・・・実は・・・、食品スーパーの競争の中のひとつに、用地の取得ということがありまして・・・。

食品スーパー業界各社、商業施設用地の取得、新規出店に力を入れているところが多く・・・、水面下では、仁義なき戦いが繰り広げられています。

もちろん、ホームセンターや、他の商業施設も、郊外型の大型の用地を探しておりますが・・・、その中でも、食品スーパー業界は、特に仁義なき戦いをしている感じです。

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そんなわけで、本日は、食品スーパーの仁義なき戦いの話を書かせていただきます。

多くの食品スーパーは、新しい店舗、又は、複合施設を出店したがっていて・・・・、弊社にも、取りまとめの依頼があるわけだが・・・・。

手慣れている大手食品スーパーもあれば、全く空気が読めないとろもあったり・・・、正攻法のみガチガチなところもあれば・・・、ゆるいところ・・・、コンプライアンス上、大丈夫なのかな〜?なんてところもあったります。

要するに、食品の良し悪しと価格だけではなく、陣取り合戦という意味で・・・、各大手食品スーパーには色があり、大手食品スーパー同士、そこから建設、土木の受注を受けたいゼネコン、土地に関係している不動産業社、その他、諸々・・・、そこで、やったやられたの仁義なき戦いがあるわけです。

何にしても、各社、新店舗を探しているわけですが、他社と商圏が被ることを嫌うこともあれば・・・、あえて商圏を被らせていこうとしたり・・・まあ、いろいろです。

そんなわけで・・・、月に数件は、食品スーパー系の商業施設用地の開発事業部や、ゼネコン、設計士等から、用地を借りたい、買いたい等の相談があります。

ここ最近は、弊社の用地課も本社も、津島市の企業立地で工場用地や、住宅街(自社の分譲地)の、とりまとめと、契約に追われているので・・・、ネタがあっても情報を出さないし、とりまとめの依頼も受けないし・・・・、地域貢献と報酬面においての、やり甲斐という意味で、余程、条件が良くない限り、受ける気もないが・・・・弊社の、土地の取りまとめの実績を聞きつけて、私、もしくは用地課へのアポイントが入ります。

とにかく、新規出店の土地を確保したがっている、食品スーパーが多い!

依頼の種類もいろいろあるのだが・・・、弊社への依頼は、調整区域内での開発案件、土地の取りまとめの依頼が多いです。

当然、調整区域内に、大型の食品スーパーを作るのは、都市計画法上難しいので・・・、行政が絡んだり、区画整理等と絡んだりするわけだが・・・、土地の取りまとめというよりは、開発許可や、地元や、行政と協議がとても大変で、とんでもなく、労力というのか・・・手間暇がかかります。

しかし・・・。

用地の取りまとめをお願いしてくる企業様は、業界の常識を知っている人が多いのだが、中には、全く無知で、無茶な事を言ってくる人もいます。

無茶な事とは、どんな事かというと・・・。

 〇坡慌縦汗斡莪萋發凌千坪〜数万坪の、借地の取りまとめを、仲介手数料のみで、土地の取りまとめと、仲介を依頼してくる。

例えば、坪500円の借地の取りまとめと仲介を、1ヶ月分の仲介手数料のいで依頼をしてくる企業があるわけだが、不動産屋的な見解で言わせてもらうと、数十件の地権者の取りまとめをして、契約をして、決済までの、農地転用、開発許可のお手伝いまでやって、賃料1ヶ月や、保証金の3%では、人件費等の手間暇を考えると赤字になります。
別途、地元説明会の経費や、開発コンサルフィーがないと難しいのに、賃料の1ヶ月で、とんでもなく手間のかかる取りまとめの依頼をしてくるのです。

まあ、借地でも、地権者が少数であったり・・・、坪15万円を超える売買であれば、赤字になることはないのですが・・・、調整区域の農地の取りまとめ等をする場合は、けっこう手間暇かかるんですけど・・・、それを分からず依頼をしてきたり、手間暇を説明しても理解できない企業もあります。

◆ー效和紂売買代金以外にかかる、費用が、理解できない!
調整区域の農地を宅地、雑種地にする場合・・・、農地転用、各種決済金、開発費用、測量費用等がかかります・・・。
調整区域に、商工業施設を誘致してくる場合、基本的には、これらの費用は、買主、又は、借主側の費用負担になりますが・・・、なんで、そんなものを払わなくてはいけないのか?と理解してくれない企業さんもあります。
まあ、△離院璽垢蓮稀なんですけど・・・、調整区域の農地の売買、賃貸をやったことがない企業は、当然、説明を求めてきますし・・・稀に、説明をしても理解してくれない企業もあります。

まあ、商業、工業に限らず、こういう企業様は、取りまとめの依頼があっても・・・。

説明しても理解できなければ・・・、こちらからお断りするので問題はないですけどね。

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すみません・・・話が、調整区域内の開発ということで、難しい方向に行ってしまったので戻しますが・・・・。

その前に・・・・。

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続きです・・・。

大型食品スーパー等、全部の企業は言いませんが・・・・、お客様に販売する商品が、どうこうだけでなく・・・商圏の奪い合いという部分でも、仁義なき戦いをしています。

例えば・・・、弊社が、某大手食品スーパーA社から、土地の取りまとめの依頼をうけて動いているとするじゃないですか・・・。

その噂を聞きつけたB社が、政治や、知人の伝手で、アポイントを入れてきて・・・、A社を断り手を引いてくれないか?とか・・・、別の不動産屋を使い、土地の一部を購入したり、売らせないようにしたり・・・、許認可関係で、行政に難癖をつけたりして、邪魔をしてくることがあります。

A社の近くに、B社のスーパーができたら、商圏が被り、A社の売り上げが落ちるというのは、理解できますが・・・・、あの手、この手で邪魔を入れてくるのは、我々、土地の取りまとめをしている側にしてみると、鬱陶しいですし、面倒くさいですし・・・、中には、そこまで、やるか〜!って、ブログに書けないような手を使ってくることもあるので、本当に面倒くさいです。

まあ、実際の話・・・、大型食品スーパーが指示をしているのか、ゼネコンなのか、専属の不動産会社なのか分かりませんが・・・・、他から邪魔が入り、計画が中止になることがあります。

農地を開発するというのは・・・、地権者はもちろん、行政、土地改良区、地元・・・、政治も絡んでくることがあります。

ある意味・・・ドラマが一本できそうな不思議な話や汚い話もあったりします(笑)

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大型食品スーパーは、お客様に提供する、品質と価格とサービスという部分だけではなく、陣取り合戦的な部分でも、仁義なき戦いが繰り広げられているということです・・・・。

まあ、過去の話になりますが・・・、振り返ると・・・商業地の取りまとめでは、いろいろあったな〜(笑)

そういう意味では、住宅系や、工業系の、土地の取りまとめは、そういうことがないとは言いませんが・・・、商業地のような仁義なき戦が繰り広げられることは少ないです。

まあ、事業用地の取得には、大なり小なり戦いがありますけどね〜w

私も、戦ってる立場なので、それを、どうこう言うつもりはありませんが、相手の邪魔をするより、自分の目標達成に向かい、正々堂々と、一所懸命頑張ったほうが、最終的には良い結果がでます。

最近、弊社は、商業施設用地ではなく、工業施設の取りまとめに力を入れていますが・・・、過去にやってきた、商業施設の取りまとめと比べると、工場誘致は、他社の工場建設を邪魔しようというような動きは少ないので、幾分か仕事が、やりやすいな〜と思う今日この頃です。

平成30年度は、目標・・・3件の工場用地の取りまとめをします・・・頑張ります!

そんなことを思いながら・・・、本日は、大型スーパー同士の仁義なき戦いについて書かせていただきました。





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この記事へのコメント

1. Posted by tainosin   2018年09月22日 23:51
スーパーの用地争いは、仁義なき戦いなのですね。


薬局業界でも、それはあります。
大学病院前は、調剤薬局が場所争いをしています。

私の地元の大学病院では、大手A社が1番の立地を
確保したはずだったのですが、B社がセブンイレブンを
億単位のお金で移動させ、1番の立地を確保したのです。

とてもついていけません。
2. Posted by yk   2018年09月23日 05:17
tainosin様
億単位のお金を投下しても
もとが獲れるということですか。
調剤薬局というのはぼろ儲けなのですねえ。
3. Posted by tainosin   2018年09月23日 18:52
yk様

大学病院は患者さん1人当たりの利益が、中小病院
のよりはるかに高いし、患者さんの数もけた違いに多いので、大手の薬局が群がります。

しかし大部分の調剤薬局は、それほど利益が上がるわけではないと思います。

ぼろもうけなら、私も助かるのですが。
能力のある方なら、もう少し利益を上げると思います。
4. Posted by yk   2018年09月24日 06:40
tainosin様
「調剤薬局 儲けすぎ」で
ググッたところ
いやー、出るわ出るわ
ひっくり返りそうになりました
全部の調剤薬局がということではないのかもしれませんが
私にもう少し能力があれば、若いときに始めればよかったかな?とも思います
5. Posted by tainosin   2018年09月24日 13:31
y k様


今はバブルの様相ですが、遠からずバブルは
はじけると思います。

私などは、バブルの恩恵はそれほど受けず
崩壊の影響だけは受けそうです。
6. Posted by 長谷川   2018年09月25日 21:42
5 スーパー出店の裏側には、そんな争いが繰り広げられているのですね(>_<)

新しく出来て素直に喜べない事態ですね(^_^;)

それに引き換え、工場は平和で良いですね(*^^*)笑
7. Posted by コンドウ   2018年09月27日 12:43
tainosinさん、確かに、門前薬局もすごそうですね。
ポジション取り次第で、相当、売り上げが上下するでしょうからね。
そういう意味では、商業系の陣取りは、仁義なき戦いが多いのかもしれませんね。


ykさん、私は、門前薬局については詳しくないですが・・・、商売的には、長い目で見たら、億出しても余裕で元が取れると思います。
大学病院の患者さんの数といったら・・・すごいでしょうから・・。
それだけの好立地なんでしょうね。



長谷川さん、その業界の関係者以外の一般の方々は、新しい大型スーパーができた〜wとしか思わないでしょうし、それでいいのだと思います。
私なんかは、職業柄、土地の取得や、許認可の事や、近隣スーパーのダメージについて考えたりしちゃいますけどね。
商品の高い安い、品質だけの戦いだけではなく、陣取りは、とても大事だと思います。
ただ、たまに・・・、やり方が、エグいな〜と思う事もあったりします。

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