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2018年09月02日

2264)宮古島バブル (不動産投資)

読者の皆様すみません・・・更新が、大変遅れました。

しばらく、宮古島に、不動産投資関係の視察に行っておりまして・・・。


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連日、朝から深夜まで、予定がビッシリ詰まっていて・・・。

昼は、土地を見て回ったり、調査、打ち合わせ、会議など・・・、夜は、お酒の席で・・・、宮古島での睡眠時間は、平均3時間ぐらいで、真面目に、ブログを更新する時間が取れませんでした。

電話で、普段の仕事をしながらの宮古島視察・・・ちょっとだけ、ウミガメ探しに行ったり、有名な観光地に行って写真を撮ったりしましたが・・・、基本は、仕事、仕事、仕事・・・、ちょっぴりプライベートという感じでした。

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しかし、まあ・・・なんというか・・・・。

宮古島、バブってましたね〜。


どこの飲食店も、けっこう人がいっぱいでして・・・、人気店は、予約する取れない・・・、電話もでない・・・、ついでに、いらない情報かもしれませんが、キャバクラも、満席・・・。

そして・・・。

まあ、業界の方なら、噂ぐらいは聞いていると思いますが・・・、宮古島は不動産バブル、建設ラッシュ・・・、賃貸は、全然、足りていない・・・。

因みに、ワンルームマンションの賃料は、10万円・・・、それでも、空きがなく、皆さん、予約して待っている状態なんです。


ホテルの従業員が、ホテルに住んでいるぐらい・・・、建設作業員が、ワンルームに二人、三人住んでいるなんてこともあるようです。

そして・・・・。 

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続きです・・・・。

そんな状況なのに、何故、不動産投資家が、宮古島に手を出さないのか・・・?

調査してきました・・・答えは、簡単です・・・。

手を出さないのではなく、手が出せないのです。


いろんな問題があります。

今、宮古島で、新築を建てようと思うと・・・建築着工できるのは、2年〜3年後になります。

そして、建築コストが、めちゃくちゃ高い・・・!

某建設業者さんの話によると、坪単価120万円以上・・・!

コンクリートの単価なんて聞いたら、ビビりますよwww

土地も、良い意味でも悪い意味でも、都市計画区域外!

まあ、普通の不動産業者、建設業者が、沖縄県と宮古市役所で調査をして、適当に土地を買って建てようとしたら・・・、余程、慎重にいかないと・・・、無駄な土地を買うことになってしまうかもしれません。

そして、ファイナンスも・・・!

都市計画区域外の土地と建物に、融資・・・、ただでさえ、収益物件の融資が難しくなってきているのに、通常の金融機関は、どうなんでしょうね〜?

地元の銀行評価も、このバブル価格についていけていない!

現金を持っているか、与信の高い人じゃないと、融資は難しいでしょうね〜。

それから・・・・、ブログには書けないことも、あったりして・・・・。

つまり、簡単ではないというか・・・、開発に慣れたプロが、フンドシ締めて、取り掛からないといけないわけで、素人が手を出したくても、手が出せないというような感じなんです。

我々も、何度も、開発会議をやりました。

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何度も、退散してきて・・・会議をやって、次の調査、次の手立てを考える・・・。

土地、建築、コスト、ファイナンス・・・。

あまりに、考えすぎて・・・。


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プールに、落ちましたwww

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まあ、私ごとは、さておきまして・・・。

多々ある、問題を、一つずつ・・・解決をしていかなくてはいけませんでした。

いっしょに行った社長さんたちの、人脈と、知識・・・。

建設のプロフェッショナルが、建築コストを下げること・・・、人脈的なところ、土地の取得関係もクリアー・・・。

不動産関係は、私が担当・・・。

行政、金融機関、地元の人、こちらで事業をしている人たちと、会って会って会いまくって、話を聞いて、聞いて、聞きまくって・・・。

東京、名古屋の人脈も使い・・・、沖縄本島からも、情報を取り・・・、人も紹介してもらい・・・。

いっしょに行った、社長たちと、数日間仮眠しかできない・・・・意味が分からないぐらいのスケジュール、熱い数日間でした。

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そんなわけで・・・。

とりあえず、新築、表面利回り12%ぐらいのものであれば、現実的に可能だな〜というところまでは、持って行けなそうな感じです。

建設も、半年〜10ヶ月後には着工できそうです。

ただ、今は、投資家さんのファイナンスが、まだ、クリアできていないので・・・、現金、もしくは、与信の高い人しか、難しい状態なので・・・今週から、そのあたりを詰めようと考えています。

今週中に、とんぼ返りで、沖縄本島に行かなくてはいけないかもしれません。

なんにしても、今月内には、目処をつけたいところです。

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まずは、私と、経営者仲間で、あえて、ファイナンスにトライして、何棟か建ててみます。

土地、許可、工事関係に、目処がついたわけですし、現在、完全に賃貸物件が足りてないので、利回り12%確実、あとは、ファイナンスを試しながら、その他の問題点が浮上してこないか試しながら、進めていくという感じです。

そんなわけで・・・。

今回の宮古島視察・・・今後、面白いことになりそうで、ワクワクしています。

実りある、熱い数日間でした・・・・。


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う〜ん。

不動産投資について、皆様に、とても良い知らせができそうですが・・・・、もう少し、固めてからのほうがいいかな〜・・・ とりあえず、今回は、ここまでとさせていただきます・・・w


この写真を、帰りの飛行機の窓から撮ったあと、爆睡・・・!

着陸30分前に、CAさんに起こされて・・・シートを戻した後も、また爆睡・・・、飛行機が着陸したのを覚えていないぐらい寝てました(笑)

しかし、まあ、時期的なものもあるとは思いますが・・・、不動産関係だけではなく・・・どんなビジネスをやっても当たりそうな、このバブルな感じ・・・、初めて体験しました。

宮古島バブル・・・恐ろしいですw


そんなわけで・・・読者の皆さん、更新が遅くなり、本当に申し訳ございませんでした。

これに懲りずに、今後とも、末長いご愛読を宜しくお願い致します。

それでは、失礼いたします。




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この記事へのコメント

1. Posted by エスカーダ   2018年09月02日 13:58
宮古ですか!
私は昨年、視察に行き計画を立てましたが建設の時期と価格と販売価格の折り合いをつけられず断念しました。

土地の価格も建設単価も人間関係次第で大きく変わる離島だけに、近藤社長が本腰を入れて宮古に乗り込むとどんなことになるのか楽しみです。

私が提供できる情報としては、某大手建設系不動産会社の計画を遅らせる事も視野に入れてみるのも一つの手かと思いますが、詳しくは、当社が中止した事業計画も含めてメールさせていただきますので参考に使ってやってください。

お得意の経営者や政治を絡めた人脈を使ったアプローチと社長本来の人間味とで近藤社長たったらやりきるかもしれませんね。
社長が本腰を入れるなら援護射撃させてもらいますので何なりとお申し付けください。
2. Posted by ハナハナ   2018年09月02日 20:24
facebook見て爆笑した。
若くないんだから!笑
危険だよ!

宮古島に投資するなら一口乗せてください。
近ちゃんに乗っかって損をした事はないので‥トルコリラ以外!笑笑
3. Posted by tainosin   2018年09月02日 21:51
宮古島の仕事お疲れさまでした。

まさか沖縄まで仕事をされるとは、思いませんでした。
宮古島のワンルームが10万円とはすごいですね。
福岡市でも4万円あれば借りることが出来ます。

本当にバブルのようですね。
4. Posted by 福村   2018年09月03日 05:04
猛烈なスケジュールが伝わってきますね。
石垣島、西表島には何度か行っておりますが、宮古島は行ったことがありません。
サラリーマン卒業ブログやられている方も、空港の国際線化など書かれていて最近行かれていました。
海のある南国に収益物件てあこがれますね。
5. Posted by E   2018年09月03日 11:27
おはようございます〜動画を見て本当に心配してしまいました〜アマランダですよね憧れです、本島在住の友人が国際通り近くの古家を相続して改装後民泊を始めました、不動産投資のスイッチが入ったようで石垣にワンルームを建てたようです、詳細はわからないですが建築費用の高さにびっくりしました、社長が宮古で事業されるのはリゾート関係かと思っていました、マンション経営ですか楽しみです。
6. Posted by 空   2018年09月03日 17:09
fueisuブック見ました、コンクリートでなく、フールで安心しました。
落ちても、缶ジュースを落とさないのは、さすがだと思います、油断しないで取り組んでください。
7. Posted by なはなはなは   2018年09月03日 23:14
もしかして、下地島でカジノ狙いですか?
紳助さんと
下地島で は、ジャンボが着陸できる滑走路あるから面白いかもですね。
頑張ってください!
8. Posted by コンドウ   2018年09月06日 13:48
エスカーダさん、ご無沙汰してます。
もしかして、まだ、あの香水使ってるんですねw
私も、相変わらず、ブルガリブルーですが・・・www
それはそうと、宮古の件、もしかすると、お力を借りることになるかもしれません。
建設、土地、法令上の問題は、クリアしています。
問題は、お客様のファイナンスです・・・。
かなり自己資金を入れないと、宮古島の収益物件が、いくら美味しくても、一般の方への1億の融資は厳しそうです。
区分にすることになると、エスカーダさんに知恵を貸していただかないと・・・・そんな状況です。


はなはなくん、一口でも二口でも乗せるけど・・・、はなはなくんは、利回り10%の新築を探していたから、他の人は1億で表面12%ぐらいだけど、はなはなくんだけ、表面10% 1億2千万でお願いしますね(笑)
まあ、詳しくは、暇なときにでも電話くださいw



tainosinさん、そうですね〜。
利回り12%で、即満室・・・・宮古の建設の進み具合から見て、最低5年は満室でいけると思います。
その後は、もしかすると、賃料の低下等・・・おちついてくるかもしれませんので、そこは、視野に入れて考えた方が良いと思います。
まあ、予定通り、海外からの観光客が、どっさり入ってくれば、その後も、高く貸せるでしょうけどね。
私的には、1部屋は、自分用にしようかな〜と思っています(笑)
それでも10%以上出るので・・・・w




9. Posted by コンドウ   2018年09月06日 18:24
福村さん、宮古の投資、面白いですよ。
キャピタル、インカム、どちらでも行けると判断しました。
というか・・・、今だったら、重要なポイントさえ間違えなければ、ほとんどの商売、成功するような気がします。
けっこう堅いとおもいますので、次は、宮古のアパート行っちゃいましょうか・・・w



Eさん、情報ありがとうございます。
建築費は、私も驚きました。
すべてが、高いです。
私も、そこがネックの一つだったのですが、今の宮古単価と、名古屋単価の真ん中ぐらいで、早く着工できる方法を見つけました。
もう少し、詰めは必要ですが・・・まあ、行けるでしょう。
ただ、あとは、お客様のファイナンスがネックになっています。



空さん、Facebookのほうも、見ていただきありがとうございます。
ビールを落とさないのは、酒好きなので・・・w
でも、水が入ってしまいました。
宮古島・・・がんばります!


なはなはなはさん、詳しいですね〜w
う〜ん・・・いろいろです。
でも、まずは、アパマンが足りてないので、そちらから手をつけます。
3〜5年待ちの建築を、他社よろ早く建てられる段取りができたので、先手必勝ですw
まあ、あとは、お客様のファイナンスの問題だけですが・・・とりあえず、アパート数十件ぐらいであれば、、ある程度現金を持っている投資家さんたちといっしょに先行していこうと考えています。


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