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2018年08月22日

2163)土地買収について・・・。(分譲地、工場用地)

今年の初松茸・・・・・。

経営者の友人から・・・・。

いただきましたぁ〜www


IMG_3464


とはいっても・・・隣国の海外産なんですが・・・。

昔、隣国の松茸は、香りも薄く、たいしたことはなかったのですが・・・、ここ近年の隣国の松茸は、価格も高くなりましたが、かなりクオリティーが高くなっている気がします。

10月に出てくる、国産の名産地の松茸と比べると、少し落ちるものの、初物としては、十分楽しめるクオリティーです。

1本は土瓶蒸し、1本は松茸ごはん、2本は焼き松茸、最後の1本は、天ぷらにして、食べようと考えています。

さて・・・松茸の話題は、これくらいにしまして・・・・本日は、土地買収(とりまとめ)の話をしたいと思います。


千代田不動産 近藤 ちよっぺん


住宅街を造るため・・・、商業施設、配送センター用地・・・・、ここ近年は、津島市の工場立地の関係で、土地の取りまとめをしております。

小さなものだと1000坪〜大きなものだと数万坪・・・・、地権者の数は、数人から〜50人以上なんてこともあります。

エリアを決めたら、90%〜100%の土地の地権者から土地を売っていただかなくてはいけませんし・・・、場合によっては、近隣、地域の同意も必要になります。

そして、法令上の制限の分野・・・都市計画等、行政の許可を得るために、事前協議など・・・、まあまあ大変な仕事です。

やはり、一番大変なのは・・・。

地権者さんから、土地を売却していただかなくてはならないところにあります。


基本的に、事業計画エリアの地権者には売却をしていただかなくてはいけませんし、もしも、売却をしていただけないと、事業計画の健康をしなくてはいけません。

それも、変更できる場所と、変更できない場所があり、大半の部分は、変更がきかないところです。

どうしても売却をしないという人には、換地のお願いをして場所を変わっていただいたりします。

なんにしても、土地の買収は、ただ単に、地権者に会って売却のお願いをするだけでは、まとまりませんし、都市計画も、役所や、地域の方の言いなりでは、できません。

つまり、地権者、地域の協力と、行政と県、市町村の各課と事前協議をしていかなくてはいけないわけです。

道路や、水路の付け替えや廃止が出てくる場合もありますし、住宅系については、中に道路、上下水度を入れなくてはいけないことが大半なので、地元や、行政との協議も、本当に大変です。

事なかれ主義で杓子定規なことしか言わない行政に重い腰を上げさせるのは本当に大変です。

まあ、そんなわけで・・・。

現在、当社では、工場を3カ所・・・、住宅街4カ所の取りまとめをしておりますが・・・。


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先日、1カ所・・・、住宅用地の、事業計画の中止の決定をしました。

買収(取りまとめ)中止ということです。


中止の理由は・・・2つ。

〃弉菽呂痢入り口の地主さんが、最初は、《皆さんと足並みを揃える。》・・・、つまり、当初、他の方々が売るのであれば自分も売るとおっしゃっていたので、今回の取りまとめを始めたわけですが、大半の地権者の同意を得たのに、急遽、『畑を続け痛いの売るのをやめる。』と言いだしまして・・・、その後、何度か話し合いをしてきたのですが・・・、そのうち音信不通になりまして・・・一切、連絡が取れず、手紙を出しても返事がないという状況になりました。

更に、その隣の所有者のご主人が不動産業者であり、『土地を売るだけでなく、今回の開発に、絡ませてもらえないと協力しない!』

´△侶錣髻■映近く交渉してきましたが・・・・、△蓮△覆鵑箸話を詰めることができたとしても、,蓮△△亮蠅海亮蠅鮨圓したが、もう無理だという判断で、この事業計画自体を中止にしました。

弊社としても、住宅街にしたい場所だったのですが、できない案件に、これ以上の労力を費やすのは無駄だと判断をしたわけです。

弊社が取りまとめをGOした際の、成功率は、8割以上!

悔しいですし・・私としては、苦渋の決断でした・・・。

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うむ〜・・・参ったな〜・・・。。

しかし、参ったのは、弊社だけではなく、むしろ、賛同して協力をしてくれていた人たちです。



今回、土地の、とりまとめをするにあたり・・・・売買契約を締結してある土地があります。

通常、土地の取りまとめをする際の契約は、全体が纏まらなかった際、または、許認可が取得できなかった場合、買主は、契約を解除することができるという内容になっています。

その上で、手付金を払い、契約を締結しているので・・・・、土地が、まとまらず、買主の目的が達成できないわけで・・・、契約が解除された場合は、売主は、すでに受領している手付金を、買主(弊社)に返金しなくてはいけないわけです。

つまり・・・。

‘り口の地主さんが、『皆さんと足並みを揃える!奥の方々が売るなら自分も売る。』ということで、取りまとめをスタートした。

奥の地主さんたちと、条件付きで、売買契約を締結した・・・。

Fり口の地主さんの気が変わり、その後、音信不通・・・、不動産屋の身内がいる地主が、一口絡ませてくれ!と無茶な交渉をしてきたということで・・・、約1年交渉したがに、弊社は事業計画を断念。

な声劼蓮△垢任坊戚鵑鯆結してる地主さんとの売買の契約を解除・・・・奥の地主さん達は、契約時に受領した手付金を変金する。

普通に考えると・・・、別に、不動産業者が買うのをやめただけだから、手付金を返すだけでしょう。
損をしたのは、不動産屋の労力と、印紙代だけじゃん!と思うのかもしれませんが、そんな簡単なものではありません。


中には、売主さんが、手付金に手をつけて使ってしまっている場合もあるのです。

当然、弊社としては、契約条件に、全体が買えなかった場合は、事業目的を達成できないので、解約すると説明し、記名押印いただいているので、手付金は、返金していただかなくてはいけません。

入り口の地主さんの、気変わりで・・・、奥の地主さんたち、動いていただいていた仲介業者、設計士、行政書士等・・・、多くの方が、迷惑を被るわけです。

弊社の労力の話は、置いといて・・・・、関わった皆さんのことを考えると・・・、事業計画の中止を決定するのは、苦渋の決断でした。

でも、このまま続けると、損害は、どんどん拡大しますので・・・中止にしました。

住宅地にしても、商工業用地にしても、地上げっていうのは仕上げてナンボですからね〜‥。

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続きです。

少し、話は、逸れてしまいますが・・・大型の宅地分譲をやりたいのですが・・・大口のセントフィールド以来、50区画以上ののものは、できていないです。

SF_roadsign55_15_3

(↑セントフィールド 大口)

宅地分譲用地、随時募集中・・・開発案件、取りまとめ案件も可!

話は、戻りまして・・・。

今回中止にした物件は、20区画以下の小型物件なんですけど・・・場所的に、やりたいところだったので、中止は、なんとも・・・悔しいです。

今回、契約をしていた奥の地主さんたちも、関わった業者さんや士業の方々も、まとまらなかった場合のことは、最初から承知の上とはいっても・・・申し訳ないことをしました。

そして・・・解約の件は・・・・。

今回は、問題なくできましたが・・・

実は、この中の、一筆だけを、弊社、もしくは、私の個人名義で購入することにしました。

奥の地権者さんの名誉のために、書かせておきますが、今回は、手付けが返金できなかったわけではなく、持っていて仕方がないので、いくらでもいいので、手放したいとのことでしたので・・・、タダ同然で・・・購入させていただきました。

タダ同然とは言っても、逆に、来年から、こちらで数十万の固定資産税を払い続けていかなくてはいけないので・・・、弊社も持っていても困るわけですが・・・、遠方に住んでいる方だったので、愛知県に土地を持っていても仕方がないので・・・土地を引き取った感じです。

こんな開発もできない土地を引き取って、どうするつもりなのか???って、思われた読者さんもいるかと思いますが・・・・。

素人さんなら絶対に、買わないと思います・・・でも、私は、玄人です。

とりあえず・・・太陽光のIDを取得しておきます。

約3年は、IDが活かせるので、最悪は、2年半後ぐらいに太陽光を張ります。

つまり・・・2年半の間に、入口の地権者と、プロジェクトに絡めろと言っている不動産屋と話をつければ、宅地分譲・・・できなければ太陽光発電!

とりあえず、今回は、一旦、中止にしましたが・・・。

弊社で持つのか、私個人で持つのかは別にして・・・、奥の地権者さんの一人が、タダ同然で売ってくださるということで、チャンスをいただいたので・・・私自身が、今回の中止の原因となった地権者たちと、勝負してやろうと思っているのです。

2年半以内に、承諾が取れたら・・・、今回中止したプロジェクトのメンバーで、再開しようと考えています。

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今までは、チームでの、取りまとめ・・・この先は、私の取りまとめ・・・・。

期間は2年半・・・、俺が、勝負する・・・www

まあ、ある意味・・・難しいことにトライするのは楽しいというか・・・ワクワクしますw


成功すれば、今回、煮え湯を飲まされた、奥の地権者の皆さん、業者、士業の皆さんに喜んでいただけます。

皆さんに、これ以上迷惑をかけたくないので、一旦、中止にしましたが・・・、この先は、私が、一人で斬り込んでいきます・・・。

まあ・・・、自分では、腕も落ちていないし、刀も錆びていないと思ってますので・・・とりあえず、頑張ります(笑)

そんなわけで・・・、本日は、土地買収について書かせていただきました。





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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2018年08月22日 10:23
地上げスタート当初は、入口の地権者は最終的に値段を釣り上げるために奥の地権者の同意が取れたら協力するという古典的な手法で攻めてきた。
近藤社長は、それを承知で勝負に出た。
奥はまとまった入口の地権者は、売ると約束したものの気が変わり、ご近所さんにも申し訳なく雲隠れして音信不通。

長期化させるのは関係各位に申し訳ないので計画中止
計画地内の一部を購入して近藤社長が単独で勝負に出たということですね。

でも、本当は、入口の地権者と計画に入りたい不動産屋が手を組んでいる可能性があるかもしれないから、計画を中止させると見せかけて奥の一部を購入したんじゃないですか?
計画中止と同時に、こっそり土地を買っておけば、藪に隠れていた狸や狐が出てくることもあります。
ご成功を祈っています。
2. Posted by 零細仲介不動産屋   2018年08月22日 19:19
しがない仲介屋で、5年前からブログを読んでいます。
公私ともにご活躍されて日々充実していて羨ましいです。

近年は自社の分譲地の取りまとめで培ってこられたノウハウを工場誘致に活かして地域貢献されているとのことで、私のような若輩からすると目標の頂点、雲の上の神のような存在です。

今回の話は、中止にしたけど、手塚解約を余儀なくされた奥の地権者こ土地の一部を購入して第二弾として近藤社長ご自身が仕掛けるという事ですか?
何かが裏があると見越していらっしゃるようですが、何を根拠にそう思われるのですか?
私は住宅と小さな土地の仲介しかしたことがないので感覚的にピンときません。
分譲用地の地上げは奥が深そうですね。
地上げのご成功と御社の益々のご発展を祈ってます。
3. Posted by yk   2018年08月23日 07:09
あーめんどくさい、やめたやめた
地権者さん、ごめんなさいね、買った部分は太陽光でもやりましょか
という作戦ですか。
しかし、入り口の地主さんの売却拒絶の理由の「畑作を続けたいから」は額面どおりに受け取ってよいものかどうか。
また、´△侶錣呂匹海でつながっているようにも思えます。
詳しいお話を伺いたいのですが「進行中の案件の内実を、こんなところに書けるわけないだろ!」でしょうねw
4. Posted by コンドウ   2018年08月25日 14:33
S不動産さん、地主になっておけば、何かと動きやすくなりますからね。
開発ができないだけで、一応、道路もついてますし・・・、タダ同然で買えれば持っていても損な土地ではないと思いますし・・・、まあ、固定資産税だけでも、かなりの額なので・・・勝負していきますけどね。
まあ、タイムリミットがきたら、本当に太陽光にしちゃいますw

でも、今回、中止になり・・・。
そのまま、静観状態になるのか、タヌキやキツネがでてくるのか・・・。
残金決済した後に、登記簿上の所有権を移転しないで、様子を見るのが面白いと思いますwww
楽しみ♡





5. Posted by コンドウ   2018年08月26日 01:37
零細仲介不動産屋さん、いつも、ブログをご愛読いただきありがとうございます。
質問の回答ですが・・・、仕掛けるというよりは、まあ、仕切り直して、とりあえず、土地の一部を買っておこうという感じです。
まあ、太陽光をやれるようにしておいて、様子見・・・、何か、動きがあるかもしれないな〜・・・。
という感覚ですね。
どう動くかは、まだ、はっきりとは決めていません。
しばらく、放置しておいて、何かが動き出すのかな〜・・・。
例えば、造成工事を始めたら、何か動くかな〜・・・。
それから、こっちが動く・・・ダメなら太陽光ドカーンと張っちゃうw
そんな感じですかね〜。



ykさん、あははははw
まあ、そんな感じです。
額面通りに受け取っていませんし・・・´△里弔覆りを疑っているかんじです(笑)
もしかしたら、当社の同業のデべが、´△鮖箸辰動巧みしているかもしれませんし・・・。
なんにしても、こういう仕事は楽しいです。
基本、営業マンなので、断られてからが勝負!みたいな・・・、ここからが、本当の勝負どころのかんじがして、ワクワクします。
ある意味、不利な状況になるほど、燃えるので、ドMなのかもしれません。



6. Posted by 長谷川   2018年08月28日 22:07
5 このまま年月がたっても、効率良く生かされた土地になる確率は低いでしょうし、日本の未来の為にも是非、近藤社長に頑張ってまとめて頂きたいと思います(*^^*)
7. Posted by コンドウ   2018年08月31日 19:19
長谷川さん、いつも、ありがとうございます。
できる範囲でですが、精一杯頑張ります。

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