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2018年06月25日

2153)不動産仲介と不動産買取の違い(不動産売却)

我々、不動産業界にいる者は、当たり前に分かっているので、今更、何を書いているの?って思うかもしれないが、素人さんというのは、以外と知ってそうで知らない・・・もしくは、自分では、知っていると思っていても、知らないこともあったりするわけで・・・本日は、仲介と買取の違いについて書かせていただきます。

まあ、弊社の場合は、賃貸よりも売買が多いので、売買の仲介と買取の違いについて書きます。


不動産売却について・・・。

仮に・・・、もしも、あなたが、家やマンション、土地等、不動産を所有していたとして、それを売却したいとして・・・、どうしますか???

答えは簡単・・・、不動産屋に電話をする、ネットで査定する・・。

まあ、これが正解なんですけど・・・(笑)

その前に、ちょっとだけ不動産の知識として覚えておくといいのですが・・・。

大きく2パターンの売却方法があります。


|膕  買取  この2つです。

皆さんが、普通に、ネットで検索して、不動産会社に査定をしてもらうのは、ほとんどの場合が、仲介査定です。

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はい! ここで、まずは・・・、仲介とは・・・・。

簡単に説明すると、不動産業者に、不動産の売却を頼んで、買いたい人を探して売ってもらう・・・、又は、不動産業者に不動産さんを購入をしたいと探してもらう。

今回は、売却をテーマとしているので、購入の仲介は、置いといて・・・売却の仲介について書きますが・・・・。

売却の仲介とは・・・。

先ほども説明しましたが、不動産業者に、不動産の売却を頼んで、買いたい人を探して売ってもらう・・・ということなので・・・。

まずは、不動産の査定をしてもらう→ 不動産業者に売却のお願いをする為に媒介契約をする。

媒介契約というのは・・・・。

不動産業者に対して、あなたの会社にこの物件の売却を任せます! という契約の事です。

ここまで、大丈夫ですか?

不動産売却には、仲介と、買取の2種類があって、今は、仲介の話をしています・・・不動産を売ってくださいと依頼することが、媒介契約と思えてもらってけっこうです。

この媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

難しいことは、省略します・・・書きません!

超簡単に行きましょう・・・。

・一般媒介契約
あなたの会社に、私の不動産の売却をお願いしますが、他の会社にも依頼するかもしれませんよ〜・・・ということで、何社でも依頼できますし、自分や知人が不動産を購入する人を探せます。
ゆる〜い媒介契約です。

・専任媒介契約
あなたの会社だけに私の不動産の売却をお願いします。でも、自分で購入者を見つけたときは仲介してもらわないかもしれませんよ〜。 ※依頼を受けた不動産業者は、2週間に1回以上、依頼者(売主)に報告必要!
ゆるくも、かたくもない媒介契約です。

・専属専任媒介契約
とにもかくにも、あなたの会社に私の不動産売却の仲介をお任せします。※依頼を受けた不動産業者は、1週間に1回以上報告必要!
かた〜い媒介契約です。

覚え方は簡単で・・・、宅建試験を受ける人以外の素人さんは、3種類の媒介契約を、こう覚えてください。

一般ゆるゆる、専任ゆるかた、専属バリかた・・・、これで、OKです。


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この媒介契約を、不動産業者とすることにより、仲介の依頼をしたことになります。

不動産を売却する際の、仲介について・・・不動産を売却したい人が、不動産業者にアクセスをする→査定を行う→査定の根拠等の説明をする→、そして、媒介契約を締結する仲介の依頼をしたことになり、不動産業者は、仲介業務をスタートするわけです。

売却活動をスタートすると、不動産業者は、原則、不動産流通機構に物件を登録して、インターネット、チラシ、等で集客を行います。

そして、購入検討者が現れたら、物件を案内して説明をして・・・購入希望があれば、購入申込書をいただき、価格交渉や購入の条件等があった場合は、売主買主間の調整を行い、売却依頼者(売主)から、売渡承諾書をいただき、契約日を決めます。

契約前に購入予定者(買主)に対して重要事項説明をして、売主、買主の間に仲介という形で入り、売買契約を締結します。

ここまで、まとめると・・・・。

売却相談→査定→媒介契約→広告宣伝→物件案内→契約の調整→重要事項説明→契約という流れです。

契約締結後は、売却者(売主)と購入者(買主)の取引完了に向かい、測量、登記(所有権移転、抵当権抹消)等、又は、買主の融資のサポートをした後に、不動産の引渡しを行い、売却活動は全て終了となります。

※注意・・・不動産会社に仲介を依頼して成約した場合、仲介手数料というものが必要になります。
仲介手数料
・物件価格200万円以下の場合は「5%」の手数料。
・物件価格200万円超〜400万円以下の場合は「4%+2万円」の手数料。
・物件価格400万円超の場合は「3%+6万円」

そして・・・消費税がかかります。

|膕陲砲弔い董△海海泙任箸靴泙垢・・・ご理解いただけましたでしょうか?

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さて・・・続きまして・・・買取の話に進みましょう。

ここまで、何ら問題なく、スムーズに来ましたが・・・・、これは、うまくいった場合の話です。

全部の取引が、このようにスムーズに事が運ぶわけではありません。

ここで、ひとつ、疑問がわいてきませんか???

もしも、不動産が、売れなかったらどうするのか・・・?

売れるまで値下げを続けることになるわけですが・・・!


値段を下げるということは、売れるまで様子を見ながら少しずつ下げていくので、時間がかかる・・・つまり、長期化するわけです。

どれだけ時間をかけてもいいのであれば、問題はないのですが、短期で売却をしたいのであれば、不動産業者に買取をしてもらうという、第二の手段があります。

冒頭に、不動産売却には、|膕陲函↓買取があると説明しましたが・・・この第二の手段が買取になります。

買取とは、売却希望者の不動産を、不動産業者が直接買い取るということで、売却希望者は売主、買い取る側の不動産業社は買主となります。

しかし、不動産業者は、買取をした不動産を売却しなくてはいけないので、経費も利益も必要になりますので、当然、買取査定は、仲介査定より低い価格になります。


|膕陝↓買取のメリット、デメリットを簡単に説明します。

|膕陲蓮⊂綣蠅いけば・・・、売主、買主が、仲介業者を介して取引をすることで、売主にとっては高く売却ができますが、売却する期間と価格の保証はなく、やってみなくては結果は分からないのです。

買取は、不動産業者が買取査定をするので、すぐに売却価格と売却時期を決められますが、仲介よりも安い価格になってしまいます。

それでは、売却を希望する者にとって、どちらが良いのでしょう???

高く、早く売れることです。

まあ、それは、なかなか難しいわけですが・・・、基本的には、少しでも高く早く売ろうと仲介業者は頑張るわけです。

しかし、残念なことに、日本の不動産業者の大半は、仲介のみしかしておりません。

大手の不動産業者も、小規模な街の不動産屋も、ほとんどが、,涼膕陲靴しません。


仲介しか行っていない不動産業者は、仲介にトライして、無理だと判断した際、もしくは、売却を希望される方が、売却資金を使う時期が早期の場合等に、不動産買取業者に情報を持ち込んで、売却希望者と、買取業者の間に入って、仲介を行います。

つまり、仲介専門の不動産業者に依頼をした、売却希望者は、うまくいけば高く早く売れますが、最悪の場合、買取業者の買取査定で低い価格で売却することになり、更に、仲介手数料を払うことになるのです。

例えば、仲介査定価格が3000万円・・・・売却スタート・・・。

毎月、100万円ずつ価格を下げて半年経ったとして、2400万円・・・。

仲介業者は、買取業者に持ち込んで、買取業者は、2200万円で買取査定をしました。

売却希望者は、半年かかった挙句の果てに、2200万円で売却して、更に、80万円近い仲介手数料を払うことになるわけです。

この場合、買取業者も、仲介業者に仲介手数料を支払うことになるので、当然、買取査定の際に計算をして、買取価格を算出していますので、結局、売却希望者は、本来の買取査定価格よりも、160万円も安く売るという計算になるわけです。

整理しましょう。

一番良いのは、仲介業者に依頼をして順調に事が進めば、早く高く売れます。

二番目に良いのが、買取業者に直接依頼をすれば、早いけど安くなります。

最悪なのは、仲介業者に依頼をして、なかなか売れずに買取業者に仲介をされることです。

売却希望者は、最悪の売却という形にならないようにしたいですよね。

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売却希望者が、上記のような、最悪の状況にならないように・・・。

弊社では、売却希望者から依頼があり、且つ、弊社の買取規定内の不動産であれば、仲介査定と、買取査定を同時に算出し提示をすることができます。


弊社の売却規定により買取できない不動産もありますが、基本的に市街化区域で道路に面しており、特別な状況、特殊サイズ、再販不可能と判断しない限りは買取します。

弊社に売却の依頼をした売却希望者は、,涼膕陲如一番良い形の早い高い売却を目指して売却を開始した後、ご希望の期間を定めて買取査定による、買取、2番目の売却ができるといことです。

当然、弊社が買主になるので、弊社が買取をした場合には、仲介手数料は必要ありません。

つまり、最悪のパターンである、仲介により、買取業者に売却をするということはないのです。

これが、弊社に売却を依頼する、売却希望者のメリットです。

そんなわけで・・・不動産仲介と不動産買取の違い(不動産売却)というテーマで書かせていただいたわけですが・・・・、実は、今日書いたのは、弊社の、新入社員教育プログラムの一部なのです。

実際は、もう少し細かく書かれていますし・・・、私が、講師をする場合は、間に、面白い実例なんかを混ぜたり、ちょっと遊び心を入れて、集中して聞けるように話すわけですが・・・・。

昨日、ある社員に、新しい新人研修のレジュメの作成をお願いしたところ・・・悩んでいたようなので・・・、不動産仲介と不動産買取の違い(不動産売却)というレジュメの基本構造を、私の言葉で書かせていただきました。

不動産に興味がある素人さんの、不動産の売却についての勉強にもなるかもしれないな〜と思い書かせていただきました。

それでは、本日は、ここまでとさせていただきます。




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この記事へのコメント

1. Posted by 初心者宅建士   2018年06月25日 10:31
5 毎回分かりやすい例えで参考にさせて頂いております😄
ゆるゆる、ゆるかた、ばりかた!
ラーメン🍜食べたくなりましたが凄く分かりやすくちよ
2. Posted by 初心者宅建士   2018年06月25日 10:34
5 あー
途中でごめんなさい🙇‍♂️
千代田不動産の卒業生が羨ましいです。
是非他の初心者宅建士にも参考になるような、テキスト本でも出して欲しいですね。
3. Posted by yk   2018年06月26日 07:17
>仲介業者に依頼をして、なかなか売れずに買取業者に仲介をされることです。
この「最悪の売却」の実例を聞いたことがあります。

とある資産家の地主と借地人の間で土地の再開発が話し合われていた。
地主は自分ではタッチせずに不動産コンサル?を間に挟んでいた。
借地人がトランプ大統領「かけひき?それは誰でもやるでしょう?」を行なった。
不動産コンサルは頭に血が上って、お前は信用できない、調停の申立てを考えてるから覚悟しとけ!との書簡を借地人に叩きつけた。

この話を聞いたとき、かけひきを仕掛けてくる相手ならまだ脈はあるのに(このまま死ぬまで借りたい、交渉などしたくないなんて始末の悪い相手よりまし)なんともひどい不動産コンサルもいるものだと思いましたが。
その後の展開は予想したとおり、「最悪の売却」となったようです。
4. Posted by 千代田不動産ファン   2018年06月26日 12:26
最後の最悪のケースは、
素人の場合は不動産屋さんから
「これが相場ですよ。」と言われると
そんなものかなあと思ってしまいます。

自ら買取をやっている
不動産業者の信頼性が高い事が
今回よく分かりました。
5. Posted by 長谷川   2018年06月28日 07:10
5 不動産を売ったことが無かったので、今回もすごく勉強になりました(^^)!
仲介をお願いして、買い取り業者を紹介されるパターンがあるとは思いませんでした(^^;
6. Posted by しがない不動産屋   2018年06月30日 05:46
不動産屋さんは、売主買主の欲とよくのはざまの中で調整と仲介をするわけです、利口な人,中途半端な人、人間の一番見苦しい場面に対応するわけですから冷静でなければいけないでしようが,崖があつたら突き飛ばしたい場合も
あります。
コメント3番目さん、ぶちぎれた不動産屋さんの気持ち、わかります。辛い商売です。
7. Posted by コンドウ   2018年06月30日 14:45
初心者宅建士さん、ゆるゆる、ゆるかた、ばりかた!を、もう少し深く掘り下げたかったのですが・・・w
これ以上、長くなると読んでいただけなくなるので、やめておきました。
本は、できれば、もう書きたくないですね〜(笑)
私も、ラーメン食べたいな〜と思いながら書きました。


ykさん、その場合・・・おそらく、中途半端な状態での売却になり、専門業者にボコボコに叩かれて、超最悪の売却になったんでしょうね。
と・・・勝手に想像しました。

不動産業者は、不動産売却も購入も、お客様に、安心していただきながら、きちんと取引をすることが重要だとおもいます。
弊社の場合は、お客様のご希望があれば、仲介査定と買取査定の両方を出して、お客様が、,Δ泙いけば、これくらい・・・∈念でも、これくらい・・・というように、先のことを考えられるようにしています。


千代田不動産ファンさん、仲介査定と買取査定を同時に出すということは、ある意味、取引をガラス張りにするということでもあります。
買取価格の安さに驚かれた際には、税金、経費、弊社の利益等、きちんと説明するようにして、ご納得いただくようにしています。
一旦、当社が買うだけで、所有権移転、瑕疵担保保険、不動産取得税が、かかりますからね〜・・・・(^^;)
なるべく買取にならないように、仲介を、一生懸命頑張っていますw


8. Posted by コンドウ   2018年06月30日 14:45
長谷川さん、仲介屋は、一般のお客様だけではなく、業者が買主でも仲介に入りますので、仲介のみ、買取のみ、両方できる、の三種類があるのであれば、当然に両方できる業者の方が、最悪の場合に仲介手数料分は高く売れたことになります。


しがない不動産屋さん、本当に、おっしゃる通りで、不動産業者は、どれだけ煮え湯を飲むような思いをしていますよね。
私は、仲介屋スタートなので、売主や買主になりたかったですし、自分が買ったり売ったりする物件は、なるべくスマートな取引をするようにしています。








9. Posted by yk   2018年07月01日 07:06
しがない不動産屋様
その不動産コンサル?というかたは資格を持っているということではなく、どうも「自称」のようでした。まあ、自称であれ、依頼主に最善の取引をしようとするなら、売主買主の欲望のはざまで調整と仲介するにあたっては、あくまでも冷静でなければならないと存じます。
借地人の主張も根本はもっともなもので、これでなんでぶちぎれるの?それではいかんでしょうと感じました。
経過をみると、借地人はころんでもただでは起きないとなり、一番損をしたのは買取屋にたたきにたかかれて売らざるをえなくなった地主さんのようでした。
教訓:交渉の間に入れる人物は頭脳明晰、人格高潔でなければならない(不動産業界ではなかなかに得がたい人材でしょうか)
10. Posted by コンドウ   2018年07月05日 13:53
ykさん、しがない不動産屋コメントバックありませんね。

そんなわけで・・・私が・・・w


交渉の間に入れる人物は頭脳明晰、人格高潔でなければならない!
おっしゃる通りだと思います。
しっかりとした知識があり、常にお客様の立場で考えて誠意を持って対応することができれば、良い仕事はできるのですが・・・、自己採点100点の仕事は、なかなかできないです。

社員たちを、そのように導こうと日夜、頑張っておりますw

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