2018年06月04日

2149）収益物件について、よくある相談（不動産投資）

不動産投資の話の前に・・・。

久しぶりに、ケンタッキーフライドチキンに行ってきました。

私　『こんにちは～ｗ　カーネルさん、尊敬してます・・・今から、ケンタッキーフライドチキンを沢山食べますので。　握手してください。』

そんなわけで・・・、本題の、収益物件の話に進みますが・・・写真は、ブログの内容と関係ないので、気にしないでください（笑）

さて・・・本日のブログです。

私のブログの終わりに、ブログのコメントとは別に、近藤社長へのメッセージはこちらへ！というバナーあるのですが・・・・。

ブログに対しての感想や意見や、一般、企業、投資家からの不動産相談、遊休地相談、売却相談、その他、相続、建築等、いろいろな相談があります。

ブログの更新をすると、３件～５件・・・多いときは十数件のメッセージ、相談をいただきます。

最近は、メッセージの返信を済ませてあらブログを更新するようにしておりますが、稀に、迷惑メールの方に入ってしまうこともありますので、返信が遅くなったり、もしかすると返信できていなかったりする場合もあるかもしれません。

相談内容次第では、匿名での相談は受けない事もありますのでご了承ください。

基本的には、極力、早めには返信させていただいております・・・m(_ _)m

ただ・・・、個別の不動産相談はともかくとして、ブログの記事に対するコメントは、正直言うと、ブログのコメント欄にいただきたいというのが本音です。

さて・・・今日のブログは・・・、ちょいちょい頂く、収益物件の購入相談の話を書かせていただきます。

昨日、相談者Aさんから、名古屋市内で収益物件の購入を検討しているということで、相談を受けました。

電話番号が記載されており、メールでやりとりするより、電話で話したほうが早いので・・・・電話をしました。

ご挨拶をさせていただき・・・、場所、レントロール、現在の状況、金額、借り入れ等、１０分ほど、内容をお聞きして・・・。

私　『読者の方なので、本音で話しますけど・・・、本来、こういうのって、同業者の邪魔をすることになるので、正直、嫌というか言いづらいんですよね～。　このニュアンスでご理解ください。』

相談者A　『それは、よろしくないという事ですか？　不動産屋さんには近藤社長から聞いたと言いませんので、もう少し具体的に教えてもらえませんか？』

私　『う～ん。　じゃあ、私なら、この物件を勧められたらどうするかという話をしますね。　速攻で断ります。　おそらく、東京かどっかの、収益物専門でやっている業者ですよね～？　』

相談者A　『は・・・はい・・・！　何故、分かるんですか？？？』

私　『臭いでわかります。　要するに担保価値と、満室想定利回りだけで、今だけの話で、１０年後、２０年後の事を全く考えていないからです。　築年数、１２年のRCで評価は出ますから借り入れはしやすいですけど、地下鉄の駅から遠く、たまたま現在の空室が２室なだけで・・・、しかも、満室の表面利回り７％台・・・・。キャッシュで買うなら、生き残れますが・・・、８割融資で買ったら、早くて５年、遅くても１０年ぐらいで、キャッシュフローは出なくなる可能性が高いので、私だったら速攻断ります。』

相談者A　『でも、RCで対応年数が長いですから、借り入れができるんですよね～・・・。他の物件だと、断られることが多いのです。　銀行が貸してくれるということは、安全な物件だということだと思うのですが・・・。不動産営業さんも、そう言ってましたし・・・。』

私　『申し訳ないですが・・・、それは違います。　銀行が貸すから安全？　私から言わせていただくと、爆笑しちゃう内容です。　それよりも、なによりも、大事なのは物件自体でしょう。　借り入れ重視で物件を選ぶのは、危険ですよ。　私は、物件が良いか悪いか、将来性、出口も含めて、それが基準です。それから、融資の話です・・・。　もちろん私だったらの話ですよ。』

相談者A　『名古屋市内で、この場所は、あまり良くないということですか？』

私　『いいえ！　表面利回り１０％でるなら、リスクは少ないです。　それでも、１０年は安全でしょうが、２０年先を見ると少々怖いな～と思うので・・・。　利回り１０％で買って、空室が増えないように維持しておけば、おそらく１０年後に同じか少し下がったぐらいの価格で売れるでしょうから、購入経費を引いてからの、キャッシュフローと、ローンの完済分を考えると、勝てますからね。』

相談者A　『利回り１０％で買おうと思うと・・・・。　えっと・・・。　えっ、とんでもない値段交渉になりますね。』

私　『基本、そんな交渉は無理ですよね・・・。　ですから、私だったら、速攻断るんです。』

相談者A　『今、買付をだしてはいないので、断ったほうがいいですよね～？　』

私　『いえいえいえ・・・。　それは、貴方の判断なので、私は、なんとも言えません。　私だったら、その場所、その条件では、死んでも買わないってだけの話です。　どうするべきかの、意見は、差し控えさせていただきます。　私も、同業なので、営業さんの気持ちも分かりますので、他の不動産屋に引き止められたとなれば気分が悪いと思います。　私は、近藤社長だったら、この物件を買いますか？　私だったら買いません。　それだけの話で勘弁してください。』

相談者A　『わかりました。　いいつもブログを読んでいますして、名古屋の物件でしたので、ご相談をさせていただきました。　お忙しいところをすみません。　ブログをいつも楽しみにしております。　ありがとうございました。』

私　『物件を購入する際に、１０年後、２０年後のことを考えながら、物件を見て、自分なりにしっかり調査してください。　融資は、買いたいとなってからでいいんじゃないですか？　借りれる物件を探して買っておけば、必ず儲かるってわけではないので・・・収益物件は、どうしても買わなくてはいけないものではないですし・・・ｗ。　この物件の話ではなく、今後、出会う物件全てに言えることです。　』

相談者A　『本日は、お忙しい中、ありがとうございました。　近藤社長の意見を参考に、一旦、頭をクールダウンさせて、考えさせていただきます。　ブログの更新楽しみにしております。』

私　『あっ、はい！　不動産投資の件は、冷静に考える・・・それがいいですよ。　ブログの方は、読んだ際には、是非、ブログランキングの帳票をお忘れなきよう、宜しくお願い申し上げます（笑）　それでは、失礼いたします。』

そんなわけで、１０分ほど話して、相談を終わりましたが、断わるのか、どうかは分かりません。

そして、先週も一件・・・この方も、ブログの読者さんですが・・・収益物件の購入相談がありました。

これは、なんと・・・津島市内・・・・。

相談者Bさんとも、電話でやり取りをしましたが・・・、先ほどの、相談者Aさんと同じく、RCの建物で、融資が通りそうということで、購入を検討しているとのことでした。

もちろん、私としては、相談者Aさんと同じように、不動産業者の邪魔をしたくはないので、自分ならどうするのかを、話しました。

本当は、良い物件であれば良い、悪い物件は悪いと言いたいですが・・・不動産業者の気持ちも分かるので・・・、しかし、相談者に嘘はつけないので、私ならどうするかを答えるのが一番良いと思います。

私だったら、買う・・・。　私だったら、このような条件であれば買う・・・。　私だったら、買わない！　

先週、相談があったBさんに、場所、レントロール、価格、現状等を聞いて・・・もちろん、もちろん、私の感覚で答えました。

やはり、Bさんも、関東圏の収益専門の会社から勧められているっぽい感じでした。

私　『私だったら、購入しませんけどね～。』

相談者B　『そうですか～・・・・。　けっこう、気に入ってるんですよね～。』

私　『う～ん・・・。　駅遠い、近くに大きな工場もない、津島市内・・・、もちろん、ブログでご存知の通り、工場誘致等頑張っておりまして・・・過疎化と戦っておりますが・・・・。　それは置いといて・・・私なら、今の津島市の状況を考えると・・・・今の物件の価格の半値じゃないと買いません。　私が買うなら・・・の話ですよ。』

相談者B　『半値ですか・・・。　半値は・・・さすがに・・・。』

私　『今ですら、空室あるじゃないですか？　１０年後、２０年後を考えると・・・、どれくらいの需要があり、賃料はいくらにしないといけないのでしょうか？・・・と考えると、原価法とか、銀行の担保とか関係ないというのは、私の考え方で・・・、ちゃんとキャッシュフローがでて、賃貸経営が成り立っていくか、その後売れるのか・・・の価格なんです。　自論ですよ・・・。』

相談者B　『そうですか～。　買付を出しているのですが、こういう場合は、断れるのでしょうか？』

私　『ご自身の判断で、お願いしますね。　私は、断ったほうが良いとは一言も言ってませんので・・・。　それを踏まえた上で、基本的には、断れますが・・・、営業さんも、けっこうグイグイ来ると思いますよ。　まあ、でも、今回の物件は、私なら、はっきり断りますけどね。』

相談者B　『・・・・。　例えば、近藤社長のブログに書いてあった太陽光とか、どうなんでしょう？？？』

私　『申し訳ないのですが、ブログに載せてから数日で完売しましたので、今は、在庫がないと思います。　おそらく、もうすぐ出るようなことは聞いてますが・・・。　でも、ちょっと待ってください。　今の段階では、私としてはお受けできません。　今、検討中の収益物件を、どうされるか・・・白黒きちんとしてからでないと、相手の不動産業者さんに失礼なので、ご自身できちんと結果をだされてから、もしよろしければ、ご相談ください。　申し訳ないですけど、今の現状では、お話はできません。』

そんなわけで・・・・今週と先週・・・２件の、収益物件購入相談がありましたが・・・。

両件ともに、不動産業者の名前はあえて聞いていませんが・・・、もし、相談者さんたちが、断ると想定した場合・・・、そんなことがあった場合は・・・、私の、知人、友人の会社じゃないことを祈ります。

しかし・・・、まあ・・・。

不動産投資のセミナー等で、お客様を洗脳しておいて、借り入れ重視で、全国各地の収益物件を売りまくるというのは、商法としてどうなんでしょうね～？

私も、セミナーの講師を頼まれることがあるので、手口は分かりますし・・・無論、自分の信用に傷がつくような仕事は断っていますが・・・。

不動産業者自体が、物件の事を、きちんと調べて・・・、お客様や、物件の将来も考えて、それから売り込みかけるならともかく・・・、最近、思うのは、完全に借り入れできるかどうかをメイン考えて、借り入れできれば、物件を押し込むという、収益物件販売業者が多いように思います。

まあ、これから購入をされる方の場合は、まだしも・・・買って数年経ってから、ネッチもサッチもいかない状態になってからの相談も、けっこうな数がありますので・・・。

買う側も、もちろん・・・、売る側も、もう少し考えなくてはいけないと思います。

というか・・・、不動産投資セミナー等を受講した後って・・・、物件が欲しくてたまらないとか・・・、物件を購入しなくてはいけない！・・・みたいな感覚になって、冷静さを欠いている人が多いように思いますが・・・。

まあ、売ったら終わりが、もしくは、買えなくなるまで売り続けて買えなくなったら終わりというのが、東京方式なのかもしれませんが・・・、私から言わせてもらうと、売った時から付き合いが始まるという感じなんですけどね・・・・。

そんなわけで・・・本日は、収益物件について、よくある相談！というテーマで書かせていただきました。

おっと・・・忘れるところでした・・・

YouTube・・・更新しました

チャンネル登録、宜しくお願いしますm(_ _)m

音全開でご覧くださいｗ

それでは、本日は、ここまでとさせていただきます。

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toshikazy at 16:22│Comments(9)│

mixiチェック │千代田不動産　 | 近藤利一　不動産コンサルタント

この記事へのコメント

1. Posted by 福村 2018年06月04日 19:16

賃貸経営はやはり地域の現状、未来をふまえて値踏みしないといけないでしょうしライバルも出来るかもしれないなど私には借入してまではとても出来ません。
太陽光発電は出口の売電条件次第で土地などのしまいがどうするかですが土地の放棄も含めた所有者不明土地の法改正もやりそうですし、リスクはやはりすくないとおもいます。

2. Posted by 長谷川 2018年06月05日 10:14

かなり前のブログで、収益物件の購入条件の１つとして、築年数10年迄が利回り8％、20年迄が10％、30迄が12％と言われてましたので、僕はこれを方程式の様に重んじていますが、今も変わっていませんでしょうか(^^)？

相談者の方も、何か焦って収益物件を購入する必要があるのかも知れませんが、今はまだ太陽光の方が安定して安心ですね(^^)

3. Posted by 千代田不動産ファン 2018年06月05日 19:40

買う買わないの判断が銀行の融資が
下りるか下りないか？

そのなりの果てが、
カボチャの馬車の破綻事故（と言うより事件）
だと思います。

私の友人に
この件について意見を求めたところ
「余りにも幼稚すぎて、コメントすら出来ない。」
との事でした。

4. Posted by tainosin 2018年06月05日 23:35

やはり素人は、不動産投資はプロに相談した
方が安心です。
信用できる方かどうかの見極めは、難しい
ですが。
私も二度、近藤社長に大事な事を教えていただき助かりました。

一度買いたい気持ちになると、その考えを
変えるのは難しいかもしれません。

金利が未来永劫、低いとは到底思えません
将来の金利上昇に備えて、物件選択は大事
だと思います。

5. Posted by 池上義道 2018年06月06日 11:55

不動産投資の話は全然私は知らなかったので、自分が知らない知識、情報はよく知っている人が書いてる記事を見て学ぶべきだと思いました。参考になりました。

6. Posted by コンドウ 2018年06月06日 13:07

福村さん、太陽光と、一棟物収益不動産とでは、全く同条件であれば、後の不動産のほうが良いです。
太陽光とでは、最終的に残る物が違いますからね。
但し、この今の、人口減少問題をかかえる中で、又、人気の高い場所の収益物件の利回りが低下している中で・・・、今は、絶対的に太陽光が良いと思います。
太陽光と同じ収益率で、２０年間家賃保証されるぐらい良い場所で収益物件があればいいんですけどね。
基本的には皆無なので・・・。
福村さんの方針は正解だと思います。
近々、うちの担当に電話して、何か俺に報告ない？と聞いてみてください。
以外と、良い答えが返ってくるかもしれませんので・・・。

長谷川さん、おっしゃる通りです。
今、利回りが悪い田舎の物件に手を出すのは、ビットコインやトルコリラより危険な気がします。
私の個人的な意見ですが・・・・。
以前のブログの方針のままで考えていけば、大丈夫だと思いますよｗ

7. Posted by コンドウ 2018年06月06日 13:07

tainosinさん、えっ・・・教わったとフレーズが気になりましたが、あまり覚えていません。
私が、tainosinさんに教えるなんて・・・生意気言ったのなら、すみません。

おっしゃる通り、人は、買いたい病になると冷静さをかきますからね。
私も、未だに、そんなところがあります。
もちろん、不動産ではないですが、車や時計、船なんかは、ついついイっちゃいますｗ

池上さん、ありがとうございます。
私も、池上さんのブログで知らないとこを勉強させていただきます。
今後とも宜しくお願いします。

8. Posted by tainosin 2018年06月07日 22:35

近藤社長には、土地は確定測量をしていなく
ても売買できますか？

３０年一括借り上げについて、どう思われますか？

この2点について、教えていただきました。
本当にありがとうございます。

9. Posted by コンドウ 2018年06月08日 02:31

tainosinさん、ありがとうございました。
そうでしたねｗ

私の見解、意見でよければ、お答えしますので、気軽にご相談ください。