2144)別荘地の状況とオールフェアレディ20182146)政策金融公庫(旧国金)と、まる勝Openの話

2018年05月15日

2145)店舗 事務所は、借りるか買うか・・・。

読者の皆さん・・・。

最近、不動産のコメントやメッセージよりも、240zへのコメント、メッセージのほうが多いのですが・・・、人気ブログランキング 建設、不動産部門1位のブログとして、これでいいのだろうか?

今日は、真面目に不動産の話を書かせていただきます。



店舗や事務所というのは、基本的に借りるというパターンが多い。

まあ、普通、一般的に、借りるということを考えますよね。

私自身も、これまで、弊社のお客様や、コンサルをしているクライアント様には、税務上の問題、初期投資の問題で、借りた方が良いと、賃借を勧めてきたわけですが・・・・。


固定概念というのは、いけませんね〜!

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最近の仕事の流れで、賃借の方が得なのか、売買の方が得なのか、深く考えさせられるような事があり・・・、買うという選択も悪くないな〜と思ったわけです。

もちろん、状況や場所にもよりますが・・・。

昔から・・・、というか、特に昔の人は・・・、借りるものは所詮借り物・・・、店舗も、会社の事務所も、社屋も買った方が良いという人が多かったわけです。

それが、近年は、買うよりも借りた方が得だし、リスクが少ないという考え方をする経営者のほうが増えまして・・・、私も、当たり前のように、借りるか買うかは、借りたほうが得・・・、しかし、最終的に資産として残るとか、金融機関、世間の信用の問題を考えるのであれば、買うのもありだとアドバイスをしてきました。

もう一点・・・、経営というのは、良い時ばかりではなので・・・、不動産を持っているということは、資金調達面でも、会社を清算する場合を考えると・・・買うのもありです。

もちろん、住居に関しては、私の著書でも、以前ブログでも書いた通り、損得勘定だけではなく、買うほうが良い!と断言したわけですが・・・、事業用に関しては、やはり、基本は賃借のほうが良いが、購入する選択もあおれはそれでありだという感覚でいました。

実際にメリットとデメリットを挙げてみますが・・・。

事務所、店舗を借りる場合のメリットとデメリット

・賃料・管理費は全額経費として経費計上することができますが、どれだけ払っても自分のものにはなりません。
・事務所、店舗、初期費用は賃借する方が少なくなりますが、初期投資した費用に対する返金は、ほとんどない。
・その時の状況に合わせて、場所、規模を手軽に変えることができるが、その分移転に伴う費用がかかります。

事務所、店舗を買う場合のメリットとデメリット

・最終的に資産として残りますし、一応、資産としての減価償却を経費として計上することが出来るが、原則、経費計上するというわけにはいかない。
・企業として信用と格があがり、信頼性が高まりますが、拡張や縮小やビジネススタイルの変化に対応しづらい。
・担保としての不動産を利用し保有することが出来き、つまり借り入れなどで有利になることもありますが、固定資産税や建物メンテナンスの費用が発生します。
・売却するタイミングによっては、利益となる可能性もあり、逆に減損する可能性があります。

こうやって見てみると・・・どうですか?

なかなか難しい選択になりますが・・・、私としては、コンサルという立場で話をする際には、戸建はプライベートな事なので、買うべき!・・・、しかし、ビジネスの場合は、やはり、全額経費で落ちるし、初期投資が少ないという点で、賃借で・・・と言わざるを得ないわけです。


しかし、時代の影響にもよりますが・・・最近私が、相談を受ける企業様の場合・・・、不動産を借りるのではなく買っておいて良かったというケースが多いんですよね〜。

もちろん、時代を読むという点で、今後は、場所によっては、絶対的に借りておいたほうが良いと思うところもあるのですが・・・・。

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今回のブログは、何が言いたいのか・・・・。

コンサルとしては、数字を弾き出して、借りて商売したほうが得だと言わなくてはいけないのですが・・・、実際に最終最後は、買って商売をしてきた人のほうが、完全に勝ち組になっているということが言いたいのです。


例えば、ここ近年、取引をさせていただいた企業、自営業のお客様の話になるのですが・・・。

20年〜50年やってきた、製造業、パチンコ店、診療所、飲食店・・・全て、数十億、もしくは、数億の現金が残ったわけです。

もちろん、事業をしている間の経費を計算したら、利確なのか、損切りなのかは分かりませんが・・・・、とにかく、売却した際に、現金がドカーンと残ったわけです。

これは、得なのか、損なのか・・・、購入した時期、維持費を考えると・・・、ただの貯金に過ぎず、本当のところのプラスマイナスは知りません。

でも、こういう場合にの・・・賃貸を解約より、不動産を売却したときのほうが、明らかに、お客様の顔が明るい(笑)


要するに、次の展開等の明るい話が多いのです。


賃貸の解約で、ありがとうございましたという言葉を頂くことは少ないですが・・・、不動産の売却の場合、ほとんどのお客様が、ありがとうございましたという言葉をいただきます。

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これまで、私は、ビジネス、事業に対して、経費面での損得勘定を重視してコンサルをしてきましたが・・・、今後は・・・・。

ちまちま、目先の損得で経費計算をすると、賃貸のほうが得ですが・・・、資産イコール、貯金と信用ですから、帰るのであれば買いましょう!・・・とアドバイスをしようと思います。

それは、私が、これまで、多くの人と接して不動産の仕事をしてきた経験値をもとに・・・、価格が上がろうが下がろうが、自分の貯金、資産という意味で不動産は買いましょう!と、他のコンサルとは、違う、近藤流のコンサルをしていこうと思います。

長年、商売をした上で・・・、多かれ少なかれ、お金が残るというのは、良いことです(笑)

それを、個人のものにするのか、次の事業に使うのか、借金の返済をするのか・・・、いずれも、現金は現金・・・金は金ですからね〜。

超大手企業や、将来亭に資産とならないような不動産を除き・・・、これまで、目先の経費を計算して借地を探してきた企業様にも、今後は、戸建同様に、購入を勧めていこうと思います。

簡単に書いていますが・・・、顧問税理士や会計士がいる中で、事業者に、この選択をさせるのは、けっこう大変なんですけど・・・事業者の明るい未来のために、『不動産は、賃貸ではなく売買ですよ!』とガンガン押していきます。

俺は、税理士や、会計士じゃないで・・・(笑)

不動産を、少しでも安く手に入れ、有効に活用できることをコンサルする立場なので・・・、目先の計算ばかりして、ちょっと勘違いしていました。

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実は、先日も・・・名古屋市東区の土地を、知人の飲食店経営者が、『近ちゃんところの看板が立っている泉一丁目の土地を購入したい。 土地建物でいくらぐらいかな〜?』と相談してきたのに・・・。

売り上げと利益の予想(事業計画)を聞いて・・・、『う〜ん。 買うより賃貸んんじゃないの〜?それくらいの利益で、購入すると重いんじゃないの〜?』なんて話をしてしまいましたが・・・。

よくよく考えたら、ある程度現金もあるみたいだし、名古屋の一等地に不動産を持つというのも、悪い選択ではなかったようにも思います。

まあ、今更、やっぱり購入のほうが・・・なんて話は、恥ずかしいのでしませんが・・・(笑)

もう一件・・・、最近、名古屋の某タワーオフィスに入った企業の社長にも、タワーのオフィスを借りる金があるなら、ビルの一本も買ったらどうだ?とアドバイスするべきでした。

まあ、皆さん、それぞれ、いろんな考え方があるかもしれませんが・・・・。

私は、不動産のプロであるわけですから、不動産コンサルらしくコンサルしないと意味がないwww

本当に、目先の算数に、とらわれすぎてました・・・・。

戸建と同じく、不動産は、借りるものではなく・・・買うことができるのであれば買うのが正解!ということで・・・・本日は、店舗 事務所は、借りるか買うか!について書かせていただきました。



・・・ということで・・・不動産ブログとしては、ここまでとさせていただきますが・・・、実は、ユーチューブで、240zのレストアの動画を作ってみました。

もしよろしければ、ご覧ください。



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この記事へのコメント

1. Posted by 吉田   2018年05月16日 03:59
ご無沙汰しております。

当たることばかり考えていると外れたときに身動きが取れませんので賃貸での営業をお勧めしますと賃貸を進めてくださりありがとうございました。
ぶっちゃけ外れたので買わずに正解でした。
また挑戦する時期がきたら宜しくお願いします。
2. Posted by 初心者宅建士   2018年05月16日 07:55
5 凄く難しい選択ですよね。
私自身は独立時には初期費用の面もあり確実に賃貸でしょうが、私の住むような田舎であれば自社所有物件と言う信用も凄く大きい物になります。
個人事業主より株式会社
賃貸より自己所有店舗
田舎は都会よりシビアで冷たいです(笑)
3. Posted by 長谷川   2018年05月16日 08:35
5 車の話が楽しい【建設、不動産部門1位】はとっても素晴らしいと思います(*^^*)

商売を始める際、算数を考えなかったら、買えるのだったら買った方が良いのですね(^^)♪
僕の場合、借りる時より、買う時の方がテンションが上がって、楽しい感じがします(^-^)
4. Posted by tainosin   2018年05月16日 14:43
たしかに購入するか、賃貸かは悩みますね。


実は私の薬局は借地です。
田舎なので、坪5〜10万円で売買されます。
60坪借りていて購入しても300〜400万円なので
購入したかったのですが、地主は貸したほうが有利と
いうことで年間40万円の地代です。

場所が、そこしかないので仕方ありません。
近所の人たちは不思議な考え方をしていて、人に土地を貸したら生活に困っていると思われるのでいやだ、ということで今の地主しか貸してくれなかったのです。
5. Posted by アンソニーみうら   2018年05月16日 17:12
5 近藤社長

いつも楽しく読んでいます。
現在自宅2階を事務所として不動産業を営んでいます。
自分自身宅地建物取引士として、頑張っています。
所有するか賃貸か、ある意味永遠のテーマですね。
私は、再販が可能であればマイホームは所有すべきとお伝えしています。
必ずしも日本が人口減少社会を迎えるとも思えません。今後日本政府は移民政策にポジティブに展開すると読んでいます。

240Z いいですね。
男のロマンを感じます。
早く事業を軌道に乗せ 旧車 1台 手に入れたいです。

ちなみに自分の現在の愛車は 50プリウス E-fourです。
デザインが…と言われますが走行性能 ボディ剛性 燃費性能は世界トップレベルだと思います。

もう一台 顧客送迎用の車両として
レクサスLS500 F SPORTS を検討しています。
来年3月納車予定。

今後も応援しています。

あと、一度240Z 見に行きたいです。
6. Posted by yk   2018年05月18日 06:50
tainosin様
坪5〜10万円で売買されている60坪の土地の地代が年間40万円!ですか。

ついこの前まで、浅草寺は約10坪1万5000円/月の家賃で仲見世を貸してたそうですが。

世の中、いろいろですねえ。
7. Posted by tainosin   2018年05月18日 09:42
yk様

浅草寺の件は、本当に驚きましたね。
私の借りている土地は、近所の相場からすると
高いそうです。
21年間借りているので、購入できればよかったのですが。
8. Posted by コンドウ   2018年05月18日 11:47
吉田さん、ご無沙汰しております。
その時も申し上げましたし、今更、大変失礼ですが、私としては、当たるか外れるか半々ぐらいかな〜というビジネススキームだと手前勝手に考えまして・・・・、賃貸のほうがリスクが少ないとアドバイスをさせていただきました。
もしもあの時に、土地を買って店舗を建てていたとしたら、結果論ですが、再起できないような負債を背負っていたのではないでしょうか。
そんなわけで・・・、あの時は、まずは賃貸で結果を出して、その決算書を元にして、金融機関から借り入れをして購入をするという、長期計画を提案させていただきました。
挑戦される時は、全力で応援させていただきますので、必ずお声がけください!
次は、成功させましょう。


初心者宅建士さん、我々のエリアも田舎なので、絶対的に、自己所有のほうが信用があります。
特に不動産屋は、自己所有が大事ですよね。
私は、以前、美和営業所を開設する際に、市民誰もが認知している駅前の土地を500坪買ってから、地元の地主の皆様にご挨拶に行きました。
選挙事務所としても、利用していただき、多くの皆様に弊社所有と認知していただくなど、所有という信用は大きいので、私は、個人も、法人も、基本は所有ですw


9. Posted by コンドウ   2018年05月18日 11:58
長谷川さん、車の話が楽しい【建設、不動産部門1位】・・・それはそれでいいのかもしれませんが・・・。
コメントや、メッセージが、車関係のほうが多いというのは、少し問題かもしれません(笑)
私も、自分自身は、購入派なので、買う喜びはよくわかります。
しかし、今後は、商売上のことだけではなく、不動産の値下がりも想定して、買う買わないを場所によって選ばなくてはいけないかもしれませんね。


tainosinさん、なるほど・・・・。
こちらのほうは、売るのは嫌だけど、貸すならOKという地主さんが多いですけど・・・。
売るのが恥ずかしいというのは分かりますが、貸すのも恥ずかしいというのは初めてききました。
いろいろありますね〜。
でも、その地主さん・・・、めっちゃ高利回りで貸してますね〜w
しかし、商売というのは、賃貸借の相場を気にするより、その場所で自分がどれだけの商売ができるかが大事なので、実際、そこでtainosinさんの商売が、うまくいっているのであれば、高くはないのかもしれませんね。
相場に捕らわれすぎないという点で、素晴らしいと思います。



10. Posted by コンドウ   2018年05月18日 12:16
アンソニーみうらさん、コメントありがとうございます。
ブログも拝見しました。
ちょくちょく拝見させていただきますねw

車は、プリウスと、LS500FSports、いい組み合わせだと思います。
私は、仕事の普段乗りがLS500FSports 仕事で接待商談に行く際は、アルファードで仕事をしながら移動しています。
電話やパソコン触りながら移動できるのは本当に効率が良いです。
個人の車は、フェアレディ240zと、32GT-Rです。
最近は、外車よりも、日本の古い車が楽しいですwww
是非、見に来てください・・・・でも、欲しくなりますよ(笑)


ykさん、浅草寺・・・そんなに安かったんですか・・・!
太陽光なんて・・・、山林を坪50円〜100円とかですよ・・・!
地主さんは、固定資産税払ったら、いくらも残りません。
でも、放置しておくよりいいかな〜みたいな・・・。
歓楽街の路面店なんて、とんでもない賃料ですし・・・・。
本当にいろいろですね〜w

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