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2018年03月23日

2131)収益と利益と収入の違い(不動産投資)

素人さんが、収益物件を買いまくった時代があった・・・・。

素人さんが、収益物件を建てまくった時代があった・・・・。


そして、じわじわと、都心に向かい押し寄せてくる、人口減少による過疎化の波

家あまりの時代に突入・・・、以前、満室だったアパマンは、徐々に空室が目立ち、田舎もだけど、都会も古いアパマンは、ヤバイ状態のところも多くなってきた。

もちろん、ヤバい状態のところばかりではないが、満室絶好調という物件も少しずつ減ってきているように感じます。

もう、買えば儲かる、建てれば儲かるという時代ではなく、今時は、田舎で満室の収益物件を探すのは難しい状況だし・・・、特に新築は、収益物件というより、相続対策物件と呼び名を変えたほうがよいのではないかと思うぐらいです。

アパマンの空室は増えるし・・・、一般住宅の空き家は増えるし・・・、田舎がヤバいのは当然のことながら・・・近郊都市でも、築年数が古いものや、交通の便が悪いところは、ヤバい状況です。

しかし・・・、それに比べて、都会の人気エリアの収益物件は、地価が高い影響からなのか、相変わらず高く、超低利回り物件として売買されている。


まあ、こんなことは、誰でも知っていることなんで、ここまでは、復習程度の内容なんですが・・・、最近、恐ろしいことが起きているというか・・・、昔から、あったことなんですが、最近は、恐ろしい、経営感覚の賃貸事業者が増えてきたという感じなんです。

IMG_1902
くまちゃんw

何か、恐ろしいかというと・・・・。

レジ物、オフィス、ソシアル等、収益物件のオーナーが、預かっている保証金の返却ができないとか・・・、もしくは、修繕工事や、必要経費を払えないとか・・・、空室が増えたり、無理な不動産投資をしていて金がないという大家が増えたのです。

特に、不動産投資流行りの時に買いまくった、サラリーマン大家に、こういうふざけた輩が多いのです。

預かった金を使い込んでしまっていたり原状回復をしない、つまり、利益と収益の区別ができない大家が増えたということです。

入居者から金を預かった以上、返さなくてはいけないものは、返さなくてはいけませんし・・・、入居者から毎月、賃料をいただいている以上、共用部の修理、修繕は、当たり前にしなくてはいけません。

それを、ケチるならまだしも・・・、実は、払えない・・・なんて大家が増えてきたのです。


ちょいちょい、そんな話を、よく聞くのですが・・・・。

ついこの間までは、他人事のように、へぇ〜って感じで聞いていたのですが、私のところにも、そんな相談がきまして・・・。

先日・・、あるオーナーが、管理会社の悪口を聞かされて、その挙句に、管理会社が、物件の修繕、修理の見積書を持ってきて・・・、『夏のボーナスまで、待ってほしい・・・。』と頼んだのに、早くするように急かされたとか・・・、自分は、『緊急性のあるものは、修理しますけど、今度のボーナスで返すので、立て替えておいてほしい。』と頼んだのに断られたとか・・・。

私としては、相談を受けた以上、オーナー様(相談者)の側に立って考えるようにはしていますが・・・、さすがに、『そこまでして、収益物件のオーナーになることに拘らなくても、もう、この物件を手放してスッキリしません???』と言ってしまいました。

入居者と管理会社が、あまりにも可愛相です・・・・。

実は、この物件は、私が勧めたわけではなく、どちらかというと、購入前に相談を受けたときには、とめたのですが・・・、東京の収益物件専門の不動産業者に押しに押されて購入してしまった物件なのです。

当時から、人口減少、家あまり、地域の過疎化なんてことは、説明していましたし、このブログでも書いていたので、頭では理解していたのでしょうけど、なぜか、買っちゃったみたいです。

まあ、今更、言ってもしかたがないので、ここらでやめておきますが・・・・

ただ、ひとつ・・・、私が、本人に、厳しく言ったのは・・・。

『金を貰っている以上、プロとして、やるべきことは、やらなくてはいけないですよ! それが、できないなら、オーナー失格です。 やめたほうがいいですよ。』

要するに、不動産投資家さんの大好きなキーワードである、キャッシュフローが出るどころか、空室が増えて、収益物件のローンを払うと維持費が捻出できない状況であり・・・、預かったものは使い込んでしまって出せない・・・、逆に、それも底を尽きて、自分のサラリーから払っているという状況なのです。

そして、今回は、管理会社から、修理の見積もりとお願いがきたが、ボーナスが出るまで修理はしないことを正当化して話したかったようで・・・、緊急性があるものは、修理するが、管理会社が、お金を立て替えてくれないと、私に、相談をしてきたわけです。

まあ、だからと言って、私に、お金を貸して欲しいというわけではないようですが・・・、私からは・・・、やることはやらないといけないし、できないなら、売ってすっきりしましょう!ってアドバイスしました。

しかし、これって・・・・。

完全に、オーナー失格だし、それ以前に、経営というものを分かってないですよね。

収益、利益、収入の区別がついていないということです。


このブログで、今更・・・、収益、利益、収入の違いは説明しませんが、保証金を使い込んでいるというのは、収益、利益、収入を、ごちゃごちゃに考えているということなのです。

まあ、財布の中の金は、いっしょにしちゃっても良いかもしれませんが、使ったらいけないお金は、財布から出してはいけないですよね。

もしも、瞬間、出したとしたら、速攻で元に戻しておかないといけないものです。

基本的に、保証金等は「収入」ですが、原状回復に充てた分以外は、退去時に返却しなくてはいけないので「収益」ではありませんので・・・。

経費としての支出は、本来は収益の範囲に、とどめておかなくてはいけないのに、「収益」の意味を理解していないので、「収入」として入ってきた保証金等を経費に充ててしまっているということです。


本来は、保証金に手をつける前に、他のところから埋めなければいけないものです。

保証金等の預かり分に手をつけて、それでも足りなくて、自分の収入から捻出するのって、経営者としては、最悪なパターンです。

これが、会社だったら、人様の預かりに手をつける前に、社長が補填するか、金融機関から借りてくるかの、どちらかであって、預かり金に手をつけてはいけません。

それを、やっちゃってるってことですから・・・、相談者には申し訳ないですが、早めに売って、賃貸オーナーをやめたほうがいいと思います。


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ホタルイカの季節w

まあ、経営者でも、よくあるパターンですけどね。

プリペートカードや、回数券も同じで・・・、利用前は、預かりなので、収入には違いないですが、収益ではないので、本来、別勘定にしておくべきなのに・・・・、収益のように取り扱う経営者が多いですよね。

特に、回数券等は、喫茶店、エステ業界なんかに多いのですが、未利用の回数券を残したまま、潰れちゃうなんてこともありますよね。

まあ、借りたお金を返さないのもいけませんが・・・、一般顧客から預かっているものを、運転資金に回して潰しちゃうのは、一番あかんと思います。

財布の中身だから仕方がないという考え方なんでしょうけど・・・、私から言わせると、未利用分を返金しないで潰したら、それは、詐欺みたいなものです。

皆さんが、何らかの回数券を買って、使い切る前に、回数券を発行した店や会社が潰れてしまったら、嫌ですよね〜。

回数券を買うということは、お得感もあるのでしょうが、継続的に、そのサービスを受けたいということで、代金を前払いしているわけです。

不動産賃貸借の保証金等とは、少し性質が違いますが・・・、お金を受け取った側からすると、収入であることには違いありません。

それを、使い込むのか、使い込む前に補填するのか・・・。

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東名阪、いつも渋滞しとる(T . T)

賃貸事業者も、会社経営者も・・・、一つの財布の中でも、利益・収益・収入の本質的な違いを明確にしておくことが、最低限の常識であり、顧客を守ると同時に、自分を守ることでもあると思います。

それが、できないな〜と思ったら・・・、人様のお金は、お財布の中に入れずに、別にしておくことです。

私は、皆様から、どんぶり勘定だとか、収支計算してるのか?と思われがちですが・・・、確かに、どんぶり勘定で、収支計算できていないのかもしれません。

でも、収益、利益、収入の、根本的な違いだけは、しっかりと分かっていて、人様に迷惑をかけないように、絶対的に拘っているところです。


さて・・・、今日は、ここまで真面目に書いたところで・・・、少し、違う話題を、茶目っ気たっぷりで書こうかと思いましたが・・・、たまには、最初から最後まで、真面目に終わりたいと思います(笑)

因みに・・・、ブログの画像は、本件と関係ないです。

そんなわけで・・・、本日は、収益と利益と収入の違い(不動産投資)について、書かせていただきました。





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この記事へのコメント

1. Posted by ハナハナ   2018年03月23日 01:41
経営の在り方だけではなく、人との接し方も常に相手の事を考えているよね。
経営も人付き合いも預り金を使い込まない!
流石近ちゃん
新たな気づきです。

支出は笊だよね。
人への愛情も無限大ということです(笑)
2. Posted by 千代田不動産ファン   2018年03月23日 07:21
サラリーマン投資家は
収益還元法による評価を
バイブルにしてる人が多いと思います。

それは良い手法だと思いますが
絶対的ではない。

人口減少が続く中で
今の収益が10年後に保てるのか?
良く考えないと危ない気がします。

絶対的なものを見つけるより
色々と浮気をした方が
意外と人生は旨くいくと考える。

あ、結婚は別ですよ。(笑)
3. Posted by 長谷川   2018年03月23日 08:33
5 管理会社に立て替えて貰うという発想が凄いですね(^^;
その方も、修繕費用も残らない?のに、買われてどうするつもりだったのでしょうか(T-T)

相続対策物件!あまり市場に出ることは無いのかもしれませんが、満室想定利回りと、現実との差が凄い事になりそうですね(>_<)

これからの時代、空き家が増えて来るのでしょうけど、せっかくの家なので、何か利用方法があれば良いのですが(^^;
4. Posted by 福村   2018年03月23日 12:06
これから少子化がさらに進むため、いまギリギリで回ってるところはきびしいんでしょうね。
これからの世の中、不動産に限らず、必要とされるもののと必要とされないものの格差が開いて行くんでしょうね。
5. Posted by 伊志嶺朝之   2018年03月23日 12:50
螢魯Ε好轡腑奪弯斉狎遒琉忙嵶罅イシミネ)です。
先程は、相談にのって頂き有難うございました。

早速ですが、お客様に近藤社長のご連絡先をお伝えいたしました。

土日の仕事休みに合わせてご連絡がいくと思います。ご対応の程、よろしくお願いいたします。
6. Posted by 伊志嶺朝之   2018年03月23日 13:14
連続投稿すみません。
1ブログファンとしましては、近藤社長と当社代表の対談を夢見ております(^^)/
どんな会話になるのか楽しみです(^^♪

面白おかしく書いてしまってすみません(;^_^A

今後もこっそりポチさせて頂きます(..)
7. Posted by コンドウ   2018年03月24日 13:10
はなはなくん、そういば、俺も気付きがありました。
せっかくの機会なので・・・、前に貸した10万円返してください(笑)
まあ、会った時でいいけどw



千代田不動産ファンさん、収益還元で考えている人が多いですね。
ある意味正解なんですけど・・・・。
不動産投資というのは、収益還元を元に、原価法、取引事例で考えないといけないと思います。
その上で、10年後、20年後を予測することだと思います。



長谷川さん、こういうのって、その場限りの今がよければで買ってしまう投資家が多いのです。
今後、人口が減ったら、このあたりはどうなるのかを予測しないんでしょうね。
そのあたり(近郊含む)の人口の増減、空室状況をもっと調べるべきで、今の利回りを参考に不動産屋の意見だけで買うと、こういうことになるのです。
空き家の利用は、なかなか難しいですよね〜・・・。
用途を探して利用するより、空き家になっていくもののほうが多いのが現状です。





8. Posted by コンドウ   2018年03月24日 13:20
福村さん、最近、私は、クライアントに対して、よほど金が余っている人か、相続以外で収益物件を勧めません。
やはり、今、一番なのは、太陽光です。
人口減少、関係ないですからね・・・日照時間減少だったら怖いですが・・・・w



伊志嶺朝之さん、昨日は、ありがとうございました。
ブログの読者さんと話せて、とても嬉しかったです。

当然のことながら、お仕事の方は、きっちりさせていただきます。
ありがとうございます。
ブログの繋がりで、お仕事をいただけるのは、サブライズ的な、なんとも言えない喜びがあります。

ただ、私としては、今回の仕事ができても、できなくても・・・御社の社長様との対談という名の、会食、飲み会の機会があるといいな〜と思っていますw
たぶん、御社の代表は、お会いした際に、私に対して、『ブログの誤字が多すぎますよ!』って、おっしゃると思います(笑)

追伸、ポチッ!は、御社の社長様のブログのほうにしてくださいw


9. Posted by 伊志嶺朝之   2018年03月25日 05:56
ぜひ、会食の機会を楽しみにしております。
その際は、私と代表の故郷の泡盛を酒に語り合えれば(^^)/

こんな事言っては怒られるかもしれませんが、ブログの誤字は当社代表も負けてません(-"-;A ...アセアセ

私の好きな言葉で『ゆいま〜る』という言葉がございます。
「結 廻る」とも意味取れます。

縁が巡るという事ですが、私も人と人が繋がると嬉しくなります。

今後とも、よろしくお願いいたします(..)
10. Posted by コンドウ   2018年03月25日 12:21
伊志嶺朝之さん、ゆいま〜る・・・「結 廻る」素敵な言葉ですね。
私も、人と人が繋がることが大好きです。
泡盛・・・いいですね〜・・・w
少しだけ、シャンパン、ワインも、おつきあいください。
ベロベロになりそうですねw

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