2129)不動産のお祓い(土地、建物)2131)収益と利益と収入の違い(不動産投資)

2018年03月19日

2130)不動産の本当の価格と価値

不動産を上手に買う方法!って知っていますか???

そもそも、不動産の価格と価値って何だと思いますか?

私から言わせると、素人さんの不動産購入って相場を気にしすぎなんですよね〜。

もちろん、相場は、調べて買わなくてはいけません。


でも、相場を知った上で・・・、相場よりも高いのか安いのかを、価格だけで決めている人が多いと思うのです。

つまり、自分にとっての価値観を無視して、価格を最重要視しているのです。

まあ、誰しも、相場より高くは買いたくないですし、相場よりも安く買いたいですよね〜。

でも、相場を気にしすぎて、大切な人生のタイミングというものを逃してしまったり・・・、本当の意味での損得勘定ができていないという人が、けっこう多いのです。


どういう事か、説明しましょう。

例えば、相場が坪単価50万円の地域で、50坪の住宅用地を探しているとしましょう。

インターネットで相場を調べたら、坪50万円・・・。

近所の不動産業者が坪52万円の土地を売りに出していて、とても良い土地で気に入りましたし、家族にとって最高のタイミングだったとしましょう。

不動産業者に対して、坪50万円なら買いますと値下げの交渉をしましたが、断られたので、その土地を諦めて他を探しました。

5年間探しましたが、この土地よりも安い土地は沢山ありましたが、この土地よりも良い土地はなく、しぶしぶ坪50万円で、土地を買って家を建てました。

この人は、確かに、相場で土地を買う事はできましたが、家を買う最高のタイミングを逃し5年後に家を建てました・・・しかも、前の土地のほうが良い土地だった・・・・。

坪50万円×50坪=2500万円・・・、坪52万円×50坪=2600万円・・・差額100万円

子供と新築の家に住む期間・・・、物件の、お気に入り度の違い・・・、毎月の支払いの差額3000円・・・・、どちらを買ったほうが良かったでしょう???

こんなケースが、以外と多いのです。

逆に、もっと良い土地が、坪50万円以下で買える可能性もありますし、時期も、結果として遅いほうが良かったという結果になるかもしれません。

でも、まあ、結果、欲しい時に買ったほうが良い場合が多いですけどね。


これが、事業用地であれば、尚更、タイミングが大事です。

私の経験ですが・・・。

相場を気にしすぎて、タイミングを逃したり・・・、相場を気にしすぎて、算数ができなない経営者が意外と多いです。

こんなに頭の良い社長が、何故、こんな簡単な計算ができない?って思うことが多々有ります。

工場を建てる土地を探していて、相場が、坪10万円の場所だったとして、坪10万円まで値段の交渉ができず、坪11万円だった・・・・、結果として買わなかった・・・・、その後、なかなか希望面積の土地は出ずに、元請けからの、仕事を増やせなかったなんてこともありました。

相場で、買いたいのは分かりますが・・・、相場以上出して買ってでも、その分、製造のほうで利益を出せばいいだけの話で、相場を気にしすぎてタイミングを逃してしまったなんてケースが意外と多いのです。

こういう時・・・、この社長、算数できないのかな?って思っちゃったりします。

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2年前も、同じようなことがありました。

相場が、坪単価15万円のエリアで、坪18万円の土地が出てきました。

社長さんは、とても気に入ったのですが・・・、相場よりも高いので値段の交渉をすることになり、私に値段の交渉を依頼しました。

私は、坪15万円になるように必死で交渉しましたが、残念ながら、結果は坪16万円までしか下げられませんでした。

この結果を受けた社長さんは、この話を断りました。

そこで、私は言いました。

 『社長・・・。 相場15万円の場所で、16万まで交渉してきたので、総額の違いは3000万円です。 まあ、土木、建築のほうの費用から、少しづつ削ってみましょうよ。 もしくは、工場ができた時の収益を考えて、少々高くても買うべきなんじゃないですか???』

社長 『う〜ん・・・。 相場以上で買いたくないよな〜・・・。』

 『相場って、誰が決めたんですか? まあ、安いところは、12万円、高いところは18万円・・・、まあ、間違ってはいないですが・・・。相場以上で買いたくないのは、理解できますが・・・、例えば、造成、建築で削るとか、緑地部分を有効活用するとか・・・。 そこまで、15万円に拘らなくても・・・。 社長に、15万円以内とか言ったのは誰ですか???』

社長 『近藤さんに依頼する前に、別の不動産屋にも話をしたことがあるのだが、その業者が、このあたりは、14〜15万だと言ってたんだけどな。 15万円以下なら買ってもいいんじゃないですか?って言ってたんだよ。』

 『私としては、自己の利益の話ではなく、御社の事を考えて・・・買いだと思います。』

社長 『ん〜・・・。 交渉してくれたことはありがたいと思っていますが、坪15万円が相場だと知っていて、それ以上の値段では買えませんよ。 できれば、相場以下で買いたいです。 他の土地を探してください。』

 『他を探せと言われれば、探しますが・・・、出てこないかもしれませんよ。 3000坪の工場用地を、値域を絞って買いたいと言われましても・・・、売主あっての不動産売買なので・・・、土地は、工場で大量生産するわけにいきませんので・・・、時期的にも、今後の事業展開を考えても・・・、坪1万円の違いなら買うべきですよ。 正直、私は、今回は買うべきだと思います。』

社長 『15万円以下ということは、15万円までということだから・・・、それ以上なら、買わないので、交渉してくださるか、別の土地を持ってきてください。』

 『うむ〜・・・。 私としては、御社の事業計画から考えると、今回が、ラストチャンスだと思いますので・・・今回、坪16万円でご了承いただけないのであれば、私としては、別の場所をお出しする自信はございません。。 何にしても、坪1万オーバー、こだわりすぎじゃないですかw そもそも、じゃあ、その不動産屋とやらは、相場を言うだけ言って、物件を出してこれたんですか?』

社長 『いや・・・。 一切、持ってきてくれてない。 だから、近藤さんに頼んだんですよ。 近藤さんが、手数料を負けてくれたら少しは差が埋まるんじゃないの?』

 『社長、私は、手数料以上の仕事はしているつもりですので、自分の仕事を安売りする気はありません。 言うまでないですけど、今回の契約は、かなり調査も必要ですし、契約内容も複雑です。許認可関係もありますし・・・、私の仕事の価値を下げる話は言わないでください。 とりあえず、もう一度、売主サイドを交渉しますが、交渉できなければ、買わないということでよろしいですね。』

社長 『いやいやいや・・・。 近藤さんの仕事に対して、どうこう言ってるわけじゃなくて・・・、手数料引いてもらっても、15万までは下がらないから・・・、まあ、仕方がないな〜。 私も諦める。 相場より高く買うのは、商売人として自分のプライドが許さんのだわ。』

 『製造業も商売人ですか・・・? まあ、商売人かもしれませんが・・・。 まあ、言うまでないですが、1万円に拘らず・・・、今回の計画を全体を見て、算数をしてほしかったですが・・・、わかりました。 値下げ交渉の結果をご連絡させていただきます。』

結局、売主との交渉はうまくいかず、この話は、流れたわけで・・・、私は、この土地を別の会社に購入していただいただきました。

数ヶ月後・・・・。

断りを入れた社長が、私のところに電話をかけてきて、『やっぱり、他が見つからないので、あの土地の話を再度検討させてください。』と頼んできました。

 『すみません。 もう買主さんが決まりまして、契約を締結してしまいました。社長さん、15万円以下じゃないと買わないって、断られたじゃないですか・・・・。 』

社長 『あの後も、いろんな不動産屋に頼んだのだが、未だに一件も情報がないんですよ〜。 なんとかなりませんか? どこの会社が買われたのですか?』

 『どこが買ったのかは言えません・・・、守秘義務がありますので・・・。 他の不動産業者さんも、さすがに、即3000坪なんて出してこれないでしょう。 ですから、買いだと想いますって言ったんですよ。 御社も事業計画もあったわけだし・・・・相場に、こだわりすぎなんですよw 前にも言いましてけど、土地は、簡単に作ることもできないし、デパート行っても売ってませんからね〜。やっぱり、あれ欲しいってわけにはいかないんです。 すみません。』

社長 『そうですか〜・・・。 また、どこか別の土地を探していただけませんか?』

 『また、この間みたいなことがあるといけませんので、探しはしませんが・・・、どこかから、なんか、そんな感じの土地が出てきたら、ご連絡させていただきますね。』

ということで・・・・、そんなことがあったわけです。

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実例あげて・・・またまた長文化してしまいましたが・・・。

不動産を買う際には、相場は、気にしなくてはいけませんが、相場を気にしすぎたらダメです。

相場を頭に入れながら・・・、この土地は、自分にとって、今買うべきなのか、別に買わなくてもいいのか・・・、相場との価格差と、自分の時期や、将来の収益を考えて、結論を出すべきものなのです。

今日のブログを読んで・・・、そんなこと当たり前でしょう!って、思う方もいるかもしれませんが・・・、意外と皆さん、相場に拘りすぎて、チャンスを逃しちゃう人が多いのです。

それに、そもそも、素人さんが、相場がどうこう言っても・・・、不動産は、それぞれ、大きさも、形も、前面道路の幅も、どちらを向いているかも違い、けっこう個性的なので・・・、相場は、あくまでも平均値であって、高いか安いかなんてのは、素人さんには分かり難いものだと思います。

つまり、平均値である相場というものを頭に入れながら、自分にとっての、その不動産の価値を考えることが、良い不動産購入をする秘訣なのです。

まあ、これは、不動産に限らず・・・、自分の価値観というものは大事です。


最近の私の価値観は・・・傍目に見ると、変かもしれませんが・・・。

社会人になってから、働き続け・・・・、もちろん、傾斜医者になってからは、より一層働きまくり・・・、子供も成人して・・・、可愛がることもあまりなくなったせいなのか・・・。

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この子が、可愛くて、可愛くて・・・・

今、板金塗装に出していますが・・・私は、この子のために、ヤフオクと、メルカリと、海外のオークション等で、45年前の、フェアレディー240zか、s30zの当事物の部品を買いあさっております。

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それでもなかなか見つからないパーツもありまして・・・・。

皆様の、ご実家の納屋等に、昭和45年〜昭和50年までぐらいのパーツが眠っていたら、私に譲ってください・・・と書いても・・・なかなかないですよね〜・・・。

毎日、5回は、ヤフオク、メルカリを見てます・・・(笑)

240zのレストアを、やったら、今度は、s30zのレストアをやってみたいですし・・・、5〜6台やったら、フェアレディーzの専門店とかやってみたいな〜と思っています。

一応、古物商・・・持ってますし・・・・w

この子は、売りませんけど・・・・。

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結局、何台レストアしても、可愛くて売れなかったりして・・・w

すみません・・・最後は、私の車の価値観の話になってしまいました。

そんなわけで、本日は、不動産の本当の価格と価値について書かせていただきました。



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この記事へのコメント

1. Posted by 長谷川   2018年03月19日 08:38
5 不動産購入は、算数をしてタイミングを考えて、自分の相場を持つ事が大事なのですね(^^)
すごく納得出来ました(^^)!
やはり売るタイミングの方が難しいですか?

240Zの純正の新品エンブレムなんて、良く見つかりましたね(^o^)! 素晴らしいです!!

2. Posted by tainosin   2018年03月19日 11:47
今回の話は、近藤社長のおっしゃることが正解です。

私も去年、会社の隣の土地を購入しました。
現在、お客様の駐車場として重宝しています。

相場より少し高かったのですが、他者に買われたら
困りますし、地主は気難しい人だったので気が変わらないうちに契約しました。

今では買ってよかったと思います。
3. Posted by CHMK   2018年03月19日 18:43
隣地などは相場の数割増しでも買っておいた方が将来利益を考えたら特に成る場合が有りますね。それを知らずに周辺事例がとか道路付けがとかネチネチ値引いてくる買い主には売りたくないですよね!
4. Posted by 福村   2018年03月19日 19:01
隣の土地借金してもとかいいますよね。
うちの家も隣家が出て行った際に前の土地に違法建築が出来てしまいました。
親は売ってもらえば良かったと後悔してました。タイミングを逃さないのが大事ですね。
5. Posted by CHMK   2018年03月19日 20:09
相場相場と言う人には相場観が無いんですよね!大事なのは相場観です。
6. Posted by コンドウ   2018年03月20日 02:59
長谷川さん、不動産購入は、相場は頭に入れた上で、タイミングを含めて、先々の計算をして購入すべきであって、相場を気にしすぎると、人生の大事なタイミングを逃して損をしてしまうこともあり、意外と、そういう方が多い気がします。
240zの新品パーツは、けっこう無理して買いあさってますw


tainosinさん、隣の土地を買えて良かったですね。
その土地を買った時の嗅覚はさすがだと思います。
少し高いと思った瞬間、買わないとか、交渉しているうちに他の方に買われてしまい後悔するとか、よくあるパターンです。



CHMKさん、おっしゃる通りだと思います。
基本的に売り急ぎの売主さん以外は、買う側に対して、高ければやめておけ、欲しければ買えばいいというスタンスなので、値段交渉するのはありですが、深追いしても良いことはありません。
必要なら少々高くても買う・・・、後悔しないと思えばやめる・・・ネチネチは、良くないですね。
私が売主の場合は、ネチネチきたら速攻断ることが多いですw




7. Posted by コンドウ   2018年03月20日 03:03
福村さん、隣の土地は、借金してでも・・・とか、倍出してでも買えとか言いますが・・・、倍は考えものですが、相場より少々高いぐらいなら、買いだと思います。
もちろん、必要であればの話ですけどね。
借金してでも買えというのは、返済比率次第だと思います(笑)


CHMKさん、う・・・うまい・・・!
その表現・・・その通りです。
今度、どこかで、その言い回し、使わせていただきますw
8. Posted by yk   2018年03月20日 07:02
算数ができないというよりも
どう無理くり算段しても懐具合からそれ以上は出せない、しかし、羽振りの良い不動産業者である社長さんには、恥ずかしくてとてもそれは言えない
ということがないとも限らないのではありませんでしょうか
9. Posted by コンドウ   2018年03月20日 16:05
ykさん、そういうわけでもなさそうで・・・、相場にこだわっている感じでした。
土木、建設等の、工事費の相見積もりで、それぐらい値段を下げるという話をしましたが、そういう問題ではないという回答でした。
まあ、坪15万円以下と聞いたので、坪16万円で買うのが、どうしても嫌だったのでしょうし、まだ、その時点では時間があったので、別の土地が出てくると思ったのだと思います。

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