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2018年02月28日

2126)不動産研修旅行(釜山)

今年も、千代田不動産協力会(CF会)の皆様と、韓国の釜山に研修旅行に行ってきました。

少し長めの3泊4日です。


そうは言っても、千代田不動産協力会の旅行は、自由時間が多いので・・・、2泊3日組と3泊4日組といまして・・・・、特に今回は、前入り、早帰りの人もいて・・・・、現地集合、現地解散みたいな感じでした。

元々、いっしょに行っても、晩飯のときしか顔を合わせないような感じの時もあるので・・・・、本当に自由な研修旅行ですが・・・。

まあ、でも・・・、あまりに自由になりすぎてしまったので・・・、今後は、せめて行き帰りぐらいは、合わせたいと思いました。

さて、今回の釜山は・・・・・いつものロッテではなく、海雲台のパラダイスに泊まりました。

私が、海雲台に行くのは、6〜7年ぶりぐらいでして、雰囲気も変わっていましたし・・・、ビーチがキレイに整備されていました。

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10年ぐらい前は、今は亡き、藏冨先生と、頻繁に行ってたんですけどね〜・・・懐かしい海雲台w

2件ほど昔馴染みの店に行って、藏冨先生が亡くなられた事を伝えて・・・、一番世話になった、参鶏湯の店のお婆ちゃんのところには行けなかったんですけど・・・、まあ、知らないほうがいいのかもしれませんし・・・。

その思い出の詰まった海雲台に・・・・、今年は、千代田会で・・・・

まあ、思い出に浸ると、しんみりしちゃうので・・・・。

食事の話に変えましょうw

朝飯は、毎日・・・私の大好きな・・・・あわび粥三昧w

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日本からポン酢を持って行って、かけて食べると最高に旨いんですwww

晩飯は、日替わりでした。

今回、初日は、釜山で一番旨いと言われている焼肉屋・・・・。

二日目は、毎年恒例のカニ市場、キジャンに、蒸しズワイガニ&カニ飯・・・。

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ここも、日本だと、一杯2万円ぐらいする蟹が、飲み食い込みで6〜7千円で食べられるんですw

三日目は、私の大好きな・・・海鮮鍋の店に行きました。

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鍋を食べた後に・・・生ダコを入れて、さらに煮込んで・・・、ご飯を入れて炒めると、タコ飯ができるんですけど・・・それが、甘辛い海鮮味で、めっちゃ旨い・・・www

そんなわけで・・・、食事の話は、ここまでとして・・・・、韓国経済は、あまり良くは見えない中・・・高騰している釜山の不動産について書かせていただきます。

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ありがとうございました

さて・・・本題である、釜山の不動産の話に・・・・。

釜山、最終日・・・・。

私は、皆さんと別行動で、釜山の弁護士さんと、不動産屋を訪問・・・・。

釜山の弁護士は、藏冨先生が亡くなったことを報告に行って、いつも通り、韓国の不動産の法律を少し勉強させていただいて・・・・、不動産屋には、日本からの土産を持って行って、釜山の不動産物件情報と、不動産市況の話を聞いて帰ってきました。


なぜ、最終日に行ったのかというと・・・、弁護士も、不動産屋も、酒が好きで・・・・。

どちらも、ルームサロン(高級クラブ)に私を連れて行き、アルコール漬けにするので、飲みに行きたくないので・・・、『もう、明日、早朝に帰るから〜・・・。』と断れるからですwww

例えば、今日は千代田会で来ているから・・・と言っても、そんな言い訳は通用しません。

『何時に終わる・・・? 明日は・・・。 明後日は・・・。』と聞いてくるので・・・・。

どちらも、最終日の当日に電話をして、彼らが仕事で忙しい中、昼間に時間を、無理やり作ってもらうほうがいいのですwww

私の得意な・・・、『実は今、釜山に来ているんだけど・・・今日の昼間しか時間がないから、10分でいいから時間を作ってください。』と、攻めたほうが、いいわけですwww

この二人は、どちらも飲みだすと、急ピッチでエンドレスに飲むので・・・真面目に潰されます。

さてさて・・・不動産の話になりますが・・・。

釜山の不動産相場は、上がっているようですね〜・・・・。

景気が良いとは思えないのですが・・・、どこかでバブル崩壊があるのかもしれないな〜なんてことを思いました。

今回、3億ほどの収益ビルを勧められたのですが・・・、土地がめっちゃ小さくて、韓国の建設費から、日本の査定星期で原価法で計算をすると、土地が、坪400万円・・・・、めっちゃ高いというか・・・、日本以上かもしれません。

何が日本以上かというと・・・、収益方で計算すると・・・利回りが悪いということです。

その他の物件資料も見ましたが・・・高いですね〜・・・・。

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そして、私が出した結論・・・・。

今の時期は・・・・バブル崩壊も視野に入れて考えて・・・・・。

賃貸で借りて転借するのが、一番賢いのではないかと思いました。

つまり、キャピタルを、キャピキャピ♡期待しない!

韓国独特の賃貸方法で借りて・・・、きっちり不動産屋と弁護士を入れて契約をして、転借をするという・・・、転借によるインカムを狙うのがいいと思うのです。

韓国独特の賃貸借契約って、皆さん、知っていますか?

もちろん、日本のような賃貸借契約もありますが・・・、韓国は、少し違う賃貸借契約が主流なのです。

どういうことかと言うと・・・・。

最初に、貸主に、保証金をドーンと預けます。

そうすると、賃貸借契約期間中、毎月の賃料がタダなんですw

そして、賃貸借契約が終了すると、保証金は、全額返ってきます。


信じられないかもしれませんけど・・・本当です。

保証金を預けて、タダで使わせてもらうんです。

もしくは、半ちゃん契約で、保証金をある程度積んで、めちゃくちゃ安い賃料で借りるんです・・・。

何故、こんな賃貸借が成り立つのかと言うと・・・・、金利が高く、収益物件の利回りが低いからです。

もう少し分かりやすく説明すると・・・・、不動産を持っている人は、毎月の賃貸収入よりも・・・、保証金を自由に使えることのほうが美味しいわけです。

例えば、収益物件の実質利回りが、3%だとして・・・、銀行金利が6%だとして・・・、保証金が3000万円だとしたら、ビルオーナーにとっては、3000万円を、決められた年数自由に使えるほうが美味しいわけです・・・(もちろん、通常の日本のような賃貸借契約方式もあります。)

今回、私が考えているスキームは・・・、保証金をドカンと積んで、月額賃料をタダで借りて・・・日本式の賃貸借契約で又貸しをするということです。

もちろん、きっちり契約書を作り、リーガルチェックして、借りて、又貸しをするわけです。

当然、親契約が終了すると同時に、子の契約も終了しますので・・・・、定期借家又貸し契約とでも名付けたほうがいいのかもしれませんねwww

今回は、軽く、そのへんの流れを勉強してきたので、日本で、もう少しきっちりと事業計画を固めつつ、いろんな事を調べて裏取りをして、進めていきたいと考えています。

でも、まあ・・・、すごいですよねw

毎月の安い賃料よりも・・、高額な保証金を自由に使ええるほうがいい!って発想が・・・面白いというか・・・私の頭の中にはなかったので、めちゃくちゃビジネスの妄想が膨らみました。


これも、昔、藏冨弁護士と何度も釜山に来て、できた人間関係なので・・・・海雲台の海を見ながら、今は亡き藏冨先生ありがとう・・・と、感謝の気持ちと懐かしさと悲しさが混合し・・・少し、ウルっときたのでした。

そんな海雲台に、今回は、千代田会のメンバーと行ってきました。

今回も、千代田不動産協力会の、会長も副会長も元気で・・・・。

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そして、その他の会員の皆さんとも、マッサージに行ったりカジノに行ったり・・・・。

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(悪ふざけで、中指立ててすみません)

今年の千代田会の海外研修旅行も、充実した楽しい旅行でした。

千代田不動産協力会の皆様、お疲れさまでした。

そして、留守中、日本で仕事を頑張ってくれた、取引先の皆様、社員たちに心から感謝しています。

また、来年も、千代田会の海外研修旅行を開催したいと思います・・・ということで、本日は、ここまでとさせていただきます。




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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2018年02月28日 14:25
釜山研修お疲れ様でした。
弁護士や不動産屋に飲まされなくてもアルコール漬けの日々だったのではないですか!笑
蔵富先生との思い出の海雲台で、海を眺める社長の背中に哀愁が漂っていた光景が浮かびました。
きっと天国で飲み過ぎの社長を見て笑っておられるのではないでしょうか。

韓国の賃貸契約方式すごいですね。
考えようによってはありです。
不動産と事業資金を絡めた賢い契約ですね。
2. Posted by ハナハナ   2018年03月01日 03:40
おかえりなさい。
韓国の賃貸借契約は商業的発想から作られているんだね。

保証金を返せない場合は借主や金融機関が貸主の不動産を処分するという事になると仮定して、保証金を返せなくなるリスクが高くなるので景気が悪くなると銀行や保険会社等の金融機関が破綻しそう。
保証金を投資やビジネスに投下するから景気が悪くなるという考えはないのかもしれないね、

国民性の違いなのかもしれないけど保証金を預かり自由に使ってよいというのは考え方としては面白いと思います。



3. Posted by 長谷川   2018年03月02日 08:24
5 釜山は美味しそうな物だらけですね(^^)!
でも、この環境ではリバウンドは避けられませんね(^^;
アワビのお粥にポン酢!すごく相性が良さそうな組み合わせですね(*^^*)
4. Posted by コンドウ   2018年03月03日 15:18
S不動産さん、やはりそう思いますか?
借りる側は、保証金だけで月額賃料なしで使える・・・貸す側は、保証金を使って運用ができる。
商売人的に見ると、画期的な賃貸借契約だと思います。
この契約で転借するとか・・・少し、いい匂いがしますw


はなはなくん、帰ってきましたよ〜w
単純に考えると、景気を上げるには良い方法だよね。
貸主は、お金を使って、賃料分以上に稼がないといけないわけだから・・・w
でも、失敗は多いだろうね。



長谷川さん、12kg減って、韓国で5キロ増やして・・・、また今は、鯖缶ダイエットをしています。
韓国で、炭水化物食べまくったわけですが、食べた分全部、身になった気がしますwww
アワビも、生タコも、ポン酢美味しいですよ。

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