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2018年02月22日

2125)不動産完全二極化に向かう

2018年現在、日本の不動産は、概ね三極化している。

大半の土地は、大なり小なり値下がりしている中で・・・、一部の人気エリアは、高騰している・・・、そして、一部の人気エリアの近郊は、横ばい状態が続いている。


つまり、|猷爾り、値上がり、2ばいの三極化であるわけだが・・・・、まあ、2018年現在と言いながら、この状態は5年以上続いているわけだが・・・、5年前と比べると、この三極化の格差が大きくなっていることは確かです。

この間、某アナリストは、食事の際に。二極化と言ってましたが・・・、私から見ると、今は、三極化していて、これから本当の意味での二極化していくと思うわけです。

人口減少により、田舎は過疎化していくわくで、土地の価格は、無価値になる場所が増えます。

そして、人口が減るほど無価値化した地域は広がっていきます。

つまり二極化の、その1は、無価値化した土地ということです。


逆に、人口が減ると人は利便性を求めて都会に集まるので、今まで同様に人気エリアの土地は上がっていきます。

しかし、土地の価格というのは、ある意味限界値というものがあります。

上がりきったあとの都会の人気エリアは横ばい傾向が続くかというと、やはり、少しずつ下がっていくと想いますので・・・。

つまり、その2は、値下がりする土地ということです。

ということは、どういうことかと言うと・・・、先々、極一部の例外を除いて、基本的には・・・・、無価値化した土地と、値下がりする土地の二極化するのではないかと思うわけです。

通常、値上がり、値下がりで・・・格差がついての二極化なんでしょうけど・・・。

これまでの、常識的な二極化ではなく、無価値化と、大なり小なり値下がりしていく土地として価値がある土地・・・・、つまり、売れない土地と、売れる土地の、二極化をするということです。

そんなことが、起こりうるのか???と思う方もいるかもしれませんが・・・。

よく考えてみてください、逆のパターンで、値上がりしかしていないという時期もあったでしょう。

都会の土地も上がりまくり・・・・、田舎の土地も上がりまくり・・・、山の中や、北海道の原野まで、売れた時期があったじゃないですか。

極一部の土地を除いて、全部が上がった時代・・・・・そう、バブルです。

逆に、極一部を除いて、値下がりする土地と、無価値かした土地しかない時代が来てもおかしくはない・・・それどころか、そういう時代に確実に近づいているのは、皆さん、もうすでに頭の中では理解しているのではないでしょうか?

二極化するのか、三極化するのかは別にして・・・、人口が減れば、不動産の需要も減り、不動産取引も減り、建設も減り・・・当然、それに付随する全ての需要も減るわけです。


まあ、でも、日銀の黒田総裁が再任するようなので、とりあえずのところ、株、不動産の暴落の可能性は先送りされた形で・・・、不動産、建設業界にとっては、しばらくこのまま継続というか、もしかすると追い風になるのかもしれないが・・・。

実は、私は、黒田総裁が大好きなので・・・再任されるのは、とても嬉しいですけど・・・w

ただ、私としては、日本が抱える数々の問題を考えると、この先、どうされるのかな〜・・・?と・・・、まあ、でも、黒田総裁続投していただけそうで、とりあえず助かったという感覚であり、根本的な問題は解決されていないわけなので・・・世間の多くの方が喜んでいますが、無条件で喜ぶことはできません。

まあ、私は、経済の話ではなく、あえて不動産の話をするが・・・、誰が日銀の総裁になろうが、誰が総理をやろうが、人口減少を止めることはできないわけで、当然に、土地の無価値化と、土地の値下がり・・・、不動産、建設業界への影響は、大きいと思います。


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先日、大手ゼネコンの課長と部下、その下請けの建設系の社長ら数人と、私で・・・、会食をした際の話なんですけど・・・。

建設系の社長たちは、景気の良い話をしていた・・・、ゼネコンの部課長がいるのに、もう少し控えておけばいいのにと思いながら・・・、羽振りの良い話を聞いていました。

ゼネコンの課長が、私に、時計や車の話をして、よいしょ!してくれているところに、負けずに、車と時計の自慢をしてくる、アホな建設系社長の話をきいていたのだが・・・、少々、度が過ぎてきたので・・・。

 『私の車は、旧車の話・・・、社長の車の話はスーパーカーの話じゃないですか・・・、私は古いものを大切にする話・・・、社長の話は、金持ってるぞwって話・・・。 いいですね〜・・・、建設系、ガバガバに儲かってますよね〜w お仕事いただいてるんだし、そんなに儲かってるなら、皆さんに、車か時計をプレゼントしたら〜・・・儲かってる話すると、金取られるぞ〜・・・あはははw』

と・・・、要するに、遠回しで・・・、ゼネコンさんは、私に用地をお願いしたいから、私のSNSや、本日の時計を見て、車や時計の話をして、話題を作っているのに・・・、私と建設系の社長が元々知り合いだからといって、俺の上から自慢話を重ねるな! そろそろ、やめておけ・・・というサインを、送ったわけです。

しかし、残念ながら気付かずに・・・。

建設系社長 『いただくお仕事次第で、なんでもプレゼントしますよw あはははw』

ゼネコン課長は、固まりながら・・・話を変えて・・・・。

課長 『近藤社長・・・。 ところで、先ほどの15000坪の話ですが、何とかなりませんかね〜? 急ぎではないのですが、今の情勢と弊社の状況を考えると、再来年ぐらいに着工できればありがたいのですが・・・。』

 『なるほど・・・。 まあ、この案件・・・、仮に、総工費が40億の仕事だとして・・・、おたくほど大手だと、今年や来年は、やりたくないというか・・・、忙しくてできませんよね〜w 要するに、その先の仕事にしたいわけですね。 各地の開発、オリンピック系も、片付いて・・・暇になる頃ってことですよね・・・。 我々、中小みたいに明日の仕事ではないところが、さすがですね・・・。』

課長 『いえいえ・・・。 でも、おっしゃる通り、今年や来年なら、いらないと申しますか、請けないでしょうね〜・・・。 物理的に、それくらいの時期じゃないとできないというのが本当のところなんですけどね。 もう一つ・・・、その頃になると、多少は建設費も安くなるでしょうから、今のうちに土地を手当てして、確定しておきたいということです。』

 『うむ〜〜〜。 今日は、勉強になるな〜w 楽しいw つまり、大手ゼネコンとしては、建設費が下がることは目に見えているということですね。 しかも、それを、下請けの前で言うってのが、これまた面白いですwww 確かに、少子高齢化は全てを負に導くとおもいますが・・・、建設業界の人手不足を考えちゃうんですけど・・・、建設費、下がりますかね〜?』

建設系社長 『震災復興も、ある程度ひと段落してきたし、人手不足は、少しは解消されるだろうから建設費は下がるという人もいますが、私は、下がるとは考えていません。 なぜなら、仕事は減ってたとしても、人も減るからです。 労働者人口の増加は見込めない中で、労働者の平均年齢が高くなっています。 労働者賃金も、もっと上げていかないと人が足りません。 今でも、建設業と製造業と比べると、製造業の方が賃金が高いって知ってますか?』

課長 『知っていますよ。 近づいてはきているみたいですけど・・・。 人手不足は深刻なのは間違いないですね。 ただ、建設費については、下がることは目に見えています。 これは、データー上、明らかです。 震災復興昨年度までで25兆円、本年度からは、ストンと減っています。 そして、オリンピック4000億、関連で2000億・・・、リニア、5兆円・・・。時系列で考えていただくと分かりますが、建設費、下がると思いませんか? 』

 『なるほど・・・。 建設系の人手不足は、そこまで深刻ではないから、下がるというわけですね。 まあ、とりあえず、先ほどの15000坪の話は、頭に入れておきますし、アテが全くないわけでもないので・・・。 津島の工業地域指定の件で、昨年、今年で、工場を4件やりまして、4月には、ひと段落するので、場所の目処が立てば取りまとめに入れそうですので・・・。』

課長 『宜しくお願いします。 土地の予算は、造成上がりで坪10万円ぐらいだとありがたいです。 15億です・・・。 』

 『7〜8万で纏めないとあかんですね。 15000坪だと、おそらく水路や道路の付け替えも必要になるでしょうし、測量、農振除外・・・水利決済金も馬鹿にならんですからね。 しかし、まあ、人口減って、土地の需要が減っていく中で、地主は強気の方が多いですからね。愛知県西部のの調整の農地は、売りたいと言えば、坪1万円以下なんてこともあり、逆に買いたいと言って行けば坪10万円なんてこともあり、相場があってないですから、これって、土地の無価値化の一歩手前の気がします。』

建設系社長 『土地って上がってるんじゃないんですか? 土地の高騰と、建設費の高騰って、よく耳にしますけど・・・。』

 『名古屋市内の一部と、近郊都市の人気エリアはね。 建設費は、間違いなく上がってますけど・・・。 新築の収益部件とか、利回り合わんですし、都心の分譲マンション高すぎて困ってますよw まあ、これも時間の問題で、下げ出すと思いますけど・・・・。不動産、建設業界にとっては、深刻な問題です。 まあ、人が足りない問題も含めて、人口減少は、世の中の事の大半にマイナスですよ。』

そんなこんなで、この後は、不動産の完全二極化の話を熱弁したのでした。

某ゼネコンさんの社員さんが、恐ろしい一言を・・・・。

『**社長さん、うちの課長の話を真っ向から否定していましたけど・・・、建設費安くなることは目に見えているので・・・。 課長は、知識が乏しいのに喋りたがると申しますか、ああいうのダメなんですよ・・・。次回は、**社長は、この席にいないと思います・・・。』と、ボソッと言ったのです。

食事の席で酒も入ってるから・・・ありだと思うのですが・・・、サラリーマン社会、怖いですね〜・・・。

これは、建設系の社長に対して、将来仕事を出さなくなるということなのか・・・、遠回しに、私に、言い過ぎないように釘をさしたのか・・・どっちなんだろう???

まあ、それはそれとして・・・。

しかし、大きな問題の一つに・・・、地主さんたちが、土地は、無価値にならないと思っている人が多いのと・・・、建設系の人で、人手不足だから、仕事に困らない、建設費は下がらないと思っている人が、けっこういるわけで・・・、その自覚があるかないかで、将来、勝ち組になるのか、負け組になるのか決まるような気がします。

もちろん、大手ゼネコンの、課長にも気をつけなくてはいけませんが・・・・・。

それよりも・・・私としては・・・本日の、二極化のほうが怖い・・・。

恐ろしい二極化・・・、不動産だけに・・・、富動産が→負動産に・・・。

本日は・・・、不動産完全二極化に向かう!というテーマで書かせていただきました。


そういえば・・・、

1ヶ月ほど前に買った、オンボロの32GT~Rです。


IMG_1678


現在、エンジンを降ろして・・・オーバーホール中なので、ボンネットの中にエンジンはありません。

ちゃんと走れるようになるには・・・、あと、1ヶ月ぐらいかかるのかな〜?

とりあえず、それまでは、人力1馬力で・・・・。

IMG_1677


今度、GTRのボンネットを閉めておいて、中から私が飛び出てくるというドッキリ動画を撮りたいと思っていまして・・・、車系の大きなイベントの企画さんに話したら、『240zの展示ならいいですけど、ボンネットから飛び出てくるドッキリ企画は、勘弁してください!』と断られました(笑)

会場で、突然ボンネットから人がでてきたら面白いと思うんですけど・・・・、まあ、却下だったので・・・仕方ないですね〜・・・・。

そんなわけで、本日は、ここまでとします


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この記事へのコメント

1. Posted by 福村   2018年02月22日 04:29
二極化するでしょうね。
未来の年表という本が話題になり、人口減少の話を理解する人は増えましたね。
人口減少で公共インフラの維持が難しいため、私の住んでいる用な農用地域のパラパラ住宅がある地域はコンパクトシティー化のため移住推進になっていくのだろうと思ってます。農業やる者が集約していくのでしょうか。棚田かつ、農地整理なしのうちの村はいずれは森に返ると想像しています。
最近、山に近いところは猪が闊歩してますので。もののけ姫の世界とは逆の流れです。
2. Posted by 長谷川   2018年02月22日 08:30
5 近藤社長、かなりスリムになられましたね(^^)!

久し振りに近藤社長を拝見させて頂きましたが、場所がGT-Rのエンジンルームとは、建設費が下がる事より想像していませんでした(*^^*)笑
3. Posted by tainosin   2018年02月22日 09:36
やはり不動産投資は20年先、30年先を考えて
資産価値の高い場所を選ばないといけないのですね。

ついつい目先のことを考えてしまうので、今後の
参考になりました。
4. Posted by R   2018年02月22日 10:00
一見簡単そうに書いてあるけど近藤社長の言わんとされていることは理解できないかもね。
前に社会階層の二極化と,消費および流通の二極化の関係を論じてバトルしましたよね。

所得格差が広がり,社会階層の二極化か進む現実の所得格差以上に将来起きる不動産価格の格差は、社会層の二極化だけではなく人々の意識上の格差感をも広げる。
これまで均質な中での日本の格差社会は崩壊し本格的格差社会となる。
近藤社長が話されたままの言葉をそのままブログにかかれた方が読者の理解がより深いものになるんじゃない。
はっきり書かないと伝わらないこともありますよ。
5. Posted by コンドウ   2018年02月25日 02:47
福村さん、日本の人口減少を考えると、土地の無価値化する地域が増えて、やばい感じで二極化すると思います。
ある意味、大規模農業ができる土地はいいのですが、ドーナツ化により中途半端に開発された場所の土地のほうがやっかいだと思います。
もののけ姫と逆の世界の流れ・・・思わず笑ってしまいました・・・すみません。


長谷川さん、今、釜山に来ているのですが・・・急激な勢いでリバウンドしております。
日本に帰ったら、また頑張ります。
1人力のGTRです・・・・長谷川さんも、旧車どうでしょう?w



tainosinさん、おっしゃる通りだと思います。
どうしても目先・・・私も同じです。
20年後、30年後を考えると・・・大都市の地下鉄の駅の近くの不動産しか買えない気がします・・・・。



Rさん、有名人が、私のブログにコメントをいただき、驚きと申しますか、嬉しいかぎりです。
しかし、まあ、真面目に・・・、これまでの日本の格差社会、二極化なんて・・・生活水準が高い中でのことですからね。
日本の格差社会が、どこぞの国のようにはならないとは思いますが・・・・、格差が広がることは確かだと思います。
また、バトルしましょうwww

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