2018年02月10日

2121)市街化区域なのに家が建たない場所(注意!)

市街化区域であり、既に、まあまあ住宅が密集している地域で、公道に面していて、上水下水道も前面道路にあるのに、住宅を建てられない地域があります。

弊社が、5区画の小さな分譲地の開発をしようとしている場所なのですが・・・、市役所も逃げるし、地元の要望が強く・・・新規の住宅を建てさせてもらえないのです。


これが、調整区域であれば、地域の主張や権利を認めるのもありだと思うのですが、すでに市街化を形成している地域で、新規の家は建てられませんと言われてしまうと、けっこうつらいですよね。

まあ、つらいというか・・・、ありえない事です。

行政は、市街化区域として、家が建つ土地であるだけの固定資産税を、毎年、しっかり徴収しているわけです。

でも。。。。 土地所有者である、売主さんは・・・、新規で家を建てられない土地なので・・・売れない!


約400坪の土地なんですけど・・・家が建つ土地と建たない土地の買取価格が、どれくらい違うのかというと・・・。

今回、弊社が出した査定は、開発許可が取れる事を条件に、4000万円(坪10万円)・・・、家が建たない場合は・・・買取不可! 又は、太陽光発電用地として、200万円(坪5000円)・・・・。

もちろん、これは弊社の買取価格なので、一般的な価格ではないが・・・、建物を建てられない市街化の土地は、基本的には売れないか、売れたとしても、かなり安くなってしまうことは間違いない!

でも・・・、固定資産税は、市街化区域だから、高い・・・・(゚o゚;;

当初、設計士兼行政書士に話をさせていたのだが・・・話にならないので・・・弊社の社員が行った。

さすが、中村まさとし・・・! 論破したのか、顔が怖いからなのかわかりませんが・・・、役所と話をつけてきましたw

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まあ、本件とは関係ありませんが、美味しいカプチーノでも飲んでくださいw

話は、もどりますが・・・・↓

でも、現在、家が建っているところは、OKの返事をもらってきましたが・・・、家が建っていない部分は、家を建てたらいけないとのことでしたで・・・・、私が、役所の都市計画課に電話をしました。

都市計画課 『あの地域は、大雨が降ると浸水してしまうので、新規で開発をするというのを地元が許さないのです。 地元同意がないと、こちらとしても、受付できません。』

 『そうですか〜・・・・。 いいこと教えてもらいました。 浸水してもいいように、地盤を高く造成させてもらいますわw  それはそれとして・・・、地元が同意しないと、行政は、開発を受け付けないということですが、そうなると、市街化区域にありながら、下水道の負担金も払って、固定資産税も市街化として払っているのに、あの土地は、使い道がないというか、売れないってことになるわけですよ。 まあ、民の問題ですけど・・・。』

都市計画課 『はあ・・・・。 固定資産税、下水の話は、課が違いますので・・・・、固定資産税の話、下水道の話を、こちらに言われても困ります。 こちらとしては、地元の同意がないと・・・、申し訳ないですけど・・・受付いたしかねます。 あの地域は、大雨が降ると・・・碓氷の行き場がなくなり、下水も溢れて浸水するんです。 それで、地元としては、これ以上、家を増やすなということでして・・・・。』

 『下水道の話は、課が違うんじゃないのか? さっき、おたく、そう言ったよね? 都市計画化なんだから、都市計画の話以外は違う課に話にいかなくてはいけないんでしょ? 都合が悪くなると課が違う・・・、都合が良い時は、他の課の名前を使って抑え込む・・・、それ、あかんだろう? 二度と、他の課の名前を出すな・・・もしくは、出すなら、ちゃんと関連を認めて話せ! どっちにする?』

都市計画課 『ですから、地元が同意を出さないのは浸水の問題があるということを説明しているのであって、税の話や、下水の話は、各課で話してくださいと・・・。』

 『あのね・・・。 都市計画化というところは、読んで字のごとく、都市計画のことじゃんw そしたら、道路の土木課・・・、ライフライン等、上下水道の課・・・、ゴミ取集等の環境課・・・、直接は絡まないけど、税務課も関係するんだよね。 もちろん、各課と協議をしなくてはいけないことは、各課に聞くけど・・・、全体の話をしているときに、逃げるのはやめようよ。』

都市計画課 『何も逃げていませんよ。 話を聞いていますよ。 でも、固定資産税の額とか、下水道の料金の話をこちらにされても分かりませんので、各担当の課で聞いてくださいと申し上げているのです。』

 『なるほど・・・。 俺は、料金を値下げしろって言いたいわけじゃないんだよ。 市街化区域で、道路も上下水もあるところで、きっちり市街化課税をしておいて、家が建ちませんは、ないだろうと言ってるわけよ。 金とってるなら、予算とって整備するなり、できないなら市街化を返上して、調整区域にするかにしろよ!って言ってるんですよ。 金だけ撒き餌げて、権利を阻害するのって・・・怠慢だと思わない? 怠慢というよりは、ある意味、市民を騙しているよねw』

都市計画課 『そう言われましても・・・、地元の同意がないと、受付はできませんので、地元と協議をしていただいて、同意をもらってきていただければ・・・・。』

 『地元は、絶対に建てさせんと言ってるから、それって、どうなんだって、話てるんです。 簡単に言うと、地元の同意なしで、開発を受け付けてくださいって言ってるんです。 そうじゃないなら、市街化返上して、原則、建ちませんって・・・ちゃんと仕分けしてください。 そうじゃないと、土地を売りたい人は、高い金だけ巻き上げられて、土地はタダ同然でしか売れないということになるんですよ。』

都市計画課 『そう言われましても・・・。 受付られないものは、受付られませんので・・・。 私が、固定資産税を決めているわけではございませんので・・・。』

 『あなたは決めてなくても、あなたのお勤めの行政が決めているわけでしょ? まあ、いいや・・・、でも、家たちません、開発受付ませんじゃなくて、例えば、貯留槽をつけるか何らか水害対策をしたら受けるとか、雨量計算書を付けて、どれだけ以上だったら、こうしろとか、行政の指導要綱みたいなものを作ってくださいよ。 じゃないと、納得できません。』

都市計画課 『言いたいことは分かりますが、地元が頑なに・・・・。』

まあ、こんな感じで・・・同じ話を繰り返しているだけで前に進まない・・・・。

 『はい、ここでひとつ質問です。 弊社のものは受け付けないけど、過去に受け付けたことがありますよね? 地元の建築屋は、良くて・・・、他県の者はダメって・・・、そんな話ってありますか???』

都市計画課 『・・・・・。 そういうものが、あるんですか?』

 『どうだろうね・・・w 俺は、あると思うよ。 詳しく調べてみないと分からないけど・・・心当たりはあるんだよね〜。 もし、地元の業者だからって許可しておいて、俺んところを受け付けないって話になったら・・・徹底的に責めるけど・・・そういう因果関係も頭に入れて物を話さんと、人生、間違った方向にいっちゃうかもしれんよw』

都市計画課 『ですから、地元同意があれば、受け付けると話しているじゃないですか。』

 『了解です・・・。 ちょっと面倒くさいけど、そこまでやれってことね。 叩いて埃が出てきてしまったら、ごめんねw 地元の業者は良くて、他県の業者はダメな理由を、しっかりと用意しておいてくださいよ! おたくらは、公平性を保たなくてはいけない立場なんですから・・・。 以外と、地元の市会議員がゴリ押ししたとかで絡んでいたりして・・・あはははははwww』

都市計画課 『・・・・・。 ですから、私どもは、地元の同意があれば受け付けますので、地元の同意をもらってきてください。 』

 『わかりました。 あの地域の過去の開発について徹底して調査して、地元の区長さんと話をして、それから話に行きますね。 でも、その時に、調べすぎて余計な事まで出てきてしまったらすみません。 他所はOK、弊社はダメってことがないといいんですけど・・・。』

そんなわけで・・・、頑張ったんですけど・・・結局、今のところは、開発の受付をしていただけませんでした。

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はぁ〜・・・疲れた・・・美味しいカプチーノを飲ませていただきますw

続き・・・↓

実は、この地域・・・・、地元のデベロッパーだと、開発の同意書に印鑑を押すのですが・・・、他県のデベロッパーには、印鑑を押さないというようなことがあるようなのです。

つまり、大雨が降ると浸水すると、過去の話を持ち出して、印鑑を押さない・・・・、地元の業者が同じように開発をするのは、浸水は関係ない・・・wというような感じなんです。

まあ、今のところは、推測ですが・・・、実際に開発したであろう物件があるので、調査しますが・・・、ほぼ間違いないと思います。

それ以前に、市街化区域で、上下水があって、道路幅員も開発機銃を満たしているのに・・・、雨水を理由に地元の同意の印鑑をもらってこいと言って受け付けず・・・、しかも、地元の印鑑は押してもらえないことを知っていて、地元同意をもらってこいと主張する、このナメ腐った行政の体制に問題があると思います。

直接的ではないですが、間接的に地元業者との癒着があるということで・・・、これは、忖度ではなく、完全なる癒着なので・・・ここを白黒付けます。

これを許してしまうと、どういう事が起きるかというと・・・、地元業者に土地を売らない限り、開発はできないということになり・・・、つまりは、地元業者のお手盛りで、土地の買取ができてしまうわけで・・・、それを、地元の区長が幇助し、役所も目をつむって黙認しているということです。


まあ、田舎では、よくある話ですが・・・、これを、いつまでも許していてはいけません。

土地を買う時も、他社と同条件で競うことができますので、売主さんにとっても良いことですし・・・、今時、癒着、談合みたいなものがあってはいけないのです。

今日の話は、市街化区域なのに家が建たない場所というテーマで書かせていただきましたが・・・、厳密に言うと・・・、地元の業者以外は、市街化区域なのに家が建てられない場所・・・ということです。

愛知県内では、こんな地域は、ほとんどありませんが・・・、他県の田舎に行くと、まだまだこんなお粗末な事が当たり前にあったりしちゃうんですよね〜w

そして、ほとんどの場合・・・、地元同士の結束とかいう感じで・・・、ここに、政治や利権が絡んでいることが多いのです・・・・。

買うも売るも、平等、対等の中で・・・、競争をして買い・・・、試行錯誤して経費を抑えながら、他社に負けないように、良質なものを、できるだけ安く供給する・・・。

それが・・・、すべての人が平等である民主国家でのビジネスなんだと私は思います。



さて。。。 難しい話は、ここで終わりにしまして・・・・。

YouTube、更新しました〜www




車の動画って、かっこいい系ばかりなので・・・ちょっとお茶目に作ってみましたw

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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2018年02月10日 16:07
話の流れからして三重県ですよね。
昨年から三重県の行政をボコボコにしてますよね(笑)
昔から怠慢なのでやっつけたってください!
2. Posted by K藤   2018年02月10日 20:00
近藤社長、はじめまして。
ときおり近藤社長のブログを拝見し、楽しませて頂いてます。

私も不動産業界にいるのですが、
今回の記事みたいなことが、罷り通ってる事実に大変驚きです…。寧ろはじめて聞きました。

勉強に成ります…
3. Posted by 藤の花   2018年02月11日 01:40
他県の事は知らんですけど、ここらではあんたがやりたい放題だがや。
千代田さんが関係している案件はすぐに偉い様から雷落ちるから注意マークがついとりますがな。
議会にまで手が回っている事もあるから敵いませんわ。
他県の開発許可の云々なんて貴殿の横暴さと比べたらかわいいものじゃないですか。
4. Posted by tainosin   2018年02月11日 14:46
僻み根性丸出しで見苦しいです。

私も役所と交渉したり、要望に行きますが彼らは正論で攻められると、意外に弱いようです。

役所を動かすのも実力ですので、気に
する必要はありません。
5. Posted by 隠れ近藤教信者   2018年02月11日 14:55
近藤社長は何をするにも相手の立場を重んじるし事の内訳に筋が通っていますので、仮に圧力がかかるとすると行政の対応が余程酷いのでしょう。
近藤社長という人物を知っている人であれば誰もがそう思うはずです。
気にしないでください。
6. Posted by 福村   2018年02月11日 15:21
田舎に住まう私としては村内のものに対する対応とそれ以外の対応の違いがあることは実感としてわかります。いろいろな繋がりで地元でつるんでいるのもわかります。
が、そろそろそういうことはやめていかないと逆に地域が衰退するという正論言う方も増えてます。
近藤社長は正しいとおもいます。
7. Posted by コンドウ   2018年02月11日 22:18
Sさん、そうそう三重県です。
まあ、昨年から三重が多いんですけど・・・行政も地域も独特ですね〜w
頑張ります。。。


K藤さん、はじめましてw
コメントありがとうございます。
行政としては、地元業者は良くて、他県業者はダメとは言えませんが、地域の区長から同意の印鑑をもらってくるように指示することで、地域の方々の意向を大事にすることができますからね。
そして、地域の区長レベルだと、印鑑を押すか押さないかを、自己都合で判断したりすることもありますからね。

開発許可を取る際に、行政が杓子定規な対応をした際には、一つの方法として、近隣の開発を研究すると、意外な突破口が見えてくることがあります。
まだ調べてみないと、はっきりしたことは言えませんが・・・、三重県の某市の場合は、自治会とか、都市計画課とか、突っ込みどころ満載の感じですw



8. Posted by コンドウ   2018年02月11日 22:42
藤の花さん、やりたい放題ではなく、地域の発展のためにやりたいことが沢山あるのです。
注意マークが付いているとしたら、偉い方から雷が落ちるのではなく、突っ込みどころ満載すぎて、理詰めで負けちゃうから、注意マークが入っているんじゃないですか。
私が、役所に行くと、嫌そうな顔をされるのは否定しませんw
人口減少していく中、愛知西部が過疎化の波に飲まれないように、官と民がお互い協力していきたいと思っています。


tainosinさん、ありがとうございます。
こういうのって、何が正しいのか分かりません。
開発をやっていて思うのは、それぞれの立場で考え方が異なるということです。
私としては、地域の発展・・・、正直、私のやった仕事がゼンリンの地図に乗ると嬉しですwww
私は、私の信念に基づいて日々頑張ります!


隠れさん、ありがとうございます。
あまりに、お褒めいただくと、そのうち自作自演とか言われるので、適度にしといてくださいw



福村さん、行政や地域団体の、地元特権みたいなものは、今の時代捨てちゃうべきだと思うのです。
物事の真を問うべきであって、必ずしも地元の人だからOKという田舎の体質は変えるべきだと思います。
追伸
太陽光は、今年もなんとか、行けそうな感じで・・・少し明るい兆しが見えてきました。
問題は、毎度おなじみの経産省の対応だけですw
9. Posted by yk   2018年02月12日 07:22
僻み根性丸出しというよりも、負け犬の遠吠え、キャンキャンキャン。
見苦しくはありますが、同時に、かわいいものじゃないですか。
10. Posted by 長谷川   2018年02月12日 08:35
5 三重県の役場は、地元の同意がないと受付られない!と言うのは、何に基づいた話をされているのでしょうか(^^;
すべての公務員は、法令に基づいてしか行動出来ないはずなので、そんな法令があるんですかね(^^;

せめて、地元説明会の開催をお願いしますね。と言う位かなと思うのですが(^^;
11. Posted by 長谷川   2018年02月12日 08:46
5 三重県の役場は、地元の同意がないと受付られない!と言うのは、何に基づいた話をされているのでしょうか(^^;
すべての公務員は、法令に基づいてしか行動出来ないのに、都市計画法で定められた市街化区域で、地元の同意が無いと受付出来ないと言う、そんな法令があるんですかね(^^;

規模が大きいのであれば、地元説明会の開催をお願いしますね。と言う位かなと思うのですが(^^;  5区画で同意とは(T-T)

カプチーノの画像、癒されますね(*^^*)
12. Posted by 寒波   2018年02月12日 19:00
テレビも、相撲スキャンダルばかり放映しないで税金の年度末使い切りと、役人の世相離れ感覚、勉強不足を放映
したら視聴率あがるとおもいます。
13. Posted by コンドウ   2018年02月12日 22:55
ykさん、ありがとうございます。
アンチコメントをいただくと、他の読者の皆様の優しさが身にしみるので、それもたまにはいいかな〜って思います。

アンチコメントを見て思ったことは・・・。
まあ、世の中、いろんな人がいますね〜・・・w
って感じです。



長谷川さん、たぶん要綱だと思いますが・・・開発を出す前に、事前協議の段階の話なので・・・。
県の開発審査会に出していくぐらい大規模なら、地元同意も取ってからというのも分かりますけどねw
まあ、でも、一般的に、田舎に行けば行くほど役所は、仕事ができないし横柄なんじゃないかな〜と思います。
そして、これは、私の個人的主観なんですけど・・・・、田舎に行けば行くほど、親のコネで役所に入った人が多いように感じます。



寒波さん、確かに・・・w
某学園問題・・・相撲・・・・、最近、つまんないので、新聞、テレビを見なくなり・・・ネットニュースと、ユーチューブばかり見ています。
私が、プロデューサーになったら、もう少し面白い番組を作れるような気がしますw
14. Posted by ka藤   2018年02月12日 23:59
なるほど…。
その自治体の背景を探る…。

今の仕事だとなかなか開発規模の仕事は出てこないですが、また違う不動産の仕事に就く際の為に非常に為になります。
ありがとうございます!
15. Posted by コンドウ   2018年02月13日 00:11
ka藤さん、開発に限らず、不動産の仕事は、多かれ少なかれ何らか地域と関係します。
いろんな事があると思いますが、お互いに頑張りましょう。
今後とも宜しくお願いします。

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