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2017年12月23日

2208)小額での不動産投資

本日は、小額で出来る不動産投資というテーマで書かせていただきます。

先日、知人の紹介の、hideさんという、不動産投資家?・・・厳密に言うと不動産投資会社の社長?みたいな方が、来社されて相談を受けました。

相談内容は、相続対策と、テナントとのゴタゴタの相談だったので・・・、たいした内容ではないので、相続は家族信託を勧めて、テナントとのゴタゴタは、hideさんが、気が弱いだけの話で、貸主が強硬手段に出れば何てことなく片付く事だったので、目には目を歯に歯を・・・って感じのアドバイスをしておきました。

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最近、私のお気に入りの、トランプの置物ですw

まあ、hideさんの問題は、たいしたことないのですが・・・・。

hideさんの、不動産投資術が素晴らしい・・・w

hideさんの、不動産投資の手法を聞いて驚きました。

hideさんが、小額の資金を投下しているだけなのに、ものすごい収益率・・・、利益率と言った方が良いのかもしれませんが、とにかく、投下金額のわりに、返りが多いのです。

ただ・・・この手法を、不動産投資と呼んでいいのか悪いのか微妙ですが・・・。

通常不動産投資というのは、大きく自己資金を出すとか、金融機関から資金を借りるとかして、不動産を購入して、そこから賃料などの継続的に安定した収益を上げられる可能性が高く、安定資産として所有するメリットも大きいわけですが・・・・。

hideさんは、投下資金が少ないのに、大きな利益を生んでいるのです。

hideさんの不動産投資の手法。

15年前に、名古屋の近郊都市で、土地450坪のところに、当時、2LDKが20戸(表面利回り11%)のアパートを1億3000万円で購入したらしいのだが・・・・。

皆さん、何か、お気づきだろうか???

土地が400坪あって、2LDKが20戸ということは・・・、土地が無駄に広いということです。

要するに、2LDKが20戸あって、駐車場が30台分あるわけで・・・当時、駐車場が8台分空いてたらしいのですが、今の所有者が購入してから、駐車場の位置を整理整頓して、8台分を開けて、そこに貸しコンテナ倉庫を作り、利回りを13%まで上げたわけです。

まあ、ここまでぐらいのことをする人は、ちょっと知恵のある人ならできることなので、これくらいの工夫をする人は、ゴロゴロいるわけですが・・・。

hideさんは、ここで、貸しコンテナ収益を覚えました。

それから、大手の建設会社を脱サラして・・・、法人を立ち上げて・・・、借地を探しては、貸しコンテナを増やし、5カ所で、貸しコンテナ事業をするようになりました。

そして、hideさんは、貸しコンテナに出入りする法人さんと仲良くなり・・・、倉庫の需要が高いという事を知り・・・、ボロボロの貸し工場を借りて、中を区切って、4社が使える、貸し倉庫を始めました。

hideさんは、ここで、貸し倉庫業を覚えました。

そして、名古屋市内の西部、北部に、大きな貸し倉庫と貸し工場を借りて、同じように増やしていきました・・・・。

その後、ビルを借りて、レンタルスペースに・・・。

調整区域の雑種地を借りて、資材置き場として貸したり・・・、リサイクル回収のボックスを設置したり、コインランドリーをやったり・・・・約12〜13年で、会社の売り上げ、利益、資産も増えて・・・。

2年前に名古屋の一等地に約4億のオフィスビル(表面利回り8%)を一本、自己資金を40%出して買いました。

最初の収益物件は、ともかく、その後、ビルを買うまで・・・、要するに、転借(又貸し)と、置いておくだけ手のかからない商売で、利益を生んできたわけです。

これを不動産投資と言ってもよいのかどうかは分かりませんが・・・、hideさん、ご自身は、不動産投資と呼んでいます

 『まあ、お悩みの事は、これで気が楽になったと思いますが・・・。 それにしても、すごいですよね〜w 一つの商売を見ると小さいですけど、これだけ集めると、すごい売り上げと利益ですね〜w そこらの小さな会社より売り上げも利益もデカイですねwww hideさん、お一人で会社をやってるってことですが、立派な社長ですよw』

hideさん 『いえいえ・・・。 社長というのは、近藤さんみたいに会社があって社員さんが大勢いてのことで、私は、ただの不動産投資家ですよ。』

 『これって、事業、ビジネスですよ・・・そもそも不動産投資という枠に入るんですかね〜?』

hideさん 『事業だとおっしゃるなら不動産賃貸業ですけど・・・、どこまでいっても、不動産投資家です。 又貸し不動産投資家ですwww』

 『あはははw まあ、儲かってるんですから、どっちでもいいですw しかし、何が、すごいって、貸主に又貸しをOKさせてしまうところが凄い・・・あとは、どれも、借りる時の保証金の額も、月額賃料も安いじゃないですかw』

hideさん 『コンビニが潰れて、なかなか借り手がつかないところとか、草ぼうぼうで放置してある土地とか、借り手がつかないボロボロで汚い工場や倉庫とか・・・・。 けっこう探して、足元見て交渉しますからね〜w』

 『そうですよね〜。 地主にしてみると、固定資産税と小遣いが出ればいいや〜ぐらいの感覚の値段で貸してますよね〜。 あはははw 不動産屋顔負けって感じの交渉術ですねw hideさん、社長なのに失礼だけど、うちに来て働いてほしいぐらいですw』

hideさん 『えっ・・・。 いいですよ・・・。 社長のノウハウ吸収したいですし・・・、時間がある時出社で良ければ、使ってください。 社長と話していると、素人とプロの違いを感じるので、少しでもプロに近づきたいです。 来年から、出社してもいいですか?』

 『ちょ・・・ちょっと待った・・・・。 冗談ですよ・・・。 働いてほしい!じゃなくて、働いてほしいぐらい!って、言ったじゃないですか〜・・・・。 そんな、hideさん、社長なので、使いにくいですから・・・。 そもそも俺より人生の先輩なんだし・・・w』

hideさん 『アルファードの運転手しますので・・・。・・・・。 ここに来る前にブログ読みましたwww』

 『あははw ありがとうございます。 読んだら必ず、ブログランキングのクリックをしてくださいねw』

hideさん 『わかってますよw 毎日します。』

その後、ブログの話や、著書の話等・・・雑談を交えて、いろんな話をしたわけで・・・。


hideさんの会社の決算書を見せていただいたり、借りた金額、貸している金額、収入等の話を聞いて、私なりに分析したのですが・・・。

買わずに賃借して、それを賃貸することで・・・ものすごく、恐ろしいほど小額の資金で、収益を得ているわけで、こういうやり方で、ここまで事業を伸ばせるんだ〜!なんてことを思ったわけです。

やっぱり、これは不動産投資というよりは・・・不動産投資40%で、60%が、ビジネスだと思います。

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そもそも、不動産投資は、何のためにするのでしょう???

超大きく分類して・・・2種類!

相続対策か・・・、将来の不安解消のため・・・、どちらかです。


相続税対策

簡単に言うと、将来の相続税の支払いの額を下げるってことなんですけど・・・。

例えば・・・、現在私がやっている仕事が、資産が約5億、相続税が1億4千万・・・、評価が2億だけど、実勢価格が5億5千万のビルを半分ぐらい借金して買うことにより、アバウト計算で3億5千万の評価減プラス借金による相続税対策ができます。

これにより、相続税は、1億4000万円から、数百万になり・・・さらに、収益物件ですので、毎月、賃料が入ってきます。

相続税対策として、収益物件を購入する方は、意外と多いです。

将来の不安解消

現代の日本では、老後の年金問題や、経済悪化等、将来的に不安を感じているという人がほとんどなのではないかと思いますが・・・、安定した収入がほしいという理由で不動産投資を始める人も多いです。

それに、なんといっても、不動産は、インフレに強いですからね〜・・・強いだろうと言った方が良いかもしれませんが・・・。

お金の価値が下がって物が高騰した場合、普通に考えればですが・・・基本的には不動産価格も同じように上がりますし、当然、賃料も上がると考えられます。
もちろん、人口減少という大きな問題も抱えているので、必ずしも上がるとは言えませんけどね。

結局、何が言いたいのか・・・・・。

hideさんが、不動産で財を成してきた手法は、購入する物件が少ないということは、相続税対策も然程しなくて済みますし・・・、将来の不安解消という意味でも有効というか、素晴らしい。

まあ、やり方次第のところもありますが・・・、買うよりも借りるほうが、投資金額が少ないですし、転売差益を、きっちち出していけるのであれば、利幅も大きい・・・。

つまり、この又貸しの手法は、購入して貸すよりも、リスクが少なく、リターンが大きいのではないかと思ったわけです。

この手法を、事業(ビジネス)としての要素が大きいので、不動産投資と呼んでいいのかどうかは、分かりませんが・・・、本人が言うには、『賃貸するにしても、資金は出している!』とのことですので、まあ、確かに、そういう意味では投資なのかもしれません。

hideさん以外にも、又貸しで利を出している人もいますが・・・、それにしても、hideさんは、スバ抜けているというか、素晴らしいサクセスストーリで成長されていますし・・・、自分一人で、不動産が働いてくれるシステムを目の当たりにしたわけで・・・、私としても、ここまでの決算書を見せられると、ちょっと不動産投資について考えさせらたという話でした。

でも、まあ、意外と小さな事で、深刻な顔をして相談をしてきたので、素人っぽい可愛いところもあるな〜とか、思ったりしたわけでしたw


さて・・・話は変わりますが・・・。

私が溺愛している、昭和48年式、フェアレディー240zも、少しずつですが、素敵なレディーになってきております(笑)

とりあえず、Yahooオークション中毒患者というか、大常連状態になりパーツを買いまくり、走る止まるを完璧にできるようにしまして・・・、その後、快適に乗れるように、パワーウィンドー、ナビ、バックモニターをつけまして・・・。

今回は、エンジンからの排気・・・つまり、タコ足つけて、44年前のボロボロになったマフラーを交換しました。

とりあえず、近藤社長 フェアレディー240z奮闘記の第四話をYouTubeにアップしましたのでご覧ください。


動画を作成してくれているSくん、いつもありがとうw

何なのでしょう、この感覚は・・・44年前の車が、可愛くてしかたないです。

ハンドルもクラッチも重いし、エアコンも付いてないような車なんですけど・・・


別に日産の回し者じゃないですけど・・・、読者の皆さん、セカンドカーは、旧車のフェアレディーZがいいですよ!(笑)

240z S30zは、数も少ないですし・・・不動産を持っているより値上がりするんじゃないかな〜・・・w

不動産ブログなのに、余計な話ですね・・・すみません。

・・・。 本日は、小額での不動産投資について書かせていただきました。



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toshikazy at 06:00│Comments(9) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 不動産投資 | 近藤利一 不動産コンサルタント

この記事へのコメント

1. Posted by 隠れ近藤教信者   2017年12月23日 11:55
不動産の購入と賃借をバランスよく持つことで効率よくキャピタルゲインを確立しているんですね。
安定した転借益があれば金融機関も融資するでしょう。

以前、近藤社長が金があって成功するのは誰でも成功できるが金のないところから成功するのは難しいと話されていましたが、転借で成功するのも並大抵ではないですからhideさんという人は詳細があるのでしょうね。
勉強になりました。
2. Posted by S不動産   2017年12月23日 20:29
転借が不動産投資なのか?
不動産投資でしょう。
賃借保証金が自己資金で月額賃料がローンの返済と考えると同じです。
いざという時に逃げやすいから転借の方が今後の時代を考慮すると有利ですね!笑

フェアレディシビれます。
3. Posted by コンドウ   2017年12月25日 00:37
隠れさん、そうなんですよ・・・金融機関、きっちり融資していますので・・・転借益を真面目にコツコツ積んでいけば、ドーンって融資してくれるわけです。
私も、勉強になりましたw


S不動産さん、さすが、Sさんの考え方は理にかなってるというか、転借の方が有利という根拠が、なるほどな〜と思いました。
Sさん、ベンツやめてZ買いましょうw
4. Posted by 長谷川   2017年12月26日 12:41
5 少額の資金で収益率が高いって、凄いですね(^^)!
僕も資金があまり無いので、参考にして考えてみたいと思いますの(*^^*)♪

Z 、かなり仕上がって来てますね(*^O^*)!
5. Posted by コンドウ   2017年12月26日 13:08
長谷川さん、今回、hideさんの決算書を見てますし、手法も、そうとう手が込んでいたのですが、惜しみなく話してくださったので、長谷川さんに説明できますw
hideさんも、転借の投資法について、講演やブログでお使いくださいと言ってましたので、今度、お教えいたしますねw
6. Posted by 千代田不動産ファン   2017年12月26日 20:26
少子化による不動産を持つ事のリスクを最小限に抑えた又貸の手法は、
これからの一つのビジネスモデルですね。

まあ、
素人の多くは収益より自分が選んだ不動産の価値が
上がっていく事に喜びを感じる事もあると思います。
又貸の手法は、素人の域を超えてる気がします。

追伸
タコ足配管は、車の素人には何の事だと思います。
少し開設が要るかもしれませんね。





7. Posted by コンドウ   2017年12月27日 01:47
千代田不動産ファンさん、又貸しの手法は、不動産屋の領域も超えていますw
不動産屋は、基本的には、仲介、買取再販、所有しての賃貸収入、管理しての管理費収入・・・上がっていくのを期待するのは、どちらかというと素人さんの感覚なんですけど・・・、又貸しで利を出して、収益物件を買うというのは、けっこう斬新でした。

タコ足も、ソレックスも、デュアルも、解説が必要かもしれませんねw
8. Posted by サブちゃん   2017年12月27日 22:07
いやあ・・・仕上がりに期待が持てますね!
今でも、車体の艶、スタイル、メッシュのホイールがメチャいい感じですね。

なんか、旧車の持つ魅力が迸っています。
排気音も爆音で無くなんか上品だなぁ。

テスラもいいけど、内燃機の車も負けずに良いですね。
9. Posted by コンドウ   2017年12月29日 02:11
サブちゃんさん、ありがとうございます。
旧車のもつ魅力、私も大好きです。
厳密に言うと、大好きでした。
こういう言い方をすると変な人だと思われるのかもしれませんが、劣化したパーツを、基本的に、なるべく純正に近いもので交換しましたが、この240zが、何を望んでいるんだろうと考えると、復元ではないのかもしれないと思うようになりました。
純正のものと交換するよりも、新しいものに交換してあげると、車が喜んでいるように感じるのです。
自分が・・・ではなく、この子が・・・みたいな感じになってきています。
私・・・変な事言ってますよね(笑)

いまは、何を、どこまでどうしたらいいのか、正直、わかりませんが・・・、私の240ちゃんの思いを感じ取りながら、自分のzにしていきたいと思います。
コメント、ありがとうございました。

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