2017年11月23日

2199)バブルな仲介手数料

少し前のブログにも書かせていただいたのですが・・・名古屋駅周辺は、バブっています。

名古屋駅付近は、坪数百万〜通り沿いだと坪1000万を超えているバブル地域なのに・・・、名古屋駅から車で20分走ったら、過疎化しつつある地価下落地域で、土地の価格は坪20万円以下・・・・。

以前のバブルは、都心も郊外も値上がりしまくったわけだが、今回のバブルは、値下がり地域と、値上がり地域の二極化という感じです。


そんな中・・・、友人のNさんが、名古屋駅近くにビルを持っているので、売却を勧めてみました。

中区錦三丁目の某クラブでの会話・・・・。

 『しかし、まあ、今の名駅の値上がりは、恐ろしいですわ〜・・・。 バブル経験者じゃないだけに、参入しにくいというか、怖くて土地が買えません・・・・。 Nさんのビルって、土地何坪ぐらいありましたっけ???』

Nさん 『100坪ちょっとですけど・・・。』

 『値下がりする前に、更地にして、10億で売りに出しましょうか? 年間の賃料は、どれくらいありますか? 』

Nさん 『2000万円ぐらいかな〜・・・・。』

 『それだと、収益で計算するので、4億〜5億が限界でしょうね〜・・・・。 店子を全部出して、解体して更地にして、売りに出したら、売りだし値10億・・・、安くても8億ぐらいでは売れるでしょうね。 でも、店子を出す手間と時間と金を考えると、やってる間にバブル崩壊ってパターンがありえるので、名駅だけに怖いですね。 』

Nさん 『昔の話ですけど、あのビル*億で買ったんですけど・・・。 本当に、そんな値段で売れるんですか?』

 『更地にすれば・・・・の話ですけど・・・・。 あの場所なら、ホテルが飛びついてくると思いますよ。 今のままだと、収益で考えるので・・・先ほど言った通り、4〜5億が限界です。 まあ、でも、不動産には、まぐれあたりってのがありますから・・・、とりあえず、現況8億ぐらいで出してみましょうか?』

Nさん 『売れますかね〜???』

 『まぐれあたりなら・・・売れるかもしれませんね。 けっこう、紛れ当たり的に売れてきたから、今の価格になっているってことだと思うんですよ・・・・。 労力が無駄になるかもしれませんが、やってみる価値はあります。 更地価格から2億引いて8億ぐらいで出してみましょうか? もしかしたら、自分で立ち退きをする買主がいるかもしれませんw』

Nさん 『なるほど・・・・。 そうですね〜・・・。 売りに出してみましょうか・・・。 でも、その後、現金持っていても困りますし、税金がすごいことになりますけどね〜・・・。 売却経費といっても、大して経費もかかりませんし・・・。』

 『まあ、8億で売れることは、たぶんないというか、まぐれあたり狙いなので、売れてから考えましょう。 とりあえず、8億は無理として、ある程度高額で売れたら、報酬は、しっかりいただきますよ。 通常、3%+6万円の消費税ですが・・・、特別に、3%+ フェラーリ1台でいいですよ。』

Nさん 『その方が、高いじゃないですか・・・・。 でも、まあ、高額で売れるならいいですよ。 フェラーリ1台ですね。』

 『厳密に言うと、手数料は3%・・・・。 フェラーリは、Nさんの、お礼の気持ちということで・・・・、488スパイダーをお願いします。』

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Nさん 『わかりました。 488スパイダーですね・・・・。488スパイダー・・・・。 488スパイダー・・・・。』

 『冗談ですから・・・w 488スパイダーをいただいたら、贈与になりますから・・・w まあ、飲んでる時の、冗談話ということで・・・・w』

Nさん 『いえいえ。 そんな高値で売れたら、本当にプレゼントします。』

 『いえいえ・・・。 本当に冗談なので・・・。 まあ、高く売れたら、その時に考えましょうwww 相当、難しいと思いますので・・・・。 でも、やるからには、東京でも大阪でも、海外でも、行って営業してきますよ! まあ、報酬は、どうでもいいと言ったら失礼ですが・・・、金額的なものも、複雑なものも、難しい仕事大好きなので・・・、まあ、やってみましょうw』

Nさん 『よろしくお願いします。 フェラーリ、なんでしたっけ???』

 『488スパイダーです・・・。 488のオープンカーですよw でも、本当に、それは、飲んでる席の冗談なので・・・・。』

そんなわけで・・・・、この日は、これで終わったのですが・・・・。

後日・・・1週間ほど経ってから・・・、『本当に、あのビル売りますか?』と、Nさんに電話をしたところ・・・・。

Nさん 『ええ、売りますよ。 会社の役員たちに、フェラーリの了解も取りました・・・。

 『ええええ〜〜〜〜〜〜〜〜。 マジで、言っちゃったんですか? 会社の役員さんたち、なんて言ってたんですか??? アホか〜って話ですよね???』

Nさん 『いえいえ・・・・。 どうやって、渡そうか?って悩んでました。』

 『ま・・・まじですか・・・。 素敵な役員さんたちですね〜・・・。 それは、さておき・・・、売るなら急ぎたいので、お昼に、真面目な話をしましょう。 一度、レントロールのわかる資料を持ってきていただいて、具体的に、価格を決めましょう。』

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そんなわけで・・・電話の翌日、名古屋支店でお会いしたわけですが・・・・この仕事の担当を、弊社の用地課の中村まさとしにしました。

Nさんは、資料一式を持参してくださって・・・・。

Nさん 『社長・・・・。先日、8億っておっしゃっていましたが・・・。 売れますかね〜?』

 『ん〜〜〜。 収益で考えると難しいでしょうね〜。 まあ、今の名駅は、やってみる価値はあるでしょうね。 これだけ価格が高騰したのは、かつての常識を超えてきたからです。 坪100万円ぐらいだった**町あたりが、今、坪800万円〜1000万円です・・・、もし今、坪500万円だと言われたら、安くすら感じますからねw 中村、どう思う? 売れると思うか?』

中村 『最近の名駅は、やったもん勝ちみたいなことになってますから、8億は、どうかわかりませんけど、それなりの値段で売れるんじゃないですかね〜。』

 『俺が、思うには・・・、ここ単体ではなく、ここを上げると200坪、ここと、ここを上げると、400坪・・・、こっちまで上がったら・・・、立ち退きやったら、坪1000万円行くと思うんだよな・・・・。 まずは、周りを上げてみるところからスタートしながら、単体でも打ってみよう。 まあ、とりあえず・・・やってみましょう。 』

Nさん 『8億で折れたら、仲介手数料3%と、お礼金でフェラーリで・・・w』

 『あははははw そんな〜・・・、冗談話ですから・・・・、おい、中村・・・絶対に8億で売ってこいよ!』

中村 『はい! 頑張ります!』

Nさん 『宜しくお願いします。 売れた際には、お金を持っていても仕方がないというか・・・収入が減りますので・・・、代わりのものもお願いしますね。』

 『すでに、考えてありますよ。。。 メガソーラー行きましょう! 1メガで、3億〜4億ぐらいですかね〜w』

Nさん 『できたら・・・2メガで・・・・w』

 『2メガですか・・・。 まとめてではなく、バラになるかもしれませんが・・・。 とりあえず、売却物件の資料できたら、確認していただいて、専任媒介いただいて、スタートしましょう。 今後、この件で、Nさんのところに、連絡があったら、全部こっちで対応しますので振ってください。 Nさん、この時間ですし、飯でも行きませんか?』

Nさん 『はい、いいですよw』

そんなわけで・・・・、食事に行くついでに、Nさんと、中村と、物件を見に行きました。

物件と、物件の周りを車で走りながら見た後、物件の前で車を停めて、物件の前に立ちました。


私は、物件を見上げながら、物件に、『近藤ですw 宜しくねw』と、話しかけました。

そして・・・物件の目立たないところに・・・・。

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ビックリマンシール風・・・、近藤シールを、ペタリッ・・・と貼って・・・。

シールを、撫で撫でして・・・w

物件を見に行くついでに、物件にご挨拶をさせていただいた感じなんですけど・・・・、それから、食事に行ったわけですが・・・w


まずは、自分が扱う不動産に、きちんと挨拶をして・・・、この不動産に礼を尽くし、私のことを好きになってもらわなくてはいけません。

その不動産に好かれると、人に好かれるのと同じように、いろんな事を教えてくれますし、いろんなことを気付かせてくれます。

素人さんの感覚だと・・・、こいつ頭おかしいじゃないかって思われるのかもしれませんが・・・、不動産の売買に、不思議な縁みたいなものを感じたり・・・、不動産にも意思があるんじゃないかって思うことがあります。

たぶんこの感覚は、数千件・・・、少なくとも数百件の不動産取引をしてきた者じゃないと解らないものなんだと思います。


まだ、この物件と対話できた感じはないですが・・・、とりあえず・・・この物件に、嫌われてないな〜って、感じましたので・・・、物件と良い関係を構築できるように、誠心誠意、一生懸命、頑張りますw

そんなわけで・・・バブルな仲介手数料の話を書かせていただきましたが・・・、GETしたいと思います・・・・、が・・・、宅建業法や、税金の関係がありますので・・・、まあ、実際のところは、売却できたとしても、手数料以上にはいただかないと思いますけど・・・・、まあ、贈与税払って、個人的にいただけばいいのかな〜?(笑)


まずは、仕事してなんぼ・・・・・・・。

それでは、本日は、ここまでということで、失礼いたします。


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この記事へのコメント

1. Posted by ハナハナ   2017年11月23日 13:26
不動産屋さんっていい仕事ですね。
手数料に加えてフェラーリ1台って、我々の仕事では考えられません。
先日、胃の調子がよくなったというお婆ちゃんから大福もらいました。
2. Posted by Y/S   2017年11月23日 15:21
ハナハナくんのフェラーリと同じやつか?
フェラーリは全部同じように見えるわ。
歳とると見分けがつかん。

近ちゃんは、人だけではなく物も大切にするから、不動産も車も時計にも愛情を注ぐよな。
人として尊敬するわ。
3. Posted by 長谷川   2017年11月23日 18:48
5 物件にご挨拶!
素敵な習慣ですね(^^)
僕の好きな平和と言う釣りのプロの人も、釣りを始める前に、海に挨拶しています(^^)
今度、僕も気になる物件があったら、丁寧に挨拶したいと思います!

中村マサトシ頑張れ\(^o^)/
4. Posted by 近藤ファン   2017年11月23日 22:24
物件に礼を尽くす姿勢がかっこいいです。
だからこそ不動産の神は近藤社長に微笑みかけるのでしょうね。
流石不動産大魔神
近藤利一キラキラシール私も欲しいです。
社長の著書を購入された方にもれなくプレゼントという企画はいかがでしょう。
5. Posted by tainosin   2017年11月24日 08:46
やはり都市部はバブルなのですね。

言われるように、田舎とは格差があります。
(私の住んでいる地域は高くて坪10万円です)

バブルが弾けたら買いに向かおうと思っています。
(素人には時期が難しいですが)
6. Posted by 千代田不動産ファン   2017年11月24日 17:38
投資を考えた時に
値上がり益だけの狙いなら
株が効果的ですが、
受益の多様性と言う意味では
不動産は良いですね。

今回のケースなら売れなくても、
賃貸を続ければ自動的に利益が出る
仕組みが出来てる。

リスクを取らなくてもチャンスに
出会えるかもしれない。

不動産投資の理想的な
モデルケースですね。
7. Posted by コンドウ   2017年11月25日 02:07
はなはなくん、医者のほうこそ良い仕事だと思うけど・・・。
じゃあ何故に、豪邸に住んでる、お金持ちなの???


YSさん、ハナハナくんのは、458・・・このカタログの写真は、488なんです。
似てますけど、488のほうが新しくて、形も違います。
まあ、同じように見えるでしょうねw


長谷川さん、物件にご挨拶は、必須事項ですw
不動産の仕事で、ご飯を食べさせていただいていますので、物件には、宜しくお願いしますと、挨拶します。
物件は、いろんなことを教えてくれますよ〜w



近藤ファンさん、キラキラシール、プレゼントするのはいいですけど・・・もらっても貼るのも恥ずかしくないですか?(笑)
不動産に挨拶するのは、私の流儀ですw




8. Posted by コンドウ   2017年11月25日 02:27
tainosinさん、バブルが弾けたら買いというのは正解だと思いますが、おっしゃる通り、どこまで下がるか分からないので、買う時期が難しいですね。
ただ、不動産というのは、当然、安く買えた方がいいと思いますが、いろんな意味とそれぞれの諸事情で、タイミングも大切です。
今回のバブルが弾けたら、価格は下がると思いますが、再度、値上がりするかを考えると、大きく上がることは、もう、しばらくは、ないように思います。


千代田不動産ファンさん、都心部の不動産は、なんだかんだ言って、貸しても良し売っても良しですからね。
逆に田舎は、今より更に、売れない貸せないになってきますので、物件次第だと思います。
今回の物件は、所有者にとって、売れても売れなくても、収益はあるので良い物件ですね。
でも、売れて他のものに買い換えて、収益が倍増するほうがいいですけどね。

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