2017年10月30日

2193)  名古屋の土地価格、どこまで上がる?

本日は、高騰する名古屋の地価の話を、名古屋の不動産業者である私の個人的見解で書かせていただきます。

その前に・・・・名古屋駅前、ミッドランドの中国飯店のお話を・・・・。

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福臨門から、七福になり・・・、今回は、中国飯店・・・・。

私の個人的な感想は・・・・上海蟹は、中国飯店のほうが数段旨い!

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北京ダックは・・・、正直、福臨門のほうが、数段旨いと思いました。

点心が旨いのは、七福ですかね〜・・・、まあ、福臨門と、七福は、事実上、ほぼ同じ味なんですけどねw

名古屋の土地価格の話の前に、少しだけ、名古屋グルメ情報をお送りしましたw

さて、本題に行きましょう・・・。

名古屋駅付近の地価は相変わらず高い・・・

今年は、ささしまに、グローバルゲート・・・昨年は、名古屋駅前に大名古屋ビルヂング、JPタワーJRゲートタワー等の高層ビルが建ち・・・また、今後、名鉄・近鉄の名古屋駅も、大型複合ビル建設計画があり、名古屋”への期待感から不動産が爆上げ状態となっています。


とは言っても・・・、名古屋駅を中心に、都心部のみといった感じですけどね・・・。

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我々、愛知の中小の不動産業者たちは、ここ数年、今までありえないほどの価格で物件資料が出てきたので、正直、驚いていたわけだが・・・結局のところ、言い値ではないにしても、それに近い価格で売れているわけで、驚かされ続けてきた。

爆上げ当初、不動産業者としては、名古屋目線でものを考えるので・・・・、『はぁ〜? なんだ、この価格は? 売れるわけないがや〜・・・。』と、東京目線での価格を鼻で笑って見ていたわけだ。

これは、仕方がないと思う。

名古屋の業者は、名古屋の商圏、名古屋の人たちの収入、名古屋のマンション相場を熟知しているわけで、私自身も、名古屋駅から数百メートル離れた土地の所有者から、坪1000万超えで売却依頼を受けた時は、『いくら上がっているとは言っても、坪800万円が限界ですよ! 名古屋で、1000万超えて土地を買って成り立つ商売がありますか?』と、言ったくらいだ。

実際、今でも、そう思っていますw

しかし、そう思いながらも、売れていくわけで・・・、名古屋駅近で、弊社に買えるくらいの土地が出ると、買ってみようかん〜なんて事を思ったりもしますし、ちょっと考えている間に、同業者に買われてしまったりしています。

今まで、高いと思って笑ってみていた物件が・・・、昨年〜今年にかけては、不動産業者自体も、その高騰した価格が、当たり前になってきたわけで・・・、この当たり前に高いというのに、怖さを感じております。

今年の始め頃のブログに、2017年に、下落は始まると予想しましたが・・・、2016年に、中国政府の外貨持ち出しの締め付けが厳しくなり、中国人が不動産の購入を控えるようになり、売りが出だしたのことと・・・トランプ当選で、アメリカの経済の先行きが不安で値下げの予兆みたいなものはありましたが・・・、今のところ、下落が始まったという感じはありません。(アメリカ絶好調)

名古屋は、まだまだ地価が上がるという予想が多い中・・・・。

2017年に、下落が始まるという私の予想は、今のところハズレていますが・・・・・、いつ地価の下落が始まってもおかしくない状況であることは確かだと思います。
(マンションは除く!時間差あり。)


では・・・。

地価の値上がりは、いつまで続くのか???

私は、もう完全に上げ止まったと見ています。

先ほど、私は、名古屋駅近くの土地を買おうと思う時があると書きましたので、素人さんは、上げ止まったのに買おうと考えるのか???って、矛盾しているように思うのかもしれませんが・・・・、

基本的に、我々プロは、高値で出ているような大型物件を買って右から左というようなことはしません。

変形地や、小さな土地を安く買っておいて、周りの土地も纏めてから売ったり・・・、借地権付きのものを安く買って立ち退きをして売ったりするので・・・、現在、商品としてドーンと高値ででているような物件は買わないので、そういう土地を買おうか迷うという話です。(説明)

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話は、戻って・・・地価は上げ止まったと見ています。

理由は・・・。

・昨年、今年とできた、高層ビルにショッピング街やレストランに人が群がっているかというと、予想していたよりも少ないのではないかと思います。

・中心部のマンションは、一般庶民には手が出ない価格になり、一般の人たちが買うよりも投資目的で買われるケースが多い・・・、かといって、郊外にマンションを建てても、戸建てよりも高くなるので売れない状況にあり、戸建てが売れているかというと、人気のエリア以外は、そんなに売れているわけではない!

・愛知県は地価が上がり続け、三重県、岐阜県は、ずっと下がり続けてきて、愛知県の中心部のみ値上がりしている状況で、値上がり地域と、値下がり地域のバランスが、値下がり地域が増えてきている。

・日本の不動産の大株主ともいえるJリートの利回りとかを考えると、そろそろ限界値に近いので、購入を控えていくように思う。

・金融緩和で余ったカネが不動産市場に流れ込んだだけに、本来の需要と供給の良いバランスでの上昇ではないので、そろそろ市場の流れに歪み生じさせそう。

・ダウ、日経ともに、限界値に近い。

逆に好材料は、オリンピック、名古屋はリニア開通、消費税のかけこみぐらい。

全てが、限界に近いわけで高いところにあがりすぎた。

土地の下落が始まらない最後の砦である防波堤は、ありえない金融緩和が続いていることですが・・・、今回は、金融引き締めしないから安心だと思っている人も多いようですが、人口減少という大きな波に、金融緩和という防波堤がいつまで通用するのか・・・。

そして恐ろしいのは、高いところに物体をあげればあげるほどに、高い場所から物を落ちれば、その落下スピードの加速は増加し被害は拡大するわけで・・・、不動産価格も、高水準になればなるほど、下落するときのスピードは加速し破壊力が大きいことになります。

何が引き金になるのかは、分かりませんが・・・私は近々、下がり始め・・・その後一気に、スドーンといくように思います。

本日は、名古屋の土地価格、どこまで上がる?というテーマで書かせていただきましたが・・・、もう上がらない・・・、現在は、上げ止まったと見ています・・・・。 金融引き締め以外の、なにかをきっかけに、ドーンと下がると思っています。

2018年に、ズルズルと下げ始まり・・・2019年は、消費税前の駆け込みで少し戻して・・・オリンピック前には、ズドーンってパターンですかね〜・・・。

オリンピックまで、頑張って維持しても・・・・オリンピック後には、落ち込むでしょうね。

あくまでも、私の個人的な予想にすぎませんが・・・・・。

現在は、まだ不動産価格の値上がりは止まった段階で、下落はしていませんし、名古屋バブルも崩壊していませんが、上がった物は必ず下がるわけで・・・、不動産価格の下落前に売り抜けられるよう、この2〜3年は敏感になった方がよいと思います・・・というのが、私からのアドバイスです。

本日は、名古屋の土地価格、どこまで上がる?というテーマで書かせていただきましたが、書いてみたら、名古屋の土地価格は下がるというお話になってしまいましたね・・・・。



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この記事へのコメント

1. Posted by tainosin   2017年10月30日 14:45
やはり市場を相手にしている近藤社長の意見は、
リアルですね。

私も現在の株高、不動産、債券の上昇は大金融緩和のためだと思います。

欧米の金融引き締めが見えてきた今、混乱が起こらないはずがないと考えています。
不動産が、かなり値下がりした場合に備えて、現金を
用意しておこうと思います。
(あまり用意できないと思いますが)
2. Posted by 福村   2017年10月30日 15:15
金融緩和も限界ですよね。変換点が近いと思います。
ということは、借りるなら今ですね!今でしょう!
3. Posted by S不動産   2017年10月30日 16:08
近藤社長に同感です。
名古屋駅近くの不動産の購入を考えることもあるとの事ですが、おやめになられた方がよろしいかと思います。
しかし、都心の不動産が暴落したら郊外の不動産は壊滅的でしょうから不動産業者にとっては厳しい時代になることは間違いないです。
太陽光発電も今期が最後ですし業界の先行きは暗いです。
近藤社長のような人脈商売が残るのだと思います。
4. Posted by たかし   2017年10月30日 22:47
 おひさしぶりです。
 今日の内容は、今の私の仕事に、とても参考になりました!
 いつもながら、社長の洞察の深さが半端無いですね!
5. Posted by 花太郎   2017年10月31日 01:22
近藤様
ご無沙汰しております。
先頃のシンポジュームでは貴重なご意見を賜り感謝しております。
ブログを拝見致し率直な感想を申し上げますが正直がっかりしました。
大衆にへり下り馬鹿になってブログを書く事に意味があるのでしょうか。
素人相手に不動産と中華料理の評論をされていますが、その意味、目的が理解できません。
あなたを不動産職人と認めているだけに残念です。
6. Posted by tainosin   2017年10月31日 09:55
近藤社長のブログは、もともと私のような素人のための不動産学校ですから。

プロの知識を素人にもわかるように、書かれているのです。
テレビなどで見る単なる評論家ではなく、市場を相手にしている実務家です。
私も2〜3回不動産の質問して助けられました。

また仕事の話だけだと書く人も苦しいのです。
これは業界団体のH.Pで7年間コラムを書いてきた
私の実感です。
書く人が楽しくないと、読む人も楽しくないのです。
7. Posted by コンドウ   2017年10月31日 22:03
tainosinさん、今、買わず・・・落ちたら買う!が正解だと思います。
でも、落ちたときは、底の深さがわからないんですよね〜。
ドーンといって、更に落ちるのか・・・止まるのか・・・。
その時の情勢を見てファンダメンタルで判断するのもよいですが、私は、価格のチャートを見て、テクニカルな判断をします。
土地の価格をチャート上で見ると以外と面白いです。



福村さん、今ですねw
というか、福村さんという人は、本当に賢いと思います。
土地相場に左右されない物を選択するところが、さすがだな〜と思います。
お客様も、このブログを見ているので書きにくいですが・・・、利回り5%以下の人気エリアの物件を、買いまくっている人もいますからね〜・・・。
探せと言われれば探しますけど・・・、私は、今、高騰している場所にある収益物件を買うべきではないと思います。



S不動産さん、今日は、なんか元気ない感じですね。
まあ、衣食住の住の職業ですからなんとかなりますよ。
高いベンツを買って、ちょっとビビってるんでしょうか?(笑)
Sさんの能力と力があれば、ぜんぜん生き残れると思いますよw




8. Posted by コンドウ   2017年10月31日 22:27
たかしさん、ご無沙汰しております。
先日、うちの息子が、大学のゼミの関係で、ささしまの開発の事を調べていましたので、知人を介して名古屋市の担当者と、大手デベロッパーの役員を紹介しました。
その時に、あれこれ探りを入れましたが、名古屋も、この先どうなのかな〜・・・なかなか大変そうだな〜と思いました。
こんな私でも、何か、お役に立てることがあれば、いつでもおっしゃってください。



花太郎さん、ご無沙汰しております。
相変わらず、かたいというか、真面目なお人柄がコメントに出ていますねw
世の中、硬い、固い、堅いも必要ですが・・・、柔らかい、軟らかいも必要だと思います。
花太郎さんから見ると、誤字だらけの適当なブログだと感じるのかもしれませんが・・・私も、このほうが楽で、長続きしますので、このスタイルでいこうと思います。
書きたい時に、書きたい事を、書きたいように書く・・・。
花太郎さんとお話をする際は、私自身、かなり言葉を選んでますし、緻密に組み立てています。
要するに、鎧を着ているわけで、本当の私は、ブログのほうが近いので、まあ、これくらいのレベルです(笑)


tainosinさん、ありがとうございます。
私は、一応、プロのはしくれですが、不動産というのは奥が深いので、日々、生涯死ぬまで勉強だと思っています。
不動産について、意外と、新人くんが知っていて私が知らない事もあったりして・・・知らないという事を知るのは楽しいです。
これからも、まずは、自分が楽しく・・・読み手にも楽しく感じていただけるように頑張りますw


9. Posted by たかし   2017年11月01日 07:59
 ありがとうございます。
 社長の懸念されているとおり、問題、課題が山積みです。機会がありましたら、お会いして情報交換をお願いしたいですね。
 
10. Posted by 長谷川   2017年11月02日 08:19
5 上海蟹は食べたことが無いのですが、北京ダックはとても美味しそうなので、久しぶりに食べたくなってきました(^∇^)!
さっそく近所で食べられる店を探しています(*^^*)♪

不動産、今は来るべき買い時に備えさせて頂きますね(^^)
11. Posted by 近藤   2017年11月02日 14:41
たかしさん、ささしまの件で、お偉い方たちと話をしていて、自分の足元や周りが見えているのか疑問に感じることがあります。
大変失礼な言い方になるかもしれませんが、東京からの名古屋、地元からの名古屋、両方から見ないといけないから大変だとは思いますが、お偉い方々が、両方からバランス良く見ないと、名古屋駅付近の開発はうまくいかない気がします。
愛知県民として、愛知の不動産業者として、愛知の発展を心から願っております。
頑張ってくださいp(^_^)q


長谷川さん、行きましょう。
美食会参加してください。
また、お誘いします。

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