2017年10月02日

2186) 地面師の手口 (63億円事件を考える)

皆さんは、地面師とういう言葉を聞いたことがありますか?

地面師とは、不動産物件を詐取する、詐欺集団のことを意味するわけですが・・・。


主な特徴としては、土地や建物の所有者本人になりすまし、不動産を売ったり、担保に入れたりして、代金を詐取する・・・又は、架空の不動産取引を買主に持ちかけ・・・、売買代金の全額や一部を詐取するのです。

通常の不動産取引は、売主が売主の意思によって不動産を売却し、買主は買主の意思によって購入するわけだが・・・、地面師が、売主になりすますことで、本当の売主ではないわけなので、買主は、代金だけ払って不動産を取得できないわけです。

地面師に騙されて代金を払ったほうは・・・『金払ったじゃね〜か・・・。』と主張したいのでしょうけど・・・、当然、買主は地面師に金を払っただけですから、不動産を手にいれることはできません。

判例は調べていませんが・・・、本当の売主に、よほどの重過失がないかぎり、不動産を取得することは無理ですし、賠償金を取ることも難しいと思います。

地面師の主な手口は、不動産の売主本人になりすまし、買主に自己所有の湯動産を売却するのだが・・・、実は、ほとんどの場合、地面師が所有者になりすますことは少なく、地面師自体は、プロデュースして、チームを作り、地面師集団としてミッションを遂行することが多いです。

地面師は(プロヂュース兼、監督)・・・、売主本人になりすます(本人役)・・・、不動産を探してくる者・・・、買主を探してくる者・・・、身分証明書や印鑑証明書を偽造する者(偽造屋)、その他、役者として・・・、、家族役、知人役、不動産業者役、場合によっては、弁護士、司法書士役がいる場合もあり、時に、地面師は、何らかの役をこなしながら、監督をする場合もあります。

地面師は、戦後あたりから存在したらしいのですが・・・、最も多かったのはバブルの頃で・・・今でも、ちょいちょい耳にするので、昔よりは少なくはなったと思いますが、今でも存在しているのは確かです。

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直近では・・・、積水ハウスが63億円を騙し取られた事件がありましたよね〜

知らない人は、ネット等に載ってますので、検索してみてください。

都会の土地では、よくある取引方法なのですが・・・、弁護士、司法書士、不動産業者までいて・・・しかも、大手の積水が、いとも簡単にやられちゃっているので・・・ある意味、凄いです。

まあ、恐らく地面師の仕業だと思いますが・・・、けっこう大胆かつ繊細なやり方ですので、巧妙だったんだな〜と・・・、ただ、ネットや、テレビの情報から私としては・・、なりすました人物以外の、地面師集団メンバーが気になっています。

まあ、警察が、捜査してるのですから・・・そのうち明らかになるかもしれませんね。

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いつも、ありがとうございます

さて、話は、戻りますが・・・。

今回、何故、地面師の話を書いたのかというと・・・。

たまに弊社に情報を持ち込んでくる不動産ブローカーの話が、あまりにもお粗末でして…、いい加減な話を持ってきて、先銭を欲しがるので・・・。

先日・・・、『お前は、地面師かぁ〜・・・。 もう、うちに出入りするな!』と、私がキレまして・・・・出禁にした奴がいて・・・、なんとなく、ブログに書こうと思ったわけですが・・・。

まあ、このブローカーは、地面師というよりは、金に追われている詐欺師っぽい嘘つき爺さんなだけで・・・、地面師と呼ぶには、地面師に失礼なぐらい、適当でいい加減で、いつも話の辻褄が合わないアホななんですけどね(笑)

パターンとしては、今週中、今月中に金を用意すれば、不動産を安く買えるとか・・・、数日間だけお金を立て替えてくれたら、*千万、謝礼を出すとか・・・、取りまとめをするので、手付金分数千万を預けてほしいとか・・・、変な出資話や、共同購入の話とか・・・。

例えば・・・。

嘘つき爺さん 『社長、この土地、今なら、*億で買えますよ。 実は、デベロッパーの****が、契約したけど、手付け解除したみたいで・・・、売主が、他の不動産を契約しているみたいで、今週中に、*億払ってくれたら、その金額で売るとのことらしいのです。』

 『ほぉ〜〜〜〜。 いい話だね〜・・・。 でも、無理・・・。 うちは、*億円の金を、今週中に用意することは無理・・・。 まあ、手付け入れて契約して、来月中に決済ということなら、できないこともないかな〜・・・・。 というか・・・、きっちり調べさせてもらって、売主と合わせてくれて・・・、その上で、手付金、5%ぐらいなら契約するかもしれんけど・・・それでもいいなら・・・、段取りとってみてよ。』

嘘つき爺さん 『今週中に契約で、来月決済ですか・・・。 ちょっと聞いてみます。 融資特約とかなしであれば、もしかしたら、OKしてもらえるかもしれませんので・・・・。』

まあ、だいたい・・・こんなような話で・・・、そのまま尻切れとんぼになるか・・・、半分用意できないかと言ってくるか・・・、無理でしたと言ってくるかなんですけど・・・・。

今回・・・、内容は書けませんが、そうとう危ない話を持ち込んできたので・・・、私が、激怒して出入り禁止にしたわけです。

図々しい爺さんなので、数ヶ月もしたら、また、知らん顔して・・・何か持ち込んでくるのでしょうけど・・・(笑)

でも、実は・・・数千万単位の話は、2案件ほど、お金を払い土地を購入したことがあります。

確認に確認を重ねて、契約同時決済で、約1千万ほどの案件と、約3千万円の案件です。

1千万の案件は、とりあえず所有権移転できたのですが、あれこれ話と違うことがあとから出てきて苦労はしましたが、利を出して売り抜けましたが・・・・、3千万円の案件は、所有権移転して取得はしたものの、やはり中身の話が違っていて、購入から1年経った現在も、弁護士を入れて隣地と交渉をしていますが、もう少しで片付き商品化できそうで、これが商品化できると、3千万円で買ったものが、5千万円ぐらいでは売れるんじゃないかな〜と思います。

不動産業界には、この手のブローカーは、以外と多く・・・1000分の1ぐらいの確率で当たることがありますが・・・、この爺さんに関しては、こっちが何とかかんとか手を尽くし解決しているので、損はしていないものの、内容に嘘が多く・・・やられっ放しの感じですwww

まあ、こっちも、騙される覚悟というか、リスクを承知で買っていますし・・・私自身も、困難な事に対して、いろいろ考えて、あの手この手でクリアするのも楽しいので、いいと言えばいいのですが・・・・(笑)

他にも、不動産業界には、いろんな輩がいて・・・、ブローカーだけではなく、いい加減な不動産業者もいまして・・・。

よくある話は、『この不動産を買いませんか? すでに、買い手はいるのですが、うちは仲介業者なので買い取りはしないのです。 往復の手数料と、小遣いをください。』というような話もあり・・。 

この手の話は、本当に買取転売ができるケースが40%、騙しなのかどうかは別にして、再販のほうの話が流れてできないケースが60%ぐらいです。

こういう場合は・・・、話が流れる事を前提に・・・、自社で再販できるかどうかで、乗るか乗らないか判断をするので・・・、大きなリスクはありませんけどね・・・。

話が、逸れてしまいましたが・・・、地面師というのは、こういう単純なアホブローカーや、いい加減な仲介業者とは違って、賢いというか、実に巧妙なのです。

かなり前の話ですが・・・、郵政の関係の土地の売却だということで、偽官僚や、偽政治家の秘書に会ったことがあります。

実際にいる人の名前を語り、本人になりすまし・・・、手付金6000万円を、秘書役の方の口座に振り込むように言われたことがあります。

まあ、この件は、怪しいと思ったので、断りましたが・・・・、議員といっしょにいる写真を見せたり、公的な偽造書類を見せてくれたり、偽政治家の秘書の架空電話の時話し方や、実際に会っている場所で、別の国会議員の秘書役の人までいて、秘書仲間だと言って名刺をくれたりして、かなり手が込んでいました。

怪しい話だと分かっていながら、どんどん信じ込ませていくんですよね〜・・・。

話を聞いて、普通に考えると、ありえない話ですが・・・、やりとりをしているうちに、信じ込んでいってしまう人もいるんでしょうね〜・・・・。

あの時は、それでも、やっぱり怪しいと思って断りましたが・・・、今、考えると、あれが、地面師だったのかな〜って思います・・・、もしも、突っ込んでいたら・・・・手付けの6000万円を詐欺られていたか、その先に、もっと大きな罠があったのか分かりませんが・・・、引いて良かったですw

他にも・・・、今思うと、あれ地面師だったのかな〜?と思うような話が、いろいろあります。

私の場合は、実際に、契約まで進んだことはありませんし、決済もしたことがないので、地面師にやられたことはありませんが・・・。

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お金持ちの人や、デベロッパーの人たちは、くれぐれも地面師には気をつけてくださいね〜・・・。

不動産デベロッパーをやっていると、怪しいな〜と思うような話が多々舞い込んできます。

これ地面師? 怪しいな〜・・・と思う話は、特徴があります。

ここだけの話、あなただけ特別にという話であること・・・、旨みがある美味しい話であること・・・、通常の取引と形態が違うということ・・・、案件が高額、もしくは大きな不動産である事・・・、話を持ってくる人が出会って間もない人であることです・・・。

怪しいと思ったら、断ることです。

通常の不動産取引は・・・・。

契約時に手付金を払って・・・、決済時に、物件の所有権を移転するのと同時に買主は代金を払うわけですが・・・、怪しい取引は、理由を付けて、通常ではない取引をすることが多いですからね〜・・・だからこそ怪しいんですけど・・・w

でも、中には、引くに引けない場合や、どうしても乗っかりたいような話もあります・・・。

そういう時は、調査に調査を重ねて、少しでも疑いがあれば、徹底的に追及することです。


正直、印鑑証明や、免許書、パスポート等は、一応、きっちりチェックしますが、そんなものは、簡単に偽造できるようですので・・・チェックは必須ですが、書類が揃っているからといって、完全に信用してしまってはいけません。

地面師は、美味しい話と同時に、イレギュラーな取引である理由をつけてくるケースが多いのですが・・・、そのイレギュラーなところこそ、徹底的に裏取りをしなくてはいけません。

大きな取引なのに、売主は会えないから、双方持ち回りで顔を合わせずに契約するとかありえませんので、売主と会って意思を確認して契約をしてください。

それから、売主と話をすることが大切で・・・、偽の取引は、話せば話すほど、聞けば聞くほどに、違和感がでてくるはずです。

最近、地面師にやられた積水ハウスの取引も、通常の取引と比べると、けっこうイレギュラーで違和感を感じる部分が多々あります。

しかし、まあ、実際に当事者として中に入ってしまうと、地面師もプロなので・・・、ス〜〜〜っと、取引しちゃったんでしょうね〜・・・。

決して地面師を、褒めるわけではありませんが・・・、チェックの厳しい大手企業を相手に、よくも63億騙し取りましたよね〜・・・。

手付金詐欺なら話は分かりますが・・・、手付けの後に、しっかりとお金を入れてますので・・・なぜ見抜けなかったのか・・・。

弁護士、司法書士、不動産業者が、いたからでしょうけど・・・それにしても、70億の取引のうち、63億を詐取したのは、すごい・・・、誰が、どこまで関与していて・・・お金は、どこに消えてしまったのでしょう?

私なりの推理&推測はありますが、ブログには書きません・・・皆さんも、積水ハウス63億円事件を、もう一度調べて、推理&推測してみてください。

その上で・・・、平成の世になった今も、地面師がいて、こんな大きな事件があったのですから・・・・、不動産業者も、弁護士も、司法書士も、地面師に騙されないように、今後の不動産取引をしましょうね〜。

ということで・・・・。

さて・・・最後に・・・。

今回の件、地面師さんにとって、有利な状況になっているんですよね〜。

都会は、土地の需要があるのに、空家も増えているので、絶好のコンディションなのです。

地面師というのは、複数人で詐欺をするのが一般的ですので、大物狙いであることが多く、一般の方々が戸建やマンションを購入する際に騙されることは少ないと思いますけど・・・・一応、気をつけるに越したことはないです。

高額な不動産を購入するとか・・・、逆に、地価の高いところに空家を持っているような人は、特に気をつけなくてはいけませんね。

そんなわけで、本日は、地面師の話でした。






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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2017年10月02日 09:44
おはようございます。
積水ハウス五反田ニセ地主事件(笑)
騙されたのが積水ハウスなので不動産関係者は地面師凄いと思うでしょう。
あの事件は不動産取引の盲点を突いていますので防ぎようがないです。
印鑑証明と本人確認書類を偽造されたら司法書士や弁護士は、余程疑いがない限りそれ以上聞けないでしょう。
近藤社長のように鋭い感覚を持った不動産のプロであれば疑わしいから断るのでしょうけど、大手ハウスメーカーのサラリーマンが地面師だと見抜くことは困難であり近藤社長もブログ内にお書きになっていらしゃいますが回避策は直感だけでしょう。
海千山千のブローカーを数多く見てきた私たちは知らず識らずのうちに詐欺を見極める目を鍛えられているのです(笑)

この時間について近藤社長は、ブログには書けない推測があるようですが、あえてそこを書いて欲しかったです。
多分、私も同じ推測をしています。
2. Posted by ハナハナ   2017年10月02日 18:04
過去に自宅の土地を破格の高値で買いにきた不動産屋がいました。
権利書を見たいとお願いされたけど怪しかったので断りました。
もしや、あの不動産屋は地面師だったのか?
地面師怖いです。
3. Posted by 長谷川   2017年10月02日 18:44
5 怖い話ですね(>_<)
色々な偽の書類を作成されて、本人確認が出来てしまうのは、役所手続きが穴だらけ何ですね(^^;

嘘つき爺さんは、本人は嘘をついてる自覚は無いのでしょうか(^^;?
4. Posted by 同業者A   2017年10月03日 00:26
この詐欺事件の本質は、本人確認の難しさという点にあります。
三為契約に70億つっこんでまで取得しようとした積水ハウスの過失もですね。
大手住宅メーカーが三為やるの?
近藤社長は、そう思いませんでしたか?
5. Posted by コンドウ   2017年10月03日 12:24
S不動産さん、まあ、書けないことはないですけど・・・私の個人的推測が絶対に正しいわけではないので、無実の人を傷つけることになるかもしれませんので書きません。
言えることは、当然に単独犯ではないので、どこまで絡んで、後ろに誰がいるのか・・・そこが、気になるところです。
まあ、東京の事件なので、関係者に知り合いもいませんので・・・報道をみておきます。
しかし、取引に絡んだ人の、どこまでが善意の第三者なのか分かりませんので何とも言えないですが、手前で防ぐ方法はあったと思いますが・・・ここまで進んでしまってから後に引くことは難しかったでしょうね・・・・。



はなはなくん、それは、わかりません。
逆に、不動産屋から・・・、
こいつ、変なフェラーリ乗って大きな家に住んで、生活感ないし・・・、こいつ本当に売主か?地面師じゃないか?って思われただけかもしれませんwww
地面師かもしれんから権利書確認させてください!ってことだったりして・・・w




長谷川さん、今回の件は、行政のミスを追求するのは厳しいと思います。
国家訴訟とかしても無駄でしょうね〜。
嘘つき爺さんは・・・、悪気があるのかないのか・・・微妙ですね〜・・・。
ああいうキャラだと思って、適当に相手にしながら、きっちり物件を固めていきますので・・・、まあ、悪気はともかく、いい加減な人なのは間違いないです。




同業者Aさん、70億の取引で、新中間省略(第三者の為)をやるのかやらないのか・・・・・。
まあ、積水の年商から考えると、たった70億って感じなのかもしれませんね。
でも、まあ、最近、東京では新中間省略の取引が多いですし・・・、積水と不動産屋の関係次第では、やっちゃうでしょうね。
弊社も住宅メーカーに土地を下ろすことがありますが、何度も取引をしているところだと、けっこうアバウトな時もあります。



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