2017年05月04日

2152)資産形成について 2017年の投資

不動産コンサルタントの近藤利一です。

本日は、まじめに・・・、資産形成について 2017年の投資というテーマで書かせていただきます。

そういえば・・・本題に入る前に・・・、北朝鮮、ミサイル撃っちゃいましたね!

報道によると、失敗して北朝鮮国内に墜落したとのことですが・・・・。

今後、どうなるんでしょうかね〜?

私は、資産形成のひとつとして、なんとなく・・・自宅の近くに土地を買いました。

いざという時には、畑にもできるし、シェルター作ってもいいし・・・、まあ、使い道がなかったら貸し駐車場か、コンテナハウスか倉庫を建てて貸してもいいし・・・きちんとした資産形成というよりは、何かに使えるでしょう的な、なんとなくの資産形成と言ったほうがいいかもしれません。

最悪、うちのワンちゃんのドッグランにしといてもいいと思っています・・・(私)

プロとしては、失格ですね。

人様のことは、リスクを第一に我が事以上に考えるのですが、以外と自分のことは他人事なのかもしれません。

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さて、本題です!

2017年5月・・・ 日本は、景気がいまいちパッとしてない状況・・・、今後、財政問題が深刻化するであろう中で、最大の問題ともいえる少子高齢化が進み、現在の年金制度を維持することが難しくなってきています。

昨年から、アジア全体がキナ臭い雰囲気になり、今年の4月には北朝鮮問題が激化し、米朝緊迫した状況の中で・・・、日本国民は、不安を抱えながらも危機感が少なく、どこか他人事のようだ。

年金があてにならない今、我々国民は、どう資産形成をして、どうやって収入を得て、どう生きていくのか?

皆さんは、自分の資産形成について考えたことがありますか?

資産形成とは、読んで字のごとく、将来の自分と家族を養っていく資産を形成するということなんですけど、大半の方が資産形成をしていないというのが、今の日本の国民の現状です。

これまでは、老後に年金をもらいながら、小さな収入を得ながら生活をしていくという、団塊世代の方々が多かったわけですが、そんな時代は、もう終わります。

世界情勢が緊迫していく中、日本国内の少子高齢化問題が深刻化していく中、あなたは、どうやって生きていきますか???

私が見ていて、最も最悪なパターンというのは、資産形成をしないで老後を迎える人たちです。

第一線で働いてきて、60歳を迎え、還暦の祝いの後は・・・、運が良ければ再雇用、悪ければ団塊ニート・・・。

1年間、普通に生活をするだけで、どれだけのお金が必要ですか?

計算してみてください。

例えば、年金をもらえるまでの間、年金をもらえるようになった後・・・人の寿命は分かりませんが、死ぬまでお金は必要です。

今、年金と貯金で生活していけると思っている人がいるとしたら、それは甘いです。

老後は老後で、いろんなお金が必要になります!

これだけは、強く言わせてください。

幸せに生きたいのであれば、資産形成は必須です!


今の30代資産形成を考えて、40代は資産形成を始めてください。

50代で、まだ資産形成を具体的にしていない人は、すぐに始めてください。

すでに資産を持っている人は、資産運用プラス、新たな資産形成を考えなくてはいけませんし・・・今、資産のない方は資産形成の第一歩に踏み出さなくてはいけません。


資産形成について・・・。

人の資産形成の基本パターンとして、まずは、マイホームを購入します。

資産形成のひとつとして、自分と家族を守ってくれる家、将来、子孫に残してあげたいものという考え方は正しいと思います。

子供や孫に不動産を買っておくというのは、微妙ですね。

微妙というよりは、資力によりますね。

自分の資産形成もできていないのに、むやみやたらに子供や孫の不動産を購入するというのは、どうかと思います。

でも、私から言わせていただくと、家を買うということは、資産形成の第一歩であり、資産形成とは言えません。

もちろん、老後も何らかの収入源が確保されているのであれば、家だけ持っていればいいのかもしれませんが・・・、これからの時代は、家と年金だけでは、幸せに暮らせません。

本当の意味での資産形成とは・・・。

資産形成と、資産運用は、全く別物です。

先日、私のクライアントのAさんが、こんなことを言いました。

クライアントA 『近藤社長、昨年は、アベノミクスで株が上がったので、儲かりました。近藤社長から勧められた、レジの一棟売りも太陽光発電も買わなくて良かったです。 株で儲かったお金を頭金にして太陽光を買いますので、物件をください。』

 『Aさんは、運がいいですね〜w 元金そのままで、株で儲けた頭金分を頭金にして、太陽光発電所が買えるわけですから・・・・・w まあ、たまたま結果が良かった・・・。 でも、それって、まぐれあたりみたいなものじゃないですか。 私は、昨年、太陽光を買うという決断をされたほうが良かったと思います。 これは、結果ではなく、ものの考え方という意味でですけどね。』

クライアントA 『もしも、株で損をしていたら、あの時、収益物件か太陽光を買っておけば良かったな〜と思ってたんでしょうね。 まあ、でも、結果良ければ全て良しなんで・・・、収益物件は売れてしまったかもしれませんが、太陽光は、あるんでしょう? 24円案件で、なるべく担保価値の高い土地をお願いします。』

 『わかりました。 近々、24円案件で、利回り10%以上のものを販売する予定がありますので、その時には声をかけさせていただきまね。 でも、まだ株を続けるんですよね〜? 俺は、Aさんの将来を考えると・・・、今、58歳ですから・・・20年間、安定して収入がある太陽光に全額投資するべきだと思います。 株は、残ったお金で趣味程度でいいんじゃないですか?』

クライアントA 『とりあえず、今回は1区画で・・・。 多分、株で資産を増やしていける気がしますので・・・w 昨年、***の株なんて、頭から尻尾までドンピシャで取りまして・・・・(自慢話なので中略w) この感じだと、今年も来年も、私の今の年収ぐらいは稼げそうな気がします。』

 『Aさん、何度も言いますが、あなたには資産運用ではなく、資産形成が必要なんですよ。 58歳・・・太陽光1つ・・・20年間。毎月15万円・・・、2つあれば、30万円、融資を使ってキャッシュフローを考えてください。 別に太陽光を売りたいから言ってるわけではありません。 24円案件なら、放っておいても売れます。 Aさんの老後を考えると、77歳までの安定収入のほうが良くないですか?』

そんなわけで・・・、たまたま、まぐれ当たりで、株で儲けたので、それで安定収入の太陽光・・・・運の良い人です。

まあ、でも、ほとんどの方は、こんな、まぐれあたりはないわけですから・・・、資産形成と運用を、同じに考えていると、失敗する可能性が高いので間違いと勘違いはしないようにお願いします。

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基本は、ある程度、資産を形成してから運用しないと、運用のほうがリスクが高いので・・・絶対的に安全な資産形成あっての資産運用でなければいけないのです。

資産運用をして、資産形成をするという考え方もありますが・・・、資産がある方は、それでいいのですが、資産がない方は、ある程度の資産を形成しないと、運用はできません。

わかりやすく言うと・・・。

資産形成という目標に向かってスタート→ある程度の資産を作る→資産運用する→新たな資産形成をしながら更に資産運用をする。

つまり、スタートは、資産運用するための資産形成をしなくてはいけないのです。

皆さんは、資産形成と資産運用のリスクの違いってわかりますか???

資産形成は、資産運用よりも低リスクものを選び絶対に目標を達成し軍資金を獲得しなければいけませんし・・・、資産運用は、リスクを分散することにより絶対に資産を減らさず着実に増やしていかなくてはいけません。

結局、どちらも儲けなくてはいけないのですが・・・・(笑)

資産形成は、資産運用の資金を作るということなので、目標を定めて手堅く確実に・・・、資産運用は、目標を定めるのではなく、不動産、株、投資信託、金、等、リスク分散をしながら、着実に増やしていくわけです。

(資産形成)
例えば・・・、8000万円の収益物件を自己資金2000万円、借入6000万円で購入してキャッシュフローが年間400万円ありました。
5年で2000万円を貯めて、今度は1億5000万円の収益ビルを買いました。
2年後に、6000万円の太陽光発電を買い、キャッシュフローが年間1000万円を超えました。

(資産運用)
例えば・・・、不動産と太陽光でシャッシュフロー1000万円、投資信託で200万円、利益が出たな〜・・・、今年は、金が少し上がったな〜・・・株は、トヨタは上がったけど、東芝持ってたから損をしたな〜・・・、でも、トータルしたら、1100万円プラスだったな〜wというのが、資産運用です。

そして、新しい不動産を購入して、資産運用の種類も増えて・・・資産形成をしながらの資産運用をするようになるわけです。

さて、ここで・・・。

資産形成をスタートするには、どうすればいいのか・・・・。

一般的には、稼ぐ、節約する、投資をすると言われていますが・・・。

まあ、間違ってはいませんが・・・、一生懸命働いて、ケチケチ節約して、細々と投資をしても、大きな資産形成をすることは難しいです。

信用つける、借金して収益不動産を買う、それを担保にまた不収益部件を買う・・・、これが、低リスクで一番効率いいです。

信用というのは、預金と勤続年数と勤め先が重要なんですけど・・・自営業や経営者は、審査が厳しいので、やはり預金(自己資金)と、きちんと会社の決算や、個人の申告をすることが大切です。

私は、仕事柄、いろんな方から、資産形成、資産運用の相談をいただきますが・・・。

話を聞くと・・・・、クレジットカードの延滞や、消費者金融で金をつまんでるサラリーマンや公務員や・・・、なんでもかんでも経費にして、過少申告している自営業者や経営者が、けっこう多くて・・・『資産形成したいのに、何故、信用を失くすようなことを、わざわざするの?」って、逆に聞き返すことがあります。

まあ、欲がある方ほど、あれこれ手を出していたり、申告を少なくしているって感じなんでしょうけど・・・、逆に、信用つけて、融資を受けたほうが、レバが効くというか・・・、絶対にいいんですけどね。

収益不動産を買うために融資を受けようと思ったら・・・まずは、最低限、個人の信用・・・そして、自己資金と、物件の担保力!

ただ、最近は、以前のように、物件の担保力で貸してくれなくなったというか、物件に担保力がなくなったというか・・・、人気のエリアの不動産が高くなりすぎましたし、人気エリアでないところの不動産は、少子化の影響で空室リスクが高くなったので・・・新規の収益物件の取得は難しくなりました。

そもそも、人気エリアの利回り5%の物件なんて、うまくもないですし・・・、空室リスクの高いエリアの利回り10%なんて恐ろしくて買えないし・・・、中途半端なところの利回り7%〜8%は、今後の事を考えると不安だし・・・・。

人気エリアの物件に、ある程度自己資金を突っ込んで買うのが安全ですが、資産形成の段階では、それもなかなか難しいです。

新規の方が、簡単に収益不動産を購入できる時代ではなくなったのです。

やはり、今は、太陽光発電が一番だと思います。

一度契約をしたら、20年間、安定して売電収入が得られるわけですから、空室リスクはありません。

あえて言うなら、晴れてくれ〜って思うだけです(笑)

そうは言っても、利回り10%を超えていていなくては、美味しくないですし・・・・、信頼できる太陽光発電業者じゃないと逆にリスクが高くなります。

そして、融資は、政策金融公庫の審査が、けっこうゆるいので、借入も難しくありません。

返済期間15年以上で借り入れをすれば、売電収入で、ローンを払い、キャッシュフローが必ず残ります。

これを、きちんと申告をしていれば、次の物件を狙う事もできます。

もちろん、次の物件の担保力にもよりますが・・・。

仕事の収入と、売電収入を、きちんと申告をすれば、信用は高くなるわけですから、先々良い収益物件が出てきたときに、融資をしてもらえる確率は増えます。

ただ、太陽光発電の欠点は、物件自体に担保力がない・・・つまり、20年後の事を考えると、どうするのそれ?って感じがしますが・・・

まあ、太陽光の話は、後日、24円案件限定販売の時に詳しく書きますので、今回はサラッと書いておきます。

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でも、今の時代の低利回りの物件や空室リスクの高い収益物件を購入するよりは、太陽光発電のほうが安全性は高いです。

今、弊社が自社張りをしている物件も、弊社のお客様の物件も利回り10%以下のものはありませんし、実質利回りも低いもので7%〜8%は出ていますので、20年で考えても空室リスクがない分、損をすることはありません。

資産形成という部分で、2017年は、太陽光発電がベストだと思いますが、来年度、更に売電単価が下がると、収益物件としても旨味がなくなります。

今年は、全量買取の太陽光は最後の年になるでしょう。

来年2018年からの資産形成は、どうなるのでしょう???

前述で述べた通り、アパート、マンションの一棟売りは、旨味がない・・・太陽光の全量買取も終わり・・・。

投資をするといっても、素人が株や為替に投資をするのは、博打をするようなものですし・・・。

近年、本当の意味での少子高齢化、人口減少の影響が出始めましたね。

年金も不安ですし、生活保護だって、いつまで続くのか分かりません。

今後、益々、資産形成というものが、難しくなるのは間違いないです。



読者の皆様、私のクライアント様向けに・・・、資産形成という意味で、昨年から土地付き太陽光発電所の販売をしたり、カラーブロックカフェ&オフィスで、FXの勉強会を開催したりしていますが・・・。

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確か、次回の勉強会は、5月16日だったかな???

これも、本題ではないので・・・、詳しくは、また今度、お知らせします。

そんなわけで・・・。

2017年・・・今年いっぱいは、数少ない旨味のある収益物件と土地付き太陽光で・・・2018年・・・来年からの資産形成については、まだ、これといったものが見つかっていないのが現状です。

相談者の半数以上は、すでに資金、資産のある方ですので、その方々は、それなりの資産運用ができていくのですが・・・、これから資産形成をされる方の、種銭づくりや、確実に増える資産形成の方法を考えていかなくてはいけないです。

皆さんから資金を集めて、共有で大型の収益物件や、メガソーラーを購入して収益をあげて分配する等の安定的な収入を確保するスキームを検討してみたり・・・、現在、高橋式FXの売買アラートシステムの開発を進めていたり・・・、あれこれ模索しています(笑)

メガソーラーは、読者の皆様にお声をかけたら、資金は集まると思いますが、半数以上の方々は、自分で低圧を購入されますので、運営費分利回りが下がるので旨味はないでしょうし・・・、FXのシステムは、高橋式でチャート分析をして買いと売りのポイントをシグナルで知らせるというもので、試作品はできていて、今のところは、順調に利が出ていますが・・・・まだ、皆さんにお出しするには、自信がないというか・・・一歩間違ったら、損害をあたえる可能性がありますし・・・まだまだ恐くてお出しできませんし・・・・。

今年中は、土地付き太陽光と、稀に出てくる収益物件でなんとか、資産形成のお手伝いはできますが・・・来年からは・・・、どうしたもんですかね〜・・・という感じです。

リスクが高いものは、いくらでもありますが、そこは、私のポリシーとして、自分はやっても他人様にお勧めしませんし・・・。

来年から、どうしたもんですかね〜・・・・模索中!

何にしても、資産形成をお考えの方は、2017年度内にスタートされることをお勧めします。

そんなわけで、本日は、読者の皆様にブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします






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この記事へのコメント

1. Posted by スタッグ   2017年05月04日 15:41
勉強になりました。
過去に資産形成のセミナーに参加をしたことがありますが、月々の収入から一定額を貯金できる方法を伝授するというところから始まり、低収入の割に出費が多いことにかなり集約されるから、低収入でも貯金できるようにするための方法と節約術を身に付けつけるという話をされ、お前の話が無駄使いだ金返せと怒りたくなるようなセミナーでした。
近藤先生のブログは節約ではなく稼ぐという建設的内容でワクワクしました。
私は低収入ですが建設的にかんがえたいです。
2. Posted by 長谷川   2017年05月04日 16:30
5 資産形成と資産運用は、しっかり分けて考えて、実行しないとダメだと気付き、勉強になりました(^-^)
FX超絶級の開催、楽しみにしていました(*^^*)
3. Posted by 福村   2017年05月04日 16:53
太陽光発電本当にいいです。
朝から晩まで曇りの日でもそれなりに働きます。毎日遠隔監視を何回チェックしてしまいます。
20年後の出口またはキャピタルゲインが出そうな物件はなかなか太陽光発電としての収益を考えると踏みきれず、お手数をおかけいたしました。
加えて田舎者なのでどうも都会に気後れしてるのかもしれません。


4. Posted by ヨッシー   2017年05月04日 19:07
近藤社長
お世話になっております。
資産形成、大変勉強になりました。
一点だけ物申します。
太陽光を勧める気持ちは理解できますが売りっぱなしの無責任で悪質な業者には注意をするように呼びかけたほうがよろしいかと存じます。
自分では宣伝できないでしょうから私が代弁します。
千代田不動産のような歴史があり且つ責任感のある業者は稀です。
自分は二度騙されて三度目の正直で近藤社長のお世話になりました。
現在騙した業者は連絡も取れないので千代田不動産にメンテナンスをしてもらっています。

福村さん
近藤社長へコメントをされたところに割って入って大変恐縮ですが、悪質業者に騙されるといけませんのでコメントをさせていただきます。
太陽光は投資としては抜群ですが取り扱う業者の質は最悪です。
最初の太陽光システムは三年前に購入しましたが未だにフェンスを張らずに放置されています。
当初部品が届かないという理由で来ない。
営業マンと連絡がつかないので本社に電話をして社長と話がしたいと言ったら出張で居ないと言われた。
携帯は持参しているはずなので折り返し電話するように言ったが無しのつぶてです。
何度か催促していましたが会社がなくなりました。
二件目はメンテナンス契約をして前金で100万円払わせておいて一度もメンテナンスをすることなく倒産しました。
太陽光発電システムの悪質業者に騙されることなく太陽光発電事業ができたのは近藤社長が代表である千代田不動産だからです。
自分は二回も煮え湯を飲まされました。
太陽光は本当にいいですと言えるのは羨ましいです。
近藤社長に他者が施工した太陽光を面倒見ていただいて今は安心して売電できていますが一時はどうなることかと不安でした。
福村さんもでしょうけど自分も近藤社長に出会えてとてもラッキーです。
今は自分も太陽光は本当にいいですと言えるようになりました。
5. Posted by 福村   2017年05月04日 19:28
ヨッシーさん
おっしゃるとおりとおもいます。
私はやはり近藤社長からだから思い切って投資しましたが、他の業者様からは怖くて買えません。
最後は人です。無い限り価格、スペックだけでは決められません。

6. Posted by ヨッシー   2017年05月04日 23:07
福村さん
同感です。
最終的には人ですね。
人の幸せを自分の幸せと感じる。
困っている人がいたら手を差し伸べる。
近藤社長は人に対しての感受性を持っている人です。
褒めすぎるとご本人が登場できなくなりますね笑
7. Posted by コンドウ   2017年05月05日 12:47
スタッグさん、あはははw
そういえば、以前、いました・・・そういう先生!
節約の方法とか、人間小さそうな講師や、節約主婦が出てきて・・・いかに金を使わないようにするか・・・いかに貯金をするか等、そんな講師と仕事をしたことがります。
私の講演の前にお話をされたので、私の講演では・・・
前の先生の講演、勉強になりました。
「私も節約して、月額5万円貯金をするために、クラブに行くのを1回辞めようと思います・・・、シャンパンとワインもコンビニのにします・・・船も陸上げすると高いので繋ぎっぱなしにしようと思います・・・家中の電気も消して回ります・・・贅沢は敵ですからねw」的な話をしたら、皆さん爆笑してくれました。
節約も大事ですが、稼ぐことも大事なので・・・バランスですよね〜w


長谷川さん、なんとか年内には、高橋式FXのシステムを完成させたいと思います。
完成した暁には、一般に販売とかしないで、一部の会員さん皆で、コソコソ儲けましょう(笑)
FXの売買シグナルの販売とかって、そんなに儲かるなら自分でやればいいのにって思いますw



福村さん、ありがとうございます。
私も、太陽光は、本当に良いと思います。
あえて言うなら、陽だまりが、たまに誤作動したり飛んだりしまうので、今は、そこが悩みです。
たぶん電波、電磁波の影響かもしれません。
今後は、10万円ほど高くなりますが、陽だまりを付ける場合は、CTケーブルにしようと考えています。



ヨッシーさん、1つ管理も、3つ管理も、そんなに手間はかかりませんので・・・問題ないです。
でも、正直、他社様の、あの施工はひどいです。
たぶん、大型台風が来たら、パネル飛びますよ。
はやいところ、架台を固定する重りを変えるか何らか対処しておかないと、まずいと思います。

お褒めいただきありがとうございます。
恥ずかしいので勘弁してください。

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