2017年03月26日

2143)ローン特約期限経過・・・手数料と違約金

読者の皆さんは、ローン特約、もしくは、融資特約という言葉を聞いたことがありますか???

まあ、このブログを読んでいる方なら、ほとんどの方はご存知かと思いますが・・・。

一応・・・・。

住宅ローン特約付きの不動産売買契約のことでして・・・、買主が住宅ローンを利用する売買契約において、融資が受けられないときの措置を重要事項説明書と売買契約書に記載することが義務付けられているのだが・・・。

要するに、家を買う方の大半は、住宅ローンを利用しますので、融資特約により解除できるとされている期日までに融資の承認が得られない場合、買主は、無条件解約ができるというものです。


融資特約には、期限が定められているわけだが、この期限を超えてしまうと、買主は、無条件解約できなくなってしまうのです。


実は・・・、先月の話ですが・・・新米仲介業者のAくんから、相談があったのだが・・・えらく慌てた様子で・・・。

A社は、買主側仲介業社・・・、B社は、売主側仲介業社・・・・、1ヶ月ほど前に仲介が成立したらしいのだが・・・。

A社のお客様の融資特約の解除期限が過ぎてしまったようで、白紙解約ができなくなってしまったようなのです。

A社は、B社に、解除期限が過ぎてから、解除期限を延長してほしいとお願いをしたらしいのだが、B社は、それを断ったらしい・・・。

つまり、B社側の売主は・・・、買主に対して、期日までに決済をしてくれなければ、違約解約として、契約書上に定めてある20%の違約金を請求するということだったようです。

その回答に対して、A社側の買主は、「決済日までに融資を受けることは物理的に無理なので手付金を放棄して解約をする。」と主張したようにで、A社は、B社に、その旨を報告しました。

すると、B社は、A社に、今さら解約をしても、こちらは履行に着手していますので手付解約(10%)ではなく、違約解約(20%)です。と言い放ったらしい。

そして。。。。A社社長、Aくんは、私に、相談をしてきたわけです。

まあ、Aくんも、タルいですが・・・B社の対応も、意地が悪いというか、悪意を感じました。


あっ・・・そういえば・・・w

本題に入る前に・・・昨日、読者様のご自宅に伺ったら・・・ニモちゃんが、いっぱいいまして・・・あまりの可愛さに写真を撮らせていただきました。


2017-03-25-12-07-19


最近、私は、疲れているのかな〜・・・ニモちゃんたちを見て、ホッとしたというか・・・、めちゃくちゃ癒されました・・・・。


さて、本題に戻ります。

Aくん 『社長・・・、B社は、適当な事を言って履行に着手していると言ってますが・・・、融資特約の解除期限が過ぎてしまったので契約を解除する場合は、手付金10%を放棄すれば、解約できますよね〜?』

 『いや・・・B社の主張の方が正しい。 20%払って解約をしなきゃ仕方ないだろうな〜・・・。 しかし、まあ、たるい契約してるな〜。 融資特約の解除期限前に、なぜ、期限の延長を申し出なかったんだ???』

Aくん 『違うんですよ〜。 解除期限前に金融機関の事前が通っていたのですが、実際に申し込みをしたら、融資特約の期限後に、NOの返事だったんですよ。 かなり、金融機関とかけあったのですが、どうしてもNOということで、他行に申し込んでる時間はないですし・・・、買主さんの職業も公務員でしたし・・・・。』

 『あのさ〜・・・。 融資特約の期限は、事前申し込みの期限ではないからな〜。 本承認もらっておかんとあかんわな〜。 期限までに、融資承認をもらって、実行の段取りをしておかないと・・・、まあ、プロの仕事じゃないというか・・・、自業自得というか、お客様に2割払ってもらうか、Aくんが1割払ってやったらどうだ???』

Aくん 『手付1割、違約2割って、エグくないですか? 普通、違約も手付相当額ですよね〜・・・。』

 『うむ〜・・・・。 というか、そういう問題じゃなくて・・・、Aくんが、期日を、注意していれば、手付解約すらしなくてもよかったんじゃないの? 白紙で解約できたのに・・・、タルい不動産屋に依頼をしたばっかりに、お客様が可哀想だわ・・・。 』

Aくん 『それは、そうかもしれませんけど・・・。 金融機関がハシゴをはずしたというか、事前審査でOKしていて、本審査NOは、ないですよ〜・・・。理由を言わないし・・・。』

 『まあ、気持ちは分かるけど・・・。 まあ、どこまでできるか分からんが、1割で解約できるように知恵をつけてあげようかな〜w 10%解約(手付解約)にできたら、俺の好きなシャンパン1本・・・無条件解約できたらオーパス1本な・・・。』

Aくん 『それくらいでよければ、全然OKですけど、今さら、そんなことできるんですか???』

 『わからん・・・。 まあ、Aくんもアホだけど、B社も大人気ないから・・・とりあえず契約書と重説を送ってみてよ。 個人情報いらんから、お客様の情報が分かるものは削除して送ってちょうだい。 約束忘れるなよ〜・・・w』

そんなわけで・・・・契約書と重説を送ってもらい・・・・じっくりと見せていただきました。

その後、Aくんに電話をしました。

 『仲介業者が客様に融資期日を十分に認識させていなかったということで、契約解除期日を経過してしまったわけだから、仲介業者の責任だ・・・、損害賠償請として、Aくんが、お客様に、20%の違約金を払ってさしあげて、それで、B社のお客様に払ってもらいなさいw』

Aくん 『そ・・・それは・・・。 社長、話が違うじゃないですか〜・・・。』

 『本来は、それが、正しい解決方法だぞ・・・。 まあ、今回は、助けてあげようw まずは、この物件について、測量図を見ると越境があるじゃん。 事前審査が通っていたのに、本承諾がいただけなかったのは、この越境の可能性が高く、隣地との越境確認書がない。 それから、有用事項説明、契約書の、金融機関名の欄が何も書いていない。 もう一点、資料の現況図と建築確認の図面が若干違っている。』

Aくん 『それが、融資特約とどう関係があるんですか???』

 『つまり、金融機関が、急遽本承諾をNOと言ってきた理由は、金融機関は説明してくれないが、買主本人に問題があるとは思えない・・・。 それから、金融機関名も書いていない! 事前審査で出した物件資料の図面と、建築確認の図面が相違している・・・。 買主側としては、逆に、不動産業社に、いい加減な重説を出されたので、融資承認が遅れたことで、期日を過ぎてしまったということで、鐵抵抗線するつもりだとB社に言ってみろ。 もちろん、お客様(買主)の承諾を取ってからな・・・。』

Aくん 『なるほど・・・。 まあ、B社も、売主に知恵をつけて、こちらから違約金を取って、仲介手数料をもらって、また再度、この物件を売り出して、2度手数料をもらおうとしていることは、明白ですからね。。。 でも、それを言って、通用しますかね〜???』

 『お前も、重要事項説明書に印鑑ついてるだろうwって言われるかもしれんけど・・・w まあ、気にするな・・・。 とりあえず、その三点で、押してみようよ。 で・・・期限を延長すると言ってきたら、気分が悪いから解約で・・・と、とにかく押しまくれ! それから、示談・・・手付10%の解約に持っていくか、白紙に持っていくかは、Aくん次第・・・そして、B社次第・・・w』

Aくん 『要するに、事前の時の資料と、本審査の時の資料が違うし、物件自体にも問題があるし、重説も問題があるということですね? B社が、お前も重要事項説明に印鑑押してるだろうと言ってきたらどうしますか???』

 『だから、お互い丸く収めましょうwってことでいいんじゃないの? 』

Aくん 『なるほど・・・。 』

そんなわけで、この話が、どうなったかというと・・・・

結局、契約続行で融資の期限を1ヶ月延長することになり・・・・別の金融機関で借り入れをすることになり・・・・・、昨日、『無事に融資承認がおりました〜w』と、Aくんから連絡がありました。

まあ、結果論ですが・・・、A社、B社の、お客様が無事に取引できることになったので、めでたしめでたしということで、ハッピーエンドで終わりそうで良かったです。

読者の皆さん、不動産を購入する際に融資特約をありにした際には、解除期限には気をつけてください・・・、そして、仲介業者さんは、お客様に融資期日を十分に認識させることと、素人さん相手の重説、契約書は、きっちりした非がないものを作りましょう。

仲介業者は、お客様の立場に立って、お互いに協力しあって、きちんとした良質な取引をしなくてはいけません。

私も、明日は我が身なので、ミスがないように、確認に確認を重ねて取引をしようと、再度気を引き締めます。

ん? 手付解約でもなく、違約解約でもなく・・・、円満解決の場合・・・、約束の、シャンパン、ワインは、どうなるのかな〜?(Aくん、電話くださいw)

そんなわけで、本日は、ローン特約期限経過・・・手数料と違約金の話でした。

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この記事へのコメント

1. Posted by Y/S   2017年03月26日 10:09
おはようさん
近ちゃんは、素人さん相手だと完璧な重要事項説明を作成し玄人相手だといい加減に手抜き作成するもんな〜(笑)
相手によって重説の濃度を変えてるようだが物件の特性なのか相手への信用なのか知らんが、わしもちゃんとした重説ほしいわ(笑)
近ちゃんから重説もらった事あったっけ?
2. Posted by S不動産屋   2017年03月26日 10:49
A社とB社、どちらもお粗末ですね。
仲介というものはお互い売り買いに別れても所詮共同連帯責任です。
それをAB間に理解させるためにAからBに重説を指摘させたんですね。
解除期限を見過ごさというミスをしたAと、解除期限を知っていて上げ足をとったBには勉強になったでしょう。

もう今は近藤社長が契約書や重説を作成する事はないのでしょうけど、過去のものを遡って見ると重説から契約までストーリー性があり分かりやすく素晴らしいです。
実は、弊社の契約書の特約のベースは、未だに近藤社長が過去に作成されたものを使わせていただいております。
3. Posted by 長谷川   2017年03月27日 10:19
5 この場合、ローン特約期限が経過した時点で、期限を伸ばしてくれと申し出ずに、ローンが未だ通りませんでしたので、特約通り解約と言えばどうなるのでしょうか?

B社の方から、双方のお客様の為にも、期限を伸ばしましようか? と、言う事にならないかな?と思いました(^^)

4. Posted by コンドウ   2017年03月27日 10:24
YSさん、うむ〜・・・・。
人聞きが悪いですね・・・・。
YSさんが買主の場合、又は、売主の場合、俺が重要事項説明を渡しても、任せてあるから、いらないと言って、印鑑をくれないんじゃないですか。
それどころか、媒介も口頭での依頼で書面くれないし・・・・。
まあ、信頼をいただいているのはありがたいですが、今後は、きっちり受け取ってもらいますよw



S不動産さん、まあ、いろんな不動産屋がいますからね〜w
Aくんに関しては、新米で、ちょっと抜けてるだけなんですけど、B不動産には、意地悪というか、悪意を感じます。
要するに、業界の後輩いじめなので・・・、円滑な取引をしようとせず悪意を持って他業者に接し、お客様に迷惑をかけようとするものは、個人的に大嫌いなんで・・・、Aくんに、ちょっとだけ知恵をつけてあげただけです。
5. Posted by 長谷川   2017年03月27日 10:24
5 この場合、ローン特約期限が経過した時点で、期限を伸ばしてくれと申し出ずに、特約に設定した期日でもローンが、未だ通りませんでしたので、解約と言えばどうなるのでしょうか?

B社の方から、双方のお客様の為にも、期限を伸ばしましようか? と、言う事にならないかな?と思いました(^^)

ドローン友の会、楽しみです(*^^*)♪
ドローンをどんなことに使えるのか、考えたらわくわくしますね(^∇^)!
6. Posted by 長谷川   2017年03月27日 10:29
5 途中の文章で送信してしまい、2回送信してしまいました。申し訳ありませんでしたm(_ _)m
7. Posted by コンドウ   2017年03月27日 17:04
長谷川さん、通常、Aくんは、融資の期限が切れる前にお客様と打合せをして、延長のお願いをするのか、しないのかを決めなくてはいけません。
その上で、B社に対して、融資期限の延長のお願いをして、返事をいただき・・・無条件解約をするか、原契約の変更をしなくてはいけません。
過ぎてしまってから・・・というのは、ありえないミスです。
これに対して、B社の対応も、少々、厳しすぎます。
A社もB社も、お客様、第一で考えていただきたいですね。
8. Posted by コンドウ   2017年03月27日 17:05
長谷川さん、2回でも3回でも・・・大歓迎ですw
9. Posted by 長谷川   2017年03月27日 19:19
5 ありがとうございます(^∇^)
とても良くわかりました(^^)♪

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