2017年02月18日

2135) 占有権の主張(土地の時効取得)

読者の皆さんは、時効という言葉を聞いたことがありますか???

一般的には、刑事ドラマなんかで、時効が、どうこうって・・・けっこう幅広く知られている時効ですが・・・。

犯罪行為が終わった時点から一定期間が経過した場合に犯罪事実について起訴ができなくなる制度でして・・・・公訴時効というものです。

まあ、時効といっても、法律上いろんな時効制度があるわけですが、今回はそのなかでも民法の時効について書かせていただきます。

取得時効と消滅時効とありまして・・・・。

取得時効は、長年その物を占有したり権利を行使してきた人に、その物の所有権や権利を与えてしまいましょうということで、当然、それまでの所有者はその権利を失ってしまいます。

消滅時効は、長年その権利を行使してこなかった人の権利を失わせてしまいましょうというものです。


最初に、民法というものを勉強しはじめたばかりの頃は・・・、人様のものを占有していたから自分のものになるなんて・・・なんちゅう酷い話だと思っていましたが・・・この業界にいると、けっこうよくある話なので、まあ、放置してたんだから、仕方がないわな〜なんて思うようになりました。

宅建勉強している人なら、誰でも知っていると思いますが・・・・。

 。隠闇間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

◆。横闇間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。

宅建を勉強する上では、土地を取られるほうの立場ではなく、土地を取ってしまうほうの立場で考えましょうね〜w

取られる側の消滅時効が完成したから所有権を失うのではなく・・・、取る側の取得時効が完成されたから、取る側は所有権を取得し、取られる側は所有権を失うという考え方をしないと、取得時効なのか消滅時効なのか、わけが分からんとか・・・、変な事を言い出す人が稀にいます(笑)

まあ、こんな話は、まだ宅建試験まで時間があるので、ゆっくり勉強していただければいいのですが・・・。

不動産の仕事をしていると・・・、これも稀にですが・・・、この取得時効というものを、人から聞くのか、テレビや本で見た事なのか知りませんが、自分本位に会食して無茶な主張をしてくる人がいます。


例1: 若い頃ですから、かなり昔の話ですが・・・、測量立会いで、隣のベランダが越境している事を指摘したら・・・、隣地の爺さんは、逆に、ベランダが、空中越境している事と、物干し台が隣の敷地にはみ出て置いてあり、20年以上経過しているから、時効で取得できると主張した。

完全に頭が、イっちゃってるな〜と思いましたが、もめても良い事なんて何もないので、優しく説明して、ベランダの越境確認書に記名捺印いただき、物干し台を移動していただこうとしたのですが・・・、あまりにゴネるので・・・・。

とりあえず、面積は問題ないですね? 境界は、ここでいいですね?ということで、境界確認の印鑑をいただいた後に・・・、穏便に越境確認で済ませようとしているのに、キチ⚪︎イ的な主張をされたので、撤去できる物なので、ベランダと物干し台を撤去するように言いました。

それでも、空中越境しているからと、占有権とか時効なんて言葉を口にしたので・・・・。

 『空中越境で、時効取得は、無理ですよ・・・、中部電力の電線、20年経っても、他人の土地は、中部電力の物にはならんでしょうw』

と・・・、私も、訳のわからん屁理屈を言ったのですが・・・。

隣の爺さん 『たわけか〜お前は・・・、電線は、電線やないか・・・俺んとこは、ベランダだぞ・・・家の一部だ・・・馬鹿野郎・・・・。』

私も、若かったので・・・、たわけ、馬鹿野郎という言葉に、ヒットしてしまいまして・・・。

 『お爺ちゃん・・ あの世に行って神様でも閻魔様でもいいから相談にしてこいw』

その後の口論で・・・、結局、後日、お爺さんは、アルミのベランダを撤去してくださったのですが・・・・。


例2 4〜5年前だと思いますが、知人からの相談があったのですが・・・、、隣地のブロック塀が越境していて、30年以上経っている事で、時効取得をしようとされたのですが・・・。

これは、ちょっとヤバいな〜と思ったのですが・・・・・。

この時は、私は前に出ずに、知人にアドバイスをさせていただきました。

最初は、杭はあるけど、大昔に入った杭であり、境界杭が正しい証拠はないと言わせたのですが・・・、隣の方は、本当に測量を依頼したのです。

第二弾の言い訳としては・・・、相談者の反対側の隣地との境界は、ブロックのセンターに杭があったので・・・、相談者から、時効取得しようとしている隣地に対して、ブロック塀自体が共有物だという認識だと主張させました。
ついでに、隣地がブロック塀を建てた時の図面か支払いの領収書など、証拠を出すように言わせました。

共有物であれば越境じゃないですし、そもそも隣のブロックが越境して占有していた事にはなりませんからね〜w

その後、共有ではなく、うちが建てたブロック塀かもしれないと言うようにアドバイスさせていただき・・・、境界を認める気もないし、ブロック塀は共有物だし、老朽化しているから、壊して、お互いに塀を作りましょうと提案をさせまして・・・、最後には、近所に、いい揺らぞ攻撃で、相手は戦意を失い、結局、相手は諦めました。


そして。。。今・・・・。

新たな占有による取得時効の問題が・・・・。


この案件・・・とりあえず・・・誰に担当をさせようかな〜・・・・(キョロキョロ・・・。)

最初に目があった奴を担当にしよう・・・・・。

image


 『うむ〜・・・・、ロックオン・・・・。 はい、チーズ・・・パシャ・・・w』

社員 『な・・・・なんですか〜・・・社長・・・。』

 『非常に面白く、大変勉強になる、仕事を与えよう・・・w やばい時は、適当に、サポートするから、頑張れ・・・・。』

そんなわけで・・・担当社員、決定・・・・。


それでは、本件の説明に移ろう。

所有者A(個人) 占有者B(法人)

弊社のお客様の祖父が、昭和20年代に近所の会社に貸した土地があって、その賃料は払われておらず、所有者も、使っている会社も、固定資産税を払っていないという土地があると、土地の所有者から相談を受けたのです。


・この事案の問題点は、昭和20年の、二代前からの相続登記が、非常に難しい!

・近所の法人が、ずっと会社の一部として使用していて、現社長、前社長も、借りているという認識がなく、自分のものだと思っているようです。

Aは、相続が困難!  Bは自己所有物だと思っている!

まあ、相続は、司法書士に任せるか・・・相続人の取得時効は難しいのを知りつつ、状況から考えて、それこそ時効取得にトライするか・・・。

B案件は、仮に20年以上の占有の主張を時効により取得しようとしたとして・・・。

謄本上、Aの祖父になっているが、Aの先先代から借りた時の状況は誰も分からないとしても・・・、建物が建っているわけでもなし、資材が置いてある程度だし・・・、それに、こんなものは、所有の意思があったという証明はできないはずなので・・・占有による取得時効は成立しないと考えています。

まあ、それでも、今の感じだと、素人知識で時効取得を主張しそうな感じです。

Bが、自分の会社の顧問弁護士がいれば、相談しても、難しいと言うだろうから、簡単なんだが・・・・変な、事件屋みたいな奴に相談すると、あれこれ言ってくる可能性があるから、話すもの面倒くさいし、うちの糞忙しい弁護士を出すもの勿体無い。

とりあえず・・・、Bは、私が、押さえ込みに行くつもりです。

私としては、AB間で、賃貸か、売買で、きちんとした契約をしたいと考えています。

勝算は・・・、あります。

地元の選挙関係や、経営者の会等のつながりがあるので・・・。

占有したから俺のものだ!的な事を言って、ゴタゴタ言うようなら・・・。

 『向こう三軒両隣に、当時の聞き合わせに行きながら、B社が、地元の真面目な農家さんから、土地を、分捕ろうとしているので、昔の経緯を調査に来ている!と・・・、それから、地元の経営者たちにも、Bさんが、地元の農家の土地を分捕ろうとしているので、Bさんは、どんな人なんですか?と・・・、物件と人物調査をさせていただくことになるかもしれませんよw』

そんなニュアンスで、賃貸か、売買かに、話を持っていきたいと考えています。


冒頭にも書きましたが・・・・。

私は、この業界にいるので、多くの取得時効を経験しましたし・・・、先ほど、書いたような訳の分からない主張をされたこともありますし・・・、今回の案件も、どうなるかは別にして、片付けようと思います。

読者の皆様が、常識の範疇で、土地の時効取得を考えた時に・・・・どう思うのか???

大半の方は、取得時効の制度って、人としての道徳や常識で考えたらおかしくないですか?
って、思うのでしょうけど・・・・。

私も、過去に、そう思っていましたし・・・事案によっては、今も、そう思うことがあります。

ただ・・・・。

明治時代、大正時代、戦後の農地解放などで手に入れた土地が、相続、贈与や、転売や、所有者から買った土地の形状と現況が違ったり、越境していたり、隣の土地に家が建っていたり・・・、そんな時代もあり、00年前から住んで何も言わないから占有してた人の名義になったり・・・いろんな事案があります。

相続人が多すぎて放置されたり、先祖の物だと思って住んでるが、今、土地の権利がどうなっているのか判らないなんてケースもあり、これを片付ける手段の一つとして、時効取得という制度は、必要なものなのです。

ただ・・・非道徳的、非常識的に、悪用しようとする人もいるので・・・、そこは、もう少し裁判所も、しっかり判断していただきたいと思うこともあるのですが・・・・・。

そんなわけで、本日は、占有権の主張(取得時効)について書かせていただきました。

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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2017年02月18日 20:38
間違った時効取得を知ったかぶりしてオラオラするであろう馬鹿相手に抑え込むのは女の子では心もとないんじゃないんですか。
最初から近藤社長が乗り込んで一発で決めた方が話が早いですよ。
可愛い子には旅をさせなくてはいけませんが時効取得を狙うチンピラの相手は可哀想です。
2. Posted by Y/S   2017年02月18日 21:18
Sさん甘いな。
女の子相手に言いたい放題させといてカウンター取りに行くに決まってるだろう(笑)

目的は時効云々じゃなく長年使用貸借してきた会社にケジメをつけさせるところにあるわけだからな。
語らせといて恥かかせて謝罪させて買わせるに決まっとるがや。
気がついたらマットの上に横たわって泡吹いとるんだわ。
地主にとっては神様仏様、占有者にとっては閻魔大王に裁きを受けるみたいなもんや。
怖いわ(笑)
3. Posted by 千代田不動産ファン   2017年02月18日 22:17
不動産業界は「美女・イケメン」が多いですね。

近藤さんは稀に社員の方の写真を載せていますが
いつも感じるところです。

さて、
今までは土地の取り合いでしたが
このまま少子化が進むと土地の押し付け合いが
発生するのではないかと思っています。

例えば、
親の土地だと思っていたが
相続の時に登記を調べたら他人のものだった。

他人に不動産を押し付けつけて
税金等の費用を逃れようとする輩が
今後は多く出てきそうな気がします。
4. Posted by 弱小投資家   2017年02月18日 23:37
こんにちは、実は私もいま取得時効絡みの案件を処理しています。

民民の杭が入っていない、庭とも畑とも言えないエリアがありまして、隣地が売買されるときに測量をしましたところお互いが境界だと思って居たラインが数メートル相手側に食い込んでいました。しかし元所有者は引き渡しを急いでおり、測量データーの基づいた民民杭を入れた測量図を元に境界確認書を作りました。

しかし新所有者は(バカ)仲介業者から時効取得が出来るので民民の杭は無視して問題無く使用できる!説明し新所有者に引き渡しを行いました。その後新所有者が越境して階段手摺を新設しました。隣地所有者はこれに対して新所有者にクレームを言い、手摺を撤去するように言ったのですが、新所有者は時効取得済みなので撤去はしません!と言っています。(時効取得の裁判は行っていません)

現在弊社からこの仲介業者に連絡を取っていますが、電話も手紙もフルシカトされています。

5. Posted by 生徒   2017年02月18日 23:48
憶えておられるか分かりませんが、過去に占有権と所有権の違いについて質問をさせていただいた事があります。

所有権は配偶者で占有権は恋人だと考えると解りやすいんじゃないと教えていただきました。
あの時は神の名言のように思えました。
そこで今回新たな疑問が生じたのでご質問させていただきますが内縁の夫や妻は所有権なのか占有権なのかどちらですか?
6. Posted by コンドウ   2017年02月19日 00:36
S不動産さん、まだ、無断使用を続けている相手が、バカなチンピラであるかどうかは、わかりません(笑)
これからですよ。
まずは、相続登記です・・・これが大変だな〜という感じです。
占有権の問題は、主張したとしても・・・楽勝だと思います。
もちろん、最終的には私が出ます。


YSさん、人聞き悪い言い回しですね〜w
言い方ひとつで、悪く聞こえるじゃないですか〜・・・。
素人相手に、カウンターなんて狙っていませんよ。
最終的に、これまでの使用貸借を、どうするかですね〜・・・固定資産税5年分がどうなるかですね・・・。
相続の目処がついたところで、税務課と相談します。


千代田不動産ファンさん、逆占有権ということには、ならないと思いますよ。
相続放棄・・・もしくは、相続放置・・・w
又は、市町村に差し押さえをされたら、ありがとうございましたという可能性はありますねwww



7. Posted by コンドウ   2017年02月19日 01:47
弱小投資家さん、あくまでも、私見ですが・・・。
庭とも畑とも言えないところですよね〜・・・。
塀や建物があったわけでなければ、取得時効を主張するのは難しいです。
というか・・・、取得時効の成立を証明することはまずもって不可能だと思うのですが・・・。
測量して、杭の位置がズレている全ての土地が時効取得できるという考え方は頭が変ですw

とはいっても、状況を見たわけではありませんので・・・。
念のため、弁護士に相談してください。
たぶん、隣地は時効取得を知らんアホという見解だと思います。
その上で、適切な処理をしてもらいましょう。

ちょっとヤバいな〜という時は、一旦、所有権を移転してしまう・・・とか、いろんな方法があるので、弁護士に聞いてくださいw

私だったら・・・。
念のため、弁護士に相談して、隣地の時効取得の主張は成立しないと確認したら・・・。
法的に、攻めるよりも・・・。
今回確定した杭の内側(敷地内)に、フェンスを設置して・・・できれば、道路からも入れないように囲んでしまうとか・・・、相手の手摺を、こっちの敷地に入れてしまって、しばらく様子を見て楽しみますけどねw
まあ、一般の方なら、法で決着するのがいいでしょうけど・・・。


8. Posted by コンドウ   2017年02月19日 02:06
生徒さん、一般的に読者からすると不快な質問だと思いますが、あえて答えましょう。

そんな事を言いましたか?
記憶にないですが・・・言ったのかもしれませんね〜(笑)
内縁関係は・・・所有権か占有権か・・・。
今の私の見解で言うと、人を対象としているので、そういう問題ではないと思いますが・・・。
まあ、仮に、不本意ながらも、そういう回答をしなくてはいけないとすると・・・。
う〜ん・・・それは、内縁関係の相手に相続人がいるかどうかで、所有権なのか占有権なのかが変わるように思います。
何故なら・・・、例えば、賃貸物件に内縁関係の男女が住んでいました。
わけがあってか、ないのか、結婚はしていませんでした。
そして、賃貸物件を借りている方が亡くなりました。
相続人がいる場合、賃借権を相続し、出て行けと言われたら、残された人は、出ていかなくてはいけません・・・。
でも、相続人がいない場合は、生活を共にしていた場合は、出ていかなくてもよくなる可能性が高いのです。

つまり、この例を、所有権と占有権の問題に無理やり置き換えると、内縁関係の相手は、所有権か、占有権かと考えた場合・・・、相手に相続人がいるかいないかで、所有権と、占有権か分かれるという、見解です。
ブラックすぎるジョークで申し訳ないですが・・・、事の発端は生徒さんの質問なのでお許しください→、生徒さんが、もしも、内縁関係の妻とマンション等を借りる場合は、内縁の妻の名義で借りてあげましょう。
生徒さん、意味わかりましたか???
9. Posted by S不動産   2017年02月19日 02:25
近藤社長は本当に頭が良いですね。
占有権と所有権の違いからの内縁関係という究極の難問に賃借権の相続で答えるとは想像を超えるスーパーアンサーです。
弁護士の読者は爆笑しているでしょう(笑)

今度は竹島問題について面白回答していただきたいです。
竹島問題を占有権と時効取得で考える。
日本固有の領土であるため占有権はおろか時効の問題ではないという回答以外でお願いします。
韓国が所有の意思を持って平穏かつ公然と従軍慰安婦像を設置したら20年で時効取得はできるのでしょうか?
10. Posted by 弱小投資家   2017年02月19日 09:42
近藤社長>ご意見ありがとうございます。現在弁護士依頼中でして序でに仮フェンスは設置済みです。フェンス造ったら燐家は超絶に出入りがしにくく成りましたが、、、m(_ _)m
11. Posted by tainosin   2017年02月19日 10:00
今日の内容も非常に参考になりました。

時効について、郵便貯金、銀行預金を思い出しました。
郵便貯金は満期後、20年2か月払い戻し請求がないと、
その貯金は没収されるそうです。

銀行は満期後5年、労働金庫などは10年で権利は
消滅するとのことです。(お金の出入りがない場合)
しかし銀行、労働金庫等は批判が怖いので、払い戻し請求には応じています。

確率は低いと思いますが、日本が財政危機になり混乱した場合は、厳格にお金を没収するかもしれません。
12. Posted by コンドウ   2017年02月19日 12:37
S不動産さん、意味わかっていただけたようで良かったです。
竹島問題については、私が、語ると長いですよ。
一言だけ・・・。
竹島は日本の領土であり、そこを韓国が不法に占領していることは
認められない!というようなコメントをしていますよね。
韓国が竹島を占有しつづけて、国際法や、裁判で、時効取得してしまう可能性があるから日本政府は、不法占拠だと主張し続けているのだと思います。
たぶん国際法も、公然かつ平穏に所有の意思を持ってとか、そんな条文があるのかもしれませんねw
慰安婦像の問題は、私見ですが・・・、もうここまで、こじれてるんですから、韓国側が、これ以上日本との関係を悪くしたいなら、別に、どんだけでも作ってくれてもいいんじゃないですか?
私も、しばらくの間は、韓国やめてマカオに行きます(笑)
ちょっと遠くなったので不便ですけどね。


弱小不動産屋さん、さすがですね〜w
すでにフェンスを立てて、楽しんでいらっしゃるんですねw
相手が、どう出てくるか楽しみですね。
飽きた頃に、弁護士さんから内容証明送っていただくといいですよ。


tainosinさん、時効取得を簡単なものだと解釈している方が、本当に多いようで、一般の方々が、軽く時効を主張してきます。
もちろん、簡単に時効で取得されてしまう事もありますが。。。
時効を主張されそうな場合には先手を打つことが重要ですよねw






13. Posted by 隠れ近藤教信者   2017年02月19日 20:28
過去のLINEで釜山の慰安婦像とツーショットの画像をいただきましたが、確か設置後間も無い頃でしたよね?
よく無事に帰って来れましたね。
近藤社長の性格からして、そのうち竹島に上陸して占有権の主張をしそうで怖いです。

国も個人も同じ事やってますね!笑
世界平和を望みます。
14. Posted by Y/S   2017年02月19日 20:59
うちのバカ嫁とバカ娘は、ここにきてやっとこせ韓流狂いから目覚めたわ。
催眠術から目覚めたのか慰安婦像騒ぎで怒っとる(笑)
日本全国同じ現象が起きてるんと違うか?
15. Posted by 長谷川   2017年02月21日 08:41
5 土地の時効取得、なかなか難しいと噂では聞いていましたが、本当にあるんですね(^^)

竹島も、もちろんですが、北方四島も取得時効だと言われないように頑張って欲しいです(>.<) 
南樺太は、もう消滅時効でしょうか(^^;
16. Posted by コンドウ   2017年02月22日 22:40
隠れ近藤教信者さん、コメントありがとうございます。
竹島上陸は、しませんのでご安心ください。
何らか、不動産の売買があれば、話は別ですけど・・・・(笑)
最近は、ある理由で、マカオとマレーシアに行きたいと考えていますが・・・、とりあえず、マカオには行ってきますw


YSさん、あはははw
確かに、YS家は、韓流一色でしたもんね。
奥様は、ヨン様から始まり・・・娘さんはビッグバーンでしたね。
グッズをお土産に買って行ったことがありましたが、たぶん捨てられましたね。
今度は、キムチと韓国のりを土産にしますね。



長谷川さん、国家間での時効取得は難しいでしょうね。
何故なら、我が国固有の領土と主張するので、平穏且つ公然と占有ができないからです。
竹島も北方も返していただきたいですね。
南樺太は、どちらのものなのか、疑問です。
北方は、降参してから調印までの間に、持って行かれたっぽいので、返してほしですが・・・・。
返還されたら、タラバガニが、安くなりそうですねw




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