2017年02月12日

2134)中心市街地のマンション(要注意)

2017年、不動産の暴落は、残念ながら的中してしまうかもしれない!

このブログの読者の方々は、すでにご承知のことだと想いますが。もう何年も前から、少子高齢化、人口減少による、不動産価格の下落について書いてきました。

まあ、人口が減っていくのだから、不動産の需要がすくなくなり値下がりをするのは当たり前と言えば、それまでなんですが・・・、これまでは、郊外の新築分譲住宅や土地の売れ行きが悪くなり、値下がりをする中で、逆に、中心市街地のマンションに人気が集まり、マンション価格は高騰したわけで・・・特に三大都市のタワマンは、売れすぎて御免状態でした。

少し前にも書きましたが、中国政府は、国外への資金の流出を減らそうと、法人だけではなく個人にまで規制を強化し、不動産、証券、保険を買うなと、やっきになって流出阻止をしようとしている。

これまで、タワマンを中心に、日本の不動産を買いまくってきた中国人投資家や富裕層は、2016年の初め頃で、爆買いをしなくなり、同年、半ば過ぎから、売りに転じる者もでてきだした。

2016年後半には、不動産を現金に換えたいという、中国人投資家たちの売りは加速してきたわけで、当然、中心市街地のマンションの買い需要は減り、日本人の相続対策買いも一巡したのか減りはじめ、価格高騰による利回り低下で不動産投資家の買いも少なくなった。

これは、市況情報とかではなく、事実、弊社の国際事業部の顧客の動きからも明らかで、購入希望の中国人が激減しましたし・・・タワマンを欲しがる日本人の不動産投資家も減り、買いました報告も少なくなりました。

そして、昨年の秋頃から、それまで強気だったマンションデベロッパーの売り方も、弱気な売り方に転換した。

ネットやチラシを見ていると、よ〜く分かりますよね〜・・・。

在庫が残り僅か的な希少感をかもしだしながら、オマケをつけますよ〜的な売り方になるので、我々玄人としては・・・、はっ?売れ残ってるんかい!と、わかってしまい・・・在庫が少ないと消費者を煽りながらも弱気な売り方をしてるのが、哀れに見えてしまうのです。

こういうチラシを見かけるようになると、水面下での値引きが始まっているわけで、しばらくすると、お客を紹介してほしいと頼まれたりもするわけです。

昨年、東京の人気エリアでも、このような現象が出始め、その波は、他の人気エリアにも、広がり・・・、今年に入ると、東京以外の中心市街地でも、この現象がみられるようになってきました。

そして、人気エリアの、売りがポツポツと増え始めた・・・。

2017年、不動産暴落の年になりそうな予感が、確信に変わりつつあります!

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まあ、東京オリンピックだとか、リニアだとか、インバウンドとか言っても、この下落は避けられそうにないですね。

振り返ってみましょう。

昭和の高度成長期に、家庭を持ったら日産サニーとマイホームということで、猫も杓子もマイホームを買いあさり、人は、郊外へ・・・そのまた郊外へと、ドーナツ化現象は広がったわけだが・・・。

次第に、ドーナツ化の波は止まり、その後は、逆ドーナツ化・・・・今となっては、郊外の家あまり、過疎化は、深刻な問題となっている。

ドーナツ内で育った少子化の子供たちは、大人になり・・・、家なんかあって当たり前・・・、利便性を追求し、都会さ行くべ〜と都会に憧れ・・・、マンションデベロッパーは、ジャンジャンバリバリ、マンションを建てまくって売りまくった・・・ついでに、中国の経済成長を追い風に、中国人やアジアの途上国の富裕層にも売りまくった。

でもね〜・・・・。

東京も大阪も名古屋も・・・マンションが高すぎるんですよね〜。

人気エリアのタワマンは、平均年収の何倍なんでしょう???

高層階は、日本と海外勢の富裕層・・・中層階は、日本人の相続対策と、小金持ちと、高給取りのサラリーマンと、一般の方の無理くりローン購入者・・・中層階以下は、サラリーマンが多い。

さて、ここで問題・・・、こんな高価なタワーマンションが沢山あったら、先々は、どうなるでしょう???

ヒントは、少子化、人口現象、もうすぐ始まる世帯数の現象、外国人投資家離れ、被相続人の死、等・・・、そして、今の状況で、円高か円安かの予想!

答えは、言わずとも、わかりますよね〜。

とりあえず・・・中心市街地のマンション(要注意)ということで、今日のブログを終わらせていただこうかと思いましたが・・・・。

ここで、終わっては、そこらへんにある、不動産評論家のブログと同じですので、ブログランキングの投票はしていただけない・・・かもしれませんw

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なんとなく、こんな感じだと思いますwww


次の買い場は、どこなんだ???

気になりませんか???


このブログの読者さんは、株、FX、先物等をされている人も多いかと存じます。

人気エリアの不動産の価格をチャートだと考えてください。

そして、買いと売りの力関係、物件の数を出来高だと、考えてみてください。


美しい上昇トレンドから、上昇の力がなくなり・・・、新築が買いやすくなり、中古の売り物件が出てきて、喜んで買う人がいて・・・、売る人が徐々に増えて・・・チャートは、徐々に下に向かいます・・・、こうなってくると、売りが加速して・・・、そして、どこかのタイミングで、投げ売り、逃げ・・・・ドーンと下げますよね〜。

そこで、買うか・・・・、もっと下げるのを待つのか・・・、その見極めは、ご自身でご判断ください!

ご利用は計画的に・・・!

間違えました・・・、投資は、自己責任でお願いします!でしたね・・・(笑)


そんなわけで、本日も読者の皆様にブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします。






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この記事へのコメント

1. Posted by 弱小投資家   2017年02月12日 03:53
何時も楽しく拝見しています。不動産価格の下落、もう一部カテゴリーでは天井から下落が始まっている感が有りますが、未だに高値で推移している物も多いですね。これはあくまで個人的な相場観ですが、日経225平均が前回高値の20,952円付けてから下落しだし、半年後程度あとに不動産価格の大幅下落が起きると予想しています。しかしもし21,000円と大きく上抜けるようならば不動産価格も限定的ではありますが一部エリアは更に高騰すると思います。いずれにしても4月以降は大きな動きが有るのではと考えて居ます。
2. Posted by 同業者の虎吉   2017年02月12日 10:43
近藤さんご無沙汰です。
東京大阪の事は知りませんが名古屋で不動産屋取引をしていても値下がりしそうな感覚というのはありません。
中心部のマンションの空室は出たら即売れだし中古も高値での取引もされています。

中国人やトランプ発言の為替の影響はあるかもしれませんが、基本横ばいじゃないかと予想しています。
愛知の一部を除いた郊外と岐阜三重県庁所在地も死にましたので、名古屋中心部の話ですが何か?
特に岐阜三重の田舎は次の人口増加時代が訪れないかぎり再起不能でしょう。
100年は下がり続けること確定(笑)

チャートで考えるというのは面白いです。
今年は、横ばいで2019年から下落が始まり、暴落予想は、オリンピック後の2021年です。
暴落しすぎて買いが入り下陰がついて底を記し、そこからしばらく低迷期が続いてリニア開通辺りから上がり始めると予測しています。

3. Posted by 近藤ファン   2017年02月12日 13:32
タワマン価格チャート!笑
出来高、移動平均線、相対指数、RSI、ストキャスティクス、一目均衡表が不動産でいう何にあたるのかを考えると面白いです。
4. Posted by 長谷川   2017年02月12日 13:59
5 手を出すのが恐いチャートですね(^-^;
チャート表示の右上にある、電池残量が少ないところも面白かったです(^^)笑

不動産の下落対策は、移民も、少子化対策も間に合わないでしょうし、もはや避けられ無いのでしょうか(>_<)
5. Posted by コンドウ   2017年02月12日 23:56
弱小投資家さん、なるほど・・・納得というか、確かに日経225を基準にしてみると、そういう見方ができますね。
私は、もう少し厳しい予想をしておりまして・・・今年は、不動産が大きく下落する年になると思うのには、もう一つ理由があります。
大手のマンションデベが、かなり逃げ腰だからです。
どこまで書いていいのか微妙ですので、これ以上書きませんが、かなりビビってる感がでてきており、彼らは、すでに今年の値崩れを確信しているように思います。
日経225が21000円を超えても、家あまりの供給過多が改善されるわけではありませんし、中国経済成長の原則、中国の外貨両替規制の圧は強く下落は、ほぼ確定ではないかと考えています。



虎吉さん、ご無沙汰です。
横ばいですか・・・だといいですねw
まあ、仮に横ばいの可能性があるとすれば・・・、トランプさんと、安倍首相も、ウィンウィンな感じでしたし・・・、中国と上手に付き合って行く感もありますので・・・、、予想に反しトランプが、まともな動きをした時には、横ばいもありえるかもしれませんね。
トヨタも、アメリカに工場建てて、トランプさんと上手く付き合おうとしていますので、そこらへんでも、名古屋は強いかもしれませんね。
今年、横ばいで終わったら、河豚ごちそうしますw
下落したら、クラブでオーパスご馳走してくださいw
6. Posted by コンドウ   2017年02月13日 00:05
近藤ファンさん、そういう考え方をすると面白いですよねw
特に出来高が気になりますwww
そういえば、全然別件ですが、医療法人のM&Aについて、ご教示お願いします。
近々、お時間をください。


長谷川さん、移民も少子化対策も間に合いませんね。
特に、少子化対策なんてものは、今更・・・です。
なんでもかんでも増やせばいいってものではないですけど、出生率1、3は、さすがにキツイですね。
そして、都市集中とはいっても、建てすぎでしょう。
古いマンションのゴーストタウン化、新築マンションの売れ残り、人気エリアのマンションの売却が増えたら、相場はどうなるのか・・・考えるだけでも恐ろしいです。
電池残量については、深夜なので、私の電池残量も少なかったです(笑)
7. Posted by 千代田不動産ファン   2017年02月13日 12:27
名古屋の高層マンションは空きが出ました。
再募集は礼金を半分にして埋めました。

お世話になった不動産屋さんによると
「最近はサラリーマン大家さんが増えて
都心賃貸の競争も激しくなった。」との事でした。

素人の投資家が増えた事は仲間が多くなり嬉しいですが
付加価値を付けないと都心でも厳しい時代に
なってるようです。
8. Posted by 弱小投資家   2017年02月15日 03:03
近藤社長>返信ありがとうございます。

実需マンションが売れないのは確かに去年秋以降明らかに売れなくなりました。でもこれには要因があり、一つは価格帯が実需に伴なわないほど高騰したこと、もう一つ新規立地用地が買い付け出来ず(これはレジデンスよりもテナント系とかホテル系に持って行かれました)需要と供給のバランスが歪になってしまった事にあると感じます。実需が売れなくなり投資家向け収益物件に価格の影響がでるのは半年から1年程度時間差があると思いますが、体感的には確かにピークは去年秋くらいなのではと思いますが、エリアによっては吃驚するような金額で未だに取引が行われています。纏めますと都内及近郊(横浜市内の極限られたエリア等)び大阪中心部・名古屋のごく一部のエリア等は場合のよってはまだ上昇余地がありますが、理由も無く高騰した地方RCは一相場が終わったと感じます。
9. Posted by 千代田不動産ファン   2017年02月15日 09:31
追伸です。

不動産価格は金融機関の融資の具合で決まる
との説に従えば名古屋の金融機関は固かった分だけ
割安だった。

それがネット社会で県外の金融機関も入り込み
緩くなった分だけ割安が是正されてると考えれば
名古屋はその分だけ上昇の余地はあるような気がします。

残ってる余地は僅かでしょうが。
10. Posted by コンドウ   2017年02月15日 12:59
千代田不動産ファンさん、そうですね〜。
昨年秋頃から、急に東京の不動産屋やマンデベの子たちから、不調の連絡が来るようになりました。
まあ、部分的に好調な場所は多々あるようですが、これまで、強気一辺倒だったのが少し弱気になってきてる感じでした。

続・・・。
名古屋も、すでに値上がりをしていますので、値上がりの余地というよりは、金融機関が厳しかった分だけ、値下がり率は少ないように思います。
まあ、リニアの関係は、未だにワイワイ騒いでいますが・・・私は、名古屋駅のリニア口の土地物件購入をやめたときから・・・・今は、冷ややかに見ていますw





弱小投資家さん、再度の返信ありがとうございます。
確かに、おっしゃる通りなんですが・・・大手デベが少し弱気になっているのが気になります。
マンション系は、ホテルや商業ビルには価格では勝てませんので、一昨年と昨年前半までは、入札等で買えなかったという話をよく耳にしましたが、昨年秋頃からは、入札する予定をやめたとか、入札価格を下げたとか、弱気になっているマンデベも多いので・・・私としては、そこが不安材料の一つでもあります。
何と言っても、大きな影響は、中国経済の鈍化と、両替規制です。
現実問題として、中国からお金を持ち出そうとしても、難しく、以前のあの手この手の両替も通用しなくなってきており、現在所有している不動産を現金化する動きがでてきています。
更に、来年あたりからは、4〜5年前に買った人たちが、短期譲渡期間が明けるのですが、その前に落ちる気がします。
11. Posted by 弱小投資家   2017年02月15日 21:43
中国人投資家(?)達の外貨持ちだしですが、有る一定層以上の人達はいまでも問題無く持ち出しています、というか持ち出しではないですがそれ相応の手法を使って居ます。まあ絶対数が少ないのでアレですが、、、

家にも超絶な高額買い付けが過去に数件入りましたが、本当に物件管理するの?って聞くと、ただ単に都内に物件を持ちたいだけで、インカムは関係なく名誉名声の為だけに買いたい!見たいな御大が折られました。一瞬売ろうかと悩みましたが入居人の事が頭をよぎりお断りしました。でも今考えたらあの時売っておけば、、、なんて考えたします。
12. Posted by コンドウ   2017年02月16日 14:05
弱小投資家さん、まだ爆買いが続いているようで羨ましいです。
こちらは、昨年から急に・・・両替ができる中国人投資家は、減っています。
弊社の国際事業部のお客様は、億を超える物件を買う場合、どうやって本国から持ち出すかを悩んでいるようで、かなり苦労していますし・・・結局のところ、お金が用意できず買えないというパターンも増えてきました。
弊社としては、中国人投資家の資金繰りには、一切関与しないので両替についての詳しいことはわかりませんが、資金繰りのために不動産を売却するケースも増えてきています。

確かに、中国の方は、インカムもキャピタルも考えないで、ただ、欲しいという方も多いですねw
13. Posted by 弱小投資家   2017年02月24日 21:17
近藤社長さま>売買実例報告

神奈川県東京よりの某市、バス便、築25年RC、大規模修繕履歴無し、表面7.75%

元付けで情報(レインズ禁止)出しましたところ24時間で3件満額買い付け入りました。

空腹のライオンの檻に生肉投げ込んだみたいです(^^;)
14. Posted by 弱小投資家   2017年02月24日 21:19
連投スミマセン、上記物件、参考までに大規模修繕を行うとすると表面6,5程度に成ります、、、、
15. Posted by コンドウ   2017年02月24日 21:55
弱小投資家さん、あはははw
空腹のライオンの檻の表現が、とても素敵です。
しかし、今時は、良い物件ですよ。
人気のエリアでは、表面で利回り5%以下が当たり前ですから・・・。
私たち、プロは、絶対に買いませんけどね。
落ちたところを、すくいたいですね。

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