2017年01月05日

2126) 太陽光発電所 利回り10%以上 名古屋市近郊

本日から、仕事始めです。

新年、2回目の更新ですので、ブログ内での年始のご挨拶は、いたしませんが・・・、仕事始めということで、朝一番から、夕方まで、ご挨拶、電話等、あけましておめでとうございますを、何百回口にしたのか、分からないくらい、おめでとうございますラッシュでした。

年明け初日は、あけおめ挨拶からの・・・ビジネスの話・・・、別れ際には、再度、本年も宜しくお願いしますと挨拶をする。

毎年の事ですが、皆さん、心新たに、新年の挨拶をする・・・日本の素晴らしい習慣のひとつだと思います。



不動産業者の年末は、契約決済等・・・年始は、挨拶回りで、結局、年末年始は、バタバタとするわけですが・・・。

昨年末は、いまだかつてない、忙しさでした。


12月に入ってから、通常の契約決済以外に、20件以上の太陽光用地の購入契約を締結しました。

そのうちの8割以上は、私と、太陽光事業担当の高橋、統括事業部長で行いました。

その20件超えの契約に、農地転用や、太陽光の申請等が、絡むので・・・それはもう、戦争状態でした。

でも、なんと申しますか・・・、これまで不動産業をやってきて良かったな〜と思った年末でもありました。

物件を出してくださった不動産業者様、その他、協力者の皆様には、本当に感謝しております。

購入した土地も、道路もついていないような土地や、とんでもない田舎や山奥じゃないですよ。

物件の大半は、通常、坪単価1万円で購入できるような土地ではありません。

たまには、頭を上げてみるものですね〜。

『皆さん、お力をお貸しください! 私は、今年の年末までに、30件の太陽光発電用地を購入しなくてはいけません。 坪単価1万円以下で200坪以上の土地を30区画分です。 宜しくお願いします。』

正直、こんなに買えると思っていませんでした。

私の、予想、想像、想定の限界を超えました・・・。

不動産業者の皆さん、協力者の皆さん、大切な土地を売ってくださった地主様・・・本当に、本当に、本当に、ありがとうございました。


本日は、太陽光発電所 10%以上 名古屋市近郊!というブログを書かせていただける事が、とても嬉しく思います。

そして、皆様のご協力により、購入をさせていただいた土地は、すべて坪1万円で販売をしたいと考えています。


さて、本日のブログです。


本日は、太陽光発電いついて・・・、先ほども書かかせていただきましたが・・・・。

感謝の気持ちで、いっぱいで・・・、又、お待たせしているお客様や、新規のお客様に、太陽光物件をお出しできることが嬉しくて、何度も書いてすみません・・・・。

1ヶ月ほど前から、太陽光発電用地の買取を始めましたが、今現在、購入が確定している物件が20件を超え、購入できそうな物件は、15件・・・・ということで、お陰様で、約30件の買取の目標は達成できました。

2016-11-26-10-46-56


これから、順次、物件化していきます。

税制面上の問題で、3月末の連携に向けて、またまた忙しくなりそうですが・・・頑張ります。

現在、土地付き太陽光発電所購入希望者の方々に、物件資料を出した後・・・、新規の方々にも物件をご案内させていただきます。

その第一弾としまして・・・・。


愛西市諸桑発電所F1の販売を開始します。

BlogPaint


名古屋市内から西へ10数キロ、車で20分であり・・・、津島市のヨシヅヤ本店から徒歩6分の場所に、太陽光発電所を・・・・。

太陽光発電が終わった20年後の事を考えると、かなり良い物件だと思います。

BlogPaint


そして、今回の場所は、すでに舗装済です。

元々、近くの店舗の駐車場だったのですが、賃貸借契約が終了しましたので、この度、店舗の駐車場から太陽光発電用地に生まれ変わることになりました。

肝心要の物件の概要については・・・・。

諸桑概要書1


土地の面積については、現在は、最低面積で計算してありますので、ご希望があれば100坪以内であれば増やすことができます。

何故、土地の増減の話をするのかと言いますと・・・近くの店舗が再び駐車場を必要とした際に貸すこともできますし、これは私の個人的な意見ですが、貸しコンテナなどを併設すると面白いと思います。

そして、これが、配置図と、配電図です。

配線図


続いて、シミュレーションの話になりますが・・・・。

利回りは10、2%・・・。

生産性向上を使えば50%償却ができる物件(3月連携可能)ですので、正味12%ぐらいにはなると思います。

詳しくは、シミュレーションの表をご覧ください。

諸桑 シミュレーション


万が一、計算が違っているといけませんので、念のため、税務署、税理士等に、ご確認ください。


太陽光発電について

弊社では、今年から、ビル、マンション等の収益物件の販売を減らし、土地付き太陽光発電所の販売を始めました。

理由は・・・・。

・人気エリアの利回りの低下

不動産価格の高騰により、空室率の低い優良収益物件の利回りが低下しており、維持費や、借入の金利等の経費を差し引くと、いくらも残りません。
つまり、収益物件としての本来の旨味が少ないということです。

・地方都市、田舎の入居率の低下

少子高齢化、人口減少により、空室率が高くなってきており、満室ベースで考えると高利回りの収益物件になるものの、将来的に満室経営するのは難しい状況です。
空室率次第では、キャッシュフローどころか、賃料でローン返済もできないという危険性があります。

・維持管理の手間暇が多い

中古の収益物件の場合は、修繕、管理、入退去の手間がかかります。
不動産業者に一括管理をしてもらうという方法もありますが、修繕費用等は、所有者負担であるため、時期や金額等、先が読めないということであり、物件が古いほどに、リスクが高くなります。


その点、太陽光発電は・・・。

20年間、買取価格が固定されており、過去30年間の日照データーから、利回りが算出してあるので、収益が安定しているのです。

維持管理についても、草の問題、将来1回はパワコンの交換がありますが、太陽光パネル自体は、発電終了時まで、メーカーの保証がついていますので、マンションや商業ビル等の収益物件よりも維持管理費も少なく、将来的にかかる費用も先読みできるわけです。

大都市の収益物件の利回り低下と、田舎の入居率の低下が、見えておりますので、弊社としては、収益ビル等の販売を減らし、収益物件については、太陽光発電所の販売をメインに切り替えたのです。


そして、太陽光発電の固定買取の低下についても、機材が安くなった事と、約50kwのパワコンに対して、70kw以上のパネルを設置する事で、売電単価が高かった頃と、さほど変わらない利回りを実現することができるようになりました。

総出力が約50kwのパワコンに総出力50kw分の太陽光パネルを設置しても、1日のうちパワコンが約50kwで発電する時間は短いわけで、過積載設置をすることにより、パワコンの総出力を約50kwの発電時間を長時間化させることで、売電単価は下がっても、沢山発電をするので・・・、利回り10%を出すことができるわけです。(50kwを超えた部分はカットされます。)

今回の物件の事ではありませんが、仮に例を挙げると・・・。

過去の太陽光発電、1kwh32円×5.000kwh=160.000円(パネル50kw)

現在の太陽光発電1kwh24円×7.500kwh=180.000円(パネル75kw)

過積載の場合・・・、50kwを超えて発電した部分はピークカットされるので、実際は、32円単価の頃より、少し利回りは悪くなるぐらいですが、今の24円単価であれば、利回り10%は、なんとかクリアできるわけです。

しかも、3月末までに連携をすれば、法人と青色申告の個人であれば、生産性向上設備投資促進税制により、50%償却ができます。(実際は、50%に加えて、初年度分+その他で約60%償却)

収益物件としてだけではなく、利益が出ている法人には節税対策にもなるわけです。

本日は、一物件のみの紹介となりますが・・・、その他の物件もございます。

例えば・・・・こんな、32円案件なんかも、あったりして・・・。

komono


ちょっと小型の物件ですが、32円案件です。

ここ近年・・・、人気エリアの収益率の低下、それ以外の場所は空室率上昇・・・、そんな中での、太陽光発電の、固定買取制度の20年、表面利回り10%は、旨みを感じます。

尚、今後、25物件〜30物件ほど販売をする予定でございますので興味のある方は、下部のバナーから、もしくは、千代田不動産 本社まで、お気軽にお問い合わせください。

そんなわけで、本日は、太陽光発電所販売開始のお知らせでした。


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この記事へのコメント

1. Posted by S不動産   2017年01月06日 00:26
雑種地か白農地で坪10,000円の宿題はきつかったです。
隣の岐阜県海津市で坪25,000円が限界でした。
私が必死になっても探せないものをいとも簡単に30ヶ所も買取してしまうとは、不動産業者としての力量の差を思い知らされました。

今回のツボイチプロジェクト、お役に立てず協力ができなくて申し訳ございません。
人脈の広さの違いでしょうか?
精進します。
2. Posted by 一般投資家   2017年01月06日 11:15
いつも楽しくブログを拝見しています。
太陽光発電は有益な投資です、
奈良県の実例を挙げると、30年経っても壊れていません。
電力買取をしていただける限り半永久延々と発電し売電続けられる。
こんなおいしい話は詐欺じゃないかと疑うかもしれないが、ちゃんと政府が保証してくれているお話で決して怪しいものじゃない。
自分でも50kw弱を4機と800kwを1機持っています。

近藤社長に物申させていただきます。
もっとも、私としては太陽光発電の基本は、個人住宅の屋根とか、工場の屋根や敷地とか、ビルの壁面に設置し原子力の抑制やCO2削減といったものに利用するものであって、単純においしいからとメガソーラーに頼りすぎるのは、不動産投資を生業としている者としていささか邪道だと思っていますが、近藤社長は、太陽光発電を不動産投資として邪道だとは思わないのでしょうか?
差し当たって問題がなければ回答をいただきたくコメントをさせていただきました。
3. Posted by 長谷川   2017年01月06日 19:26
5 僕が言うのもどうかと思うのですが、太陽光発電用地の買い取り、すごくハードルが高そうでしたが、目標達成、おめでとうございます(*^^*)
舗装済みの物件、すごく魅力的ですねo(^o^)o 

4. Posted by 福村   2017年01月06日 19:40
近藤社長が言われた愛西市の物件とはこれだったんですね。固定資産税から逆算しますと評価額は、、、これが坪1万円で販売できるとは、、、素晴らしいです。
5. Posted by 愛西市の住人   2017年01月08日 01:20
近藤さんへ

計算が違うと思いますよ。
1時間あたり最大1800円が正解ではないでしょうか?

>1kw24円×7500=180000円
1kwh24円×75kw=1800円/h

仮に1日あたりの日照時間が8時間(8時〜16時)だとして、発電効率が50%だとすると

1日:1800円/h×8h×50%=7200円
1年:7200円/日×365日=2628000円

売電収入は約260万円/年です。
利回りは売電収入260万円/投資額約2400万円=10.8%

つまり利回りは約10.8%です。

計算はこんな感じでどうでしょうか?
確かに収益物件ですね。

ですが素人が簡単に実現できる物件ではないと思うます。
近藤さんのような行動力のあるスゴ腕不動産屋がいてこその物件でしょう。


6. Posted by コンドウ   2017年01月08日 11:13
S不動産さん、いえいえ、ご協力ありがとうございました。
逆に、手間暇かけて探していただき、労力を使わせてしまい申し訳ございませんでした。
今回、11月〜12月の2ヶ月で、30件の太陽光用地を購入すると目標を立てて、同業、金融機関、税理士、弁護士、議員、地域の顔役の方々に声をかけさせていただき、一気に買取をしました。
検討物件は100件を超えてます。
12月末で25件・・・今年は1月中旬までに10件以上・・・15件ぐらいになるかも・・・の契約予定があります。
それもこれも、全て皆様のご協力のおかげです。
動いていただいた全ての方に感謝しております。


一般の投資家さん、お気持ちは、とってもよく分かります。
利回りの問題ではなく、不動産職人的な考え方をすると、邪道ですよね。
でも、それは、我々、不動産おたくが求める事であり、一般の方の大半は、そんな事は求めていません。
お客様第一主義は、相手の立場で考える事が大切なので、エコで、収益があって、節税対策ができる太陽光は、今の時代の、リスクが少なく効率の良い投資だと思います。
不動産職人としての腕は、土地集めのほうで頑張りましたw


長谷川さん、ありがとうございます。
なんとか、目標達成できました。
ここのところ、死ぬかと思うぐらい忙しく、人生最高に忙しい年末だった気がします(笑)
そこで、知った事・・・・・、本当に忙しいというのは、忘年会も参加できない、できたとしても二次会に行かずに、帰って仕事をする・・・・というのが忙しいということなんだと知りましたw
ついでに言うと、飯食いながらとか、風呂やトイレにパソコンを持ち込んだり、マッサージしながらスマホフル稼働とか・・・今までは、甘っちょろい忙しさだったことを知りました(笑)
いい経験させてもらいました。




7. Posted by コンドウ   2017年01月08日 12:08
福村さん、逆算すると、かなりの坪単価になりますね。
20年後に、売ったり貸したりする可能性が高いか低いかの問題なのですが、当然、高ければ固定資産税が高く収益減、低ければ収益増になりますので、どちらを選ぶかは個人の好みだと思います。
要するに、出口戦略を考えるか考えないかなんですけどね。
でも、以外と、20年後も、安くはなるでしょうが、それなりの単価で売電できそうな気もしますが・・・・。
20年後は、わかりませんからね〜(笑)


愛西市の住人さん、お詳しいですね。
ご指摘いただきありがとうございました。
kwと、kwhは、別物ですが、ついつい普段話すように、kwと書いてしまいました。

私の計算が、違っていたらすみません。
おそらく、私の挙げた例は、32円の時と、24円過積載の比較例なのですが、今回の物件の事を書かれていますよね。

一応、分かりにくいと思いましたので、少し修正をしましたのでごらんください。
kwhを kwと表記していたのを直し、補足をつけました。

ピークカットの例として・・・1ヶ月計算で・・・想定される発電量として・・・。

過去の太陽光発電、1kwh32円×5.000kwh=160.000円(パネル50kw)
現在の太陽光発電1kwh24円×7.500kwh=180.000円(パネル75kw)


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