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2016年12月03日

2115)農地、山林、雑種地は、重要事項説明が必要なのか?

本日は、少し、専門的な話になりますが・・・・。

重要事項説明の話です。

この内容は大変重要ですので、十分理解を・・・ってやつなんですけど・・・このブログは、玄人さんだけではなく、素人さんもいますので・・・簡単に説明をしておきますが・・・。

宅地建物取引業者(不動産業者)が、宅地建物の取引をする際に、宅地建物取引士が、取引当事者に取引等、契約上重要な事項を説明することをいう。
説明の内容を記載して当事者に交付する書面を、重要事項説明書という。宅地建物取引業法第35条に規定されているため、不動産業界用語で重説、又の名を、35条書面ともいいます。

重要事項説明は、宅地建物取引業者が自ら売主として取引する場合、又は、不動産取引を代理・媒介する場合であり・・・、その説明は、売買契約や賃貸借契約が成立するよりも前に行なわなければならないのであります。



そんなわけで・・・。

先日、不動産業者、4名で楽しく飲んでいました。

事の発端は・・・、そのうちの一人が、我々は、宅地建物取引業だから、市街化区域の農地や雑種地は、お客様に取引上の損害があっても、1000万円を上限にした保証は、該当しないので受けられないという話をしたのです。

その時に、別の業者が、農地は、そもそも宅地建物ではないから、宅建業法35条書面(重要事項説明)は、必要ないという話になりまして・・・・。


そうだとしたら、雑種地や原野等、宅地建物じゃなければ、重要事項説明はいらないな〜wと・・・・。

別の不動産業社が・・・、いや、建物を建てることを目的にしているのであれば、それは、宅地であり・・・重説が必要なのではないかという話になりまして・・・。

私も、じゃあ、これからは、調整区域の農地や雑種地の売買は、重要事項説明をするのはやめようか?と・・・言ってみたみたのですが・・・。

なんだかんだ言っても、酒の席での話であって、結局、4人とも、市街化区域、調整区域、未線引きだろうが・・・宅地、農地、雑種地とか関係なく、重要事項説明をして、その後に契約をしているということでした。

法律が、どうであろうが、不動産業者が不動産の取引をする以上、重要事項は、やるべきだと思います。

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重説は身を助けるw

調整の雑種地の売買で、市街化調整区域内であるので原則建物の建築はできませんという条文ひとつで、どれだけ命拾いしたか分からないくらい・・・需要事項説明書に助けられたことか・・・。


というのも・・・勝手に建物を建てたりして、行政から指導を受けた際に・・・、不動産屋が建つと言ったとか、建物を建ててはいけないと知らなかったとか・・・、意味のわからない言い訳をして、不動産業社に責任をなすり付けようとした輩が、けっこういましたからね〜。

昔、ある運送会社なんて・・・、ドラム缶を何百個も並べて、その上に床を作り、その周りに鉄骨を組んだり、コンテナを積んだりして、屋根までつけて、簡易配送センターまで勝手に作ったことがありました。

運送会社の駐車場にすると言って、雑種地を借りておいて、無断で倉庫や、配送のプラットホームまで作っておいて・・・、行政から撤去するように言われたら・・・、不動産屋が建ててもいいと言ったと主張して・・・、当社宛に、弁護士を使って内容証明で、2億ぐらいの損害賠償請求をしてきた馬鹿がいましたけど・・・。

重要事項説明に、しっかりと、建たない!と記載してあったので、すぐに相手が引き下がりましたけど・・・。

その他にも、いろいろありまして・・・、農地に、突然、鉄骨を、おっ立てて小屋を作った人もいまして・・・、不動産屋が建つと言った、知らなかったととぼけられたことも・・・、とにかく、重要事項説明で、何回、助かったのか分からないですw

結局、重要事項説明書というのは、お客様に対して、きちんと理解をしていただき、不動産業者が、正しい取引をしたという証明になるわけですので・・・、お客様のためだけではなく、不動産業者のためにもなるものなのです

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まあ、それはそれとして、ちゃんとした取引をするために、どんな物件でも重要事項説明をするとして・・・・。

でも、実際に、法的に、市街化調整区域の、農地や雑種地に、重要事項説明は必要なのか、どうなんでしょうね〜・・・。

大半の不動産業者は、すべての取引に対して重説をするわけで・・・この問題は難しいです。

まず、業法では・・・、宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。ということですが・・・・宅地、建物以外は、そもそもが、宅建業法の適応外だというのは間違っています。

宅地の定義として、市街化区域内であれば、用途地域内の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むとありますので・・・、 農地だろうが、山林だろうが、宅地ということですので、宅建業法が適応されるので・・・、地目の如何を問わず、建物が建つことを想定しているため重要事項説明の義務が生じます。

逆に、調整区域内で、買主が将来に渡り開発許可等を取得して建築の予定が全くない土地であれば基本的には、宅地建物の定義から外れるので、宅建業法の範疇外ということで重要事項説明が不要と考えられるわけです。

まあ、しかし、現実問題として・・・、調整区域内で建物を建てる予定が全くない農地、山林、雑種地だからと言って、重要事項説明をしないで取引をしたら、取引後に、言った言わない、聞いた聞いてない、不誠実だ等、ゴタゴタしたりしてトラブルが生じる可能性がありますので、重要事項説明はしておいたほうがいいのは間違いないです。

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最後に・・・もう一点・・・。

基本的に、重要事項説明は、買主や借主を相手にするものなのですが・・・・念のために、売主や貸主にもしておいた方が良いです。

重説、契約等、きちんと取引をしていても、極稀に、因縁をつけられることもあります。

買主ではなく、売主が、何らか因縁をつけてくる場合もあり・・・、宅建業者が売主や貸主に対して重要な事項について説明をしていて、第35条違反にはならなくても・・・、弁護士等は、第47条(重要事項の不告知)違反に該当するとか、プロが素人不利の契約をした等と主張してきます。

まあ、不動産の取引をする際は、宅地建物でなくても・・・、買主も売主にも、重要事項説明をするのがベストだと思います。

重説は身を助けるw

宅建業者たるもの・・・、農地だろうが、山林だろうが、雑種地だろうが・・・重要事項説明は必要に決まってるでしょうw

そんなわけで、本日は、農地、山林、雑種地は、重要事項説明義務があるのか・・・について書かせていただきました。

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この記事へのコメント

1. Posted by 福村   2016年12月03日 07:12
市街化調整区域などイロイロ制約があり、抜け道は微妙ですが、完全に脱法行為で家を建てる方がいますね。
抜け道は一時的に小作権設定し耕作面積を増やすなど、脱法は農業倉庫と偽り建ててしまうものまでありますね。
結局建ってしまうと役所にクレームつけてもそのまま放置ですが。
影響をうける隣地は買えるチャンスがあれば買うべきですね。
細い土地だからですが細い道にいっぱいいっぱいの塀を建て、当然建ぺい率も無視。しかもこちらの門扉前の車を寄せる土地にはみ出して車止めるつもりだったと言われたときはびっくりしました。
事前に察知してブロック積み阻止しましたが。
もともと道が狭いこともあり、家の前に車が簡単には付けられなくなりました。
裏に県道の新道がついてそちらからの出入りができるようになり事なきを得ましたが表門が裏門みたいになってしまいました。

2. Posted by 同業者   2016年12月03日 10:24
いつも楽しく読んでいます。
改めて指摘を受けると、宅地建物取引業法という名称だけに考えてしまいますね。
宅地、農地に関係なく当たり前に全ての取引に重要事項説明をしていました。

宅地建物取引業法協会も調整の農地の売買の相談があった場合、当協会は関係ないとしらを切るんですかね〜?
3. Posted by パパラッチ   2016年12月03日 19:52
深く考えさせられますね。
宅地建物取引士ではなく不動産取引士に変えてしまえばいいのではないでしょうか。
4. Posted by 長谷川   2016年12月04日 07:34
5 重説は身を助けるw

売主、買主共に同席での重説が理想だと思うのですが、どうでしょうか(*^^*)?
時間が掛かりすぎますかね(^^;
5. Posted by コンドウ   2016年12月04日 23:48
福村さん、調整区域は、いろんな脱法方法がありますからね〜。
行政が、強硬な姿勢で対処しないですからね。
昔に比べると、脱法行為も少なくなりましたが・・・まだまだあります。
私の場合は、プロですから、黒、グレーの無許認可で無茶をしたり、虚偽の申請をするような事はしませんが、行政に相談して交渉しながらグレーギリギリの白で許認可を取得することはあります。
でも、原則を知らずに、例外や、違反を、常識化している人も多いので、重要事項説明は、宅地以外のものでも、しっかりとやっておく必要があります。


同業者さん、指摘はしていませんが・・・w
まあ、宅地の定義を考えると、実務と法との矛盾を感じますよね〜。
言われてみれば・・・、協会は、農地の売買でも、ちゃんと対応してくれるのか疑問ですね。
調整の農地売買は、お客様に、協会や保証の話をしたらあかんのかもしれませんね・・・。
今度、宅建協会の役員に聞いてみます。


パパラッチさん、そのネーミングいいですね〜w
以前、講演の際に、司会の方から、宅地建物取引主任者であり、不動産コンサルティングマスタ〜〜〜として・・・と紹介された時に、なんとなく恥ずかしかったのを覚えています。
今だと、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスタ〜〜〜と紹介をされるわけですが、不動産取引士と、不動産コンサルタントのほうが、なんとなく聞こえがいいですね〜w


長谷川さん、私の取引は、なるべく両者を揃えてやるようにしていますが・・・、けっこう売主さんは嫌がる人が多いです。
あとは、重要事項説明の中で、売主さんの前で、隠れた瑕疵が発見された場合・・・と読み上げるのが、なんとなく嫌ですw




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