2016 宅地建物取引士試験 お疲れ様でした。2107)カラーブロックオフィス&カフェ (撮影会)

2016年10月21日

2106) 不動産の立ち退き

このブログの読者さんには、不動産業者の方が沢山いらっしゃるわけですが・・・、おそらく、大半の不動産業者さんは立ち退きという仕事をされた事があるのではないでしょうか?

専門職の立ち退き屋さんは少ないと思いますが・・・、仲介業務をしておりますと、何らか立ち退きが絡んできます。

その前に・・・一般の読者さんに、立ち退き・・・なんか悪そうだな〜と思われるのも嫌なので・・・ちょっとだけ説明をしていきますが・・・、悪い仕事ではありません。

昔のドラマや映画で、立ち退きというと・・・、ガラの悪いお兄さんが、家族仲良く住んでいるご家庭に乗り込んで・・・女、子供、老人に『オラオラ〜・・・早く出て行かないと、ダンプで突っ込むぞ〜・・・、火事になって無くなったら借地権は消滅するんだぞ〜・・・。』みたいなイメージがあるかもしれませんが・・・。

今時、そんな事は、ありません・・・昔も、あったのかどうか知りません・・・。

どちらかと言うと・・・、事業の協力のお願いに上がり・・・、移転先の費用、引越し費用、権利損失の保証等を、相場よりも高く出させていただきますので何卒・・・みたいな感じで・・・、頭を下げて下げて下げまくる・・・といった感じです。

そして、一般の方々が思っているのと大きな違いは、我々に対して、無理難題、無茶苦茶な事を主張したり、暴力的言葉を吐いたりするのは、相手側なのです。

10年前に死んだ犬の壊れた犬小屋の移設に、300万円請求された挙句に、100万円の墓を立ててくれと請求された事もあります(笑)

無茶言い張りますわ〜・・・、まあ、それはそれとして・・・・。

立ち退きといっても、底地の上物(建物)とかだけではなく、行政や、組合が行うものもあり・・・、どちらかと言うと・・・・、我々民間よりも、道路買収や、区画整理等の立ち退きの方が、強引で横柄な気がします。

愛知県西部の某市なんかは、私の土地を、勝手に道路として使っていて、返してくれと言ったら・・・勝手に間違えて道路にしたくせに、すでに道路になっているので返せないと主張するし・・・・、某地域の区画整理なんかは、大型地権者の弊社の意見を聞く事もなく、勝手気ままに組合を発足して、多数決に毛が生えたぐらいの賛成意見で仮換地指定・・・ある意味、Vシネの地上げ屋以上の強引な手法・・・・恐ろしいです・・・・w

区画整理の始まる前に、売り畑という理由で100筆ぐらいに分筆して、親兄弟、社員、友達、ご近所さんまで、仲間内の所有権移転をして、権利者を増やしてやろうか・・・とか、移設に多額の費用がかかるようなものを建ててしまおうか・・・と思ったのですが・・・、まあ、地元ですし・・・、相手の立場で考えると、自分がやられて嫌のな事を、相手にするのも嫌ですし・・・そもそも、大人気ないのでやめましたが・・・。

なんだかんだ言って・・・、我々、不動産業者が行う立ち退きというのは、紳士的な交渉をするので・・・・立ち退き=悪徳業者みたいなイメージは捨ててください。

まあ、行政や、組合の方々より、不動産業者のほうが、ちょっぴり人相が悪いのは認めますが・・・・。

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さて、本題に入りますが・・・。

先日、とんでもなく難しい、立ち退きの依頼をいただき・・・現在、受けるか否か迷っております。


近年、地価が高騰した、A県のN駅の近くで・・・・。

読者さんから・・・、名古屋って書けよ!って言われそうですが・・・。

立ち退きというよりは、建物の買取の話なんですけど・・・、土地と建物の所有者が違いまして・・・土地所有者から・・・『土地を売りたいので、建物を買いたいので何とかしてほしい』と、交渉の依頼がありました。

報酬は、特命で売却の仲介をさせてくれるという事と、借地権割合以上に安く買えたら、安く買えた金額相当の半分を立ち退き費用として支払ってくださるということです。

例えば、借地権割合が、建物所有者4億と、土地所有者1億だとして・・・、私が、建物を1億で土地所有者に買わせた場合、2億あるので、半分の1億を報酬としてくださるということです。

この仕事、儲かるな〜と思うかもしれませんが・・・・、内容を聞いてビックリ・・・・。

すでに、双方に弁護士は入っていますし・・・これまでに6件の不動産業者がトライしましたが・・・できていないのです。

まあ、建物所有者との交渉だけではなく、建物所有者が貸している店子たちとの交渉もあり、その店子も、転貸をしており、ひじょ〜に複雑な・・・・、これ以上書くと場所が特定されるのでここまでにしておきますが・・・、とんでもない状況なのです。

私が、この話を聞いた時・・・何と答えたと思いますか???

土地所有者代理人 『所有者は、近藤社長の共通の知人の***さんから話を聞いたということでして、私も近藤社長とは顔見知りですし・・・、是非、千代田の近藤社長に・・・と・・・・。』

 『それは・・、ペンパイナップル アッポォーペンですね〜・・・。』

土地所有者代理人 『どういう意味ですか?』

 『本件との関係で深い意味はありませんが・・・、感覚的な表現と申しますか・・・、う〜ん・・・、年末の余興でやろうかと思っているだけです・・・・。』

土地所有者代理人 『余興的な感覚で、お引き受けいただけるという事ですかw』

 『違う、違う・・・、ペンパイナップル アッポォーペンは関係ないです・・・、少し考えさせてください。 問題は、店子の転貸先とのラインと、その他の店子のラインなんですよね〜、私の人脈でルートがあるのか、ちょっと調べさせていただきたいです。 一つのルートは、国が違うので・・・、少し、お時間をいただきたいです。 一週間以内に返事をします。』

ということで・・・・お時間をいただき、今、調査&検討をしておりますが・・・、又貸ししている飲食店の代表の知人も見つけましたし・・・、もう一件の又貸ししてある外資系の店舗と会社も、領事館を通して、ルートは何とかなりそうですが・・・、今のところ、金額的な事や、すでに話が複雑化しているので、お引き受けは難しい感じですかね〜・・・。

まあ、こういう感じの難しい立ち退きの話は、ここまでにしておいて・・・・。


土地の所有者と建物の所有者が違うという物件(底地)を買った場合の立ち退きについて、プロの進め方を書かせていただきます。

正攻法は、もちろんの事ですが・・・・変化球の話も・・・どこまで書けるか微妙ですが・・・書かせていただきます。

本日は、読者の皆さんに・・・・立ち退きというのは・・どのように進めたらいいのかを、説明させていただきます。

まずは・・・、誰が交渉をスタートするのが良いのか分かりますか?

ー分  不動産仲介業者  J杆郢痢 ´し築屋、ハウスメーカー ド堝飴坤灰鵐汽襯織鵐函´ξち退き屋 不動産ブローカー等

,痢⊆分というのは、絶対にダメでして・・・決定権がない、第三者を間に入れるのが良いです。

不動産会社である弊社が購入した物件の立ち退きでも、最初は、第三者にお願いをします。

最初から弁護士さんを使うのも、相手も身構えるのであまりお勧めしませんし・・・立ち退き屋や、ブローカーさんも良くないですし・・・建築屋やハウスメーカーも、いまいちです。

やはり、仲介業者か不動産コンサルにお願いをするのがいいです。

あとは・・・、相手の出方次第で、弁護士に頼むのか、立ち退き屋にお願いをするのが良いです。

弊社が所有者の場合も、最初は、不動産仲介業者かコンサル→次に自社の社員→私→・・・それでも無理なら弁護士という順序です。

逆に、他社や、お客様から依頼を受けた場合は、弊社社員→次に私が行きます・・・それでもダメなら、弁護士と相談しながら進めていきます。


実際の交渉の進め方としては・・・、まずは、立ち退きの依頼を開始する場合は、とにかく、きちんとご挨拶をして社名と役職、名前を名乗り、立ち退きをお願いする理由→これまでの感謝の気持ちを伝えて、立ち退きのお詫びをしながら、条件面はできる限り頑張らせていただきますと、ご協力のお願いをして交渉を開始します。

ここで、相手が、どう出てくるか・・・・。

ほとんどの方は、突然の話に驚き・・・すぐに、金額の話にはなりませんし・・・逆に、建物所有者も急にそんな事を言われても困るという感じです。

ファーストコンタクトは、とりあえずこんな感じでOKです。

ここで大切な事は、次のアポイントを取るということです。

こちらは、立ちのく立ち退かないの返事と、立ち退き料について算出をして提示をさせていただきたいということを伝えて、1〜2週間ほど時間を空けて次のアポを取ることです。

次に会った時に、相手方が、NOと返事をしてくることは少ないです。

それよりも、まずは、こちらの条件を聞きたがるケースが多いです。

こちらは、正規な査定を出した上で、あとは相談という形にします。

ここで、半数以上の方は、話にならないとNOの返事が返ってきますし・・・あとの方は、相談の範囲を探ってくるか・・・、金の問題ではなくNOの返事をしてきます。

一部の方は、OKしてくださりますが・・・実際、即OKをいただける確率は10%以下です。

ここからが、本格的な立ち退き交渉の始まりです。

話にならないという方は、金額の問題ですので、何度も会って、相場を説明し、相場よりもこれだけ出させていただくという交渉をしていきます。

相談の範囲を探ってくる方も同じように説明をして、相場以上の部分の話をしながら、移転先などの条件を詰めていきます。

問題は、金の問題ではないという方ですが・・・、これは、もう、通って通って通いまくって頭を下げまくり、お願いをして、こちらの誠意を見せるしかありません。

そこから、金額の話や、移転先の話にしていくのです。

ここでは、変化球を投げないといけない場合もあります。

変化球というのは、どういう事かというと、これまでは、直球勝負だったわけですが・・・、ここからは、少し違った角度から交渉をしていくのです。

例えば・・・、その地域の顔役の方に間に入っていただくとか、共通の知人を見つけるとか、相手の親戚筋、その会社関係、交友関係等を探して、そこからお口添えをいただくようにするのです。

この情報は、あそこの息子さん、一流企業の***にお勤めなんですよとか、親戚関係は、ご近所の方々が教えてくれます。

交友関係や会社の関係は、相手から直接情報をいただくこともできます。

プロは、こうやって直球と変化球も使いながら交渉を進めていきます。

でも、勘違いしないでいただきたいのは、ここまで来る段階での直球、変化球についてですが、相手が不快感を持ったり、怖がったりするような事のないように進めていくのは絶対条件です。

ご近所、知人、友人、会社関係を巻き込んだとしても、高圧的にではなく・・・あくまでも、共通の知人ということで、柔らかく穏やかに交渉をすすめます。

ですから・・・先ほど書いたような、昔の地上げ屋みたいな事のないように進めるわけです。

まあ、こんな感じで進めていくわけですが・・・・、これで、立ち退きができるのかというと・・・できない場合も多々あります。

この場合ですが・・・、ここで、初めて弁護士さん登場です。

借地契約の契約書上の違反について何かないのか・・・賃料の増額請求はできないのか・・・、建物の老朽化について近隣や地域に迷惑をかけていることはないのか等、あらゆる角度から検証し・・・立ち退きを進めていきます。

通常、弁護士を使うと、弁護士VS相手方となるわけですが、そこに、交渉しているものが適度に相手方と話をしながら交渉を進めていくのですが・・・、もちろん裁判になったら、弁護士さんに全てを任せる事になりますけどね。

ここまで、簡単に、サラッと書きましたが・・・・、皆さんが思っているより、かなり厳しく難しく大変な仕事です。

すでに、建物と土地の所有者が違う物件を所有してしまっている人は仕方がないですが・・・、できれば、素人さんは、こういう物件には手を出さない方が良いと思います。

もし、それでも、手を出す場合は・・・、それなりに安い価格で買ってください。

私の買取価格の基準は、現在の相場の賃料で表面利回りが5%以上になるような価格で購入をします。

つまり、賃料の増額請求をして、利回りが5%以上で回るのであれば、買って交渉をする価値があり・・・5%を下回るのであれば買う価値はないと判断しています。

もう一つ重要な事は、その物件の立ち退きが成功した場合の出口と経費と利益です。

失敗した場合の5%確保と、立ち退きをした場合の利益を考えて、買うか買わないかを決めてください。

まあ、それでも・・・基本的には、素人さんは、手を出さない方がいいかもしれませんね〜。

最後に、気をつけていただきたい事がひとつあります。

立ち退き交渉をお願いする相手を間違えると、法外な金額を請求されたり、中途半端に無茶苦茶な交渉をされて状況を悪化させることもありますので、気をつけてください。

そんなわけで・・・本日は、立ち退きの話でした。

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この記事へのコメント

1. Posted by たかし   2016年10月21日 20:34
近藤社長様 昨日は、お忙しい中、お電話いただきありがとうございました。
今回、太陽光発電ご縁があり良かったです。
来月よろしくお願い致します。
2. Posted by 諭吉   2016年10月22日 02:27
5 惜しげも無く立ち退きのノウハウを公表しちゃいますか!
知ったところで簡単に真似出来るものではないですが流石です。
勉強になりました。
3. Posted by 千代田不動産ファン   2016年10月22日 14:11
宅建の受験をするまでは、借地権があるのに
どうして地上権がが存在するのか分かりませんでした。

地上権は弱者である賃借人の救済制度だったのですね。
地上権の設定で、賃貸人との力関係は逆転。

民法の面白さは、こんな所にある気がします。
4. Posted by 長谷川   2016年10月22日 14:39
5 今回も素敵な内容で、楽しく学ばせて頂きました(^o^)!
近藤社長のPPAPですが、ラストカットの可愛いしぐさが気になって仕方がないです(*^^*)笑
5. Posted by コンドウ   2016年10月22日 22:29
たかしさん、こちらこそお話ができてよかったです。
ありがとうございました。
来月、お会いできるのを楽しみにしております。



諭吉さん、コメントありがとうございます。
立ち退きのノウハウなんて、不動産業者であれば、ほとんど知っていると思いますが・・・。
コメントのニックネーム・・・素敵ですwww


千代田不動産ファンさん、そこまでの事が言えるのは、相当理解されているということです。
更に言うなら・・・地役権を考えると、もっと楽しく感じるのではないでしょうかw


長谷川さん・・、近藤社長のPPAP・・・(笑)
この表現に、思わず笑ってしまいましたw
6. Posted by 同業者   2016年10月23日 00:21
10年以上前の古い話ですのでお忘れかもしれませんが、近藤さんが借地権付き建物所有者のコンサルタントと名乗り、外国人研修生の寮として建物を賃貸したいので承諾旨の内容証明を送るという連絡がありました。
お断りをしたのに内容証明をぶつけてきて、その後に土地所有者である当社に法外な値段で建物を買い取らせようとした事がありました。
内容証明は法外な値段で建物を買わせる為の仕掛けだと気付きましたが、買わないという選択ができない状況に追い込まれ泣く泣く購入をしました。
近藤さんは借地権付きの建物側だけではなく立ち退きもなさるんですね!
流石、、、降参ですわ
7. Posted by コンドウ   2016年10月23日 01:16
同業者さん、覚えていますよ。
確かに、降参していらっしゃいましたねwww
御社が建物所有者に対して足元を見て、強引な立退き交渉をされたから、建物所有者が困って私に相談してきたのではないでしょうか?
御社の初回の建物購入希望提示金額の5倍以上でご購入いただき誠にありがとうございました。
とは言っても・・・借地権割合の1割増し程度だったと記憶しておりますので法外という例えはどうかと思いますが・・・。
おかげさまで、あの時のお客様は、ご近所に新築を買われて息子夫婦と幸せに暮らしています。
常に自分が正しいとは思っていません・・・、私は、私の考えで、どちら側になるかを決めます。
また機会がございましたらお仕事しましょうw
8. Posted by YK   2016年10月23日 05:48
6. Posted by 同業者へ

豆腐の角に頭をぶつけて
死になさい
9. Posted by コンドウ   2016年10月24日 01:27
YKさん、ありがとうございます。
ニコ動か、YouTubeか忘れましたが、以前、豆腐の角で頭をぶつけて死ぬには、秒速340mの速度が必要らしいですw
10. Posted by 読者   2016年10月24日 06:17
いつも楽しくブログを読ませていただいております。

コメントにあった地上権の理解は不正確どすね。近藤さんもお分かりだと思いますが、まず『借地権』ということばは賃借権と地上権をまとめた言葉です。
また、民法は地上権でも賃借権でも賃借人の保護はあまりしていません。なぜなら民法の地上権や賃借権は建物所有だけを想定しているわけではないからです。
地上権のほうが権利として強いのは権利の性質が物権だからであって(賃借権は債権)、賃借人を保護したからではありません。
そこで出来たのが特別法の借地借家法なのです。この法律は建物所有目的に限定して賃借人の地位強化を図ったものです。
11. Posted by 千代田不動産ファン   2016年10月24日 07:19
読者さん

丁寧な解説をありがとうございます。
大変参考になりました。

私のコメントは素人の感想文として
書かせて頂きました。

この世界でプロとして生きようと思えば、
まだまだ勉強不足ですね。
12. Posted by コンドウ   2016年10月25日 02:16
読者さん、法的に簡単に言ってしまうと・・・地上権は物権であり、土地賃借権は債権という感じですね。
我々、宅建レベルでは、そこまで深く民法を理解しているわけではなく、物権と債権が、支配と請求ということまでぐらいをなんとなく理解している感じで、物権は、絶対的権利として支配的な主張することができ、相対的な権利であり債務者等の特定の相手にしか主張できないということも、なんとなく分かるかな〜というレベルです。

実際の話・・・、借地権については、地上権が設定されていることはほとんどありませんので、基本、土地賃借権が一般的です。
民法上、土地の賃借権は、賃貸人の登記の協力義務がなく、土地を借りている人の権利が不安定ですので、土地を借りている人が建物を登記をすれば、借地借家法により保護されると解釈をしています。
逆に・・・、地上権には、賃貸人には登記の協力義務がありますので、そこを考えると、地上権は弱者である賃借人の救済制度とか、地上権の設定で、賃貸人との力関係は逆転と考えるのは、よくわかります。

そして、私が思うのは・・・、他人様の土地を利用する物権である、地上権を理解すると、延長線上という言い方は変かもしれませんが、地役権や永小作権が、用益物権であることを理解できるので面白くなるということです。
宅建民法学習では、所有権、占有権は、理解るでしょうが、担保物権が、留置権・先取特権・質権・抵当権という事や・・・、何故、これらが、物権であるのかという深い部分や、民法の中で、それぞれの繋がりみたいなものまで理解はできないと思います。
そういう私も、たいして理解できていません・・・。
私も、勉強になりました。
ありがとうございます。
13. Posted by コンドウ   2016年10月25日 02:47
千代田不動産ファンさん、


土地賃借権、地上権も、借地借家法上の借地権に含まれているので、どちらも他人の土地を借りて土地を使用する権利なので、強い弱いとか、救済とか考えるのはわかります。
事実、昔、私も・・・、講師から、債権と物権が理解できていない状態で、地上権のほうが強い、賃借権のほうが弱いと教わりましたので、千代田不動産ファンさんと同じように思っていました。
物権と債権、支配と請求という考え方をできるようになるには、民法の各分野を勉強し、それが繋がってきて・・・試験直前ぐらいだった気がします。

簡単に言うと、地上権の場合は・・・・、地上権を持っている人は、土地の所有者の許可がなくても、地上権を譲渡、売却することができますが、土地賃借権の場合は、土地を持っている人の許可がなければ、その権利を譲渡することはできないわけです。
つまり、このあたりの事を考えると、地上権は物権、土地賃借権は債権なのです。
うむ〜・・・、うまく説明できてないかも・・・。
私の説明は分かり難いというか、読者さんの説明が一番分かりやすいかもしれません。

14. Posted by tainosin   2016年10月26日 15:47
同業者さんは本性が現れましたね。

加害者が被害者を装うとは、このことでしょう。


15. Posted by コンドウ   2016年10月27日 01:31
tainosinさん、ありがとうございます。
私側から見ると、足元を見た無茶な立退きをしていた悪徳不動産屋に交渉をされていた可哀想な借地権付き建物の所有者の味方になり、高値で取引をしたということで、私は正義の味方ですが・・・。
向こう側から見ると、建物評価0円の木造の古家を借地権割合以上の金額で買わされたわけで、私は超クソ胸糞悪い不動産屋だと思いますので、お互いに言いたいことを言ってればいいんだと思います(笑)
私も、自分の取引に、他の不動産屋がしゃしゃり出てきてウダウダ言ったらムカつくので、同業者さんの気持ちは理解できます。
まあ、ただ、ものには限度というものがあるので・・・、知識がない人相手に無茶苦茶な値段で買い取ろうとしたらあかんと思うだけです。

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