2016年09月27日

2101)収益物件発表会

先日、不動産業者5人で集まって、イタリアンの個室で2016収益物件発表会をしました。

この集まりは、毎年、10月〜12月に開催されるのですが・・・。

5人の不動産屋が、特殊な収益物件を仕込んだ話を順番にしていって、表面利回りと実質利回りのパーセンテージを発表し、自慢しあって、金、銀、銅の入賞者を決めて、入賞者3人で、残りの2人の、食事代と飲み代を払うという、とてもくだらない会合なのだが・・・。

要するに、5人分の飲食代を入賞者三人で割って払うということなのですが・・・。

因みに、昨年、私は、4位で・・・金銀銅の三者に、会計の度に『近藤さんと、**さんは、儲かってないから俺たちが払うよ〜w』と、高額の食事代と飲み代を払ってもらい、めちゃくちゃ悔しい思いをしました。

なぜか、5人とも、高価なカバン、高価な腕時計をして、シャンパン、ワインを、ガバガバ飲んで、派手な感じでありながら・・・、収益物件の話を小声でしているわけで・・、実は、一般の投資家から見たら、とんでもない化け物連中の集まりに見えるのかもしれません。

昨年の優勝者は、愛知県の某幹線道路沿いの調整区域の農地を、ありえない激安な価格で取得して、20年の事業用定借で飲食店に貸して、表面利回り36%の仕込みをしたOさんが金に輝いた。

2位と3位は、ビルだったので投資した金額は、大きかったのですが、利回りは30%に達することができず・・・O社長の、ぶっちぎりの優勝でした。

私も、津島駅の近くのビルで、利回り30%超えを狙って行ったのですが・・・入居者のドタキャンで・・・、結局、利回り20%の、あま市の貸地で・・・4位でした。

さて・・・そろそろ今年の勝負の話に・・・。

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一人目 

借地権付きの建物を購入し、土地の所有者と話し合い、激安で土地を売ってもらい、その建物を貸して、利回り23%の収益物件にしたらしい。

証拠の品として、建物、土地、それぞれの売買契約書と、建物を貸した時の賃貸借契約書を持参していた。

私のコメント 『う〜ん! 交渉力ってやつですねw 』


二人目

大きな工場を、かなり安く購入して、その一部に建っていたいた社員寮を残して、残りの土地を売却したようです。

要するに、大きな土地なので、かなり安く購入できた上に、敷地内にあった寮(RC3階)を、近所の会社の社員寮として現状のまま貸したので、仕入れを坪単価割りで計算すると取得単価が安く、利回り32%の収益物件となったのだ・・・。

私のコメント 『流石ですね〜・・・。 収益も羨ましいけど、大型の土地の仕入れが羨ましい。』


三人目 地方都市の駅前の寂れたボロビルを、解体費がかかるということで、土地代以下で購入し、一棟貸しをした。 利回り24%

私のコメント 『地域密着、商工会や、ロータリークラブの偉い様だけあるな〜w』


四人目 コンクリートや混載ガラが、めちゃ埋まっているという噂の土地(調整の雑種地)を、ただ同然で購入し、運送会社に貸した・・・それでも、借地料が安いので、表面利回り17%

私のコメント 『そんな物買って、将来、どうするの? 埋まっている物を処分したら、10年分の利益が吹っ飛ぶんじゃないですかw 利回り0%かも・・・w』

ここまでの発表では、利回り32%の寮を仕込んだS社長がトップ・・・ 最下位は、ゴミ、ガラの埋まった糞地を買って運送屋に貸したO社長・・・。

ここで、私の順番が来ました。

五人目(私)

 『皆んな、すごいな〜・・・。 俺は、これだよ・・・。』

2016-09-19-13-41-31


O社長 『太陽光ですか〜・・・。 27円? 32円案件ですか? 美味しいのが、残っていたわけですね。』

M社長 『美味しいと言っても、所詮、12〜13%ぐらいですか?』

S社長 『近藤社長の事だから、もう少し利回りいいんじゃないですか??? 最近、販売用の、太陽光を大量に購入しようとしていると風の噂で聞きましたが・・・。でも、最近は、27円案件ですら、プレミア価格なので・・・、頑張っても、そんなに利回りの良くはありませんよね?』

O社長 『要するに、売電価格の高いIDを取ってある土地を安く仕入れて、現在の設備価格で仕込めたってことですよね〜。』

 『そんな美味しいのがあればいいのですが・・・、残念ながら24円案件なんですよ。』

ここで、四人の方々は、私が最下位だと思い・・・気の毒そうな感じを醸し出しながらも・・・目は笑っていた・・・。

Sー2社長 『それで、利回り何%なんですか???』

 『う〜ん・・・。 例えば、太陽光パネルとパワコンの取得価格が0円だとして、移設費と土地の取得で500万円だとして・・・売電収入を遠慮しながら・・・少なく見て、年間180万円の収入があったら、利回りは何%になるでしょう???』

S社長 『35・・・いや・・・36%か・・・。太陽光の設備が0円、土地取得と移設費用で500万円って・・・、どういう事ですか???』

 『うちが買い取りをした倉庫の屋根に乗っていた大量の太陽光パネルとパワコンを、、倉庫の解体工事前に撤去してきて、100万円で買った土地に架台を設置して、太陽光の設備を移設して、フェンスを立てたとしたら・・・、約500万円で太陽光50kwの設備を500万円で買ったことにならないか?』

O社長 『いや・・・それは、ちょっと違わないですか? その倉庫が建ってる土地の仕入れ金額を・・・、あっ・・・いやっ・・・違う、その倉庫を壊して更地にして分譲地にするとして、通常は、解体をして廃棄するものを移設したのだから、逆に、そこから太陽光パネルの処分代と解体代を引いてもいいぐらいだわな・・・。 太陽光の設備費が売買代金に含まれていなければの話だが・・・。』

 『弊社的にの話ですが、当然宅地分譲を目的として購入しているので、倉庫は解体、太陽光は廃棄処分という予定で試算を組んで購入しているので、太陽光は捨てるはずのものなのです。 税務上は、きちんとしてありますけどね。』

M社長 『まあ、税務上の話をするなら、皆さんの物件だって、税務上は正規に処理をしているが、それと取得原価の解釈は違うだろう。実際に収益物件としての利回りの競争なので、今回は、近藤社長が金メダルでいいですよ。 近藤社長金です。 おめでとうございます。 本日の支払いは、上位三人でお願いします。』

オッシャァァァ〜 金メダル決定

 『それでは、私が金という事で・・・大変恐縮ではございますが・・・恒例、行事でありますので、ちょっと失礼させていただいて・・・・。 おいおい、お前ら儲かってないんだろ〜w 今日は、俺たち金銀銅の三者で払ってやるから、残りの雑魚どもは、好きなだけ飲んで食ってくれぇ〜w』

S社長 『あははははw 近藤社長が太陽光の写真を見せてくれた瞬間、俺が、金だ〜w 勝ったと思いましたよ・・・・出し方が、意地悪いっすね〜w 』

 『いえいえ、所詮、中古パネル並べただけなんで・・・たいしたことないっすよ。』

O社長 『意地が悪いんじゃなくて、性格が悪いんですよw まあ、私の発言を人は、負け惜しみというのかもしれませんが・・・・。』

M社長 『この収益物件発表会は、何億儲けた〜何千万儲けた〜っていう一般的な自慢話ではなく、収益率で競うというのがいいですね〜w 何と言っても、発想が、スキームが不動産屋独特で面白いw』

O社長 『この会は、素晴らしくハイレベルな集まり・・・勉強会ですよ。 恐らく全員各々が何か刺激をうけるでしょうからね〜。 』

S-2社長 『それは、そうなんですけど・・・、皆さん、もう少し地味な格好で集まりませんか? 格好が派手すぎませんか? 如何にもTHE 不動産屋ですよ・・・・。』

 『あはははははw そういうS-2社長が、一番派手じゃね〜か・・・w』

S-2社長 『そうですかね〜? ところで近藤社長、かなりの太陽光に力を入れているようですが・・・発表会に出品した物件以外の太陽光は、何%のものを仕込んでいるのですか?』

 『う〜ん・・・。 それが・・・まあ、自社で張るのは平均10〜11%ぐらいかな〜。 太陽光発電が屋根に乗ってる倉庫や工場で、宅地分譲できそうな物件があったら紹介してくださいw』

O社長 『そんなのがあったら、みんな、自社で買いますわw』

 『ですよね〜・・・。』

そんなわけで・・・金、優勝ということで・・・、しっかりと食事代と飲み代を払わせていただき、今年の発表会は終わりました。


また、来年の発表会に向けて、仕込みをしないと・・・・。

とりあえず、春日井市と、東区泉の立ち退き案件の、どちらかが、来年の発表会に出品できそうなので・・・、頑張りますw

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この記事へのコメント

1. Posted by 株太郎   2016年09月27日 02:46
更新待っとったよ。
大量の中古パネルとパワコンから、選りすぐりの物を選び50キロ未満の低圧の発電所にしたという事たよね?
まだ、中古パネルが残っているようなら売ってちょうだい。
貸しコンテナの屋根の上に設置して車用バッテリーに充電して夜になるとLEDの街灯がつくようにしたい。
2. Posted by 長谷川   2016年09月27日 08:35
5 金メダルおめでとうございます(^o^)!
収益物件の利回りで競い合うなんて素敵な発表会ですね(^^)
僕も、いつかそんな発表会をしてみたいです(*^^*)
3. Posted by 千代田不動産ファン   2016年09月28日 18:24
素人にとってプロとの情報格差は常に感じていますが、
今回はプロの実態を垣間見た見た思いです。

私が新築マンションしかやらないのは
素人でもプロと同じスタートラインに並べるのも
大きな理由です。

私の報告は、京都の田の字エリアで
表面利回り6%以上の新築マンションの契約をしました。

利回りより、名古屋、東京に続き
京都のマンションを持てた事が嬉しい。

私のような素人でも、
立地と値段さえ間違わなければやっていける
ネットワーク社会って凄いといつも思っています。
4. Posted by コンドウ   2016年09月28日 21:44
株太郎さん、ご無沙汰です。
余りですか・・・多少ならありますけど・・・、数枚程度のパネルを設置して、変換器とバッテリー買って繋いでも・・・株太郎さんの時給も出ませんよw
株太郎さんの貸しコンテナは、めっちゃ利回りでているんですから、LEDと太陽光の一体型の街灯を購入されたほうがいいと思います。
まあ、俺も株太郎さんも、何でもやってみたい人なので、気持ちはわかりますwww


長谷川さん、ありがとうございます。
是非、参加してください。
それには、不動産を大好きになり、細かい計算をせず物件の本質を見抜く力をつけるといいですよ。
その上で、多くの方々と交流し人脈を広げる事だと思います。


千代田不動産ファンさん、京都の物件購入おめでとうございます。
私も、京都にマンションが欲しいです。
収益ではなく、自分が泊まる用のものですが・・・。
とは言っても、取得して2〜3ヶ月は、嬉しくて週一ぐらい行くでしょうけど、結局、月に一度も行かないでしょうけどねw
でも、京都に物件を持っているって、憧れます。

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