2069) 不動産売買 決済時の振込手数料2071) 海外送金、厳しすぎでしょう・・・(笑)

2016年05月23日

2070) 不動産の入札 公平、平等、透明性

最近、納得がいかない事が多いんですけど・・・。

その中の一つに、不動産の入札というものがありまして・・・実に納得がいかない入札が多いわけですが・・・、競売や公売の入札は、基本的に、公平、平等であり、きちんとしているのですが・・・民間の入札というのは、本来、入札と名のつく以上、ある程度の公平、平等でなくてはいけないのだが・・・最近は、入札を仕切る不動産業者と売主のやりたい放題入札が多い。


一見、平等っぽい入札形式と、公平っぽい落札者への対応を約束しているようだが、実は、不平等、不公平極まりない。

最近の不動産入札は、平等、もしくは、公平性を保っているように見せかけながら、実は、売り側が自己中心的で理不尽でありながら、こちらが文句を言えない悪質かつ巧妙な手口の入札が多い。


本題の前に、入札の意味と、公平、平等について、説明をさせていただきます。

入札というのは・・・、売買契約等をするにあたり、札を入れて行うのだが、最も有利なものが契約できるというようなものであり・・・、入札は、一般的に競争入札を用いられる事が多く、これは、札を入れる以上、入札参加者は公平性が保たれ、その公平性の中で平等の原則に基づいて行われなければいけない。

不動産の場合は、売主、買主が納得できるか・・・、適正価格の範囲内か・・・ということも考慮しながら・・・、公平という条件の中で平等であり、当然に透明性というものを重要視しなくてはいけないわけだ。

公平、平等ができないのなら・・・入札にする必要はなく、通常の売買のように、売主が好きな条件をで提示すればいいし、買主も好きな条件を提示すればいい・・・売るかどうかは売主の勝手、買うか買わないかは買主の勝手でいい・・・つまり、通常の売買でいいじゃんwという話だ。

つまり、入札になると、最低限の公平性、平等というものが必要になるわけです。

そして・・・公平と、平等について、理解できないというか無知な不動産業者が入札の仕切りをすると、とんでもない事になる。


皆さんは、公平と、平等の違いが分かりますか?

法を学んだ士業の方、宅建士の方は、当然に知っているとは思うのですが・・・。

平等というのが法ならば、公平というのが税になるわけです。(本音は税が公平だと思いませんが・・w)

例えば・・・、まあ、分かりやすく説明するならば・・・。

昔の人が、A、B、C、D、Eの友達5人で、マンモスを狩りに行きました・・・1匹狩ったとしましょうw

平等に分けると・・・、Aさん、、Bさん、Cさん、Dさん、Eさん、各パーツを均等に5分割するわけです。(つまり、法)

公平に分けると・・・、Aさんは、マンモスの急所に槍でとどめをさし大活躍したので30%、Bさんと、Cさんは、マンモスに矢を射ったので20%ずつ・・・、Dさんは、鈍器で叩いて弱らせたので25%・・・Eさんは、あまり活躍できなかったので5%・・・というように、その団体、集団、組織の中で総合的な判断基準で分けるのです。(つまり、税)

そして、今回のテーマの入札で言うなら・・・。

入札資格で区別されるわけですが、その中では、ルールは平等であり、参加者への対応は、公平でなければいけないわけで・・・、要するに、公平と平等を理解していない者が、入札の仕切りをすると、入札参加者は・・・、不満を持ち、怒ったり、馬鹿にしたり、呆れたりしちゃうわけです。

でも、最近は、入札というものを理解できていない不動産業者が多く、不満、怒りを感じ、私たち入札参加者としては納得がいかないわけです。

ここ最近、6件ほど民間の入札に参加しましたが・・・、4件は、常識的でしたが・・・、そのうちの2件は、人を何だと思っているんだ?というような酷い入札でした。

こういう場合・・・、以前なら、納得いくまで、徹底的に追及したのですが、最近は歳のせいなのか、腹が立っても、とりあえず腹におさめてしまうことが多いです・・・つまりは、納得いくところまでやらないってことです。

ムカッときても、一言二言言うことはありませんが、声を張り上げて怒鳴り散らしたりすることもなくなりましたw

良いことなのか、悪いことなのか分かりませんが・・・、理不尽な事があっても、怒りを抑えて笑顔で接することができるようになった自分がいます(笑)

歳をとると丸くなるというのは、こういう事なんだな〜って実感する今日この頃です。

まあ、それで済ませる気はないですが・・・、その場は引いて、胸に刻み、次の機会を狙う。

良い事なのか、悪い事なのかは分かりませんが、一度は唾を飲んで堪える事を知りました。


最近、腹がたった事と言えば・・・・。

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一つ目・・・。

某大手不動産業者が仕切りをした不動産の入札

場所を書きたいですが、秘密保持の約定をしちゃっているので・・・某市・・・大型の不動産の入札とだけ言っておきましょう・・・。

実は、当社は、その不動産入札に、札を入れたわけですが・・・。

土地の分割案はあったものの、大きな土地全体を物件対象として入札をしておいて、最終的に、一部分だけを落札としたらしく・・・、残りの部分は、どうなったのかわからない・・音沙汰なし。

要するに、土地全体を対象として入札だけさせておいて・・・、一部分だけを落札として売ってしまう・・・つまり、残りを売るか売らないかは、売主の勝手だというやり方なのです。

まあ、不動産の入札ではなく、最近流行りの優先交渉権の入札というやり方で、しかも、都合よく個人情報という言葉で、入札の平等と公平性を保たせようとするのだが、実は、平等、公平というやり方に見せかけて、実は、理不尽で不公平であり、入札と名の情報収集だと思います。

入札の仕切りをした不動産業者の担当は、だんまり決め込んでいるので、あくまでも、噂なんで、本当か嘘なのかは分かりませんが、探りを入れた結果、いろんなところから入ってくる情報によると・・・、全体では弊社が最高金額・・・、でも、不動産の一部分だけを、高買いしたいという入札があり、そこだけに売ったとか・・・。

全体を売る為の入札と誤認させて、実は、叩き台探しだったのか???

入札後・・・、音沙汰なし・・・聞けば個人情報だから言えない・・・アポを取ろうとすれば・・・、今週は忙しい、いつならいいのかは分からない・・・と逃げる。

入札といっても、やり方は様々なんだが・・・、最近は、金額の高い安いだけではなく、買い手に大きな問題があったり、買い手の用途が近隣住民に対して迷惑をかけるような可能性が高い場合は断ることができるように、不動産売買金額の入札ではなく、購入の交渉権の入札という方式が多くなった。

通常は、この交渉権を落札した場合、よほどの問題がないかぎり、獲得したものに売却をするのだが・・・、今回の場合は、ただ単に、売主の好みで売るか売らないか、売るにしても自由に相手を決めるというような、意味のない入札であり・・・振り回すだけ振り回されて結局は叩き台になっただけで終わった。

元々、この物件は、仲介業者を介して、弊社が買主として、売主と交渉をしていた案件なんだが・・・急に売主が入札をすると言い出して・・・急遽入札になった案件なんだが・・・、通常であれば、こんなアホくさい入札には参加しないのだが、以前から追いかけている案件ということもあり、ついつい入札をしてしまいました。

正直言えば、入札の仕切りをした某大手不動産業者と売主を明かしたいところだが、弊社としても、秘密保持&守秘義務違反になるので、日本のどこの不動産かすら書かない・・・というか書けないですw

まあ、大手の不動産業者というのは、仕事に対する責任感というものがない人が多いような気がします。

先日、この件の、一連の報告を、社員から受けたわけですが・・・。

弊社担当も、納得がいかず怒り狂っていました・・・。

気持ちは分かります・・・入札をしたっきり・・・仕切りの不動産会社の担当から音沙汰なしですからね〜・・・・、そんでもって、独自のルートで探りをいれたら、いろんな話が聞こえてきたわけで・・・、『社長・・・よく我慢できますね〜。』と怒っていたのですが・・・・。

 『最初から売る気があるかないか分かんないような糞入札に、札入れたのは当社だ。 まあ、俺も腸煮えくり返っているけど、交渉権の入札、しかも、秘密保持、守秘義務の書類に印鑑ついてる以上、常識だとか、汚いとか言っててもしかたないだろう。 今回の不動産会社と担当の名前を石に刻んでおけ・・・。』

担当者 『社長・・、入札ですから、うちが落札できなかったのであれば仕方ないです。 笑ってダメだったかって言えますが・・・、何も返事がなく、しかも、外部から、全体を売る上での分割入札なのに、売ったのは一部だけ!なんて話も聞こえてくるので・・・売らないのに入札するなって思いませんか? 社長、いつものように、何らか動いてくださいよ〜・・・。』

 『動いても何も変わらん。 うちは大きな土地を買う不動産デベロッパーであり、また、大きな土地を扱う仲介業者でもあるわけだ・・・。 相手は大手といっても、必ず絡むし・・・必ず向こうから弊社にお願いをしなくてはいけない事もある。 とりあえず、石と胸に刻んどけ・・・。 逆に、今回の悔しさと怒りを忘れるんじゃね〜ぞ。 今は、笑ってろw 俺も、アホになって笑ってるから・・・・www』

担当者 『わかりました・・・・。 けど・・・、もう少し情報収集させてください。 もっと早い段階で社長の出番を作るために、大義とネタを見つけますので・・・・。』

 『気持ちはありがたいが・・・、アホ相手にしてるより、他の土地探しに、力を入れようw』

そんなわけで・・・私自身、納得できたわけではないですが・・・とりあえず、胸の中にある石に刻み込んで・・・新しい仕事を頑張りたいと思います。


二つ目の話の前に・・・、良い意味で納得いかなかった事もあります。

人間ドックの画像です・・・昨年、フォアグラ状態と言われた肝臓が・・・。

2016-05-19-16-07-46


前回よりも改善と書いていあったんですw ガンマもコレステロールも下がってました。

酒の量は、絶対的に増えたのに・・・納得いかないですが、まあ、良かったですw


さて・・・納得いかない事と言えば・・・もう一つあります。

弊社の名古屋支店の近くの土地、つまり名駅エリアの土地なんですけど・・・、仲介業者さんが、千代田さん買いませんか?と持ち込んでくれたので・・・、売主の希望値満額で購入しますと言うことで、買付証明を出したのですが・・・・。

待てど暮らせど、売り渡し承諾書が来ないので、仲介業者さんに連絡をしたところ・・・、『もう少し待ってください。』

待って待って、待ちまくり・・・・。

最終的な、仲介業者の先の出し元の業者からの返事は・・・・

やっぱり入札にします・・・。

要するに、これまた、たたき台にされただけです・・・。

仲介業者さんの名誉のために言っておきますが、仲介業者さんは全く悪くないですよw

でも、出し元の業者が、不動産業者をナメすぎ・・・というか、あまりにも、不動産業会の常識を知らなすぎる・・・。

これ、常識ある不動産業者だったら、恥ずかしくてできませんよ。

プロとして、査定をして、売主さんと協議の上で売値を決定して、世に出した・・・。

満額で買いましょうという買主が現れたのに、やっぱり入札にしましょう・・・。

私だったら、不動産の看板を下ろしたくなるぐらい恥ずかしいです。


まあ、この件については、そのうち、どこかで出し元の社長様と会うこともあるでしょうから、その時に、徹底的に業界の常識を教えてあげようと思っています。

以上ですが・・・、他の4件は、ちゃんとした入札だったな〜・・・。


しかし・・・まあ・・・なんと申しますか・・・。

6件の入札案件のうち、2件は、ひどい入札・・・ 他の4件の入札は、普通の入札だったのですが・・・、2件が酷すぎて、4件が公平、平等、透明な素晴らしい入札だと思えてしまい、それもどうなのかな〜なんて思いますが・・・(笑)


まだ、確定はしておりませんが、近々、某企業の不動産の入札を当社が仕切りをする予定です。

売主の企業様からも、買いを希望する入札者様からも、不平不満のでない、公平、平等であり透明性のある入札をしたいと思います。

入札の透明性と個人情報というのは・・・、実は、微妙な矛盾が生じるので難しい部分はありますが・・・そこは、双方ご納得いただけるように取り扱いをさせていただきます。

そんなわけで、本日は、不動産の入札 公平、平等、透明性というテーマで書かせていただきました。

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toshikazy at 01:48│Comments(4)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック 営業 経営 | 近藤利一 不動産コンサルタント

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この記事へのコメント

1. Posted by ミツバチ   2016年05月23日 03:15
最近は不動産の情報を取得する目的、又は、不動産の優先交渉権の入札時に秘密保持契約を締結するようですが、不動産の情報を広がりすぎない事を目的として締結されるようですが、実際のところ、秘密保持契約にもとづく損害賠償請求は、立証、損害賠償額の確定が難しく性質上かなり困難であります。

私は5年ほど前からブログのファンになり毎日欠かさずチェックしております。
事実であれば仲介業者名等の情報を開示をしても大きな問題には発展しません。
逆に秘密保持契約書、物件資料等から、契約違反を探して訴えてもいいのでは?

最初の話の全体入札をしながら一部分しか売らない理由が知りたいです。
最初から全体を売る気はなかったんじゃないですか。
談合入札の臭いがプンプンですね。

2. Posted by S不動産   2016年05月23日 10:01
肝脂肪が減るのは良いことです。
わざわざ画像を載せるぐらいですからよほど嬉しかったのでしょう(笑)

入札の話ですが、入札に限らず不動産業界の常識が通用しない時代になりました。
媒介で表に出した物件を入札にするなんて事をしても何の得もないのにどういうつもりなんでしょう。

前にコメントをされたミツバチさんは公開しても構わないという意見ですが、近藤社長は訴訟が恐いのではなく自分は最低限のモラルを守りたいという気持ちがあり公開をしないのだと思います。
そうと知りながら某大手と出元がどこの誰なのかひんとだけでも出ていないか何度も読み返してしまいました。
今度お会いした際に教えてください。
某大手不動産屋も業界内で敵作るような事をしなくてもいいのに!笑

3. Posted by 同業者M   2016年05月24日 01:39
入札流行りですからね
入札と名を付ければ、あまねく公平
優先交渉権であれば、何でもあり
本来の入札の持つ意味合いを理解している不動産業者は僅かでしょう。
頭が良ければ不動産会社に就職していつまでもサラリーマンしてないでしょう。
まともに相手にするから腹が立つわけで、ファンとしては、いつもの余裕シャキシャキでかっこいい近藤社長でいてもらいたいです。
4. Posted by コンドウ   2016年05月24日 10:23
ミツバチさん、コメントありがとうございます。
何にしても担当から連絡はなく、他の方々からの情報ですので何も分かりません。
談合なのかどうかは知りませんが、秘密保持に印鑑押させて後は、やりたい放題って感じをうけます。



S不動産さん、脂肪肝が減ったとはいっても、多少です。
来年はもっと減らしたいと思います。
情報は、あちらこちらから聞こえてきますが、まあ、どこまでが事実なのかは分かりませんので、私も、噂と推測でものをいう事はしません。



同業者Mさん、ありがとうございます。
おっしゃってる事が、けっこうきついので、笑ってしまいました。
余裕シャキシャキで仕事ができるように頑張ります。


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